黑龍江大型住宅建設(shè)項目可行性報告投資估算

XX廣場（D地塊）住宅項目可行性研究報告黑龍江XX投資有限公司2014年7月目錄項目基本情況項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析及總體規(guī)劃描述項目開發(fā)條件分析項目開發(fā)競爭對手分析項目住宅開發(fā)市場定價項目開發(fā)投資分析項目風(fēng)險分析項目特征綜述、評估結(jié)論與建議前言報告編制目的1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估。2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的初步建議。3、結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。4、對項目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險分析。5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。第一部分項目基本情況一、項目概況該地塊位于XX縣XX路與XX路之間，建設(shè)街以北。整體區(qū)位屬于XX縣北側(cè)新城區(qū)，周邊主要項目有XX廣場B區(qū)商業(yè)（即將開業(yè)）、縣人民醫(yī)院、體育館、寶清一中等，隨著XX廣場的開業(yè)，未來區(qū)位優(yōu)勢非常明顯。二、項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)該項目由高層住宅、沿街一拖二商業(yè)、幼兒園等配套設(shè)施組成。總用地面積27596m2；總建筑面積為93380.69m2，容積率2.65，建筑密度27%，綠地率38%，總住宅戶數(shù)401戶，地上停車位60個，地下停車位511個。其中高層住宅面積為60551.91m2；商業(yè)面積為12418.91m2；公建配套及其他用房面積為1808.38m2；地下建筑面積為18601.49m2。各棟住宅樓具體指標(biāo)如下：序號住宅編號結(jié)構(gòu)類型梯戶形式層數(shù)建筑面積11號樓框架剪力墻一梯兩戶18F/1D5254.65mm222號樓框架剪力墻一梯兩戶18F/1D4271.73mm233號樓框架剪力墻兩梯四戶21F/1D10923.566m244號樓框架剪力墻兩梯四戶22F/1D12005.1m255號樓框架剪力墻兩梯四戶22F/1D12076.522m266號樓框架剪力墻一梯兩戶21F/1D5507.92m277號樓框架剪力墻兩梯四戶17F/1D7760.78m288號樓框架剪力墻一梯兩戶18F/1D5260.68m2第二部分項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析XX縣屬于雙鴨山市域副中心城市，位于三江平原的腹地，寶清縣素有“天府之城”的美譽。其主要概括特點為“大煤田”、“大糧倉”、“大森林”、“大濕地”。寶清鎮(zhèn)是縣委、縣政府所在地，轄區(qū)總面積為319平方公里。寶清縣政府未來30年規(guī)劃方針為北移東擴(kuò)，整體城市重心將逐步轉(zhuǎn)向北側(cè)，與入城高速路為軸線，整合為城市的新中心。寶清城區(qū)人口13.2萬，寶清縣現(xiàn)已開發(fā)和規(guī)劃開發(fā)的房產(chǎn)總面積在250萬平方左右，目前整個住宅市場實際處于基本飽和狀態(tài)，后續(xù)仍有大批房源投入市場，住宅市場競爭壓力巨大。第三部分項目開發(fā)條件分析一、地塊概況1、項目規(guī)模項目總規(guī)劃面積約33.4萬平方米，分為A、B、C、D區(qū)。其中A區(qū)為星級酒店，總建筑面積為3.81萬平米；B區(qū)為商業(yè)，總建筑面積為13萬平方米；C區(qū)為底商加高層住宅，總建筑面積為6.84萬平方米；D區(qū)為沿街商業(yè)加高層住宅，總建筑面積為9.34萬平方米。目前A區(qū)酒店項目主體結(jié)構(gòu)基本完成，B區(qū)商業(yè)預(yù)計于2014年9月20日對外營業(yè)，C、D區(qū)均為待建項目，該項目整體規(guī)模在寶清縣目前屬于第一大盤，在縣域范圍內(nèi)如此規(guī)模的綜合體沒有第二家，依托強(qiáng)大的商業(yè)氛圍這一優(yōu)勢，未來的區(qū)位優(yōu)勢非常明顯。XX整體的品質(zhì)、形象及口碑目前在寶清縣非常不錯。2、地理位置項目位于寶清縣連豐路與長青路之間，建設(shè)街以北，緊鄰XX廣場商貿(mào)城。隨著城市北移，文化中心、醫(yī)療中心、行政中心、商業(yè)中心將位于項目四周，地理位置非常優(yōu)越，這也是本項目未來的核心競爭力之一。3、建筑形態(tài)規(guī)劃設(shè)計以高層為主，四周設(shè)置了兩層沿街商業(yè)。純正的現(xiàn)代風(fēng)格，簡潔大方的立面效果，錯落有致的平面布局。整體色調(diào)以深黃色為主，并與B區(qū)商業(yè)和A區(qū)酒店融為一體。戶型設(shè)計科學(xué)合理，遵循了戶型設(shè)計“四明三大”、“三分離”和“空間合理分配”的三大原則，并充分考慮到“”實用性、安全性、經(jīng)濟(jì)型、靈活性和藝術(shù)性的原則。戶型配比相對合理，考慮到各個層面的購買需求。戶型優(yōu)勢也是項目銷售的核心競爭力之一。4、產(chǎn)品定位項目整體定位為高檔社區(qū)，通過領(lǐng)先的建筑外形設(shè)計，合理、舒適的功能性布局，整體美觀的社區(qū)景觀綠化，高度智能化的創(chuàng)新設(shè)計，人車分流的動向設(shè)置，以及管家式的物業(yè)管理，將大大提升產(chǎn)品的價值，成為未來產(chǎn)品的核心競爭力之一。第四部分項目開發(fā)競爭對手分析區(qū)域內(nèi)競爭對手及競爭性樓盤分析項目名稱項目規(guī)模面積范圍（m2）主力面積主力總價銷售情況車庫項目優(yōu)勢/劣勢XX新城22萬m2多層58-1000m2高層40-1100m2躍層70-1388m260-7060-8080-1102600-29880元3430-38550元3430-38550元一期、二期全部預(yù)預(yù)售現(xiàn)房、三三期已預(yù)售準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房，已售售85%車庫400多個，全全款12.88萬元/個學(xué)區(qū)房，現(xiàn)房/地地理位置偏、交交通不便、戶戶型格局差XX庭院40萬m2多層53-91mm2高層86-1277m2洋房130-1884m280-9180-911503000-32000元一期、二期現(xiàn)在還還剩37套房源、三三期設(shè)計圖還還沒有審批通通過惠豐運河、寶清五五小、二小、縣縣中醫(yī)院、家家樂購、火車車站、規(guī)劃客客運站等/地理位置差差、周邊環(huán)境境差。XX名苑多層50-1600m250-802000-30880已銷售90%。車位12萬/個地段不錯/房屋質(zhì)量差、環(huán)境境差、房產(chǎn)證證遲遲不能辦辦理。XX新城20萬m2高層50-90mm2多層50-90mm250-8050-802600元/m22起1900-22000元政府協(xié)助，主要用用于農(nóng)村安置置。體育館、XX廣場場/經(jīng)濟(jì)型住房房、品質(zhì)低。XX園33萬m2多層40-1077m2高層50-1100m250-60803400元起售，高高層差價500元/層該樓盤共13244戶一期已售售100%。二期已售兩棟樓880%。項目地段好，周邊邊配套齊全。/項目南側(cè)道路改造遲遲未定，房屋質(zhì)量差、戶型差項目名稱項目規(guī)模面積范圍（m2）主力面積主力總價銷售情況車庫項目優(yōu)勢/劣勢XX郡2.71萬m2洋房180-2660小高層127-2240180-220140-180均價4080-55000已銷售90%，目目前均價已達(dá)達(dá)到45000元13.8萬/個配套齊全、高端社社區(qū)環(huán)境好、緊緊鄰XX廣場/戶型一般，衛(wèi)衛(wèi)生間沒窗子子XX華庭22萬m2高層50-1100多層50-1000商業(yè)90-11060-80一層12800二層58003層3300元，3層層以上每層加加50-1000不等；10層3800元/m2,111層3850前期價格比較低，因因是期房的原原因，很多好好位置和樓層層都已經(jīng)售空空，現(xiàn)在價格格上升到每平平米80元-150元13-15萬不等等地理位置優(yōu)越，價價格低、學(xué)區(qū)區(qū)房/周邊環(huán)境惡惡劣、交通不不便。XX小區(qū)高層54-1200多層45-9060-12060-90銷售每平米價格22-5層3180元6層2980元新華路門市一層112000元元；二層80000元。居居義街、勝利利街門市一層層100000元，二層60000元。通通達(dá)路門市一一層97000元，二層57700元。價格比較低、一直直都是低開高高走、價格漲漲幅比較慢。經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房，多多層全部入戶戶、高層封頂頂年底交房。車位8000元//m2價格比較低，現(xiàn)房房銷售。/位置比較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，周邊配套套不是很齊全全，沒有人文文景觀，環(huán)境境差。寶清縣住宅樓盤調(diào)研總結(jié)：1、熱銷戶型集中在70平方米左右的兩居，產(chǎn)品主要以6層的多層為主，高層產(chǎn)品是近兩年市場出現(xiàn)的產(chǎn)品，高層內(nèi)大部分在產(chǎn)品設(shè)置有復(fù)式產(chǎn)品，市場接受的程度相對較高。2、縣內(nèi)沒有真正意義上的高品質(zhì)樓盤，這是市場的空白，小區(qū)的園林景觀，高科技應(yīng)用，物業(yè)管理等相對比較欠缺。3、樓盤的去化速度普遍較慢，抵帳房是樓盤銷售的主力，這樣減少了開發(fā)商資金的壓力。4、在推廣上主要是以當(dāng)?shù)氐拿襟w為主，在戶外廣告的應(yīng)用商業(yè)項目要大于住宅項目。5、購房的主要群體主要以剛需，縣外進(jìn)城陪讀，回遷房為主，校區(qū)房比較好賣，且售價比其他樓盤要貴。6、縣內(nèi)多層大部分是以現(xiàn)房銷售的，高層在期房時就基本銷售完畢，總體來說現(xiàn)房的接受程度要比期房好。7、開發(fā)項目的戶型相對較差，幾乎所有的衛(wèi)生間都沒有窗戶。第五部分項目住宅開發(fā)市場定價一、項目定位建議定義為縣城區(qū)域范圍內(nèi)高檔住宅：項目整體規(guī)模較大，吸引人口多。由此吸收人群主要為有效購房人群，而這些人群中，中高收入群體購房能力和帶動其他階層人群效應(yīng)最大；區(qū)位優(yōu)勢：依靠XX廣場商業(yè)核心區(qū)位，周邊人民醫(yī)院、體育館以及即將新建的“五館”、形成新的城市中心。城市區(qū)位價值非常明顯。項目檔次：現(xiàn)代風(fēng)格，注重外立面、戶型結(jié)構(gòu)、戶型配比、景觀、綠化等硬件設(shè)置，通過小區(qū)智能化、人車分流設(shè)計以及今后的管家式物業(yè)管理等軟件設(shè)置。提升項目檔次。現(xiàn)代風(fēng)格：展現(xiàn)項目整體風(fēng)格、品質(zhì)和檔次，給與業(yè)主尊貴形象和欣賞水平；風(fēng)情：展現(xiàn)項目人文、感性、特色的一面；項目定位：區(qū)域范圍內(nèi)高檔、戶型優(yōu)勢、差異化競爭二、目標(biāo)客戶確定1、當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)改善性需求人群。2、當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)、私營業(yè)主、煤礦業(yè)主等高端客戶群體。3、寶清縣城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村人口，包括學(xué)生進(jìn)城求學(xué)購房，農(nóng)村年輕人結(jié)婚后縣城內(nèi)購房。4、在XX廣場經(jīng)商的經(jīng)營戶，為方便經(jīng)營購置住房?？蛻糍徺I動機(jī)分析：因本項目的產(chǎn)品特性而決定了本項目的客戶人群的年齡跨度、社會階層從屬關(guān)系，因此在做本項目的消費人群分析時，將通過以客戶購買動機(jī)這一標(biāo)準(zhǔn)對客戶人群進(jìn)行分析：?地域性客戶：原地區(qū)內(nèi)居住客戶，主要包括本區(qū)域及周邊內(nèi)收入較高人群，多為公務(wù)員、企業(yè)高管、私營業(yè)主。其購房性質(zhì)多為改善居住環(huán)境、結(jié)婚等需求，同時還帶有投資性質(zhì)；主要關(guān)注點：價格、生活配套、產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)等?自住性客戶：包括周邊農(nóng)場（八五二、五九七等）、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（如萬金山、紅興隆等）的農(nóng)業(yè)種植大戶、農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營戶等中高收入者因改善環(huán)境，搬遷到縣城而購置住房。其購房目的多為落戶自住，以及投資兼自住等性質(zhì)，此部分人群購買多為第一居所。主要關(guān)注點：價格、交通、生活配套、產(chǎn)品品質(zhì)、生活成本等、物業(yè)服務(wù)等?養(yǎng)老：包含父母養(yǎng)老和自己養(yǎng)老兩部分。父母養(yǎng)老主要關(guān)注：醫(yī)療、物業(yè)服務(wù)、生活環(huán)境、綠化（社區(qū)內(nèi)外）、價格、交通、生活配套、生活成本等自己養(yǎng)老主要關(guān)注：醫(yī)療、物業(yè)服務(wù)、生活環(huán)境、價格、交通、生活配套、生活成本、地區(qū)發(fā)展、項目遠(yuǎn)景等?求學(xué)購房：本項目屬于學(xué)區(qū)房。主要關(guān)注：學(xué)校資源、生活配套、生活環(huán)境、價格、醫(yī)療、物業(yè)服務(wù)、生活成本。?投資性客戶：為價格所吸引，看好寶清縣的發(fā)展前景（主要是房價升值前景）。此部分人群幾乎沒有。主要關(guān)注點：有獲利可能、價格、地區(qū)發(fā)展、項目遠(yuǎn)景三、項目概念定位現(xiàn)代化風(fēng)情生活、智能化生活、一站式管家物管服務(wù)，尊貴享受。?展現(xiàn)本項目與一般市場的區(qū)隔，走差異化競爭路線；?通過現(xiàn)代風(fēng)格的住宅、綜合型商業(yè)、五星級酒店相融合的概念進(jìn)行整體定位；?項目景觀、綠化打造成為品質(zhì)提升的點睛之筆；?高品質(zhì)戶型，將成為產(chǎn)品銷售的一大亮點；?項目的風(fēng)格以及商業(yè)配套的分布，對項目銷售階段每期利好引擎提供支撐。四、項目產(chǎn)品設(shè)計定位項目的形象設(shè)計主要包含兩個方面：一是整體形象的包裝設(shè)計，他是項目對市場宣傳推廣的重要標(biāo)志，是消費者對樓盤想象力的引導(dǎo)開始和工具，是吸引消費者關(guān)注和進(jìn)入項目的第一媒介；二是銷售動線的形象包裝，這是項目的具體展示，是消費者信心的來源。五、項目價格定位本案是一個有文化有品位有品質(zhì)的現(xiàn)代風(fēng)格高品質(zhì)住宅，它擁有獨特的文化，是中產(chǎn)階級的理想家園，根據(jù)對市場的理解，對比周邊的樓盤價格為依據(jù)設(shè)立定價策略。定價基本思路：低開高走，小步快跑?一方面初期通過收取意向金方式掌握意向客戶的數(shù)量，蓄水至一定數(shù)量后，首批開盤少量房源，低價入市，當(dāng)日售馨，形成熱賣氛圍，致使成為市場熱點；?由低價入市形成熱點后帶動市場，針對市場客群可逐步提升項目價格，營造項目價值上升，投資潛力大的市場認(rèn)知；?房價逐步提升也可防止市場風(fēng)險。若先期價格就遭到市場不認(rèn)同，或銷售緩慢的問題，后期價格也可通過銷售策略調(diào)整空間。優(yōu)點：?可迅速創(chuàng)造市場熱點或興奮點；?遇到風(fēng)險時，后期調(diào)整空間大；缺點：?項目檔次可能會受到影響；根據(jù)市場的競爭環(huán)境、產(chǎn)品成本因素、客戶定位和項目的形象定位等因素考慮，本項目的入市銷售，采取低開高走，小步快跑的策略，在目標(biāo)客戶心理形成項目價值攀升的態(tài)勢，刺激購買欲望。使項目在銷售過程中的價格具備對銷售的控制性和調(diào)整、適應(yīng)性：?較大的市場彈性和調(diào)節(jié)空間，主動控制市場變化；?較強(qiáng)的市場競爭力；?成功打開市場、搶占市場分額；?預(yù)留先購物業(yè)的升值空間，形成良好口碑；?樹立市場信心，促進(jìn)長期穩(wěn)定銷售；就目前的市場而言，價格仍然是影響消費決定的重要因素，雖然項目的定位較高，目標(biāo)客戶群有較強(qiáng)的購買能力，但在市場的激烈競爭下，客戶有足夠的空間理性選擇和購買。第六部分項目開發(fā)投資分析XX廣場D區(qū)項目目成本及收益益測算表建筑面積94550.166銷售面積92,6555.5498%序號內(nèi)容銷售面積總價（萬元）銷售單位成本（元元/m2）測算方法說明一、土地征用及拆拆遷補償費1土地出讓金及拆遷遷補償費92,655..541,121.800121.072土地出讓金契稅及及交易服務(wù)費費92,655..54478.4251.63小計92,655..541,600.222172.71二、前期工程費92655.5441規(guī)劃設(shè)計費92655.544399.2443.092可研及前期規(guī)劃費費92655.544333.6036.00含人防異地建設(shè)費費24元/m2和城市市基礎(chǔ)設(shè)施配配套費3勘察費、測繪92655.54418.912.044三通一平及臨設(shè)92655.544130.0014.035審圖及曬圖費92655.54474.698.066建設(shè)單位管理費92655.544141.8315.31散裝水泥1元/mm2，墻改基基金8元/m，白蟻防防治0元/m2；水土土流失2.44元/m2；建設(shè)設(shè)檔案綜合服服務(wù)費2.33元/m2，生活活垃圾服務(wù)費費2元/m27咨詢費92655.544166.5217.97具體見收益概算表表8其他92655.54446.335.00小計92655.5441,311.122141.51三、基礎(chǔ)設(shè)施費92655.5441大市政配套92655.5440.000.00已包含在前期費中中2供配電配套費92655.5441,607.355173.483供水配套費92655.544189.1020.414排水、排污92655.544189.1020.415煤氣、天然氣92655.544283.6530.616消防配套費92655.544189.1020.417有線電視及網(wǎng)絡(luò)92655.544170.1918.37按照18元/m建建筑面積計算算8景觀、綠化92655.544629.1967.91580元/m2景景觀綠化面積積9小區(qū)智能化92655.544283.6530.6130元/m2建筑筑面積10監(jiān)理費92655.54499.2810.71按照10.5元//m2建筑面面積測算11市政供熱92655.544472.7551.0212泛光照明92655.544283.6530.6113標(biāo)示導(dǎo)視系統(tǒng)92655.54494.5510.2013其他92655.54494.5510.00小計92655.5444,586.111494.96四、建安工程費92655.5441建造費92655.54421,074.0002,274.4552小計92655.54421,074.0002,274.455五、工程成本合計計（一+二+三+四）92655.54428,571.4453,083.6221管理費92655.544714.2977.092財務(wù)費92655.5442,142.866231.273營銷費用92655.544869.4293.83銷售收入的2%4營業(yè)稅金及附加92655.5442,499.599269.77銷售收入的5.775%5土地增值稅92655.544869.4293.83銷售收入的2%6企業(yè)所得稅92655.5441951.04210.57稅率25％小計92655.5449046.63976.37七、總成本合計計37618.0884059.991銷售均價高層住住宅63,060..0026485.2004200.002商業(yè)10,854..0010854.00010000.0003地下機(jī)動車庫5116132.00120000.000八銷售總收入入43471.200稅后凈利潤銷售收入-總成本本5853.12稅后凈利潤率％15.56%說明：1、計算數(shù)據(jù)基本根據(jù)市場的一般水平進(jìn)行預(yù)估，其中的銷售均價都在目前市場同類產(chǎn)品成交均價的基礎(chǔ)上由所提升，與實際的發(fā)生額可能有一定出入。2、在計算中，商業(yè)部分我們假設(shè)是全部作為售出的，實際可能要部分保留自主經(jīng)營，如幼兒園，也有部分可能前期要作為出租。3、從財報數(shù)據(jù)上看，項目住宅部分能達(dá)到一定的財務(wù)回報，從項目總規(guī)劃35萬方城市綜合體可行性上講，項目是一個值得操作的個案。4、住宅的銷售可以形成資金流，在去化面積的同時，對B區(qū)商業(yè)資金支付上也得到補充，緩解一部分資金帶來的壓力。第七部分項目風(fēng)險分析一、本項目開發(fā)周期長，由此可能在開發(fā)過程中遇到以下問題：1、宏觀經(jīng)濟(jì)波動性風(fēng)險：目前中國經(jīng)濟(jì)處于波動期，也由于全球資源問題產(chǎn)業(yè)受到轉(zhuǎn)型升級壓力。雖然經(jīng)濟(jì)基本面長期看好，但不排除局部時間有波動；2、目前全國房地產(chǎn)市場遭遇政策影響，去化率降低，觀望氛圍濃郁，而開發(fā)商也融資受限。市場上部分開發(fā)商開始用各種手段促銷，降價也是主要選擇之一。這一趨勢若長期存在，勢必會造成房地產(chǎn)動蕩，對本區(qū)域和項目來說也不可避免受到影響；3、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中定位是否改變性風(fēng)險：由于煤炭行業(yè)整體下滑，很多煤礦面臨倒閉風(fēng)險，雖然寶清縣探明地下石油儲量，但是國家保護(hù)性開發(fā)政策致使寶清縣短期內(nèi)不會成為第二個大慶；同時，社會能源意識增強(qiáng)，能源類產(chǎn)業(yè)可能會受到政策性沖擊的風(fēng)險。以上產(chǎn)業(yè)問題將直接影響到本區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭，這也直接影響到區(qū)域經(jīng)濟(jì)和人口導(dǎo)入的預(yù)期發(fā)展；4、區(qū)域規(guī)劃是否改變性風(fēng)險；區(qū)域規(guī)劃和招商存在不確定性和隨意性，由此給未來市場競爭和拿地帶來一定風(fēng)險；由于以上問題而導(dǎo)致區(qū)域有效消費量的改變以及客戶質(zhì)量的改變問題。5、區(qū)域內(nèi)人口有限，潛在購買客戶數(shù)量有限。且前期天泰仕郡搶先開發(fā)已經(jīng)消耗掉一部分潛在客戶。整體分析預(yù)計銷售200套壓力不大，但200套之后隨著購買群體逐步減少，會需要較長時間的清盤時間。二、在項目開發(fā)中，建議需要關(guān)注以下幾點來規(guī)避分險：1、通過提升品質(zhì)，走差異化競爭路線。避免與當(dāng)?shù)卮罅康囊话闫焚|(zhì)住宅形成惡意競爭。2、首次開盤建議低價入市，避免因定價過高造成滯銷，后期銷售沒有回旋余地。開發(fā)中注重公司資金周轉(zhuǎn)率，增加承受市場風(fēng)險能力；3、工程款支付中，適當(dāng)?shù)耐ㄟ^成本換支付比例的方式，減少前期投入；或通過其他方式的支付方式，如以房抵款等，減少前期資金的占用。避免因資金支付不到位影響工程進(jìn)度，從而影響交房。4、需詳細(xì)調(diào)查市場有效消費量和客戶質(zhì)量，特別是核心購房需求和購房動向；三、項目財務(wù)風(fēng)險1、建筑材料的價格時效性不確定，影響資金計劃2、融資是否及時到位，以及與施工方采用什么樣的付款方式影響項目的進(jìn)程。第八部分項目特征綜述、評估結(jié)論與建議一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇寶清縣經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、城鎮(zhèn)化制度改革的深入，寶清縣政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，縣城規(guī)劃發(fā)展帶來農(nóng)村人口的不斷涌入等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。二、項目具有的突出優(yōu)勢1、未來項目銷售的主要人群是改善性需求，此部分人群數(shù)量可觀，須先入為主。2、住宅小區(qū)的定位高等檔次，成為寶清縣住宅市場的一大亮點，也成為業(yè)主身份的象征，滿足東北人好面子的要求。3、政府的大力支持。4、項目所處地塊的發(fā)展前景無限，未來的城市中心。三、項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險本項目面積不大、住宅套數(shù)不多，在開發(fā)運作