中國個人住房貸款平均利率走勢分析及銀行首付比例情況分析

中國個人住房貸款平均利率走勢分析及銀行首付比例情況分析

長短期國債收益率的利差自2018年至今年持續(xù)擴(kuò)大，可見市場去杠桿-穩(wěn)杠桿成效顯著。我國經(jīng)濟(jì)目前處于U型底部回升階段，進(jìn)入2019以來宏觀調(diào)控繼續(xù)逆周期調(diào)節(jié)，而“去杠桿-穩(wěn)杠桿”目標(biāo)初步完成后，貨幣供應(yīng)從收緊轉(zhuǎn)為適度寬松。整體來說，目前經(jīng)濟(jì)基本面持穩(wěn)，市場資金面中性向松，以“穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度”為導(dǎo)向，從2018年的“寬貨幣緊信用”逐步轉(zhuǎn)入“寬貨幣寬信用”。當(dāng)然為防范經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張期的未知風(fēng)險(xiǎn)，銀行貸款融資仍持相對理性謹(jǐn)慎態(tài)度，傾向差別化發(fā)放。雖然房地產(chǎn)市場調(diào)控周期持續(xù)延長，但在當(dāng)下市場去庫存弱化，新一輪地產(chǎn)補(bǔ)庫存周期開始，土地供給回暖下，也將利好地產(chǎn)投資金融信貸流動性。

按揭利率自2014年以來持續(xù)下行后，2017年下半年開始上揚(yáng)，至2019年初以來隨著信貸松動呈回落趨勢，拐點(diǎn)或已出現(xiàn)。2019年3月個人住房貸款加權(quán)平均利率為5.68，較2018年末回落7bp；其中全國首套房平均按揭利率5.56%，連續(xù)4個月下行，而且較2018年10月的最高點(diǎn)下降15bp。此外，2019年1-4月共計(jì)有138家銀行下調(diào)了房貸利率。由按揭利率的穩(wěn)健下調(diào)可見，在今年年初確立的穩(wěn)健寬松的貨幣政策下，寬貨幣逐漸向?qū)捫庞脗鞯?，按揭貸款作為銀行偏好優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)自然也吸引了部分資金的流入。同時(shí)房貸利率的松動也與2019年3月“小陽春”以來的銷售回暖相輔相成，我們預(yù)計(jì)拐點(diǎn)或已出現(xiàn)，2019年下半年按揭利率繼續(xù)穩(wěn)步下行趨勢的可能性較大，或?qū)⑦M(jìn)一步改善疲軟的供需市場。2019年以來按揭利率持續(xù)改善/季%數(shù)據(jù)來源：公開資料整理國債收益率差值擴(kuò)大%數(shù)據(jù)來源：公開資料整理全國首套房貸利率已連續(xù)4個月下行%數(shù)據(jù)來源：公開資料整理各能級城市房貸利率變化%數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

分城市能級來看，一線城市房貸利率小幅回調(diào)，大部分熱點(diǎn)二線城市房貸利率處于持續(xù)下調(diào)區(qū)間。2019年3月共有29個城市的首套房貸利率下降。其中廈門降幅最大，同比下降了46個BP至基準(zhǔn)水平(4.90%)，超越上海成為全國首套房平均利率最低的城市;其次是福州和天津，下調(diào)幅度也超過了30個BP。4月以來，深圳、廣州、杭州、南京、寧波、鄭州6個城市連續(xù)下調(diào)房貸利率?？傮w而言，大部分人口凈流入增加、剛需購房壓力較大的熱點(diǎn)一二線城市，進(jìn)入今年以來都進(jìn)行了不同程度的首套房貸利率下調(diào)。此舉符合央行一再強(qiáng)調(diào)的商業(yè)銀行要落實(shí)差別化的住房信貸政策，對住房貸款執(zhí)行差別化的定價(jià)，積極支持居民特別是新市民購買住房的合理需求的導(dǎo)向，是正常理性的回歸。個人住房貸款余額及增速億元%數(shù)據(jù)來源：公開資料整理個人住房貸款余額占比金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款%數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

此外，從住房貸款余額增速來看，受信貸收緊影響2017年整體呈下滑趨勢，至2018年末開始企穩(wěn)，整體流動性仍在。2017年、2018年新增個人住房貸款余額均為39,000億元億元嗎，2018年貸款余額增速為17.8%，較2017年下滑3.6pct，較2016年末最高點(diǎn)則大幅下滑20.3pct。截至2019Q1，貸款余額累計(jì)269,700億元，增速持穩(wěn)在17.5%。而從占比上來看，個人住房貸款余額占比各項(xiàng)貸款余額則持續(xù)提升中，從2013年左右的12%增至2019Q1的19%。雖然自2016年以來大體上呈現(xiàn)下滑趨勢，但18年下半年以來按揭貸款增速降幅在逐步收窄，再加上今年政策上傾向“滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房”，后續(xù)首套按揭政策或有改善機(jī)會。如近期銀保監(jiān)會近期關(guān)于去杠桿的提法從“居民家庭的杠桿率需要降低”轉(zhuǎn)變成了“有效控制居民部門杠桿率過快上升趨勢”，充分說明按揭政策收緊的同時(shí)由于剛需仍在，房地產(chǎn)有正常發(fā)展的需要，關(guān)于購房端的資金流整體還是較為樂觀。

1.首套房信貸

2019年2月份，融360監(jiān)測的35個重點(diǎn)城市533家銀行首套房貸款利率為5.63%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率（4.90%）的1.149倍，環(huán)比上月下降3bp，降幅擴(kuò)大1個bp，首套房貸利率自18年12月以來連續(xù)三月下降。分線來看，一線城市首套房利率繼續(xù)下跌4bp，降幅較上月擴(kuò)大3bp，北京利率環(huán)比持平，上海、廣州和深圳利率環(huán)比下滑。二線城市首套房平均利率較上月下跌1bp。從具體的利率分布來看，2月在全國533家銀行中503家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率及以上（占比94.37%），較19年1月增加3家，其中執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%、15%、20%的銀行分別占比28%、29%、22%，為市場主流，而執(zhí)行20%以上的占比9%。此外，提供優(yōu)惠利率的銀行仍為上海的10家（占比1.88%），與上月持平。

從按揭貸利率變動的情況來看，在融360監(jiān)測的533家銀行中，本月共有2家銀行上調(diào)首套房按揭貸利率，占比0.38%，較上月下降2.63個百分點(diǎn)，483家銀行利率水平與上月持平，占比90.62%。35重點(diǎn)城市首套房貸款平均利率和平均折扣數(shù)據(jù)來源：公開資料整理35重點(diǎn)城市月度房貸利率上漲幅度數(shù)據(jù)來源：公開資料整理533家銀行首套房利率分布數(shù)據(jù)來源：公開資料整理533家銀行首套房利率變化情況數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

具體來看各城市的利率水平，本月所有樣本城市的首套房利率均高于5%，其中樣本城市中首套房貸利率最低為上海5.06%（相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.033倍），最高為武漢6.16%（相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.257倍）。四大一線城市中，北京利率環(huán)比持平，上海、廣州、深圳利率環(huán)比分別下降3bp、3bp、11bp。而在融360監(jiān)測的重點(diǎn)二線城市中，南京、杭州、合肥、鄭州、南寧、寧波均出現(xiàn)不同程度的下滑。1、2月一線城市首套房利率情況數(shù)據(jù)來源：公開資料整理1、2月二線城市首套房利率情況數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

整體來看，2月份35重點(diǎn)城市首套按揭貸利率連續(xù)三月下降，二套按揭貸利率繼續(xù)回落，按揭貸方面流動性繼續(xù)邊際改善。央行有關(guān)部門負(fù)責(zé)人在評論2月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)時(shí)表示，下一階段人民銀行將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，把握好調(diào)控的度，保持流動性合理充裕，促進(jìn)貨幣信貸和社會融資規(guī)模合理增長。目前無論是按揭貸利率還是房企融資成本都將邊際向下，當(dāng)前資金環(huán)境維持改善。重點(diǎn)城市2月份首套房貸利率數(shù)據(jù)來源：公開資料整理2月份全國十大首套房貸利率最低城市數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

在首付方面，首套房首付3成仍為主流。在融360監(jiān)測的全國533家銀行中，有22家執(zhí)行2成首付比例，占比4.13%；執(zhí)行3成首付比例的有430家，占比80.68%；58家銀行執(zhí)行3.5成首付比例，占比10.88%；3家銀行執(zhí)行4成首付比例，占比0.56%，3成首付比例占比較上月增加3.19個百分點(diǎn)，而4成首付比例占比較上月減少2.81個百分點(diǎn)。533家銀行首套房首付比例占比分布情況數(shù)據(jù)來源：公開資料整理全國533家銀行停貸比例數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2.二套房信貸

2019年2月份，融360監(jiān)測的35個重點(diǎn)城市二套房平均貸款利率為5.99%，折合為1.222倍基準(zhǔn)利率，在上月回落2bp以后繼續(xù)下降3bp，是16年以來單月降幅最大的一個月，與去年同期的5.79%相比，上升20bp。從具體的二套房貸利率分布來看，融360監(jiān)測的533家銀行中，執(zhí)行基準(zhǔn)上浮20%為市場主流，其中執(zhí)行20%利率的銀行有234家（占比44%），較上月增加20家，而執(zhí)行上浮20%以上的銀行有196家（占比37%），較上月減少24家。此外，執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%的銀行有33家，環(huán)比上月增加1家；執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮15%的銀行有44家，環(huán)比上月增加5家。35重點(diǎn)城市二套房貸款平均利率走勢數(shù)據(jù)來源：公開資料整理2月35重點(diǎn)城市二套房貸利率分布數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

首付比例方面，在融360監(jiān)測的533家銀行中，2月份，明確執(zhí)行二套房首付4成及以下的有176家銀行（占比33.02%），較上月下降1.31個百分點(diǎn)。首付5成、6成、7成及8成的銀行數(shù)量分別為98家、96家、61家和31家。

從具體城市來看，較多城市提高了首付比例。在融360監(jiān)測的35個重點(diǎn)城市中，2個城市主流首付比例為3成，占比5.71%（上月為7個城市，占比20%），17個城市主流首付比例為4成，占比48.5