金頓豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

02區(qū)域板塊研究02區(qū)域板塊研究06產(chǎn)品建議03競(jìng)品深研07營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行04本體研究08營(yíng)銷(xiāo)保障001房地產(chǎn)市場(chǎng)概況05項(xiàng)目定位房地產(chǎn)市場(chǎng)概況宏觀市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析5宏觀市場(chǎng)政策表現(xiàn)宏觀市場(chǎng)政策表現(xiàn)2019年主要政策總結(jié)四線(xiàn)轉(zhuǎn)移，過(guò)去的城市逐漸加碼升級(jí)調(diào)控，樓市調(diào)控政策累計(jì)高達(dá)192次，二季度就有116次調(diào)控，各地政策密集出臺(tái)。樓市調(diào)控繼續(xù)升級(jí)基調(diào)未變，部分城市再度加碼調(diào)控控繼續(xù)升級(jí)穩(wěn)定性，調(diào)控節(jié)奏放緩 (全國(guó))二二季度三季度四季度一季度 (濰坊) (濰坊)重拳整治樓市亂象！商品同備案很快能上網(wǎng)查看提取及部提取及部款政策調(diào)整規(guī)定不建學(xué)建房賣(mài)房人才落戶(hù)新政等住房制度,取消貨幣安置政違規(guī)提取(騙提)公策，租房也可提取公積金公積金貸款新政落地,所有拒絕使用公積金貸款物業(yè)費(fèi)出臺(tái)物業(yè)服務(wù)收施辦法建立商品房理制度6宏宏觀市場(chǎng)政策表現(xiàn)產(chǎn)政策購(gòu)買(mǎi)三套房及以上暫停貸款；非濰坊市戶(hù)口二套房及以上暫停貸款金融政策2018月開(kāi)始全面停止購(gòu)房補(bǔ)貼政策口政策3月濰坊出臺(tái)人才新政20條，落戶(hù)“零”門(mén)檻棚改政策2019年山東省住建部會(huì)議深化：鼓勵(lì)棚改、拆遷實(shí)物安置，取消貨幣化安置獎(jiǎng)勵(lì)策采取“限地價(jià)、競(jìng)配建”等方式出讓土地，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期他政策嚴(yán)查房地產(chǎn)銷(xiāo)售違法違規(guī)行為、治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象7宏宏觀市場(chǎng)市場(chǎng)表現(xiàn)數(shù)據(jù)表現(xiàn)及深究：2019年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額累計(jì)實(shí)現(xiàn)16.0萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)6.5%，其中商品住宅銷(xiāo)售額占整體得87.3%，同期增長(zhǎng)3%。在”住房不炒“的大2018-2019年，中央持續(xù)施壓“去杠桿”之下，貨幣增速達(dá)到新低，受宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣的影響，各地土地市場(chǎng)成績(jī)不一，影響整體開(kāi)發(fā)增速，導(dǎo)致2019年全年商品房銷(xiāo)售額增速較2018年有所回落，市場(chǎng)氛圍同比略冷。8宏宏觀市場(chǎng)市場(chǎng)表現(xiàn)數(shù)據(jù)表現(xiàn)及深究：2019年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積達(dá)17.2億㎡，同比微降0.1%，數(shù)據(jù)向穩(wěn)。究其根源，主要受政府住房不炒的主基調(diào)因素維穩(wěn)，同時(shí)”因城施溫，但三四線(xiàn)城市收棚改新開(kāi)工量腰斬的影響，拖累效應(yīng)明顯；銷(xiāo)售面積向穩(wěn)的數(shù)據(jù)面背后，各地乃至全國(guó)月度銷(xiāo)售數(shù)據(jù)不穩(wěn)定，5-6月份全國(guó)銷(xiāo)售成交面積負(fù)增長(zhǎng)，同時(shí)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)融資政策的嚴(yán)控，使得下半年房企以?xún)r(jià)換量、爭(zhēng)相搶收，造成”金九銀十“不再。反映出2019年市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的事實(shí)。9宏宏觀市場(chǎng)宏觀小結(jié)?限墅令：更好更集約的使用城市國(guó)有建設(shè)用地，從產(chǎn)品上增加剛需房供給；?保障體系：深化土地和住房制度改革，建立健全住房保障體系，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制；調(diào)因地制宜；?減稅降費(fèi)：2019年政府減稅政策將顯著提升人們的購(gòu)買(mǎi)力，刺激住房需求。改變，房地產(chǎn)不再成為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具；因此，大多數(shù)城市房市將會(huì)在2019年下半年-2020年繼續(xù)呈現(xiàn)拉鋸狀態(tài)。微觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng)城市概況據(jù)統(tǒng)計(jì)，壽光市常住人口117萬(wàn)人，2018年壽光全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值902.7億元；實(shí)現(xiàn)一般公共預(yù)算收入93.5億元，金融機(jī)構(gòu)存貸款余額分別總額達(dá)到353.6億元，其中出177.9億城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民人均可支配收入2018年壽光在濰坊各縣市區(qū)GDP排名中穩(wěn)居第一，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言雙向刺激，市場(chǎng)反應(yīng)為購(gòu)房者置業(yè)注重對(duì)生活品質(zhì)的提升。GDP表GDP出，故采用2018年全年數(shù)據(jù)作以對(duì)比微觀市場(chǎng)城市概微觀市場(chǎng)城市概況城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與本市房?jī)r(jià)高度相關(guān)，壽光不斷增長(zhǎng)人均可支配收入，決定壽光房?jī)r(jià)的上限應(yīng)在7500元上下，壽光房?jī)r(jià)目前整體上并無(wú)泡沫。年從人均GDP來(lái)看，壽光人均GDP為7.72萬(wàn)元；按照國(guó)際上對(duì)于人均GDP的分段標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)人均GDP超過(guò)1萬(wàn)美元之GDP (美元)000-8000特征存需求展特征發(fā)展量型量質(zhì)并重導(dǎo)，改善需求釋放，數(shù)質(zhì)并重速綜合展微觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng)城市概況在《壽光市城市總體規(guī)劃(2015-2030年)》中指出，規(guī)劃至2030年，全市人口達(dá)140萬(wàn)，中心城區(qū)人口77萬(wàn)，建設(shè)用地88平方公里，根據(jù)壽光城區(qū)現(xiàn)有人口30萬(wàn)計(jì)算，在規(guī)劃目標(biāo)中，14年內(nèi)中心城區(qū)人口增至77萬(wàn)，人口增加44萬(wàn)，每年新增人口2.5萬(wàn)，壽光每年新婚人口在5000—6000對(duì)之間。每年新增城市人口2.5萬(wàn)人左右，決定了壽光市房地產(chǎn)的純?cè)隽孔≌讛?shù)不會(huì)少于1萬(wàn)套，加上每年固定5000戶(hù)結(jié)婚剛需人口和幾千戶(hù)的改善型需求，理論上壽光每年房產(chǎn)供應(yīng)可達(dá)2萬(wàn)套左右，200萬(wàn)平米。而實(shí)際上壽光房產(chǎn)銷(xiāo)量從未達(dá)到這效的遏制了購(gòu)買(mǎi)需求，同時(shí)使得房?jī)r(jià)較為平滑。微觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng)政策表現(xiàn)重點(diǎn)析公積金公積金利率上浮，嚴(yán)肅市場(chǎng)紀(jì)律濰坊公積金政策緊縮，管控嚴(yán)格，嚴(yán)打提取公積金炒房行為；住房公積金繳納下限為5%，上限不得超過(guò)12%；公積金二套房在基準(zhǔn)利率上上浮10%稅費(fèi)金融定向降準(zhǔn)、降息，預(yù)熱房地產(chǎn)稅2019年初，央行四次降準(zhǔn)，兩次定向降息，緩解小微企業(yè)融資難融資貴問(wèn)題；。兩會(huì)政府工作報(bào)告提出5年內(nèi)完成房地產(chǎn)稅立法規(guī)劃，總體思路是立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)。調(diào)控政策房住不炒，因城施策全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議將“以穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”作為2019年重點(diǎn)工作之一；地方繼續(xù)落實(shí)因城施策，保障住房保障深化土地和住房制度改革，建立健全住房保障體系加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。穩(wěn)步推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造政策，因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策。區(qū)域政策深化區(qū)域聯(lián)動(dòng)，推動(dòng)協(xié)同發(fā)展提速城市群建設(shè)，推動(dòng)區(qū)域協(xié)同發(fā)展。深化自貿(mào)區(qū)改革，加大對(duì)外開(kāi)放力度；實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，盤(pán)活各類(lèi)閑置資源，推進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力就業(yè)轉(zhuǎn)移等方面有了微觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng)土地表現(xiàn)2019年上半年壽光土地市場(chǎng)，壽光城區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)用地共出讓35宗，與2018年同期基本持平，成交總金額18億元，同比增長(zhǎng)13%，成交面積1212畝，與去年同期相比增長(zhǎng)50%。商品房用地成交大幅上漲，預(yù)示著開(kāi)發(fā)商開(kāi)始看好后市行情，紛紛入市。2018/2019年土地成交宗數(shù)月度對(duì)比分析2月3月4月5月6月月8月9月2018年732421058322019年001862123(暫未明確分月拍地)交21宗。微觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng)土地表現(xiàn)2018年下半年到2019年上半年，壽光各大房企拿地情況來(lái)看，大盤(pán)及重點(diǎn)項(xiàng)目集中在中心城及以東片區(qū)。中心城區(qū)開(kāi)發(fā)熱度較高的為巨能兩個(gè)城中心項(xiàng)目(天璽苑、巨能嘉苑二期)、泰和華宇新地塊、唐寧7號(hào)二期；洛城區(qū)域主要大盤(pán)為城投·悅動(dòng)生態(tài)城、春風(fēng)江南二期、德潤(rùn)綠城新地塊、中陽(yáng)洛城地塊(東城學(xué)校西鄰)等熱點(diǎn)項(xiàng)目或地塊。微觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng)成交表現(xiàn)2019年壽光住宅市場(chǎng)成交情況：壽光市1-11月份住宅成交總金額87.67億，成交銷(xiāo)售面積163.45萬(wàn)方，銷(xiāo)售均價(jià)5223元/㎡。微觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng)供需表現(xiàn)?推盤(pán)量下降：從2019年上半年，壽光實(shí)際推盤(pán)數(shù)量為25個(gè)左右，同比2018年同期減少40%以上。?供應(yīng)量下降：從市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)看，2018年壽光供應(yīng)套數(shù)約5000套，同比去年同期減少45%，總供應(yīng)面積為72萬(wàn)㎡，同比減少58%。相較于2018年上半年同期，無(wú)論從推盤(pán)數(shù)量、供應(yīng)套數(shù)等方面均有大幅下降。微觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng)微觀小結(jié)衡起壽光房?jī)r(jià)暴漲的人口基礎(chǔ)。源區(qū)域板塊研究新增居住用地布局量?jī)r(jià)與成交分析區(qū)域板塊研究新增土地布局區(qū)域板塊研究新增土地布局居住土地供應(yīng)上借勢(shì)城市布局規(guī)劃，新增及待建項(xiàng)目主要以彌河兩側(cè)呈南北縱向發(fā)展為主，土地供應(yīng)量較大；靠近自然資源景觀、文教資源的地塊，是2019年土地供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域。新增居住用地板塊演示區(qū)區(qū)域板塊研究房?jī)r(jià)周期分析?壽光房地產(chǎn)周期滯后于全國(guó)房?jī)r(jià)周期，狀態(tài)并不規(guī)律。?從2014年起，受政府救市、二胎政策、城市擴(kuò)容等一系列因素影響，壽光房?jī)r(jià)進(jìn)入暴漲時(shí)期，2016年起，受去庫(kù)存政策影響，房?jī)r(jià)已站到5500元/㎡，東城區(qū)開(kāi)始出現(xiàn)6000元/㎡以上的房?jī)r(jià)，部分商品房已經(jīng)出現(xiàn)7000元/㎡的高價(jià)。?2018年為壽光房?jī)r(jià)的橫盤(pán)期，市場(chǎng)需要時(shí)間去化庫(kù)存，房產(chǎn)稅立法也刺激了部分存量二手房入市。?2019年5月份之后，市場(chǎng)供給開(kāi)始出現(xiàn)不足，壽光房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯回暖。2009-2018年壽光市商品房十年房?jī)r(jià)均價(jià)走勢(shì)區(qū)區(qū)域板塊研究量?jī)r(jià)分析漲2019年上半年(2019年1月1日—2019年6月30日)，壽光市新建商品房成交5500套，成交金額404853萬(wàn)元，成交面積773421㎡，備案成交均價(jià)為5005.3元/㎡。2019年上半年新建商品房成交量較2018年上半年有所下降，減少7.4%。而二手房成交量持平。2019年成交套數(shù)成交金額(萬(wàn)元)成交面積(㎡)成交均價(jià)(元/㎡)總套數(shù)商品房二手房總金額商品房二手房總面積商品房二手房總均價(jià)商品房二手房上半年485300公開(kāi)數(shù)據(jù)不全，截取半年度數(shù)據(jù)進(jìn)行分析備注1：二手房交易為規(guī)避稅費(fèi)，合同價(jià)格往往大大低于成交價(jià)格。價(jià)。區(qū)域板塊研究區(qū)域板塊研究量?jī)r(jià)分析漲從新房成交均價(jià)來(lái)看，2019年新建商品房成交均價(jià)(備案價(jià))5000元/㎡左右，相較于2017年增長(zhǎng)200元/㎡，同比漲幅6%(實(shí)際上反映的事2018年下半年的房?jī)r(jià)對(duì)2017年的增長(zhǎng)情況)。真實(shí)市場(chǎng)上看來(lái)，西城區(qū)房?jī)r(jià)新建商品均價(jià)約在4200元/㎡，東城區(qū)域新建商品房均價(jià)突破6000元/㎡，東西分化明顯數(shù)據(jù)重點(diǎn)：東城區(qū)房?jī)r(jià)從2019年5月開(kāi)始，恢復(fù)上漲，與春節(jié)前后已上漲300元/㎡。區(qū)域板塊研究區(qū)域板塊研究狀態(tài)分析狀態(tài)從成交套數(shù)看，2019年上半年成交套數(shù)相當(dāng)于2018年全年成交量的一半，基本與上年持平；二手房相當(dāng)于2018年的56%從面積來(lái)看，2019年半年新建房成交面積相當(dāng)于新建商品房成交面積1591349㎡的49%；二手房成交面積相當(dāng)于2018年二手房面積488084㎡的56%。表明二手房市場(chǎng)熱上加熱。市場(chǎng)處于看似波瀾不驚、實(shí)則待變，滯銷(xiāo)樓盤(pán)開(kāi)始發(fā)力，二手房春天還未過(guò)去。區(qū)域板塊研究區(qū)域板塊研究房企分析壽光平均每年商品房銷(xiāo)售套數(shù)在8000-10000套19年下半年到2020年初，預(yù)計(jì)壽光商品房新房推盤(pán)量在5000套左右(疫情影響2020年基本未售)，推盤(pán)面積約80萬(wàn)㎡；二手房預(yù)估右，合計(jì)約6500套，其中大部分集中在東部及東南部板塊。2019年下半年起，市場(chǎng)緩慢回暖，小幅增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)2020年初供應(yīng)量會(huì)逐步上升，改變目前市場(chǎng)上東城大板塊片區(qū)有效供應(yīng)不足的問(wèn)題。2019年整體市場(chǎng)土地放量開(kāi)始，大量新建樓盤(pán)即將在2020年入市，如項(xiàng)目不能盡快啟動(dòng)，搶占市場(chǎng)，則2020年有可能會(huì)陷入市場(chǎng)激烈的競(jìng)區(qū)區(qū)域板塊研究核心觀點(diǎn)◆產(chǎn)品線(xiàn)：從2019年新建商品房與二手房成交套數(shù)看來(lái)，70%左右的置業(yè)者選擇購(gòu)買(mǎi)新建商品房，30%的置業(yè)者選擇購(gòu)買(mǎi)二手房，二手房成交比上年上漲2個(gè)百分點(diǎn)。2020年起，二手房存量將會(huì)逐步減少，同時(shí)新建商品房占比會(huì)在下半年到明年提升?！艨蛻?hù)線(xiàn)：2019年，剛需群體和剛改群體將成為主流，高端改善型群體觀望情緒濃厚?？蛻?hù)呈區(qū)域分流，西南、西北部片區(qū)主要為地緣性首改及進(jìn)城客群；城中東部及東南部片區(qū)多以剛改初級(jí)和改善型產(chǎn)品為主，板塊邊緣以剛需為主。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)在售產(chǎn)品不斷分化，品質(zhì)型和剛需型產(chǎn)品逐步拉開(kāi)差距?！翡N(xiāo)售線(xiàn)：2017-2018市場(chǎng)住宅供應(yīng)量較大幅增長(zhǎng)，剛需及改善型稀釋掉大部分新建商品房。2019年，經(jīng)過(guò)上半年的萎靡和下半年開(kāi)始小幅增長(zhǎng)，以及市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)格的堅(jiān)挺表現(xiàn)，購(gòu)房者心理上對(duì)于壽光房?jī)r(jià)普遍增長(zhǎng)且不會(huì)下跌，已形成共識(shí)；對(duì)房?jī)r(jià)有可能繼續(xù)上漲，有了一定預(yù)期。疫情過(guò)后，政策相對(duì)寬松，蓄積已久的購(gòu)房熱情會(huì)逐步迎來(lái)抬升。但客戶(hù)對(duì)于目前的產(chǎn)品選擇余地有限，建議項(xiàng)目加快進(jìn)程，迎接2020年第一波機(jī)會(huì)的到來(lái)。區(qū)區(qū)域板塊研究核心觀點(diǎn)◆開(kāi)發(fā)品牌：近年來(lái)，壽光市場(chǎng)逐步發(fā)展，以大房企碧桂園和大片區(qū)內(nèi)恒信、天泰等房企的帶動(dòng)，本地房企也已逐步進(jìn)行產(chǎn)品更新和高價(jià)值地塊的布局，但本地房企成長(zhǎng)并扎根于壽光市場(chǎng)，資源深厚，且更了解本地客戶(hù)喜好，在信譽(yù)度方面比一線(xiàn)房企更勝一籌?！舻囟芜x擇：客戶(hù)購(gòu)房尤其是剛改及改善型購(gòu)房?jī)?yōu)選彌河兩岸、城市中心區(qū)為主，尤其是配套完善、生活便利、教育資源豐富等地段，更受追捧。◆配套資源：配套和資源方面，主要以教育、購(gòu)物、景觀資源為主，教育資源方面彌河以東以壽光二中，世紀(jì)學(xué)校、現(xiàn)代中學(xué)東校區(qū)及在建部分學(xué)校為主。彌河以西以壽光一中，建橋?qū)W校，世紀(jì)鳳華學(xué)校等為主，購(gòu)物方面東城板塊以東城全福元、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以及渤海路商業(yè)街為主，特別是東城板塊相對(duì)已成熟，逐步向外進(jìn)行擴(kuò)展到南部及東南部片區(qū)，而南環(huán)路近世紀(jì)鳳華學(xué)校板塊成為城中及東城大部客戶(hù)的最佳關(guān)注區(qū)位?！羧莘e率：容積率較高的鐵路花園、紫金府、翡翠華府、翡翠苑，容積率較低是帶合院的錦繡東城、春風(fēng)江南，以及多層小高層為主的百麗瀾庭、世茂府，相對(duì)來(lái)說(shuō)容積率低的多層、小高層住宅更受歡迎。區(qū)區(qū)域板塊研究核心觀點(diǎn)年起，130㎡以上的大三室及四室戶(hù)型為關(guān)注產(chǎn)品主流；100-130㎡小三室及120-130㎡大三室/四室最為暢銷(xiāo)，為購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)主力。受之前去庫(kù)存影響和二手房的沖擊，二室產(chǎn)品不再暢銷(xiāo)。◆價(jià)格：產(chǎn)品力決定價(jià)格，壽光市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化的情況下，優(yōu)質(zhì)園林、品質(zhì)物業(yè)、贈(zèng)送面積、品牌效應(yīng)等因素影響價(jià)格偏差。碧桂園、春風(fēng)江南等品質(zhì)型項(xiàng)目?jī)r(jià)格達(dá)到7000-7500元/㎡；紫金府、城投悅動(dòng)生態(tài)城等品牌剛需剛改項(xiàng)目均價(jià)6000-6500元/㎡；翡翠苑、百麗瀾庭等東城板塊小高層產(chǎn)品均價(jià)6500元/㎡左右。送入戶(hù)門(mén)前室半贈(zèng)送m加值南北陽(yáng)臺(tái)半贈(zèng)送盛唐悅府世茂府百麗瀾庭巨能翡翠苑盛唐悅府世茂府百麗瀾庭巨能翡翠苑唐寧七號(hào)區(qū)域板塊研究區(qū)域重點(diǎn)分布格局格局競(jìng)品深研競(jìng)品分析均價(jià)3500-4700元/㎡均價(jià)3500-4700元/㎡均價(jià)4500-5200元/㎡，生活配套完善，居住氛圍濃郁，但東部新城均價(jià)5800-6500元/㎡以居住、現(xiàn)務(wù)業(yè)為主，隨著市政府落戶(hù)，該區(qū)域已成善人群首選，環(huán)境優(yōu)美，生活配套逐步完競(jìng)品深研競(jìng)爭(zhēng)格局壽光3大城區(qū)劃分，東部新城價(jià)格較高商圈內(nèi)靠南片區(qū)，位于城市發(fā)展方向上，屬價(jià)格與價(jià)值的性?xún)r(jià)比高地競(jìng)競(jìng)品深研競(jìng)爭(zhēng)格局樓盤(pán)名稱(chēng)售樓棟面積(㎡)均價(jià)(元/㎡)剩余房源(套)車(chē)位(萬(wàn))注碧桂園翡翠華府5F+7F230㎡精裝7500元/㎡9尾盤(pán)，主推五室，交5完抵10萬(wàn)，車(chē)儲(chǔ)不綁定恒信綠城春風(fēng)江南㎡7200元/㎡609合院均價(jià)2萬(wàn)/㎡左右，面積198-358㎡，綠城物業(yè)，在售10套左右恒信城市之光低/頂5800元/㎡高層6150元/㎡洋房6500元/㎡//綁定車(chē)位天泰紫金府整體在售洋房7500元/㎡高層5800元/㎡整盤(pán)余30/整盤(pán)銷(xiāo)售剩余30套左右，現(xiàn)主推商鋪及剩余尾盤(pán)巨能海珀苑翡翠苑余80多套6500-7000元/㎡9海珀苑蓄客中，一期翡翠苑剩余100多套，城投悅動(dòng)生態(tài)城17#高層5500元/㎡，17F6100元/㎡，多層6800元/㎡8月2號(hào)已開(kāi)盤(pán)，交2萬(wàn)抵5萬(wàn)，車(chē)位綁定10萬(wàn)元，推4-5-6-8-11-17-20號(hào)樓，共468套，實(shí)際銷(xiāo)售率楓華麗園1、5、6#差樓層2116300-6740229.6月3日交1500抵1萬(wàn)·紫桂園12#13#14#多層5400元/㎡小高6100元/㎡49已售罄圣悅理想之城4#多層剩2樓和頂樓6700-6800元/㎡2878有11層的小高層和6層的多層，一期共13棟,10月份再推四棟小高層競(jìng)競(jìng)品深研競(jìng)爭(zhēng)格局目規(guī)劃及在售產(chǎn)品售價(jià)格體系整盤(pán)去化付情況庭20號(hào)樓為11層小高面積均為133㎡三多層18棟6層的電梯洋房，戶(hù)型133㎡三室，159，186㎡四室二期價(jià)格還未出，內(nèi)部預(yù)估7000元/㎡左右車(chē)位10萬(wàn)左右，儲(chǔ)未定未定寧七號(hào)㎡五室復(fù)試，已售罄，于2019年8月交房)已售罄，將于2020年9月交房高層：3棟18層(135三室/153四室)已開(kāi)2棟，去化60%高層135平中戶(hù)6200元/㎡交交交齊首付打98折15套左右75%未定高層預(yù)計(jì)于2021年10月交房，現(xiàn)屬于基礎(chǔ)施工階段153平邊戶(hù)6000元/㎡積段125-230㎡，主力戶(hù)型125㎡三室/164-172㎡四產(chǎn)品：一期6/7/9層電梯洋房，(1六層，2/3/5/7/9七層，6/8/10/11/12九層)，一期在售戶(hù)型130-189。二期9/16/17層洋房跟小高層 23/25/26十七層)二期多層在售142/145/147。小高133/140。一期均格6600/㎡，二期均價(jià)6400/㎡ (9層價(jià)格)17層高層均價(jià)6100元/㎡2期目前批次認(rèn)籌中，交2萬(wàn)抵5萬(wàn)30套/左右1期去化90%2期去化60%整盤(pán)去化60%車(chē)位8.5-9萬(wàn)儲(chǔ)藏室2000元/㎡一期將于年前封頂，于2020年年底交付二期未動(dòng)工，將于2020年年初動(dòng)工盛唐悅府首開(kāi)去化200余套。1期均價(jià)6500元/㎡左右。三室129-138㎡共計(jì)48套，四室145-177㎡共計(jì)120套，計(jì)24套。16#、17#中間189㎡五室，兩山155㎡四室。前期均價(jià)6500元/㎡左右；目前停盤(pán)等規(guī)劃，內(nèi)部預(yù)計(jì)售價(jià)7000元/㎡左右。競(jìng)品深研競(jìng)品項(xiàng)目分析企標(biāo)桿碧桂園作為一線(xiàn)房企，營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化流程，拿地到開(kāi)盤(pán)慣例6個(gè)月。而碧桂園模式擅長(zhǎng)渠道拓客，自入駐之后，整合壽光及周邊渠道公司，結(jié)合開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期合作的代理渠道方和案場(chǎng)銷(xiāo)售，多方配合。同時(shí)采取多種推廣手段，大面鋪排，高調(diào)亮相，站位高端，帶動(dòng)了周邊甚至整體壽光市的房?jī)r(jià)抬升。商壽光市碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司壽光市洛城街道圣城東街洛城全福元西側(cè)模率品高層、小高層售價(jià)格精裝7500元/㎡目情況商業(yè)：全福元綜合體、兒童游樂(lè)場(chǎng)、菜博會(huì)等銷(xiāo)售情況：首開(kāi)于2018年5月開(kāi)盤(pán)，總套數(shù)1048套，目前剩余競(jìng)品競(jìng)品深研競(jìng)品項(xiàng)目分析——規(guī)劃總平圖數(shù)數(shù)979331212843436494559598競(jìng)競(jìng)品深研競(jìng)品項(xiàng)目分析四室兩廳一廚兩衛(wèi)建面約143㎡五室兩廳一廚三衛(wèi)建面約196㎡五室兩廳兩廚三衛(wèi)建面約275㎡競(jìng)競(jìng)品深研競(jìng)品項(xiàng)目分析本土品質(zhì)大盤(pán)競(jìng)品競(jìng)品深研競(jìng)品項(xiàng)目分析城投悅動(dòng)生態(tài)城·悅府售情況：兩萬(wàn)抵五萬(wàn)，車(chē)位綁定10萬(wàn)元，洋房同時(shí)綁定儲(chǔ)藏室認(rèn)籌優(yōu)惠兩基礎(chǔ)上再送6000元房款優(yōu)惠券，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天選到房交定金再優(yōu)惠目簡(jiǎn)介：、地下6萬(wàn)㎡，容積率2.07，綠地率39.07％，主體規(guī)劃5棟多競(jìng)品深研競(jìng)品深研競(jìng)品項(xiàng)目分析質(zhì)，新民國(guó)江南園林，入市價(jià)格較高，去化較慢；隨著市場(chǎng)改善型產(chǎn)品升級(jí)，認(rèn)可度逐步提升質(zhì)，新民國(guó)江南園林，入市價(jià)格較高，去化較慢；隨著市場(chǎng)改善型產(chǎn)品升級(jí)，認(rèn)可度逐步提升競(jìng)品深研競(jìng)品項(xiàng)目分析開(kāi)發(fā)售情況：均價(jià)：多層約7200元/㎡小高層(樓王)7500元/㎡合院：20000元/㎡；服務(wù)，物業(yè)費(fèi)1.68元左右；二期加推。競(jìng)品深研競(jìng)品項(xiàng)目分析競(jìng)品深研競(jìng)品項(xiàng)目分析城·春風(fēng)江南型演示普宅主力面積段在140-150普宅主力面積段在140-150㎡之間，緊跟市場(chǎng)變化和需求進(jìn)行開(kāi)發(fā)，前期調(diào)研和對(duì)市場(chǎng)把握相對(duì)嚴(yán)謹(jǐn)，但受制于區(qū)位成熟度，去化較慢競(jìng)品深研競(jìng)品項(xiàng)目分析城·春風(fēng)江南小高層產(chǎn)品主流130-140㎡之間，與整體項(xiàng)目主力面積段小幅拉開(kāi)差距，便于集中客群，相對(duì)貼近市場(chǎng)需求競(jìng)競(jìng)品深研競(jìng)品項(xiàng)目分析城·春風(fēng)江南三室兩廳一廚兩衛(wèi)建面約137㎡四室兩廳兩衛(wèi)建面約147㎡四室兩廳三衛(wèi)建面約167㎡競(jìng)品深研競(jìng)品項(xiàng)目分析低容積率競(jìng)品商義置業(yè)壽光市圣陽(yáng)街與東升路交匯處(世紀(jì)鳳華學(xué)校西鄰)模率規(guī)劃總戶(hù)數(shù)品6層洋房(8棟)5層洋房(14棟)在售產(chǎn)品138-175㎡房時(shí)間一期已交付，二期未定售價(jià)格一期均價(jià)6700元/m2，二期未啟動(dòng)，三期蓄客點(diǎn)交通：暢享南環(huán)路主干道中小學(xué)：世紀(jì)鳳華學(xué)校、東城小學(xué)(建橋分校)綜合商場(chǎng)：東城全福元、萬(wàn)象街、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、全福元家場(chǎng)、中百佳樂(lè)家足、目前出入擁堵、二期地下管道因素拖延節(jié)點(diǎn)；競(jìng)競(jìng)品深研競(jìng)品項(xiàng)目分析三室兩廳兩衛(wèi)建面約138㎡四室兩廳兩衛(wèi)建面約155㎡四室兩廳兩衛(wèi)建面約175㎡競(jìng)競(jìng)品深研競(jìng)品項(xiàng)目分析豐富，借助世紀(jì)鳳華學(xué)校優(yōu)勢(shì)嫁接，市場(chǎng)認(rèn)可度較高動(dòng)；低容積率競(jìng)品競(jìng)品項(xiàng)目分析動(dòng)；低容積率競(jìng)品競(jìng)品項(xiàng)目分析競(jìng)品深研盛唐悅府85㎡之間，認(rèn)籌期一個(gè)月，大面推廣，口碑宣傳，且世聯(lián)開(kāi)發(fā)商集團(tuán)壽光市正陽(yáng)路中段規(guī)模容積率規(guī)劃總戶(hù)數(shù)產(chǎn)品園洋房面積區(qū)間在售產(chǎn)品129-145㎡銷(xiāo)售價(jià)格0元/㎡左右主要賣(mài)點(diǎn)交通：交通便利明珠學(xué)校、東城小學(xué)(建橋分校)綜合商場(chǎng)城：東城全福元、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、正陽(yáng)路美街小區(qū)內(nèi)部配套：超市、地下停車(chē)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)品深研競(jìng)品項(xiàng)目分析盛唐悅府三室兩廳兩衛(wèi)建面約136㎡四室兩廳兩衛(wèi)建面約155-160㎡四室兩廳兩衛(wèi)建面約173-189㎡競(jìng)品深研競(jìng)品項(xiàng)目分析新正泰世茂府3棟樓，分兩期開(kāi)發(fā)，以洋房和小高層產(chǎn)品搭配，大間距，一期11棟全部為多層洋房產(chǎn)品(6F\7F\9F)，層府分2期地塊開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，主打120畝城央洋房社區(qū)，去化60%整盤(pán)去化60%。于2020年年初動(dòng)工。競(jìng)競(jìng)品深研競(jìng)品項(xiàng)目分析新正泰世茂府三室兩廳兩衛(wèi)建面約125㎡三室兩廳兩衛(wèi)建面約186㎡四室兩廳兩衛(wèi)建面約164-172㎡競(jìng)品深研競(jìng)品深研競(jìng)品項(xiàng)目分析新正泰世茂府 (2級(jí)) (2級(jí))競(jìng)品項(xiàng)目分析競(jìng)品深研㎡在售信息：三期尾盤(pán)在售，剩余約60套，一二樓為主，中陽(yáng)鐵路花園目前在售三期部分，由壽光本土中陽(yáng)集團(tuán)壽光東城的核心區(qū)域，銀海路以東與農(nóng)圣街以北，北臨鐵路花園是壽光“綠色長(zhǎng)廊”的一部分。競(jìng)競(jìng)品深研競(jìng)品項(xiàng)目分析競(jìng)品深研競(jìng)品項(xiàng)目分析唐寧七號(hào)㎡前期以市政內(nèi)部團(tuán)購(gòu)為主進(jìn)行銷(xiāo)售帶動(dòng)，項(xiàng)目產(chǎn)品形式豐富，涵蓋多層、小高層、高層各類(lèi)產(chǎn)品。多層部分已五室復(fù)試，已售罄，于2019年8月交房)；罄，將于2020年9月交房；高層：3棟18層(135三室/153四室)已開(kāi)2棟，去化。競(jìng)競(jìng)品深研競(jìng)品項(xiàng)目分析唐寧七號(hào)三室兩廳一衛(wèi)建面約128㎡三室兩廳兩衛(wèi)建面約150㎡四室兩廳兩衛(wèi)建面約182㎡ (2級(jí) (2級(jí))競(jìng)品項(xiàng)目分析競(jìng)品深研巨能海珀苑現(xiàn)剩余高層大平層房源50套左右競(jìng)競(jìng)品深研競(jìng)品項(xiàng)目分析巨能海珀苑三室兩廳一衛(wèi)建面約115㎡四室兩廳兩衛(wèi)建面約160㎡四室兩廳兩衛(wèi)建面約180㎡競(jìng)品競(jìng)品深研區(qū)域項(xiàng)目單價(jià)特征高層產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間主要集中在70-80萬(wàn)之間，洋房產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間主要集中在80-120萬(wàn)之間;目單價(jià)(元/㎡)墅㎡以下100-140㎡0㎡以上㎡以下100-140㎡㎡以上200-240㎡240-300㎡300㎡以上瀾庭唐寧七號(hào)盛唐悅府競(jìng)品競(jìng)品深研區(qū)域項(xiàng)目總價(jià)特征高層產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間主要集中在80-90萬(wàn)之間，洋房產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間主要集中在100-120萬(wàn)之間;目單價(jià)(元/㎡)墅㎡以下100-140㎡0㎡以上㎡以下100-140㎡㎡以上200-240㎡240-300㎡300㎡以上瀾庭唐寧七號(hào)盛唐悅府競(jìng)品深研競(jìng)品成交結(jié)構(gòu)競(jìng)品深研競(jìng)品成交結(jié)構(gòu)高層、洋房戶(hù)型分布多為三室、四室搭配為主主要集中在140-160㎡之間，大戶(hù)型四室、五室及以上戶(hù)型配比相對(duì)較少。別墅產(chǎn)品集中在220-260㎡。兩室三室四室92115123123139174號(hào)124124136136140168682202202601131131321321421421551551165189229229260286286悅府11011013513514314315115116216213813811461156178花園99127127150150137137192260708090100110120130140150160170180200競(jìng)品深研競(jìng)品深研客戶(hù)需求研究結(jié)合本案區(qū)位及項(xiàng)目因素，我方以自身資源優(yōu)勢(shì)對(duì)周邊項(xiàng)目來(lái)訪情況進(jìn)行客戶(hù)意向和關(guān)注度方面的調(diào)研(主要對(duì)板塊內(nèi)一級(jí)競(jìng)品及整體市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目的隨機(jī)到訪客戶(hù)及同行置業(yè)顧問(wèn)群體進(jìn)行訪談?wù){(diào)研)。性別比例性別性別比例,女,45%,45%性別比例,男,55%,55%男女5050年齡分布18-2526-3536-4546-5556以上調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前主流購(gòu)房年齡段依然集中在26-35歲，適齡中青年為主，此年齡段人群多為適婚年齡群體和社會(huì)中堅(jiān)力量，分別呈現(xiàn)剛需為主的首置或二次剛改的置業(yè)需求。競(jìng)品深研客戶(hù)需求研究競(jìng)品深研客戶(hù)需求研究001年內(nèi)是否有購(gòu)房意向00是否會(huì)考慮東城板塊置業(yè)是否調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前有置業(yè)需求的比例相對(duì)較大，同時(shí)，隨著近年來(lái)城市板塊內(nèi)各項(xiàng)配套的不斷完善和升級(jí)，東城片區(qū)越來(lái)越成熟，市場(chǎng)客戶(hù)對(duì)于東城片區(qū)的認(rèn)知度相對(duì)較高，普遍接受并認(rèn)可東城置業(yè)的想法。競(jìng)競(jìng)品深研客戶(hù)需求研究通過(guò)調(diào)研，大多數(shù)客戶(hù)對(duì)于單價(jià)的接受度多存在5500元/㎡左右，占47%；與此對(duì)應(yīng)總價(jià)的范圍也趨于80萬(wàn)左右，占比達(dá)30%以最高接受單價(jià)最高接受總價(jià)銷(xiāo)銷(xiāo)售額,銷(xiāo)售額,500-5500,%,42%%額,4500-5500,70-80萬(wàn),40%,22%,22%40%32%20萬(wàn),調(diào)研發(fā)現(xiàn)：目前市場(chǎng)房?jī)r(jià)的普遍增長(zhǎng)在市民心態(tài)上已逐漸被接受，5500-6500的單價(jià)及80-100萬(wàn)的總價(jià)占比也逐漸提升。競(jìng)品深研客戶(hù)需求研究競(jìng)品深研客戶(hù)需求研究在產(chǎn)品設(shè)計(jì)及居住感受提升方面，落地窗、大陽(yáng)臺(tái)、南北雙陽(yáng)臺(tái)、平層(三室朝南)等特點(diǎn)為客戶(hù)所喜愛(ài)；對(duì)于社區(qū)配套、物業(yè)戶(hù)型亮點(diǎn)喜好社區(qū)配套需求%調(diào)研發(fā)現(xiàn)：隨著市場(chǎng)產(chǎn)品的不斷更新設(shè)計(jì)，客戶(hù)對(duì)于戶(hù)型創(chuàng)新方面(如落地窗、大陽(yáng)臺(tái)等有助于居住體驗(yàn)的設(shè)計(jì)更為青睞。同時(shí)，客戶(hù)對(duì)于整體社區(qū)的環(huán)境提升、品質(zhì)感提升上也逐步有較大的需求。系列1,政%、事業(yè)單位戶(hù)系列1,政%、事業(yè)單位戶(hù)從事,國(guó)企,16%,系列1,農(nóng)成交客戶(hù)置業(yè)分析體戶(hù),12%,系列1,民43%,43%域,域,成交客戶(hù)區(qū)域分析系列1,西成交客戶(hù)區(qū)域分析系列1,西3%,3%,3%項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目以東鄉(xiāng)鎮(zhèn)其他區(qū)域,29%,1,項(xiàng),52%,調(diào)研發(fā)現(xiàn)：競(jìng)品成交客戶(hù)來(lái)源主要以地緣性為主，企事業(yè)單位、私企上班族群體為主導(dǎo)，面積需求主要在100-130㎡之間，易于接受三房產(chǎn)品，對(duì)價(jià)格較為敏感。關(guān)注點(diǎn)主要集中在價(jià)格、生活配套、物業(yè)管理、學(xué)區(qū)等因素，主流價(jià)格預(yù)期在5000-5500元/㎡之間。務(wù)員,4%,列1,個(gè)體戶(hù),13%,,3%,%、事業(yè)單位務(wù)員,4%,列1,個(gè)體戶(hù),13%,,3%,%、事業(yè)單位戶(hù)系列1,國(guó)企,19%,系列1,公成交客戶(hù)置業(yè)分析系列1,其系列1,政%系列1,民營(yíng)企業(yè),公務(wù)員38%,39%2%,2%7%,7%系列1,其2%,2%7%,7%1,項(xiàng)他區(qū)域,1,項(xiàng),16%,系列1,中,,%,46%,6%項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目以東鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)研發(fā)現(xiàn)：競(jìng)品成交客戶(hù)來(lái)源主要以地緣性為主，地緣客戶(hù)為主，周邊村鎮(zhèn)實(shí)力客戶(hù)為輔，追求高于高層產(chǎn)品的生活品質(zhì)。面積需求主要在120-160㎡之間，對(duì)產(chǎn)品的功能性和居住舒適度要求高。關(guān)注物業(yè)管理、環(huán)境、區(qū)域發(fā)展?jié)摿σ?guī)劃。主流價(jià)格預(yù)期在5500-6300元/㎡競(jìng)競(jìng)品深研客群定位戶(hù)類(lèi)型群體構(gòu)成業(yè)需求業(yè)面積影響因素城鄉(xiāng)剛需群體2.就近購(gòu)房群體(如附近醫(yī)院/學(xué)校/工廠/辦公樓)定居人群就學(xué)或工作置業(yè)—與第一居所的物理距離配套—學(xué)校、醫(yī)院、公園、超4.戶(hù)型—南北通透無(wú)硬傷初級(jí)改善型群體2.對(duì)品質(zhì)要求較高的二孩或三家庭小換大需要—與第一居所的物理距離配套—學(xué)校、醫(yī)院、公園、超4.戶(hù)型—南北通透無(wú)硬傷純改善或投資型群體城鄉(xiāng)高凈值人群：企業(yè)主、高管、政府和事業(yè)單位高級(jí)干部、個(gè)體戶(hù)保值對(duì)品牌、品質(zhì)、戶(hù)型、園林、配套、物業(yè)都要高要求競(jìng)競(jìng)品深研客戶(hù)描摹社區(qū)配套需求：生活配套(超市、餐飲、水果店等)、醫(yī)療配套置業(yè)核心驅(qū)動(dòng)力：價(jià)格優(yōu)勢(shì)、區(qū)域環(huán)境、品牌價(jià)值、生活配套剛需程度：☆☆☆☆☆(非常強(qiáng)烈)競(jìng)競(jìng)品深研客戶(hù)描摹社區(qū)配套需求：生活配套(超市、餐飲、水果店、水果店等)、醫(yī)療配套剛需程度：☆☆☆☆(比較強(qiáng)烈)競(jìng)品深研競(jìng)品小結(jié)競(jìng)品市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)啟示&機(jī)會(huì)點(diǎn)：；持續(xù)供貨，且品質(zhì)感不輸于本體，所以在把握推貨時(shí)機(jī)本體分析本體分析本體研究問(wèn)題本體分析本體分析項(xiàng)目四至北側(cè)：緊鄰農(nóng)圣街與圣城街主干道；東側(cè)：東城大商圈學(xué)院路交通要道；西側(cè)：正陽(yáng)路，城心交通&美食街。塊本體分析項(xiàng)目交通本體分析項(xiàng)目交通車(chē)站車(chē)站2.5公里達(dá)4A級(jí)生態(tài)區(qū)：彌河景觀帶3-5分鐘達(dá)城市主軸圣城街坐擁農(nóng)圣街，掌握至濰坊最便捷通路本體分析配套資源本體分析配套資源大商圈大配套活配套：正陽(yáng)路美食街、東城全福元、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、中百佳樂(lè)家、溫泉大酒店等中高端配套完善教育醫(yī)療配套：世紀(jì)鳳華學(xué)校、建橋分校、明珠學(xué)校；市立醫(yī)院、中醫(yī)院等全力護(hù)航健康生活元溫泉大酒店鐵路公園市政府華鐵路公園、彌河景觀帶、海洋館等高標(biāo)準(zhǔn)生態(tài)娛樂(lè)配套提升生活品質(zhì)體驗(yàn)十分鐘市政府、行政服務(wù)中心等市政服務(wù)，完美滿(mǎn)足日常行政業(yè)務(wù)需求位及交通位及交通配套優(yōu)勢(shì)利好源優(yōu)勢(shì)塊優(yōu)勢(shì)本體分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)僅靠正陽(yáng)路僅靠正陽(yáng)路美食街、全福元萬(wàn)達(dá)商圈、海洋館與彌河景觀帶、以及世紀(jì)鳳華等中于此片區(qū)的認(rèn)知度逐步提升并認(rèn)可，東城板塊已成為客戶(hù)置業(yè)熱區(qū)綠色低密品質(zhì)，提升舒適感本體分析本體分析項(xiàng)目不足暢度欠佳需打通，地塊內(nèi)部處理，同時(shí)將境衛(wèi)生化，以便營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作展示面提前打造，釋息目地塊中，影響看本體分析本體分析項(xiàng)目不足則，平整，利于整體項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)，但地塊緊鄰高壓線(xiàn)，(雖做退線(xiàn)處理)會(huì)對(duì)部分客戶(hù)形成相對(duì)比例的心景觀用地進(jìn)，避免高壓線(xiàn)影響的同時(shí)，提套品質(zhì)感，便于推售過(guò)程本本體分析SWOT分析外部因素優(yōu)勢(shì)(Strengths)劣勢(shì)(Weaknesses)豐富，包括世紀(jì)鳳華、海洋館等。機(jī)會(huì)(Opportunities)S-O：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)W-O：利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，需求潛力較大深挖配套資源與品牌優(yōu)勢(shì)，精準(zhǔn)客戶(hù)需求供貨，搶占市場(chǎng)先機(jī)威脅(Threats)S-T：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅W-T：減小劣勢(shì)，避免威脅化壓力較大化，客戶(hù)選擇余地多，競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈全齡配等，拉升項(xiàng)目調(diào)性，提升項(xiàng)目溢價(jià)能力本體分本體分析地塊綜合屬性界定塊宜打造精致成長(zhǎng)型品質(zhì)居住區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)/資源優(yōu)越/交通便捷/配套完善/潛力可期區(qū)等高規(guī)格配套設(shè)施。本體分析本體分析開(kāi)發(fā)目標(biāo)品牌目標(biāo)：周期內(nèi)完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，通過(guò)前期；盈利目標(biāo)：市場(chǎng)品牌，為企業(yè)后續(xù)開(kāi)發(fā)提供支持；機(jī)遇資源配套本體分析機(jī)遇資源配套本體分析核心問(wèn)題—不結(jié)果S=情境(situation)C=R1,R2(complication)Q=R1到R2的轉(zhuǎn)化(question)RR2S：情境——項(xiàng)目背景事實(shí)(本體、客戶(hù)、市場(chǎng))區(qū)區(qū)位五優(yōu)價(jià)值體系交交通？既有屬性下的產(chǎn)品方向利用優(yōu)勢(shì)提升產(chǎn)品的價(jià)值客戶(hù)心理與產(chǎn)品的沖突挖掘價(jià)值，提升價(jià)格預(yù)期區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的壓力強(qiáng)化產(chǎn)品力，形成差異化?產(chǎn)品溢價(jià)?產(chǎn)品溢價(jià)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)?項(xiàng)目快銷(xiāo)資金回籠矛盾推導(dǎo)出定位需解決的核心問(wèn)題本體分析核心問(wèn)題S我們有什么？(現(xiàn)狀)R2我們想要什么？(目標(biāo))整體市場(chǎng)放量增大，競(jìng)爭(zhēng)逐漸激戶(hù)定位戶(hù)定位項(xiàng)目定位品定位整體定位項(xiàng)項(xiàng)目定位客戶(hù)定位戶(hù)類(lèi)型群體構(gòu)成業(yè)需求業(yè)面積影響因素城鄉(xiāng)剛需群體2.就近購(gòu)房群體(如附近醫(yī)院/學(xué)校/工廠/辦公樓)定居人群就學(xué)或工作置業(yè)—與第一居所的物理距離配套—學(xué)校、醫(yī)院、公園、超4.戶(hù)型—南北通透無(wú)硬傷初級(jí)改善型群體2.對(duì)品質(zhì)要求較高的二孩或三家庭小換大需要—與第一居所的物理距離配套—學(xué)校、醫(yī)院、公園、超4.戶(hù)型—南北通透無(wú)硬傷純改善或投資型群體城鄉(xiāng)高凈值人群：企業(yè)主、高管、政府和事業(yè)單位高級(jí)干部、個(gè)體戶(hù)保值對(duì)品牌、品質(zhì)、戶(hù)型、園林、配套、物業(yè)都要高要求城市外擴(kuò)發(fā)展區(qū)域，滿(mǎn)足城市未來(lái)發(fā)展需求，現(xiàn)況置業(yè)熱城市外擴(kuò)發(fā)展區(qū)域，滿(mǎn)足城市未來(lái)發(fā)展需求，現(xiàn)況置業(yè)熱成長(zhǎng)型品質(zhì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)同類(lèi)產(chǎn)終極改善 (高級(jí))純改善者(中高)剛改置業(yè)者(中高)剛需置業(yè)者(中端)首次置業(yè)者(中低)項(xiàng)目定位客戶(hù)定位戶(hù)需求層級(jí)產(chǎn)品差異點(diǎn)：市場(chǎng)產(chǎn)品在資源、品牌、產(chǎn)品本項(xiàng)目產(chǎn)品線(xiàn)豐富，雙線(xiàn)對(duì)標(biāo)首期高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品入市，集中綜合優(yōu)勢(shì)抄底片區(qū)，搶斷攔截周邊意向客群：準(zhǔn)剛需客群不外流；剛改及初級(jí)改善客群進(jìn)一步升級(jí)轉(zhuǎn)化購(gòu)買(mǎi)方向！本案客群：剛需置業(yè)+剛改型客群結(jié)合：以城市資源和環(huán)境資源為享受訴求項(xiàng)目定位客戶(hù)定位項(xiàng)目定位客戶(hù)定位Ⅰ重要客戶(hù)：小高首置/洋房首置的剛改型本地客戶(hù)(占比65%以上)主、政企高管等Ⅱ次要客戶(hù)：市區(qū)外溢/周邊輻射客戶(hù)(占比30%左右)市化生活方式的進(jìn)城客戶(hù)質(zhì)有升級(jí)需求，認(rèn)可項(xiàng)目產(chǎn)品綜合性?xún)r(jià)比。群結(jié)合——更注重城市與環(huán)境雙重資源的升級(jí)行業(yè)先鋒項(xiàng)行業(yè)先鋒項(xiàng)目定位客戶(hù)定位洋房產(chǎn)品客戶(hù)定位戶(hù)描?。禾幵谑聵I(yè)和家庭的成長(zhǎng)期，懂得享受生活對(duì)資源和低密生活有需求行業(yè)先鋒項(xiàng)行業(yè)先鋒項(xiàng)目定位客戶(hù)定位層產(chǎn)品客戶(hù)定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位邏輯容積率容積率&資源項(xiàng)目中低端容積率，且綜合價(jià)值優(yōu)勢(shì)明顯，要做低密產(chǎn)品來(lái)充分發(fā)揮地塊所在核心區(qū)位的優(yōu)越性獲獲取溢價(jià)目標(biāo)要獲取一定溢價(jià)，低密產(chǎn)品宜打造一定的品質(zhì)性，不宜定位過(guò)低，同時(shí)在推盤(pán)過(guò)程中注意把控推貨節(jié)奏，遞進(jìn)式推貨普宅定位影響普宅定位影響利用普宅產(chǎn)品與低密產(chǎn)品組合平衡容積率，而區(qū)域內(nèi)普宅的競(jìng)爭(zhēng)激烈不宜定位過(guò)高，按區(qū)域價(jià)值和競(jìng)爭(zhēng)，普宅宜定位中端項(xiàng)項(xiàng)目形象統(tǒng)一項(xiàng)目地塊相對(duì)易于開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，周期短，但考慮開(kāi)發(fā)目標(biāo)情況下，需包容低密與普宅的定位差異，也需考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)去價(jià)值的變化可能形象定位低密產(chǎn)品改善類(lèi)成長(zhǎng)型產(chǎn)品普形象定位低密產(chǎn)品改善類(lèi)成長(zhǎng)型產(chǎn)品普宅產(chǎn)品剛需中端類(lèi)產(chǎn)品項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位適度升級(jí).象定位中高端市場(chǎng)定位定位動(dòng)態(tài)演變：定位高度隨開(kāi)發(fā)進(jìn)程進(jìn)入后適度升級(jí)值值位項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位位金頓升級(jí)力作精致樓盤(pán)典范大商圈配套、綜合資源優(yōu)勢(shì)、中低容積率中央生活區(qū)成長(zhǎng)型精致物業(yè)與城市共成長(zhǎng)項(xiàng)目定位整體定位項(xiàng)目定位整體定位目定位城市中央生活區(qū)精致生活范本體現(xiàn)坐擁繁華體現(xiàn)核心區(qū)位體現(xiàn)完善配套商圈體現(xiàn)產(chǎn)品力體現(xiàn)居住品質(zhì)感提升項(xiàng)項(xiàng)目定位調(diào)性演示項(xiàng)項(xiàng)目定位調(diào)性演示項(xiàng)項(xiàng)目定位調(diào)性演示項(xiàng)項(xiàng)目定位調(diào)性演示識(shí)項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位視覺(jué)表現(xiàn)項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位視覺(jué)表現(xiàn)視覺(jué)表現(xiàn)項(xiàng)目定位視覺(jué)表現(xiàn)項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位視覺(jué)表現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目定位視覺(jué)表現(xiàn)項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位視覺(jué)表現(xiàn)項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位視覺(jué)表現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目定位視覺(jué)表現(xiàn)項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位視覺(jué)表現(xiàn)項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位視覺(jué)表現(xiàn)產(chǎn)品研究產(chǎn)品研究產(chǎn)品建議產(chǎn)品分布及開(kāi)發(fā)演示一批次開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售二批次開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售產(chǎn)品建議產(chǎn)品分布及開(kāi)發(fā)演示一批次開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售二批次開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售產(chǎn)品建議布局分析特點(diǎn)?整體階梯式南低北高?主出入口西側(cè)大門(mén)，設(shè)置北門(mén)作為次出入口?營(yíng)銷(xiāo)中心與西門(mén)臨近，后期社區(qū)服務(wù)合體使用?南低北高階梯式，符合日照及視野空間規(guī)則，符合自然風(fēng)向、客戶(hù)預(yù)期和風(fēng)水原理；?營(yíng)銷(xiāo)中心兼顧后期社區(qū)配套功能，后期可作為社區(qū)內(nèi)部物業(yè)用房或會(huì)所用房；?地下輸油管線(xiàn)退線(xiàn)處理后，相關(guān)地上部分可作為園林用地，提升社區(qū)內(nèi)部景觀值，拔高品質(zhì)?南側(cè)多層朝向金馬寨回遷社區(qū)，南向無(wú)社區(qū)園林，景觀值略差?中間6#、7#樓棟仍有日照挖掘空間，可考慮與南側(cè)樓棟調(diào)整層數(shù)，容積率可提升項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰示意圖產(chǎn)品建議項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰示意圖產(chǎn)品建議產(chǎn)品分析從客戶(hù)需求的角度出發(fā)，思考產(chǎn)品，項(xiàng)目目前在布局、戶(hù)型、園林、附加值等方面，需進(jìn)行調(diào)整客戶(hù)需求產(chǎn)品理念產(chǎn)品型客戶(hù)理念關(guān)注點(diǎn)品牌布局分布☆☆☆戶(hù)型設(shè)計(jì)☆☆☆園林景觀☆☆☆☆☆☆金頓品牌☆☆☆☆物管品牌☆☆☆地緣型客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)☆☆☆☆☆交通☆☆☆☆☆配套☆☆☆☆☆景觀☆☆☆資源☆☆☆☆圈層型客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)圈層☆☆☆☆☆☆☆☆舒適度☆☆☆☆產(chǎn)產(chǎn)品建議戶(hù)型分析多層1#戶(hù)型—159.03m多層7#戶(hù)型—115+124m狀不足.1#位于地塊東南角，南側(cè)景觀朝向相對(duì)較差，且位于小區(qū)動(dòng)線(xiàn)末端，戶(hù)型面積設(shè)計(jì)較大，總價(jià)較高，與相鄰樓棟產(chǎn)品相比優(yōu)勢(shì)較低，客戶(hù)抗性相對(duì)較大；.7#位于小區(qū)中心樓王位置，與8#共享輸油管線(xiàn)退線(xiàn)后的中央園林景觀，位置優(yōu)越，但戶(hù)型面積設(shè)計(jì)相對(duì)偏小，不利于價(jià)值拉升，溢價(jià)能力較弱；一級(jí)中央景觀帶二級(jí)社區(qū)景觀三級(jí)社區(qū)綠化產(chǎn)品建議一級(jí)中央景觀帶二級(jí)社區(qū)景觀三級(jí)社區(qū)綠化產(chǎn)品建議景觀分析社區(qū)綠化景觀演示特點(diǎn)?地塊方正，中央景觀受輸油管線(xiàn)影響，位于小區(qū)東側(cè)地塊，面積相對(duì)較大?中間樓棟南側(cè)有相對(duì)綠地面積?6#與7#之間設(shè)置有通路動(dòng)線(xiàn)?輸油管線(xiàn)地上部分建筑開(kāi)發(fā)受限，做綠地開(kāi)發(fā)有助于提升整體社區(qū)的景觀價(jià)值；?中間樓棟南側(cè)有綠地面積可作綠化景觀處理；?6#與7#之間設(shè)置有通路動(dòng)線(xiàn)，社區(qū)娛樂(lè)休閑用地尚可使用?整體社區(qū)西側(cè)樓棟間綠化設(shè)置率低，園林景觀不均；?社區(qū)內(nèi)部娛樂(lè)、休閑場(chǎng)地不足，無(wú)單體休閑娛樂(lè)用房，內(nèi)部配套相對(duì)不足產(chǎn)產(chǎn)品建議附加值提升調(diào)整布局灌注理念優(yōu)化景觀提升配套南風(fēng)約650㎡，增加銷(xiāo)售額約400萬(wàn)；F?架空區(qū)域可作為娛樂(lè)休閑等多功能區(qū)域，便于提升溢價(jià)銷(xiāo)售。產(chǎn)品建議附加值提升面積(不損失面積為前提)，降低動(dòng)線(xiàn)末端大戶(hù)型的市場(chǎng)抗性；增加整體社區(qū)的配套功能。 北側(cè)17F產(chǎn)品一樓做架空產(chǎn)品建議附加值提升體和場(chǎng)景的需求，強(qiáng)化人與公共空間的互動(dòng)性，增強(qiáng)客戶(hù)的歸屬感和幸福感動(dòng)功能場(chǎng)景：?交流類(lèi)空間：四點(diǎn)半學(xué)堂、老人交流、青年交流等?文化類(lèi)空間：社區(qū)禮堂、時(shí)代文化長(zhǎng)廊、周末劇場(chǎng)等?活動(dòng)類(lèi)空間：商家特賣(mài)、健身運(yùn)動(dòng)等產(chǎn)品產(chǎn)品建議附加值提升通過(guò)架空將室外景觀連接，呈現(xiàn)出不同的主題，在流線(xiàn)上則可以快速與周邊的活動(dòng)場(chǎng)地進(jìn)行通達(dá)，功能上形成互補(bǔ)。演示產(chǎn)品建議附加值提升產(chǎn)品建議附加值提升之間，作為社景觀軸，與中間向軸線(xiàn)形成“十”字型社布。提升整體社景觀軸，高大植被與低矮合，包裝為社區(qū)社區(qū)綠化景觀演示上部分可充分用空?qǐng)雒?積，在景觀層種類(lèi)、配套設(shè)施行提升，打造相景觀帶產(chǎn)產(chǎn)品建議附加值提升型建議，可進(jìn)行穿插產(chǎn)產(chǎn)品建議附加值提升【便民配套】：為提升社區(qū)品質(zhì)，增強(qiáng)項(xiàng)目排他性，建議增加精裝大堂(可架空精裝)、風(fēng)雨連廊、夜光跑道、老年頤樂(lè)中心、兒童游樂(lè)天地、室外母嬰室等。產(chǎn)產(chǎn)品建議附加值提升項(xiàng)目附加值。產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議附加值提升【延展式托管教育】：結(jié)合學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)，延伸完善教育產(chǎn)業(yè)鏈，引入四點(diǎn)半學(xué)堂，結(jié)合所在學(xué)校教育內(nèi)容進(jìn)行延展，解決業(yè)主有事難以及時(shí)接送孩子、輔導(dǎo)學(xué)習(xí)的問(wèn)題。實(shí)用為主位置：西門(mén)物業(yè)會(huì)所，由物管人員或?qū)ｉT(mén)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)產(chǎn)品產(chǎn)品建議附加值提升【業(yè)主食堂】：增加社區(qū)食堂、便利店等便民配套，滿(mǎn)足業(yè)主日常生活需求。議可在小區(qū)北側(cè)17F高層產(chǎn)品一樓架空層中實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行推售推售售策略策略廣策略略營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行開(kāi)發(fā)推售開(kāi)發(fā)推售批次低密(8-11F洋房)品為價(jià)值型產(chǎn)品，保證項(xiàng)目品質(zhì)的同時(shí)結(jié)合推手節(jié)奏便于拉升溢價(jià)銷(xiāo)售普宅(17F高層)品據(jù)開(kāi)發(fā)階段適度調(diào)整面積區(qū)間，以匹段性客群需求及開(kāi)發(fā)演示由南向北依次開(kāi)發(fā)一批次開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售二批次開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行價(jià)格策略中高層——11層產(chǎn)品為基準(zhǔn)，定價(jià)原則(市場(chǎng)比較法)兩大維度選取類(lèi)比項(xiàng)目：主要競(jìng)品項(xiàng)目、區(qū)域類(lèi)似項(xiàng)目三大維度建立指標(biāo)體系：地段資源/樓盤(pán)素質(zhì)/物業(yè)形象唐寧七號(hào)鳳華百麗瀾庭盛唐悅府新正泰世茂府賦權(quán)25%0%20%25%評(píng)估項(xiàng)權(quán)重?cái)M合程度得分?jǐn)M合程度得分?jǐn)M合程度得分?jǐn)M合程度得分0.150.180.1650.1950.165交通0.10.120.130.140.120.050.950.04750.950.04750.060.06配套設(shè)施0.10.110.950.0950.130.11學(xué)區(qū)0.110.110.10.130.12戶(hù)型設(shè)計(jì)0.10.950.09510.110.110.1景觀環(huán)境0.10.90.0910.10.950.0550.950.095物業(yè)服務(wù)0.050.950.04750.90.0450.0450.06建筑品質(zhì)0.10.950.0950.950.09510.10.11產(chǎn)品類(lèi)型0.150.950.14250.210.950.10.18合計(jì)1027508750545當(dāng)前均價(jià)6200690068006500本項(xiàng)目參考均價(jià)6034634564495804本項(xiàng)目測(cè)算均價(jià)6154最終取整為6200通過(guò)“市場(chǎng)比較法”初步得出項(xiàng)目若優(yōu)化6、7#樓棟為11F產(chǎn)品，可參考定價(jià)為6200元/㎡，首期平價(jià)快銷(xiāo)，打擊競(jìng)品。(此價(jià)格以產(chǎn)品建議中將6、7#優(yōu)化為11F產(chǎn)品，若以實(shí)際為準(zhǔn)，則可作為8-9F產(chǎn)品的溢價(jià)取值參照物)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行價(jià)格策略以11F中高層產(chǎn)品均價(jià)6200元/㎡作為基準(zhǔn)項(xiàng)目產(chǎn)品中多層洋房產(chǎn)品線(xiàn)與17層高層產(chǎn)品線(xiàn)本次采取溢價(jià)取值方式進(jìn)行測(cè)算如下：?多層產(chǎn)品線(xiàn)價(jià)格測(cè)算：參考區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目當(dāng)前價(jià)格及價(jià)格定價(jià)規(guī)律，多層洋房較高層產(chǎn)品溢價(jià)倍數(shù)為1.08-1.12之間，本次暫取中間值作為總貨值測(cè)算：多層洋房產(chǎn)品均價(jià)為6200元/㎡*1.1=6820元/㎡最終取整6800元/㎡?高層產(chǎn)品線(xiàn)價(jià)格測(cè)算：同理取高層與洋房的溢價(jià)倍數(shù)中間值0.95作為總貨值測(cè)算：17層高層產(chǎn)品均價(jià)為6200元/㎡*0.95=5890元/㎡最終取整5900元/㎡價(jià)為6300元/㎡營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行價(jià)格策略車(chē)位儲(chǔ)藏室捆綁銷(xiāo)售㎡面積劃分，盡可能避免超過(guò)20㎡的超大儲(chǔ)藏室，如大小差別太多又強(qiáng)行捆綁，會(huì)引起客戶(hù)糾紛。?車(chē)位尺寸按照不小于2.5*6的尺寸劃分，避免異形車(chē)位、小車(chē)位；可增加少量超大車(chē)位、子母車(chē)位。216套05億批次與營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行價(jià)格策略/166套73億①27443.3㎡/166套銷(xiāo)售額約1.73億元②32477.1㎡/216套銷(xiāo)售額約2.05億元元售，可售382個(gè)，合計(jì)貨值約3247萬(wàn)元整盤(pán)貨值約4.295億營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行推售策略略思考?因人定策，因人造物首先圍繞地塊位置和市場(chǎng)需求，客戶(hù)為核心，摸清客戶(hù)好惡，以此為原則設(shè)計(jì)產(chǎn)品，方可以立于不敗之地。?順勢(shì)而為，速度第一目前壽光市場(chǎng)東城是熱中之熱，在推樓盤(pán)不多，客戶(hù)也已經(jīng)接受了上漲后的房?jī)r(jià)，應(yīng)抓住這一難得的市場(chǎng)機(jī)?造勢(shì)成實(shí)，凸顯優(yōu)勢(shì)在與競(jìng)品的對(duì)比中，我們產(chǎn)品應(yīng)以經(jīng)過(guò)壽光市場(chǎng)檢驗(yàn)的產(chǎn)品為主，但也要?jiǎng)?chuàng)造獨(dú)有的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，以此區(qū)隔對(duì)?組合推售，大步快跑剛需剛改客戶(hù)為主導(dǎo)，多戶(hù)型多樓層多面積組合推售，并在推盤(pán)初期集中式進(jìn)行廣告轟炸，迅速打開(kāi)市場(chǎng)。?快速上手，強(qiáng)化執(zhí)行利用金頓老客戶(hù)及現(xiàn)有項(xiàng)目積累的客戶(hù)資源、人氣和管理銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，老帶新、新帶新，快速上手，可與市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行推售策略形成小批量首開(kāi)/小波段限量推盤(pán)/多頻次開(kāi)盤(pán)小批量首開(kāi)：非熱點(diǎn)區(qū)域未形成局面之前，小批量首推，制造首開(kāi)售罄熱銷(xiāo)傳播，利于后制，根據(jù)客戶(hù)情況進(jìn)行放量的適度調(diào)整，做到客戶(hù)量大便實(shí)現(xiàn)每次開(kāi)盤(pán)都暢銷(xiāo)，制造房源緊俏與供不應(yīng)求的局面，利于良好銷(xiāo)小波段推盤(pán)與多頻次開(kāi)盤(pán)相輔，兩次推盤(pán)之間的時(shí)間控制在1個(gè)月左右，不斷制造社會(huì)熱點(diǎn)，格，實(shí)現(xiàn)收益的最大化營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行推售策略推售節(jié)奏、批次與銷(xiāo)售周期售周期售周期2020年5月-2021年2月面積(約)㎡數(shù)個(gè)藏室759㎡/㎡4891㎡/㎡金額億計(jì)4.38億(含周期漲幅)注：以上銷(xiāo)售周期為大階段化銷(xiāo)售過(guò)程，其中如首開(kāi)到加推等多頻次開(kāi)盤(pán)加推策略以后期營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃分解劃分為準(zhǔn)。營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行推廣思路三步走戰(zhàn)略牌拔高調(diào)性，同時(shí)產(chǎn)品信息釋放，增強(qiáng)客戶(hù)粘性營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行推廣策略營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行推廣策略推廣思路演示品牌喚醒重塑品牌喚醒重塑核核心價(jià)值傳遞制制造市場(chǎng)熱銷(xiāo)客客戶(hù)超強(qiáng)粘性推推廣主題金頓重塑東城城央生活區(qū)精致生活范本久聞不如親鑒城央生活品質(zhì)中央生活金頓品質(zhì)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)媒體見(jiàn)面會(huì)品牌發(fā)布會(huì)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)營(yíng)銷(xiāo)中心啟動(dòng)樣板間啟動(dòng)洋房開(kāi)盤(pán)高層開(kāi)盤(pán)產(chǎn)品加推活動(dòng)跟進(jìn)周期過(guò)渡階段沖刺推推廣規(guī)劃品牌炒作高姿態(tài)入市提升體驗(yàn)拔高調(diào)性節(jié)點(diǎn)強(qiáng)化塑造熱銷(xiāo)深化價(jià)值促進(jìn)去化媒媒體策略前期廣而告之，后期定點(diǎn)投放，集中引爆，營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行媒體策略重點(diǎn)媒體推廣配合(具體執(zhí)行需臨節(jié)點(diǎn)確定執(zhí)行細(xì)案)目圣城街與銀海路√m㎡右；人流6-7萬(wàn)左右圣城街與學(xué)院路√5m300㎡-7萬(wàn)左右；人流8-10萬(wàn)左右南環(huán)路路牌√一即可正陽(yáng)路全線(xiàn)道旗包裝√裝做導(dǎo)視引導(dǎo)東城全福元LED√D-7萬(wàn)左右；人流8-10萬(wàn)左右市區(qū)路口立柱LED√LED或近項(xiàng)目區(qū)位路口大屏，建議結(jié)合客群分析和展點(diǎn)選取后進(jìn)行媒體點(diǎn)位選取(建議與展點(diǎn)避免重復(fù))百貨三面翻萬(wàn)達(dá)LED√D圣城街光明路三面翻√交通廣播播電臺(tái)，前期形象和產(chǎn)品釋放音樂(lè)電臺(tái)汽車(chē)電臺(tái)區(qū)社區(qū)框架/LED√寫(xiě)字樓挑選中高端點(diǎn)位發(fā)布寫(xiě)字樓框架/LED√媒體抖音等√活動(dòng)節(jié)點(diǎn)配合使用注：推廣部分結(jié)合客群分析綜合選點(diǎn)，除前期品牌形象期間集中推出外，平銷(xiāo)期可點(diǎn)選，客群聚集區(qū)域(標(biāo)紅部分)134營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行活動(dòng)策略牌喚醒廣調(diào)性保持一致，互動(dòng)性加強(qiáng)形成立體式結(jié)構(gòu)，結(jié)合節(jié)點(diǎn)，在客戶(hù)層級(jí)上把握相互。營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行活動(dòng)策略推廣主題：奮斗！是對(duì)生活的熱愛(ài)——與城市共成長(zhǎng)活動(dòng)時(shí)間：2020年5月1-15日(借勢(shì)五一勞動(dòng)節(jié)或后延青年節(jié)期間)活動(dòng)內(nèi)容：入市環(huán)節(jié)H5首發(fā)(片尾設(shè)定角色代入并設(shè)投稿通道)推廣渠道：電臺(tái)電視臺(tái)附屬線(xiàn)上頭條、社會(huì)高知名度頭條及大V、生活服務(wù)號(hào)、行業(yè)群、各大商圈LED大牌配合營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行活動(dòng)策略中央新住區(qū)，金頓與壽光共成長(zhǎng)活動(dòng)目的：品牌落地，承接后續(xù)前期行業(yè)內(nèi)及媒體部分舉辦品牌發(fā)布會(huì)，成行業(yè)內(nèi)傳播事件；活動(dòng)地點(diǎn)：酒店類(lèi)場(chǎng)所推廣渠道：電臺(tái)電視臺(tái)附屬線(xiàn)上頭條、社會(huì)高知名度頭條及大V、生活服務(wù)號(hào)、行業(yè)群、各大商圈LED大牌配合營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行活動(dòng)策略目開(kāi)盤(pán)選房推廣渠道：全媒體形式集中推廣，達(dá)成熱銷(xiāo)造勢(shì)效果營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行活動(dòng)策略，彌河私宴：業(yè)主感恩答謝季活動(dòng)目的：小加推階段已有老業(yè)主基礎(chǔ)，為刺激老業(yè)主帶客熱情，舉辦家宴形式的維護(hù)活動(dòng)活動(dòng)內(nèi)容：老業(yè)主家宴推廣渠道：項(xiàng)目自媒體推廣，案場(chǎng)邀知營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行渠道策略核心客戶(hù)群依靠拓客團(tuán)隊(duì)進(jìn)行導(dǎo)客高端圈層活動(dòng)實(shí)現(xiàn)客戶(hù)精準(zhǔn)導(dǎo)入項(xiàng)目周邊客戶(hù)深挖本地老客戶(hù)4大客戶(hù)專(zhuān)項(xiàng)平臺(tái)多方聯(lián)動(dòng) 2甲乙雙方資源5專(zhuān)業(yè)的電銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)拓客電銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)3合作中介數(shù)據(jù)庫(kù)6銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行渠道策略項(xiàng)目周邊客戶(hù)深挖本地老客戶(hù)4大客戶(hù)專(zhuān)項(xiàng)平臺(tái)多方聯(lián)動(dòng) 2甲乙雙方資源5專(zhuān)業(yè)的電銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)拓客電銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)3合作中介數(shù)據(jù)庫(kù)6銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行渠道策略11寫(xiě)寫(xiě)字樓、商鋪大客戶(hù)六大六大渠道合作方資源合作方資源庫(kù)“蝗蟲(chóng)”“蝗蟲(chóng)”行銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行渠道策略形式，進(jìn)行項(xiàng)目物料植入，并做小型項(xiàng)目推介，直擊目標(biāo)客群，提升客戶(hù)認(rèn)知度營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行渠道策略營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行渠道策略域?qū)б?、派單系統(tǒng)，重點(diǎn)攔截招商保利客戶(hù)，給予特殊獎(jiǎng)勵(lì)同步利用放學(xué)接送節(jié)點(diǎn)拓展家長(zhǎng)資源人，進(jìn)行企業(yè)巡展宣講，制定專(zhuān)屬團(tuán)購(gòu)政策展，“1