第五章房地產(chǎn)要素測量

第五章房地產(chǎn)要素測量房產(chǎn)調查是房屋和房屋用地有關信息采集的重要手段，是房地產(chǎn)測繪的主要任務之一。調查成果資料的好壞將直接影響房地產(chǎn)簿冊和圖件內容的準確性，也直接影響到房地產(chǎn)登記和管理工作。房產(chǎn)平面控制測量房產(chǎn)調查：房屋及附屬設施調查房屋用地調查行政境界與地理名稱的調查房產(chǎn)要素測量：界址、境界、房屋及附屬設施、陸地、交通、水域、其他相關地物房產(chǎn)圖測繪：將房地產(chǎn)要素及與房地產(chǎn)管理有關的地物地貌要素反映圖上房產(chǎn)面積量算控制-碎部整體-局部高級-低級調查-測圖外圍-內部調查-測圖外圍-內部數(shù)據(jù)-圖集成果資料的檢查與驗收第一節(jié)房產(chǎn)要素測量內容房地產(chǎn)要素測量的目的：測定房屋和房屋用地及其相關要素的幾何位置，包括坐標和邊長。房地產(chǎn)要素：界址點、房角點、境界點、地物點、房屋輪廓線、行政界線。房產(chǎn)要素測量包括：界址測量、境界測量、房屋及其附屬設施測量、陸地交通、水域測量和其他相關地物測量。方法：野外解析法測量、航空攝影測量、全野外數(shù)據(jù)采集等方法。房產(chǎn)測量中的測繪方法一、界址點測量的定義及作用界址測量指界址點、線測量，是確定房地產(chǎn)地理位置的依據(jù)，為房地產(chǎn)面積的測算提供基礎數(shù)據(jù)。界址點：稱地界點或拐點，是房地產(chǎn)權屬界址線轉點處設置的界樁點，是產(chǎn)權范圍的唯一標志。界址線：界址點連線所構成房屋用地范圍的地界線。界址點的作用：通過界址點坐標，可以獲得房地產(chǎn)數(shù)量；通過界址點的等級，可以了解房地產(chǎn)的質量。界址測量:是指界址點和界址線的測量，最主要的是界址點坐標的測定。二、界址點測量的精度要求間距超過50m的相鄰界址點的間距誤差：一級界址點相對于鄰近基本控制點的點位中誤差不超過±0.02m；二級界址點相對于鄰近基本控制點的點位中誤差不超過±0.05m；三級界址點相對于鄰近基本控制點的點位中誤差不超過±0.10m；界址點等級限差中誤差一0.040.02二0.100.05三0.200.10間距未超過50m的界址點間的間距誤差限差不應超過式計算結果。式中：-相應等級界址點的點位中誤差，m；D_相鄰界址點間的距離，m；?D_界址點坐標計算邊長與實測邊長較差的限差，m。

三、界址點精度的檢查坐標檢查：即重測界址點的坐標，計算其差值；邊長檢查：也叫間距檢查，即丈量界址點間的邊長，計算與坐標反算邊長之差。實際檢核時將兩種方法綜合使用，這樣比較能保證界址點坐標的質量，同時又可以節(jié)省工作量第二節(jié)界址點的確定、埋設及編號

一、界址點的標定及埋設1、界址點的確定為準確劃定房屋用地界線，確定權屬界線，計算房屋用地面積，減少和防止用地糾紛，必須很慎重地做好界址點的確定工作。標界時必須由雙方指界人到現(xiàn)場指界。單位使用的土地，要有單位法人代表出席指界；組合丘用地，要有該丘各戶共同委派的代表指界；房屋用地人和法人代表不能出席指界時，應由委托的代理人指界，并且均須出具身份證明和委托書，詳見P132《法人代表身份證明書》、《指界授權委托書》。所有界址點在確定之后，如其點位不在固定地物點上均應埋設標志，并記載標石的類型和方位。無法埋設界標的，應在建筑物上以紅漆注記界址點符號來示意界址點位置，并在調查表中注明墻中線、墻外或墻內。對提供不出證據(jù)或有爭議的應根據(jù)實際用地范圍標出爭議部位，按未定界處理。2、界址點的埋設界址點的中心點位是其定位標志，界址點一般埋設在空曠地區(qū)或沒有固定界標處，也可以埋在固定的坎、坡及道路沿上。標記標志指示出界址點所在的位置，一般設立在永久性的建構筑物的轉角處，即硬界上。3、界址點標志的種類界標的種類大致有：混凝土界址標樁、帶鋁帽的鋼釘界址標樁、石灰樁、帶塑料套的鋼棍界址標樁及噴漆標志等。1.混凝土界址點標志混凝土界址標石，由上頂150mm×150mm、下底250mm×250mm、高600mm的混凝土構成，頂部中心位置嵌入金屬界址點標志或十字標志。適用于較為空曠地區(qū)的界址點和占地面積較大的機關、團體、企事業(yè)單位的界址點。2.鋼釘界址點標志鋼釘界址點標志是直接在堅硬地面上打入帶鋁帽的鋼釘，頂面刻上點位標志。適用于堅硬的路面或地面上的界址點。3.鋼棍界址點標志如果以建筑物的外墻作為界址線，可以直接在墻上打入朔料套的鋼棍，作為界址標樁。適用于堅固的房墻（角）或圍墻角等永久性建筑物處的界址點。石灰界址點標志是在地下點位埋入石灰，頂部中心位置嵌入界址點標志或十字標。4.石灰界址點標志適用于泥土地面。5.噴漆界址標志如果以建筑物的墻體中線、墻體某一邊、墻角作為界址標志，可以使用紅油漆噴涂標志。適用于堅固的房墻（角）或圍墻角等永久性建筑物處的界址點。二、界址點的編號房地產(chǎn)測量---房產(chǎn)要素測量以高斯投影的一個整公里格網(wǎng)為編號區(qū)，每個編號區(qū)的代碼以該公里格網(wǎng)西南角的縱橫坐標公里值表示。點的編號在一個編號區(qū)內連續(xù)順編。點的完整編號由編號區(qū)代碼、點的類別代碼、點號三部分組成，編號形式如下：編號區(qū)代碼類別代碼點的編號（9位）（1位）（5位）＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊例：350392648300049=350392648+3+00049房產(chǎn)測量---房產(chǎn)要素測量

編號區(qū)代碼由9位數(shù)組成，即整公里格網(wǎng)的西南角格網(wǎng)點的橫縱坐標公里值。編號區(qū)代碼的第1、第2位數(shù)為高斯坐標投影帶的帶號或代號，帶號一般使用高斯坐標3°帶投影的帶號。第3位數(shù)為橫坐標的百公里數(shù)，第4、第5位數(shù)為縱坐標的千公里和百公里數(shù)，第6、第7位和第8、第9位數(shù)分別為橫坐標和縱坐標的十公里和整公里數(shù)。

類別代碼用1位數(shù)表示，其中：1表示房產(chǎn)平面控制點；2表示高程控制點；3表示界址點；4表示房角點；5表示高程特征點；……點的編號用5位數(shù)表示，從1起連續(xù)順編至99999。簡略編號由橫坐標和縱坐標的十公里和整公里數(shù)各兩位數(shù)共四位數(shù)組成編號區(qū)的編號，即省略完整編號中的投影帶號和百公里(含百公里)以上的坐標值。簡略編號形式如下：點的簡略編號＝編號區(qū)簡略編號+點的類別代碼十點的編號

(10位)(4位)(1位)(5位)例：26483000492648300049第三節(jié)界址點測量方法界址點測量即可以以鄰近基本控制點或高級界址點起算單獨測量，如采用極坐標法、支導線法、正交法等野外解析法測定，也可在野外數(shù)據(jù)采集時和其他房地產(chǎn)要素同時測定。一級界址點應單獨測量，測距使用Ⅰ級測距儀，讀至1mm，最大測距不超過200m，尺長改正和溫度等氣象改正數(shù)大于5mm時應改正；測角使用DJ2級經(jīng)緯儀，讀至秒（"）。一、一二級界址點的測量：1、一級界址點按1:500測圖的圖根控制點測量方法測定，從鄰近的基本控制點起，可發(fā)展兩次，困難地區(qū)可發(fā)展三次；2、二級界址點以不低于1:1000測圖精度實測，從鄰近的基本控制點或一級界址點起，可發(fā)展三次。3、當在城鎮(zhèn)建筑群中進行界址點測量時，有的狹長困難的街道無法布設閉合或附合導線，只能布設支導線。支導線點則不能再單獨發(fā)展一、二級界址點，使用支導線方法測定界址點坐標時，導線邊的邊數(shù)不超過3條，導線轉折角觀測左、右角，各測一個測回。二、三級界址點的測量對于三級界址點，規(guī)范規(guī)定可以野外實測，也可用航測內業(yè)加密的方法求取坐標。野外實測時界址點坐標測量的起算點，應是鄰近的基本控制點或高級界址點。無論采用什么方法測量，都要保證界址點的點位精度滿足規(guī)范要求。房產(chǎn)測量---房產(chǎn)要素測量界址點坐標可以單獨測量，通常采用極坐標法、交會法、支導線法、正交法P134等野外解析法測定，也可以在全野外數(shù)據(jù)采集時和其他房地產(chǎn)要素同時判定，或使用GPS-RTK技術測量。對于部分隱蔽的界址點，實測坐標有困難時，也可采用圖解法獲取其坐標。三、界址點測量方法從圖上量取界址點坐標，必須使用底圖或二底圖，圖上量取界址點坐標，必須獨立量取二次，二次量取坐標的較差不得大于圖上0.3mm，最后取兩次量取坐標的中數(shù)作為界址點坐標。四、界址點成果表

各級界址點測定后，要以丘為單位繪制界址點略圖，并以編號單元為單位編列界址點坐標成果表。而后將表裝訂成冊，作為正式測量成果上交。有條件的可建立各級界址點的數(shù)據(jù)庫。編號單元（房產(chǎn)分區(qū)號或圖幅號）丘號界址點編號標志類型等級坐標間距點位說明

XY測繪單位填表者檢查者填表日期年月界址點坐標成果表土地勘測定界技術說明

為核定實施鞍山市2003第五批次規(guī)劃用地征用土地面積和使用土地的界址，由鞍鋼集團礦業(yè)設計院于2003年5月25日，對用地界限內的土地面積實施勘測定界測量。實測面積為9.1326公頃(合136.99畝),實際征用面積為4.6174公頃(合69.26畝),界址點

4個。施測方法是:全站儀外業(yè)數(shù)據(jù)采集，清華山維電子平板數(shù)字化成圖。各種內外業(yè)資料均進行了自檢和互檢，并在有關部門組織的驗收中認定為合格產(chǎn)品，符合規(guī)范要求。技術負責人：張德江2003年7月3日單位名稱單位地址土地坐落圖幅號用途申請日期03-7-03圖幅號界樁數(shù)4起點號終點號甲方單位指界人乙方單位指界人

J1

J4界址調查人員勘測定界單位審核人：

2003年7月3日第四節(jié)其他要素測量房產(chǎn)測量---房產(chǎn)要素測量一、丘界線測量：丘界線測量，用預檢過的鋼尺丈量丘界線邊長，丘界線丈量精度應符合規(guī)范規(guī)定，也可由相鄰界址點的解析坐標計算丘界線長度。對不規(guī)范的弧形丘界線，可按折線分段丈量。測量結果應標示在分丘圖上。供計算丘面積及復丈檢測之依據(jù)。明確而無爭議的丘界線用實線表示。為此需實測作為丘界線的圍墻、柵欄、籬笆、鋼絲網(wǎng)等圍護物的平面位置（單位內部的圍護物不表示），其轉折點即為界址點。

界標地物測量，應根據(jù)設立的界標類別、權屬界址位置（內、中、外）選用各種測量方法測定，界標與鄰近較永久性的地物宜進行聯(lián)測。其測量精度應符合規(guī)范規(guī)定，測定結果應標示在分丘圖上。

二、境界測量房產(chǎn)測量---房產(chǎn)要素測量行政境界測量：包括國界線以及國內各級行政區(qū)劃界。測繪國界時，應根據(jù)邊界條約或有關邊界的正式文件精確測定，國界線上的界樁點應按坐標值展繪，注出編號，并盡量注出高程;國內各級行政區(qū)劃界應根據(jù)勘界協(xié)議、有關文件準確測繪，各級行政區(qū)劃界上的界樁、界碑按其坐標值展繪。行政境界的測量應該是收集已有的資料進行描繪，行政區(qū)劃界線的成果主要有：a)界樁登記表；b)界樁成果表；c)邊界點位置和邊界線走向說明；d)邊界協(xié)議書附圖；e)各級行政區(qū)劃界線詳圖集部分。在收集和使用上述資料時，要特別注意更新與修測的成果資料，同時還應注意上述行政區(qū)劃界線成果資料的批準部門和批準時間，當兩級境界線重合時，用高一級境界線表示，境界線與丘界線重合時用境界線表示。對未定邊界線，按未定邊界線描述。房地產(chǎn)測繪人員無權測定各級行政界線，只能將其描述或測繪至房產(chǎn)分幅、分丘圖上，并使房地產(chǎn)測繪成果保持一致，不產(chǎn)生矛盾。三、房屋及其附屬設施測量房產(chǎn)測量---房產(chǎn)要素測量應逐幢測繪，不同產(chǎn)別、不同建筑結構、不同層數(shù)的房屋應分別測量，獨立成幢房屋，以房屋四面墻體外側為界測量；毗連房屋四面墻體，在房屋所有人指界下，區(qū)分自有、共有或借墻，以墻體所有權范圍為界測量。每幢房屋除按規(guī)范要求的精度測定其平面位置外，應分幢分戶丈量作圖。丈量房屋以勒腳以上墻角為準；測繪房屋以外墻水平投影為準。1、房屋測量房產(chǎn)測量---房產(chǎn)要素測量房屋附屬設施測量，柱廊以外圍為準；檐廊以外輪廓投影、架空通廊以外輪廓水平投影為準；門廊以柱或圍護物外圍為準，獨立柱的門廊以頂蓋投影為準；挑廊以外輪廓投影為準。陽臺以底板投影為準；門墩以墩外圍為準；門頂以頂蓋投影為準；室外樓梯和臺階以外圍水平投影為準。2、房屋附屬設施測量3、房角點測量房產(chǎn)測量---房產(chǎn)要素測量房角點測量，指對建筑角點測量，其點的編號方法除點的類別代碼外，其余均與界址點3相同，房角點的類別代碼為４。房角點測量不要求在墻角上都設置標志，可以房屋外墻勒腳以上（100±20）cm處墻角為測點。房角點測量一般采用極坐標法、正交法測量。對正規(guī)的矩形建筑物，可直接測定三個房角點坐標，另一個房角點的坐標可通過計算求出。4獨立地物等其他建(構)筑物測量房產(chǎn)測量---房產(chǎn)要素測量

其他建筑物、構筑物測量是指不屬于房屋，不計算房屋面積的獨立地物以及工礦專用或公用的貯水池、油庫、地下人防干、支線等。獨立地物的測量，應根據(jù)地物的幾何圖形測定其定位點。亭以柱外圍為準；塔、煙囪、罐以底部外圍輪廓為準；水井以中心為準。構筑物按需要測量。共有部分測量前，須對共有部分認定，認定時可參照購房協(xié)議、房屋