惠州-商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

惠州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告深圳市皓谷地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司惠州金洲廣場(chǎng)項(xiàng)目組一、惠州成熟商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查

二、同類新商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研

二、成功案例借鑒報(bào)告結(jié)構(gòu)惠州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查惠州商業(yè)市場(chǎng)類型｛集中商業(yè)

沿街商業(yè)

大型：10000㎡以上商業(yè)面積

中型：5000—10000㎡商業(yè)面積

小型：5000㎡以下商業(yè)面積。

目前，惠州的商業(yè)市場(chǎng)類型主要有兩種形態(tài)，第一種形態(tài)是集中商業(yè)型，第二種是沿街商業(yè)型。主要為獨(dú)立街鋪及社區(qū)商業(yè)，面積較小?；葜萆虡I(yè)操作模式

目前，惠州的商業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式主要有以下三種：三種商業(yè)模式直接銷(xiāo)售只租不售，統(tǒng)一招商租售結(jié)合，以租帶售惠城區(qū)商圈主要有：人人樂(lè)商圈、麥地商圈、演達(dá)路商圈、江北商圈，老城區(qū)較成熟，新區(qū)有待發(fā)展。演達(dá)路商圈人人樂(lè)商圈麥地商圈江北商圈商圈代表路段面積（m2）層高(m)售價(jià)（元/m2)租金（元/月·m2）經(jīng)營(yíng)狀況人人樂(lè)商圈騾子湖路40-1203-5——80-120老街區(qū)，各類商業(yè)麥地商圈麥地東二路40-1006.82600065-80裝飾、燈飾、飲食、藥店、中介南三環(huán)路50-10061200050-70100%出售，部分在招租，生活用品、士多店為主演達(dá)路商圈惠淡路70-1203-5居民自有，均出租45-80100%出租，五金機(jī)電、維修、等洗車(chē)南山花園50-30061000030-40只開(kāi)幾家，小賣(mài)店、托運(yùn)公司江北商圈文昌路40-803-58000-1800060-80餐飲、中介、洗衣、藥店、面包店等惠城區(qū)商業(yè)銷(xiāo)售狀況區(qū)域項(xiàng)目商業(yè)類型推售面積銷(xiāo)售率推售時(shí)間備注人人樂(lè)商圈港惠新天地集中商業(yè)約6.7萬(wàn)100%2007.5四五層未售數(shù)碼街集中商業(yè)約1.5萬(wàn)95%2004三層未售世貿(mào)中心集中商業(yè)70%2007.2麥地商圈TCL翠園街鋪約4600平米100%2005.10TCL嘉園街鋪約300085%2007.5雍逸園街鋪約1萬(wàn)100%2005.5都心地王集中商業(yè)90％2007.10三環(huán)汽車(chē)城集中商業(yè)60%2005.10東江明珠花園一期集中商業(yè)100%2006.5演達(dá)商圈美地花園城一期街鋪約400025%（多數(shù)商鋪抵押）2006.1啟明苑街鋪約4000100%2006.1江北商圈TCL雅園街鋪約2300平米100%2006.10雅庭院街鋪約1萬(wàn)100%2006.10碧水灣二期街鋪約1萬(wàn)100%2006.10信合大廈集中商業(yè)約1萬(wàn)98%2006.1合生帝景灣小區(qū)內(nèi)鋪約1萬(wàn)90%2006.10大隆大廈一期集中商業(yè)約4500平米出租2006.5義烏小商品市場(chǎng)集中商業(yè)約15000100%2007.1惠城區(qū)典型集中商業(yè)銷(xiāo)售總結(jié)目前市場(chǎng)上大型商業(yè)的銷(xiāo)售基本上都采用了返租的形式大型商業(yè)的銷(xiāo)售都采用了引進(jìn)主力商家的形式，如引進(jìn)沃爾瑪、華潤(rùn)萬(wàn)家、吉之島等大型商業(yè)的銷(xiāo)售頂層商業(yè)都均未銷(xiāo)售，天虹未售，沃爾瑪四層五層未售，數(shù)碼街三層未售，大型商業(yè)頂層的銷(xiāo)售在市場(chǎng)上還沒(méi)有足夠的支撐銷(xiāo)售時(shí)均劃分為小面積銷(xiāo)售，大部分的銷(xiāo)售面積在100平米以下江北商圈惠州商業(yè)市場(chǎng)——江北商圈江北北區(qū)江北南區(qū)江北區(qū)已成為惠州地區(qū)的CBD，是規(guī)劃中的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，其商業(yè)主要分為南、北兩區(qū)。江北南區(qū)：商務(wù)中心區(qū)，商業(yè)業(yè)態(tài)主要為商務(wù)服務(wù)。代表樓盤(pán)：江北麗日購(gòu)物中心

中信城市廣場(chǎng)江北北區(qū)：物流園區(qū)，緊靠惠州火車(chē)站。江北區(qū)域發(fā)展時(shí)間較短，尚未形成成熟商圈，推售商業(yè)以街鋪為主商業(yè)類型項(xiàng)目名稱地址價(jià)格商鋪合生帝景灣江北文昌一路1號(hào)價(jià)格（18000左右）小區(qū)內(nèi)商業(yè)街金裕.碧水灣二期江北文昌二路15號(hào)小區(qū)一樓8000-9200二樓3800（6套）（位置在小區(qū)大門(mén)側(cè)，不臨主干道）嘉合名苑江北文昌二路22號(hào)小區(qū)未開(kāi)始賣(mài)，價(jià)格不詳君華府.弘雅文化商場(chǎng)惠州大道與云山大道交匯處一樓（15000元/㎡）二樓（7600元/㎡）圓方.雅庭園江北云山東路18號(hào)12800現(xiàn)代華庭江北新旺路26號(hào)小區(qū)一樓14000二樓4000都市新興花園江北28號(hào)小區(qū)三新工業(yè)區(qū)后未開(kāi)始賣(mài)，價(jià)格不詳集中商業(yè)狐貍城江北未售麗日購(gòu)物廣場(chǎng)江北16號(hào)小區(qū)一層18000雙子星商業(yè)江北16號(hào)小區(qū)未售信合大廈江北惠州大道一樓：17000、二樓：10000、三樓：7000四樓：5000義烏小商品市場(chǎng)江北惠州大道一層14000-15000元/平方米，二層7000-8000元/平方米，四層4000元/平方米、三層整層購(gòu)買(mǎi)價(jià)格不詳大隆大廈一期江北云山東路2-4層，每層約1500平米，未售，租金40-60江北區(qū)商業(yè)情況江北一層商業(yè)銷(xiāo)售狀況較好，價(jià)格在12000-18000；二層商業(yè)難度較大，價(jià)格較低在3800-7600項(xiàng)目名稱地址價(jià)格銷(xiāo)售情況合生帝景灣江北文昌一路1號(hào)18000元/㎡左右交50000元定鋪位，現(xiàn)已定完，未售，僅內(nèi)部認(rèn)購(gòu)金裕.碧水灣二期江北文昌二路15號(hào)小區(qū)一樓8000-9200元/平米二樓3800元/平米（6套）（位置在小區(qū)大門(mén)側(cè)，不臨主干道）一樓（200-450平方）八九套，現(xiàn)在銷(xiāo)售兩套左右二樓（496-700平方）還未售出一期二樓還剩余一套800平方（對(duì)著百合家園）價(jià)格3800嘉和名苑江北文昌二路22號(hào)小區(qū)未開(kāi)始賣(mài)，價(jià)格不詳——君華府.弘雅文化商場(chǎng)惠州大道與云山大道交匯處一樓（15000元/㎡）二樓（7600元/㎡）60%圓方.雅庭園江北云山東路18號(hào)12800元/平米共16套，已售罄（之前認(rèn)籌有61個(gè)）現(xiàn)代華庭江北新旺路26號(hào)小區(qū)一樓14000元/平米二樓4000元/平米一樓106間銷(xiāo)售率50%左右二樓需整層購(gòu)買(mǎi)，至少要買(mǎi)一半，尚未售出都市新興花園江北28號(hào)小區(qū)三新工業(yè)區(qū)后未開(kāi)始賣(mài)，價(jià)格不詳——盧浮公館江北一樓：11000元/平米40%江北區(qū)商業(yè)情況江北區(qū)集中商業(yè)銷(xiāo)售模式及運(yùn)作狀況商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)銷(xiāo)售模式銷(xiāo)售狀況租金江北麗日購(gòu)物廣場(chǎng)一樓：鞋子、化妝品二樓：超市三樓：服裝四樓：床上用品、餐飲10年返租，按售價(jià)的8%返還，一個(gè)季度返一次只售一樓，二三四樓均未售。面積：20-50平米一樓：18000一樓：10年總價(jià)8%反租二至四層自有物業(yè)金寶購(gòu)物超市二層超市未銷(xiāo)售未銷(xiāo)售自有物業(yè)狐貍城二層商業(yè)業(yè)態(tài)主要為國(guó)際品牌服裝未售未售——信合大廈共四層商業(yè)業(yè)態(tài)定位為電子城三年按８％回報(bào)率返租一樓：17000二樓：10000三樓：7000四樓：5000銷(xiāo)售率100%第一年免租第二年租金6折第三年30元起義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)共六層商業(yè)15000平米，開(kāi)盤(pán)推出四層購(gòu)買(mǎi)商鋪一次性返還3年委托租賃金（按年回報(bào)率8%計(jì)）從總購(gòu)鋪款中扣除；一層14000-15000元/平米，二層7000-8000元/平方米，四層4000元/平方米三層整層購(gòu)買(mǎi)價(jià)格不詳銷(xiāo)售率100%一層：86二層：56三層：36四層：25五層：25大隆大廈一期2-4層商業(yè)暫不售，出租出租率較差，僅出租了一樓的半層。二層：原70，現(xiàn)60三層：50四層：40江北區(qū)集中商業(yè)銷(xiāo)售總結(jié)江北整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)目前比較冷清，規(guī)模性的商業(yè)匱乏，主要的商家為麗日購(gòu)物廣場(chǎng)，麗日購(gòu)物廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況一般，狐貍城經(jīng)營(yíng)慘淡麗日購(gòu)物廣場(chǎng)只銷(xiāo)售了一層，二至四層都作為發(fā)展商自有物業(yè)，狐貍城和金寶超市均未銷(xiāo)售專業(yè)市場(chǎng)義烏小商品市場(chǎng)和信合大廈四層商業(yè)（電子市場(chǎng)）的銷(xiāo)售情況良好，前提都是有返租08年江北區(qū)在即售商業(yè)情況項(xiàng)目位置商業(yè)類型推售面積推售時(shí)間中信城市時(shí)代云山東路市政府以東集中商業(yè)約1.6萬(wàn)08年中旬銀星國(guó)際惠州大道北集中商業(yè)約1.5萬(wàn)08年中下旬德威大廈云山東路市政府以東集中商業(yè)約1萬(wàn)平米08年上半年帝景國(guó)際商務(wù)中心云山東路市政府以東集中商業(yè)約2萬(wàn)平米07年下半年盧浮公館江北菊花一路5號(hào)小區(qū)2層商業(yè)約4800平米07年12月水云居江北云山南路2層商業(yè)約5050平米08年上半年大隆大廈一、二期云山東路市政府以西集中商業(yè)約1萬(wàn)平米08年下旬總計(jì)約80850平米08年江北區(qū)商業(yè)供應(yīng)量將達(dá)到9萬(wàn)平米左右，以集中商業(yè)為主，主要分布在中心區(qū)附近人人樂(lè)商圈惠州商業(yè)市場(chǎng)——人人樂(lè)商圈人人樂(lè)商圈人人樂(lè)商圈是惠州市級(jí)商業(yè)中心該商圈位于花邊嶺與麥地路交匯處，屬于城市核心區(qū)域；聚集了人人樂(lè)、天虹商場(chǎng)、海雅百貨、國(guó)美、蘇寧等大型商家；商圈內(nèi)人氣旺盛，吸引了整個(gè)惠州的消費(fèi)者前來(lái)。商圈內(nèi)主要以百貨超市、數(shù)碼產(chǎn)品為主。代表樓盤(pán)：

世貿(mào)中心裙樓、隆生商業(yè)廣場(chǎng)、都心地王

服裝街鋪數(shù)碼街：服裝時(shí)代百貨港澳城數(shù)碼、電器蘇寧電器海雅百貨人人樂(lè)超市天虹商場(chǎng)港惠新天地（沃爾瑪、MALL）國(guó)美電器萬(wàn)佳超市家居、汽車(chē)名家電女人世界三環(huán)裝飾城汽車(chē)大世界餐飲、娛樂(lè)餐飲、日用百佳超市順電電器人人樂(lè)商圈——惠州唯一市級(jí)商圈周邊商業(yè)業(yè)態(tài)檔次規(guī)模經(jīng)營(yíng)狀況備注人人樂(lè)超市大型超市中約23000平米天虹商場(chǎng)中等超市、服飾中高約23000平米海雅百貨中等超市、服飾中約30000平米萬(wàn)佳超市大型超市中高約20000平米時(shí)代百貨服飾、中等超市中高近20000平米港惠新天地大型MALL（超市）高約100000平米——未開(kāi)業(yè)數(shù)碼街服飾、餐飲中高約20000平米女人世界服飾、化妝品中低約12000平米港澳城餐飲、娛樂(lè)、服飾低近8000平米國(guó)美電器家用電器中約6000平米蘇寧電器家用電器中約6000平米名家電家用電器低約7000平米目前停業(yè)人人樂(lè)商業(yè)以中檔中高檔商業(yè)居多，業(yè)態(tài)以超市、服飾、電器為主，規(guī)模多在2-3萬(wàn)平米，經(jīng)營(yíng)狀況較好。人人樂(lè)商圈——商業(yè)規(guī)劃惠州市純商業(yè)銷(xiāo)售模式及運(yùn)作狀況商圈商業(yè)項(xiàng)目基本情況銷(xiāo)售模式銷(xiāo)售情況租金人人樂(lè)商圈人人樂(lè)共四層：一、二層：超市三、四層：服裝——————世貿(mào)中心共七層一至五層：海雅百貨六層：南國(guó)影城七層：圣庭名菜按投資回報(bào)率7%十年返租，租金每月返還一到六層銷(xiāo)售：20-60平米一層：28000二層：15000三層：10000四層：9000五、六層：7000一層250-450元/平米天虹商場(chǎng)共六層：商業(yè)面積23000㎡——發(fā)展商自留，未銷(xiāo)售一層300-500元/平米港惠新天地（沃爾瑪）負(fù)一層到五層共六層商業(yè)，在二、三層引進(jìn)主力商家沃爾瑪負(fù)一層：精品店一層：商業(yè)步行街、品牌店二層：沃爾瑪、精品、珠寶三層：沃爾瑪、運(yùn)動(dòng)專柜四層:中華影院、飛馳溜冰場(chǎng)五層：餐飲業(yè)三年返租，第一、二年返回總價(jià)的15%，第三年返回剩余總價(jià)的10%，即10%*（1-15%）=8.5%，即三年總返租總價(jià)的23.5%，三年返租款全部沖抵首期款，首期付五成，則客戶購(gòu)買(mǎi)時(shí)首期只須付26.5%，前三年發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，三年后客戶開(kāi)始收租金負(fù)一層到三層銷(xiāo)售（其中沃爾瑪未售）98%的面積在50平米以下四層五層未售負(fù)一層：22000一層：25000二層：18000三層：16000——數(shù)碼街總占地約20400平方米，全長(zhǎng)800米，總建筑面積20000平方米北區(qū)，一樓以知名的品牌女裝、鞋帽、皮具、珠寶等為主，二樓以炫酷一族（潮流服飾）、飲食、童裝、美容美發(fā)、玩具城等為主；南區(qū)，一樓以品牌男裝、休閑裝、鞋城、眼鏡等為主，二樓以運(yùn)動(dòng)城（運(yùn)動(dòng)服裝、鞋帽及運(yùn)動(dòng)器材）、連鎖餐飲經(jīng)營(yíng)等為主，三樓以美食娛樂(lè)廣場(chǎng)、電玩游樂(lè)場(chǎng)等為主。2006年9月開(kāi)始銷(xiāo)售，之前一直是發(fā)展商自己經(jīng)營(yíng)出租，未出售。三年返租，一樓按年投資回報(bào)率7.8%返還，二樓按年投資回報(bào)率7.2%返還，第一年一次性返還直接在首期款中扣除，第二、三年按月返還。出售一、二層，三層不售。共315個(gè)鋪位36-141平米現(xiàn)二樓售罄，一樓一層：30000二層：15000一樓：150-220元/平米二樓：80-100元/平米演達(dá)商圈惠州商業(yè)市場(chǎng)——演達(dá)商圈演達(dá)商圈演達(dá)商圈是惠州唯一的專業(yè)市場(chǎng)商圈演達(dá)商圈內(nèi)聚集了眾多專業(yè)市場(chǎng)，以建材、家居為主；目前該商圈人氣日益旺盛，市場(chǎng)呈良性發(fā)展勢(shì)態(tài)；2007年沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐，將給該商圈帶來(lái)更加新生力量。代表樓盤(pán)：

三環(huán)裝飾城商業(yè)形態(tài)租售情況業(yè)態(tài)三環(huán)裝飾城賣(mài)2700-2800建材世紀(jì)聯(lián)華-1層租金100元/平米生活家福特只租不售建材金海馬只租不售家居百安居只租不售建材港惠新天地部分銷(xiāo)售MALL演達(dá)商圈——集中型商業(yè)在商圈內(nèi)銷(xiāo)售較少，以整體租賃為主要運(yùn)作模式；樓盤(pán)名稱

銷(xiāo)售價(jià)格（元/m2）

銷(xiāo)售率世紀(jì)新天13800－21000

100%TCL翠園8000-14000100%美地花園城12000－14000余2鋪石湖苑一層：12000一層只剩一個(gè)鋪位，500m2海燕玉蘭花園一層：12800現(xiàn)剩余1個(gè)鋪位

賣(mài)16000演達(dá)商圈——街鋪價(jià)格實(shí)現(xiàn)高，銷(xiāo)售狀況良好；樓盤(pán)名稱商業(yè)形式

鋪位劃分(m2)

銷(xiāo)售價(jià)格（元/m2）

銷(xiāo)售率風(fēng)華世家1－2層商業(yè)7840m2二層：1000m2之上才出售約7000二層未售

石湖苑1－4層商業(yè)2－4層：最小1000m22－4層：3000－40002-4層10%南翠花園1－2層商業(yè)二層：整層二層：整層賣(mài)——海燕玉蘭花園C棟：1－5層共25個(gè)鋪位D棟：1－4層共19個(gè)鋪位80－416二層：6000三層：5000四層：4000五層：3000二層20%演達(dá)商圈——2層以上商鋪價(jià)格實(shí)現(xiàn)價(jià)值小，銷(xiāo)售狀況不佳；惠州商業(yè)市場(chǎng)分析小結(jié)惠州的商業(yè)旺區(qū)還集中在人人樂(lè)等舊城片區(qū)，江北的商業(yè)還未形成氣候惠州目前街鋪銷(xiāo)售情況良好，集中商業(yè)的銷(xiāo)售都采用了引進(jìn)主力商家的形式，同時(shí)劃分為小面積銷(xiāo)售，市場(chǎng)反映較好惠州目前大型商業(yè)的銷(xiāo)售基本都采用銷(xiāo)售低樓層，保留高樓層作為自有物業(yè)，保證最大限度的銷(xiāo)售收入絕大部分的集中商業(yè)的銷(xiāo)售模式都采用了返租的形式江北商業(yè)發(fā)展處于起步階段，缺乏大型商業(yè)，大型商業(yè)的銷(xiāo)售更未形成氣候江北一層商業(yè)銷(xiāo)售狀況較好，二層商業(yè)難度較大同類項(xiàng)目情況一、匯悅新天地匯悅新天地位置:惠州市鵝嶺南路45號(hào)開(kāi)業(yè)時(shí)間:預(yù)計(jì)2016年10月份開(kāi)業(yè)總建面:商業(yè)面積3萬(wàn)㎡，四層經(jīng)營(yíng)面積業(yè)態(tài)規(guī)劃：負(fù)一層生活街市；一層品牌主力店；二層兒童百貨；三層早教培訓(xùn)、兒童樂(lè)園裝修情況:營(yíng)銷(xiāo)中心及樣板鋪已完成，商業(yè)外部裝修內(nèi)部未裝修。銷(xiāo)售情況：銷(xiāo)售代理，目前只開(kāi)放一樓臨街商鋪對(duì)外銷(xiāo)售40年產(chǎn)權(quán)，均價(jià)約3萬(wàn)元/㎡租賃情況：內(nèi)部招商，政策價(jià)格暫不對(duì)外項(xiàng)目分析：該項(xiàng)目定位及招商品牌清晰，但地理位置欠佳，實(shí)際可操作及后期經(jīng)營(yíng)難度大，招商與銷(xiāo)售沒(méi)有形成合理的銜接，銷(xiāo)售不可觀。二、方直廣場(chǎng)方直廣場(chǎng)（內(nèi)部裝修）方直廣場(chǎng)位置:惠州惠城區(qū)環(huán)湖三路18號(hào)開(kāi)業(yè)時(shí)間:8月份交鋪，2015年12月24日開(kāi)業(yè)規(guī)模:總建面12萬(wàn)平方米，商業(yè)面積5萬(wàn)㎡，三層經(jīng)營(yíng)面積項(xiàng)目類型：綜合體，購(gòu)物中心租金模式：純租金，保底+流水倒扣，流水倒扣，其他業(yè)態(tài)規(guī)劃：一層百貨品牌店；二層家榮超市+兒童主場(chǎng)；三層環(huán)球影院+主力餐飲銷(xiāo)售情況：商業(yè)部分只租不售租金：一樓單價(jià)130—180不等；二樓50—130不等；三樓根據(jù)品牌需求個(gè)談。管理費(fèi)：包括在租金內(nèi)（35元/㎡/月）免租期：三個(gè)月免租不免管，裝修期管理費(fèi)5元/㎡租賃期限：三年一簽，兩押一租項(xiàng)目分析：該項(xiàng)目三、歡樂(lè)盒歡樂(lè)盒位置:惠州市淡水南門(mén)南路68號(hào)開(kāi)業(yè)時(shí)間:預(yù)計(jì)今年年底開(kāi)業(yè)規(guī)模:商業(yè)面積3萬(wàn)㎡項(xiàng)目類型：綜合體租金模式：純租金業(yè)態(tài)規(guī)劃：兒童早教培訓(xùn)、兒童室內(nèi)游樂(lè)園、育嬰中心、母嬰生活精品、潮流零售、休閑娛樂(lè)、主題酒店等銷(xiāo)售情況：商業(yè)部分只租不售租金：接受登記項(xiàng)目分析：該項(xiàng)目位于淡水南門(mén)商圈，是有20余年積淀的王牌商圈，平均日人流近20萬(wàn)，能夠迅速支撐商業(yè)發(fā)展和成才。但項(xiàng)目工程是一個(gè)非常大的問(wèn)題。成功案例借鑒發(fā)展商：陸洲高科技企業(yè)集團(tuán)公司代理商：深圳世方商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司位置：惠州江北惠州大道與望江路交匯處規(guī)模：總建面98739m2，其中商業(yè)面積38072m2開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007.12.23推售套數(shù)：二期共1206間商鋪，本次全部推出推售戶型：9.67-40m2，1159間，占96.1%；40-60m2，43間，占3.6%；60-109.27m2，4間，占0.3%；均價(jià)：一層1.9萬(wàn)元/m2；二層1.3萬(wàn)元/m2；三層8500元/m2；四層5600元/m2；開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率：51%（截至下午17：00，共銷(xiāo)售616間，其中一層59間，二層70間三層209間，四層278間）目前銷(xiāo)售率：1、2層商鋪（銷(xiāo)售率70％，20000元/m2）3層商鋪（銷(xiāo)售率100％，12000元/m2）4層商鋪（銷(xiāo)售率100％，5000元/m2）客戶構(gòu)成：約700人，以惠州本地客為主，少數(shù)深圳、廣州客戶成功商業(yè)借鑒——義烏小商品批發(fā)城2期義烏小商品批發(fā)城2期——商業(yè)定位五層四層三層二層一層副食品區(qū)和日雜百貨區(qū)茶葉茶具區(qū)、酒店用品區(qū)文具玩具區(qū)、文化圖書(shū)館音響制品、童裝嬰兒裝服裝批發(fā)區(qū)、鞋批發(fā)區(qū)、箱包批發(fā)區(qū)餐飲休閑區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)辦公區(qū)、上游產(chǎn)品展示廳粵東地區(qū)最大的小商品市場(chǎng)成功案例借鑒——港惠新天地港惠新天地地理位置惠州市演達(dá)路東（華陽(yáng)大廈旁）項(xiàng)目規(guī)?？偨ㄖ娣e約4萬(wàn)平米租售價(jià)格商鋪4F以與中華影院，飛馳溜冰場(chǎng)簽訂合同；2F、3F：與沃爾瑪簽訂合同戶型面積主力鋪位20㎡~35㎡銷(xiāo)售情況開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售95%，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)-1F：精品店1F：商業(yè)步行街，品牌店2F：沃爾瑪，精品，珠寶3F：沃爾瑪，運(yùn)動(dòng)專柜4F：中華影院，飛馳溜冰場(chǎng)5F：食品一條街成功借鑒：1、借勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)，利用沃爾瑪影響力提升自身商業(yè)價(jià)值；2、小面積商鋪劃分，總價(jià)贏得客戶；港惠新天地——商業(yè)定位五層四層三層二層一層負(fù)一層家電、電玩中心、潮流前線、家居、網(wǎng)吧娛樂(lè)、休閑美食休閑餐飲、名店、國(guó)際品牌服飾、名品店中店、皮鞋皮具、化妝品、精品鐘表、珠寶、名品服飾沃爾瑪、淑女館、飾品、美容SPA、時(shí)尚服飾、休閑餐飲沃爾瑪、男仕休閑、運(yùn)動(dòng)時(shí)尚精品、休閑餐飲飛馳溜冰場(chǎng)、購(gòu)書(shū)中心、音像、美食、日韓料理等中華影院、中式餐飲、健身會(huì)所、美食廣場(chǎng)、大型商務(wù)酒樓惠州首家超大規(guī)模、一站式、體驗(yàn)型ShoppingMall

港惠新天地——商業(yè)戶型配比商業(yè)面積套數(shù)7-4445966、852186-36432183-22222商業(yè)負(fù)一層466套商業(yè)面積套數(shù)7-5537560-954139-2703356-488421161商業(yè)一層387套商業(yè)面積套數(shù)7-3115152-6022601570-7873商業(yè)二層157套商業(yè)面積套數(shù)7-381486112321569-7233商業(yè)三層153套50平米以下的商業(yè)鋪位比例占到98%港惠新天地營(yíng)銷(xiāo)分析——商業(yè)銷(xiāo)售模式三年反租，第一、二年返回總價(jià)的15%，第三年返回剩余總價(jià)的10%，即10%*（1-15%）=8.5%，即三年總反租總價(jià)的23.5%，三年反租款全部沖抵首期款，首期付五成，則客戶購(gòu)買(mǎi)時(shí)首期只須付26.5%，前三年發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，三年后客戶開(kāi)始收租金小面積劃分三年反租負(fù)一層到三層的商業(yè)基本都劃分為50平米以下銷(xiāo)售，降低投資商業(yè)門(mén)檻，四層、五層現(xiàn)未銷(xiāo)售統(tǒng)一招商前三年由發(fā)展商統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)，發(fā)展商目前有專門(mén)的招商部，增強(qiáng)客戶信心，預(yù)計(jì)2007年國(guó)慶商業(yè)開(kāi)業(yè)港惠新天地——營(yíng)銷(xiāo)成果產(chǎn)品類型開(kāi)盤(pán)日銷(xiāo)售率成交均價(jià)-1層至3層商業(yè)1月6日開(kāi)盤(pán)日銷(xiāo)售95%以上現(xiàn)已全部售罄-1層130001層270002層180003層16000商業(yè)開(kāi)盤(pán)日銷(xiāo)售率均在95%以上，且現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售火爆，到場(chǎng)人數(shù)上千人，商業(yè)成交客戶中深圳客戶占到90%以上成功案例借鑒——數(shù)碼步行街?jǐn)?shù)碼街地理位置惠州市惠城區(qū)橫江三路與橫江四路之間項(xiàng)目規(guī)?？偨ㄖ娣e約1.5萬(wàn)平米租售價(jià)格商鋪10年返租，銷(xiāo)售價(jià)格2.4萬(wàn)元/㎡，租金一層140元/㎡，另管理費(fèi)25元/㎡，二層80元/㎡，無(wú)管理費(fèi)戶型面積主力鋪位30㎡~50㎡銷(xiāo)售情況開(kāi)業(yè)1年，現(xiàn)場(chǎng)商鋪進(jìn)駐率85%以上經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)快餐、咖啡廳、酒吧、茶藝館、品牌服飾、書(shū)店文具、網(wǎng)吧、家電城、電腦及配件、美食街、化妝品、名表、眼鏡、珠寶首飾、美容美發(fā)、床上用品、陶瓷器皿建筑形態(tài)采用經(jīng)典歐陸式長(zhǎng)廊建筑風(fēng)格，外圍設(shè)計(jì)了環(huán)繞的東南亞熱帶風(fēng)情園林，并配備了三個(gè)藝術(shù)休閑廣場(chǎng)，設(shè)計(jì)新穎、建筑獨(dú)特的大型購(gòu)物中心，由開(kāi)發(fā)商與商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司共同運(yùn)作成功借鑒：1、良好的經(jīng)營(yíng)，及帶租約的商業(yè)銷(xiāo)售，提升了其商業(yè)價(jià)值；2、臨街面