城市綜合體介紹

PAGEPAGE52目錄一、城市綜合體介紹 11.城市綜合體概述 11.1城市綜合體的概念 11.2城市綜合體與多功能建筑的差別 11.3城市綜合體的典型特征 11.4城市綜合體的發(fā)展歷程 31.5城市綜合體的分類 42.城市綜合體開發(fā)要點(diǎn) 52.1城市綜合體的功能分析 52.2城市綜合體的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn) 5二、相關(guān)理論研究 61、城市綜合體在二線城市的發(fā)展 61.1城市綜合體在國內(nèi)各城市發(fā)展所面臨的機(jī)遇 61.2城市綜合體在發(fā)展中存在的問題 81.3如何打造一個城市商業(yè)綜合體 92.二、三級城市綜合體的開發(fā)與運(yùn)營規(guī)律 12三、典型城市綜合體 251、城市綜合體的開山鼻祖——洛克菲勒中心 251.1簡介 251.2美國財富的象征 252、意大利圣馬可廣場 282.1簡介 282.2歷史 292.3建筑風(fēng)格 293、日本六本木 323.1項目簡介 323、上海周浦萬達(dá)廣場 334、上海虹橋交通樞紐——城市綜合體商圈 344.1背景 344.2虹橋交通樞紐規(guī)劃要點(diǎn) 354.3虹橋交通樞紐片區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃思路 364.4虹橋交通樞紐航站樓商業(yè)綜合體 374.5虹橋交通樞紐磁懸浮火車站綜合體 374.6虹橋交通樞紐高速鐵路火車站綜合體 374.7虹橋新城綜合體開發(fā)管理模式 39四、相關(guān)新聞鏈接 391、杭州開建100個城市綜合體 392、濟(jì)南2010年要規(guī)劃建設(shè)16個城市綜合體 403、2010年濟(jì)南將重點(diǎn)推進(jìn)以下綜合體建設(shè) 49一、城市綜合體介紹1.城市綜合體概述城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。1.1城市綜合體的概念所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。大型城市綜合體適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都會和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有所側(cè)重，一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的組合。1.2城市綜合體與多功能建筑的差別多功能建筑是數(shù)量與種類上的積累綜合，這種綜合不構(gòu)成新系統(tǒng)的產(chǎn)生，局部增減無關(guān)整體大局。而城市綜合體則是各組成部分之間的優(yōu)化組合，并共同存在于一個有機(jī)系統(tǒng)之中。1.3城市綜合體的典型特征1、超大空間尺度城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。2、通道樹型交通體系通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（AccessTree）體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。3、現(xiàn)代城市景觀設(shè)計應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計是城市綜合體的重要特征。通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。4、高科技集成設(shè)施城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成；安全系統(tǒng)通過電視系統(tǒng)、監(jiān)聽系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設(shè)置和分區(qū)得以保證。5、功能復(fù)合性城市綜合體自身可以實(shí)現(xiàn)完整的工作、生活配套運(yùn)營體系。其擁有城市的多重功能：商務(wù)辦公、居住、（包括酒店、住宅、居住公寓等）、商業(yè)、文化娛樂消費(fèi)、完善的交通出行系統(tǒng)，形成城市綜合體的多樣性和復(fù)合性。同時，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補(bǔ)充。6、高可達(dá)性城市綜合體通常位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對集中的區(qū)域，如位于城市CBD，城市的副中心或規(guī)劃中的城市未來發(fā)展新區(qū)，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)。7、整體的統(tǒng)一性建筑風(fēng)格統(tǒng)一，城市綜合體中各個單位建筑互相配合，影響和聯(lián)系；城市綜合體中建筑群體與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)8、土地使用均衡性城市綜合體注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源，避免土地過分集中某一特定功能：不同種類的土地相對均衡地分布于不同功能的建筑群；兼顧不同時段對綜合體中各個功能的不同使用，例如晝夜之間，工作日和周末之間不同時段，會對商務(wù)、商業(yè)、居住、娛樂消費(fèi)產(chǎn)生不同的需求；9、空間連續(xù)性平面連續(xù)性鑒于城市綜合體各功能的相互聯(lián)系，其設(shè)計通常采用整體設(shè)計，其中任何一項功能都會影響整體效果；立面延續(xù)性立面會影響城市綜合體的統(tǒng)一性，因此，要保持城市綜合體內(nèi)建筑物風(fēng)格的統(tǒng)一，就是要使立面由延續(xù)性空間的連續(xù)；由于城市綜合體優(yōu)越的區(qū)位性質(zhì)，其中各功能的建筑體之間均通過空中、地下和地面形成多層次的聯(lián)系，形成互補(bǔ)的、流動的、連續(xù)的空間體系；10、內(nèi)外部聯(lián)系的完整性城市綜合體內(nèi)部自身擁有復(fù)雜的、完善的交通體系，通過立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使內(nèi)部各不同功能的建筑有機(jī)結(jié)合；城市綜合體對外界的交通依賴性較強(qiáng)，其外界的交通體系直接影響到綜合體內(nèi)部不同功能的使用效率和規(guī)模。11、巨大的社會效應(yīng)因城市綜合體所處的城市位子和龐大的工程，注定其必將成為城市的名片、產(chǎn)生巨大的社會效應(yīng)。例如，上海盧灣區(qū)太平橋改造項目，其啟動區(qū)上海新天地商業(yè)旅游項目，從開發(fā)到運(yùn)營，一直是社會各界關(guān)注的焦點(diǎn)，上海新天地因其成功的商業(yè)運(yùn)營模式更成為上哈文化、建筑、旅游的標(biāo)志性項目，成為上海是的文化標(biāo)簽。12、巨大的升值潛力一個成功的城市綜合體項目的開發(fā)及運(yùn)營，會帶來巨大的社會價值，為開發(fā)商、運(yùn)營商帶來巨大的品牌價值，同時作為地產(chǎn)物業(yè)的城市綜合體，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力。例如，上海太平橋改造項目，開發(fā)商在成功開發(fā)上海新天地后，帶動周邊土地的升值。新天地物業(yè)通過成功商業(yè)運(yùn)營，自身價值也有所提升，開發(fā)商更通過此項目產(chǎn)生的巨大社會效應(yīng)，產(chǎn)生良好口碑和巨大的品牌效應(yīng)，創(chuàng)造開發(fā)商“拿好地”的新模式1.4城市綜合體的發(fā)展歷程1.4.1城市綜合體的開發(fā)背景現(xiàn)代都市中，習(xí)慣快節(jié)奏的人們需要在一個方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，于是城市綜合體便應(yīng)運(yùn)而生。1.4.1.1城市綜合體是城市聚集的產(chǎn)物城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。因為城市本身就是一個聚集體，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區(qū)域的核心部分就會出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。①城市形態(tài)的表現(xiàn)在城市核心區(qū)域為了降低綜合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場所的獨(dú)棟式綜合建筑體。這種綜合建筑體也屬于城市綜合體。②經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn)隨著開發(fā)商開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨(dú)立場所，并通過一個連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨(dú)立式的城市綜合體。1.4.1.2優(yōu)越的地段和區(qū)域催生了城市綜合體城市綜合體依地段而生，城市一般都在CBD區(qū)域就會出現(xiàn)高檔次的復(fù)合建筑樓群。其功能不能是單一的，而是復(fù)合性的，從這一點(diǎn)來看，CBD本身就是一個龐大的綜合體。如北京萬達(dá)廣場就是一個典型的CBD區(qū)域的城市綜合體。依北京的CBD規(guī)劃方案為例，CBD整個建筑規(guī)?？刂圃?000萬平方米之內(nèi)，寫字樓約占50％左右，公寓占25％左右，其它25％為商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂設(shè)施等。從一個大的綜合體理念開始，再通過一個個小的綜合體的建設(shè)，最后形成一個大的綜合體，共同促進(jìn)CBD的整體建設(shè)。1.4.1.3城市綜合體市場需求旺盛由于目前城市客群大多從事腦力勞動，具備一定的物質(zhì)基礎(chǔ)，有追求高檔住宅的能力與強(qiáng)烈的意愿，并且一般受過良好教育，具有較強(qiáng)的專業(yè)知識和職業(yè)能力及相應(yīng)的家庭消費(fèi)能力，因此，大多追求生活質(zhì)量，向往高品質(zhì)的生活。首先，表現(xiàn)在對物業(yè)的交通、樓宇硬件設(shè)施（電梯、空調(diào)）以及物業(yè)管理水平等要求較高；其次，要求合理的物業(yè)生態(tài)景觀規(guī)劃。雄居城市商務(wù)中心的中產(chǎn)階層，白天必須面臨城市的“水泥森林”城堡，高樓大廈、車水馬龍所帶來的壓抑、浮躁，其緊張心態(tài)只有在工作之余才能得到釋放。因此，如果選擇居住在城市中心，就必然要求物業(yè)具有合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，能夠在這里休閑放松，體味生活的樂趣。因此，集公寓、商場、休閑、娛樂、主題公園于一體的城市綜合體物業(yè)的需求漸成熱點(diǎn)。而綜合體建筑模式就是在這樣的背景下應(yīng)運(yùn)而生了。1.4.2城市綜合體的發(fā)展階段城市綜合體的產(chǎn)生和發(fā)展經(jīng)歷也以下幾個階段。曼哈頓城市綜合體紐約市中心的曼哈頓，是世界繁華之都。匯集了紐約著名的百老匯、華爾街、帝國大廈、格林威治街、中央公園、聯(lián)合國總部、大都會藝術(shù)博物館、大都會歌劇院等。這里還是世界上就業(yè)密度最高的地區(qū)，僅華爾街而言，長1.54公里，面積不足1平方公里的范圍內(nèi)，就集中了幾十家大銀行、保險公司、交易所以及上百家大公司總部和幾十萬就業(yè)人口。克萊斯勒大廈、洛克菲勒中心等著名城市綜合體建筑造就了曼哈頓“世界中心”的美名。1.5城市綜合體的分類大型城市綜合體是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，我們根據(jù)特點(diǎn)可以劃分為：城市CBD中心的城市綜合體，如北京萬達(dá)廣場。交通樞紐型城市綜合體，如北京國瑞城。城郊結(jié)合部城市綜合體，如世茂，蝶湖灣。由于很多的大城市市區(qū)已經(jīng)沒有能夠找出占地5萬平方米以上的地塊，因此很多城市綜合體最大的選址可能是在城郊結(jié)合部。2.城市綜合體開發(fā)要點(diǎn)在經(jīng)歷了將住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分的時代后，人們發(fā)現(xiàn)，單一的地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)越來越不能滿足人們的生活居住要求，不能適應(yīng)地產(chǎn)的迅速發(fā)展，開創(chuàng)一種嶄新的地產(chǎn)開發(fā)模式就成為地產(chǎn)商們面臨的課題，綜合體建筑模式正在挑戰(zhàn)國外最先進(jìn)的地產(chǎn)開發(fā)模式。2.1城市綜合體的功能分析城市綜合體的每種功能有其特定的運(yùn)行時間范圍，城市綜合體將不同時間段的功能組織在一起，使其保持24小時的繁榮，提高了綜合體的使用效益。城市綜合體內(nèi)各功能在時間上的銜接，使其各部分的活動組織有序，而且各部分的使用也能相互補(bǔ)充。尤其在市中心地區(qū)，城市綜合體將居住、娛樂活動注入其中，使那些在非工作時間“死去”了的地區(qū)的功能得到完善。2.1.1商務(wù)商務(wù)是現(xiàn)代城市的主要功能，操縱著城市大部分資金流和物流方向。一個區(qū)域空間能否提供充分、便捷的商務(wù)空間，決定著這一區(qū)域的城市地位和功能。城市綜合體應(yīng)用高規(guī)格空間滿足不同企業(yè)的商務(wù)需求。2.1.2商業(yè)商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和豐富性，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)。能夠充分滿足各類階層的消費(fèi)需求。2.1.3居住居住是城市開發(fā)的基本成分，是解決市中心居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費(fèi)的有效辦法，同時居住為城市街區(qū)提供安全的生活空間。城市綜合體的開發(fā)應(yīng)為了節(jié)省時間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應(yīng)，滿足了城市其他階層人士的居住需求。2.1.4酒店酒店是綜合體中最贏利的項目，它為綜合體提供流動的“居住”人口和活動的人，并提供娛樂設(shè)施和夜間服務(wù)，24小時的服務(wù)使項目保持持久的繁榮并增加其活力。2.2城市綜合體的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)；集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂、會所于一體。2.2.1三大選址標(biāo)準(zhǔn)城市綜合體屬于綜合性物業(yè)，由于對其建筑密度及容積率有特定的要求，所以最可能分布于城郊結(jié)合部，這樣才能獲得足夠大的開發(fā)地塊，以保證有足夠的空間實(shí)現(xiàn)低密度的建筑模式。城市綜合體項目選址一般符合下列三項標(biāo)準(zhǔn)之一：項目選址三項標(biāo)準(zhǔn)三個標(biāo)準(zhǔn)項目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費(fèi)基礎(chǔ)項目位于城市中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)位于新開發(fā)區(qū)典型案例北京萬達(dá)廣場在CBD區(qū)北京國瑞城在有發(fā)展前景的崇文區(qū)世茂?蝶湖灣位于有“上海后花園”之稱的昆山。2.2.2必須有營造園林景觀的基礎(chǔ)大型城市綜合體必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎(chǔ)。2.2.3必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢城市綜合體與城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，這一切都需要與城市其他區(qū)域之間有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在綜合體內(nèi)的辦公人員出行的便利性。最好位于地鐵站或交通便利位置。交通的便利將為城市綜合體項目帶來大量的人流和物流，特別是為零售提供持續(xù)不斷的人流，保證所有資源使用的最大化。2.2.4必須營造齊備的生活系統(tǒng)為滿足城市精英階層的居住、消費(fèi)、休閑、娛樂、社交多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求，大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)，其中必須具備一定規(guī)模的大型購物中心、五星級酒店和國際化寫字樓。同時，因為綜合體建筑包含多方面內(nèi)容，所以一個綜合體要有自己的一個專業(yè)的物業(yè)管理公司，根據(jù)不同的功能部分引進(jìn)最為專業(yè)的合作伙伴，共同來管理項目，來為業(yè)主提供周到的服務(wù)。二、相關(guān)理論研究1、城市綜合體在二線城市的發(fā)展1.1城市綜合體在國內(nèi)各城市發(fā)展所面臨的機(jī)遇最近我回顧這一年，通過網(wǎng)上查詢發(fā)現(xiàn)城市綜合體目前的研究還處在起步的階段，我們對城市綜合體的了解和研究還處于迷茫的狀態(tài)，尤其是網(wǎng)上對城市綜合體發(fā)展所起的作用對城市發(fā)展和對貢獻(xiàn)的吹捧上，所以對城市綜合體在發(fā)展過程當(dāng)中所出現(xiàn)的一些問題及系統(tǒng)理論研究應(yīng)該說微不足道，而如何總結(jié)過去的經(jīng)驗挖掘出一些問題更好地指導(dǎo)后面的發(fā)展，少走彎路、少犯錯誤是我們現(xiàn)在急需要加強(qiáng)的。因為城市綜合體投資巨大，而且多占據(jù)城市的重要位置，投資不利則影響深遠(yuǎn)。“城市綜合體”從國外翻譯過來就是它是由酒店、寫字樓、大型商業(yè)、公寓、公園、會展等多種物業(yè)組合在一起的形態(tài)，目前多稱“城市綜合體”為“都市綜合體”或“商業(yè)綜合體”，但稱“城市綜合體”比較多，它比較簡練。我個人認(rèn)為應(yīng)加上“商業(yè)”兩個字，因為城市綜合體的核心價值在以商業(yè)為背景和可持續(xù)發(fā)展，而商業(yè)酒店、寫字樓、會展等可經(jīng)營性物業(yè)才是城市商業(yè)綜合體實(shí)現(xiàn)價值的基礎(chǔ)，所以我認(rèn)為叫城市商業(yè)綜合體才更準(zhǔn)確一些。當(dāng)然了，簡化起見可以叫“城市綜合體”。在城市發(fā)展到今天為什么城市綜合體迅速受到大家的熱捧？一是城市發(fā)展的需要，另外在現(xiàn)代都市中，快節(jié)奏的人們也需要有一個方便、快捷、經(jīng)濟(jì)及多功能為一體的綜合空間來享受高效率的生活和工作，因此城市綜合體便應(yīng)運(yùn)而生，城市綜合體的出現(xiàn)是城市發(fā)展到一定時期的產(chǎn)物。城市人口聚集、用地緊張，到一定程度的時候便出現(xiàn)了集商務(wù)、辦公、購物、休閑、娛樂、會展等多功能為一體的綜合體。例如在北京有著名的北京華貿(mào)中心它的建筑面積是50萬平方米，除了公寓銷售以外，其他的物業(yè)全部持有，其中三棟最高檔的寫字樓入駐的跨國公司就有190多家，13萬平方米的購物中心其中引進(jìn)了臺灣的一些店作為主題店，北京華貿(mào)中心已經(jīng)成為北京現(xiàn)代最高檔商業(yè)的代表。整個項目容納了2萬人的就業(yè)，一年稅金超過了70億元，集時尚消費(fèi)、旅游休閑、現(xiàn)代服務(wù)、金融會展等多功能為一體，它已經(jīng)成為了北京城市的一張新的名片，并引領(lǐng)了北京東部一個新的商圈的發(fā)展，對城市的可持續(xù)發(fā)展正在不斷地產(chǎn)生作用。我們先看機(jī)遇。自2009年起城市綜合體在城市迅速升溫，是因為它對城市有特別大的推動作用，同時也與我國各城市追求快速發(fā)展，改變城市形象的目標(biāo)是一致的。換句話說，與城市的GDP及市長的業(yè)績緊密聯(lián)系，所以城市綜合體概念一出便受到了熱捧。另一方面，他的城市的商業(yè)綜合體中的標(biāo)桿示范作用也推動了城市綜合體的快速發(fā)展，如前面我們講的北京華貿(mào)中心、深圳的萬象城等。城市綜合體并非新鮮的事物，最早開發(fā)的國貿(mào)中心、上海的正大廣場等等都是城市綜合體，香港幾乎是由無數(shù)個城市綜合體構(gòu)成的城市。面對這些成功的城市商業(yè)綜合體首先研究它成功的多種因素而不能盲目崇拜，同時又要更多地研究那些失敗的案例而加以借鑒。城市商業(yè)綜合體不僅在一線城市，在二線城市的發(fā)展也有同樣巨大的需求，這個需求首先來源于我們國家的國情。（1）城市化進(jìn)程的需要。今天我從報紙上看到明年年底人均GDP突破4000美元，也就是現(xiàn)在還在3000多美元之中，與發(fā)達(dá)國家1萬美元甚至3萬美元之間有巨大的差，發(fā)展是硬道理，而且也因為有這么大的差距才會有未來巨大的發(fā)展空間，另外我國城市化率也距離發(fā)達(dá)國家的城市化率相差近30%左右。我國是一個農(nóng)業(yè)人口中國的國家，如何讓農(nóng)民脫貧致富，從我國現(xiàn)有土地存量和發(fā)展來看，是很難完成這一目標(biāo)的。同時農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展，大量的農(nóng)村剩余進(jìn)城是一個不可回避的現(xiàn)實(shí)，所以我們城市的發(fā)展尤其是二三線城市以及中小城鎮(zhèn)的發(fā)展才剛剛起步。而城市商業(yè)綜合體這樣一個商業(yè)地產(chǎn)的高端商品在省會或者說二線城市的發(fā)展也才剛剛起步，未來會有更大或者更好的發(fā)展空間和前景。前面我已經(jīng)講過，它還與我們的工作、生活方式的發(fā)展需要息息相關(guān)，這個也是不可逆轉(zhuǎn)的。它在各個城市一定會有更重要的發(fā)展。1.2城市綜合體在發(fā)展中存在的問題前面我已經(jīng)講過城市商業(yè)綜合體在未來的發(fā)展前景及給城市帶來了推動作用，但現(xiàn)實(shí)與愿望中存在差距，尤其是每一個城市綜合體項目個體都要面對來自各方面的壓力，城市綜合體開發(fā)遠(yuǎn)比住宅、寫字樓、簡單得多，資金壓力也大得多，風(fēng)險也大得多。這里最大的風(fēng)險就是基金的風(fēng)險，綜合體不是住宅可以隨開隨賣，要打造一個成功的城市商業(yè)綜合體，商業(yè)、酒店、寫字樓都最好不要銷售，綜合體一旦開工就有可能是一個資金的無底洞。所以，要盡量準(zhǔn)備好充足的資金，少用杠桿和資本運(yùn)營，因為有太多太多失敗的案例，幾乎每一個城市都有十個甚至數(shù)十個這樣的項目爛尾在那里。開發(fā)的問題。從開發(fā)甚至到運(yùn)營當(dāng)中把握得不夠，如綜合體的選址，各種業(yè)態(tài)組合、配比、定位、規(guī)劃布局、建筑設(shè)計、商業(yè)銷售的不利影響、招商的滯后、運(yùn)營管理的能力不足等，每一個環(huán)節(jié)都有可能決定了項目的生死，如綜合體中購物中心、酒店和寫字樓等，對地段的要求非常地高。尤其是商業(yè)，非市中心的核心商圈和傳統(tǒng)商圈、交通條件不好，人流不高的地段商業(yè)風(fēng)險非常之大。另外，因為商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈較長，開發(fā)時必須要考慮商用物業(yè)未來招商和運(yùn)營的效果，即使招商成功并開業(yè)運(yùn)營的商業(yè)，都有可能因人群和消費(fèi)力的不足最后關(guān)門歇業(yè)。一旦這種情況出現(xiàn)，無疑對整個商業(yè)綜合體的成功造成最大的不利影響。下面我講兩個案例。（圖）大家看這兩張圖，左邊的是我在一個地級城市拍的圖片，是在那里偶然發(fā)現(xiàn)的，今年四五月份到了那里，到了現(xiàn)場了解到它閑置了三年。它在一個城市的中心位置，面積20萬平方米，這個項目有酒店、商業(yè)、寫字樓和公寓等多種物業(yè)組成的一個綜合體，開發(fā)完之后的三年以來一直閑置，最后不得已在大型商業(yè)里開發(fā)，自己做了很像家樂福的大型綜合超市，它希望通過自己做這個超市帶領(lǐng)這個項目實(shí)現(xiàn)招商，以改變整個項目在城市中的爛尾形象。但是，這個力量非常之弱，同時也給開發(fā)商后期項目的運(yùn)營帶來很大的困難。我們看這個項目都存在哪些問題。首先看這個項目的規(guī)劃，雖然在城中心位置，但是它規(guī)劃了街區(qū)的形態(tài)。我們先看外圍，從外圍看五層，其中有大型商業(yè)也有寫字樓和公寓。它大部分的商業(yè)都是街區(qū)形態(tài)擺在里面，如果不走進(jìn)去你是看不到商業(yè)街區(qū)的。目前的狀況就是幾乎所有的門面房都貼著出租和轉(zhuǎn)讓的條幅。主要問題可能在這么幾個方面：一是選址。在這樣的城市、在GDP不足、人口不足和消費(fèi)力不足的情況下，這樣的大型綜合體進(jìn)入這樣的城市為時過早。二是規(guī)劃設(shè)計。除了為時過早以外這個項目的設(shè)計是失敗的原因之一，它把商業(yè)擺在了里面，其他的大型物業(yè)擺在了外面，但是這個項目是需要商業(yè)帶動的，因為它在城市的比較不錯的地方，商業(yè)不能帶動，整個項目就會死氣沉沉，但是商業(yè)沒有開起來，而且商業(yè)都是以銷售為主，銷售的商業(yè)無法實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的招商和運(yùn)營管理，所以一直是一個自然發(fā)展?fàn)顟B(tài)，就是目前我們看到的樣子，已經(jīng)3年了。而由于商業(yè)不能帶動，它在里面起不來，外面的一些大型的住宅包括公寓、寫字樓，有的銷售了，但是招商也困難，還有一些住宅就是公寓，因為整個項目死氣沉沉，最后變成一個“鬼城”，沒有人敢去居住。通過這個項目我們看到了大型綜合體的開發(fā)不僅有光耀的一面，同時也有凄涼的一面。這個綜合體20萬平方米其實(shí)給我們一個非常嚴(yán)重的警告和啟示，也就是說開發(fā)大型城市綜合體一定要量力而行，一定要有一個很好的對選址的估量。1.3如何打造一個城市商業(yè)綜合體這里有一個五大要素決定項目前景。剛才講過每一個城市綜合體的開發(fā)都需要巨大的資金投入，不僅投入，還有一個巨大的資金沉淀，因為很多物業(yè)是不能銷售的，還有一個是要維持這個物業(yè)后期的發(fā)展，后期還要有一個巨大的運(yùn)營投入。所以，資金是城市商業(yè)綜合體開發(fā)的第一要素。第二，正確選址。通過前面幾個案例已經(jīng)能感覺到城市商業(yè)綜合體的選址非常重要。如果排一排，要考慮它的地域環(huán)境、城市環(huán)境和區(qū)域環(huán)境，地域環(huán)境從南方和沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市來看條件肯定好于中西部和內(nèi)陸城市，從城市環(huán)境來看一線城市二線城市肯定好于三線城市。從目前來看，城市綜合體還沒有到進(jìn)入三線、四線城市的時候。在一些發(fā)展比較快的省會城市，城市綜合體是一個起步的狀態(tài)。濟(jì)南這幾年的發(fā)展要快于前幾年，尤其有全運(yùn)會的帶動，我覺得未來幾年濟(jì)南在城市綜合體方面可能會有一個大的發(fā)展。然后就是區(qū)域環(huán)境。區(qū)域環(huán)境在的核心商圈、傳統(tǒng)商圈或者重要的大型居住密集地肯定要好于一些偏遠(yuǎn)的地區(qū)，城市綜合體是無法在一個偏遠(yuǎn)的地方生存的。最后還要考慮GDP和消費(fèi)率等等，北京西單的大悅城是一個很著名的商業(yè)中心，現(xiàn)在的中糧也正在把這個大悅城作為一個成功的典范在全國甚至在同一個城市不同的區(qū)域進(jìn)行復(fù)制，對于這個我的意見是保留。中糧大悅城之所以在西單，因為西單不僅僅是北京的一個核心商圈，甚至成為國內(nèi)的一個重要核心商圈，因為一旦到北京旅游，王府井、西單是肯定要去的，西單的消費(fèi)率成就了大悅城。如果把這樣一個大型的商業(yè)在各處復(fù)制，我想它的風(fēng)險也是巨大的。在城市綜合體開發(fā)過程中選擇地點(diǎn)非常重要。第三，規(guī)劃。我覺得規(guī)劃有時候決定成果。規(guī)劃有兩個方面，一是它整個的物業(yè)和各業(yè)態(tài)之間的使用功能相互交叉、支持，規(guī)劃要好。二是業(yè)態(tài)組合過程中如何使它們相互不能制約也是非常重要的一面。在舉的第一個例子里已經(jīng)很好地說明了這個問題。業(yè)態(tài)組合比例構(gòu)成要合理，不同的位置、不同的區(qū)域、不同的項目組成構(gòu)成是不一樣的，不能盲目復(fù)制，不能說北京的大悅城、華貿(mào)中心做得好，就一定能拿到別的城市同樣復(fù)制，這是不行的。所以酒店、商業(yè)寫字樓、公寓的規(guī)劃要根據(jù)不同的城市區(qū)域和地理的情況不同分析，進(jìn)行不同的合理配置。另外一個就是在使用當(dāng)中要互相支持，不能互相影響，互相抑制。典型案例—省會城市它是我們國家一個省會城市的新區(qū)的項目，這個新區(qū)總建筑面積規(guī)劃超過1000萬平方米，目前開發(fā)建設(shè)總量達(dá)到了一半，這個規(guī)劃設(shè)計也是由國外設(shè)計，我給這個規(guī)劃下了這樣一個定義，就是在一張空白的白紙上，一些領(lǐng)導(dǎo)隨意按自己的想象畫了一幅美麗的畫，從目前建成的情況來看，如果從天上看可能很漂亮，但是我想說的是這個城是個死城，這個區(qū)是個死區(qū)。不管這個城還是這個區(qū)，完全不考慮城市各種物業(yè)的使用功能而進(jìn)行規(guī)劃，非常隨意，比如說外圍有兩排寫字樓和公寓，中間放了一個大型的會展中心，兩邊外圍用多條道路把新城和舊城割裂開來。如果我們沒有汽車，你幾乎不知道從外圍或者從舊城怎么進(jìn)入新城。我是因為商業(yè)介入到這個項目中，這個規(guī)劃已經(jīng)定了，請我過去主要是商業(yè)和商業(yè)街進(jìn)行規(guī)劃論證，當(dāng)時我很緊張。它的商業(yè)是這樣排布的：在每一座樓的樓下都有商業(yè)，每一個商業(yè)的體量和面積大概在2000平方米左右，都差不多。兩排樓之間還有一個商業(yè)帶，每個商業(yè)帶上全是一個個小型商業(yè)，圍起來是3.6公里，號稱最長的一個商業(yè)街。但是因為它每一個樓或者兩三個樓之間要有道路分割開來，這樣商業(yè)又沒有連接在一起，在這個商業(yè)的中間就形成了這樣的狀態(tài)：大的商業(yè)進(jìn)不去，小的商業(yè)進(jìn)去之后用不了。另外在這個項目中，不僅僅是商業(yè)的問題，同時還牽涉到商務(wù)、辦公以及辦公過程中相互之間交流和合作的問題。它的商業(yè)、會展、居住、交通易達(dá)性、停車不僅難以發(fā)揮作用而且互相抑制。在最衷心的會展中心進(jìn)出非常困難，因為它在湖的中央，而且在這樣一個高檔的大型城市綜合體中，還沒有設(shè)置地下停車場。一個城市綜合體規(guī)劃得好對城市的發(fā)展肯定是一個巨大的推動和錦上添花的作用，如果規(guī)劃不好就像我們前面看到的幾個案例，對城市的發(fā)展起到的是巨大的阻礙作用。在這個項目中，最尷尬的是這個項目已經(jīng)開發(fā)了，已經(jīng)投了，而且還要繼續(xù)開發(fā)，還要投，這是這個項目未來面臨的一個巨大的問題，騎虎難下。但是它未來如何更好地實(shí)現(xiàn)城市功能，實(shí)現(xiàn)當(dāng)初的想象目前為止我們還不得為知，但是從目前來看很多問題已經(jīng)出現(xiàn)了。在場的很多同志可能知道參照這個項目或者到這個項目考察，可能還有些開發(fā)商在這個區(qū)域進(jìn)行投資，因為我知道有很多大型的開發(fā)商，但是可能要面臨同樣的厄運(yùn)。這幾個案例應(yīng)該說具有代表性和特殊性，使我們在開發(fā)城市綜合體中要多加以研究，不僅要看到那些成功的案例，尤其要研究這些失敗的案例的問題在哪里，失敗在哪兒，在開發(fā)過程中把這些困難和問題研究透了，我想很多的風(fēng)險就規(guī)避了。盡管現(xiàn)在城市綜合體系統(tǒng)理論嚴(yán)重不足，開發(fā)一個城市綜合體到底如何從理論角度進(jìn)行解釋，如果對城市發(fā)展有益，如何實(shí)現(xiàn)價值最大化，可能目前來說理論分析還不足，但是我們能夠從一些成功的案例可以看到，這些大型的城市綜合體大體的規(guī)律首先是城市的最好地段，還有一個商業(yè)是成功的保障，另一個除了公寓以外所有的都不售，都持有經(jīng)營，最后一點(diǎn)是統(tǒng)一運(yùn)營管理。北京、上海的大型城市綜合體都是由國際五大行來運(yùn)營，不管是金融危機(jī)還是其他宏觀經(jīng)濟(jì)的波動，這些寫字樓的租金價格始終難以撼動。不僅要有一個開發(fā)好的城市綜合體還要經(jīng)營管理好一個城市綜合體。隨著城市化進(jìn)程加快及多元化消費(fèi)需求增長的影響，在中國尤其二三線城市的規(guī)模和城市建設(shè)面臨著升級和擴(kuò)張及發(fā)展的需求，城市新區(qū)規(guī)劃建設(shè)和城市商業(yè)綜合體的開發(fā)進(jìn)入放量發(fā)展的新階段。這個數(shù)據(jù)我也是從網(wǎng)上下載的，預(yù)測未來五年中國城市化進(jìn)程進(jìn)將帶來新增人口1.2億，每年新增城市人口2400萬，大眾化消費(fèi)每年增長近900億的規(guī)模，這樣的一個規(guī)模非常可觀。（這是我從網(wǎng)上下載的數(shù)據(jù)）。未來的30年城市綜合體在一二線城市的發(fā)展前景將非?？捎^，但采用怎樣的模式進(jìn)行城市綜合體的合理規(guī)劃和開發(fā)，如何實(shí)現(xiàn)城市綜合體的健康、有序、持續(xù)的發(fā)展將會成為城市管理者、投資商和房地產(chǎn)開發(fā)商一個共同面對的課題。有序、持續(xù)發(fā)展將成為城市管理者研究和解決的新的課題。由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)人口、結(jié)構(gòu)等條件各不相同，不同的城市城市綜合體的進(jìn)程應(yīng)該是有所不同的。城市綜合體是城市發(fā)展到現(xiàn)階段的新興載體，城市綜合體的業(yè)態(tài)發(fā)展建設(shè)和運(yùn)營不僅能夠滿足開發(fā)商短期現(xiàn)金回流和長期物業(yè)的持有，同時也為政府帶來城市稅收的回報。隨著城市綜合體的經(jīng)營逐漸成熟，必然會帶動商業(yè)品牌的入駐，尤其一些大型的知名品牌的進(jìn)駐，進(jìn)一步帶動人流、物流的持續(xù)繁榮，形成人流、物流的循環(huán)。同時也更大地輻射周邊帶動區(qū)域的發(fā)展。所以，城市綜合體的發(fā)展必將是未來發(fā)展和長時間發(fā)展的一個熱點(diǎn)，同時也是滿足城市核心價值的集中體現(xiàn)。城市綜合體的發(fā)展不僅是一個地產(chǎn)問題，更是一個城市發(fā)展和經(jīng)營的問題，城市綜合體的開發(fā)必須與城市經(jīng)濟(jì)等合理匹配進(jìn)行發(fā)展。最后看一個簡單的案例這也是一個城市綜合體，這是我今年參與論證的一個項目，有公寓、酒店也有寫字樓和商業(yè)，我當(dāng)時去看的時候有兩個圖，跟這個差不多，也是塔樓，地底下是一個四方的集中型商業(yè)，另一邊是集中和開放相結(jié)合的街區(qū)構(gòu)成的商業(yè)。當(dāng)然上邊的物業(yè)形態(tài)都一樣——酒店、公寓、寫字樓。這兩個項目在論證過程中他提出來的購物中心得到了肯定，購物中心對如何確定這兩個項目當(dāng)中的其中一個始終把握不準(zhǔn)，為什么？因為開發(fā)商資金不足，他想商業(yè)賣一部分，面臨這樣一個問題。根據(jù)這兩個圖我們進(jìn)行了分析，他的公寓和寫字樓一定要賣，如果商業(yè)一定要賣必須在商業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計上加以研究，使可售的商業(yè)不影響整體的商業(yè)運(yùn)營，不影響持有商業(yè)的運(yùn)營。我建議他選用左邊的模型，因為右邊的模型是完全封閉的集中性商業(yè)，如果像很多過去已經(jīng)死掉的商業(yè)產(chǎn)權(quán)分割銷售的話，這個結(jié)果會非常悲慘的，它開不起來。我們希望他選擇的案例是因為這個是集中性商業(yè)和開放型的商業(yè)街區(qū)構(gòu)成的商業(yè)綜合體。后邊還有兩塊，在資金不足的時候可以把一個三角賣掉，還可以把另一個三角賣掉，因為它在整個商業(yè)中占了少量的部分（1/3），但是大體的商業(yè)仍然留在手中。通過開放性商業(yè)街區(qū)的規(guī)劃，在對外展示的商鋪中是可以銷售的，而且是可以開得起來的，因為展示性非常好，也非常方便，這樣的商業(yè)氣氛也容易體現(xiàn)出來，比較熱鬧。如果開發(fā)商所持有的物業(yè)資金沒有問題的話，通過銷售資金的平衡，再加上商鋪氛圍的帶動，能夠把這個商業(yè)做起來。這個商業(yè)如果是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割銷售的話肯定會非常成功的。銷售部分的商鋪不能影響持有的商鋪的經(jīng)營和發(fā)展，銷售的商鋪不僅銷售得好還要經(jīng)營得好。這個綜合體的位置非常好，在城市核心位置，它的兩個三角商業(yè)有可能被整售掉或者被大型的品牌整個拿掉，這個項目正在開發(fā)，我們拭目以待，我感覺最后它能夠取得成功，資金也會取得平衡。2.二、三級城市綜合體的開發(fā)與運(yùn)營規(guī)律前言

從2004年開始新摩爾商業(yè)管理公司陸續(xù)論證一些地級城市的購物中心和綜合體，積累了寶貴的經(jīng)驗和教訓(xùn)，2007年不僅以新摩爾公司名義論證了泉州城市綜合體項目，而且在年底以專家身份到金華現(xiàn)場指導(dǎo)CBD與綜合體項目論證，2008年初期新摩爾公司集中力量論證了北京東郊專業(yè)MALL類型的城市綜合體項目。

上海大規(guī)模公開課程中，部分學(xué)員也提出了在地級城市如何實(shí)際操作城市綜合體的問題。

通過借鑒深圳新摩爾公司操作長沙30萬平方米綜合體的系統(tǒng)化經(jīng)驗，我們開始重視在地級城市策劃一流城市綜合體的一條龍開發(fā)與運(yùn)營，提出了優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn)：在功能組合上借鑒世界一流城市綜合體，在文化內(nèi)涵上重視優(yōu)秀地域文化特點(diǎn)的表現(xiàn)，在地級城市綜合體盈利模式創(chuàng)新方面注重可操作性，能夠通過策劃和規(guī)劃設(shè)計以及招商資源的有效整合提高綜合體投資收益。

2.1我國二、三級城市的消費(fèi)特點(diǎn)

我國幅員遼闊，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)可以劃分為三類地級城市，一類是發(fā)達(dá)城市例如大慶、溫州、東莞、泉州、嘉興、金華、無錫、蘇州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，一類是內(nèi)陸中等發(fā)達(dá)城市例如徐州、揚(yáng)州、贛州、錦州、吉林、濰坊、大同、牡丹江、蕪湖、漯河，一類是不發(fā)達(dá)二、三級城市，例如梅州、百色、吉安、阜陽、漢中、周口。

二、三級城市消費(fèi)一般特點(diǎn)

（1）生活消費(fèi)為主，高檔品牌消費(fèi)除沿海發(fā)達(dá)城市外較少。

（2）二、三級城市一般只有一個商業(yè)中心，業(yè)態(tài)以超市、百貨、專賣店以及批發(fā)市場為主。2.2二、三級城市商業(yè)綜合體的選址

（1）老城區(qū)選址

一般選址在老城區(qū)最繁華商業(yè)步行街的端點(diǎn)，明顯優(yōu)點(diǎn)是降低開發(fā)風(fēng)險，提升老城區(qū)商業(yè)步行街的檔次。缺點(diǎn)是開發(fā)成本較高，往往涉及拆遷，需要得到政府的大力支持和引導(dǎo)，在大多數(shù)二、三級城市適合采用這種方式。表1老城區(qū)綜合體選址的風(fēng)險控制綜合體在城市新區(qū)選址我國眾多城市都有自己的新城開發(fā)計劃，新區(qū)開發(fā)策略受到地方領(lǐng)導(dǎo)水平和國際化視野的制約，需要先策劃后規(guī)劃，只有新城開發(fā)具有較高的城市規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃水平，新區(qū)的綜合體開發(fā)才能具備良好的開發(fā)條件，在城市新區(qū)選址建設(shè)綜合體具有自己的特點(diǎn)，我們進(jìn)行了初步歸納分析，如表2所示：

表2城市新區(qū)綜合體選址的SWOT分析二、三級城市在新區(qū)開發(fā)過程中，一般要重點(diǎn)將一個新區(qū)作為CBD所在地，不要多個重點(diǎn)，否則新區(qū)居民區(qū)太少，人口聚集不夠，難以形成氣候。金華在城市化進(jìn)程中采取組團(tuán)式的城市發(fā)展戰(zhàn)略，但是在實(shí)施過程中，主要開發(fā)方向金東新區(qū)規(guī)劃面積過小，明顯出現(xiàn)了多個新區(qū)同步開發(fā)的失誤，造成社會資源的浪費(fèi)。事實(shí)上能夠集中力量發(fā)展金東新區(qū)，與義烏等加快一體化進(jìn)程是最佳選擇。圖金華市金東新區(qū)

新區(qū)開發(fā)過程中，居住區(qū)和商業(yè)區(qū)域統(tǒng)籌考慮，商業(yè)區(qū)域一般放在中部交通便捷位置，在園區(qū)經(jīng)濟(jì)方面重點(diǎn)吸引無污染的產(chǎn)業(yè)集群。

泉州是歷史文化名城，室內(nèi)空間擁擠，缺乏綠地，同時也非常需要恢復(fù)古代泉州宋代時候的總體格局，我們認(rèn)為在城東和東海等片區(qū)建設(shè)城市綜合體比較合適。

2.3二、三級城市商業(yè)綜合體物業(yè)組合模型與業(yè)態(tài)設(shè)計特點(diǎn)

發(fā)達(dá)地級城市具有中高端消費(fèi)人群，例如東莞就有多家五星級酒店和大型會展中心設(shè)施。表4發(fā)達(dá)地級城市綜合體物業(yè)模型表5中等發(fā)達(dá)二、三級城市城市綜合體專業(yè)MALL類別城市綜合體新摩爾公司在北京完成了北京通州中國皮革城項目綜合體選址與可行性研究項目，對600畝土地開發(fā)進(jìn)行了策劃和商業(yè)規(guī)劃。

通州屬于北京東部郊區(qū)，作為京津冀交通樞紐，具有發(fā)展商貿(mào)物流中心的有利條件，適合綜合體發(fā)展。

圖：朝陽北路項目分期開發(fā)平面示意圖

表物業(yè)功能組合表

表

通州北京中國皮革城商業(yè)規(guī)劃盈利模式建議

（1）專業(yè)MALL與綜合體結(jié)合的盈利模式

對北京中國皮革城項目采用，皮革專業(yè)MALL模式，可以定向出售5萬平方米左右商鋪，預(yù)計每平方米售價可以達(dá)到3萬元以上，可以回籠資金15億元左右。

在開發(fā)初期，充分中國皮革城無形資產(chǎn)價值，通過一流的策劃和建筑設(shè)計方案以及良好招商資源的整合，贏得商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)投資基金的認(rèn)可采用整體出售，引進(jìn)戰(zhàn)略股東模式最佳，可以避免分散商鋪銷售帶來經(jīng)營管理的混亂。

（2）滾動開發(fā)戰(zhàn)略

首先拿到400畝左右，其中200畝用于住宅開發(fā)，比較容易得到銀行支持。在項目住宅銷售較好的前提下，銀行才會對商業(yè)地產(chǎn)部分給予支持。

建議在資金能夠加速回籠時候，可以為朝陽CBD大型單位白領(lǐng)群體采用定向開發(fā)模式，售價略低于市場價格。

建議首先開發(fā)住宅和酒店公寓賣掉，爭取收回土地投資。然后拿下二期200畝土地，對整個通州項目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā)。

圖北京中國皮革城模型（深圳市中匯建筑設(shè)計事務(wù)所設(shè)計）

（3）優(yōu)化公司治理機(jī)制吸納大型皮衣生產(chǎn)企業(yè)成為專業(yè)皮革城開發(fā)公司股東，共同分享開發(fā)收益

通過新摩爾研究水產(chǎn)大型市場連鎖開發(fā)模式的成果，我們認(rèn)為廠商和開發(fā)公司聯(lián)手合作模式，有利于穩(wěn)定更多大型皮衣相關(guān)商家和品牌廠商，對于連鎖開發(fā)中國皮革城專業(yè)市場具有創(chuàng)新意義。2.2007年上半年深圳新摩爾商業(yè)管理公司完成了泉州城東城市綜合體市場調(diào)查與商業(yè)規(guī)劃，新摩爾戰(zhàn)略合作伙伴—深圳中匯建筑設(shè)計事務(wù)所完成了綜合體初步規(guī)劃設(shè)計，配合甲方完成了土地功能調(diào)整，為項目建筑設(shè)計奠定了良好基礎(chǔ)。

2007年底福建海峽西岸公司投標(biāo)，深圳中匯建筑設(shè)計事務(wù)所牽頭完成了建筑設(shè)計方案之一。主要設(shè)計思想如下：

（1）總體規(guī)劃設(shè)計方面遵循策劃總體思路，充分發(fā)揮體育館8萬平方米廣場作用，商業(yè)集中布局。

圖泉州城市綜合體鳥瞰圖（2）在綜合體的酒店和體育館（將來作為會展中心之一）一體化設(shè)計，在功能方面考慮五星級酒店與快捷酒店結(jié)合，共同為未來的會議展覽服務(wù)，符合泉州區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)，知名品牌多，訂貨會議多。

圖酒店及購物中心局部效果圖

（3）在購物中心和商業(yè)街區(qū)設(shè)計方面充分考慮打造成為體驗式環(huán)境，形成消費(fèi)目的地，大賣場和百貨合理布局。

圖泉州城市綜合體街區(qū)效果圖

通過商業(yè)規(guī)劃與建筑設(shè)計的配合我們體會到，追求商業(yè)綜合體建筑設(shè)計與商業(yè)規(guī)劃的最佳匹配是成功的保證，深圳新摩爾商業(yè)管理公司與深圳市中匯建筑設(shè)計事務(wù)所達(dá)到了較高的配合水平，形成了專業(yè)工作流程，確保綜合建筑策劃工作具有較高質(zhì)量。

2.5.位于江蘇省西北部的徐州，是蘇北最大城市和由蘇、魯、豫、皖邊區(qū)組成的淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心。京滬、隴海兩大鐵路干線在這里交匯，作為“北國鎖鑰”，“南國門戶”，自古便為兵家必爭之地，素稱“五省通衢”。全市總面積11258平方公里，其中市區(qū)面積963平方公里。

從《福布斯》“中國大陸最佳商業(yè)城市”發(fā)榜以來，徐州連年入選，并且4年間排名提升了43位次，平均每年以10進(jìn)位直線上升，2007年更是攀升了12位，從徐州在福布斯榜上名次的變化中，人們可以感受到徐州發(fā)展的快速度。

人口：徐州全市總?cè)丝?96萬，其中市區(qū)人口160多萬。2006年人均生產(chǎn)總值16258元(按常住人口計算)，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)2084美元。

徐州2006年實(shí)現(xiàn)商品銷售173.21億元，比上年增長31.7%，其中批發(fā)和零售業(yè)164.31億元，增長32.8%。以汽車、信息通訊等為代表的新型消費(fèi)保持較快增長，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級加快。

圖徐州淮海路是核心商業(yè)街區(qū)城鄉(xiāng)居民生活水平進(jìn)一步提高。全年城鎮(zhèn)以上在崗職工工資總額125.20億元,在崗職工平均工資21864元,分別比上年增長16.7%和16.0%;全年城市居民人均可支配收入12837元，比上年增長14.8%；人均消費(fèi)性支出8621元，增長12.3%。

從城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人口規(guī)模等角度看，徐州具備了發(fā)展城市綜合體和現(xiàn)代購物中心的物質(zhì)條件。招商策略以徐州綜合體招商為例，首先確定業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商目標(biāo)。表徐州綜合體招商目標(biāo)匯總表招商計劃與團(tuán)隊

建議由發(fā)展商和新摩爾商業(yè)管理公司組成聯(lián)合招商團(tuán)隊，利用北京和上海高端平臺引進(jìn)酒店品牌和高端服飾等品牌進(jìn)駐高端百貨和步行街專賣店區(qū)域。

利用深圳平臺引進(jìn)女裝服飾品牌，利用海寧合作平臺引進(jìn)皮衣和皮包相關(guān)品牌，在不同地點(diǎn)同步招商。

招商計劃

配備充足的招商力量，根據(jù)招商目標(biāo)進(jìn)行任務(wù)分解，確保充足的招商宣傳和招商代理等合作伙伴費(fèi)用，形成強(qiáng)有力的綜合體招商團(tuán)隊。表徐州綜合體大型招商活動的策劃招商時間：一年半2.6二、三級城市商業(yè)綜合體商鋪營銷特點(diǎn)銷售策略

1.在項目策劃和建筑設(shè)計階段就明確項目可以銷售部分和回籠資金的比例，將銷售對經(jīng)營的負(fù)面作用降低到最低。

2.客戶營銷為主售樓時機(jī)的選擇

我們建議在項目開工時候進(jìn)行項目集中宣傳，在招商新聞發(fā)布會上就開始商品銷售的登記工作，積累客戶群體。

開盤時機(jī)選擇考慮到項目資金的回籠問題，我們一般建議在項目封頂時機(jī)舉辦開盤活動，集中取得銷售回款，降低項目融資成本。

根據(jù)新摩爾公司在地級城市銷售經(jīng)驗，一般在預(yù)熱取得良好效果前提下，采取集中投入方式，舉辦大規(guī)?？蛻魻I銷活動，一般一個月時間就可以完成60%商鋪銷售任務(wù)，三個月時間可以完成80%銷售任務(wù)，半年能夠完成整體銷售目標(biāo)?？偨Y(jié)與未來展望

我國地級城市眾多，沿海發(fā)達(dá)二、三級城市和中等發(fā)達(dá)內(nèi)陸地級城市也發(fā)展迅速，我國城市綜合體在未來具有較高的前景，我們通過數(shù)個項目實(shí)際案例操作和國外考察總結(jié)，提煉了地級城市綜合體操作的工作流程和方法，我們主張：

（1）商圈研究與城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃先行，避免商業(yè)布局的重大失誤。

（2）CBD在地級城市中需要在有條件城市進(jìn)行規(guī)劃，例如類似徐州這樣的城市就需要CBD。

（3）綜合體開發(fā)需要高起點(diǎn)起步，由開發(fā)商與商業(yè)管理公司以及建筑設(shè)計機(jī)構(gòu)密切配合，繼承人類在綜合體領(lǐng)域研究的成熟成果，注重可持續(xù)經(jīng)營。我們愿意團(tuán)結(jié)開發(fā)商共同探索高起點(diǎn)開發(fā)我國城市綜合體，減少失敗概率，借鑒日本等國家開發(fā)綜合體的流程和經(jīng)營經(jīng)驗，提升我國綜合體開發(fā)和運(yùn)營水平。三、典型城市綜合體1、城市綜合體的開山鼻祖——洛克菲勒中心1.1簡介洛克菲勒中心號稱是20世紀(jì)最偉大的都市計劃之一，這塊區(qū)域占地22英畝，由19棟建筑圍塑出來的活動區(qū)域，對于公共空間的運(yùn)用也開啟了城市規(guī)劃的新風(fēng)貌，完整的商場與辦公大樓讓中城繼華爾街之后，成為紐約第二個市中心「DOWNTOWN」。洛克菲勒中心幾乎是費(fèi)理斯畫作的完美呈現(xiàn)，包括建筑群的分布與高低的配置，第五大道旁較為低矮的國際大樓緩緩起伏到第六大道旁最高的奇異電器大樓（69層樓），交錯橫貫之間的是供市民使用的廣場〈海峽花園”ChannelGarden”、下層廣場”LowerPlaza”等〉，這座迷你的小都市每天可容納25萬人次上班、觀光、消費(fèi)。嚴(yán)格來說，洛克菲勒中心區(qū)域涵蓋第五大道至第七大道，介于47街至52街之間，區(qū)內(nèi)涵括餐廳、辦公大樓、服飾店、銀行、郵局、書店…，甚至還有地下鐵通道貫穿連結(jié)，建筑師聰明地利用大樓間的廣場、空地與樓梯間制造人行流動的方向，讓一天超過25萬的人潮在此穿梭無虞。洛克菲勒中心在建筑史上最大的沖擊是提供公共領(lǐng)域的使用，這種為普羅大眾設(shè)計的空間概念引發(fā)后來對于「市民空間」(CivicSpace)的重視，巧妙地利用大樓的大廳、廣場、樓梯間、路沖設(shè)計成行人的休息區(qū)、消費(fèi)區(qū)，徹底落實(shí)為廣大中產(chǎn)階級服務(wù)的30年代，建筑物不再是取悅上帝及皇帝的工具。1.2美國財富的象征1928年，洛克菲勒財團(tuán)本想在此地建造歌劇院，然而經(jīng)濟(jì)大蕭條帶來的大量失業(yè)使其決心投資建設(shè)一處龐大的辦公樓群，為更多的人創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會。整個工程建設(shè)從1931年開工，延續(xù)了近10年，為紐約提供了5萬多個工作崗位?，F(xiàn)在，洛克菲勒中心共包括19棟建筑。通用電器公司、時代華納公司、美聯(lián)社等公司都在這里安營扎寨。該中心建成了全美最大的劇場，擁有近6000個座位的無線電城音樂廳。每年11月至新年，這里都有全美獨(dú)一無二的踢踏舞表演。洛克菲勒中心整個區(qū)域占地22英畝，涵蓋第五大道至第七大道，介于47街至52街之間，由19棟建筑圍塑而成。區(qū)域內(nèi)涵括餐廳、辦公大樓、服飾店、銀行、郵局、書店……，甚至還有地下鐵通道貫穿連結(jié)。洛克菲勒中心被譽(yù)為美國財富的象征。在中心的19棟建筑中，通用電器公司、時代華納公司、美聯(lián)社等公司都在這里安營扎寨。該中心還建成了全美最大的劇場，擁有近6000個座位的無線電城音樂廳。洛克菲勒中心也被認(rèn)為是費(fèi)理斯畫作的完美呈現(xiàn)，包括建筑群的分布與高低的配置，第五大道旁較為低矮的國際大樓緩緩起伏到第六大道旁最高的奇異電器大樓，高259米的奇異電器大樓（GEBuilding）也是中心最為矚目的建筑。此外，交錯橫貫之間的是供市民使用的廣場——海峽花園“ChannelGarden”、下層廣場“LowerPlaza”等。除了建筑之外，就是眾多的藝術(shù)作品了。中心的雕塑、浮雕、壁畫、裝飾、燈具、家具、室內(nèi)設(shè)計都精彩得令人震撼，全世界最大的藝術(shù)品拍賣公司克里斯蒂（Christie's）也在洛克菲勒中心里面。有專家表示，一個城市有這樣一個巨大的包含了商業(yè)、藝術(shù)、文化內(nèi)容的高層建筑群的中心，是這個城市的幸運(yùn)，因為有了洛克菲勒中心，紐約的心臟才跳動得更有力。公共空間城市化開啟城市規(guī)劃新風(fēng)貌洛克菲勒中心的開發(fā)在建筑史上最大的沖擊，就是對于公共空間的運(yùn)用開啟了城市規(guī)劃的新風(fēng)貌。一般來說，城市高密度的發(fā)展必然會導(dǎo)致城市公共空間的匱乏，而建筑綜合體在迎合城市高密度發(fā)展的同時，使其公共空間結(jié)合城市空間，為人們多樣性活動提供了環(huán)境場所。這種為普羅大眾設(shè)計的空間概念引發(fā)后來對于“市民空間”的重視，即巧妙地利用大樓的大廳、廣場、樓梯間、路沖設(shè)計成行人的休息區(qū)、消費(fèi)區(qū)，徹底落實(shí)為廣大中產(chǎn)階級服務(wù)，讓一天超過25萬的人潮在此穿梭無虞，也讓洛克菲勒中心繼華爾街之后，成為紐約第二個市中心。最出名的當(dāng)屬下層廣場，那是城市的和平綠洲，飄揚(yáng)著聯(lián)合國的159面彩旗。在廣場與5號大道之間的人行道兩側(cè)，呈現(xiàn)的是一個又一個的花圃。每年10月到次年4月，中心廣場變成了室外溜冰場，透過透明玻璃，一旁用餐的人們還可以近距離地觀賞溜冰場場上活動的人群，觀察都市中人們的活動并產(chǎn)生互動。在暖和的月份里，這里又成了夏日花園，花園的核心處是一個18英尺高的普羅米修斯銅像。每逢洛克菲勒中心的圣誕樹點(diǎn)燈活動之際，一邊是歌舞表演，一邊是冰上運(yùn)動的愛好者在金色普羅米修斯雕像前的溜冰場上盡情地穿梭滑行，展現(xiàn)自己的技能，在周圍彩旗飄揚(yáng)、人聲鼎沸中，火樹銀花瞬間點(diǎn)亮，從這一刻起，紐約進(jìn)入新的一年。城市元素在建筑綜合體公共空間的引入、建筑元素的特殊化處理、城市感覺在建筑綜合體公共空間的滲透，讓洛克菲勒中心成為人們流連忘返的地方。實(shí)力與眼光的產(chǎn)物洛克菲勒中心的命名，是紀(jì)念洛克菲勒財團(tuán)的老板約翰?小洛克菲勒（JohnD.RockefellerJr.）的。因為這組建筑群的誕生不僅見證了其雄厚的實(shí)力，更見證了其前瞻性的眼光。1928年，約翰?小洛克菲勒把這批屬于家族所有的土地出租給紐約的哥倫比亞大學(xué)，1930年開始籌劃在這里建造一棟大樓。當(dāng)初是準(zhǔn)備為大都會歌劇院建造一棟歌劇院建筑的，但是，由于1930年代的經(jīng)濟(jì)危機(jī)和股市崩潰，約翰?小洛克菲勒改變了初衷。他不顧籠罩在北美上空經(jīng)濟(jì)蕭條的烏云，決定要實(shí)施久已懷抱的宏圖：在曼哈頓中心建造一群建筑，使之成為經(jīng)典娛樂中心，同時為更多的人創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會。這個項目是當(dāng)時全世界最大的私人投資的單一建筑項目，根據(jù)當(dāng)時流行的“裝飾藝術(shù)”風(fēng)格設(shè)計了14棟摩天大樓，負(fù)責(zé)總規(guī)劃的建筑師叫做雷蒙德?胡德（RaymondHood）。除了早期的總規(guī)劃設(shè)計之外，有三個建筑設(shè)計事務(wù)所參加設(shè)計，其中包括美國非常重要的建筑家華萊士?哈里遜（WallaceHarrison）。這個項目太大了，整個工程建設(shè)從1930年5月17日破土動工，1939年11月1日才完成第一期，為紐約提供了5萬多個工作崗位。第一批十四棟樓建成之后，第二次世界大戰(zhàn)爆發(fā)了，這里進(jìn)駐了美國和英國合作的情報機(jī)關(guān)，叫做英國安全協(xié)調(diào)局（BritishSecurityCoordination，簡稱BSC），之后又成為艾倫?杜勒斯（AllenDulles）組建的美國中央情報局總部，直到戰(zhàn)后，中央情報局搬遷到佛吉尼亞州為止。戰(zhàn)后，洛克菲勒繼續(xù)建造了其他幾棟大樓，組成完整的洛克菲勒中心。這使得洛克菲勒中心由兩個風(fēng)格的建筑群組成：一批1930年代裝飾藝術(shù)風(fēng)格的摩天大樓，還有一批沿著美洲大道、第五大道在戰(zhàn)后建造的現(xiàn)代主義風(fēng)格的大樓。一個多世紀(jì)以來，這組建筑群不僅成為紐約的城市象征，更成為世界各地爭相效仿的典范。國華置業(yè)董事長房超曾表示：“這組建筑群讓我震撼不已，我感嘆設(shè)計師竟然在幾十年前做出這樣一個作品！不僅領(lǐng)先了一個世紀(jì)，影響了幾代建筑師，至今仍在產(chǎn)生廣泛的影響！城市綜合體的開發(fā)只有像洛克菲勒中心那樣，領(lǐng)先一個世紀(jì)，才能真正實(shí)現(xiàn)土地的價值?！甭蹇朔评罩行穆蹇朔评罩行囊咕?、意大利圣馬可廣場2.1簡介圣馬可廣場(PlazzaSanMarco)又稱威尼斯中心廣場，一直是威尼斯的政治、宗教和傳統(tǒng)節(jié)日的公共活動中心。圣馬可廣場是由公爵府、圣馬可大教堂、圣馬可鐘樓、新、舊行政官邸大樓、連接兩大樓的拿破侖翼大樓、圣馬可大教堂的四角形鐘樓和圣馬可圖書館等建筑和威尼斯大運(yùn)河所圍成的長方形廣場，長約170米，東邊寬約80米，西側(cè)寬約55米。廣場四周的建筑都是文藝復(fù)興時期的精美建筑。2.2歷史圣馬可廣場初建于9世紀(jì)，當(dāng)時只是圣馬可大教堂前的一座小廣場。馬可是圣經(jīng)中《馬可福音》的作者，威尼斯人將他奉為守護(hù)神。相傳828年兩個威尼斯商人從埃及亞歷山大將耶穌圣徒馬可的遺骨偷運(yùn)到威尼斯，并在同一年為圣馬可興建教堂，教堂內(nèi)有圣馬可的陵墓，大教堂以圣馬可的名字命名，大教堂前的廣場也因此得名“圣馬可廣場”圣馬可廣場。1177年為了教宗亞歷山大三世和神圣羅馬帝國皇帝腓特烈一世的會面才將圣馬可廣場擴(kuò)建成如今的規(guī)模。1797年拿破侖進(jìn)占威尼斯后，贊嘆圣馬可廣場是“歐洲最美的客廳”和“世界上最美的廣場”，并下令把廣場邊的行政官邸大樓改成了他自己的行宮，還建造了連接兩棟大樓的翼樓作為他的舞廳，命名為“拿破侖翼大樓”。圣馬可區(qū)是威尼斯的政治與司法神經(jīng)中樞，自共和國早期起，即為威尼斯生活的核心。最能展現(xiàn)共和國太平景象的地方，莫過于圣馬可廣場，它是特別為威尼斯總督府和教堂塑造景觀而建。拿破侖形容廣場為“歐洲最高雅的客廳”，只有它配稱為“廣場”(piazza)，其它就只是“場”(campo)而已。圣馬可區(qū)擁有最多高級旅館、餐廳和商店，并有數(shù)座宏偉教堂和許多府邸，以及3座劇院，包括著名的火鳥歌劇院(Fenice)。圣馬可廣場在歷史上一直是威尼斯的政治、宗教和節(jié)慶中心，是威尼斯所有重要政府機(jī)構(gòu)的所在地，自從19世紀(jì)以來是大主教的駐地，它同時也是許多威尼斯節(jié)慶選擇的舉辦地。圣馬可廣場還是威尼斯嘉年華的主要場所，這里有各式各樣的精品店，包括金飾、玻璃、寢具、服飾等，店面不大，但是櫥窗設(shè)計都是一流，頗具高深視覺享受，還有許多風(fēng)格優(yōu)雅的咖啡廳、酒吧和餐館，是威尼斯的最佳的徒步游覽區(qū)。2.3建筑風(fēng)格巍峨壯觀的圣馬可大教堂坐落于廣場西邊，圣馬可廣場即由此而得名。教堂始建于公元829年，為千年的古跡瑰寶，值得游客一再走訪。鄰近的總督府原是建于9世紀(jì)的防御堡壘，后毀于祝融，現(xiàn)存的外貌始于14至15世紀(jì)，其建筑之華麗，充分展現(xiàn)出昔日共和國時期之國威。大運(yùn)河環(huán)繞該區(qū)而流，在南彎道兩旁府邸林立，乘船游河能遍覽水都風(fēng)華。圣馬可廣場東側(cè)是圣馬可大教堂和四角形鐘樓，西側(cè)是總督府和圣馬可圖書館，廣場有數(shù)以萬計的鴿子及演奏樂隊，時不時還有戴著奇異面具的小丑經(jīng)過。圣馬可廣場的南側(cè)有一座附屬的小廣場，小廣場南臨威尼斯大運(yùn)河敞口的瀉湖，河邊有兩根威尼斯著名的白色石柱，一根柱子上雕刻的是威尼斯的守護(hù)神圣狄奧多，另一根柱子上雕刻有威尼斯另一位守護(hù)神圣馬可的飛獅，這兩根石柱是威尼斯官方城門，威尼斯的貴賓都從石柱中間進(jìn)入城市。這里也曾經(jīng)是威尼斯執(zhí)行死刑的地方。圣馬可教堂（BasilicadiSanMarco）不僅只是一座教堂，它也是一座非常優(yōu)秀的建筑，同時也是一座收藏豐富藝術(shù)品的寶庫。圣馬可教堂其實(shí)是融合了東、西方的建筑特色，從外觀上來欣賞，它的五座圓頂仿自土耳其伊斯坦堡的圣索菲亞教堂；正面的華麗裝飾是源自拜占庭的風(fēng)格；而整座教堂的結(jié)構(gòu)又呈現(xiàn)出希臘式的十字形設(shè)計。內(nèi)部的藝術(shù)收藏品來自世界各地的，因為從1075年起，所有從海外返回威尼斯的船只都必須繳交一件珍貴的禮物，用來裝飾這間「圣馬可之家」。教堂的前身是建于九世紀(jì)用來供奉威尼斯的守護(hù)者─圣徒圣馬可的小教堂，在火災(zāi)后重建，于1073年完成主結(jié)構(gòu)，至于教堂的正面五個入口及其華麗的羅馬拱門是陸續(xù)完成于十七世紀(jì)，在入口的拱門上方則是五幅描述圣馬可事跡的鑲嵌畫，分別是「從君士坦堡運(yùn)回圣馬可遺體」、「遺體到達(dá)威尼斯」、「最后的審判」、「圣馬可的禮贊」、「圣馬可運(yùn)入圣馬可教堂」等五個主題，金碧輝煌。正面中央拱門上方有四匹復(fù)制的青銅馬，真品收藏在教堂內(nèi)，是西元前四世紀(jì)的青銅作品，威尼斯人在1204年從君士坦丁堡(現(xiàn)在的土耳其伊斯坦堡)掠奪來的，雖然曾被拿破侖帶回巴黎，但后來又回到了威尼斯。教堂內(nèi)部從地板、墻壁到天花板上，都是細(xì)致的馬賽克鑲畫作，主題涵蓋了十二使徒的布道、基督受難、基督與先知以及圣人的肖像等，這些畫作都覆蓋著一層閃閃發(fā)亮的金箔，使得整座教堂都籠罩在金色的光芒里，難怪教堂又被稱之為黃金教堂。最值得參觀的是教堂中間最后方的黃金祭壇（Palad'Oro），高1.4公尺、寬3.48公尺，上共有2000多顆的各式寶石如珍珠、祖母綠和紫水晶等；中央的圓頂則是一幅耶穌升天的龐大鑲嵌畫，是由一群威尼斯非常優(yōu)秀的工匠在十三世紀(jì)所完成的。這座偉大的教堂在1807年之前一直是威尼斯總督的私人禮拜堂。在地震倒塌之后，威尼斯人又迅速的將它重建了起來，于1912年4月25日正式啟用。樓高96公尺，內(nèi)部有電梯可達(dá)最頂端，讓游客眺望威尼斯的全景。從圣馬可教堂旁邊的的PortadellaCarte可進(jìn)入總督府的一樓中庭，然后由東側(cè)的黃金階梯可上到二、三樓，有不同的廳室開放游客參觀，在每一間廳室里都有非常漂亮的濕壁畫。最值得一看的是三樓的會議大廳，可同時容納2000人，在總督寶座的后面是一幅非常巨大的壁畫，是由威尼斯知名畫家丁特列多在1590年所繪制的「天國」，占滿了整面墻，高7.45公尺寬21.6公尺，是全世界當(dāng)時最大的一幅油畫，即使在今天也算是非常少有的巨幅畫作，而那也是威尼斯藝術(shù)顛峰時期的代表作。圣馬可廣場圣馬可廣場-圖書館和執(zhí)政廳3、日本六本木3.1項目簡介東京六本木新城是東京著名的購物中心和旅游中心，該項目籌劃了17年于2003年4月開業(yè)，較巨蛋廣場場大八倍，內(nèi)里是吃喝玩樂與文化藝術(shù)的總會。目前已經(jīng)成為外地游客到了東京必到的綜合商業(yè)設(shè)施。每日慕名而來這個集時尚名店、五星級酒店、餐廳、朝日電視臺、美術(shù)館、住宅等。代表了東京新的都市像，既“文化都心”的概念。（二）地理位置六本木之丘(RoppongiHills)，是按照下個世紀(jì)理想東京風(fēng)貌而建的城中城。六本木地區(qū)占地11.6公頃，“位于東京都中心的港區(qū)，距離皇宮僅0.5公里。一直以其國際化而聞名，這里曾是各國使館人員的居住地，許多與藝術(shù)、文化和媒體相關(guān)的機(jī)構(gòu)和場所分布其間，區(qū)間的夜生活也久負(fù)盛名，六本木在東京的位置和地位，可以大致相當(dāng)于上海的淮海中路西段，或是北京的東郊民巷。六本木的成功開發(fā)，為我們提供了一個很好的舊城區(qū)改造的范例六本木的規(guī)劃理念是要創(chuàng)造東京在此之前沒有的“城市中心”文化。在這個項目開始的初期，許多人都對這個項目的建成表示悲觀懷疑，預(yù)測這個項目可能太大了，或者他對于日本傳統(tǒng)的品味來說，變成太大太突然。同時人們也懷疑建造這樣一個項目的時機(jī)，因為那個時候日本正處于一個最長的衰退期。隨著項目的成功開發(fā)，六本木新城完成了20世紀(jì)東京的城市復(fù)興建立了一個以新的城市形態(tài)和生活形態(tài)為特征的明天城市。正是這種源于對城市未來建設(shè)的思考構(gòu)建了了六本木項目的立意即“讓城市立起來”。盡管住宅作為六本木新城整體不可或缺的組成部分，但在設(shè)計上還是特意讓住宅與附近的辦公和商業(yè)環(huán)境區(qū)分開來，考慮到居住客戶以那些富有而閱歷豐富的國際人士為主，住宅采用了豐富的暖色調(diào)，并使用了能隨著時間過去煥發(fā)不同光澤的自然材料盡管這一顏色鮮亮的設(shè)計開始時引起了不少爭議。而室內(nèi)的設(shè)計也比傳統(tǒng)的日本住宅布置更突出了空間的開放性（三）毛利庭園/屋頂綠化六本木新城內(nèi)不僅有大面積的地上公園，也把綠化引入了一些建筑的屋頂，形成立體的綠意空間，毛利庭園由原地塊既有的公園改建而成，總面積4300平方米，是一個非常地道的日本傳統(tǒng)庭園，是一次在完全現(xiàn)代感的環(huán)境中將花園與建筑形體充分結(jié)合的嘗試。櫸樹坡綜合設(shè)施的屋頂上種植了稻米等作物那里成為孩子們親身體驗和接觸自然的生動課堂。通過為顧客提供里了參與的空間，使他們獲得了體驗的感受，銷售了新的生活方式。（四）園林景觀綠化與園林是城市綜合體的必需的配套設(shè)施，六本木的景觀特點(diǎn)是空中花園與地上園林相互結(jié)合。（五）商業(yè)公共空間TOD包括A區(qū)的地鐵出入亭，好萊塢廣場（MetroHollywoodPlaza）和B區(qū)臺地商業(yè)步行街（HillSide），櫸樹坡綜合設(shè)施（KeyakizakaComplex）以及西側(cè)室內(nèi)商業(yè)步行街（WestWalk）（六）交通動線體系特點(diǎn)由坐地鐵、公共汽車、私用車和步行組成立體交通聯(lián)運(yùn)體系?？傮w停車位2762輛，共計12個停車場，方便顧客采用方便的地方就近停車。六本木新城設(shè)有摩托車與自行車停車位置，其中自行車免費(fèi)。地鐵直接連通六本木新城（地下）B1F。美國JERDE建筑事務(wù)所負(fù)責(zé)六本木購物中心及公共空間設(shè)計，JERDE在商業(yè)設(shè)計中非常注重將項目設(shè)計為旅游目的地，通過連廊把步行路線與新建的時針區(qū)域連接起來，滿足了易達(dá)性；通過努力追求立面變化和創(chuàng)造出不同“意境”的空間，實(shí)現(xiàn)了空間既獨(dú)立分層又高效集成復(fù)合，從而使顧客不斷的產(chǎn)生好奇心，使六本木成為人們的想往之地，達(dá)到減輕疲勞和盡可能地延長顧客的停留時間的目的。通過人工與自然、傳統(tǒng)與現(xiàn)代的高度融合，讓高密度建筑群與庭院、公園和廣場并存不僅；通過自然延展的環(huán)形路把“六本木新城”各個功能空間有機(jī)聯(lián)合，為來訪者帶來了美好的步行體驗。（七）舞臺“六本木新城露天劇場”位于朝日電視臺和櫸樹坡綜合設(shè)施之間有坡度的空地上，總面積達(dá)4900平方米，是一個多用途的圓型室外舞臺空間。（八）街具城市綜合體的公共藝術(shù)品不僅點(diǎn)綴了城市，而且提升了城市藝術(shù)品位（九）零售業(yè)態(tài)篇通過零售如服裝、皮具、珠寶等業(yè)態(tài)，和餐飲、娛樂等商業(yè)資源、旅游觀光和文化藝術(shù)等休閑資源相結(jié)合，構(gòu)成了一站式城市綜合體吃、喝、玩、休閑等功能。整個業(yè)態(tài)組合和落位考慮了顧客的多種需求，VMD（VisualMerchandiseDisplay視覺營銷）印象深刻3、上海周浦萬達(dá)廣場上海周浦萬達(dá)廣場位于滬南路東側(cè)、年家浜路北側(cè)，是集購物、休閑、娛樂、辦公為一體的大型商業(yè)綜合體。項目總規(guī)劃用地約6.35公頃，規(guī)劃總建筑面積約31.98萬平方米。分布圖上海周浦萬達(dá)廣場4、上海虹橋交通樞紐——城市綜合體商圈4.1背景深圳新摩爾商業(yè)管理公司先后完成了深圳地鐵商業(yè)綜合體和上海松江軌道交通樞紐商業(yè)綜合體論證項目,同時在服務(wù)長沙新火車站高速鐵路及其周邊8公里片區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃研究課題,在交通樞紐區(qū)域商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)綜合體開發(fā)與運(yùn)營方面具有核心能力。英國阿特金斯公司參與了上海虹橋交通樞紐規(guī)劃工作,雙方共同深化對虹橋交通樞紐區(qū)域規(guī)劃的認(rèn)識,兩家公司組成聯(lián)合小組專題研究上海虹橋綜合交通樞紐片區(qū)商業(yè)規(guī)劃以及在該區(qū)域開發(fā)世界一流商業(yè)綜合體的高難度課題,整合規(guī)劃設(shè)計、商業(yè)規(guī)劃、招商和經(jīng)營管理一流團(tuán)隊服務(wù)虹橋區(qū)域各類商業(yè)綜合體(包含酒店、公寓、、寫字樓購物中心、商業(yè)街區(qū))項目。楊寶民先生從2006年開始認(rèn)定虹橋交通樞紐的學(xué)術(shù)研究價值,期待對虹橋新城的開發(fā)與建設(shè)有所貢獻(xiàn)。4.2虹橋交通樞紐規(guī)劃要點(diǎn)上海虹橋交通樞紐位于閔行區(qū)華漕鎮(zhèn),屬于上海郊區(qū)。上海市政府正式發(fā)布《上海市綜合客運(yùn)交通樞紐布局規(guī)劃》，其中稱，規(guī)劃中的虹橋綜合交通樞紐是包括城際鐵路、高速鐵路、軌道交通、長途客運(yùn)、市內(nèi)公交等多種換乘方式于一體的交通“巨無霸”，近27平方公里的占地面積也使之成為將來上海最大的鐵路客運(yùn)站。在主體建筑內(nèi)的地下設(shè)置兩個城市地鐵車站，引入5條通往上海市區(qū)各個方向的地鐵線;在主體建筑的東西兩側(cè)分別設(shè)有交通廣場，分別設(shè)置長途高速巴士、城市公交車站和出租汽車場地，區(qū)域內(nèi)還配置了足夠的社會車輛停車場。另外，在樞紐主體建筑內(nèi)的地下和地上分別設(shè)置了3條貫通整個建筑東西向的大通道，并布置商業(yè)、餐飲等設(shè)施。虹橋接通樞紐的規(guī)劃范圍為:東起外環(huán)線(環(huán)西一大道),西至現(xiàn)狀鐵路外環(huán)線,北起北翟路、北青公路,南至滬青平高速公路,總用地約26.26km2,跨越閔行、長寧兩區(qū),現(xiàn)狀基本是農(nóng)宅、倉儲及少量工廠。在道路交通系統(tǒng)規(guī)劃方面，該樞紐將有效輻射長三角路網(wǎng)。外圍道路系統(tǒng)在樞紐西側(cè)通過A５嘉金高速銜接長三角地區(qū)的高速道路網(wǎng)絡(luò)，東側(cè)通過輔助高速路連接北翟路、漕寶路２條快速路銜接內(nèi)環(huán)和中環(huán)，服務(wù)城市中心區(qū)。外圍道路系統(tǒng)通過北翟路－七莘路、青虹路－華翔路、徐涇中路－華翔路、滬青平高架－七莘路四個快速節(jié)點(diǎn)進(jìn)出樞紐區(qū)域。根據(jù)道路流量預(yù)測，在四個快速節(jié)點(diǎn)還將新建快速道路出入口４個共２４條車道，樞紐地區(qū)將新建地面道路出入口９個共３８條車道。4.3虹橋交通樞紐周邊商圈及其競爭情況（1）徐家匯商圈是虹橋商業(yè)最大的競爭對手徐家匯商圈已經(jīng)非常成熟,是目前最吸引上海西部區(qū)域人群購物的主要商圈,因此虹橋商圈的建設(shè)要突出特色,與徐家匯商圈相比要增加娛樂休閑、健康服務(wù)、品牌專賣等綜合功能。（2）長寧區(qū)商圈規(guī)劃（3）中山公園長寧區(qū)的“十一五”商業(yè)規(guī)劃顯示，中山公園和虹橋兩大商圈被定位為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代生活方式的平臺，其中，中山公園商圈功能的定位，更側(cè)重于商業(yè)型、休閑式、數(shù)字化。根據(jù)該規(guī)劃，“十一五”末，中山公園將建成以現(xiàn)代商業(yè)和多媒體產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，具備商務(wù)、休閑、娛樂、文化和居住等多種功能的市級商業(yè)中心，形成大型商廈為核心，專業(yè)店、品牌店集聚的商業(yè)組合。大商廈以規(guī)模取勝，小店以品牌和特色取勝。除此外，圍繞中山公園商圈，還將發(fā)展周邊的支馬路商業(yè)，將其建設(shè)成為突出舒適、便捷、多樣選擇功能，并彰顯品牌文化特征的商業(yè)街。定西路的特色商業(yè)街建設(shè)將被完善，愚園路則規(guī)劃建設(shè)為商旅結(jié)合的風(fēng)情街。（4）虹橋商圈虹橋商圈則主要以“國際、商貿(mào)、文化”作為功能定位。規(guī)劃預(yù)計，到“十一五”末期，虹橋商圈的雛形將基本形成。商圈的支柱產(chǎn)業(yè)為商務(wù)、會展產(chǎn)業(yè)，兼有商業(yè)、餐飲、休閑、文化娛樂等多種功能，周邊的支馬路如仙霞路東段將建成高端商業(yè)街，仙霞路西段建成休閑