旅游綜合體開發(fā)-一種旅游房地產(chǎn)全新開發(fā)模式研究

旅游綜合體開發(fā)———一種旅游房地產(chǎn)全新開發(fā)模式研究摘要：隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，旅游結(jié)構(gòu)從原有的單一旅游經(jīng)濟(jì)模式向多元化的、匯合式的、綜合性的旅游模式開展，產(chǎn)生了以旅游資源與土地為根底，以旅游休閑功能為主導(dǎo)，結(jié)合大型旅游休閑工程、高品質(zhì)效勞的配套設(shè)施、互動開展的休閑旅游地產(chǎn)等多功能的、匯合式的土地利用模式及產(chǎn)業(yè)匯集模式。在察看和歸納大量這類開發(fā)實(shí)例的根底上定義了旅游綜合體開發(fā)這一房地產(chǎn)全新開發(fā)模式的概念，分析了該模式的表現(xiàn)特征，總結(jié)性地提出開發(fā)的理論模式及應(yīng)用模式，并在此根底上歸納出開發(fā)的戰(zhàn)略措施。

關(guān)鍵詞：旅游綜合體開發(fā)；旅游房地產(chǎn)；開發(fā)模式。

Abstract:Astheindustrialstructureupgrading,thetravelstructurefromasingleeconomicmodetothediversitygathered,comprehensiveoftrav-elmode,producedbytourismresourcesandlandbased,dominatingbytourismleisurefunction,combinedwithlargetravelleisureprojects,highquali-tyservicefacilities,theinteractivedevelopmentofleisuretourismofrealestateandsoon,aswerlasassembleofland-usepatternsandindustrialclustermodel.Basedontheobservationandconcludesthebasisofmassivedevelopmentexamples,definedtourismcomplexdevelopmentwhichrealestatednewcomplexesdevelopmentmodeofconcept,analyzedthefeaturesofthemodel,Putforwarddevelopmentphasemodeandapplicationmode,andonthisbasisconcludeddevelopmentstrategicmeasures.

Keywords:tourismcomplexdevelopment;tourismrealestate;developmentmode。

縱觀當(dāng)今世界旅游業(yè)的開展趨勢，正在由“觀光時代〞轉(zhuǎn)向“休閑娛樂時代〞和“旅游產(chǎn)業(yè)時代〞。與觀光旅游相適應(yīng)的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)“住宅+景區(qū)〞的簡單形式已不能滿足現(xiàn)代休閑、度假市場的需求。傳統(tǒng)的旅游消費(fèi)、旅游景區(qū)、旅游地產(chǎn)面臨著轉(zhuǎn)型升級。即旅游消費(fèi)模式從單一觀光旅游到綜合休閑度假旅游開展，景區(qū)開展模式從單一開發(fā)到綜合開發(fā)開展，地產(chǎn)開發(fā)模式從傳統(tǒng)住宅到綜合休閑地產(chǎn)開展。順應(yīng)這一趨勢，“旅游綜合體〞這一匯合式開發(fā)模式及產(chǎn)業(yè)匯集模式應(yīng)運(yùn)而生，它必然是推動旅游產(chǎn)業(yè)、旅游消費(fèi)、地產(chǎn)業(yè)再次升級的主力引擎。近年來我國出現(xiàn)了許多以主題公園為主體的，融旅游、地產(chǎn)、娛樂、商業(yè)文化為一體的大型旅游綜合體工程，本文基于這些工程開發(fā)實(shí)例的考察和分析，提煉出一種休閑旅游房地產(chǎn)全新開發(fā)升級模式———旅游綜合體開發(fā)模式〔TourismComplexDevelopment,T-C-D〕，即“旅游+房地產(chǎn)〞的綜合體開發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)與綜合旅游休閑開展的完美融合，為旅游休閑地產(chǎn)的創(chuàng)新開發(fā)帶來巨大空間。

1T-C-D模式的概念及特征。

1.1概念闡述。

“旅游綜合體〞是我國學(xué)者首創(chuàng)的詞匯，國外幾乎沒有直接的相關(guān)研究文獻(xiàn)，目前國內(nèi)多是間接從實(shí)戰(zhàn)的角度對旅游綜合體工程進(jìn)行分析，沒有形成系統(tǒng)的理論體系，其概念也不足明確的定義，主要研究見表1。

結(jié)合前人的研究及國內(nèi)外大型旅游綜合體工程自身的特點(diǎn)，對本文T-C-D模式作如下界定：T-C-D或旅游綜合體開發(fā)是指在相當(dāng)大的地域范圍內(nèi)，基于一定的旅游資源與土地根底，以旅游休閑功能為主導(dǎo)，以大型旅游休閑工程和休閑地產(chǎn)為核心，以房產(chǎn)收益為撐持、以高品質(zhì)功能齊全的效勞內(nèi)容為基本進(jìn)行土地綜合開發(fā)而形成的綜合效勞品質(zhì)較高的泛旅游產(chǎn)業(yè)休閑匯集區(qū)，是休閑度假時代旅游產(chǎn)業(yè)開展的終極目標(biāo)。

1.2T-C-D模式的表現(xiàn)特征。

T-C-D模式適應(yīng)了世界休閑產(chǎn)業(yè)開展的潮流，作為一種休閑地產(chǎn)開發(fā)全新的生產(chǎn)力形態(tài)，是切合我國實(shí)際的必然選擇。通過察看T-C-D綜合體工程的表現(xiàn)特征，有下列表現(xiàn)趨勢：①綜合性突出，休閑產(chǎn)品多樣。綜合性是T-C-D模式的第一表現(xiàn)特征，主要包括：一是土地開發(fā)的綜合性。T-C-D模式以泛旅游資源和土地資源為根底，實(shí)質(zhì)是旅游休閑導(dǎo)向型的土地綜合開發(fā)、打造的結(jié)果[7]。二是產(chǎn)業(yè)開展的綜合性。T-C-D模式從單一的資源打造形成泛旅游產(chǎn)業(yè)，融合綜合旅游工程、地產(chǎn)、會展、商業(yè)、創(chuàng)意文化、現(xiàn)代效勞等產(chǎn)業(yè)，通過綜合開發(fā)，進(jìn)行多功能、多業(yè)態(tài)的集聚；三是功能的綜合性，產(chǎn)業(yè)開展的綜合性決定其功能配置的綜合性，可一站式滿足游客觀光、休閑、度假、娛樂、體驗等的需求。四是工程開發(fā)的綜合性。

旅游綜合體本身是一個大工程，它包括三類主體工程，即核心吸引類工程、利潤類型工程、配套延伸類工程，主要子工程有景區(qū)、飯店、社區(qū)、游樂場、高爾夫球場、休閑娛樂街區(qū)、購物中心及配套設(shè)施等。這些工程之間聯(lián)系緊密，各類工程種類及配置比例對整個旅游綜合體的運(yùn)營有極大的影響。五是效益的綜合性。T-C-D模式的本質(zhì)特征決定了它不但追求經(jīng)濟(jì)效益，而且追求環(huán)境效益和社會效益，追求全方位的綜合性效益。此外，T-C-D在同一個區(qū)域中將觀光、休閑、度假、娛樂、購物、地產(chǎn)等多種產(chǎn)品混合成為真正意義上的“泛旅游休閑產(chǎn)品〞。

②以旅游休閑功能為主導(dǎo)，休閑地產(chǎn)產(chǎn)品為核心。隨著中國旅游開展正由觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)變，T-C-D模式的主導(dǎo)功能必然是旅游休閑，同時融合觀光、游樂、運(yùn)動、會議等多種旅游功能，構(gòu)成所謂的“綜合旅游休閑〞。當(dāng)然，在實(shí)際開發(fā)中主要是以一項或幾項功能為主，再配合其他輔助功能共同開展。同時，在泛旅游產(chǎn)業(yè)構(gòu)架下，綜合旅游休閑產(chǎn)品主要以休閑地產(chǎn)產(chǎn)品為核心，這里的休閑地產(chǎn)產(chǎn)品既包括休閑度假地產(chǎn)〔如酒店、餐飲〕、休閑商業(yè)地產(chǎn)〔如商業(yè)零售、商務(wù)辦公〕、休閑住宅地產(chǎn)〔如公寓、別墅〕三大核心類別，也包括其他特色地產(chǎn)、創(chuàng)意地產(chǎn)和私人地產(chǎn)等，這是T-C-D產(chǎn)品開發(fā)的核心。③多元混合性突出，效勞品質(zhì)高。旅游者動機(jī)的多元性和旅游資源的復(fù)合性使旅游休閑產(chǎn)品開發(fā)組合多樣，功能具有多樣性和復(fù)合性，居住、餐飲、購物、娛樂、休閑、度假、運(yùn)動、體驗、會展各功能之間聯(lián)系密切，互為補(bǔ)充，同時相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚、混合開展，這些特點(diǎn)的基本原因在于市場多元混合的需求，它們推動旅游開發(fā)從單一產(chǎn)品時代走向綜合體時代。作為旅游開發(fā)的升級模式，旅游綜合體擁有超越一般景區(qū)的較高品質(zhì)的效勞，推動區(qū)域旅游從景區(qū)時代走向旅游目的地時代，具有良好的智力運(yùn)營模式，充沛體現(xiàn)混合性、全局性、長期性、品質(zhì)性。④政府參與主導(dǎo)，資金依賴性強(qiáng)。大量案例證明，T-C-D模式的開發(fā)本錢和經(jīng)營本錢都很高，需要大量資金支持—運(yùn)作，具有高投入、高風(fēng)險、高收益的特征。同時，T-C-D模式的開發(fā)體量巨大、范圍廣泛，需要從區(qū)域開展的角度對其進(jìn)行研究、分析，投資商無法在短時間內(nèi)從宏觀上把握方向。因此，T-C-D的開發(fā)除了需要資金的支持外，離不開政府參與主導(dǎo)。從目前T-C-D開發(fā)的實(shí)例來看，地方政府的政策傾注、資金投入都給予了大力支持。

2T-C-D休閑地產(chǎn)創(chuàng)新開發(fā)模式。

2.1理論模式。

成功的土地開發(fā)利用將大幅度地提升土地價值與品牌價值，發(fā)明可持續(xù)的現(xiàn)金流。旅游資源一般不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，只有配備綜合功能的旅游根底設(shè)施和效勞設(shè)施，打造有機(jī)旅游綜合體，才能引來人流，留住人流，從而擴(kuò)大其消費(fèi)，將生地變成熟地和旺地，促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)開展[8]。

從地產(chǎn)開發(fā)的角度來說，旅游綜合體為大地產(chǎn)開發(fā)特別是旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)提供了一種創(chuàng)新模式[9]〔圖1〕。

輔助引導(dǎo)模式：任何可對旅游者產(chǎn)生吸引力的有形或無形要素均是T-C-D模式開發(fā)可依托的核心資源，T-C-D面向現(xiàn)代休閑市場需求，重新、創(chuàng)新、補(bǔ)充開發(fā)整合這些核心旅游資源，發(fā)明一個或者多個獨(dú)特的核心吸引物，這些核心吸引物可以是一個地區(qū)獨(dú)特的文化，可以是打造的特色景區(qū)，也可以是一些核心旅游休閑工程，如主題公園、主題博物館、溫泉中心、高爾夫中心、特色酒店等，它們是打造核心吸引力中心的基石。通過它們的打造，在原始土地上進(jìn)行大環(huán)境建設(shè)，使其景觀化、生態(tài)化、環(huán)境化，將原始土地變成環(huán)境土地，產(chǎn)生環(huán)境效益，這是T-C-D模式開發(fā)的前期工作，也是旅游地產(chǎn)開發(fā)的輔助依托。

主體撐持模式：一定規(guī)模的核心吸引物形成核心吸引力中心，它是吸引人流、提升土地人氣的關(guān)鍵，主要目的就是為整個開發(fā)地帶來客源，形成最初的消費(fèi)者。但要留住人，構(gòu)建一個休閑目的地就需要發(fā)明更多的綜合休閑產(chǎn)品來滿足客流的休閑消費(fèi)需求，主要包括主題酒店群、特色商街、主題游樂工程、綜合運(yùn)動工程等。它們實(shí)際上是各種休閑業(yè)態(tài)的匯集，形成了休閑匯集中心。這是T-C-D開發(fā)模式的關(guān)鍵和主體功能局部，也是旅游地產(chǎn)開發(fā)的主要依托。核心吸引力中心和休閑匯集中心的成功開發(fā)將極大地提升土地人氣和價值，把環(huán)境土地打造成人氣土地，產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益。

輔助延伸模式：主體功能局部的開發(fā)提升了土地的人氣及品牌價值，也能發(fā)明可持續(xù)的現(xiàn)金流，但要真正擴(kuò)大其消費(fèi)，提升土地的價值，獲得土地開發(fā)上的巨大回報，就必須發(fā)明延伸開展中心，包括泛旅游產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代效勞業(yè)及地產(chǎn)業(yè)的開展，其中地產(chǎn)業(yè)的開展是整個延伸開展中心的核心，也是土地開發(fā)利潤的主要來源，提升了土地的價值，將人氣土地變成增值土地，產(chǎn)生環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會的綜合效益。

2.2應(yīng)用模式。

綜觀我國成功的T-C-D開發(fā)實(shí)例，依據(jù)核心資源、功能、主題和開發(fā)目的的不同來劃分，一般形成“X+旅游綜合體〞的開發(fā)模式〔X指核心資源、產(chǎn)品、功能或開發(fā)目的〕。在實(shí)際情況中這些分類相互交叉融合[10],主要形成四大類別，即“生態(tài)休閑旅游綜合體〞開發(fā)、“休閑商業(yè)旅游綜合體〞開發(fā)、“文化創(chuàng)意旅游綜合體〞開發(fā)、“娛樂度假旅游綜合體〞開發(fā)〔表2〕。

“生態(tài)休閑旅游綜合體〞開發(fā)模式：該模式是基于開發(fā)地的自然生態(tài)資源進(jìn)行環(huán)境重造、生態(tài)恢復(fù)的低強(qiáng)度開發(fā)模式。它拓展了傳統(tǒng)旅游區(qū)內(nèi)單一的觀光功能，開發(fā)同時配備相關(guān)的休閑工程、休閑社區(qū)互動開展，為游客提供生態(tài)觀光、生態(tài)休閑、生態(tài)居住的時機(jī)。該模式往往先改善區(qū)域根底設(shè)施條件和生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用吸引人流物流，促使附近地產(chǎn)升值。從旅游起步，旅游改善環(huán)境，環(huán)境帶動地產(chǎn)，地產(chǎn)促進(jìn)其全面開展，是旅游與地產(chǎn)相互結(jié)合的典型。

“休閑商業(yè)旅游綜合體〞開發(fā)模式：休閑商業(yè)旅游綜合體是都市綜合體與旅游休閑相結(jié)合的產(chǎn)物，是一種商業(yè)地產(chǎn)工程，主要是以綜合商業(yè)為主要功能，其他娛樂、休閑作為輔助功能。

它其開展必須要有一定的游客根底，客源層次多樣，輻射范圍廣泛，對人流量吸引力較大。該模式對商業(yè)性設(shè)施的全面性要求高，包括酒店、餐飲、交通、商業(yè)街，波及會展、娛樂等設(shè)施以及城市游憩商業(yè)區(qū)中的接待設(shè)施等。該模式一般依托城市副中心或舊城改造進(jìn)行開發(fā)，收益較高，土地增值快，市場趨向性強(qiáng)，臨近規(guī)劃區(qū)的目標(biāo)市場是首先被考慮的地區(qū)。其難點(diǎn)在于文化的活化、休閑業(yè)態(tài)的市場化、商業(yè)地產(chǎn)的盈利化。

“文化創(chuàng)意旅游綜合體〞開發(fā)模式：該模式以區(qū)域的歷史、文化、民俗、風(fēng)尚等為核心吸引物，進(jìn)行深度開發(fā)。圍繞一種或幾種文化主題以有形的物質(zhì)載體〔建筑形式、再生場景、旅游活動等〕創(chuàng)意性地敘述、展示出來[11],塑造一個具有特色文化個性的T-C-D品牌和地區(qū)。該模式能激活一個地區(qū)無形的文化魅力，對文化的修復(fù)、愛護(hù)和延續(xù)具有重要的作用，一般適用于具有特色文化資源的地區(qū)或兼具較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和號召力且藝術(shù)文化根底深厚的地區(qū)開發(fā)。該模式各種旅游工程和活動都是在特定文化主題背景下通過創(chuàng)意伎倆進(jìn)行演繹的，形成獨(dú)特的文化體驗，產(chǎn)品的專屬性較強(qiáng)，因此對后續(xù)旅游地產(chǎn)的開發(fā)構(gòu)成一定的制約，要求建筑實(shí)體要合乎整體文化的格調(diào)才有利于T-C-D地區(qū)綜合體形象的塑造。

“娛樂度假旅游綜合體〞開發(fā)模式：該模式基于市場規(guī)模大小投入巨資，專注于大型游樂工程的開發(fā)，以娛樂設(shè)施作為主要吸引物，加上與之配套的酒店、餐飲、休閑地產(chǎn)等多元化的活動內(nèi)容，吸引多種消費(fèi)人群。該模式的開發(fā)對傳統(tǒng)旅游資源依附性很低，不受特定資源、文化或者不同類型游樂工程的束縛，但對環(huán)境、配套設(shè)施和效勞有較高的要求，開發(fā)具有高投資、高風(fēng)險、高收益和成片占用土地的特點(diǎn)，需要龐大的客流量來維持正常營運(yùn)和收回本錢，要求在宏觀選址上必須是經(jīng)濟(jì)興旺的大城市或特大城市，微觀上那么選擇用地限制較小、地價廉價的城市邊緣地區(qū)[12]。該模式具有較好的延展性，可以帶動會議會展、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代效勞業(yè)等多種產(chǎn)業(yè)開展，有助于泛旅游產(chǎn)業(yè)的形成，實(shí)現(xiàn)真正意義上的土地開發(fā)的巨大回報。

3T-C-D模式開發(fā)的戰(zhàn)略措施。

3.1綜合打造為指向，定位突破為先導(dǎo)。

T-C-D開發(fā)模式本著“復(fù)合型資源、綜合性利用〞的理念，以休閑旅游為導(dǎo)向進(jìn)行土地綜合開發(fā)、產(chǎn)業(yè)綜合開展、功能綜合配置、目標(biāo)綜合打造，效益綜合實(shí)現(xiàn)，這是T-C-D開發(fā)的第一要領(lǐng)。一個成功的T-C-D開發(fā)，已經(jīng)超越了單個旅游工程的層面而走向旅游匯集區(qū)，整個旅游匯集區(qū)的打造應(yīng)匯集以某項功能為主導(dǎo)的多種旅游功能，一站式滿足游客全方位的旅游體驗需求，最終形成一種泛旅游產(chǎn)業(yè)綜合開展構(gòu)架，包括商業(yè)、娛樂、會展、創(chuàng)意等[13]。目前旅游綜合體迅速開展，多元化、特色化、主題化的定位將成為未來開展的趨勢，也是其贏得多元化市場競爭的關(guān)鍵，主要從區(qū)域功能、開發(fā)主題、文化挖掘、市場需求、游客行為特征的角度進(jìn)行特色化定位。

3.2功能構(gòu)架為核心，房產(chǎn)收益為撐持。

大量案例說明，T-C-D的開發(fā)是一個有序的推進(jìn)過程，其中核心吸引力中心、休閑匯集中心和延伸開展中心的營建是核心，它們是整個T-C-D的主體功能構(gòu)架。要充沛研究其主要作用、互動模式和內(nèi)在聯(lián)系，抓住功能構(gòu)架這一核心，同時對整個區(qū)域的旅游資源、產(chǎn)品、市場深入研究與創(chuàng)新，才獨(dú)具吸引力。T-C-D開發(fā)的各功能構(gòu)架的收益水平和回收速度是不同的。核心吸引力中心和休閑匯集中心投資高、更新快、風(fēng)險大而且回收慢，因此，開發(fā)商需要充沛考慮整個T-C-D地區(qū)的資金平衡，需要在延伸中心開展地產(chǎn)業(yè)，從中得到更多的、更快的收益，地產(chǎn)業(yè)無形中就成了T-C-D開發(fā)與收益的支柱，這里的地產(chǎn)業(yè)是一種“泛地產(chǎn)〞、復(fù)合型地產(chǎn)，不局限以房子為核心，房子可能是主體，也可能是從屬的配套設(shè)施，它要求營造的不僅是一個自然景觀的空間，而是一個更好的組合空間、效勞空間、綜合空間[14]。

3.3專業(yè)團(tuán)隊為根底，操作運(yùn)營為保障。

T-C-D開發(fā)模式錯綜復(fù)雜，開發(fā)無論是規(guī)劃、策動還是運(yùn)營機(jī)制都需要高水平、高專業(yè)的團(tuán)隊來支持。在開發(fā)建設(shè)中，要整體定位、整體規(guī)劃、整體設(shè)計，并在以后運(yùn)營中，要整體經(jīng)營、整體管理，將開發(fā)模式與運(yùn)營模式統(tǒng)一起來，無論是前期的定位、設(shè)計、空間考慮，以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的制定還是后期的運(yùn)營管理，都需要專業(yè)的團(tuán)隊和科學(xué)的統(tǒng)籌安頓。一個成功的T-C-D開發(fā)計劃要選擇特色化、創(chuàng)新化的高水準(zhǔn)的運(yùn)營模式，對T-C-D運(yùn)營的要求非常高，無論是獨(dú)立開發(fā)還是統(tǒng)籌開發(fā)，都要體現(xiàn)全局性、長期性、品質(zhì)性，同時要根據(jù)不同的功能局部引進(jìn)最為專業(yè)的合作搭檔，共同來管理運(yùn)營T-C-D地區(qū)的工程，才能夠為目標(biāo)市場提供周到的綜合效勞。

4結(jié)語。

隨著我國休閑旅游時代來臨，旅游消費(fèi)模式、景區(qū)開展模式、地產(chǎn)開發(fā)模式、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型模式已不能很好地適應(yīng)旅游產(chǎn)業(yè)升級的需要，由此產(chǎn)生了T-C-D模式，它是旅游開發(fā)的最終形態(tài)，是休閑度假時代旅游產(chǎn)業(yè)開展的終極目標(biāo)和復(fù)合形象的體現(xiàn)方式。本文基于T-C-D實(shí)際案例的察看和分析，嘗試性地對這一全新模式從概念、表現(xiàn)特征、理論模式、應(yīng)用模式到開發(fā)戰(zhàn)略措施進(jìn)行了初步的研究，己取得一定的成果，但T-C-D開發(fā)模式是一個擺在理論界的全新課題，目前這個研究領(lǐng)域根本上沒有形成系統(tǒng)的理論只有盲目的實(shí)踐，更短少相應(yīng)的管理措施，因此，研究的后續(xù)工作就是進(jìn)一步對T-C-D工程進(jìn)行考察，形成一套成熟的理論來撐持指導(dǎo)相關(guān)行業(yè)開展。

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