浙江麗水某住宅地塊投資開發(fā)報告

目錄第一章前言一、報告編制的目的二、報告編制依據(jù)三、項目地塊位置及項目性質四、項目開發(fā)形式第二章項目投資環(huán)境及市場調查分析一、項目投資環(huán)境二、麗水市房產(chǎn)市場調查三、麗水市房產(chǎn)市場調查第三章項目開發(fā)經(jīng)營策略和規(guī)劃設計定位一、地塊價格二、開發(fā)策略和規(guī)劃設計定位第四章項目合作單位概況及合作模式一、合作開發(fā)模式二、合作雙方概況第五章項目投資成本估算及盈利分析一、投資成本估算及盈利分析二、投資分析結果第六章資金運作和開發(fā)計劃一、運作項目總資金量二、資金籌措三、資金及項目運作程序和時間表第七章結論第一章前言報告編制的目的1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的開發(fā)價值進行合理的評估，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃和規(guī)劃設計定位提出初步意見。3、考量合作雙方的概況和能力，結合項目的特點，探索項目合作開發(fā)經(jīng)營的可行性，并提出具體合作模式。4、估算項目資金投入量，提出資金的籌集和運作方案。5、分析項目投資的收益和風險，提出項目開發(fā)運作的具體步驟。報告編制依據(jù)1、麗水市規(guī)劃局和國土局的規(guī)劃開發(fā)規(guī)定；2、國家建設部及麗水市頒布的與房地產(chǎn)相關法律與政策；3、麗水市透明售房網(wǎng)；4、與合作方談成的初步合作意向；5、現(xiàn)場勘察和實地調研所得資料。項目地塊位置及項目性質該項目地塊位于麗水市主城區(qū)東南部，地塊西臨南明湖好溪一側，南距火車站廣場僅三百米，東北為**小學。地塊總用地124585m2(186.7畝)，規(guī)劃總建筑面積218024m2，其中經(jīng)濟適用房70000m2，商品房148024m2。規(guī)劃控高60m，規(guī)容積率1.75，主要建造多層、小高層和高層住宅。主要技術經(jīng)濟指標如下：①總用地面積：12.4585公頃，合186.7畝。②容積率：1.75③總建筑面積：21.8024萬M2其中：商品住宅：14.6024萬M2經(jīng)濟適用房7.000萬M2④建筑密度：25%⑤綠化率：30%項目開發(fā)形式與麗水**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作開發(fā)。第二章項目投資環(huán)境及市場調查分析項目投資環(huán)境1、全國局勢從全國來看，不可逆轉的城市化進程，中國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展及大眾財富的穩(wěn)步積累是構成房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展的堅實基石，同時國家根據(jù)18億畝耕地紅線不動搖原則制定的土地政策使新增土地供應仍將處于較為緊張的狀態(tài)，大量的流通資本與緊張的商品住宅供應使國內房價不斷走高。為穩(wěn)定房價國家全面連續(xù)調控，目前已有效果顯現(xiàn)，如深圳等個別城市房價已趨于穩(wěn)定。但是中國經(jīng)濟快速持續(xù)增長的勢頭短期內不會改變，土地政策也不會較大變動，房地產(chǎn)行業(yè)仍將快速發(fā)展。2、麗水市概況麗水市位于浙江省西南，緊臨溫州市。全市總人口252萬，市區(qū)人口37.75萬，全區(qū)有華僑24萬人，其中大部分僑居歐洲，所轄青田縣是著名的華僑之鄉(xiāng)。麗水主城區(qū)四面環(huán)山，風景秀麗。美麗的甌江從市中心穿過，其環(huán)境的特殊性也導致麗水主城區(qū)可開發(fā)地塊非常稀缺。隨著市場經(jīng)濟快速發(fā)展，人們生活水平不斷提高，對居住品質追求也越來越高。同時麗水24萬華僑經(jīng)濟在這幾年迅猛提高，居住要求也提高到一定品位，大量的需求使麗水的房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展，逐步走高。從2006年年初六千新房均價一直攀升到2007年第三季度的1.1萬左右，有的樓盤起價以達1.38萬，并且銷售情況也十分良好，二手房市場也在年初的四、五千攀升到八、九千左右，單價上萬的二手房不在少數(shù)。一方面說明了麗水經(jīng)濟的迅猛發(fā)展、人民生活品質的提高，房產(chǎn)市場成熟發(fā)展，另一方面說明麗水市城區(qū)住宅地塊的稀缺性。3、項目區(qū)域環(huán)境麗水市南明湖是在穿過麗水市的甌江和好溪交匯處下游筑壩而成，清澈的湖水映照著蒼翠的青山，景色非常秀美。在麗水人心中，環(huán)湖地塊將是未來麗水最高端的住宅區(qū)塊，是最宜居住、最佳景觀視覺高端區(qū)塊。其附近的次觀景地塊土在2007年五月30日拍買時拍出每平方米建筑面積1萬元的地價。**A、B地塊位于項目位于麗水市南明湖東岸，具有很好的景觀環(huán)境資源。其南面距火車站廣場僅300米，交通十分便利。東側已建成**小學，配套相當成熟。麗水市房產(chǎn)市場調查1、麗水市主城區(qū)房產(chǎn)市場銷售情況2003年以來，麗水市主城區(qū)每年供應商品住宅用地在500-600畝，年供應商品住宅在50-60萬平方米。由于土地供應緊張，住宅銷售一直供不應求，銷售價格一路攀升，新房價格每平方米從2003年的2500元到2007年的10000元。2006-2007年部分銷售樓盤統(tǒng)計如下：樓盤名稱開盤時間銷售均價最低價最高價綠洲花苑2006.7539070009800丁香公寓2006.95880780010500水木清華2007.789561180012880溫馨園2007.977801050011800梅松花園多層2007.1088881100011880梅松花園疊排2007.101388815000158802．麗水市主城區(qū)2007年土地交易情況隨著房價的不斷攀升，2006和2007年麗水主城區(qū)的土地交易價格也大幅升高，2007年樓面地價都在每平方米5000元以上，南明湖邊次湖景的奚渡地塊已達到每平方米9941元樓面地價，市中心的原釀造廠地塊更是高到了每平方米15895元的樓面地價，按照這樣的地家房價的上一萬二、一萬五、直到二萬。2006-2007年部分土地成交結果統(tǒng)計如下：地塊名稱拍賣時間地塊面積(m2))建筑面積(m2))成交總價（萬元）樓面地價(元/mm2)宇雷路西側地塊4995074925370004938麗水學院地塊3071050671350006907弄和AB地塊73284113800572005025奚渡地塊614511013951008009941繞城東路地塊69647104470600005743原釀造廠地塊10821108211720015895第三章項目開發(fā)經(jīng)營策略和規(guī)劃設計定位地塊價格麗水市政府為了抑制房價過快上漲，控制土地價格，經(jīng)多方協(xié)商，在**AB地塊出讓中設置了一級開發(fā)資質和4億保證金的高參拍調件，并且設定7萬平方米經(jīng)濟適用房零回購以降低總地價。這是一個很好的機會，希望上海分公司和麗水市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作以5-6億較低的總價拿到這一地塊。開發(fā)策略和規(guī)劃設計定位定位：小套型為主的快樂健康的人文景觀社區(qū)——優(yōu)秀的中青年之家。理由：南明湖良好的自然景觀環(huán)境條件；建筑面積近22萬平方米的住宅大盤；麗水住宅市場的高房價，小套型即低總價廣市場；迎合國家政策導向，有利于公司融資和住戶按揭。第四章項目合作單位概況及合作模式合作開發(fā)模式項目由上海分公司和麗水市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作投資開發(fā)。雙方合作以通過掛牌取得土地后在麗水成立合作公司——浙江**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（暫名）負責開發(fā)經(jīng)營。公司注冊資本40000萬元，股東出資比例如下：上海分公司出資20400萬元，占51%股份。麗水**房地產(chǎn)公司出資19600萬元，占49%股份。項目開發(fā)運作總資金約60000萬元，在取得土地后倆合作公司按運作需要按股份比例增加資金。合作雙方概況上海分公司：該公司是具有強大的經(jīng)濟實力和規(guī)范的管理制度。具體從略。麗水市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：該公司是一家高素質的專業(yè)房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司，是麗水本土一家知名企業(yè)——浙江****有限公司及由其主要股東組成的麗水市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。浙江****有限公司是從麗水市迅速成長起來的唯一一家甲級建筑設計院，現(xiàn)在總部已搬遷到杭州，公司在杭州置有三千多萬元的辦公樓，有一百多名設計精英勤勤懇懇地設計數(shù)以百計的建筑，每年設計費收入近五千萬元，業(yè)務遍及浙江，江蘇，安徽，江西的地。麗水市行政中心，麗水市體育中心等主要建筑均出自**設計院，該院設計的居住小區(qū)更市不計其數(shù)。麗水市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由***等主要股東于2005年12月注冊成立的，公司注冊資本為8500萬元。公司在2006年4月通過競拍以1.28億取得麗水***地塊，經(jīng)過精心運作推出麗水鼎級豪宅——**公館，還引起麗水人民的高度關注，200套房源已有3000人的預訂，估計銷售收入可達6億。經(jīng)過這個項目的運作**公司在麗水人的心目中已樹立了良好的信譽，由此積累的人際客戶群對我們開發(fā)**項目極具市場優(yōu)勢。**AB(綜合)地塊利潤測算表(表格略)第五章項目投資成本估算及盈利分析投資成本估算及盈利分析1、編制依據(jù)1）、建筑工程費用以現(xiàn)行建筑工程費用標準及費率為依據(jù)；2）、各種費率依據(jù)國家及麗水市相關文件。2、投資估算見下表二、投資分析結果從上表看，該項目土地總價51890萬元，總投資116565萬元，總銷售收入184588萬元，總利潤68023萬元，利潤率36。85%，是一個良好的投資開發(fā)項目，并且上表測算每平方米11000元的住宅銷售價還有上升的空間。第六章資金運作和開發(fā)計劃運作項目總資金量投資總成本即為項目總資金量：11.656億元。首期運作資金：土地成本+前期規(guī)費+工程費用×30%+第一年的建設管理費+勘察設計費+銷售費用×60%=5.35+0.31+3.67×30%+0.05+0.16+0.08×60%=6.93億元。二、資金籌措1、自籌首期運作資金6.93億元其中土地掛拍壓金4億元為第一筆資金。2、銀行貸款土地價的70%：5.19×70%=3.5億元3、總籌集資金為10.43億元。三、資金及項目運作程序和時間表2007年11月27日前自籌4.0億拍地保證金參加競拍掛牌，11月28日取得土地。馬上開始方案設計，2007年12月27日前籌到1.5億元款，其中1.35億用于付清土地款及契稅，1500萬元用于起動考察、策劃、設計、辦公等費用，2008年1月15日完成方案設計，并于2008年2月1日前同時完成方案報批，2008年3月20日前完成第一批施工圖設計，4月5日前完成圖審等一系列審批，4月28日辦完工程開工手續(xù)并正式開工，6月15日完成3.5億元銀行貸款申批。到此，項目開發(fā)和資金周轉均成一階段，剩余資金可歸還股東或投入新項目運作。2008年7月15日完成地下室工程，2008年9月1日開始正式銷售，計劃2009年上半年基本完成銷售，2009年底首批住宅交付使用，2010年6月底全部交付使用。