文化旅游地產(chǎn)案例研究-和順古鎮(zhèn)、束河古鎮(zhèn)、春秋淹城

文化旅游地產(chǎn)案例研究束河古鎮(zhèn)和順古鎮(zhèn)春秋淹城地理位置和順古鎮(zhèn)位于云南省騰沖縣城西南3公里處，古名陽溫暾，因境內(nèi)有一條小河繞村而過，更名“河順”，后取“士和民順”之意，雅化為和順鄉(xiāng)。開發(fā)時間：2003年至今。開發(fā)企業(yè)：云南柏聯(lián)集團(tuán)開發(fā)理念吸取國內(nèi)外古鎮(zhèn)保護(hù)和發(fā)展的成功經(jīng)驗，提出“保護(hù)風(fēng)貌，浮現(xiàn)文化，適度配套，和諧發(fā)展”的十六字方針。規(guī)模整個項目木占地5000畝，總投資人民幣25億元。歷史文化和順是一座歷史悠久始建于明朝的漢族古鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)貪h族大多是明初到云南從事軍屯和民屯的四川人、江南人、中原人的后代，這些人深受儒家思想的影響，有的文化素質(zhì)較高，雖為生活所迫，背景離鄉(xiāng)，位于高原極邊，但和順的村落風(fēng)貌、民居建筑、民間工藝，無不浸潤和保存了中原漢族文化精髓，同時，它又是一個“外向型”的社會，游子們吸收了外國文化的精髓，與傳統(tǒng)本地文化交流整合，創(chuàng)造出了有著和順特色的地域文化?！竞晚樄沛?zhèn)】2003年由柏聯(lián)進(jìn)行保護(hù)性開發(fā)2地理位置處于麗江所有景區(qū)的核心部位，是游覽麗江古城、玉龍雪山、瀘沽湖、長江第一灣和三江并景區(qū)的樞紐點(diǎn)。開發(fā)時間：2003年至今。開發(fā)企業(yè)：鼎業(yè)集團(tuán)開發(fā)理念在保護(hù)的前提下發(fā)展，以發(fā)展促保護(hù)。規(guī)模整個項目占地1700畝，截止2013年總投資已達(dá)人民幣11億元。歷史文化開通于唐代的茶馬古道，從滇南經(jīng)麗江直達(dá)西藏拉薩，經(jīng)唐宋、元、明、清千余年的運(yùn)營發(fā)展，促進(jìn)了沿線各族人民的經(jīng)濟(jì)文化交流，束河即是麗江壩子中保存完好的驛站，1997年被列為“世界文化遺產(chǎn)”麗江古城的重要組成部分。功能分區(qū)規(guī)劃確立三個階段開發(fā)，一期茶馬驛站，二期哈里谷酒吧，三期天域陽光建筑群【束河古鎮(zhèn)】2003年由鼎業(yè)集團(tuán)開發(fā)經(jīng)營3地理位置位于常州市武進(jìn)區(qū)中心城區(qū)，武進(jìn)區(qū)政府西側(cè)，延政西路北側(cè)，距離市中心約15分鐘車程。開發(fā)時間：2003年至今。開發(fā)理念城內(nèi)立足原生態(tài)保護(hù)，城外保護(hù)開發(fā)，把淹城建設(shè)成“一心一環(huán)五區(qū)”的旅游區(qū)。規(guī)模整個景區(qū)占地6800畝，目前總投資已達(dá)人民幣10億元。歷史文化淹城遺址位于整個景區(qū)的中心，是目前全國保存最完整的春秋地面城池遺址。1998年淹城以其獨(dú)特的形制、珍貴的文物，被國務(wù)院列為全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位。功能分區(qū)規(guī)劃確立了六大功能區(qū)：淹城春秋樂園、淹城春秋遺址公園、淹城傳統(tǒng)商業(yè)街坊、淹城野生動物世界、淹城春秋文化拓展區(qū)、寶林禪寺。土地使用情況常州市中心區(qū)域【春秋淹城旅游區(qū)】是常州繼恐龍園之后又一聚焦游客目光的綜合性文化旅游項目45開發(fā)模式運(yùn)營模式盈利模式開發(fā)時序驅(qū)動力構(gòu)建組織構(gòu)建6開發(fā)時序03年，基礎(chǔ)建設(shè)及配套設(shè)施投入0.9億05年，投入0.67億打造和順小巷（名人老宅、大馬幫博物館、滇緬抗戰(zhàn)博物館、艾思奇紀(jì)念館展覽）與和順鎮(zhèn)政府共同設(shè)立了“柏聯(lián)和順養(yǎng)老基金”，對和順60歲以上的老人給予50—200元補(bǔ)助約6公里道路改造工程九鼎龍?zhí)蹲庥?0年，一次付清租金60萬元投入1、2億還原原生態(tài)歷史風(fēng)貌投資650萬修建衛(wèi)生間投資200萬，為束河完小新建教學(xué)樓、教師宿舍投資200萬，建成“茶馬博物館”建筑修建茶馬驛棧區(qū)，約330多畝，7.5萬㎡的服務(wù)區(qū)淹城遺址公園公共區(qū)域打造淹城森林公園打造束河古鎮(zhèn)和順古鎮(zhèn)春秋淹城景區(qū)性開發(fā)【啟動特征】對原始古城鎮(zhèn)進(jìn)行景區(qū)性開發(fā)，完善基礎(chǔ)設(shè)施、修復(fù)建筑、安置原住民，實現(xiàn)景區(qū)經(jīng)營78【發(fā)展特征】持續(xù)大量投入配套性開發(fā)，以增強(qiáng)項目旅游輻射力為主要目的年份束河古鎮(zhèn)和順古鎮(zhèn)春秋淹城2003基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)歷史風(fēng)貌重建基礎(chǔ)建設(shè)及配套設(shè)施投入1000畝淹城遺址公園入口區(qū)建成2004茶馬古道博物館建成330畝、7.5萬㎡茶馬驛棧區(qū)建成2005和順小鎮(zhèn)（含大馬幫博物館、名人老宅）建成滇緬抗戰(zhàn)博物館建成艾思奇紀(jì)念館展覽修葺200626畝麗江康年麗水陽光酒店開業(yè)2007春秋淹城博物館建成淹城森林公園開放1200畝野生動物園開放人工湖建成2008成立鼎業(yè)藝術(shù)團(tuán)哈里谷酒吧街建成200945000㎡仿古商業(yè)街開街2010柏聯(lián)SPA溫泉酒店建成與政府簽訂協(xié)議規(guī)劃建設(shè)“天下和順”項目春秋樂園開園10畝寶林禪寺改造、擴(kuò)建2012取得3.85萬方商服用地2013220畝麗思卡爾頓度假酒店取地9和順古鎮(zhèn)-滇緬抗戰(zhàn)博物館和順古鎮(zhèn)-李氏宗祠和順古鎮(zhèn)-圖書館【發(fā)展特征】持續(xù)大量投入配套性開發(fā)，以增強(qiáng)項目旅游輻射力為主要目的和順古鎮(zhèn)10開業(yè)時間：2006年酒店位置：茶馬古道重鎮(zhèn)麗江束河古鎮(zhèn)主入口處星級標(biāo)準(zhǔn)：5星級、掛牌價格：480-1880元酒店結(jié)構(gòu)：店共由八個各具特色的院落組成，其中七個院落的布局形態(tài)與北斗七星的分布非常類似，并據(jù)此將各院落命名為：天樞苑、天璇苑、天璣苑、天權(quán)苑、玉衡苑、開陽苑和搖光苑，七星院落緊緊圍繞大堂“月華苑”錯落布置，既與納西傳統(tǒng)民族服飾中“披星戴月”的含意相吻合，也蘊(yùn)涵著“七星伴月”這種源遠(yuǎn)流長的中國傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)。麗江麗水康年陽光酒店麗江麗思卡爾頓度假酒店茶馬古道博物館《茶馬古道博物館》是中國第一家專門研究并展示茶馬古道歷史文化的博物館，也是麗江市第一家從事普洱茶文化研究、宣傳、推廣的專業(yè)機(jī)構(gòu)。博物館的建筑原是400多年前木氏土司"束河院"的組成部分，其中的"大覺宮壁畫"為江南著名畫家馬蕭仙作品，一直保存到現(xiàn)在，筆法洗練，技術(shù)精湛，保留了唐代畫風(fēng)，1998年被列為省級重點(diǎn)保護(hù)單位?！景l(fā)展特征】持續(xù)大量投入配套性開發(fā)，以增強(qiáng)項目旅游輻射力為主要目的束河古鎮(zhèn)11【地產(chǎn)進(jìn)入】商業(yè)是本模式搭建旅游基礎(chǔ)的主要載體，開發(fā)初期借助原有古鎮(zhèn)基礎(chǔ)，進(jìn)行商業(yè)旅游氛圍的打造，住宅開發(fā)進(jìn)入依賴于前期旅游打造效果項目類型開發(fā)時間項目體量運(yùn)營模式銷售價格銷售時間去化速度成交客戶束河古鎮(zhèn)銷售型商業(yè)街2003茶馬驛站330畝7.5萬㎡30%物業(yè)投資商自留，70%旅游商鋪面向中小03年5000元/㎡05年10000元/㎡總價10萬起2003年開始認(rèn)籌2005年基本售罄投資客戶本地酒吧經(jīng)營企業(yè)2004哈里谷酒吧街70畝2萬㎡全部銷售2.5萬/平米2008年開始認(rèn)籌2010年基本售罄住宅開發(fā)2009天域陽光13.3萬㎡銷售1萬/㎡5-8棟/月廣東、江浙、北京上海、重慶春秋淹城銷售型商業(yè)街2003淹城仿古商業(yè)街500畝4.5萬㎡銷售1萬/㎡按棟出售，每棟價位在400-1000萬之間2003開始銷售108套商鋪1年全部售罄本地客戶為主銷售型物業(yè)均為中小規(guī)模的商業(yè)產(chǎn)品，在區(qū)域旅游氛圍及項目文化資源的支撐下，即使項目啟動初期面市，依然能實現(xiàn)較高的產(chǎn)品溢價及去化速度。度假客群輻射全國，追隨成熟氛圍，市場培育周期長，物業(yè)入市慢。12佳肴集結(jié)的美食街，聚集了常州知名的十大餐飲名店如寨橋老鵝，太湖三白等，目前以本地食客為主。古韻濃郁的文化街，集結(jié)了在常州知名的民間非物質(zhì)文化項目如：亂針繡、牙刻、書畫等。名醫(yī)薈萃的中醫(yī)街，有的中醫(yī)店在長三角具有較高的知名度如民間秘方館，不少外地游客慕名而來。建筑形態(tài)整個商業(yè)街仿照春秋時期的古建風(fēng)格建造，其中亭臺樓閣，小橋流水，讓人賞心悅目。運(yùn)營模式2004年，商業(yè)街已全部售出，均價10000元/㎡,按棟出售，每棟價位在400-1000萬之間，之后旅游區(qū)組織專門管理部門進(jìn)行運(yùn)營招商。招商管理整個商業(yè)街區(qū)被劃分為三條主題街區(qū)：中醫(yī)街，美食街，文化街。前期招商通過免三年租金的優(yōu)惠方式吸引本地知名商家入駐，帶動了整個區(qū)域商業(yè)氣氛。項目首批次通過4.5萬方中等規(guī)模商業(yè)面市，完善項目規(guī)模的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)現(xiàn)金流快速回籠，但住宅產(chǎn)品至今尚未推出。春秋淹城【地產(chǎn)進(jìn)入】商業(yè)是本模式搭建旅游基礎(chǔ)的主要載體，開發(fā)初期借助原有古鎮(zhèn)基礎(chǔ)，進(jìn)行商業(yè)旅游氛圍的打造，住宅開發(fā)進(jìn)入依賴于前期旅游打造效果13項目時間體量萬方容積率產(chǎn)品類型產(chǎn)品樓層面積區(qū)間銷售價格去化速度客戶來源天域陽光200913.20.32雙拼獨(dú)棟-1+3F200-40010000市場度假物業(yè)均價：≥10000元/㎡5-8棟/月廣東江浙北京上海重慶2010年，項目運(yùn)營第6年，束河古鎮(zhèn)住宅產(chǎn)品面市，雖經(jīng)歷較長的市場培育期，但項目依然難以突破市場同類型產(chǎn)品的價格水平。束河古鎮(zhèn)【地產(chǎn)進(jìn)入】商業(yè)是本模式搭建旅游基礎(chǔ)的主要載體，開發(fā)初期借助原有古鎮(zhèn)基礎(chǔ)，進(jìn)行商業(yè)旅游氛圍的打造，住宅開發(fā)進(jìn)入依賴于前期旅游打造效果階段性門票收入、商業(yè)租賃收入14【開發(fā)周期】開發(fā)周期漫長，銷售物業(yè)以旅游為絕對基礎(chǔ)，大量支撐旅游發(fā)展的配套型開發(fā)周期較長，制約企業(yè)回現(xiàn)速度柏聯(lián)-和順古鎮(zhèn)鼎業(yè)-束河古鎮(zhèn)淹城建設(shè)投資-春秋淹城4.9萬方茶馬驛站銷售4.5萬方仿古商業(yè)街銷售2003200420082009項目2萬方哈里谷酒吧銷售13.3萬方天域陽光別墅項目銷售持續(xù)性門票收入、商業(yè)租賃收入持續(xù)性門票收入15驅(qū)動力構(gòu)建文化單核驅(qū)動+配套旅游度假客戶（國際、國內(nèi)）旅游目的型區(qū)域束河古鎮(zhèn)-茶馬驛棧茶馬古道博物館哈里谷酒吧街麗江康年麗水陽光酒店思卡爾頓度假酒店束河古鎮(zhèn)【特征一】旅游目的型區(qū)域客群單一，以“文化單核驅(qū)動+配套”為主要驅(qū)動力模式16束河古鎮(zhèn)滇商文化抗戰(zhàn)文化馬幫文化騰越文化茶馬文化農(nóng)耕文化納西文化和順古鎮(zhèn)納西族民居特色建筑為主民俗表演以及非物質(zhì)文化項目，既是文化內(nèi)容，又是商業(yè)性質(zhì)，可看可參與可購買，游客在了解和順文化的同時，購買了極具和順特色的旅游產(chǎn)品。束河的情人節(jié)、火把節(jié)、雪山音樂節(jié)、三朵節(jié)、納西婚慶扶持束河村的納西古樂隊組織“茶馬文化藝術(shù)團(tuán)”集中展演茶馬古道沿線各少數(shù)民族的歌舞藝術(shù)在老宅子的基礎(chǔ)上進(jìn)行保護(hù)建設(shè)，使騰越文化得以傳承，又使商業(yè)配套賦予了深厚的文化內(nèi)涵建筑文化活動文化文化資源【文化植入】通過產(chǎn)品建筑風(fēng)格、主題型配套、節(jié)慶活動體現(xiàn)特色文化氛圍1718古鎮(zhèn)舊建筑仿古新商業(yè)錯落有致，戶戶各不相同仿古銷售中心四方聽音文化廣場定期舉辦節(jié)慶活動【文化植入】束河古鎮(zhèn)保持古鎮(zhèn)的尺度和規(guī)劃和建筑特色19人群高端人群分為三類：投資客和經(jīng)營者；藝術(shù)家；旅客投資和經(jīng)營者：麗江及周邊占30%，昆明占40%，以銷售中大型為主，外省占30%，其中外省人中香港人居多，，以銷售大單為主，投資在250萬元左右麗江的藝術(shù)家多居住在束河散客多集中在束河業(yè)態(tài)高檔酒吧目前的酒吧定位比較高檔，氛圍比較好在建的國際酒吧區(qū)哈里谷將大大提升束河的品牌和品味餐飲咖啡客棧，設(shè)備較好五星級酒店環(huán)境優(yōu)美玉龍雪山內(nèi)部環(huán)境藝術(shù)氛圍小資情調(diào)田園風(fēng)光流水空間優(yōu)美的內(nèi)部公共空間大量的外部發(fā)展用地【功能及客群特征】束河已經(jīng)逐漸形成自己的特點(diǎn)和定位，將承擔(dān)麗江的度假功能區(qū)域度假核心復(fù)合型驅(qū)動都市客群（家庭、商務(wù)、休閑觀光）旅游客戶（省內(nèi)為主）城市型區(qū)域淹城遺址公園春秋淹城博物館淹城森林公園野生動物園仿古商業(yè)街春秋樂園寶林禪寺【特征二】城市型區(qū)域?qū)Τ鞘腥丝谳椛湫暂^大，以“復(fù)合型驅(qū)動”為主要驅(qū)動模式春秋淹城20淹城遺址公園文化拓展區(qū)總占地約2000畝，包括野生動物園（1000畝），此外還將陸續(xù)建設(shè)寶林禪寺，溫泉等文化休閑項目。淹城遺址公園&森林公園共占地占地4350畝，是整個景區(qū)的文化核心，針對市民開放，以文化生態(tài)觀光為主。仿古商業(yè)街占地235畝，無門票，直接對外營業(yè)，以餐飲、非物質(zhì)文化等業(yè)態(tài)為主。春秋樂園&諸子百家園占地200畝，以文化體驗為核心，以刺激性項目為載體，是旅游區(qū)的活力區(qū)，人氣區(qū)。“一心一環(huán)五區(qū)”的旅游區(qū)【整體分區(qū)】春秋淹城依托歷史遺跡，以文化游樂與文化休閑為核心，以業(yè)態(tài)多元化經(jīng)營為導(dǎo)向，致力于打造一個老少皆宜齊家歡的樂園

21前期率先建設(shè)入口廣場、淹城博物館、淹城動物園、仿古商業(yè)街區(qū)等城市功能型項目，并將商業(yè)全部出售，為后續(xù)開發(fā)提供資金保證。1232003－2007（起步期）2008－2013（發(fā)展期）2014－（成熟期）2008年著手建設(shè)淹城“春秋樂園”，并于2010年五一期間開門營業(yè)，該項目現(xiàn)已成為整個旅游區(qū)對外的核心吸引力，區(qū)域人氣驟增，目前正在進(jìn)行產(chǎn)品的后續(xù)提升與擴(kuò)建，進(jìn)一步加強(qiáng)區(qū)域的核心吸引力。區(qū)域后期規(guī)劃中還將陸續(xù)建設(shè)溫泉、高端住宅等產(chǎn)品，進(jìn)一步加強(qiáng)區(qū)域的城市休閑居住功能，使整個旅游區(qū)成為具有休閑、娛樂、居住等復(fù)合功能的城市板塊?！景l(fā)展階段】春秋淹城旅游區(qū)的開發(fā)時序可分為三個階段，目前正處于第二階段的建設(shè)過程中22外部引導(dǎo)內(nèi)部，內(nèi)部拉動外部外部客群內(nèi)部客群春秋樂園諸子百家園非物質(zhì)文化街中醫(yī)街銳普PPT論壇轉(zhuǎn)發(fā)學(xué)習(xí)參考，不得商用動物園公園博物館餐飲美食街【客群特征】目前淹城旅游區(qū)的產(chǎn)品類型已基本達(dá)到對內(nèi)外客群雙重吸引的效果

23景區(qū)前期以博物館、野生動物園、商業(yè)街等城市功能型設(shè)施先行，由于前期項目中缺乏對外部客群的吸引力，雖然區(qū)域營銷活動不斷，但區(qū)域知名度與人氣未得到有效提升，據(jù)訪談所得，2007年野生動物園接待量僅為6.5萬人次，整個景區(qū)接待量未超過10萬人次。2010年5月1日間春秋樂園開園營業(yè)，區(qū)域人氣驟增，至10月底，景區(qū)接待量已達(dá)60萬人次，月均接待量接近10萬人次，總營業(yè)額有6000多萬，其中80％來自門票?？腿褐饕獊碜陨虾！⒔K、安徽、浙江、山東四省一市，以旅行團(tuán)為主。

我們的主力客群定位在30-40歲之間的年輕人，自己吃行，孩子添補(bǔ)，這個年齡段的人對刺激性的項目還是能承受和向往，經(jīng)濟(jì)實力也較強(qiáng)，大部分是家庭出游。目前我們的樂園相對薄弱，正在進(jìn)行二次提升，與恐龍園相比我們面對的客群更廣泛一些，規(guī)劃中還有溫泉度假村、寶林禪寺，此外在景區(qū)之外周邊的土地我們也已經(jīng)控制了,預(yù)計明年將進(jìn)行高端住宅的開發(fā)——常州市春秋樂園旅游發(fā)展有限公司

營銷中心計總旅行團(tuán)排隊等待入園【客群特征】現(xiàn)階段外地游客是景區(qū)的主力客群，同時常州本地客群數(shù)量也在不斷攀升，區(qū)域人氣日漸提升游客量20072010第三階段外地游客本地游客24【驅(qū)動組合】淹城通過對文化特色與項目亮點(diǎn)的打造，成功塑造了區(qū)域的獨(dú)特性與吸引力，是其聚集人氣的關(guān)鍵春秋文化遺址森林公園野生動物園春秋樂園仿古商業(yè)街25建筑形態(tài)整個商業(yè)街仿照春秋時期的古建風(fēng)格建造，其中亭臺樓閣，小橋流水，讓人賞心悅目。招商管理整個商業(yè)街區(qū)被劃分為三條主題街區(qū)：中醫(yī)街，美食街，文化街。前期招商通過免三年租金的優(yōu)惠方式吸引本地知名商家入駐，帶動了整個區(qū)域商業(yè)氣氛。

佳肴集結(jié)的美食街，聚集了常州知名的十大餐飲名店如寨橋老鵝，太湖三白等，目前以本地食客為主。古韻濃郁的文化街，集結(jié)了在常州知名的民間非物質(zhì)文化項目如：亂針繡、牙刻、書畫等。名醫(yī)薈萃的中醫(yī)街，有的中醫(yī)店在長三角具有較高的知名度如民間秘方館，不少外地游客慕名而來?！痉鹿派虡I(yè)街】采取持有權(quán)與管理權(quán)分離的運(yùn)營模式，對經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)行了明確規(guī)劃，形成了針對不同客群，各具特色的三大商業(yè)古街26孫武點(diǎn)將臺1.驚險刺激性項目包括孫武點(diǎn)將臺（高空觀景）、伍子胥過昭關(guān)（峽谷漂流）、九龍問鼎（高空飛翔），吳楚決戰(zhàn)（高空“波浪翻滾”）等項目，挑戰(zhàn)游客的神經(jīng)極限。2.親子趣味性項目包括群雄逐鹿、磨盤飛車（模仿春秋水兵練習(xí)的情景）旋轉(zhuǎn)木馬等項目，趣味十足。3.感官體驗性項目包括4D影院（放映由國際著名導(dǎo)演何平執(zhí)導(dǎo)，通過實地拍攝與動漫技術(shù)相結(jié)合的4D動感電影《淹城傳奇》）；球幕影院（中國原創(chuàng)、國內(nèi)首家以春秋文化為主題的“球幕影院”，可容納98名乘客的座位懸浮在28米的高空，通過高科技手段全方位展示春秋時期燦爛文化和列國爭霸歷史背景的穹幕電影《夢回春秋》，使你如身臨其境，不僅眼前場景似伸手可及，而且有些物體有移至身后的感覺，臨場效果極其震撼；這個項目由美國好萊塢合成和編輯，具有超級震撼的視聽效果。）【春秋樂園】春秋樂園是春秋淹城文化體驗區(qū)的核心項目，其體驗性項目可分為三大類型，滿足不同人群的需求27諸子百家園九坊孔子及其弟子大型雕塑群入口處巨型竹簡九坊美食街九坊春秋主題紀(jì)念品專營店諸子百家園占地105畝，以千古文化為基調(diào)，通過多種表現(xiàn)手法詮釋了春秋戰(zhàn)國時期最具代表性的流派，展現(xiàn)了諸子百家的文化符號。諸子百家園的入由一組五六米高的古韻竹簡造型構(gòu)成，入門建有春秋版圖廣場，春秋列國分布版圖清晰呈現(xiàn)，12根景觀柱矗立于春秋版圖周圍，分別象征當(dāng)時的儒、道、陰陽、法、名、墨、雜、農(nóng)、小說、縱橫、兵、醫(yī)“十二大家”。而園區(qū)的設(shè)計也主要圍繞這“十二大家”展開，分區(qū)造景。集觀賞性、教育性、娛樂性于一體的景區(qū)。

“春秋九坊”展示春秋市井文化，臨湖而建，全部木質(zhì)結(jié)構(gòu)，店內(nèi)裝潢，古樸典雅，具有江南水鄉(xiāng)特色。在常武地區(qū)再現(xiàn)一條文化氛圍濃郁的休閑美食水街和春秋民俗商品街。主要經(jīng)營：特色小吃鋪、休閑簡餐、春秋民間作坊、特色商品等?！酒渌謪^(qū)】樂園中還包括了展現(xiàn)春秋時期諸子百家的思想精華的諸子百家園和集結(jié)各地風(fēng)味小吃的內(nèi)部商業(yè)街九坊，也深受游客喜愛28規(guī)模占地1000畝，總投資5億元，園內(nèi)展出來自世界各地的珍稀瀕危野生動物共200多種近萬頭(只)。至目前為止，還是江蘇省唯一一家超大規(guī)模的野生動物園。開園時間：于2007年10月1日正式建成對外開放。門票：100元/人，開車入園加收100元/車。特色以野生動物生態(tài)散養(yǎng)為特色，集動物野趣觀賞、休閑娛樂、科普教育和古文化展示為一體的大型綜合性主題公園。亮點(diǎn)：長三角首家私家車可直接入園游覽的動物園；較為專業(yè)的動物馬戲表演。【野生動物園】通過游玩方式的創(chuàng)新，增強(qiáng)項目的趣味性和吸引力，成為旅游區(qū)的第二大人氣項目29規(guī)模1000畝遺址保護(hù)區(qū)、3000畝森林公園，350畝入口區(qū)。格局對淹城遺址核心區(qū)進(jìn)行保護(hù)修復(fù)，以反映遺址的歷史原真性；另在遺址周邊建設(shè)遺址森林公園。門票：20元/人（可與樂園聯(lián)票也可單獨(dú)購票游覽）歷史底蘊(yùn)淹城是我國目前西周到春秋時期保存下來的最古老，最完整的地面古城池。亮點(diǎn)三道圍墻逶迤起伏，三道護(hù)城河常年清波蕩漾，曲水流暢，景觀獨(dú)特。此外表演區(qū)定期舉行《煙雨春秋》大型水幕表演；

結(jié)合各類節(jié)慶舉行相關(guān)活動。水護(hù)城，城依水，三城三水的獨(dú)特景觀賽竹筏活動《煙雨春秋》表演秀綠水環(huán)繞，綠樹掩映【淹城森林遺址公園】為游人打造了一個觀光樂園，給城市留下一片綠洲3031組織構(gòu)建32【特征一】企業(yè)組織構(gòu)架具有高復(fù)合型，從而實現(xiàn)對項目的一體化管控麗江鼎業(yè)房地產(chǎn)公司麗江鼎業(yè)物業(yè)管理公司麗江鼎業(yè)旅游公司束河古鎮(zhèn)鼎力房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司麗江古城國際旅行社康年麗水陽光酒店束河印像酒店鼎業(yè)藝術(shù)團(tuán)束河古鎮(zhèn)鼎業(yè)公司在束河古鎮(zhèn)的職工近３００人，工資加水電費(fèi)等每年開支超過７００萬33【特征一】企業(yè)組織構(gòu)架具有高復(fù)合型，從而實現(xiàn)對項目的一體化管控物業(yè)管理分公司新寶林分公司淹城園林服務(wù)有限公司春秋淹城旅游管理分公司淹城旅行社有限公司春秋淹城常州市春秋淹城建設(shè)投資有限公司現(xiàn)有職工586人，以保障項目的長期持續(xù)運(yùn)作34開發(fā)模式運(yùn)營模式盈利模式項目束河古鎮(zhèn)和順古鎮(zhèn)春秋淹城經(jīng)營麗江康年麗水陽光酒店（160間）古鎮(zhèn)景區(qū)總兵府客棧（38間）三家特色餐飲古鎮(zhèn)景區(qū)幾大景區(qū)招商茶馬驛站30%2003-2006：20-25元/㎡2006-至今：45-55元/㎡以低廉的租金交由本地村民經(jīng)營前期三年免租吸引本地知名商家入駐銷售茶馬驛站70%，5000-10000元/㎡酒吧街100%，25000元/㎡——10000元/㎡【運(yùn)營模式】主導(dǎo)景區(qū)經(jīng)營權(quán)，持有酒店、少量商業(yè)等核心業(yè)態(tài)保證區(qū)域良性經(jīng)營，首期招商商鋪大尺度優(yōu)惠促進(jìn)招商，商業(yè)物業(yè)盡量實現(xiàn)變現(xiàn)功能，提供后續(xù)開發(fā)資金3536開發(fā)模式運(yùn)營模式盈利模式投入分析收益分析投入收益對比37投入分析38【特征一】初期投入資金量大，以搭建區(qū)域發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施為主，同時開發(fā)少量商業(yè)實現(xiàn)配套功能類型投資金額（萬）一階段（03-06）二階段（07-10）三階段（11-至今）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)10公里道路改造3000九鼎龍?zhí)蹲庥?0年60還原原生態(tài)歷史風(fēng)貌12000高級衛(wèi)生間打造650束河小學(xué)重建200設(shè)置優(yōu)秀大學(xué)生獎學(xué)金35萬/年旅游配套茶馬古道博物館200（裝修成本，不含1000件原始文物）古鎮(zhèn)服務(wù)區(qū)8000麗江康年麗水陽光酒店4000麗江麗思卡爾頓度假酒店20000-25000運(yùn)營成本/員工工資700/年房地產(chǎn)開發(fā)茶馬驛站20000哈利谷酒吧25000天御陽光合計5-6億3-3.5億2.5-2.8億束河古鎮(zhèn)項目投入峰值集中在啟動初期的基建工作，中后期投入以常規(guī)運(yùn)營成本及經(jīng)營性物業(yè)的投資成本為主類型投資金額一階段（03-06）二階段（07-10）三階段（11-至今）旅游配套淹城遺址公園遺址保護(hù)區(qū)11億森林公園入口區(qū)春秋樂園10億野生動物園5億淹城博物館7000淹城寶林禪寺宗教文化區(qū)——房地產(chǎn)開發(fā)淹城仿古商業(yè)街美食街0.9-1.2億文化街中醫(yī)街合計15-16億15-16億春秋淹城項目持續(xù)強(qiáng)化旅游配套投入，資金投入位居高位，占企業(yè)整體投入成本的90%以上【特征一】初期投入資金量大，以搭建區(qū)域發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施為主，同時開發(fā)少量商業(yè)實現(xiàn)配套功能3940【特征二】中后期盈利性物業(yè)比重增大，結(jié)合區(qū)域成熟階段，持續(xù)發(fā)力和順古鎮(zhèn)項目前期非營利性投入占比較少，后期以營利性物業(yè)為主的建設(shè)投入占絕對比重。類型投資金額一階段（03-06）二階段（07-10）三階段（11-至今）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)景區(qū)道路、燈光等基礎(chǔ)設(shè)施9000公益投入柏聯(lián)和順養(yǎng)老基金200萬/年“新農(nóng)合”醫(yī)療保險柏聯(lián)和順幼兒教育保障金旅游配套和順小巷名人老宅6700大馬幫博物館滇緬抗戰(zhàn)博物館艾思奇紀(jì)念館展覽（修葺）和順特色小吃一條街和順特色小商品一條街天下和順（規(guī)劃）柏聯(lián)溫泉SpA5000財富和順22.5億（預(yù)計）柏聯(lián)產(chǎn)權(quán)式酒店柏聯(lián)精品酒店大莊村旅游綜合開發(fā)和順濕地公園夜和順合計2-3億23-24億41收益分析42【特征一】大區(qū)域成熟度及企業(yè)開發(fā)節(jié)奏可支撐每階段收入構(gòu)成豐富化，商業(yè)可稱為早期回現(xiàn)產(chǎn)品類型收益金額（萬）一階段（03-06）二階段（07-10）三階段（11-至今）旅游收入酒店運(yùn)營麗江康年麗水陽光酒店160間客房客房單價：400-500元/間麗江麗思卡爾頓度假酒店900間客房客房單價：待定門票（受逃票影響大）30元/人（05年）年游客量：80-90萬（05年）50元/人（08年）年游客量：約200萬（08年）50元/人（12年）年游客量：400萬（12年）物業(yè)租賃收入茶馬驛站（30%物業(yè)）單方租金：20-25元/㎡年租金：600-700萬單方租金：45-55元/㎡年租金：900-1200房地產(chǎn)銷售收入茶馬驛站（70%物業(yè)）單價5000-10000元/㎡總收入：4-4.5億哈利谷酒吧單價25000元/㎡總收入：4.5-5億天御陽光單價：10000元/㎡總收入：12-13億元合計4.3-4.8億12-13億7.5-8億束河古鎮(zhèn)銷售型物業(yè)及經(jīng)營性物業(yè)的入市，成為項目中后期實現(xiàn)持續(xù)性43和順古鎮(zhèn)類型收益金額（萬）一階段（03-06）二階段（07-10）三階段（11-至今）旅游收入酒店運(yùn)營總兵府客棧38間客房客房單價：400-600元/間柏聯(lián)和順SPA溫泉產(chǎn)權(quán)式度假酒店預(yù)計2013年中旬開業(yè)餐飲運(yùn)營和順人家酒樓400-500萬/年水上人家和順茶館門票（古鎮(zhèn)內(nèi)住宿門票可免）80元/人物業(yè)租賃收入和順小巷幾乎免費(fèi)提供給村民合計2000850015000【特征二】保守模式在較長周期內(nèi)以門票收入為主44春秋淹城類型收益金額（萬）一階段（03-06）二階段（07-10）三階段（11-至今）旅游收入門票春秋樂園——成人票：160元成人票：160元淹城遺址公園——