廣州國際名店城的發(fā)展思路

廣州國際名店城的發(fā)展思路

一廣州國際名店城功能定位與國際名店城概念最接近的是大型購物中心（mall）。中國的大型購物中心建設始于20世紀90年代中期。上海港匯商城、廣州天河城、北京國貿(mào)商城的開業(yè)和成功，帶動了國內(nèi)購物中心建設的大發(fā)展。嚴格來說，購物中心運營模式并不是一種單純的零售業(yè)態(tài)。按照我國最新頒布的劃分標準的規(guī)定，購物中心應該是企業(yè)有計劃開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務設施的集合體，其所有者主要從事物業(yè)管理和入駐店面管理，一般不從事商品銷售事務。購物中心的內(nèi)部結構一般如下：以百貨店或超級市場為核心店，由各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設施構成，服務功能齊全，融零售、餐飲、娛樂于一體，設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮、服務優(yōu)質(zhì)。按規(guī)模和機能不同，購物中心可劃分為社區(qū)型、市區(qū)型和地區(qū)型三種。按照經(jīng)營定位的不同，購物中心又可分為豪華型和廉價型，前者著重以特殊的消費主題吸引特定顧客，通常以奢侈品和高檔用品為主，以高收入人群為服務對象；后者則以特有的廉價折扣商品吸引顧客，為一定范圍內(nèi)追求經(jīng)濟實惠的普通消費者群體提供服務。從業(yè)態(tài)上看，廣州國際名店城的商業(yè)形態(tài)類似于大型城郊購物中心：距離城市中心較遠，占地面積大，設施齊全，交通便利；同時名店城又具有購物中心不可比擬的綜合優(yōu)勢。與傳統(tǒng)購物中心相比，廣州國際名店城的內(nèi)涵將更加豐富，不僅在輻射半徑、店鋪規(guī)模、進場商家、經(jīng)營方式、經(jīng)營產(chǎn)品、服務內(nèi)容等方面極大提升，而且將在“知名品牌”這一主題的統(tǒng)一下，依托空港帶來的人流、物流和信息流，增加展示、物流配送、商務服務、信息發(fā)布等多種功能。從經(jīng)營方式來看，廣州國際名店城將兼具現(xiàn)代展貿(mào)中心特點，進場商品以零售為主，也可根據(jù)品牌要求實行批零兼營，展示、洽談、接單和電子商務多種方式共存。相對于購物中心，國際名店城囊括的業(yè)態(tài)種類將更加全面，各類知名品牌既可以在國際名店城內(nèi)設立專賣店、專業(yè)店，也可以開設廠家直銷中心、折扣店、展示店、信息中心和服務中心；國際名店城內(nèi)部構成也不再以百貨店或超級市場為核心店，而是根據(jù)品牌檔次和商品種類進行劃分和布局。從經(jīng)營定位來看，名店城將綜合豪華、時尚、平價路線，引入國際知名品牌、國內(nèi)馳名產(chǎn)品和地區(qū)特色名品，各種奢侈品、高檔商品、時尚用品和特色名優(yōu)商品、特色服務都可以在這里找到。國際名店城種類豐富的餐飲和娛樂休閑設施、便捷全面的商務服務將為消費者打造一個一站式的購物、休閑、旅游樂園，為商家創(chuàng)造一個商品展示、信息發(fā)布、商務洽談和發(fā)展業(yè)務的友好商務環(huán)境。從建筑風格來看，國際名店城具有嶺南特色的園林建設、與新白云國際機場和周邊環(huán)境融洽和諧的建筑風格、凸顯“名店”主題的經(jīng)營活動和具有名牌水準的管理服務，將引領珠三角、華南乃至全國購物旅游的新時尚。綜上所述，國際名店城可以說是一種嶄新的、獨特的、匯聚國內(nèi)外知名品牌、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的現(xiàn)代新型綜合商貿(mào)中心。就目前國內(nèi)情況來看，名店城這一商業(yè)形態(tài)的發(fā)展還只是初露端倪，尚未有已經(jīng)運作成熟的模式可供借鑒。從這一角度來看，可以說國際名店城將創(chuàng)造一種新的商品流通商業(yè)形態(tài)和管理形式，是在市場競爭條件下對商品和市場、生產(chǎn)和消費、物流和倉儲、信息和服務等各種資源的一次主動的有機整合，達到消費與文化、消費與服務、消費與休閑、消費與環(huán)境、商業(yè)經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)、名店城建設與城市改造和提升功能的協(xié)調(diào)與融合。二廣州建設國際名店城的條件分析1.廣州城市發(fā)展水平已經(jīng)達到一定程度國際名店城項目的建設與城市的經(jīng)濟發(fā)展水平密切相關。只有城市經(jīng)濟發(fā)展水平達到一定的程度才具備建設國際名店城的環(huán)境條件。從經(jīng)濟總量來看，“十五”以來，廣州全市地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長13.8%。2005年，全市經(jīng)濟總量達到5115.75億元，比2000年幾乎翻一番，在國內(nèi)城市中居第三位，僅次于北京和上海。2006年GDP更是突破6000億元。表1和圖1為2002～2006年5年間廣州市GDP變化情況。由此可見，在這5年里，廣州市經(jīng)濟總量不斷增大，發(fā)展速度非?？?，廣州經(jīng)濟發(fā)展前景非常樂觀。表12002～2006年廣州市經(jīng)濟發(fā)展情況圖12002～2006年廣州市地區(qū)生產(chǎn)總值發(fā)展情況另外，從人均經(jīng)濟總量來看，根據(jù)西方發(fā)達國家建設國際名店城類似項目的相關資料，美國在人均GDP達到12000美元時，購物中心才發(fā)展成熟。而與我國國情相近的亞洲地區(qū)的日本、泰國、馬來西亞等國，當20世紀70年代購物中心在這些國家發(fā)展時，其項目所在的地區(qū)人均GDP僅為3000～4000美元。而在廣州，2006年廣州按戶籍人口和常住人口計算的人均GDP分別為10000美元和7800美元，達到中等發(fā)達國家和地區(qū)水平。由此可見，廣州已經(jīng)具備建設國際名店城的經(jīng)濟發(fā)展條件。2.廣州居民具有強勁的購買力國際名店城作為一種高檔次的消費場所，其建設的可行與否與一個城市居民的購買能力和消費習慣有著直接的關系?？梢哉f，城市居民強勁的購買能力和良好的消費習慣是國際名店城的生存之本。從表2和圖2中2002～2006年廣州市人均收入和消費情況來看，在這5年間，無論是廣州市城市居民還是農(nóng)村居民的收入水平都在不斷提高，城市居民年人均可支配收入從2002年的13380元增加到2006年的19851元，農(nóng)村居民年人均可支配收入則從6857元增加到7788元。表22002～2006年廣州市人均收入與消費狀況圖22002～2006年廣州市人均收入與消費變化情況隨著廣州居民收入水平的提高，其消費支出和消費結構也發(fā)生了深刻變化，表現(xiàn)為，廣州市的城市居民和農(nóng)村居民的消費支出都不斷提高，并且其恩格爾系數(shù)都呈現(xiàn)不斷下降的趨勢。廣州市城市居民人均消費支出從2002年的10672元增加到2006年的15445元；農(nóng)村居民人均消費支出則從2003年4116元增加到2006年的5629元。廣州城市居民恩格爾系數(shù)從2002年的0.381降到2006年的0.370，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)則從2003年的0.439降到2006年的0.426?？梢?，隨著收入水平的提高，人們的消費需求結構也發(fā)生了變化，人們用于維系基本生存方面的消費所占的比重不斷下降。一般的商業(yè)業(yè)態(tài)如倉儲式超市、百貨商店等就不能完全滿足他們的需求。以營造“購物中休閑”和“休閑中購物”氛圍為特色的大型購物中心則脫穎而出，成為人們需求的新亮點，從而成功超越其他商業(yè)業(yè)態(tài)。正是廣州市居民這股強勁的購買力和強烈的消費需求，為廣州市建設國際名店城提供了基礎和條件。3.廣州擁有發(fā)達的交通網(wǎng)絡，汽車普及率快速提高交通的高度發(fā)達以及汽車的普及是成功建設國際名店城的必要因素。無論是城市中心型國際名店城還是非城市名店城都有賴于交通狀況的改善，以便為消費者提供便捷的交通，方便其抵達名店城進行“一站式消費”。因此，城市的軌道交通、公交線路，特別是家庭汽車在購物中心發(fā)展中具有不可替代的作用。廣州交通設施的完善程度在全國各大城市中名列前茅，它集航空、港口、鐵路、公路運輸樞紐優(yōu)勢于一體。特別是近年來，為增強城市服務功能，廣州加快了交通運輸基礎設施建設，綜合運輸體系不斷完善。目前，廣州形成了以內(nèi)環(huán)路、環(huán)城高速路為標志的城市快速道路網(wǎng)，形成了以廣州為中心，以廣深、京珠等高速公路為主骨架，以等級公路為紐帶，輻射廣東省、連接全國的公路網(wǎng)；2004年8月投入使用的新白云國際機場是我國三大國際樞紐空港之一；廣州通過京廣、京九、廣九、三茂等鐵路干線與全國鐵路網(wǎng)相連，成為華南地區(qū)最重要的鐵路運輸樞紐；此外，廣州港口在吞吐量方面位居世界十大港口之一，2004年9月投入使用的具有4個5萬噸級泊位的南沙港，使廣州成為與海運乃至遠洋運輸高度互動的港口樞紐城市。根據(jù)廣州市“十一五”規(guī)劃，“十一五”期間，廣州將打造區(qū)域性交通樞紐，按信息化、網(wǎng)絡化、智能化的要求，進一步加大投入，到2010年基本建成以“三港雙快”（空港、海港、信息港，高快速道路、快速軌道線）為主骨架的現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡，打造連通世界、輻射東南亞的區(qū)域性交通樞紐，強化城市服務功能，支持和引導城市組團式擴展。另外，從汽車普及率來看，廣州市民2006年擁有汽車55.52萬輛，普及率約為8%，并且呈現(xiàn)非常高的增長率，比上年增長34.3%。其中擁有轎車54.91萬輛，比上年增長34.8%?？梢灶A見，在未來幾年，廣州的汽車普及率將大大提高。4.廣州擁有發(fā)達的批發(fā)零售業(yè)和餐飲業(yè)國際名店城置身于社會消費品銷售行業(yè)，其發(fā)展與城市本身的批發(fā)零售業(yè)和餐飲業(yè)發(fā)展情況有密切關系，廣州批零業(yè)和餐飲業(yè)的發(fā)展對廣州國際名店城的建設有著重要影響。從表3和圖3可見，2002～2006年間，廣州市社會消費品零售總額的主要指標呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。社會消費品零售總額高速增長，從2002年的1370.68億元增長到2006年的2182.77億元。其中，批發(fā)零售業(yè)零售總額從973.32億元增加到1833.42億元；餐飲業(yè)零售總額則從265.97億元增加到349.35億元。廣州社會消費品零售額的持續(xù)快速增長為廣州建設國際名店城提供了基礎和條件，為其成功建設和發(fā)展提供了一定的市場保障。表32002～2006年廣州市社會消費品零售總額主要指標圖32002～2006年廣州市社會消費品零售總額主要指標5.廣州具有建設國際名店城的人文環(huán)境和市場環(huán)境廣州地處沿海，毗鄰港澳，擁有得天獨厚的對外貿(mào)易優(yōu)勢，為廣州發(fā)展外向型經(jīng)濟提供了區(qū)位資源。改革開放以來，廣州利用其地理優(yōu)勢努力拓展市場，對外貿(mào)易已形成良好的貿(mào)易環(huán)境和市場條件，無論在經(jīng)濟發(fā)展上，還是在人們的社會生活上都慢慢地融入全球化的大舞臺，正朝著國際化大都市的方向發(fā)展，為吸引國際名店的進入打下良好的基礎?！爸贫拳h(huán)境、人文基礎好”是廣州吸引國際名店的一大優(yōu)勢，這得益于30年來地處中國改革開放最前沿的廣州，在招商、營商等制度設計上作出的最具開拓性、最具挑戰(zhàn)性、最具前沿性的成功努力，形成了努力與國際接軌的、較為完善的、符合市場經(jīng)濟規(guī)律的制度及法制環(huán)境。而且，廣州是一個十足的商業(yè)大都市，經(jīng)歷了上千年的商業(yè)洗禮，具有十分濃厚的商業(yè)文化氛圍，其商業(yè)文化具有包容性，對多元文化的包容和“不設防”，已成為“廣州特色”之一。三廣州建設國際名店城的重大意義1.有利于帶動廣州城市經(jīng)濟的整體發(fā)展隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和居民消費水平的提高，購物與休閑相結合的“一站式消費”作為一種全新的消費理念越來越被人們所接受。這種商業(yè)形態(tài)匯集了購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游等諸多現(xiàn)代商業(yè)功能，最大限度地滿足了消費者的多元需求。出于高度的專業(yè)化、規(guī)范化和品牌化，國際名店城將成為廣州商業(yè)發(fā)展的創(chuàng)新之舉。不僅如此，國際名店城還將通過其強大的輻射作用帶動整個城市，甚至周邊區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展。就城市而言，以國際名店城為軸線逐漸形成新的“商圈”，并輻射到周邊區(qū)域，通過建設和發(fā)展商圈，既做大了城市消費品市場的“蛋糕”，又推動了城市社會消費品零售總額持續(xù)增長。2.有利于增加就業(yè)、促進就業(yè)由于名店城的建筑規(guī)模都比較大，加之服務方面的水準較高，因而往往能夠吸納很多的就業(yè)人口。國際名店城的建設和運營不但為人們提供房地產(chǎn)﹑建筑﹑銷售﹑餐飲﹑金融等方面的就業(yè)崗位，而且隨著名店城的發(fā)展以及周邊基礎設施的擴建和完善，必然會為勞動力提供新的就業(yè)領域，從而促進就業(yè)。以英國為例，它目前運營中的購物中心﹑名店城超過1400個，總建筑面積為2090萬平方米，為其全國20%的勞動力提供了就業(yè)機會。美國和加拿大等國家也大抵如此。3.有利于提升區(qū)域價值，推動房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)等行業(yè)的發(fā)展國際名店城的興建無疑是城市中心改造或是新區(qū)開發(fā)的起點，將大大提升區(qū)域價值，周邊的地價和物業(yè)價值將隨之上揚，并帶動其他產(chǎn)業(yè)如房地產(chǎn)、旅游業(yè)的發(fā)展。同時，運營后的國際名店城，具有集聚人氣效應，將大大提升所在區(qū)域的商業(yè)中心地位，甚至改變城市的商業(yè)格局。首先，對區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展而言，國際名店城的建設本身就需要地產(chǎn)開發(fā)來推動，而國際名店城的建成又將不斷推動本身和周邊地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展，還可以推動周邊地區(qū)住宅地產(chǎn)的發(fā)展。其次，國際名店城的建成可以有效推動城市﹑區(qū)域旅游業(yè)的發(fā)展?！耙淮钨徸?，休閑購物”的居民消費行為變化趨勢，被稱為21世紀的消費主流。隨著社會的進步、生產(chǎn)力的提高、收入的增長和工作時間的縮短，人們擁有了更多可以自由支配的休閑時間。市民的生活方式開始出現(xiàn)個性分層，“小資”式時尚浪漫的生活模式更趨流行。有關“黃金周”的調(diào)查已經(jīng)顯示，廣州市場呈現(xiàn)出日用必需品消費、觀光休閑消費、旅游相關消費三足鼎立的態(tài)勢，而觀光休閑消費則主要聚集在購物中心，如正佳廣場、天河城廣場、中信廣場等在節(jié)假日都吸引了大批市民和游客的光顧。再次，國際名店城的建設發(fā)展對推動城市服務業(yè)發(fā)展有著重要作用。到名店城的來客，其目的通常不是單純?yōu)榱速徺I一件商品，他們更加需要的是“以人為本”的現(xiàn)場感覺和精神享受，需要更加完善的貼近生活的高品質(zhì)服務。名店城的推廣，在展現(xiàn)商品和服務的同時也促進了區(qū)域乃至整個城市的服務業(yè)發(fā)展。此外，國際名店城的建設和發(fā)展對推動區(qū)域的零售業(yè)、金融業(yè)發(fā)展也有重要作用。4.有利于提升城市形象，增強城市競爭力國際名店城是展示城市商業(yè)形象和發(fā)展水平的窗口，是城市商業(yè)發(fā)展的重要一環(huán)。名店城的發(fā)展與市民的日常生活、商業(yè)文化傳統(tǒng)、商業(yè)流行時尚、休閑娛樂、旅游產(chǎn)業(yè)等密切相關，發(fā)展名店城是促進商業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，滿足市民、游客多樣化消費需求，完善城市功能的重要舉措。隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，類似名店城的項目得到了長足的發(fā)展，如成都市不僅擁有像春熙路這樣的大型綜合商業(yè)街區(qū)，還形成了很多初具特色的商業(yè)街，如餐飲街、酒吧街等，它們都成為了城市建設的精華和城市發(fā)展的縮影，是市容市貌中最絢麗的景觀。作為城市“名片”的特色商業(yè)街，不僅吸引了游客的“眼球”，也成為吸引外來商業(yè)資本的投資寶地，極大地增強了城市競爭力?？梢哉f，國際名店城的建設起到了提升城市的形象和人氣，展示城市形象﹑品牌和服務，充分體現(xiàn)城市品質(zhì)的作用。5.有利于滿足人民群眾的物質(zhì)文化需求國際名店城不但豐富了人們物質(zhì)上的供給，還帶來強烈的文化效應。國際名店城不僅僅是購物的場所，更是人們會聚、休閑、娛樂、交友的地方；同時，國際名店城廣闊的舞臺又是前沿時尚文化的發(fā)布平臺，影響和改變著人們的生活方式。國際名店城所經(jīng)營的已經(jīng)不僅僅是商品，從一定意義上講，國際名店城經(jīng)營的是一種文化，一種生活方式，它能在很大程度上滿足來客的精神和文化需求?，F(xiàn)在很多商業(yè)街非常重視打造文化及人文景觀，力圖把商業(yè)、旅游和文化有機結合起來。例如重慶三峽廣場呈“十字”形交叉的近8萬平方米的步行系統(tǒng)內(nèi)，“朝天門”、“長江河流”、“三峽猴群”、“三峽大壩瀑布”等藝術地再現(xiàn)了長江三峽的風光；三峽藝術碑主雕、三峽移民圖、巴人文化長廊、光弦琴等把三峽文化的內(nèi)涵表現(xiàn)得淋漓盡致；跑泉、彩色音樂噴泉、水幕電影、金屬迭泉等打造出了現(xiàn)代城市文化。除了建筑本身的表現(xiàn)手法以外，國際名店城還可以經(jīng)常組織一些文化交流活動，吸引更多的來客參與，實現(xiàn)與顧客的互動交流。這是購物中心等場所行銷推廣的重要內(nèi)容，也是充分滿足人民群眾日益增長的精神和物質(zhì)文化需求的較為成功的商業(yè)營銷模式。6.有利于推動基礎設施建設，提升城市功能國際名店城建設與城市改造功能是并行不悖的。國際名店城興建后，其商業(yè)中心地位和區(qū)域經(jīng)濟優(yōu)勢的提升將會促進該地區(qū)基礎設施建設的投資。作為上海近代建筑標志的石庫門舊區(qū)，目前已經(jīng)被改造成為具有國際水平的具有餐飲、購物、演藝等功能的時尚休閑文化娛樂購物中心，即上海新天地。無獨有偶，廣州的沙面也被定位為歐陸風情商務旅游區(qū)，吸引了一批國內(nèi)外投資者相繼前來建設多元素、高檔次的餐飲、商場、娛樂文化和會展場所。大連萬達在南寧、廈門等地建設的購物廣場也是與當?shù)氐某鞘懈脑煜嘟Y合進行的。類似購物中心或名店城的建設之所以越來越受到政府部門的重視，與其可以改造城市面貌的功能是分不開的。比如，正大廣場的出現(xiàn)，就預示著陸家嘴正在從單一的金融旅游區(qū)向多功能休閑消費區(qū)轉(zhuǎn)換。四項目地理位置分析有關部門對現(xiàn)有基本符合選擇條件的地塊進行比較，認真分析各候選地塊的有利條件和不利因素，著重從有利于網(wǎng)點業(yè)務發(fā)展、交通、用地功能以及營商環(huán)境等方面考慮，從7個考察地塊中篩選出3個候選地塊。1.106國道與迎賓大道交匯處東北角地塊該地塊的優(yōu)點有：①該地塊處于新機場商務區(qū)，在該地建名店城有利于機場商務區(qū)的加快發(fā)展，可與機場商務區(qū)相互促進，形成巨大的市場潛力，做大做強名店城。②交通條件十分優(yōu)越，該地塊與機場高速公路太成出入口處相接，從廣州市政府出發(fā)只需25分鐘，在106國道邊有利于人流、車流、物流的聚集和疏導。交通的便利為廣州市“有車族”的駕車購物提供了方便。③該地塊營商環(huán)境一流，配套設施比較完備，有利于資源的優(yōu)化配置與合理分配，項目建成后，可以吸引眾多的企業(yè)和消費者前來采購。④該地塊在機場輻射范圍之內(nèi)，依托空港巨大的聚集輻射作用，周邊產(chǎn)業(yè)協(xié)同性強，產(chǎn)業(yè)生態(tài)優(yōu)，而且可充分利用發(fā)展空港經(jīng)濟的契機完善名店城建設與運營。⑤該地塊與機場有一定的距離，飛機噪音污染、控高、霓虹燈設計等方面要比機場北出口物流園區(qū)的要求低一些。⑥該地的農(nóng)民土地征用補償費用可能會比機場北出口物流園區(qū)的補償費用要少。該地塊的缺點有：①該地塊屬于機場控制區(qū)，建筑高度及其他有關功能相對受到影響。②該地塊現(xiàn)在是市政府控制用地，還沒有編制控規(guī)手續(xù)。2.機場北出口物流園區(qū)該地塊的優(yōu)點有：①地緣優(yōu)勢明顯，可依托機場吸引更多消費者和企業(yè)前來采購及辦理商品配送等。②交通條件優(yōu)越，有利于人流、車流、物流的聚集和疏導。③周邊產(chǎn)業(yè)配套有利于促進名店城發(fā)展。④該地塊控制性詳細規(guī)劃目前正處于成果審批階段，有助于加快項目進度。該地塊的缺點有：①該地塊屬于機場控制管理區(qū)范圍，不屬于花都區(qū)規(guī)劃管理權限范圍內(nèi)。②受機場控高、噪音大等因素影響，給建設、燈光裝飾、居住等方面帶來一定限制。另外，隔音設施的建設需要大量費用，難以聚集人氣。③涉及三鳳村村民安置問題。④農(nóng)民的土地征用補償費用大。⑤少部分農(nóng)地可征用，但大部分土地尚未審批，建設用地緊張。3.機場高速公路北延線與山前大道交匯處西南角（花東鎮(zhèn)灣弓塘）該地塊的優(yōu)點有：①此地塊交通十分便利，位于機場高速北延線出入口，距廣州市區(qū)中心約40分鐘車程，距從化市街口鎮(zhèn)只有20多分鐘車程，與105國道、106國道、107國道、京珠高速相連，可以吸引周邊的消費者群體前來購物。②此處距離廣州城區(qū)位置較近，周邊環(huán)境幽雅，在該地塊籌建廣州名店城，可引進國外興建大型購物島的經(jīng)營理念，吸引更多高層次、高消費群體以及企業(yè)前來采購。③該地塊周邊地域開闊，發(fā)展空間大，在建設名店城的同時，可籌建大型酒店等生活服務設施，吸引更多的消費者，使消費者到這里購物之余又享受優(yōu)雅的環(huán)境，形成一個新興的具有商業(yè)以及酒店服務業(yè)等功能的區(qū)域。④此地塊控制性詳細規(guī)劃目前正處于成果審批階段，有助于加快項目進度。該地塊的缺點有：①由于此地塊遠離居民住宅區(qū)域，消費者群體受到一定限制。②該地塊周邊公共設施未能配套，項目前期工作量較大。綜上所述，3個候選地塊各有優(yōu)勢和不足。機場北物流園區(qū)以東地塊也可考慮，該地塊有靠近機場的優(yōu)勢，但物流園區(qū)受機場跑道的影響較大，用地仍屬農(nóng)地，受噪音、控高等方面的影響；另外從投資角度考慮，建設成本較高，難以聚集大量人流以及人氣，導致投資回報期長，不利于名店城的發(fā)展，可把此處作為備選地塊。而機場高速公路北延線與山前大道交匯處西南角由于遠離居民生活區(qū)，不利于發(fā)揮潛在消費群體的消費能力，名店城的建設成本可能會較高，相關配套設施的建設也會增加相應的成本，而且完善配套設施也會增加用地規(guī)模，不利于土地的審批。所以，考慮到有利于名店城的發(fā)展以及方便群眾購物等因素，建議市、區(qū)政府在綜合平衡考慮各候選地塊的基礎上，把籌建廣州國際名店城的首選地塊定位在106國道和迎賓路交匯處東北角地塊。五名店城具體選址及地塊環(huán)境分析適當?shù)挠玫嘏c合適的位置是購物中心及名店城開發(fā)成功的先決條件，這關系到未來商業(yè)經(jīng)營的成敗。廣州國際名店城“立足珠三角，輻射華南，面向世界，實現(xiàn)‘買全球貨，賣全球貨’”的市場定位，超大型、綜合型以及“名牌”主題的特點，使得依白云國際機場發(fā)展的空港經(jīng)濟區(qū)成為名店城選址的理想?yún)^(qū)域。1.依托樞紐機場，客流量大廣州國際名店城依白云國際機場而建，白云機場作為樞紐機場所聚集的龐大人流將是名店城最可依賴的目標客戶。據(jù)了解，白云機場從設施到區(qū)位都有很強的競爭力，發(fā)展前景相當好。白云機場是國內(nèi)第一個按樞紐空港理念建設的機場。以白云機場為中心，18個小時飛行時間可以到達全球各個主要城市，尤其是其飛往東南亞、中東、非洲和澳大利亞的線路，白云機場在全國三大樞紐機場中飛行距離是最短的。預計到2010年，白云機場將初步建成亞太地區(qū)綜合性航空樞紐，航線將達到87條，年旅客吞吐量將超過4000萬人次；到2015年，旅客吞吐量達到6000萬人次左右；到2020年，實現(xiàn)旅客吞吐量8000萬人次，進入全球前15位。機場客流有三大特點，一是量大，每年4000萬～8000萬人次的旅客流量；二是消費能力強，選擇飛機出行的人一般消費水平要高于選擇其他交通工具出行的人，是名店城可以依賴的消費群；三是影響范圍廣，4000萬～8000萬個進出機場的客人將會把名店城的信息傳達到世界各地，是名牌產(chǎn)品展示的最佳平臺。2.四通八達的便捷交通，易達性好隨著交通配套設施的不斷完善，白云機場將成為華南地區(qū)最大的集空運、鐵路、公路于一體的綜合交通樞紐，廣州市、珠三角其他城市乃至粵北、粵東都將被納入國際名店城的商圈服務范圍，覆蓋超過6000萬人的區(qū)域。據(jù)了解，白云機場的專用高速公路、將于2009年前開通的地鐵3號線將機場捷運系統(tǒng)與廣州市地鐵環(huán)線、環(huán)城高速和內(nèi)環(huán)路相連，30分鐘內(nèi)可以使客戶從廣州市中心到達名店城。同時，廣東省、廣州市正在規(guī)劃建設以白云國際機場為中心的珠三角快速交通網(wǎng)，到2010年將有12條高速公路與白云機場相連，觸角延伸至粵北韶關，形成“條條高速通機場”的格局。屆時，從珠三角任何一個城市到廣州國際名店城都能在2小時內(nèi)達到。此外，白云機場還計劃在3年內(nèi)至少開通深圳、珠海、東莞、順德、中山、肇慶、虎門、江門、清遠、韶關、佛山、惠州等12條往來于白云機場的客運專線，其中東莞、珠海、順德、中山、江門客運專線已經(jīng)開通，深圳專線也將開通，此舉將大大增強珠三角居民往返名店城的便捷性。3.欣欣向榮的空港經(jīng)濟，商業(yè)氛圍濃航空城建設已是一種世界潮流。據(jù)白云機場發(fā)展規(guī)劃，白云機場也計劃建設綜合性航空城。航空城是在機場周邊100平方公里范圍內(nèi)，集航空物流、航空制造和維修、臨港加工、器材展銷、商務會展、酒店餐飲等為一體的航空經(jīng)濟園區(qū)，甚至有可能建設高爾夫球場。航空城包括機場跑道邊的“核心區(qū)”和機場周邊1～5公里的“輻射區(qū)”。核心區(qū)遠期規(guī)劃為20多平方公里，現(xiàn)在已規(guī)劃6.6平方公里的土地作為首期啟動區(qū)，建設聯(lián)邦快遞亞太轉(zhuǎn)運中心配套產(chǎn)業(yè)園區(qū)。未來的白云機場將成為集吃喝玩樂于一體的航空城，旅客在白云機場不僅可以購物，還可以進行各種娛樂消遣，甚至包括打高爾夫球。白云機場與荷蘭史基浦機場共同簽署了商業(yè)合作協(xié)議，引進外方專業(yè)的管理經(jīng)驗。白云機場將對商業(yè)設施進行大調(diào)整，將引進連鎖超市，在其中能買到與市區(qū)超市同價的商品。機場候機樓內(nèi)的餐飲店將實行星級管理，按照環(huán)境、服務和價格分為3個星級，星級越高，消費價格也就越高。繁華的商業(yè)氛圍和豐富的業(yè)態(tài)，將大大提高航空城的人氣，人旺帶來地旺、財旺，整個機場商圈的輻射能級也會隨之提高，為名店城的發(fā)展提供無限商機。4.協(xié)同性強的周邊產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)生態(tài)優(yōu)依托空港巨大的集聚輻射作用，空港經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中正在形成具有自我增強機制的聚集效應，不斷引致周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、調(diào)整、升級和協(xié)同，在機場周邊形成空港配套服務業(yè)、臨空型制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群以及現(xiàn)代服務業(yè)等產(chǎn)業(yè)集聚，進而形成多種產(chǎn)業(yè)有機關聯(lián)的獨特經(jīng)濟發(fā)展實體。目前白云國際機場經(jīng)濟區(qū)內(nèi)主要發(fā)展的產(chǎn)業(yè)有三類：一類是直接與航空運輸相關的服務產(chǎn)業(yè)，如航空物流業(yè)、航空食品業(yè)、航空維修業(yè)、航空公司行政總部、航油航材總部、航空培訓中心等。這些服務隨著機場航空產(chǎn)業(yè)鏈的延伸而在機場周邊形成航空配套產(chǎn)業(yè)。第二類是利用機場的口岸功能和航空貨物快速安全的特殊優(yōu)勢，對時效性有較高要求且產(chǎn)品具有重量輕、體積小、附加值和技術含量高的制造業(yè)，特別是技術和資金密集型的高新技術產(chǎn)業(yè)，還包括對航空貨運要求較高的時尚產(chǎn)品等。第三類是利用機場的區(qū)位優(yōu)勢而延伸發(fā)展的總部經(jīng)濟、會展經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟、文化娛樂等航空關聯(lián)產(chǎn)業(yè)。這些產(chǎn)業(yè)群的共同特點是共生性強、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，匯聚了社會經(jīng)濟資源中的高端資源，同時具有技術先導性、市場速達性和全球易達性。廣州國際名店城置身其中，通過與橫向、縱向、產(chǎn)業(yè)鏈上下游產(chǎn)業(yè)的互惠共生，能夠有效降低各種有形和無形的交易成本，享受專業(yè)化分工、共享公共設施以及商業(yè)信息，尤其是名店城本身置身于規(guī)劃中的機場北出口物流園區(qū)，使得名店城在倉儲、加工、包裝、配送方面具有得天獨厚的優(yōu)勢。5.地塊完整且手續(xù)較為齊全，獲得性較強如前所述，目前在白云國際機場周圍有三個地塊可供選擇，現(xiàn)將三個地塊的條件加以比較，如表4所示。表4備選地塊的對比分析綜合上述，我們認為“106國道與迎賓大道交匯處東北角地塊”與“機場北出口物流園區(qū)地塊”條件較為理想。但根據(jù)名店城的功能定位，戶外區(qū)域在未來名店城的建設構成中將是相當重要的部分，飛機噪聲、夜間霓虹燈、建筑物限高等就成為我們在選址中不得不考慮的重要影響因素。因此，我們建議將“106國道與迎賓大道交匯處東北角地塊”作為名店城項目地址的首選方案。在未來的規(guī)劃建設中，可考慮開辟新的通道將候機樓與名店城直接連接，以利于匯集機場客流。六功能定位的論證1.市場定位根據(jù)第一部分對廣州國際名店城的定位分析，可以將其功能概括如下：廣州國際名店城定位為以銷售和展示國際、國內(nèi)著名品牌產(chǎn)品為主，集休閑、餐飲、娛樂、旅游等諸多商業(yè)業(yè)態(tài)為一體，充分體現(xiàn)國際化、現(xiàn)代化、時尚化的大型購物與商貿(mào)中心，是華南乃至全國規(guī)模最大、功能最全、模式最新的多功能名牌產(chǎn)品交易中心。2.經(jīng)營品種（1）國際、國內(nèi)著名品牌服飾等時尚產(chǎn)品。（2）國際、國內(nèi)名牌日用品、家電等生活用品。（3）國際、國內(nèi)著名工業(yè)產(chǎn)品，包括汽車等。（4）餐館、休閑、娛樂服務。3.功能分布第一期：運動休閑區(qū)、主體交易區(qū)、餐館娛樂賓館區(qū)、大面積綠化區(qū)。第二期：工業(yè)產(chǎn)品展示與銷售區(qū)、寫字樓、賓館酒店。4.服務項目（1）為進場廠商提供日常商務服務：協(xié)調(diào)有關職能部門，現(xiàn)場提供工商、稅務、金融、保險、報關等管理與服務。（2）組織名牌產(chǎn)品新款發(fā)布會、交易博覽會，提供有關國際、國內(nèi)名牌產(chǎn)品的最新動態(tài)信息。（3）建立名牌產(chǎn)品專業(yè)網(wǎng)站，開設電子商務項目，建立網(wǎng)上信息查詢及交易通道。5.輻射范圍立足廣州，輻射珠三角，面向全國，聯(lián)結全球。七工程建設內(nèi)容與規(guī)模1.土地概況地理位置：位于106國道與迎賓大道交匯處東北角。土地面積：總規(guī)劃面積1000畝，首期300畝。土地用途：商業(yè)、倉儲、綠地。2.總體構想為保證項目成功，項目規(guī)劃按照“前瞻性、高起點、低進入、統(tǒng)一設計、分步實施”的原則，整合社會、政府以及行業(yè)各方面資源，積極建造全新的廣州國際名店城。3.建設內(nèi)容與布局規(guī)劃設計任務將在下一階段開展，現(xiàn)僅對項目一期工程提出建議性概念，旨在指導整個計劃在項目啟動階段的方向性思路。廣州國際名店城總體建設五大功能區(qū)——以中部的運動休閑區(qū)為中心，周圍是東北部的名牌產(chǎn)品直銷區(qū)、東南部的餐飲娛樂區(qū)、西北部的會展區(qū)、西南部的生活配套區(qū)（包括