【CBRE】2022年歐洲自助倉儲行業(yè)報告（中）

2022年歐洲自助存儲行業(yè)報告報告Fedessa和Cbre研究2Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC.內(nèi)容/關(guān)鍵主題59公眾調(diào)查市場趨勢ESG考慮主要收獲3Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC.簡介眾調(diào)查，以及對我們的準(zhǔn)會員進(jìn)行的運營商調(diào)查的結(jié)在本報告中與大家分享。這項行業(yè)調(diào)查是由100名經(jīng)營者完成的，他們代表了歐洲24個國家的1000多家商店。A業(yè)報告中的數(shù)據(jù)被用來與英國行業(yè)進(jìn)行比較。象是YouGovPlc小組中同意參加調(diào)查的80多萬人的成員。答復(fù)的概況通常來自于人口普查數(shù)據(jù)，如果不能從人口普查中獲得，則來自于行業(yè)公認(rèn)的數(shù)據(jù)。4Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC.員—意大利自助倉儲協(xié)會(AssociazioneImprese—比利時自助存儲協(xié)會ASBL-BSSA(比利時)—自助倉儲協(xié)會(ChambreStockage)-CISS(法國)Kingdom)6Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC.。020年增長了3.5倍，EBITDA倍數(shù)繼續(xù)上升，反映了該行業(yè)的需求和興趣的重2022年預(yù)計將是另一個強(qiáng)勁的結(jié)果，全年的投資量已經(jīng)接近an愛爾蘭的U-Store-It，Safestore收購其15個強(qiáng)大的比荷盧組合的剩余80%股權(quán)，以及StorageKing在英國的持續(xù)擴(kuò)張。壓力推動創(chuàng)紀(jì)錄的建筑成本和運營成本上升方面表現(xiàn)得最為突基準(zhǔn)EBITDA倍數(shù)仍處于歷史高位，特別是對于一流的穩(wěn)定平臺來說本下降。有跡象表明，包括工業(yè)在內(nèi)的競爭性房地產(chǎn)類別正在經(jīng)歷這可能會在短期內(nèi)緩解壓力。類別的債務(wù)市場的成熟。7Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC.020304瑞典瑞典7家商店。德國英國銷售價格-銷售價格-銷售價格5m05060708英國英國遼寧省。銷售價格￡37.2m銷售價格銷售價格€139m銷售價格-8Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC.。iby(7月22日)舒爾加德收購倫敦mplySelfStorage)geTeam9Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC.需求驅(qū)動因素社會因素存儲為客戶提供短期到長期的存儲解決方案，以滿足這些需求。通常情況下，客戶最初有短期的存儲需求，但起來它將繼續(xù)存在。因此，企業(yè)一直在重新配置他們的辦公空間，這反過來可能會促進(jìn)對自我存儲的需求。庭辦公室，因此轉(zhuǎn)向自我存儲，通過存儲他們每天不需要的家居用品來創(chuàng)造空間。千禧一代正在成為自我存儲設(shè)施的目標(biāo)群體。他們的生活已經(jīng)被金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)衰退和技術(shù)的崛起所影體中的許多人都有大量的學(xué)生債務(wù)，并在更換租約時將轉(zhuǎn)向自我存儲作為短期的解決方案。該行業(yè)具有廣泛的用戶基礎(chǔ)，因為商業(yè)企業(yè)和家庭靠自我存儲單元來存儲貨物，以改看到短期靈活存儲安排的好處。在經(jīng)濟(jì)低迷時期，缺乏可用的融資意味著業(yè)主可能放棄搬家，而轉(zhuǎn)向房屋這在全球金融危機(jī)期間很常見。自助存儲成為房主在裝修期間清理空間的一個簡單選擇。ESG是整個房地產(chǎn)行業(yè)中占用者的首要考慮因素。投資者越來越希望投資于低碳足跡的資產(chǎn)。與其他房地產(chǎn)行人數(shù)有限，而且建筑的能耗較低。公眾調(diào)查10Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC.3%9%%3%25%35%37%49%40%37%9%3%7%3%9%%3%25%35%37%49%40%37%9%3%7%行業(yè)認(rèn)識SSA英國自助存儲年度行業(yè)報告顯示，英國人普遍認(rèn)為自平為市場的行業(yè)來說是一個問題。尤其是年輕群體，他們認(rèn)為自我存儲是不安全的。私人訪問對物品靈活的合同從1個月及以上單位范圍規(guī)模建筑物是非常安全我聽說過自我存儲，并知道所提供的服務(wù)非常好。我聽說過自我存儲，對所提供的服務(wù)有一定的我聽說過自助存儲，但對其服務(wù)一無所知。提供我從來沒有聽說過自我存儲不知道90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%445%英國瑞典英國瑞典牙無用的自我存儲建筑物就像一個大倉庫內(nèi)相信儲存物品的費用會很高11Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC.品牌意識值得注意的是，在我們調(diào)查的所有市場以及英國，有一個品牌的市場知名度明顯高于其他所有品牌。盡管有投資組合在接受調(diào)查的國家中，最知名的自助存儲品牌有所不同。Shurgard在瑞典(18%)和荷蘭(13%)表現(xiàn)突出；同時，在英國，BigYellow在認(rèn)可的品牌中排名第一(20%)，其次是Shurgard(1.6%)。然而，在所儲運營商。資料來源。YouGov首府城市的調(diào)查對象更有可能認(rèn)識到較大的運營商，但這并沒有轉(zhuǎn)化為全國性的品牌認(rèn)知。居住在大都市以外的受訪者在被要求說出自助存儲運營商的名字時，國會轉(zhuǎn)化為客戶的增加？然而，行業(yè)意識的增強(qiáng)將使大型運營商和小型獨立企業(yè)西班牙荷蘭大黃12Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC.使用自助存儲的意向在所有接受調(diào)查的國家中，超過60%的受訪者或使用過的自我存儲"。這并不奇怪，因為公眾對該產(chǎn)品的了解不多，而且自我存儲是一35-44歲年齡段的人中，表示曾考慮使用自助倉儲但尚未使用的人數(shù)最多。行業(yè)知識，增加行業(yè)的整體客戶群。許多自我存儲企業(yè)的營銷重點是使用在線關(guān)鍵詞，針對已經(jīng)在尋找自我存儲的資料來源。YouGov西班牙荷蘭市場趨勢14Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC.歐洲各地自我存儲設(shè)施的數(shù)量不頭正在增長，那里的設(shè)施數(shù)量在過去五年中增加了70%。資料來源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK15Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC.2,0001,5001,0002,0001,5001,000355320500數(shù)量商收購更多的現(xiàn)有商店，以及一些運營商擴(kuò)展到新的歐洲國家，市場正顯示出整合的跡象。2,5002,0600聯(lián)合王國(包法國西班牙荷蘭德國資料來源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK16Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC.每百萬人的建筑面積平米50,00050,000比利時,80320,330匈牙利亞意大利葡國牙17Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC.預(yù)計凈租賃率將增加經(jīng)營者對未來12個月內(nèi)租金上漲的樂觀程度高于來說是一個積極的信號。減少略為增加大幅增加資料來源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK18Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC.912949129430030522168177按國家分類前的水平。我們認(rèn)為，調(diào)查的結(jié)果受到了回復(fù)數(shù)量和構(gòu)成的影響，根據(jù)公布的交易數(shù)據(jù)和我們在行業(yè)內(nèi)的討論，大多數(shù)市場的租金自大流行開始以來都明顯上升。每平方米歐元/年，不含增值稅002900平均值2022年加權(quán)平均數(shù)資料來源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK19Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC.在歐洲大陸有超過600萬平方米的自我存儲間，自助倉儲的供應(yīng)量同比增長了一步擴(kuò)張?zhí)峁┝丝臻g。,600,000方米1,400,0001,200,0001,000,000800,000600,000400,000200,0000波蘭愛爾蘭葡萄牙匈牙利羅馬尼亞目前可出租面積(平方米)拉脫維亞愛沙尼亞立陶宛*不包括英國資料來源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK20Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC.平方米2,9093,002 平方米2,9093,002 按國家分類平均店面面積(基于當(dāng)前可出租面積)與前幾年商店的位置影響著平均單元的大小。城市內(nèi)的商店往往有更多的用。4,6634,6634,5094,4944,4434,4224,0904,0000比利時芬蘭波蘭荷蘭遼寧省資料來源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK21Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC.按設(shè)施數(shù)量排名前十的運營商。持續(xù)的整合導(dǎo)致少數(shù)非常大的運營商，然后是大最大的運營商是Shurgard，它在歐洲各地占據(jù)了257個自助存儲SafestoreHomeboxBluespace最近都在向新國家擴(kuò)張。0訪問Storege倉儲資料來源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK22Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC.報告占用率>85%在過去的三年里，整個自助存儲設(shè)施的占用率一直乎有一半的受訪者現(xiàn)在的入住率都在85%以上。金(每平方米)來衡量。受訪者所占比例0-50%圍 圍86-90% 圍圍資料來源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK 圍>95%圍23Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC. 80.2% 80.2%按國家分類自疫情開始以來，整個自助存儲設(shè)施的占用率一直處于歷史最高水平，大多數(shù)企業(yè)的目標(biāo)占用率為85-95%。如前所述，這為收益管理(即租金)提品可供銷售的范圍。由于處于填充階段，其出租率會比較低。這將使平均占用率水平低于成熟的地點，也是所有占用率水平低于50%的原因。LA占用率資料來源：英國歐洲加權(quán)平均數(shù)CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK24Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC.預(yù)計整體入住率強(qiáng)勁鑒于入住率已經(jīng)達(dá)到歷史最高水平，運營商認(rèn)為會有進(jìn)一步的大幅增長是令人驚訝的。和進(jìn)一步計劃的建設(shè)機(jī)會，以增加可出租面積。如果這種樂觀情緒是有根據(jù)的，并且在2022年的剩余時間和2023年，出租率繼續(xù)增加，這將是有趣的。當(dāng)然，隨據(jù)資料來源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK減少略為減少略為增加大幅增加自助倉儲投資市場在12-18個月內(nèi)取得了創(chuàng)紀(jì)錄的成績。市場的主要驅(qū)26Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC.27%29%24%29%9%74%73%71%69%7% 羅馬尼亞拉脫維亞愛沙尼亞27%29%24%29%9%74%73%71%69%7% 羅馬尼亞拉脫維亞愛沙尼亞永久產(chǎn)權(quán)仍然是理想的保有權(quán)類型這也可能是由于出資人的要求(包括股權(quán)和債務(wù))，投資者仍將該行業(yè)作為房地產(chǎn)的重點。然而，對于新的運營商來說，租賃場地仍然是一個成本較低的進(jìn)入選擇，而且現(xiàn)有的運營商也會在永久產(chǎn)權(quán)場地較少的地方使用。久產(chǎn)權(quán)或長期租賃的方式占用的；19%的運營商以短租(<25年)的方式占用其設(shè)施。66%波蘭芬蘭荷蘭權(quán)27Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC.28Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC.強(qiáng)大的開發(fā)管道顯示出持續(xù)的增長該部門盡管在COVID之后，建筑成本不斷攀升，規(guī)劃過程廣泛拖。應(yīng)該注意的是，并不是所有處于規(guī)劃前的發(fā)展都能實現(xiàn)發(fā)展。資料來源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK29Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC.歐洲各地對混合使用的看法大約一半的運營商表示他們對混合用途然而，我們看到那些正在考慮的混合用途場地的數(shù)一些運營商正在使用混合用途，以獲得更大的黃金地段，而這些地段無法單獨維持自我存儲。經(jīng)營者還利用這種方式使他們的收入來源多樣化，并利用次要業(yè)務(wù)吸引更多的流量到自我存儲商店。資料來源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK30Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC.經(jīng)包括其他用途辦公空間是自我存儲的一個相對容易的附加功能，并鼓勵更多的企業(yè)使用存儲空間，特別是對于那些可能沒有完全安裝的大型商店。。這可能是網(wǎng)絡(luò)購物快速增長的結(jié)果，因為小型零售商考慮了高街商店的替代選擇，尋找更便宜更靈活的選擇來補(bǔ)充他們的在線貿(mào)較大的工業(yè)空間通常用在較大的建筑物中，運營商尋找一種簡單米的收入通常比傳統(tǒng)的自助存儲要少得多。17%22%辦公室資料來源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK20% 31Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC.0.60.60.3%0.2%0.2%0.2%0.2%%%%輛存儲和散裝存儲導(dǎo)致的輔助性收入如前所述，30%的運營商正計劃將零售(包括貿(mào)易柜臺和準(zhǔn)零售空間)納入其未來設(shè)施。的比例不到0.5%。大部分的輔助收入通常來自于保險和包裝銷售以及其他不占用地面空間的項目。這主要是由于自我存儲是成熟設(shè)施否會推動對大型商業(yè)單位的自我存儲的需求。車存儲大量存訊室外存儲公寓零售業(yè)物流服務(wù)體育/餐館%比4%資料來源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK04經(jīng)營者趨勢32Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC.脹通貨膨脹是居住者的首要考慮因素不到自助倉儲建筑的成本上升。如果鋼鐵成本繼續(xù)上升，這將影響本。借貸成本也在增加，這給運營商的。這意味著他們不應(yīng)該像其他行業(yè)那樣為了保持盈利而提升收入水平。土地成本的上升是占用者的第三大關(guān)注點，這在傳統(tǒng)上是第一大挑與規(guī)劃申請有關(guān)的困難題33Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC.34Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC.盡管有經(jīng)濟(jì)上是樂觀的對來年的利潤預(yù)期感到很樂觀。這可能反映了COVID-19期間表現(xiàn)出的反周期性和對2008年全球金融危機(jī)影響的抵抗力。該行業(yè)的風(fēng)險調(diào)整性質(zhì)意味著自我存儲能夠抵御經(jīng)濟(jì)不確定性時期。然而，它以前從來沒有調(diào)整過通貨膨脹率的上升，這將產(chǎn)生影響。在生活成本和可支配支出方面，以及利率和借貸成本的上升。自助倉儲也處于創(chuàng)紀(jì)錄的高占用率，許多成發(fā)展管道將需要通過增加租金或擴(kuò)大空間來實現(xiàn)。略有下滑不穩(wěn)定的結(jié)果資料來源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK35Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC.運營商面臨嚴(yán)峻的勞動力市場如果有的話)。在其他歐洲國家客戶和運營商簡化了流程?？纯醇夹g(shù)如何影響該行業(yè)的未來就業(yè)趨5 愛沙尼亞資料來源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK36Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC. 29.4% 21.8%% 29.4% 21.8%%國內(nèi)客戶需求領(lǐng)先，但商業(yè)客戶增加？年的29%。用者的增加可能是COVID-19大流行的遺留問題，商業(yè)%售租戶將對需求產(chǎn)生上升的壓力，因為他們需要更大的單元來儲存庫存。0%0%%%%40%%0%% 71%71%%83%85%85% 92% %26%23%23%捷克共和國資料來源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK愛沙尼亞37Fedessa和Cbre研究?2022CBR,INC.越來越多的咨詢是通過社交媒體進(jìn)行的隨著運營商進(jìn)一步擁抱技術(shù)以發(fā)展他們的品牌和在線業(yè)務(wù)，9到資料來源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK38Fedessa和Cbre研究