物業(yè)管理糾紛

浦物管1002陳衛(wèi)衛(wèi)物業(yè)管理糾紛物業(yè)糾紛矛盾逐步凸顯近年來(lái)物業(yè)服務(wù)在我國(guó)發(fā)展勢(shì)頭迅猛成為新聞和百姓生活中的高頻詞匯。物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域糾紛亦日趨增多既有物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)不專(zhuān)業(yè)、不到位的問(wèn)題也有業(yè)主認(rèn)識(shí)上存在誤區(qū)產(chǎn)生的問(wèn)題。如何妥善化解業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司之間的矛盾關(guān)系到房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)能否健康有序的發(fā)展更與人們對(duì)高品質(zhì)和諧生活的追求息息相關(guān)。物業(yè)糾紛產(chǎn)生原因探究一是缺乏真實(shí)的宣傳和有效的溝通二是物業(yè)公司服務(wù)意識(shí)差,無(wú)視業(yè)主的正當(dāng)權(quán)利和合理要求，處理問(wèn)題簡(jiǎn)單化，在與業(yè)主的交往中容易產(chǎn)生摩擦。三是思想觀念錯(cuò)位，業(yè)主和物業(yè)公司都不能擺正位置，通過(guò)協(xié)商解決問(wèn)題。四是業(yè)主群體的分散性和個(gè)別性與物業(yè)服務(wù)的整體性和公共性，加大了業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商的難度。五是多數(shù)業(yè)主自治水平較低，缺乏公共責(zé)任意識(shí)，對(duì)自己的權(quán)利缺乏正確的認(rèn)識(shí)，也不知道如何正確地行使權(quán)利。六是政府部門(mén)介入不足，對(duì)物業(yè)公司和業(yè)主雙方權(quán)利義務(wù)的監(jiān)管、規(guī)范、引導(dǎo)不夠，沒(méi)有及時(shí)消除糾紛隱患。物業(yè)收費(fèi)糾紛解析相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條：公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

《物權(quán)法》第七十二條：業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。以未簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒不交納物業(yè)費(fèi)艾明輝經(jīng)營(yíng)的智能人網(wǎng)吧位于省政府公務(wù)員小區(qū)內(nèi)，2003年7月1日，省政府公務(wù)員小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與政興物業(yè)公司簽訂《省政府公務(wù)員小區(qū)物業(yè)管理委托合同》，規(guī)定物業(yè)管理提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人。此后，政興公司按約定進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，但艾明輝卻未交納物業(yè)管理費(fèi)。2003年11月7日，政興物業(yè)公司訴至法院，要求艾明輝給付拖欠的2003年下半年物業(yè)管理費(fèi)3611.6元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。艾明輝以其與物業(yè)公司之間沒(méi)有簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司給其經(jīng)營(yíng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供的服務(wù)不多為由，拒絕交納物業(yè)費(fèi)。

法院判決：市法院審理認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。艾明輝作為業(yè)主之一，該合同對(duì)其具有約束力，其負(fù)有交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。故判決艾明輝給付物業(yè)管理費(fèi)3611.6元。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同的，業(yè)主應(yīng)受其約束，負(fù)有交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。如果業(yè)主委員會(huì)未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主則應(yīng)按照實(shí)際發(fā)生的服務(wù)價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費(fèi)用。還有一種情況，即物業(yè)公司無(wú)物業(yè)收費(fèi)許可，業(yè)主要求確認(rèn)合同無(wú)效，而拒交物業(yè)費(fèi)問(wèn)題。按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，只要合同未違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)視其為有效合同。至于物業(yè)公司是否取得物業(yè)收費(fèi)許可證，屬于行政管理方面的問(wèn)題，應(yīng)由行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)行處理，不能據(jù)此認(rèn)定物業(yè)合同無(wú)效。只要物業(yè)公司實(shí)際提供了物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)按照雙方合同約定向其交納物業(yè)費(fèi)。風(fēng)險(xiǎn)防范：物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責(zé)。如果自己盡職盡責(zé)了，還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費(fèi)用，為了維護(hù)自己的權(quán)益，為了其他已繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)益，就要走法律途徑來(lái)解決問(wèn)題。

業(yè)主可以“服務(wù)差”為由拒交物業(yè)費(fèi)嗎？2005年，個(gè)體戶邱先生在龍巖中山路商業(yè)城租賃了一個(gè)商場(chǎng)用于經(jīng)營(yíng)娛樂(lè)城，面積940.87平方米，按每月每平方米1元的價(jià)格計(jì)算，他每月應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)940.87元。但2006年7月起他開(kāi)始拖欠物業(yè)費(fèi)，理由是營(yíng)業(yè)場(chǎng)所出現(xiàn)消防自動(dòng)噴淋系統(tǒng)和遠(yuǎn)程自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)無(wú)法正常運(yùn)行及歇業(yè)后多處出現(xiàn)不明噪聲情況，邱先生要求管理商業(yè)城的物業(yè)公司解決，但物業(yè)公司未給解決，導(dǎo)致其被有關(guān)部門(mén)處罰。他認(rèn)為物業(yè)公司未盡合同義務(wù)，因此有理由不交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司多次催繳無(wú)果后，2007年11月將邱先生告上法庭。法院認(rèn)為，邱先生與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理合同約定，物業(yè)管理的內(nèi)容為“房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、共用照明、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。”而邱先生營(yíng)業(yè)場(chǎng)所內(nèi)的消防設(shè)施并非屬所有業(yè)主共用設(shè)施設(shè)備，不在物業(yè)管理范圍，因此邱先生不能以此為由拒交物業(yè)費(fèi)，應(yīng)支付拖欠物業(yè)公司2006年7月至2007年10月的物業(yè)管理費(fèi)14113.05元。。按照約定交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)基本合同義務(wù)，但實(shí)踐中此類(lèi)糾紛的發(fā)生原因十分復(fù)雜，應(yīng)分不同情況進(jìn)行處理：屬于業(yè)主無(wú)理拒絕交費(fèi)情形的，業(yè)主應(yīng)按合同規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)，并承擔(dān)延期交費(fèi)的違約責(zé)任；若是因物業(yè)服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定致使業(yè)主拒絕交費(fèi)的，則屬于物業(yè)管理企業(yè)違約在先，業(yè)主拒絕交費(fèi)屬于行使合同履行中的抗辯權(quán)行為，是依法采取的自我救濟(jì)手段，這種情況下法院可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的質(zhì)量狀況，駁回物業(yè)管理企業(yè)要求業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，或適當(dāng)減少業(yè)主的應(yīng)交服務(wù)費(fèi)。作為業(yè)主，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)應(yīng)盡量找物業(yè)公司協(xié)商解決，不能隨意拿不交物業(yè)費(fèi)作“擋箭牌”，否則可能造成惡性循環(huán)。小區(qū)公位被私用時(shí)物業(yè)能否告違約業(yè)主？邱先生在康樂(lè)小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，2008年10月他在該商品房屋頂上違章搭蓋了一間100多平方米的房間，嚴(yán)重影響了小區(qū)的安全和整體形象，其行為遭到了其他業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。小區(qū)物業(yè)公司多次制止邱先生違章搭建，但對(duì)方均置之不理。市城建監(jiān)察支隊(duì)也向其發(fā)出停止違章建筑、限期拆除的通知，但邱先生依然我行我素。物業(yè)公司遂向法院起訴。法院認(rèn)為，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的違章搭建行為，其職責(zé)和義務(wù)是進(jìn)行勸阻、制止，法律和業(yè)主大會(huì)并沒(méi)有授權(quán)其可直接提起民事訴訟，按照物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的《小區(qū)業(yè)主臨時(shí)公約》，其權(quán)利義務(wù)應(yīng)由業(yè)主承受，物業(yè)公司并非該臨時(shí)公約的權(quán)利義務(wù)相對(duì)人，也不是相關(guān)權(quán)利義務(wù)的承受主體。因此，當(dāng)有業(yè)主未遵守公約承諾時(shí)，應(yīng)由相關(guān)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)提起民事訴訟，物業(yè)公司無(wú)權(quán)以合同相對(duì)人的身份起訴要求業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。“近水樓臺(tái)先得月”。住在頂層或靠近其他公共空地的業(yè)主，很容易往公共空間打“小九九”，改造公共用地并占為己有，不僅影響了小區(qū)的整體景觀形象，也侵害了其他業(yè)主的權(quán)益。物業(yè)公司對(duì)這種行為應(yīng)及時(shí)進(jìn)行制止，制止無(wú)效情況下應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)告房屋行政管理部門(mén)，也可建議相關(guān)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)提起民事訴訟進(jìn)行維權(quán)。小區(qū)內(nèi)因共用場(chǎng)地的使用而引發(fā)的法律糾紛相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五十條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條：違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元《民法通則》第71條財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！段餀?quán)法》第七十條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！段餀?quán)法》第七十一條業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益?！段餀?quán)法》第七十二條業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓?！段餀?quán)法》第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！段餀?quán)法》第七十六條：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。小區(qū)發(fā)生盜竊引發(fā)的糾紛相關(guān)法律法規(guī)：《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條：公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。小區(qū)內(nèi)車(chē)輛丟失物業(yè)要不要賠償？2009年3月3日晚，居住在城市中心花園的藍(lán)先生將一輛本鈴助力車(chē)停放在樓下電梯口旁，不料被小偷盜走。藍(lán)先生認(rèn)為，管理該小區(qū)的物業(yè)公司每月向他收取車(chē)庫(kù)費(fèi)15元，雙方之間已經(jīng)形成了車(chē)輛保管合同關(guān)系，現(xiàn)在車(chē)輛停放在小區(qū)內(nèi)被盜，是物業(yè)未盡到保管義務(wù)，因此要求物業(yè)公司賠償其車(chē)輛被盜損失2900元。物業(yè)公司辯稱，雙方之間沒(méi)有簽訂該車(chē)的保管合同，不存在保管關(guān)系，無(wú)需賠償。法院審理認(rèn)為，原告所交的2008年1-6月的車(chē)庫(kù)費(fèi)90元不是車(chē)輛保管費(fèi)，而是車(chē)庫(kù)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，且從2008年7月1日起，原告并未向被告交車(chē)庫(kù)費(fèi)。根據(jù)合同法“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同”的規(guī)定，原告并沒(méi)有將助力車(chē)交付給被告保管，未支付車(chē)輛保管費(fèi)給被告，原、被告雙方并未建立車(chē)輛保管合同法律關(guān)系，故不支持原告的訴訟請(qǐng)求。很多業(yè)主對(duì)保管合同存在一個(gè)認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，認(rèn)為只要交了停車(chē)費(fèi)，保管合同就成立了。其實(shí)停車(chē)費(fèi)是物業(yè)公司代理全體業(yè)主把小區(qū)內(nèi)閑置車(chē)輛泊位的使用權(quán)提供給車(chē)主而收取的場(chǎng)地使用費(fèi)。保管合同是以標(biāo)的物移交給保管人為成立要件，也就是說(shuō)，車(chē)輛寄存人必須將能夠控制車(chē)輛轉(zhuǎn)移的車(chē)鑰匙及行車(chē)證等交付給保管人后，才能完成對(duì)保管車(chē)輛的交付，保管合同才能成立。業(yè)主擅自改變房屋的使用性質(zhì)引發(fā)的糾紛相關(guān)法律法規(guī)：《物權(quán)法》第七十七條：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意《物權(quán)法》第八十四條：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)