促進(jìn)廣州市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展對策研究

促進(jìn)廣州市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展對策研究

一商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)差異分析商業(yè)地產(chǎn)是用于商業(yè)經(jīng)營活動并通過長期經(jīng)營產(chǎn)生收益的物業(yè)，它是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體和生產(chǎn)要素。商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)存在明顯差異，主要體現(xiàn)在以下幾方面。（一）收益來源和價值體現(xiàn)不同住宅地產(chǎn)是以居住消費為主要目的的耐用消費品，產(chǎn)品建成前后通過預(yù)售和銷售方式實現(xiàn)投資的回收和收益回報。商業(yè)地產(chǎn)是以經(jīng)營為目的的生產(chǎn)要素，商業(yè)地產(chǎn)的收益主要來源于后期的經(jīng)營收益，其價值主要體現(xiàn)在后期的商業(yè)經(jīng)營活動中。（二）開發(fā)經(jīng)營期、資金壓力和承擔(dān)的風(fēng)險不同住宅地產(chǎn)開發(fā)完成后直接銷售給消費者，資金迅速得以回籠，由此帶來的資金壓力和承擔(dān)的風(fēng)險相對較小。商業(yè)地產(chǎn)以獲取未來經(jīng)營收益為目的，產(chǎn)品開發(fā)完成后需要進(jìn)行長期的經(jīng)營管理，投資回報期長，一般需要15年以上。（三）項目選址的重要性和要求不同住宅地產(chǎn)選址主要考慮周邊自然環(huán)境、交通便利狀況、公共配套設(shè)施完善程度、生活便利程度、教育水平等因素。商業(yè)地產(chǎn)項目選址注重客流數(shù)量及規(guī)律、商業(yè)氛圍、交通便利度、地形特點、居民收入水平、業(yè)態(tài)集中程度等。（四）項目開發(fā)經(jīng)營程序要求不同住宅地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營程序一般是：買地—設(shè)計（按開發(fā)商的主觀要求）—建設(shè)（按開發(fā)商的要求）—分割出售（分散的個體消費者或投資者購買）—回籠資金獲取開發(fā)利潤—開發(fā)新項目（用回籠的資金）。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營程序應(yīng)該是：招商（與運營商簽好合同后）—設(shè)計（按運營商的要求）—建設(shè)（按運營商的要求）—出租或整體出售（運營商或中小經(jīng)營商承租經(jīng)營）—物業(yè)管理（開發(fā)商或第三方）—長線經(jīng)營—開發(fā)新項目。（五）建筑功能設(shè)計要求不同住宅的功能和用途主要是滿足居住需要，其建筑空間布局主要符合居住生活的各項功能需求，而這種功能需求基本一致。商業(yè)地產(chǎn)的功能和用途主要滿足未來商業(yè)經(jīng)營的需要，不同經(jīng)營業(yè)態(tài)、不同業(yè)態(tài)組合分布對建筑空間分布及其功能要求不一樣。（六）對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用方式不同住宅地產(chǎn)對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用主要體現(xiàn)在地價收益和開發(fā)交易環(huán)節(jié)的各種稅收。商業(yè)地產(chǎn)對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用不僅體現(xiàn)在前期的地價收益和開發(fā)交易環(huán)節(jié)的各種稅收，更重要的是后期的經(jīng)營給城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的更大作用：一是可以帶來的大量、穩(wěn)定、可持續(xù)的稅收收入，二是推動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和增加第三產(chǎn)業(yè)人員的就業(yè)機(jī)會，三是提升城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)水平和城市競爭能力，四是提升城市居民的生活品質(zhì)。二廣州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在的主要問題分析（一）商業(yè)土地儲備和供給不夠充足城市商業(yè)規(guī)劃的實施需要相應(yīng)的土地儲備和供給，廣州市2004年就制定和頒布了《廣州市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（2003～2012年）》，但時至今日仍有相當(dāng)網(wǎng)點的規(guī)劃還停留在圖紙上，其中重要原因之一就是規(guī)劃的商業(yè)發(fā)展區(qū)域，特別是老城區(qū)的土地儲備不足，同時也造成了商業(yè)用地的供給在數(shù)量及分布區(qū)域上存在一些不均衡。（二）商業(yè)用地出讓方式有待進(jìn)一步完善近年來，廣州的商業(yè)地產(chǎn)采用“賣地、賣項目”的出讓方式，即基本采用拍賣方式出讓土地，出價高者獲取土地，而對開發(fā)投資主體——開發(fā)商在市場準(zhǔn)入上缺少相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，從而造成商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)完成后按照住宅項目模式分割銷售、零散經(jīng)營，影響了商業(yè)地產(chǎn)后期整體經(jīng)營的效益和可持續(xù)發(fā)展。此外，商業(yè)用地出讓的公告發(fā)布期與住宅出讓基本一樣，這對商業(yè)項目的前期策劃而言，時間明顯太短，因為商業(yè)項目的開發(fā)程序與住宅存在較大差異，前期包括招商、市場研究、確定商業(yè)功能定位、業(yè)態(tài)布局等，需要更多的時間進(jìn)行分析研究。（三）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)缺乏運營商的參與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)以房地產(chǎn)開發(fā)商為主導(dǎo)，缺少商業(yè)運營商的參與，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)注重短期效益、忽視長期經(jīng)營效益。20世紀(jì)90年代末以來，廣州商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)基本由房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)，商業(yè)運營商很少參與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。這種開發(fā)模式在一定程度上推動了廣州商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，但因缺少商業(yè)運營商參與也帶來較多的弊端。首先，商業(yè)經(jīng)營有其自身的特性和規(guī)律，而開發(fā)商對商業(yè)特性的把握往往存在偏差，對商業(yè)規(guī)律缺乏了解，只注重短期利益的實現(xiàn)，不重視商業(yè)物業(yè)后續(xù)的管理和經(jīng)營，缺乏商業(yè)項目長期的運營戰(zhàn)略，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)后期經(jīng)營的困難。其次，商業(yè)地產(chǎn)的功能和用途需要滿足未來商業(yè)經(jīng)營的需要，不同經(jīng)營業(yè)態(tài)、不同業(yè)態(tài)組合分布對建筑空間分布及其功能要求不一樣，但開發(fā)商對此缺乏了解并缺乏相應(yīng)的專業(yè)人才，往往建好的商業(yè)地產(chǎn)不能滿足功能定位、業(yè)態(tài)布局的要求，導(dǎo)致后期經(jīng)營困難。（四）商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)分割銷售模式影響商業(yè)經(jīng)營效益商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分割銷售模式使得開發(fā)商在項目開發(fā)過程中的資金壓力大大緩解，降低了開發(fā)項目的資金門檻，有利于項目的開發(fā)運作和短期效益的實現(xiàn)。然而這種經(jīng)營模式卻給后期的商業(yè)經(jīng)營和發(fā)展帶來諸多弊端，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項目難以實現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營，制約整體規(guī)模效益的發(fā)揮。這是因為商業(yè)地產(chǎn)一旦被分割出售，就意味著一個完整的商業(yè)設(shè)施在所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)上被徹底分割，失去了它的整體性，造成商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營及布局無序、無主體特色、雜亂無章、服務(wù)功能殘缺，直接影響商業(yè)地產(chǎn)項目品牌的創(chuàng)立，從而制約整體規(guī)模效益的發(fā)揮；此外，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分割銷售模式會使部分購買者成為純粹的炒樓者，購買商鋪的目的不是經(jīng)營而是炒賣，不僅損害了投資者的利益，帶來較大的投資風(fēng)險，影響城市商業(yè)的健康發(fā)展。（五）商務(wù)寫字樓規(guī)劃布局缺乏集中效應(yīng)，不符合現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚集群的要求廣州商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的不清晰、不突出，導(dǎo)致熱點分散，制約了有廣州特色的CBD區(qū)域品牌的形成，各個CBD之間相互競爭，分散或削弱了交通網(wǎng)絡(luò)、配套設(shè)施等資源的有效配置。（六）城市規(guī)劃的調(diào)整和區(qū)域功能的轉(zhuǎn)移導(dǎo)致某些傳統(tǒng)商圈逐漸萎縮近年來，隨著城市規(guī)劃的調(diào)整和部分區(qū)域功能的轉(zhuǎn)移，某些商業(yè)氛圍很好的傳統(tǒng)商圈逐漸萎縮，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營面臨很大困難。城市商圈的形成需要經(jīng)歷一定的時間，甚至很長的時間，城市商業(yè)發(fā)展在不斷創(chuàng)造、形成新的商圈的同時，不應(yīng)忽視傳統(tǒng)商圈的發(fā)展而任其萎縮，政府應(yīng)根據(jù)城市的發(fā)展改造來提升傳統(tǒng)商圈，通過規(guī)劃引導(dǎo)、政策扶持來促進(jìn)新舊商圈共同發(fā)展。（七）城市配套的不完善導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)價值不能體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營成果的好壞取決于人流，而人流的集聚需要完善的配套，特別是交通配套是否完善、人流疏導(dǎo)是否順暢、停車場地是否充足等對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營起著非常重要的作用。但目前廣州在大型商圈的公共設(shè)施配套、交通配套上對如何配合、協(xié)調(diào)、滿足商業(yè)經(jīng)營的需要方面還比較欠缺，導(dǎo)致某些商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營困難。三廣州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展對策研究商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，有其自身的商業(yè)運行規(guī)律，政府在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展上應(yīng)本著“規(guī)劃引導(dǎo)、放水養(yǎng)魚、培育扶持、完善配套、強(qiáng)化管理”的指導(dǎo)思想去促進(jìn)其發(fā)展。針對目前廣州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問題，提出以下對策建議。（一）商業(yè)用地的土地儲備應(yīng)與城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃相銜接，利用城區(qū)存量土地進(jìn)行商業(yè)用地的儲備和供給商業(yè)用地儲備不應(yīng)以新發(fā)展區(qū)域為主要儲備區(qū)域，而應(yīng)增加城區(qū)適宜商業(yè)發(fā)展的土地儲備。城區(qū)土地儲備可采取以下途徑解決：一是利用廣州“退二進(jìn)三”、“三舊”改造機(jī)會，摸清舊城區(qū)需要改造的范圍、土地類型和面積。二是根據(jù)廣州商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，對屬于“退二進(jìn)三”、“三舊”改造區(qū)域按照商圈規(guī)劃實施統(tǒng)一的改造，依法收購或收回土地使用權(quán)用于商業(yè)地產(chǎn)土地儲備。三是在符合廣州城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的前提下，允許在“退二進(jìn)三”、“三舊”改造區(qū)域以劃撥方式取得土地的企業(yè)和單位將工業(yè)廠房、倉庫通過補(bǔ)交地價方式改為商業(yè)用途，以增加城區(qū)商業(yè)用地的供給。（二）根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)市場運行規(guī)律，調(diào)整土地出讓方式，有條件地推行土地年租制一是商業(yè)地產(chǎn)土地應(yīng)以“招標(biāo)為主、拍賣為輔”方式進(jìn)行出讓，增加招標(biāo)公告推介時間，便于投標(biāo)方有足夠時間進(jìn)行市場分析研究、功能定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃與布局等。二是在土地招標(biāo)文件中設(shè)置相應(yīng)的市場準(zhǔn)入條件。三是對滿足以下條件的商業(yè)地產(chǎn)項目試行土地租賃制，以收取年租金方式出讓商業(yè)用地，按照正常程序辦理用地手續(xù)、產(chǎn)權(quán)登記，頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書，在產(chǎn)權(quán)證書上進(jìn)行注記，注明土地按照年租金方式收取。（三）對符合城市商業(yè)規(guī)劃、現(xiàn)已形成大型商業(yè)專業(yè)市場氛圍、被列入廣州升級改造的專業(yè)市場，加快完善用地手續(xù)、辦理產(chǎn)權(quán)對符合城市商業(yè)規(guī)劃、現(xiàn)已形成大型商業(yè)專業(yè)市場氛圍、被列入廣州升級改造的專業(yè)市場的歷史用地，經(jīng)過市政府、經(jīng)貿(mào)委的審批，對核定為集體建設(shè)用地且權(quán)屬清晰的用地，通過集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)方式，允許按照商業(yè)用途現(xiàn)狀進(jìn)行土地用途變更，完善用地手續(xù)，辦理產(chǎn)權(quán)，以促進(jìn)廣州專業(yè)市場的升級改造，推動專業(yè)市場健康發(fā)展。（四）開辟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)審批的綠色通道，提高政府行政效率，減少商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)審批環(huán)節(jié)進(jìn)行摸查，對可以合并的審查環(huán)節(jié)進(jìn)行適當(dāng)合并，減少每個環(huán)節(jié)的審批時間，對商業(yè)地產(chǎn)實施優(yōu)先審批，開辟綠色通道，減少商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期，推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)按時按質(zhì)建成。（五）減免商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營稅費，降低開發(fā)成本，激發(fā)投資者開發(fā)經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的信心和熱情政府應(yīng)從商業(yè)地產(chǎn)特性及其運行規(guī)律出發(fā)，減少前期開發(fā)成本，減免市政配套設(shè)施費，減少商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)的稅費。（六）加強(qiáng)政府在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營上的規(guī)劃引導(dǎo)，協(xié)調(diào)統(tǒng)籌區(qū)域局部利益，按照產(chǎn)業(yè)集聚集群的原則進(jìn)行功能定位政府在CBD區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展上，應(yīng)避免相同或類似的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)多區(qū)域布局或零散發(fā)展。同時，加快城市專業(yè)市場的規(guī)劃引導(dǎo)，盡快將城區(qū)的高危專業(yè)市場進(jìn)行轉(zhuǎn)移，大型專業(yè)批發(fā)市場應(yīng)布局在城郊，城區(qū)盡量發(fā)展零售業(yè)。（七）引導(dǎo)和盤活某些已開始逐漸萎縮的傳統(tǒng)商圈對由于城市規(guī)劃的調(diào)整和區(qū)域功能的轉(zhuǎn)移而導(dǎo)致逐漸萎縮的某些傳統(tǒng)商圈（如流花商圈、海珠廣場商圈、舊白云機(jī)場路商圈等），政府應(yīng)對這些區(qū)域進(jìn)行新的規(guī)劃引導(dǎo)，重新定位商圈功能，在經(jīng)營上給予稅收減免，避免商圈的萎縮、衰退。（八）