房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評估報(bào)告樣本

某房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評估報(bào)告目錄第一章概要一、借款人評價二、項(xiàng)目評價三、市場評價四、投資籌資評價五、財(cái)務(wù)評價六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評價七、評估結(jié)論第二章借款人評價一、借款人概況二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平三、信用狀況評價四、資產(chǎn)負(fù)債分析五、賺錢能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率六、鈔票流量分析七、信用狀況評價八、公司前景評價第三章項(xiàng)目建設(shè)條件評價一、項(xiàng)目建設(shè)必要性二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)三、項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)程評價四、項(xiàng)目建設(shè)條件評價五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評價六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評價七、環(huán)保評價第四章市場評估一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析二、城東房地產(chǎn)市場分析三、市場定位分析四、市場預(yù)測分析五、項(xiàng)目分析第五章投資估算和籌資評價一、投資估算二、投資來源及籌資評價三、項(xiàng)目投資籌劃評價四、關(guān)于闡明第六章償債能力評估一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)鈔票流量分析三、資金來源與運(yùn)用分析四、項(xiàng)目償債能力評估五、項(xiàng)目敏感性分析第七章貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評價一、定量分析二、定性分析三、貸款擔(dān)保評價第一章概要依照四川××房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“××××”工程申請貸款需要，經(jīng)工行×××支行初審，并報(bào)工行×分行營業(yè)部住房信貸處研究決定，構(gòu)成評估小組，于11月24日對該項(xiàng)目進(jìn)行全面評估（評估基準(zhǔn)日擬定為9月30日）。依照項(xiàng)目既有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項(xiàng)目實(shí)行條件和可操作方案，參照工行“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估辦法”規(guī)定，評估組采用必要評估程序，通過對借款人綜合狀況及開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件、市場及預(yù)測、效益、風(fēng)險(xiǎn)等多方面分析得出評估結(jié)論，并于11月29日完畢評估工作。現(xiàn)將評估報(bào)告簡要概述如下：一、借款人評價四川××房地產(chǎn)有限公司（如下簡稱四川××）成立于1999年7月22日，是××××集團(tuán)股份有限公司下屬全資公司。法人代表×××，注冊資本萬元，分別由××××集團(tuán)股份有限公司投資1800萬元和××××房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具備房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。1月起正式進(jìn)行“××××”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅社區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。在近1年銷售時間里，在成都市激烈市場競爭中，“××××”業(yè)已獲得近2.5億元銷售佳績，實(shí)際到帳銷售收入為15848.89元。截止9月，公司資產(chǎn)總額為21335萬元，負(fù)債總額為13482萬元，所有者權(quán)益為7852萬元。四川××在工行×××支行開有普通結(jié)算帳戶。截止9月30日，在工行×××支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行×××支行借款7000萬元，中行××支行借款萬元，均準(zhǔn)時付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。公司無不良信用記錄，經(jīng)工行×分行審核評估信用級別為未評級。通過資產(chǎn)負(fù)債率、賺錢能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、鈔票流量分析，得出如下結(jié)論：公司所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢,自身積累增長,對負(fù)債依賴限度減小，有較強(qiáng)付息能力、融資能力和償債能力。二、項(xiàng)目評價“××××”居住社區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部錦江區(qū)××鄉(xiāng)永興村三、四組（×××村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)×××米，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套、復(fù)式別墅84套。項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%。項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理單位均具備相應(yīng)資質(zhì)。社區(qū)于8月全面開工，截止11月已完畢52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、社區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)測在12月竣工交房。三、市場評價依照公司提供資料，“××××”項(xiàng)目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅社區(qū)，該項(xiàng)目具備地理位置優(yōu)越，社區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同步存在社區(qū)內(nèi)車位比局限性，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢。通過選用交易實(shí)例進(jìn)行分析，得出聯(lián)排別墅平均售價5391元/m2，復(fù)式別墅平均售價4183元/m2。本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入聯(lián)排別墅43466.61萬元，復(fù)式別墅6061.17萬元,預(yù)測可實(shí)現(xiàn)銷售收入49527.78萬元。四、投資籌資評價依照公司提供經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)總平方案，參照該開發(fā)公司在同類項(xiàng)目上開發(fā)成本以及成都市同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則，并結(jié)合項(xiàng)目自身狀況，經(jīng)測算該項(xiàng)目總投資40573.09萬元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其她）35679.20萬元，開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）4893.89萬元。經(jīng)評估單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費(fèi)68.30元/平方米，房屋開發(fā)費(fèi)為1327.16元/平方米、費(fèi)稅(重要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi))140.85元/平方米、期間費(fèi)用421.55元/平方米，其她費(fèi)用8.19元/平方米，不可預(yù)見費(fèi)39.82元/平方米。公司自籌資金12478.55萬元，工行土地儲備貸款7000萬元（到期××集團(tuán)代還，詳見附件：××集團(tuán)承諾函，截止11月末，已歸還1100萬元），中行流動資金貸款萬元（到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款5383.08萬元，銷售滾動投入13711.46萬元。公司自籌資金占總投資30.76%，符合規(guī)定貸款規(guī)定，截止評估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目已投入資金為29229.93萬元。五、財(cái)務(wù)評價通過評估測算，該項(xiàng)目各項(xiàng)賺錢能力指標(biāo)測算成果如下：（詳見評估主表4項(xiàng)目財(cái)務(wù)鈔票流量表）1、項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)凈利潤4108.17萬元；2、內(nèi)部投資收益率：按所有投資計(jì)為26.77%；3、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10％）：按所有投資計(jì)為3341.04萬元；4、動態(tài)投資回收期(還原利率10%)：按所有投資計(jì)為2.；由以上可以看出，該項(xiàng)目內(nèi)部投資收益率均不不大于設(shè)定基準(zhǔn)收益率（設(shè)定基準(zhǔn)收益率為10％），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值不不大于零，闡明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按×行財(cái)務(wù)評價原則可行。六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評價通過定性及定量分析，項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。通過定量計(jì)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)級別為AA級，貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度為0.25，低于風(fēng)險(xiǎn)度0.6界限值。該公司向×行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對擔(dān)保公司提供通過審計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司所有者權(quán)益為16.8億元，其中未分派利潤為2.87億元，對外擔(dān)保為1.9億元，且所有為集團(tuán)內(nèi)部擔(dān)保。財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。七、評估結(jié)論評估小組通過對公司綜合狀況、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測算，以為：“××××”項(xiàng)目建設(shè)條件具備，當(dāng)前，土建已完畢90％，景觀已完畢40％，投資籌劃可行，財(cái)務(wù)評價符合貸款規(guī)定，項(xiàng)目被評為AA級，具備一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力，該公司向×行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對擔(dān)保公司提供通過審計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司所有者權(quán)益為16.8億元，其中未分派利潤為2.87億元，財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。由于項(xiàng)目在建設(shè)條件和市場銷售等方面存在一定限度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對項(xiàng)目資金?？顚Ｓ茫瑢Ψ课蓍_發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。第二章借款人評價一、借款人概況并通過了“四川××房地產(chǎn)有限公司（如下簡稱四川××）成立于1999年7月22日，是××××集團(tuán)股份有限公司下屬全資公司。法人代表×××，注冊資本萬元，分別由××××集團(tuán)股份有限公司投資1800萬元和××××房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；該公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具備房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。四川××房地產(chǎn)有限公司在成立之初就嚴(yán)格管理，建立了一整套嚴(yán)格管理制度。作為××××集團(tuán)有限公司開拓中華人民共和國西部市場橋頭堡，四川××在最初兩年重要代表集團(tuán)從事戰(zhàn)略性工作，涉及市場考察，戰(zhàn)略征詢等，沒有實(shí)際操作項(xiàng)目。該公司于1月起正式進(jìn)行“××××”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅社區(qū)項(xiàng)目開發(fā)?！啊痢痢痢痢庇?月正式開發(fā)，12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年銷售時間里，在成都市激烈市場競爭中，“××××”業(yè)已獲得近2.5億元銷售佳績。售房率已接近50%。開盤以來，“××××”已獲得“成都市10大金獎樓盤”和“群眾最愛慕樓盤”等榮譽(yù)亞太村生態(tài)住宅社區(qū)”評審、6月份在由建設(shè)部主辦中華人民共和國住宅創(chuàng)新奪標(biāo)評比中，獲“創(chuàng)新示范樓盤”綜合大獎。二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平四川××房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對內(nèi)對外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無對外投資和訴訟等法律事宜。公司下設(shè)工程部、配套部、開發(fā)部、銷售部、策劃部、行政部和財(cái)務(wù)部7個部門；既有正式職工34人，其中博士1人，研究生5人，本科24人，大專4人；具備高檔職稱4人，中初級職稱28人，公司人員配備優(yōu)勢明顯，素質(zhì)較高，具備一定專業(yè)技術(shù)水平。四川××房地產(chǎn)有限公司重要領(lǐng)導(dǎo)人基本狀況如下：法人代表：×××，男，39歲，研究生?？偨?jīng)理：×××，男，39歲，研究生。副總經(jīng)理：××，男，47歲，博士。財(cái)務(wù)部經(jīng)理：×××，男，28歲。三、信用狀況評價該公司在工行×××支行開有普通結(jié)算帳戶。截止9月末，該公司在工行×××支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行×××支行借款7000萬元，中行××支行借款萬元，均準(zhǔn)時付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。公司無不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評估其信用級別為未評級。四、資產(chǎn)負(fù)債分析：公司財(cái)務(wù)狀況詳見附件公司資產(chǎn)負(fù)債表。公司資產(chǎn)負(fù)債狀況及重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：資產(chǎn)負(fù)債及償債能力指標(biāo)簡表(單位:萬元)項(xiàng)目9月總資產(chǎn)170002679821335總負(fù)債150002544213482流動資產(chǎn)170142667821172流動負(fù)債01044213482所有者權(quán)益13567852資產(chǎn)負(fù)債率（%）88%94%63%流動比率（%）255%157%速動比率（%）112%77%（一）、資產(chǎn)負(fù)債趨勢分析：下表是公司近三年資產(chǎn)負(fù)債變化趨勢(與上一年比較)：資產(chǎn)負(fù)債橫向變動趨勢表(單位:萬元)項(xiàng)目9月資產(chǎn)增長絕對數(shù)163909798-5463增長比例2686%57%-20%負(fù)債增長絕對數(shù)1499010442-11960增長比例149900%69%-47%權(quán)益增長絕對數(shù)1400-6446496增長比例233%-32%479%從上表可以看出該公司、總資產(chǎn)增長不久,末比1999年末增長了2868%,較末增長了57%，9月總資產(chǎn)較下降20%，負(fù)債較同期下降47%，重要是該公司4月代××××集團(tuán)在成都建行貸款15000萬元，投入“××花園”開發(fā)項(xiàng)目，3月集團(tuán)將“××花園”股份轉(zhuǎn)讓給了合伙方，提前收回投資，歸還了成都建行15000萬元貸款。因而該公司9月負(fù)債較同期減少11960萬元，減少47%，相應(yīng)減少資產(chǎn)5463萬元，減少20%。由于資產(chǎn)減少比例不大于負(fù)債減少比例，因而公司所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢,公司財(cái)務(wù)狀況越來越好，凈資產(chǎn)增長，闡明公司自身積累增長,對負(fù)債依賴限度減小。（二）、資產(chǎn)負(fù)債比例分析項(xiàng)目9月資產(chǎn)負(fù)債率（%）88%94%63%利息保障倍數(shù)0-1.2213.7流動比率（%）255%157%速動比率（%）112%77%資產(chǎn)負(fù)債率是88%，是94%，9月是63%，由此可以看出，公司資產(chǎn)負(fù)債率到評估日已經(jīng)處在一種良好水平，低于平均值79.7%。公司流動比率是255%，9月是157%，雖然較有所下降，但依然屬較好水平，趨于良好值165.9%。公司速動比率是112%，9月是77%，雖然較有所下降，但依然屬較好水平，趨于良好值87.2％。因而公司長期和短期償債能力較強(qiáng)，有較強(qiáng)舉債能力，由于公司資產(chǎn)負(fù)債率較低，賺錢能力大幅提高，因而利息保障倍數(shù)9月是13.7，較平均值1.6高出12.1倍，闡明公司有較強(qiáng)付息能力。（三）、資產(chǎn)負(fù)債增減變化因素分析：通過對公司近三年資產(chǎn)負(fù)債變動分析，對其變動較大科目列舉如下：近三年公司資產(chǎn)負(fù)債簡表單位：萬元項(xiàng)目9月項(xiàng)目9月總資產(chǎn)170002679821335總負(fù)債150002544213482一、流動資產(chǎn)170142667821172一、流動負(fù)債01044213482其中：貨幣資金4214972241其中短期借款085009000應(yīng)收帳款007759應(yīng)付帳款002短期投資000其她應(yīng)付013434728其她應(yīng)收款1659311252424預(yù)收帳款07870預(yù)付帳款0337存貨01492710711其她000二、長期負(fù)、長期投資000三、固定資產(chǎn)0124158三、所有者權(quán)益13567852其中：固定資產(chǎn)清理77其中：股本固定資產(chǎn)凈值012481資本公積000四、無形及遞延資產(chǎn)-14-54未分派利潤0-6445852變動闡明：1、應(yīng)收帳款:較增長7759萬元，所有是應(yīng)收客戶購房款。2、其她應(yīng)收款：較減少10828萬元，重要因素是代集團(tuán)投資“××花園”15000萬元收回。3、存貨與在建工程某些：公司存貨10711萬元所有為“××××”在建工程成本未結(jié)轉(zhuǎn)某些，較減少4216萬元為已轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本某些。4、其他應(yīng)付款：較增長3385萬元，重要是與集團(tuán)之間往來帳款增長2248萬元，與金立國際投資有限公司公司間借款增長500萬元。5、預(yù)收帳款：9月較減少787萬元，重要是將預(yù)收房款確以為收入。6、長期負(fù)債：較減少15000萬元，重要是代集團(tuán)在成都建行貸款15000萬元，提前歸還。五、賺錢能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率該公司9月已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售收入23650萬元，實(shí)現(xiàn)利潤5852萬元，銷售利潤率為27.82%。下表是該公司近三年賺錢指標(biāo)。單位：萬元項(xiàng)目9月銷售收入06123650利潤總額0-6445852銷售利潤率(%)0-806.56%27.82%總資產(chǎn)利潤率0-2.4%27.43%凈資產(chǎn)利潤率0-47.42%74.53%存貨周轉(zhuǎn)率00148.32%成本費(fèi)用利潤率0034.93%利息保障倍數(shù)0-1.2213.7從上表可以看出：公司銷售收入是逐年遞增，利潤總額大幅增長，闡明公司賺錢能力較強(qiáng)。但公司利潤總額虧644萬元，銷售利潤率是-806.56%，總資產(chǎn)利潤率是-2.4%，凈資產(chǎn)利潤率是-47.42%，資金運(yùn)用效率較低，詳細(xì)因素重要是房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)是前期資金投入大，生產(chǎn)周期較長。該公司“××××”項(xiàng)目3月才開始進(jìn)入實(shí)際運(yùn)作，因而前期資金投入大，資金運(yùn)用效率較低，幾乎沒有銷售收入，因此反映出來是利潤總額為虧損644萬元。公司開發(fā)“××××”項(xiàng)目于12月28日才正式開盤，公司沒有結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，故本次重要對公司9月末利潤表進(jìn)行分析。從構(gòu)造上分析：公司9月期間費(fèi)用為862萬元，占整個銷售收入3.64%。結(jié)合公司銷售狀況分析，由于“××××”項(xiàng)目為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅社區(qū)，開發(fā)期較長，而截止9月公司已銷售房屋接近50%，以較小費(fèi)用投入獲得較好銷售，闡明公司營銷能力及內(nèi)控制度較好。從比率上分析，公司銷售利潤率為27.82%（介于良好值和平均值之間）、成本費(fèi)用利潤率為34.39%（行業(yè)先進(jìn)值）、利息保障倍數(shù)為13.7（行業(yè)先進(jìn)值）。從銷售利潤率可以看出，公司具備較強(qiáng)賺錢能力；成本費(fèi)用率和利息保障倍數(shù)超過行業(yè)先進(jìn)值，闡明公司具備較好成本內(nèi)控能力，同步也闡明公司具備較強(qiáng)營銷能力和償還債務(wù)能力。六、鈔票流量分析下表是公司近三年鈔票流量表（單位：萬元）：項(xiàng)目行次金額9月一、經(jīng)營活動產(chǎn)生鈔票流量1鈔票流入20644235762鈔票流出3160021438219610經(jīng)營活動產(chǎn)生鈔票流量凈額4-16002-794016152二、投資活動產(chǎn)生鈔票流量5鈔票流入610013鈔票流出7013724投資活動產(chǎn)生鈔票流量凈額810-137-11三、籌資活動關(guān)于鈔票流量9鈔票流入101640010000鈔票流出110184816398籌資活動產(chǎn)生鈔票流量凈額12164008152-14398五、鈔票及鈔票等價物凈增司、、9月鈔票流量均體現(xiàn)為凈流入，闡明公司經(jīng)營狀況良好，實(shí)力雄厚，有較強(qiáng)融資能力。七、信用狀況評價該公司至評估基準(zhǔn)日在銀行有短期借款余額9000萬元，無逾期與不良貸款記錄，分布如下表：項(xiàng)目存款貸款備注工行×××支行557700011月份還款1100萬元，無拖欠本息×行×支行1420×行××支行318無拖欠本息××營業(yè)部920××銀行10010××納稅專戶1300合計(jì)22409000經(jīng)咱們在人行查詢系統(tǒng)查詢，四川××房地產(chǎn)有限公司無任何不良記錄，信譽(yù)良好，貸款卡年審時，被中華人民共和國人民銀行××分行營業(yè)管理部指定資信評估機(jī)構(gòu)評為AA資信級別公司（詳見附件）。八、公司前景評價四川××房地產(chǎn)有限公司作為××××集團(tuán)公司全資公司，具備豐富公司管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，公司當(dāng)前已具備一定規(guī)模，具備較強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。該公司開發(fā)第一種項(xiàng)目為“××××”高檔住宅社區(qū)?！啊痢痢痢痢庇?月正式開發(fā)，12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年銷售時間里，在成都市激烈市場競爭中，“××××”業(yè)已獲得近1.58億元（按實(shí)際到帳計(jì)算）銷售佳績。因而四川××根植于××××這樣母體，自身又具備了一定實(shí)力，公司發(fā)展前景將極其遼闊。第三章項(xiàng)目建設(shè)條件評價一、項(xiàng)目建設(shè)必要性“××××”居住社區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部錦江區(qū)××鄉(xiāng)永興村三、四組（×××村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)400米，過九眼新橋至順江路可直達(dá)一環(huán)路和內(nèi)環(huán)線。其西靠府河，東靠石牛堰，南臨其她項(xiàng)目待建工地，北臨望江公園，與四川大學(xué)隔河相望，該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利。該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套。項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%。四川××房地產(chǎn)有限公司依托××××這個強(qiáng)大母體和借用××××近年來在房地產(chǎn)開發(fā)中積累經(jīng)驗(yàn)，本次推出“××××”是成都市唯一大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅住宅社區(qū)，也是××集團(tuán)決心在成都樹立樣板工程。成都市政府通過對舊城改造和府南河綜合整治延伸工程開展，確立了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，該項(xiàng)目定位符合成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃。隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略實(shí)行，成都作為西南特大型中心都市，眾多前來參加西部大開發(fā)公司紛紛選取成都作為在西南地區(qū)發(fā)展總部，該項(xiàng)目可以滿足中高收入家庭和購房投資客戶對高檔住宅需求。同步為開發(fā)商帶來較好經(jīng)濟(jì)效益和良好品牌效應(yīng)。二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案依照成都市籌劃委員會對“××××”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請批復(fù)，該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。該項(xiàng)目設(shè)計(jì)開發(fā)修建52幢住宅樓和公用配套房，涉及聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，聯(lián)排別墅先后均有花園，復(fù)式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在160平方米到298平方米之間，共有住宅403套，項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%，戶型和面積為：建筑套型建筑面積戶數(shù)占比例聯(lián)排別墅A225102.48%聯(lián)排別墅C23913734.00%聯(lián)排別墅E26416440.69%聯(lián)排別墅L29881.99%雙復(fù)式別墅N11604210.42%雙復(fù)式別墅N21854210.42%共計(jì)403100%該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案由新加坡建筑都市設(shè)計(jì)公司和成都華宇建筑設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)，并經(jīng)成都市規(guī)劃局批準(zhǔn)，現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡介如下：1、“××××”項(xiàng)目定位為高檔，由47棟三層聯(lián)排別墅、5棟四層復(fù)式別墅、社區(qū)會所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網(wǎng)球場等構(gòu)成；各幢建筑物之間設(shè)有綠地，綠化率達(dá)53%。2、社區(qū)在東西南北四周各有一種入口，社區(qū)內(nèi)道路采用人車分流方式；聯(lián)排別墅住戶每戶均有半地下車庫，復(fù)式別墅在樓前有露天車位解決住戶停車問題，同步不影響社區(qū)綠地率。社區(qū)外圍共提供60個公共車位，非社區(qū)住戶車輛不得進(jìn)入社區(qū)，以減少車輛對社區(qū)環(huán)境影響。3、“××××”社區(qū)處在兩河交匯河壩地區(qū)，地質(zhì)狀況復(fù)雜，所有建筑均采用了框架構(gòu)造，通過在地面下形成錯落框架和更換局部土層，抗震設(shè)防烈度七度。社區(qū)建筑外觀造型新穎，戶型設(shè)計(jì)動靜功能分區(qū)合理，面積分派恰當(dāng)，使用以便，采光通風(fēng)良好。4、整個社區(qū)三表出戶，配備光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調(diào)室外機(jī)箱位置，并配備周界防越報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、社區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出社區(qū)建筑智能化。5、社區(qū)外墻采用外墻漆與石材結(jié)合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，重要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高檔防盜門，車庫為自動感應(yīng)門，露臺鋪設(shè)防滑地磚，統(tǒng)一安裝護(hù)欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩?zhàn)?，地面為混合砂漿找平。三、項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)程評價該項(xiàng)目經(jīng)成都市計(jì)委批準(zhǔn)立項(xiàng)，并已獲得了所有報(bào)批資料，該項(xiàng)目當(dāng)前已獲得所需文獻(xiàn)有：成都市計(jì)委：成計(jì)投資[]449號“關(guān)于四川××房地產(chǎn)有限公司、××國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)原××商品住宅項(xiàng)目建議書批復(fù)”；成都市規(guī)劃局：成規(guī)管[]第1845號《定點(diǎn)告知書》；成都市計(jì)委：成計(jì)投資[]272號“關(guān)于四川××房地產(chǎn)有限公司、××國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)××商品住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告暨調(diào)節(jié)建設(shè)規(guī)模申請批復(fù)”；成都市國土局：成國土錦[]出讓合同第××號《國有土地使用權(quán)出讓合同》；成都市規(guī)劃局：成規(guī)管[]第××號《建設(shè)用地規(guī)劃允許證》；成都市國土局：成國用字第××號《國有土地使用證》；成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管[]××號《建設(shè)工程規(guī)劃允許證》；成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管[]××號《建設(shè)工程規(guī)劃允許證》；成都市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[]××號《建設(shè)工程規(guī)劃允許證》；成都市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[]××號《建設(shè)工程規(guī)劃允許證》；成都市建委：××，××,××，××，××，××,××號《施工允許證》。成都市房地產(chǎn)管理局：成房（）預(yù)售證第××號、××號、××號、××號、成房（）預(yù)售證第××號、××、××、××、××、××號《商品房預(yù)售允許證》。社區(qū)于8月全面開工，截止11月已完畢52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、社區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)測在12月竣工交房。四、項(xiàng)目建設(shè)條件評價“××××”社區(qū)建設(shè)用地為都市建設(shè)規(guī)劃用地，由成都××道建設(shè)指揮部統(tǒng)征并報(bào)經(jīng)成都市國土局批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓給四川××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和金立國際投資有限公司用于商品住宅開發(fā)，不存在拆遷問題。整個施工場地平整開闊，施工場地四周道路平整暢通。社區(qū)所在位置臨近二環(huán)路，水、電、氣、污水等市政設(shè)施均可直接與市政管線碰接。社區(qū)采用環(huán)狀供水系統(tǒng)，通過一條DN150聯(lián)系管從市政管網(wǎng)配水；社區(qū)自建有配電所，設(shè)計(jì)電容量為3000KVA，并實(shí)行一戶一表工程；天燃?xì)馑械綉?；為完畢以上各?xiàng)配套設(shè)施建設(shè)，公司已獲得供水、供電、供氣等有關(guān)部門批準(zhǔn)，并委托具備專業(yè)施工資質(zhì)公司實(shí)行關(guān)于工程設(shè)施建設(shè)。五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評價該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案由新加坡××××設(shè)計(jì)公司和成都××建筑設(shè)計(jì)有限公司完畢。新加坡××××設(shè)計(jì)公司匯集了多名美國、英國、香港和中華人民共和國教誨背景和工作經(jīng)驗(yàn)建筑師，其設(shè)計(jì)較好融匯了中西文化風(fēng)格，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)。成都××建筑設(shè)計(jì)有限公司是國家建設(shè)部批準(zhǔn)首批全國十六家民營甲級設(shè)計(jì)單位之一，公司當(dāng)前擁有7名一級注冊建筑師、7名一級注冊構(gòu)造師，6名設(shè)備專業(yè)高檔工程師，技術(shù)人員60余人，各專業(yè)配備齊全，公司多項(xiàng)設(shè)計(jì)獲省市級先進(jìn)設(shè)計(jì)獎和先進(jìn)方案獎，承擔(dān)工程設(shè)計(jì)有：青城白鷺洲100,000平方米，清華坊住宅區(qū)50,000平方米等項(xiàng)目。六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評價工程施工由成都市××區(qū)建筑工程總公司、四川第×建筑工程公司等五家公司組織進(jìn)行，各公司資質(zhì)級別及所承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模見下表：承建單位名稱公司資質(zhì)級別承建規(guī)模（平方米）成都市××區(qū)建筑工程總公司壹級31,777成都市××建筑工程公司-16,840四川省××建筑工程公司壹級12,690成都市建××筑工程公司-15,435成都市××區(qū)建筑安裝工程公司貳級22,336成都市第×、第×建筑工程公司屬于成都市建總集團(tuán)，該集團(tuán)資質(zhì)級別為壹級項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)理由資質(zhì)級別為丙級成都××建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司和資質(zhì)級別為乙級成都××工程監(jiān)理有限責(zé)任公司承擔(dān)。七、環(huán)保評價“××××”項(xiàng)目周邊環(huán)境良好，三面臨水，特別是北面是環(huán)境優(yōu)美×××公園，附近也沒有產(chǎn)生對空氣、水源導(dǎo)致污染單位。工程建設(shè)施工中廢物、廢渣將采用定點(diǎn)、集中解決，不會對周邊環(huán)境污染、破環(huán)。項(xiàng)目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，糞水經(jīng)凈化分解達(dá)到國家二級排放原則后，與生活洗滌水合流排入都市污水管網(wǎng)，雨水則順都市雨水管網(wǎng)排放。宅間距設(shè)計(jì)符合都市規(guī)劃規(guī)定，住宅區(qū)各戶均有直接采光、通風(fēng)，具備良好自然采光和通風(fēng)條件，同步以天然氣為燃料，加上較完善戶內(nèi)設(shè)施，室內(nèi)外環(huán)境較為抱負(fù)。該社區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林公司設(shè)計(jì)施工，遵循當(dāng)代都市建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展關(guān)系，把建筑自身給人導(dǎo)致視覺上擠壓逐漸減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達(dá)到互相交融境界，使整個項(xiàng)目區(qū)域?yàn)橐环N環(huán)境較為舒服、優(yōu)美、寧靜住宅區(qū)域。綜合以上分析以為，四川××房地產(chǎn)有限公司“××××”項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和成都市政府支持范疇，且地區(qū)位置優(yōu)越，交通以便，規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，項(xiàng)目建設(shè)條件具備，現(xiàn)土建已完畢90%，景觀已完畢40%，評價可行。第四章市場評估一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析（一）宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向全球經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，在這種外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利條件下，中華人民共和國經(jīng)濟(jì)以高于7％增長速度受到世界各國普遍關(guān)注。在北京申奧成功和中華人民共和國成功加入WTO，國際地位明顯上升基本上，中華人民共和國政府依托積極財(cái)政政策和穩(wěn)健貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定前提下，通過實(shí)行西部大開發(fā)，加大基本設(shè)施建設(shè)力度擴(kuò)大內(nèi)需經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國內(nèi)經(jīng)濟(jì)潛力，維持了國民經(jīng)濟(jì)高速增長。中華人民共和國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1992、1993年過熱后，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控進(jìn)入了低谷。為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長，中央提出要把住宅建設(shè)哺育成為新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，同步出臺了停止住房實(shí)物分派，逐漸實(shí)行住房分派貨幣化政策。近幾年來中華人民共和國人民銀行多次減少存貸款利率，商業(yè)銀行為購房提供按揭貸款，激發(fā)了房地產(chǎn)市場特別是住房市場啟動。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，從中央到地方各級房地產(chǎn)主管部門都按照市場實(shí)際規(guī)定，對涉及房地產(chǎn)投資體制、土地獲得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營各個環(huán)節(jié)政策作了修改和調(diào)節(jié)。從而，一方面保護(hù)了消費(fèi)者合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)公司經(jīng)營行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)市場準(zhǔn)入門檻，增進(jìn)房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰機(jī)制形成，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極推動作用。1、2月，中華人民共和國人民銀行減少利率以及建設(shè)部減少房地產(chǎn)交易費(fèi)用，有助于房地產(chǎn)市場發(fā)展。

（二）成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場狀況作為西部大開發(fā)戰(zhàn)略要地，依托于國內(nèi)良好經(jīng)濟(jì)環(huán)境，成都市人民政府從兩方面入手加速成都經(jīng)濟(jì)迅速增長。對外，成都市人民政府積極改進(jìn)成都投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資大量進(jìn)入；對內(nèi)，加大經(jīng)濟(jì)構(gòu)造調(diào)節(jié)力度，加快產(chǎn)業(yè)構(gòu)造升級，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造逐漸優(yōu)化，搞活中小公司，提高公司競爭力。全年完畢國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）1491億元，超額完畢目的任務(wù)3.1百分點(diǎn)，增幅達(dá)13.1％；實(shí)現(xiàn)全年財(cái)政收入145.4億元，比上年增長22.5％，其中地方財(cái)政收入77.6億元，比上年增長了32.1％。為“十五”期間成都經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展奠定了良好基本。成都房地產(chǎn)業(yè)保持了良好發(fā)展形勢，全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資170.76億元，同期增長32.2％；人均購房和建房支出達(dá)到345.53元，較上年同期增長59.1％，其中住房裝飾支出和家具材料支出比上年分別增長了2.63倍和14倍。成都市區(qū)人均居住面積11.6平方米，據(jù)預(yù)測到末人均住房居住面積將達(dá)到20.5平方米。當(dāng)前成都市56.7％家庭已經(jīng)購房，居民購房呈上升趨勢。從房屋產(chǎn)權(quán)看，67.4%城鄉(xiāng)家庭住房產(chǎn)權(quán)屬于個人，其中49.1%是房改房，居各類產(chǎn)權(quán)房之首，7.6%是原有私房，10.7%是商品房。因而，成都市居民購房空間遼闊，開發(fā)商品住宅極具市場潛力。成都市政府加大了市政建設(shè)力度，市政府自3月份在成都市區(qū)全面展開了都市環(huán)境綜合整治工程以來，上半年共整治了26條市容形象示范街和6條出入城道路等42條街道和重點(diǎn)路段。9月28日成都市規(guī)劃局發(fā)布了東郊工業(yè)區(qū)構(gòu)造調(diào)節(jié)規(guī)劃方案，并開始逐漸實(shí)行，將是東郊工業(yè)區(qū)構(gòu)造調(diào)節(jié)特別是公司搬遷改造核心一年，全年將完畢15戶公司搬遷改造，投資20億元以上。11月沙河整治拆遷工程正式啟動，春節(jié)后開始工程建設(shè)，預(yù)測用3-5年時間對沙河規(guī)劃整治區(qū)進(jìn)行全面綜合治理。在近3-5年時間內(nèi)還將進(jìn)一步完畢舊城改造、低洼棚戶區(qū)改造，截止年12月底共合計(jì)完畢基本建設(shè)投資281.55億元、更新改造投資64.91億元，分別比去年同期增長23.3%、都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及居住投資環(huán)境改進(jìn)，使消費(fèi)者對住房需求越來越高，開始從以“住”為主簡樸居住需求向?qū)幼∥幕?、居住環(huán)境、居住品位、投資回報(bào)等附屬功能更高需求轉(zhuǎn)變，開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場調(diào)研，更加注重研究購房者消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競爭對手狀況。在產(chǎn)品營銷上開始由粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識提高。在產(chǎn)品特色創(chuàng)造上，開發(fā)商創(chuàng)新意識增強(qiáng)，開發(fā)商逐漸意識到差別化發(fā)展才干在激烈競爭中脫穎而出。由此，成都房地產(chǎn)市場產(chǎn)品逐漸向個性化、多元化發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風(fēng)格愈顯多樣，住宅設(shè)計(jì)更加關(guān)注細(xì)部創(chuàng)新。依照《成都市“九五”及遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃》，市房管部門預(yù)測－我市住宅需求量約需4600－4800萬平方米，特別是進(jìn)入新世紀(jì)以來，國家將按照市場化規(guī)定，研究制定出住宅建設(shè)、住房金融、住宅管理和住房中介服務(wù)等方面有助于擴(kuò)大住房需求政策，將使國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一種新迅速發(fā)展期，因而成都市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，若干年內(nèi)仍將具備遼闊發(fā)展空間，成都房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前所未有機(jī)會。據(jù)成都市記錄局記錄，成都市1996年至住宅開發(fā)竣工及銷售量記錄如下表4-1：成都市1996年至住宅開發(fā)竣工及銷售量登記表表4-1單位：萬平方米名稱1996年1997年1998年1999年住宅施工面積630.20730.13726.531003.571244.38住宅竣工面積235.40314.45359.90375.18464.77住宅銷售面積208.43262.62310.92336.91400.12住宅銷售額（億元）27.2635.3043.1454.4364.32住宅空置面積82.42122.3761.9985.90100.75據(jù)成都市記錄局記錄，成都市1996年至商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量記錄如下表4-2：成都市1996年至商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量登記表表4-2單位：萬平米名稱1996年1997年1998年1999年商業(yè)營業(yè)用房施工面積134.08164.94197.16172.19183.89商業(yè)營業(yè)用房竣工面積30.9925.0453.2449.7848.32商業(yè)營業(yè)用房銷售面積16.2617.1211.9722.2822.09商業(yè)營業(yè)用房銷售額（億元）3.015.443.998.679.57商業(yè)營業(yè)用房空置面積8.717.8118.3025.5022.78從上表可看出從1998年國家作出擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長戰(zhàn)略決策提出要把住宅建筑哺育成為新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)開始，成都市住宅施工面積以30％平均增長率高速發(fā)展；住宅竣工面積1999、分別比上年增長4.25％、23.39％，住宅銷售面積1999、分別比上年增長8.36％、18.76％，住宅銷售額1999、分別比上年增長26.17％、18.17％。在過去房地產(chǎn)共完畢投資170.76億元，銷售701.21萬平方米，分別比去年同比增長32.2％、61.7％，其中住宅銷售面積638萬平方米，比上年增長59.45％。房屋竣工面積815萬平方米，同比增長75.35％，房屋空置面積188.24萬平方米，比上年增長23.6％。由以上數(shù)字可看出房地產(chǎn)發(fā)展速度明顯快于前幾年，房地產(chǎn)增長速度大大高于成都市居民收入增長水平，有一定過熱現(xiàn)象，宏觀市場風(fēng)險(xiǎn)加大，競爭激烈。成都市近幾年住宅房地產(chǎn)價格水平見表4－3。表4-3成都市房地產(chǎn)價格水平表1996年12月1997年12月1998年12月1999年12月12月12月住宅指數(shù)966970994993983996辦公指數(shù)10071006984964946947商用指數(shù)965948925911910909都市綜合指數(shù)965956973980972982從成房價格指數(shù)近年變化可看出成都市商品住宅價格從1996年至12月價格比較平穩(wěn)，略有上升，在966點(diǎn)至996點(diǎn)之間變動，詳細(xì)走向如下圖：（略）成都市商業(yè)用房價格從1996年至12月前期價格逐漸下滑，后期逐漸趨于穩(wěn)定，在965點(diǎn)至909點(diǎn)之間變動，詳細(xì)走向如下圖：（略）（三）成都市1-10月房地產(chǎn)市場狀況：上半年，成都市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)營良好，外商投資增速平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)加大。據(jù)成都市記錄局記錄數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，成都市房地產(chǎn)完畢投資71.45億元，比去年同期增長42.7％；住宅投資比重繼續(xù)加大，完畢投資54.08億元，增長49.6％，占房地產(chǎn)投資額75.5％。橫向比較，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量在15個副省級都市中排第三位，列廣州、深圳之后，但由于速度明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐漸縮小。上半年成都市商品房銷售223.31萬平方米，比去年同期增長14.1％。其中住宅銷售211.8萬平方米，增長15.3％，商業(yè)用房銷售8.84萬平方米，下降9.2％。由于銷售降溫，上半年全市商品房短期空置面積（空置期在一年以內(nèi)）比同期增長一倍，達(dá)112.74萬平方米，短期供需矛盾顯現(xiàn)。但空置期在一年以上面積呈下降趨勢。與此同步，房產(chǎn)商土地購買大幅增長，上半年購買土地達(dá)401.1萬平方米，增長1.8倍。開發(fā)面積超過10萬平方米公司達(dá)20家，其中成都花園、置信實(shí)業(yè)、華盛實(shí)業(yè)開發(fā)面積均超過20萬平方米。今年1至10月份成房綜合指數(shù)浮現(xiàn)輕微波動，但波動幅度不大，總體走勢平穩(wěn)。成都市商品房銷售通過去年下半年持續(xù)火爆和強(qiáng)力擴(kuò)張后，今年明顯降溫，前幾種月銷售增速始終在低位排徊，6月有所回升，但總體趨向平穩(wěn)。1至10月，成房住宅指數(shù)走勢相對平穩(wěn)，沒有浮現(xiàn)大波動。受銷售下降影響，前幾種月浮現(xiàn)小幅回落，6月份開始呈現(xiàn)回升趨勢，7月份一路走高，8至9月保持平穩(wěn)。成房商業(yè)指數(shù)顯示：上半年成房商指數(shù)呈現(xiàn)下跌趨勢，在6月份有所回升，但仍比去年同期價格指數(shù)高。自今年銀行利息下調(diào)以來，商業(yè)物業(yè)市場浮現(xiàn)了新特點(diǎn)，以營業(yè)為目老式形式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為目。成房辦公物業(yè)指數(shù)自去年走高以來，今年上半年回落，并在低位排徊。但隨著外商投資增長，外資公司進(jìn)駐成都，設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，將給成都寫字樓帶來利好。二、城東房地產(chǎn)市場分析城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東至外環(huán)路。境內(nèi)有沙河、東風(fēng)渠兩大干河穿過，河網(wǎng)密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環(huán)路形成城東重要交通樞紐，使城東成為出川重要交通要塞。隨著新經(jīng)濟(jì)和都市化發(fā)展，城東在走向市場同步，發(fā)展具備城東特色新經(jīng)濟(jì)，商業(yè)經(jīng)濟(jì)、物流業(yè)和大型專業(yè)市場，形成了城東新經(jīng)濟(jì)格局和獨(dú)特產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支持。隨著東郊工業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)規(guī)劃出臺，給城東房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了歷史性機(jī)遇，××都市花園、××花園、×××珠花園、×××花園、××嘉苑、××名宅等精品樓盤推出，變化了人民對城東看法和結(jié)識，使城東房地產(chǎn)市場逐漸活躍起來，城東房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一種新階段，浮現(xiàn)了如下趨勢：1、樓盤品質(zhì)高檔化。城東前期樓盤多以多層磚混構(gòu)造為主，并且少有車庫，社區(qū)環(huán)境普通，依照市場需要，多層和中高層住宅社區(qū)及帶有半地下車庫高檔別墅，將成為需求新趨向。2、開發(fā)規(guī)模化。初期項(xiàng)目由于可開發(fā)用地小而分散，沒有形成規(guī)模開發(fā)。新開樓盤如××都市花園、××××花園等，占地面積較大，有一定規(guī)模效應(yīng)，市場反映良好。3、土地增值潛力大。隨著城東控制性規(guī)劃出臺，城東房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，土地也隨之增值，特別是沙河一帶，整治后沙河，將形成良好生態(tài)和居住環(huán)境，沿岸土地具備巨大升值空間。綜上所述，政府政策上大力支持、城東自身優(yōu)越自然人文環(huán)境和深厚歷史文化底蘊(yùn)及潛在購買力，使得城東將成為近年來最有開發(fā)潛力區(qū)域。三、市場定位分析××××地處城東，位于二環(huán)路內(nèi)側(cè)，西靠府南河，東靠××堰河，南鄰×××南側(cè)其她項(xiàng)目待建工地，北近望江公園。隨著沙河整治實(shí)行，上、下河心村及東湖風(fēng)景區(qū)一帶將形成環(huán)境優(yōu)良居住區(qū)。而就當(dāng)前該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)狀況來看，隨著順江路龍舟路整治完畢，周邊新建了許多居住社區(qū)，如××名宅、××嘉苑等，但多為電梯及多層住宅社區(qū)，只能滿足某些中檔收入消費(fèi)者需要，而高收入消費(fèi)者所需要大規(guī)模綜合性配套設(shè)施齊全高檔居住社區(qū)還是空白，××××修建正好彌補(bǔ)了這一市場盲點(diǎn)。隨著成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平提高，人們對居住環(huán)境規(guī)定逐漸提高，環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊全別墅社區(qū)逐漸成為高收入成功人士需求熱點(diǎn)。近年來新起××花園別墅、××花園、××都市花園等高檔居住社區(qū)，滿足了這些消費(fèi)群體某些需要，市場反映較好，同步隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略實(shí)行，成都作為西南特大型中心都市，眾多前來參加西部大開發(fā)公司紛紛選取成都作為在西南地區(qū)發(fā)展總部，這些外來人員也將有也許成為高檔居住社區(qū)消費(fèi)群體，這些都證明該類高檔居住社區(qū)仍有較大發(fā)展空間。聯(lián)排別墅在成都興起時間不長。當(dāng)前，成都市聯(lián)排別墅重要集中在城南、二環(huán)路南段外側(cè)及城西浣花風(fēng)景區(qū)，重要有××花園、××園、××花園、××新城、××花園等。聯(lián)排別墅與多層及高層電梯公寓相比，具備通風(fēng)好、景觀視野好、隱蔽性好等特點(diǎn)，且普通都帶有私家車庫、花園，居家以便安全，生活質(zhì)量有保障，這些正好符合高收入成功人士對居家環(huán)境、質(zhì)量高規(guī)定。因而××××選取聯(lián)排別墅有一定市場需求，對高收入消費(fèi)群具備較大吸引力。依照估價人員市場調(diào)查，當(dāng)前市場上類似高檔別墅單價多在4000-7000元/平方米之間，而這些別墅所在社區(qū)多為分期建設(shè)，除了聯(lián)排別墅，還建有電梯公寓、多層公寓等。而“××××”為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，戶型較單一，因而在采光、景觀和隱蔽性方面都略強(qiáng)于其她社區(qū)內(nèi)同類型房地產(chǎn)，居住環(huán)境和質(zhì)量更有保障。同步××××有著較優(yōu)越地理位置、頗具特色環(huán)境設(shè)計(jì)、專業(yè)物管及××集團(tuán)品牌保障，與同類型物業(yè)相比，價格定位居中，戶型重要選取為225-298平方米聯(lián)排別墅及160、185平方米復(fù)式別墅，總價相對來說合理，有一定市場需求和競爭力。由于能購買該類物業(yè)消費(fèi)者多數(shù)為二次置業(yè)者，年收入較高，且更加注重社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等，故將目的市場定位于高收入有車家庭、公司公司高層管理人士和某些白領(lǐng)階層、高等學(xué)府科研院所某些事業(yè)有成者、在成都經(jīng)商創(chuàng)業(yè)收入較高者。四、市場預(yù)測分析1、項(xiàng)目基本狀況××××位于二環(huán)路以內(nèi)，西靠府河，東靠石牛堰，南鄰待建項(xiàng)目，北近××公園。周邊有××大學(xué)、成都××中、成都七中、朝陽名宅、××嘉苑等，公共配套設(shè)施較齊全，交通較便利。社區(qū)總體呈東西向形成錯落有致布局，按規(guī)劃設(shè)計(jì)社區(qū)設(shè)有會所、幼兒園、網(wǎng)球場等，除北、南、西側(cè)入口各有一條重要道路，社區(qū)內(nèi)每一組團(tuán)之間形成環(huán)行道路，實(shí)現(xiàn)人車分流。依照成都市籌劃委員會對“××××”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請批復(fù)，該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米，項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)共52幢住宅樓，戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套，復(fù)式別墅84套。2、售價擬定本次項(xiàng)目評估預(yù)期售價擬定，采用房地產(chǎn)估價辦法進(jìn)行分析，得出其公開市場價格，結(jié)合公司實(shí)際營銷方略，本著謹(jǐn)慎原則擬定測算價格。通過對比較案例分析，得出評估對象各平均銷售單價如下（詳細(xì)過程如下詳見附表）：（1）、聯(lián)排別墅：依照“××××”項(xiàng)目特點(diǎn)，從市場資料中選用A××都市花園、B××花園、C×園、D××花園四個銷售案例與項(xiàng)目均價比較，并通過對其交易狀況、交易時間、區(qū)域因素、個別因素修正得出比準(zhǔn)價(詳見輔表)。采用簡樸算術(shù)平均法，得評估單價為：5391元/平方米（2）復(fù)式別墅：依照“××××”項(xiàng)目特點(diǎn)，從市場資料中選用Ｅ××花園、Ｆ××雅園、Ｇ××花園三個銷售案例與該項(xiàng)目均價比較，并通過對其交易狀況、交易時間、區(qū)域因素、個別因素修正得出比準(zhǔn)價(詳見輔表)。采用簡樸算術(shù)平均法，得評估單價為：4183元/平方米３、預(yù)期售價測算成果依照公司提供關(guān)于項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)為測算根據(jù)及實(shí)際擬建技術(shù)指標(biāo)預(yù)測所有銷售收入為49527.78萬元，詳細(xì)銷售狀況明細(xì)如下表：銷售預(yù)測表序號項(xiàng)目或費(fèi)用名稱建筑面積(m2)單位售價(元/m2)銷售金額(萬元)備注1聯(lián)排別墅銷售收入80628.115391.0043466.61319戶2復(fù)式別墅銷售收入144904183.006061.1784戶合計(jì)49527.78403戶4、銷售期選定依照公司營銷方略、區(qū)域樓盤銷售狀況，考慮按揭跟進(jìn)時間因素，本次按季度測算銷售期，擬定各期銷售比例（按實(shí)際到帳比例結(jié)合項(xiàng)目詳細(xì)狀況測算）見下表：銷售比例表9月12月3月6月9月12月3月6月9月比例32%6%8%10%10%6%8%10%10%銷售收入15848.892971.673962.224952.784952.782971.673962.224952.784952.785、實(shí)現(xiàn)銷售籌劃風(fēng)險(xiǎn)評價要實(shí)現(xiàn)如上籌劃，一方面整個房地產(chǎn)市場行情應(yīng)沒有大變化，另一方面工程進(jìn)度應(yīng)能按籌劃進(jìn)行，再次按揭應(yīng)如期跟進(jìn)，同步規(guī)定公司作好營銷工作，加大促銷力度，實(shí)現(xiàn)銷售進(jìn)度。任何一環(huán)發(fā)生變化均將影響銷售籌劃實(shí)現(xiàn)。五、項(xiàng)目分析1．“××××”項(xiàng)目有如下優(yōu)勢：A.“××××”三面環(huán)水，緊鄰××公園，××大學(xué)，文化底蘊(yùn)濃厚，地理位置優(yōu)越，且位于二環(huán)路以內(nèi)，就當(dāng)前房地產(chǎn)分布來說，類似高檔別墅區(qū)有如此優(yōu)越地理位置較少。同步順江路、龍舟路整治完畢，沿河人文環(huán)境自然環(huán)境都得到了很大改進(jìn)，交通更加便利，整個區(qū)域居住條件得到了很大提高。B．“××××”居住社區(qū)總平面布局采用行列式和組團(tuán)式布置相結(jié)合，大某些住宅樓為南北朝向、采光好。住宅采用錯排，較好克服了行列式空間布局單調(diào)局限性，建筑風(fēng)格具備地方特色，社區(qū)景觀通透，這些都構(gòu)成了××××獨(dú)特賣點(diǎn)。C.“××××”居住社區(qū)為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅居住社區(qū)，這在當(dāng)前成都市房地產(chǎn)市場上比較少見，相對與其她社區(qū)內(nèi)聯(lián)排別墅來說，在通風(fēng)、采光、隱蔽性方面都略勝一籌，同步較單一戶型也促成了購買者文化收入層次均等性，這有助于社區(qū)環(huán)境建設(shè)，為社區(qū)營造較高居住質(zhì)量。D.四川××房地產(chǎn)有限公司是××××集團(tuán)股份有限公司下屬公司，××集團(tuán)已在全國成功開發(fā)了數(shù)個精品樓盤，其開發(fā)樓盤均具備過硬質(zhì)量、完善售后服務(wù)及專業(yè)物業(yè)管理?！痢疗放凭褪菍ζ溟_發(fā)樓盤質(zhì)量保證。E.沙河綜合治理，將給沿岸土地帶來一種可觀增值空間。經(jīng)關(guān)于專家分析，在將來3－5年內(nèi)，沙河沿岸土地增值幅度將超過60％，整治后沙河，將使該區(qū)域居住環(huán)境得到較大改觀，特別是東湖公園建設(shè)，將增進(jìn)整個××村大環(huán)境提高，該區(qū)域房地產(chǎn)具備較大投資價值。2．“××××”項(xiàng)目有如下劣勢：A.“××××”與“××園”、“××花園”等社區(qū)相比，后者位于城南，城南發(fā)展已成氣候，周邊修建社區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。而“××××”所在區(qū)域當(dāng)前還沒有在檔次上與其相提并論樓盤，要想將整個片區(qū)營導(dǎo)致高檔居住社區(qū)，周邊樓盤開發(fā)狀況對其有直接影響。Ｂ.雖然政府對沙河沿線規(guī)劃區(qū)內(nèi)整治改造已開始著手進(jìn)行，但實(shí)行工程中存在很大難度，整個過程至少需要３至５年時間，在這段時間里，周邊環(huán)境不也許有太大改進(jìn),這將對社區(qū)居住環(huán)境不利。C．“××××”居住社區(qū)雖然社區(qū)內(nèi)設(shè)有會所、幼兒園等但是當(dāng)前周邊缺少超市、菜市等，尋常生活不十分便利。D.社區(qū)內(nèi)１５％為復(fù)式別墅，復(fù)式別墅不帶私家車庫，雖然開發(fā)商承諾每戶贈送一種露天車位，但作為高檔住宅社區(qū)車位比仍略顯局限性，且露天停車會在一定限度上影響社區(qū)美觀及車輛通行。E.該項(xiàng)目重要針對高收入人群，這某些消費(fèi)雖然存在，但是畢竟有限，同步“××花園”、“××園”、“××新城”等高檔居住社區(qū)也修建了類似聯(lián)排別墅，消費(fèi)者選取較多?！啊痢痢痢痢表?xiàng)目規(guī)模較大，共403套，因而預(yù)期銷售狀況不會太樂觀，開發(fā)商應(yīng)加大營銷力度。第五章投資估算和籌資評價一、投資估算(一)投資估算范疇及根據(jù)1、估算范疇：“××××”工程規(guī)劃總占地245畝，凈地183.58畝,總建筑面積116092.11平方米，其中：帶半地下室三層聯(lián)排別墅建筑面積為93194.51平方米，無地下室四層復(fù)式別墅建筑面積為17967.60平方米，此外修建少量社區(qū)配套設(shè)施，建筑面積為4930平方米，均為框架構(gòu)造、獨(dú)立基本。住宅內(nèi)裝修按清水房測算（含廚衛(wèi)），外墻為外墻漆和石材相結(jié)合，坡屋面為彩色波紋瓦。投資估算涉及項(xiàng)目從籌建到竣工驗(yàn)收所需所有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、有關(guān)費(fèi)稅和其她費(fèi)用。2、評估根據(jù)：“××××”工程投資估算是根據(jù)公司提供設(shè)計(jì)方案、經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)總平方案、產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處面積核定報(bào)告、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、已投入費(fèi)用憑證、各專業(yè)簽定合同及附件、合同書等，根據(jù)《成都市城區(qū)土地級別與基價原則》、《四川省建筑工程計(jì)價定額》SGD1-、《四川省裝飾工程計(jì)價定額》SGD2-、《四川省安裝工程計(jì)價定額》SGD3－6-、《四川省工程費(fèi)用定額》SGD7-等關(guān)于原則，設(shè)備價格和材料預(yù)算價格均按現(xiàn)行價格計(jì)算，并結(jié)合項(xiàng)目自身構(gòu)造狀況，本著“客觀、公正、謹(jǐn)慎”原則測算。（二）項(xiàng)目總投資構(gòu)成該項(xiàng)目總投資40573.09萬元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其她）35679.20萬元，開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）4893.89萬元。經(jīng)評估單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費(fèi)68.30元/平方米，房屋開發(fā)費(fèi)為1327.16元/平方米、費(fèi)稅(重要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi))140.85元/平方米、期間費(fèi)用421.55元/平方米，其她費(fèi)用8.19元/平方米，不可預(yù)見費(fèi)39.82元/平方米。投資估算明細(xì)見附表。投資估算明細(xì)表單位：萬元；平方米序號費(fèi)用名稱投資額萬元單位經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占總投資%備注工程量單位指標(biāo)共計(jì)40573.09平方米116092.113494.91100.00%(該指標(biāo)不含營業(yè)稅費(fèi)）一土地費(fèi)用17286.52平方米122622.001409.7442.61%凈地1土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)15770.00平方米122623.001286.0638.87%凈地2土地使用費(fèi)24.52平方米122624.000.200.06%按交，不含代征地3契稅、手續(xù)費(fèi)266.00平方米122624.0021.690.66%按實(shí)際支出4土地出讓金1226.00平方米122624.00100.003.02%按合同二前期工程費(fèi)792.89平方米122624.0064.661.95%1土地勘測費(fèi)90.95平方米122624.000.000.22%按合同2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)417.00平方米122624.000.001.03%按合同及補(bǔ)充資料計(jì)3可研報(bào)告費(fèi)11.00平方米122624.000.000.03%按合同及補(bǔ)充資料計(jì)4三通一平183.94平方米122624.0015.000.45%參照成都地區(qū)當(dāng)前收費(fèi)原則5開口占道費(fèi)84.00米283.000.21%參照成都地區(qū)當(dāng)前收費(fèi)原則6社區(qū)招標(biāo)6.00平方米1226243.000.01%按實(shí)際發(fā)生額三房屋開發(fā)費(fèi)15407.29平方米116092.111327.1637.97%1建安工程費(fèi)10588.93平方米111162.11952.5726.10%按設(shè)計(jì)圖紙和交房原則估算1.1聯(lián)排別墅9026.02平方米93194.51968.5122.25%按設(shè)計(jì)圖紙和交房原則估算1.1.1主體土建6714.90平方米93194.51720.5316.55%按設(shè)計(jì)圖紙和交房原則估算1.1.2初裝費(fèi)用1339.57平方米93194.51143.743.30%按設(shè)計(jì)圖紙和交房原則估算1.1.3給排水347.90平方米93194.5137.330.86%按設(shè)計(jì)圖紙和交房原則估算1.1.4照明系統(tǒng)362.71平方米93194.5138.920.89%按設(shè)計(jì)圖紙和交房原則估算1.1.5弱電系統(tǒng)260.94平方米93194.5128.000.64%按設(shè)計(jì)圖紙和交房原則估算1.2復(fù)式別墅1562.92平方米17967.60869.853.85%按設(shè)計(jì)圖紙和交房原則估算1.2.1主體土建1148.99平方米17967.60639.482.83%按設(shè)計(jì)圖紙和交房原則估算1.2.2初裝費(fèi)用224.67平方米17967.60125.040.55%按設(shè)計(jì)圖紙和交房原則估算1.2.3給排水67.06平方米17967.6037.320.17%按設(shè)計(jì)圖紙和交房原則估算1.2.4照明系統(tǒng)71.90平方米17967.6040.0190.18%按設(shè)計(jì)圖紙和交房原則估算1.2.5弱電系統(tǒng)50.29平方米17967.627.990.12%按設(shè)計(jì)圖紙和交房原則估算2附屬工程費(fèi)1453.06平方米49303.58%按設(shè)計(jì)圖紙和交房原則估算3室外工程費(fèi)3365.308.29%按設(shè)計(jì)圖紙和交房原則估算四其她費(fèi)用95.12萬平方米9.51181110.000.23%按成都市行業(yè)原則六管理費(fèi)用1485.83萬元49527.83.00%3.66%按行業(yè)平均水平七銷售費(fèi)用1485.83萬元49527.83.00%3.66%按行業(yè)平均水平八財(cái)務(wù)費(fèi)用1922.23萬元38650.864.00%4.74%按同期國庫券利率加融資費(fèi)率計(jì)1其中：土地利息1067.66平方米122624.001%2.63%從9月簽合同次月開始計(jì)算(見財(cái)務(wù)費(fèi)用）九不可預(yù)見費(fèi)462.22萬元15407.33.00%1.14%按房屋開發(fā)費(fèi)用3%計(jì)十有關(guān)報(bào)建集資費(fèi)1635.17萬平方米9.511811171.914.03%1綜合報(bào)建費(fèi)1331.65萬平方米9.511811140.003.28%按當(dāng)前成都市關(guān)于規(guī)定2自來水集資貼費(fèi)100.00萬元0.25%供水表口徑150，按當(dāng)前成都市關(guān)于規(guī)定。3電貼費(fèi)44.33戶4031100.000.11%戶表工程。4天然氣集資費(fèi)159.19戶4033950.000.39%按當(dāng)前成都市關(guān)于規(guī)定。(三)投資估算闡明1、土地費(fèi)用按公司與××國際投資有限公司簽定聯(lián)合建房合同為根據(jù)，確認(rèn)項(xiàng)目用地單價為48萬元/畝(含待征地)，契稅按實(shí)際繳款憑證266萬元計(jì)算，土地管理費(fèi)按實(shí)際繳款憑證24.52萬元計(jì)算。截止評估基準(zhǔn)日實(shí)際繳納土地費(fèi)用為16186萬元。2、前期工程費(fèi)依照合同、合同價格，公司實(shí)際規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)共計(jì)為792.88萬元。3、房屋開發(fā)費(fèi)(1)建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)采用投資指標(biāo)估算法。投資指標(biāo)以《四川省建筑工程計(jì)價定額》和《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估算表》為基本，參照成都地區(qū)同類建筑技術(shù)水平，本次擬定為：聯(lián)排別墅319套，復(fù)式別墅84套。聯(lián)排別墅建筑按968.51元/平方米，復(fù)式別墅按869.85元/平方米計(jì)算，社區(qū)附屬工程1453.06萬元，其中文化活動中心863.66萬元、幼兒園233.16萬元、配電房35.44萬元、門衛(wèi)及大門46.64萬元、網(wǎng)球場19.57萬元、游泳池111.89萬元、圍墻142.7萬元。(2)室外工程費(fèi)按照成都行業(yè)原則,參照公司規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，室外工程總造價3365.30萬元，其中土石方及場平233.22萬元、道路229.58萬元、給排水410.63萬元、電器設(shè)備及管網(wǎng)749.40萬元、弱電系統(tǒng)277.18萬元、園區(qū)綠化及室外景觀1353.3萬元、照明111.99萬元。4、管理費(fèi)用涉及公司所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生各項(xiàng)間接費(fèi)用，以及行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用。管理費(fèi)用依照該行業(yè)平均水平按房屋銷售收入3%計(jì)取，共計(jì)為1485.83萬元。5、銷售費(fèi)用系指房屋銷售過程中發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用（含廣告費(fèi)）以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理各項(xiàng)費(fèi)用。依照該行業(yè)平均水平按房屋銷售收入3%計(jì)取，共計(jì)為1485.83萬元。6、財(cái)務(wù)費(fèi)用重要為建設(shè)項(xiàng)目占用所有資金(扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用外總投資)時間成本，按三年期國債利率恰當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)因素計(jì)算(利率擬定按4%計(jì)算)，時間為2年，并假設(shè)這期間資金為均勻投入，共計(jì)為1922.23萬元。7、不可預(yù)見費(fèi)用是指在概算及投資估算中難以預(yù)料、在工程建設(shè)過程中也許發(fā)生工程費(fèi)用,按成都市行業(yè)原則以房屋開發(fā)費(fèi)用3%計(jì)取,共計(jì)462.22萬元。8、其她費(fèi)用重要涉及暫時用地費(fèi)、暫時建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、審查費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程總承包費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用。該費(fèi)用按平均水平結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際狀況擬定為10元/平方米估算，共計(jì)為95.12萬元。9、有關(guān)費(fèi)稅(1)按照成都市有關(guān)報(bào)建費(fèi)原則，共計(jì)為1331.65萬元。(2)自來水集資、貼費(fèi)(1個DN150):100萬元；(3)電集資、貼費(fèi):44.33萬元；(4)天然氣集資費(fèi):159.19萬元。以上報(bào)建、集資費(fèi)共計(jì)為1635.17萬元。二、投資來源及籌資評價項(xiàng)目總投資約40573.09萬元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其她）35679.20萬元，開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）4893.89萬元；該項(xiàng)目投資來源為：公司自籌資金12478.55萬元，工行土地儲備貸款7000萬元（到期××集團(tuán)代還，詳見附件：××集團(tuán)承諾函，截止11月末已歸還1100萬元），中行流動資金貸款萬元（到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款5383.08萬元，銷售滾動投入13711.46萬元，截止評估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目已投入資金為29229.93萬元。售房收入測算詳見第四章。依照公司提供財(cái)務(wù)報(bào)表和繳款單據(jù)（已與會計(jì)憑證進(jìn)行抽樣核對無誤），公司自籌資金其構(gòu)成是：截止9月30日所有者權(quán)益為7852.44萬元，××集團(tuán)對該項(xiàng)目撥款4626.11萬元，自籌資金共計(jì)為12478.55萬元，占項(xiàng)目預(yù)測總投資比例為30.76％。符合總行關(guān)于項(xiàng)目自籌資金比例須在30%以上規(guī)定。三、項(xiàng)目投資籌劃評價根據(jù)公司已報(bào)建資料和方案，考慮該項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)普遍資金運(yùn)作流程和當(dāng)前工程建設(shè)進(jìn)程，該項(xiàng)目建設(shè)期擬定為17個月，即8月—12月。該項(xiàng)目8月此前為購買土地、籌辦報(bào)建，其投資額約為16693萬元；8月—12月為房屋主體建設(shè)期，其投資額約為15919.95萬元，重要是土地款遺留某些、工程費(fèi)及期間費(fèi)用支出，資金來源為銀行貸款及預(yù)售收入。本次評估以為該項(xiàng)目建設(shè)工期適度、分年度投資籌劃合理，該項(xiàng)目投融資可行。四、關(guān)于闡明本章投資估算和資金籌措評價基于如下前提條件：1、建設(shè)期間不發(fā)生大不可抗力災(zāi)害及影響工程進(jìn)度其他因素，預(yù)定建設(shè)工期能得到保證；2、初設(shè)方案無大調(diào)節(jié)，建筑面積無大變化；3、國家費(fèi)稅原則無大調(diào)節(jié)；4、公司所提供資料真實(shí)可靠。第六章償債能力評估一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評價是依照國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生成本和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評價指標(biāo)，考察項(xiàng)目賺錢能力，據(jù)以鑒別項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性。(一)預(yù)測數(shù)據(jù)選定1.本次項(xiàng)目預(yù)測建設(shè)期為8月至12月，銷售期為12月至9月。2.經(jīng)營期總收入測算以其可售面積及平均售價為根據(jù)，在充分考慮項(xiàng)目工程進(jìn)度以及按揭跟進(jìn)時間，按成都市同類地區(qū)相似項(xiàng)目銷售規(guī)律，基于謹(jǐn)慎原則擬定銷售回款籌劃見第四章。3.經(jīng)營期成本及費(fèi)用預(yù)測(1)按銷售比例分計(jì)算期結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。(2)營業(yè)稅金及附加預(yù)測：營業(yè)稅按收入5%計(jì)算，都市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅7%計(jì)算，教誨費(fèi)附加按營業(yè)稅3%計(jì)算，交通費(fèi)附加按營業(yè)稅4%計(jì)算，所得稅按33%計(jì)提。(3)銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用按年銷售收入3%計(jì)算(已計(jì)入開發(fā)費(fèi)用)。(4)管理費(fèi)用：各年預(yù)測數(shù)據(jù)按年銷售收入3%計(jì)算(已計(jì)入開發(fā)費(fèi)用)。(5)財(cái)務(wù)費(fèi)用：依照建設(shè)期進(jìn)行計(jì)算，詳見第五章財(cái)務(wù)費(fèi)用闡明。4.財(cái)務(wù)指標(biāo)測算假設(shè)條件(1)國家對個人金融政策(按揭等)不發(fā)生大變化。(2)成都市房地產(chǎn)特別是項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)不發(fā)生不可抗力因素影響導(dǎo)致大波動。(3)項(xiàng)目銷售面積、工程整體動工及分年投資不發(fā)生變化，且項(xiàng)目在預(yù)測期所有銷售完畢。5.特殊解決因在成本測算中考慮了每戶天然氣集資、安裝費(fèi)，而這筆費(fèi)用開發(fā)公司不再從購房者中單獨(dú)收取。(二)靜態(tài)效益指標(biāo)經(jīng)測算，項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期利潤總額、稅后利潤、總成本利潤率、銷售利潤率分別為：表6-1靜態(tài)效益指標(biāo)表指標(biāo)名稱指標(biāo)數(shù)值單位備注利潤總額6131.60萬元凈利潤4108.17萬元總成本利潤率15.11%銷售凈利潤率8.29%二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)鈔票流量分析通過評估測算，該項(xiàng)目各項(xiàng)賺錢能力指標(biāo)測算成果如下(詳見評估主表2)：1.內(nèi)部投資收益率：按所有投資計(jì)為26.77%；2.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(還原利率10%)：按所有投資計(jì)為3341.04萬元；3.動態(tài)投資回收期(還原利率10%)：按所有投資計(jì)為2.；由以上可以看出，該項(xiàng)目內(nèi)部投資收益率不不大于設(shè)定折現(xiàn)率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值不不大于零，闡明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)財(cái)務(wù)評價可行。三、資金來源與運(yùn)用分析依照第五章投資來源及籌資評價，該項(xiàng)目建設(shè)資金由三某些構(gòu)成，本次新增5383.08萬元貸款便能滿足資金運(yùn)用，保證項(xiàng)目順利實(shí)行。詳見評估主表1。四、項(xiàng)目償債能力評估項(xiàng)目還款資金來源由銷售商品房而引起鈔票流入。從下表可以看出，項(xiàng)目償債有可靠保證，公司償債能力強(qiáng)。指標(biāo)如下表：項(xiàng)目借款償還期0.97年；項(xiàng)目借款綜合保證比3.41。五、項(xiàng)目敏感性分析(一)盈虧平衡分析因開發(fā)項(xiàng)目為全銷售項(xiàng)目，以營銷量盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行其盈虧平衡分析，按如下公式計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)：開發(fā)成本+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用盈虧平衡點(diǎn)=[1-(稅費(fèi)率+銷售費(fèi)率)]×平均單價通過計(jì)算當(dāng)銷售面積達(dá)到82630.58m2時或銷售面積達(dá)到建筑面積86.87%就可收回靜態(tài)投資。或者在項(xiàng)目所有實(shí)現(xiàn)銷售狀況下，綜合銷售均價為4523元/平方米該項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。通過預(yù)測項(xiàng)目銷售均價可達(dá)到5207元/平方米以上，因而項(xiàng)目有較大賺錢空間，具備較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。(二)單因素敏感性分析本次項(xiàng)目評估單因素敏感性分析，是在假定下表中各項(xiàng)目間互相獨(dú)立狀況下，每次只考察一種項(xiàng)目變化而其他項(xiàng)目保持不變時，對評估成果影響限度。從“項(xiàng)目敏感性分析表”可以看出，銷售單價、開發(fā)成本均為“××××”開發(fā)項(xiàng)目敏感因素，其中銷售單價為其重要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)影響因素，其每提高或減少10％，凈現(xiàn)值將分別增長87%或減少88％；另一方面為開發(fā)成本，每提高或減少10％，凈現(xiàn)值將分別減少80％或增長77％。銷售單價敏感性較大，因而公司應(yīng)特別注意銷售單價變化，嚴(yán)格控制開發(fā)成本。從以上計(jì)算成果可以看出項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。表6-3單因素敏感變化表（單位：萬元）項(xiàng)目敏感因素變化幅度敏感因素分析成果總收入項(xiàng)目總投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值變化率內(nèi)部收益率收益率變化率動態(tài)投資回收期借款償還期償債保證比基本方案49527.7840573.093341.0426.77%2.030.973.41項(xiàng)目總投資+10%49527.7844630.40659.3880%12.79%52.22%2.810.952.89項(xiàng)目總投資-10%49527.7836515.785913.2377%45.86%71.31%2.010.983.91售價+10%54480.55940573.096247.3387%43.80%63.62%2.080.933.99售價-10%44575.00340573.09398.5588%11.84%55.77%2.871.002.83第七章貸款風(fēng)險(xiǎn)分析一、貸款風(fēng)險(xiǎn)評價(一)定量分析經(jīng)評估測算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)級別為AA級，貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度為0.25，低于風(fēng)險(xiǎn)度0.6是界限值。以銷售面積比例計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)為86.87%。此外，在項(xiàng)目敏感性分析中，銷售單價每提高或減少10％，凈現(xiàn)值將分別增長87%或減少88％；另一方面為開發(fā)成本，每提高或減少10％，凈現(xiàn)值將分別減少80％或增長77％。開發(fā)項(xiàng)目成本影響不大于價格因素，銷售價格敏感性較大。(二)定性分析1、借款人方面借款人四川××房地產(chǎn)有限公司是××××集團(tuán)全資子公司，××××集團(tuán)是一種以房地產(chǎn)開發(fā)為主大型集團(tuán)公司，在全國具備較高知名度。依托于××××集團(tuán)，四川××房地產(chǎn)有限公司在人員配備，財(cái)務(wù)管理等方面具備較強(qiáng)實(shí)力。但是因“××××”項(xiàng)目是該公司在四川第一種項(xiàng)目，對四川房地產(chǎn)狀況還不是特別理解，因此，公司應(yīng)對成都地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)做更進(jìn)一步分析。2、投資方面“××××”項(xiàng)目總投資為40573.09萬元，本次測算其貸款額度為5383.08萬元，公司自籌資金共計(jì)為12478.55萬元，其剩余某些資金依托銷售回款。該項(xiàng)目所有銷售收入為49527.78萬元，至評估基準(zhǔn)日公司銷售已接近預(yù)測銷售收入49％（