資產(chǎn)評估實務一-基礎學習0801全46講義

第七章以財務報告為目的的評【考情分析15【主要考點本章內(nèi)第一節(jié)第二節(jié)第三節(jié)第四節(jié)服務于企業(yè)合并對價分攤的資產(chǎn)評估第五節(jié)服務于金融工具計量的資產(chǎn)評估第一節(jié)概一、以財務報告為目的的評估及其作（一）以財務報告為目的的評估，是指資產(chǎn)評估機構及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守相關、資產(chǎn)（二）二、以財務報告為目的的評估7-1財務報告為目的的評估對象12234合8536三、以財務報告為目的的評估業(yè)務特點及其與會計和審計的專業(yè)（一）（二）基于獨立性的要求，審計單位或人員不能對同一客戶提供公允價值評估服務，審計人員國外相關的規(guī)公眾公司會計監(jiān)督（PCAOB）于2007年12月發(fā)布了審計實務提示公告第2號《金融工具公允價值計量的審計和利用專家工作的相關問題》。國際會計師（IFAC）下屬的國際審計與鑒證準則理事會（B）發(fā)布了國際審計準則第540號《包括公允價值計量的會計估計及相關披露的審計》、國際審計準則第500號《審計》和第620號《利用專家的工作》。中國資產(chǎn)評估發(fā)布的《以財務報告為目的的評估指南》，規(guī)范了資產(chǎn)評估師執(zhí)行以財務報告為目的的評估業(yè)務行為，了社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當事人的合法權益。該指南明四、以財務報告為目的的評估國內(nèi)外發(fā)展（一）（二）2007年11月，中國資產(chǎn)評估發(fā)布了《以財務報告為目的的評估指南》，以規(guī)范資產(chǎn)評估師以財務報告為目的的評估業(yè)務行為，社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當事人合法權益。該指南自2008年1月1日起實施。2009年12月，中國資產(chǎn)評估發(fā)布了《投資性房地產(chǎn)評估指第二節(jié)投資性房地產(chǎn)公允價值評一、投資性房地產(chǎn)及投資性房地產(chǎn)公允價值評估的概（一）投資性房地產(chǎn)是指為賺取或資本增值，或兩者兼有而所持有的。投資性房地產(chǎn)應當能（二）二、投資性房地產(chǎn)評估中的評估對象的確某項房地產(chǎn)，部分用于賺取或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管能夠單獨計量和出售的、用于賺取或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。體。當出租建筑物的附屬設備和設施是收入所對應的出租資產(chǎn)的組成部分時，應該合理考慮設三、投資性房地產(chǎn)公允價值評估的評估基準日的確1231地產(chǎn)的時間，通常以企業(yè)董事會或類似機構正式作出決議的日期為準。在評估實踐中，當董事會形成決議后，財務核算和投資性房地產(chǎn)公允價值評估選擇在決議形成的會計報表日。如董事會決議日期為某月的23日，那么投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日為該月233031四、投資性房地產(chǎn)公允價值評估前397】2×1321ABB業(yè)用地。2×146306001000（1000-250=750600五、投資性房地產(chǎn)的評估方法及評估參（一）（二）評估方法及評估參數(shù)（詳見第四章，本章僅列舉注意事項③公允價值是以脫手價為的，需要注意的是資產(chǎn)出售或者使用的限制100；7-2比較因素及打分表800層、30800800333032準準 7-3因素比較表80080080033000.0030000.0032000.001=31500（元/平方米）=33000×100/100×100/105×100/100×100/100×100/100×100/100×100/100×100/100×100/105×100/102=28600（元/平方米3=30600（元/平方米30%；應當根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟年限與土地使用權剩余使用年限等參數(shù)，有關法律、的規(guī)定，合理確時凈收益又稱凈營運收益（NetOperating =潛在毛收入-空置或者損失+租賃保證金或押金利息－運營費2：如果未來凈收益不能通過租賃收入測算應根據(jù)投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營資料測算凈收益（如投資性房地產(chǎn)為酒店①現(xiàn)場，明確投資性房地產(chǎn)的實物狀況、權益狀況和區(qū)位狀【例題】評估對象為位于BJ市××路5號的XH國際商業(yè)102商業(yè)用房及對應的出）Z20465291619.081619.0820098120147312月，前三個年度標準為12元/平方米·日，第四個年度（2012年8月1日）開始，每年度比上年度增長3%。適當考慮房地產(chǎn)投資市場的風險，本次評估預計現(xiàn)有租約到期后水平的年增長率5%①2%。2%。7-438707-4重置單價計算過程表363870（取整保險費是指所有人為使自己的避免意外損失而向保險公司支付的費用，按賬面原0.10%計算。市稅征收標準為房地產(chǎn)賬面原值×70%×12%5.6%。綜上，年總費用=十維修費十保險費十稅費日時銀行公布的一年期存款利率3%，再加上一定的風險因素調(diào)整值確定，資本化率32.82根據(jù)以上所得到的數(shù)據(jù)，經(jīng)計算，得到委估的評估值為107779200.00元。第三節(jié)服務于資產(chǎn)減值測試的資產(chǎn)評估一、資產(chǎn)減值測試及其流有表明資產(chǎn)已經(jīng)陳舊過時或者其實體已經(jīng)損壞資產(chǎn)已經(jīng)或者將被閑置、終止使用或者其實體已經(jīng)損壞企業(yè)內(nèi)部報告的表明資產(chǎn)的經(jīng)濟績效已經(jīng)低于或者將低于預期，如資產(chǎn)所創(chuàng)造的現(xiàn)金流量或者實現(xiàn)的營業(yè)利潤（或者虧損）遠遠低于（或者高于）二、資產(chǎn)減值測試評估中的評估對（一）組例如一個鐵礦公司（假設只存在一個資產(chǎn)組組合）使用一條私有鐵路來鐵礦石，這條鐵路例如，一個運營公司同時運營五條線路，其中一條出現(xiàn)虧損，然而由于公司與簽（二）資產(chǎn)減值測試評估對象應當與資產(chǎn)、資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合賬面價值的成分保持一致7—5物√√√√權√√√√√√企業(yè)或其事業(yè)部的辦公樓、電子數(shù)據(jù)處理設備、研發(fā)中心等資產(chǎn)三、資產(chǎn)減值測試評估中的價值類性，可以理解為相對應的評估價值類型（7—6）。自愿買方和自愿賣方在各理性行事且未受任何強迫的情況下，評四、資產(chǎn)減值測試的評估方法和參數(shù)的選擇與確（一）（二）評估參數(shù)確定（固定資產(chǎn)減值測試為例根據(jù)減值測試準則的相關規(guī)定，減值測試涉及的現(xiàn)金流預測期一般只涵蓋5年；如超過年，評估專業(yè)人員要向管理層詢問，并取得管理層提供的證明更長期間合理性的與資產(chǎn)改良或企業(yè)擴張相關的資本性支出，即改良性資本支出和擴張性資本支出（三）7—7評估對象在目前使用情況下可實現(xiàn)的而必要的支出，或者屬于資產(chǎn)簡單下組所需的營運營運礎可以考慮為稅通常為稅五、商譽減值測試評估案（一）A公司在2011年年底吸收合并了B公司，日B公司的收購價為38750.00元，B23195.3715554.63（二）評估對象和評估范圍為A公司于2011年吸收合并B時形成的商譽及對應的資產(chǎn)組及資產(chǎn)組組合。截止到評估基準日2012年7月31日，原B公司報表中賬面資產(chǎn)總額為116803.56117162.30358.74（三）首先請委托方對收購后的屬于原B司資產(chǎn)、負債及業(yè)務的收益情況進行業(yè)務厘定，編一致的。由于A公司吸收合并B公司后，財務、業(yè)務及資產(chǎn)已經(jīng)統(tǒng)一核算，因此屬于B公收購前B公司的模式。787-9表7-8B2009年—2012年7月31日資產(chǎn)負債情況表單位：萬日日日20127日——————————應付投資者——實收資本（本——————--表7-9B2009—2012年（1—7月）損益情況表單位：萬20092010201179856763111-------4562提取風險準備342------3322342212311（四）六、固定資產(chǎn)組減值測試案（一）A，A20101231（二）A括該生產(chǎn)線及其生產(chǎn)性附屬設施，生產(chǎn)廠房和廠房所占土地在內(nèi)的固定資產(chǎn)組（產(chǎn)組”）。根據(jù)管理層提供的資料，待估資產(chǎn)組于評估基準日的賬面凈值為8123萬元（三）8產(chǎn)的公允價值減去處置費用后的凈額（Fairvaluelesscststosal，“FVLCS）（Valueinuse，“VIU”）（四）（五）估資產(chǎn)組（A）2011—201544444加222用222用運支出主要根據(jù)A公司主營業(yè)務收入的變化分析確定。營運支行業(yè)β系數(shù)以與A公司同類上市的所在行業(yè)的平均β系數(shù)為準。綜合上述各種因素（計算過程略），12%。待估資產(chǎn)組加的WACC。所用的參數(shù)包括：行業(yè)平均／股東權益比為0.67，平均資本成本為7%。因此，WACC10%。（六）（七）7－14444442273722211111用00000（額（＋）利息（一）營運支折現(xiàn)系數(shù)（被評估資產(chǎn)組（企業(yè)）通過未來5年的不斷更新改造，未來5年的主營業(yè)務收入，將在20102%的增長。②由于從2011年到2015年每年追加的投資進行設備改造，根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)能力狀況，從未來61%的水平上。605.2＋560＋517.33＋478.27＋442.23＝2603.03（萬元6＝7992.92×0.6209＝4962.8（萬元＝2603.03＋4962.8＝7565.83（萬元7－15444442222211111用00000（額（＋）利息（一）00000營運支00001111折現(xiàn)系數(shù)（890.38＋834.18＋758.37＋689.43＋626.74＝3799.1（萬元53655.89（萬元5＝3655.89×0.6209＝2269.94（萬元資產(chǎn)組的使用價值＝3799.1＋2269.94＝6069.04（萬元7565.83萬元（8123—7565.83）第四節(jié)服務于企業(yè)合并對價分攤的資產(chǎn)評一、企業(yè)合并對價分攤概（一）（二）二、企業(yè)合并對價分攤評估中的評估對（一）企業(yè)合并對價分攤評估中的評估對象（特別注意區(qū)別（二）合并中取得的被方的無形資產(chǎn)或或有負識別無形資產(chǎn)的依①向管理層了解被收購公司是否存在源自合同權利或基于法律的法定權利的無形資產(chǎn)如果合同或協(xié)議含有限制特定資產(chǎn)從被收購方分離的條款（如限制轉(zhuǎn)讓與簽訂的合約），資產(chǎn)或負債一起，用于出售、轉(zhuǎn)移、授予、租賃或者交換，這項無形資產(chǎn)仍然滿足可分離的確則，該等資產(chǎn)不滿足可分離的確認條件。例如，受到協(xié)議的限制，不可以被出售，因此其可分離的條件。下列無形資產(chǎn)因上述可辨認的判斷條件，在實務操作中，一般可辨認無例如：消費者基礎、客戶服務能力、地域優(yōu)勢、經(jīng)過特別訓練的員工等與或有事項相關的義務同時滿足下列條件，應確認預計負債①在收購日是否存在未決③被收購公司是否有為其他公司或個人進行擔保⑥了解對被收購公司進行的相關盡職的結果產(chǎn)品質(zhì)量保證、不可撤銷的虧損合同、未決、重組義務等1·單選題】（2009）企業(yè)合并對價分攤評估中的評估對象不包括（）『正確答案』三、評估方法的確（一）貨幣日被方的賬面余額確22以按照一定的估值技術（如重置成本法等按日市場價格確定公允價允價值的市場公允價值在日能夠可靠計量的，應單獨確認為預計負債。此項負債應當按照（二）按日的市場價格確定其公允價法法（三）確認遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負債的金額不應折現(xiàn)（四）收購方對收購對價的判斷導致收購對價過高（五）四、企業(yè)合并對價分攤評估案例分100%的權益，收購對價為人725%7—4左表所示（單位：百萬元）。評估師在完成四個階段評估工作以后，將得到被收購公司進行7—4收購企業(yè)歷史財務數(shù)據(jù)以及與收購相關的盡職報告等；確定合并成本。本案例中，合并成本為7億元，假設沒有其他交易費用。第二階段無形資產(chǎn)和或有負債的識別階段主要取決于客戶對公司馳名商標的認可度，以及公司在各地建立的比較穩(wěn)定的客戶關系。因資產(chǎn)）18本案例中，評估專業(yè)人員計算了以各項資產(chǎn)公允價值為權重計算的平均資本回報16%，商譽回報率為25%），該數(shù)據(jù)與企業(yè)的平均資本成本（WACC）13%基本接近，因此，評估7—5第五節(jié)服務于金融工具計量的資產(chǎn)評估一、金融工具及其（一）金融工具又稱交易工具，是證明債權關系并據(jù)以進行貨幣交易的合法憑證，是貨幣資（二）除①持有至到期投資（債券投資）以及②和③應收款項、④在活躍市場中沒有報價且其公二、金融工具計量評估中評估對象的確金融工具可以分為基礎金融工具和衍生金融工具（一）（二）①其價值隨著指數(shù)或其他類似變量的變動而變動，變量為非金融變量的，該變量與合同的任一方不存在特定關系。期結算”不能理解為只在未來某一日期進行一次結算。另外，有些可能由于是價外而到期不行權，也是在未來日期結算的式。衍生工具與非金融項目的合（1）非金融項目的合同，根據(jù)企業(yè)預期、出售或使用要求，以獲取或交付非金融項（2）可以通過現(xiàn)金或其他金融工具凈額結算或通過交換金融工具結算中的非金融項目可以方便地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金衍生工具進行會計處理。遠期合同、合同、互換和，以及具有遠期合同、合同、互換和中一種或一種三、主要金融工具的評估方（一）（二）評估師可以根據(jù)實際情況分別采用收益法、市場法和成本法對權益工具的公允價值進行評估（三）通的債券?？赊D(zhuǎn)債兼有債券和的性質(zhì)，相當于這樣一種投資組合：投資者持有一張與可轉(zhuǎn)債相同利率的普通債券，一張數(shù)量為轉(zhuǎn)換比例、行使價為初始轉(zhuǎn)股價格的美式買權，一張美式賣權，同時向人無條件出售了一張美式買權。常用的模型為B-S定價模型和二叉樹定價模型由于美式的行權時間的不確定性，因此本案例應采用二叉樹定價模型進行公允價值的（四）Lattice（1）合同分①看漲和看跌看漲的持有者在某一確定的時間以某一確定的價格標的資產(chǎn)?？吹某钟姓咴谀骋淮_定時間以某一確定的價格出售標的資產(chǎn)。②美式和歐式美式可在有效期內(nèi)任何時候執(zhí)行，而歐式只能在到期日執(zhí)行需要注意的是，雖然賦予其持有者到期行使權利的選擇權，但持有者不一定必須行使該權目前廣泛采用的評估方法有布萊克一斯科爾斯模型和Lattice模型常見評估：員工持股計職工激勵計劃，也稱員工持股計劃，其確認和計量適用于《企業(yè)會計準則第11號——股份支付》（以下簡稱支付準則），在授予日及之后的每個財務報表日以員工持股計劃的公允價②員工持股計劃的特點