物業(yè)管理案例分析課件

物業(yè)管理案例分析日常工作案例分析案例（一）2009年初物業(yè)公司向業(yè)主李某催交2008年度的物業(yè)管理費。李某認為自己交納的物業(yè)管理費中已包含“保安費”，可是,自己在小區(qū)內(nèi)丟失了三輛自行車，物業(yè)保安并沒有真正做到保證自己財產(chǎn)安全的責任，故而拒絕交納物業(yè)管理費。物業(yè)公司則認為，物業(yè)管理公司的保安任務(wù)只負責維護小區(qū)公共秩序和安全，按著相關(guān)《協(xié)議》落實巡邏、巡查，發(fā)現(xiàn)火警、治安、交通事故及時處理，對可疑人員進行盤查等。而丟失的自行車屬于治安刑事案件，應(yīng)當由公安機關(guān)負責處理，與物業(yè)公司無關(guān)。雙方意見不一，交涉沒有結(jié)果，物業(yè)公司遂將李某告上法院。你怎么看待“業(yè)主因在小區(qū)內(nèi)丟失財務(wù)而拒交物業(yè)費”一事？分析：（1）這是一個如何定位物業(yè)安保工作性質(zhì)的案例。李某的認為是現(xiàn)在很多人的看法，認為我繳納了物業(yè)管理費，你物業(yè)管理公司就得什么都要管，我東西丟了你就應(yīng)該賠我。如此類推（例）：公安部門是治安的主管部門，他是直接的責任人，他們的工資是每個公民繳納的稅金支付的，同樣道理，那么在他們管理的轄區(qū)內(nèi)出現(xiàn)盜竊、殺人案件，是不是他們也要負責賠償呢，死了人是不是要拉一個警察出來抵命或者要求國家賠償呢？分析：（3）如何來確定物業(yè)管理的地位？物業(yè)公司是根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》或《協(xié)議》在國家法律法規(guī)的規(guī)定范圍內(nèi)對物業(yè)進行管理的活動。其地位是來自與房屋所有人的《合同》及所簽定相關(guān)委托《協(xié)議》，根據(jù)《合同》和《協(xié)議》約定并在法律法規(guī)規(guī)定范圍內(nèi)（如保安的權(quán)限物業(yè)公司的權(quán)限等）提供相應(yīng)的服務(wù)，物業(yè)安保工作也是在這份《合同》和《協(xié)議》之內(nèi)一項內(nèi)容。物業(yè)保安的主要職能是：小區(qū)公共秩序的維護、小區(qū)公共安全管理及各類突發(fā)事件的預防和應(yīng)急處理。分析：（4）物業(yè)管理始終處在公共管理和服務(wù)的位置上，保安工作根據(jù)合同提供約定的安保服務(wù)，并不對小區(qū)業(yè)主個人財產(chǎn)、生命安全起保管、保全的作用。只要物業(yè)公司按照合同提供了相應(yīng)的服務(wù)，就沒有責任，而且安保工作不可能做到萬無一失，只能是通過防范，降低事故的發(fā)生率。就這個案例所講只要物業(yè)公司根據(jù)《合同》或《協(xié)議》盡到了自己在安保方面的義務(wù)就不存在管理過失，也就不應(yīng)該承擔任何的責任，而且物業(yè)管理費是小區(qū)正常運轉(zhuǎn)的費用，李某拒交并又享受了小區(qū)的公共服務(wù)，其實是在侵犯其他業(yè)主的權(quán)益。《物業(yè)管理法》明確規(guī)定業(yè)主不能以任何理由拒交物業(yè)管理費。所以，即使物業(yè)公司在管理方面存在過失，業(yè)主贏了官司，業(yè)主的物業(yè)管理費也應(yīng)該按時繳納，對于物業(yè)公司的過失可以另作處理。案例（二）：樓上空投垃圾、排放污染物、制造噪聲、飼養(yǎng)家禽、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費分析（2）《物權(quán)法》第八十三條：業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。案例（三）為了將自家的庭院設(shè)計成田園風情，家住某小區(qū)一樓的業(yè)主王先生，在庭院里搭建了一個約兩米高的葡萄架，而這一舉動卻引起了樓上鄰居楊女士的強烈不滿。

楊女士認為，底樓兩米高的葡萄架直接伸向到她家的門、窗處，其頂端距離二樓臥室窗臺下沿僅僅大約幾十厘米。給一些不法之徒進入她家實施侵害提供了便利條件。隨即，要求底層業(yè)主停止侵權(quán)行為，而底層業(yè)主認為是根本就沒有對楊女士形成侵權(quán)或傷害，因此，雙方爭執(zhí)不休；物業(yè)、居委會、房管辦、城管等部門經(jīng)多次協(xié)調(diào)，但此問題一直都沒能解決。專家解讀：案例（三）就此事而言，如果一樓葡萄架過高，就有可能危及二樓的安全，造成潛在的威脅，侵害了二樓的合法權(quán)益。一般在具體處理過程中，如果雙方能夠協(xié)商，葡萄架究竟應(yīng)當多高可以由物業(yè)公司、居委會或者業(yè)主大會、業(yè)主委員會出面協(xié)調(diào)。業(yè)主大會和業(yè)主委員會可以直接要求違章搭建的業(yè)主停止侵害、消除危險、排除妨礙。若因此發(fā)生了盜竊，還可以要求賠償損失。如果無法協(xié)商或者協(xié)商不成，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主也可以直接向法院提起訴訟。案例（四）

案情：一天下午，許先生將一輛轎車停在樓下，從樓上掉下一個花盆將車的擋風玻璃砸壞。許先生找到物業(yè)管理公司，物業(yè)公司稱是屋主的花盆將車砸壞的，與物業(yè)公司無關(guān)。許先生又找到掉下花盆的屋主，屋主說花盆是臺風吹下來的，屬不可抗力，并非他故意扔下來的

，所以他不應(yīng)賠償。許先生無奈只好將雙方告上法庭。假如此事由你來跟進，該如何處理？分析：觀點（1）1、車窗的擋風玻璃被砸壞的直接原因是業(yè)主的花盆，因此業(yè)主應(yīng)該負責任。2、業(yè)主的臺風不可抗拒力理由解釋不成立，因為車窗擋風玻璃的破碎的原因是花盆，而臺風與花盆砸落之間沒有必然的因果關(guān)系，主要原因還是業(yè)主沒有在臺風期間把危險物品保管好。分析：觀點（1）3、物業(yè)公司是代表全體業(yè)主對物業(yè)進行管理的代表，因此物業(yè)公司負有以下責任：A：物業(yè)公司應(yīng)負責對利益雙方進行協(xié)調(diào)，保證受侵害業(yè)主的權(quán)益，并在有必要時進行公正的舉證；B：平時物業(yè)公司應(yīng)對高空有危險物品進行經(jīng)常性管理，對高樓層的屋外圍欄和置物有良好的管理并有相應(yīng)的管理規(guī)定，讓業(yè)主知曉；C：臺風來臨前，物業(yè)公司應(yīng)及時提醒業(yè)主加強對高空物品的管理，減少和杜絕事故隱患。

如果物業(yè)公司在ABC三點上，有不盡責的地方的話，業(yè)主也可以將物業(yè)公司作為連帶責任者一起訴訟分析：觀點（2）2、第二，可使用過錯責任原則。本案中，業(yè)主必須證明對建筑物上的擱置物、懸掛物采取了足夠的安全措施，同時對預見的在大雨、暴風天氣情況下建筑物上的擱置物、懸掛物有可能的墜落、脫落進行了足夠的安全防護。物業(yè)管理公司并不是該花盆或所放位置設(shè)施的管理人（陽臺屬業(yè)主專屬部位），但必須證明對于可能危害公共安全的建筑物上的擱置物、懸掛物，是否對業(yè)主提出了整改要求。如業(yè)主和物業(yè)管理公司證明不了自己無過錯的，則推定有過錯，從而承擔賠償責任。分析：觀點（2）3、第三，業(yè)主和物業(yè)管理公司都提出了自己不承擔責任的理由，是否都站得住腳呢？A、業(yè)主所提出的“不可抗力”是指人力所不可抗拒的力量。“三不”即“不可預見、不可避免、不可克服”。事實上，臺風吹來，完全可以根據(jù)天氣預報或該地區(qū)的生活預見，而且只要采取措施，如把陽臺上的花盆拿到室內(nèi)，就可以避免墜落，因此，屋主提出的不可抗力的免責理由是不成立的。B、在業(yè)主和物業(yè)管理公司均能證明自己無過錯的情況下，可以不承擔法律責任，除非法律有明文規(guī)定此種情況應(yīng)當承擔適當責任。分析:觀點（3）1、此案例已說明許先生看到或知道是那家所掉下來的花盆。2、假如車主許先生不知道自己的車是那家的花盆掉下來砸到的，那么物業(yè)公司該怎么做才能免除自己的責任？3、物業(yè)公司只要能提供自己盡到義務(wù)的證明，就可以免責。案例（五）2008年苑區(qū)，由于天氣炎熱芒果樹自動滴樹脂，導致較多業(yè)主找管理公司索要“車輛清洗費”。1、請問作為物業(yè)公司應(yīng)不應(yīng)該承擔責任？為什么？2、個別業(yè)主因此拒交或遲交管理費的做法對不對？請運用《物業(yè)管理法》相關(guān)條文回答。分析（1）1、根據(jù)“無過錯”審定原則，如果我司能證明非我公司管理不作為或失誤造成的此種情況，那么我公司就沒有責任。如：A、此種情況不是因為公司的管理錯誤而出現(xiàn)的；B、樹木自然生長現(xiàn)象，屬“不可抗拒”的原因；C、采取“溫馨提示”的方式予以提醒；D、公司已經(jīng)在積極采取藥物控制措施；E、其它稍遠的地方還有很多無芒果樹的空車位供業(yè)主停放。以此說明公司不存在不作為或過錯責任。分析（1）個別業(yè)主因此而拒交或遲交管理費的做法是非常不對的?！段飿I(yè)管理法》明確規(guī)定業(yè)主不能以任何理由拒交物業(yè)管理費。假如：物業(yè)公司在管理方面真的存在某些方面的過失，業(yè)主的物業(yè)管理費也應(yīng)該按時繳納，對于物業(yè)公司的過失可以另作處理。分析1、首先應(yīng)該了解或現(xiàn)場觀看，工作人員在施工期間有沒有在施工現(xiàn)場做“警示”或“提示”標語、警戒帶、警示雪糕桶或其他明顯的警示標志。如已設(shè)立了比較明顯的警示