房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展及對(duì)策

房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展及對(duì)策

房地產(chǎn)中介服務(wù)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)。房地產(chǎn)中介服務(wù)在促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速健康發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)走向繁榮的過(guò)程中起到了不可替代的作用。同時(shí)，房地產(chǎn)中介服務(wù)也在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的有序發(fā)展和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展中扮演著不可缺少的角色。房地產(chǎn)中介與人民生活越來(lái)越近，也越來(lái)越緊密。人們對(duì)房地產(chǎn)中介的期望和要求也越來(lái)越高，因此，房地產(chǎn)中介服務(wù)應(yīng)該向?qū)I(yè)化、規(guī)范化和法制化的方向發(fā)展。一中國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的現(xiàn)狀1.2003年中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)簡(jiǎn)要回顧①2003年2月8日建設(shè)部辦公廳發(fā)布《關(guān)于公布首次全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試合格人員名單及注冊(cè)有關(guān)問(wèn)題的通知》（建辦住房［2003］4號(hào)）。該通知根據(jù)人事部辦公廳《關(guān)于2002年度房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試合格標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知》（人辦發(fā)［2003］13號(hào)）精神，首次公布全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試合格人員名單，共11867人。根據(jù)《人事部、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定〉和〈房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法〉的通知》（人發(fā)［2001］128號(hào)）規(guī)定，取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》的人員，必須經(jīng)過(guò)注冊(cè)登記才能以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人名義執(zhí)業(yè)。②2003年2月9日中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)印發(fā)《土地評(píng)估機(jī)構(gòu)注冊(cè)辦法》，明確規(guī)定，土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)實(shí)行注冊(cè)制度，中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)和省、自治區(qū)、直轄市土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)辦理土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)的注冊(cè)。經(jīng)注冊(cè)的土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)名單向社會(huì)公布。該辦法的出臺(tái)標(biāo)志著土地評(píng)估機(jī)構(gòu)取消行政許可進(jìn)入實(shí)際操作階段。③2003年2月9日中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)根據(jù)國(guó)土資源部《關(guān)于土地估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理方式的通知》（國(guó)土資發(fā)［237］號(hào)）精神，印發(fā)《注冊(cè)土地估價(jià)師自律守則》。④2003年3月4日建設(shè)部發(fā)布《建設(shè)部對(duì)2003年評(píng)定一級(jí)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格有關(guān)問(wèn)題的通知》（建住房函［2003］49號(hào)）。該通知根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)管理的若干規(guī)定》（建房［1997］12號(hào)），對(duì)2003年評(píng)定一級(jí)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格的有關(guān)問(wèn)題做出要求。各省、自治區(qū)建設(shè)廳、直轄市房地產(chǎn)管理局要根據(jù)國(guó)辦發(fā)［2000］51號(hào)、建住房［2000］96號(hào)及建房［1997］12號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)申報(bào)機(jī)構(gòu)的初審工作，在初審中應(yīng)重點(diǎn)審查以下幾方面內(nèi)容：一是要重點(diǎn)審查申報(bào)機(jī)構(gòu)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的估價(jià)業(yè)務(wù)水平、繼續(xù)教育、職業(yè)道德等情況及專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師數(shù)量。對(duì)從其他房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)調(diào)入的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，需變更注冊(cè)到申報(bào)機(jī)構(gòu)后，方可視為申報(bào)機(jī)構(gòu)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是指注冊(cè)于申報(bào)機(jī)構(gòu)，個(gè)人人事檔案已轉(zhuǎn)入申報(bào)機(jī)構(gòu)（含申報(bào)機(jī)構(gòu)人事檔案委托人才交流中心管理）的房地產(chǎn)估價(jià)師，不包括兼職、離退休及返聘的房地產(chǎn)估價(jià)師。二是對(duì)申報(bào)機(jī)構(gòu)的業(yè)績(jī)要求，仍按建住房市［1998］014號(hào)文件的規(guī)定執(zhí)行。審查申報(bào)機(jī)構(gòu)業(yè)績(jī)時(shí)，要結(jié)合申報(bào)機(jī)構(gòu)信用檔案中的業(yè)績(jī)情況。三是對(duì)于未按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行脫鉤改制的、未經(jīng)年檢或年檢不合格的、有違反行業(yè)道德規(guī)范行為的、未按規(guī)定建立信用檔案的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，初審機(jī)構(gòu)不得受理其一級(jí)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的申報(bào)。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司受理申報(bào)后，委托中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)組織國(guó)內(nèi)知名專家和業(yè)內(nèi)資深人士組成“一級(jí)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)審專家小組”，采取專家評(píng)審會(huì)、實(shí)地抽檢等方式對(duì)申報(bào)機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面評(píng)審，并提出專家評(píng)審意見(jiàn)報(bào)建設(shè)部核準(zhǔn)。評(píng)定合格的機(jī)構(gòu)通過(guò)中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)站和中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)網(wǎng)站進(jìn)行公示，接受社會(huì)監(jiān)督。經(jīng)公示無(wú)異議后，由建設(shè)部以公告的形式向社會(huì)公布，并頒發(fā)資格證書。⑤2003年3月28日人事部辦公廳和建設(shè)部辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于舉行2003年全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試有關(guān)問(wèn)題的通知》（人辦發(fā)［2003］36號(hào)）。要求2003年全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試報(bào)名工作應(yīng)于8月15日之前完成。按照《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》，凡中華人民共和國(guó)公民，遵守國(guó)家法律、法規(guī)，并具備下列條件之一者，可以申請(qǐng)參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試：一是取得大專學(xué)歷，工作滿6年，其中從事全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿3年。二是取得大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿2年。三是取得雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年。四是取得碩士學(xué)位，工作滿2年，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年。五是取得博士學(xué)位，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年。經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門同意，獲準(zhǔn)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)就業(yè)的外籍人員及港澳臺(tái)地區(qū)的專業(yè)人員，符合上述條件的，也可報(bào)名參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試科目為：房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)4個(gè)科目。⑥2003年7月24日建設(shè)部辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)和完善房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)建設(shè)的通知》（建辦住房函［2003］326號(hào)）。按照各地報(bào)送的房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)建設(shè)實(shí)施計(jì)劃，全國(guó)31個(gè)省（自治區(qū)、直轄市）將建立省級(jí)房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)34個(gè)，其中北京、天津、重慶各建2個(gè)。目前，已有30個(gè)省（自治區(qū)、直轄市）的32個(gè)房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)初步建成，并與中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)聯(lián)通。該通知要求各地要有效利用政府掌握的信息資源，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和人員在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中違規(guī)、違法劣跡及受到的處罰等處理情況要按規(guī)定記入信用檔案；按照《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》（建住房［2002］123號(hào)）要求，將信用檔案系統(tǒng)建設(shè)與企業(yè)資質(zhì)管理結(jié)合起來(lái)，把是否如實(shí)提供信用信息作為企業(yè)資質(zhì)年檢、晉級(jí)審批和專業(yè)人員執(zhí)（從）業(yè)資格注冊(cè)的條件；在每季度末，要將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)和有關(guān)責(zé)任人員的處理情況報(bào)建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司備案。同時(shí)，要充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)、中介機(jī)構(gòu)和社會(huì)公眾的作用，拓展信息征集渠道。⑦為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，2003年8月12日國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)［2003］18號(hào)），其中，明確要求，要加大房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治力度，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為。堅(jiān)決制止一些單位和部門強(qiáng)制消費(fèi)者接受中介服務(wù)及指定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的行為。加快完善房地產(chǎn)信用體系，強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督。⑧2003年10月11日國(guó)土資源部發(fā)布2003年第10號(hào)公告《在全國(guó)范圍內(nèi)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)的推薦名單》，推薦機(jī)構(gòu)共205家。該公告根據(jù)國(guó)土資源部《關(guān)于改革土地估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理方式的通知》（國(guó)土資發(fā)［2002］237號(hào)）和原國(guó)家土地管理局、國(guó)家工商行政管理局《關(guān)于對(duì)土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（［1995］國(guó)土［籍］字第10號(hào)）等文件精神，將在全國(guó)范圍內(nèi)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)的推薦名單予以公告。該公告聲明，“根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于取消第一批行政審批項(xiàng)目的決定》（國(guó)發(fā)［2002］24號(hào)），我部已取消土地評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)備案，國(guó)土資源管理部門不再評(píng)定土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)。本公告推薦的機(jī)構(gòu)，只供需要進(jìn)行土地評(píng)估的單位或個(gè)人自主擇定時(shí)參考。各地國(guó)土資源管理部門及土地估價(jià)行業(yè)自律組織不得違反清理審批權(quán)的規(guī)定，對(duì)已取得土地評(píng)估營(yíng)業(yè)范圍的機(jī)構(gòu)再行設(shè)立其他從業(yè)許可條件。土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)等同類組織發(fā)給其會(huì)員單位（個(gè)人）的證書僅為會(huì)員證明文件，證書中不應(yīng)注有資質(zhì)等級(jí)、從業(yè)范圍許可等類似內(nèi)容。已經(jīng)注明的，也只能作為參考。”⑨2003年10月13日國(guó)土資源部土地利用司根據(jù)國(guó)土資源部《關(guān)于改革土地估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理方式的通知》精神，公布《關(guān)于2003年第三季度土地評(píng)估機(jī)構(gòu)抽查評(píng)議結(jié)果的公示》。該司從205家在全國(guó)范圍內(nèi)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)中隨機(jī)確定16家機(jī)構(gòu)，組織專家對(duì)其出具的土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行了隨機(jī)抽查，并將專家評(píng)議結(jié)果予以公示，有效地加強(qiáng)了政府對(duì)土地評(píng)估行業(yè)的監(jiān)管。⑩為促進(jìn)內(nèi)地和香港的共同發(fā)展，加強(qiáng)兩地房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域的交流與合作，根據(jù)“內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排”，經(jīng)建設(shè)部、人事部、商務(wù)部、國(guó)務(wù)院港澳事務(wù)辦公室同意，2003年11月4日，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)與香港測(cè)量師學(xué)會(huì)簽署了《內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書》。資格互認(rèn)的原則為對(duì)等原則、總量和戶籍控制原則和側(cè)重互認(rèn)專職人員原則。香港所有申請(qǐng)資格互認(rèn)者，首先向香港測(cè)量師學(xué)會(huì)提交申請(qǐng)，經(jīng)其審核符合資格互認(rèn)條件的，向中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)推薦。內(nèi)地所有申請(qǐng)資格互認(rèn)者，先向中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)提交申請(qǐng)，經(jīng)其審核符合資格互認(rèn)條件后，再向香港測(cè)量師學(xué)會(huì)推薦。香港測(cè)量師成為中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)會(huì)員的，由中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)報(bào)人事部、建設(shè)部備案，與內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師有同等的權(quán)利和義務(wù)，并享有使用房地產(chǎn)估價(jià)師名稱的權(quán)利。符合內(nèi)地注冊(cè)條件的，由中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)報(bào)請(qǐng)建設(shè)部核發(fā)《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》，可以在內(nèi)地執(zhí)業(yè)。內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師成為香港測(cè)量師學(xué)會(huì)會(huì)員的，可以使用“MHKIS”的頭銜，與香港測(cè)量師有同等的權(quán)利和義務(wù)，可以在香港執(zhí)業(yè)。符合香港注冊(cè)條件的，可以在香港申請(qǐng)注冊(cè)為“注冊(cè)專業(yè)測(cè)量師”，并可使用“注冊(cè)專業(yè)測(cè)量師”和英文縮寫“R.P.S”的頭銜。⑾2003年11月4～5日“中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度建立十周年座談會(huì)暨房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)術(shù)研討會(huì)”在深圳隆重召開(kāi)。這次會(huì)議是我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展史上一次繼往開(kāi)來(lái)、開(kāi)拓創(chuàng)新的盛會(huì)，是進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)內(nèi)、國(guó)際專業(yè)人士相互學(xué)習(xí)、交流與合作的盛會(huì)。會(huì)議由建設(shè)部、人事部聯(lián)合主辦，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)承辦。除了來(lái)自內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)理論研究領(lǐng)域的知名專家學(xué)者及房地產(chǎn)行政主管部門代表、優(yōu)秀注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師代表外，來(lái)自香港測(cè)量師學(xué)會(huì)、國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)、英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)及澳大利亞房地產(chǎn)學(xué)會(huì)、新西蘭房地產(chǎn)學(xué)會(huì)、馬來(lái)西亞測(cè)量師學(xué)會(huì)、日本不動(dòng)產(chǎn)研究所等房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)團(tuán)體的代表參加了會(huì)議。在房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)術(shù)研討會(huì)上，與會(huì)代表就房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)建設(shè)與房地產(chǎn)戰(zhàn)略、估價(jià)方法與高新技術(shù)應(yīng)用、估價(jià)理論與估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、城市房屋拆遷評(píng)估、抵押評(píng)估與土地價(jià)格評(píng)估等理論題進(jìn)行了深入研討。會(huì)議還進(jìn)行了“全國(guó)優(yōu)秀注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師”、“房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”、“2003年中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)術(shù)研討會(huì)優(yōu)秀論文獎(jiǎng)”的表彰活動(dòng)。⑿2003年12月19日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部《關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范評(píng)估行業(yè)管理的意見(jiàn)》，該意見(jiàn)提出今后加強(qiáng)和規(guī)范評(píng)估行業(yè)管理的具體措施：第一，嚴(yán)格評(píng)估專業(yè)資格設(shè)置管理。根據(jù)目前我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要，設(shè)置注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師、礦業(yè)權(quán)評(píng)估師、保險(xiǎn)公估從業(yè)人員和舊機(jī)動(dòng)車鑒定估價(jià)師等六類資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)資格。第二，切實(shí)改進(jìn)和加強(qiáng)評(píng)估行業(yè)行政和自律性管理。評(píng)估行業(yè)行政主管部門要切實(shí)改進(jìn)和加強(qiáng)評(píng)估中介服務(wù)的行政管理。評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)要切實(shí)改進(jìn)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員自律性管理。各類評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估執(zhí)業(yè)人員，要認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和各項(xiàng)規(guī)章制度，依法從事評(píng)估業(yè)務(wù)。嚴(yán)格遵守評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和各項(xiàng)行業(yè)自律性管理制度，誠(chéng)信執(zhí)業(yè)，客觀、公正地提供評(píng)估中介服務(wù)。第三，建立評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)席會(huì)議制度，改進(jìn)和加強(qiáng)各評(píng)估協(xié)會(huì)之間的溝通、協(xié)調(diào)與合作。為了有利于各評(píng)估專業(yè)的溝通、協(xié)調(diào)與合作，促進(jìn)我國(guó)評(píng)估行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，本著自愿的原則，由行業(yè)協(xié)會(huì)自主協(xié)商，建立評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)席會(huì)議制度。第四，抓緊研究制定《評(píng)估行業(yè)管理?xiàng)l例》?！对u(píng)估行業(yè)管理?xiàng)l例》應(yīng)明確評(píng)估師的權(quán)利、義務(wù)和承擔(dān)的法律責(zé)任，明確評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)要求和管理方式，明確行政主管部門對(duì)評(píng)估行業(yè)的管理職責(zé)，以及評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)的行業(yè)自律管理要求。第五，組織開(kāi)展一次評(píng)估中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)執(zhí)業(yè)人員執(zhí)業(yè)質(zhì)量的全面檢查。2004年6月底以前，各有關(guān)主管部門要會(huì)同相關(guān)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)，對(duì)評(píng)估行業(yè)開(kāi)展一次全面檢查。⒀2003年12月29日建設(shè)部辦公廳根據(jù)人事部辦公廳《關(guān)于2003年度房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試合格標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)人廳［2003］67號(hào)）精神，發(fā)布《關(guān)于公布2003年全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試合格人員名單及注冊(cè)有關(guān)問(wèn)題的通知》（建辦住房函［2003］658號(hào)），公布2003年全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試合格人員名單。2003年全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試合格人員共4078人；單科合格保留成績(jī)?nèi)藛T分別為：《房地產(chǎn)基本制度與政策》2374人，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論》6873人，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》2456人，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)》1484人。根據(jù)《人事部、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定〉和〈房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法〉的通知》（人發(fā)［2001］128號(hào)）規(guī)定，取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》的人員，必須經(jīng)過(guò)注冊(cè)登記才能以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人名義執(zhí)業(yè)。申請(qǐng)注冊(cè)的人員，應(yīng)當(dāng)填寫房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人初始注冊(cè)申請(qǐng)表，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門，直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門初審合格后，統(tǒng)一報(bào)建設(shè)部注冊(cè)。⒁2003年12月31日國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)和財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布《企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》（第3號(hào)令）。該令第十三條規(guī)定：“在清產(chǎn)核資和審計(jì)的基礎(chǔ)上，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)委托具有相關(guān)資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。評(píng)估報(bào)告經(jīng)核準(zhǔn)或者備案后，作為確定企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的參考依據(jù)。在產(chǎn)權(quán)交易過(guò)程中，當(dāng)交易價(jià)格低于評(píng)估結(jié)果的90%時(shí)，應(yīng)當(dāng)暫停交易，在獲得相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)構(gòu)的同意后方可繼續(xù)進(jìn)行。”第三十三條規(guī)定“社會(huì)中介機(jī)構(gòu)在企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的審計(jì)、評(píng)估和法律服務(wù)中違軌執(zhí)業(yè)的，由國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)將有關(guān)情況通報(bào)其行業(yè)主管機(jī)關(guān)，建議給予相應(yīng)處罰；情節(jié)嚴(yán)重的，可要求企業(yè)不得再委托其進(jìn)行企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)業(yè)務(wù)?！?.房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)現(xiàn)狀目前，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)由建設(shè)部主管，中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)由國(guó)土資源部主管。房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師的人數(shù)分別超過(guò)兩萬(wàn)人。國(guó)土資源部已取消對(duì)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)評(píng)定，建設(shè)部仍保留對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)的評(píng)定。①估價(jià)師數(shù)量及分布狀況。中國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)起步于1993年，當(dāng)時(shí)還沒(méi)有法定的估價(jià)師資格考試制度，只是由人事部和建設(shè)部共同認(rèn)定了140名房地產(chǎn)估價(jià)師，賦予他們房地產(chǎn)估價(jià)的執(zhí)業(yè)資格。1994年7月5日公布的《城市房地產(chǎn)管理法》，標(biāo)志著房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估執(zhí)業(yè)資格制度在中國(guó)確立，該法第33條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”，第58條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”。1995年，建設(shè)部和人事部聯(lián)合頒發(fā)了《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試辦法》。與此同時(shí)，公開(kāi)舉行了全國(guó)首次房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試。近年來(lái)，報(bào)名參加考試的房地產(chǎn)從業(yè)人員數(shù)量逐年攀升，截止到2003年10月取得執(zhí)業(yè)資格的人數(shù)達(dá)到20711名，批準(zhǔn)注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)師達(dá)到18638人，房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍逐漸發(fā)展壯大起來(lái)。表1列出了全國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的分布情況，圖1為歷年新增房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)情況的變動(dòng)趨勢(shì)。中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)是全國(guó)非贏利的自律性社會(huì)團(tuán)體，目前有21000多名經(jīng)國(guó)土資源部統(tǒng)一考試取得資格的土地估價(jià)師。表1全國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師分布表圖1全國(guó)歷年新增房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)人數(shù)變動(dòng)趨勢(shì)圖在房地產(chǎn)估價(jià)師發(fā)展的這十年里，中國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從無(wú)到有，具有執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價(jià)師數(shù)量不斷增加，范圍擴(kuò)展到了全國(guó)各地。但從中我們也可以看到，多數(shù)的房地產(chǎn)估價(jià)師主要集中在北京、上海這樣的大城市及江蘇、浙江、廣東等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省份，而像西藏、青海、甘肅、寧夏這些西部偏遠(yuǎn)地區(qū)，房地產(chǎn)估價(jià)師的數(shù)量則是少之又少。北京的房地產(chǎn)估價(jià)師數(shù)量占全國(guó)的比例達(dá)到8.5%，上海所占的比例也達(dá)到了8.5%左右；寧夏只占0.6%，而西藏更少，僅占0.04%，具體情況參見(jiàn)圖2。由此可見(jiàn)，在西部大開(kāi)發(fā)的進(jìn)程中，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還有更多的工作要做，應(yīng)該與當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。圖2各地區(qū)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師分布圖②估價(jià)機(jī)構(gòu)的現(xiàn)狀。在20世紀(jì)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和土地估價(jià)機(jī)構(gòu)絕大多數(shù)都是政府管理部門下的事業(yè)單位。但隨著房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)估價(jià)行業(yè)的要求也越來(lái)越高，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的組織形式也發(fā)生了變化。根據(jù)2000年7月14日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)［2000］“51號(hào)”文件《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院清理整頓經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)與政府部門實(shí)行脫鉤改制意見(jiàn)的通知》的精神，全國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和土地估價(jià)機(jī)構(gòu)都已經(jīng)完成了脫鉤改制，并重新申報(bào)估價(jià)機(jī)構(gòu)資格。脫鉤改制后，估價(jià)機(jī)構(gòu)從以前行政部門下的附屬機(jī)構(gòu)變?yōu)楹匣镏?、有限?zé)任制的組織形式，更好的參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，真正成為了獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束、享有民事權(quán)利、承擔(dān)民事責(zé)任的市場(chǎng)主體。按照建房［1997］“12號(hào)”文件精神，根據(jù)注冊(cè)資本、人員構(gòu)成、執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)及業(yè)務(wù)規(guī)模等條件，建設(shè)部將估價(jià)機(jī)構(gòu)分為三個(gè)資質(zhì)等級(jí)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到一千多家，其中一級(jí)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)有90家之多。像估價(jià)師的分布一樣，估價(jià)機(jī)構(gòu)尤其是一級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)的分布同樣存在著東多西少的現(xiàn)象。北京市的一級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到25家，占所有一級(jí)機(jī)構(gòu)比例的27.8%，上海的比例為10%，廣東也達(dá)到了7.8%；而西藏、青海、寧夏等地卻沒(méi)有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，即使是二級(jí)和三級(jí)的機(jī)構(gòu)也為數(shù)不多，具體分布情況見(jiàn)表2。表2一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分布表目前，全國(guó)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)有1700余家。根據(jù)國(guó)土資源部關(guān)于土地評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)行向土地估價(jià)行業(yè)自律組織注冊(cè)制度的規(guī)定，2003年在中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)注冊(cè)的全國(guó)范圍執(zhí)業(yè)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)有208家，具體分布情況見(jiàn)表3。表3在全國(guó)范圍內(nèi)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)的推薦名單分布表3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)現(xiàn)狀目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)的需求很大。北京房屋出租市場(chǎng)上，有近50%的業(yè)主委托經(jīng)紀(jì)公司代為出租房屋，上海市大約有90%的二手房買賣是通過(guò)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)的。但是，相當(dāng)一部分消費(fèi)者認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)不夠規(guī)范并表示對(duì)其服務(wù)不滿意。許多消費(fèi)者認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)中存在收費(fèi)過(guò)高、服務(wù)質(zhì)量低、不能替消費(fèi)者維權(quán)、欺詐客戶、專業(yè)服務(wù)水平低等問(wèn)題。近幾年，客戶對(duì)房地產(chǎn)中介的有關(guān)投訴連續(xù)幾年列于中國(guó)消協(xié)十大投訴熱點(diǎn)之一。針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)上存在的種種問(wèn)題，政府有關(guān)部門最近兩年不斷加大監(jiān)管力度。2003年3月北京市國(guó)土資源與房地產(chǎn)管理局要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得以“房屋銀行”、“房屋超市”名義發(fā)布房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)廣告、受理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。建設(shè)部于2002年10月11日發(fā)布了《關(guān)于舉行首次全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試有關(guān)問(wèn)題的通知》，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人開(kāi)始實(shí)行資格認(rèn)證制度。作為首次全國(guó)公開(kāi)舉行的考試，2003年2月8日建設(shè)部辦公廳公布首次全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試合格人員名單，人員分布情況見(jiàn)表4，并明確指出取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》的人員，必須經(jīng)過(guò)注冊(cè)登記才能以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人名義執(zhí)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)市場(chǎng)隨著政府有關(guān)管理部門的大力整頓，以及行業(yè)中守法中介的共同努力，已經(jīng)開(kāi)始向規(guī)范的市場(chǎng)運(yùn)作方向發(fā)展。表4全國(guó)首批經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試合格人員分布表4.房地產(chǎn)咨詢業(yè)現(xiàn)狀作為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的一部分，房地產(chǎn)咨詢業(yè)在國(guó)內(nèi)的發(fā)展程度似乎不像估價(jià)行業(yè)那樣發(fā)達(dá)，也不像經(jīng)紀(jì)行業(yè)那樣受到社會(huì)的普遍關(guān)注。其實(shí)不然，目前國(guó)內(nèi)許多房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不僅僅從事單一估價(jià)業(yè)務(wù)，它們經(jīng)常會(huì)為委托單位或是個(gè)人提供咨詢信息，詮釋相關(guān)法律法規(guī)，以協(xié)助委托人進(jìn)行種種決策。當(dāng)然也有一小部分的公司專職從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。目前，房地產(chǎn)咨詢業(yè)并沒(méi)有實(shí)行行政許可，房地產(chǎn)咨詢業(yè)的行業(yè)自律體系也沒(méi)有形成。從目前的情況來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展要求行業(yè)分工越來(lái)越細(xì)，對(duì)形形色色專業(yè)咨詢?nèi)藛T的需求會(huì)越來(lái)越大，投資分析師、權(quán)案策劃師、工程咨詢師的行業(yè)自律體系將會(huì)漸漸浮出水面。二房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)中的主要問(wèn)題1.房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)需重視職業(yè)道德建設(shè)2003年是中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度實(shí)行的第十個(gè)年頭，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)已經(jīng)邁向?qū)I(yè)化和規(guī)范化的軌道。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)正在努力擺脫混亂的局面，朝著規(guī)范健康的方向發(fā)展。但是其中一個(gè)重要問(wèn)題，作為中介服務(wù)業(yè)的生命線，職業(yè)道德與誠(chéng)信必須引起足夠的重視?！叭藷o(wú)信不立，事無(wú)信不成，國(guó)無(wú)信不威”。目前，全球范圍內(nèi)金融界的造假丑聞，暴露了經(jīng)濟(jì)生活中存在的嚴(yán)重信用問(wèn)題，造成了信用危機(jī)。房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)也不例外。有些估價(jià)機(jī)構(gòu)為了招攬業(yè)務(wù)，不惜違背“獨(dú)立、客觀、公正”的原則，刻意迎合委托方的意愿，高估或低估標(biāo)的物價(jià)值；經(jīng)紀(jì)服務(wù)公司做黑單、欺騙客戶、賺取非法差價(jià)。種種黑幕的曝光向我們敲響了誠(chéng)信的警鐘，加強(qiáng)行業(yè)自身職業(yè)道德建設(shè)的呼聲越來(lái)越高，并且已經(jīng)引起社會(huì)的廣泛關(guān)注。1999年頒發(fā)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中明確提出了六條房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德方面的要求。目前，房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德已經(jīng)引起業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)呼喚誠(chéng)信目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)給人們留下的不好印象并不能回避。一錘子買賣、打一槍換一個(gè)地方、做黑單等都是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中普遍存在的問(wèn)題，人們對(duì)“中介”兩個(gè)字眼大有到了聞聲色變的地步，所以在大多數(shù)租賃房屋的啟事后附帶上“中介免談”的字樣已經(jīng)成為了人們的習(xí)慣。2002年建設(shè)部出臺(tái)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試的辦法，加大對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)進(jìn)行監(jiān)管的力度。有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介公司通過(guò)壓上家瞞下家、賺取差價(jià)、無(wú)照經(jīng)營(yíng)等手段坑害消費(fèi)者，不但使消費(fèi)者的財(cái)產(chǎn)受到損失，而且還增加了日常煩惱，嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。當(dāng)前，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)中存在的主要問(wèn)題：①騙取中介費(fèi)。這是一種非常惡劣的行為。有的經(jīng)紀(jì)人或中介公司制造虛假或不實(shí)廣告信息，欺騙或引誘消費(fèi)者。其中包括虛構(gòu)房源、隱瞞房屋質(zhì)量問(wèn)題、以次充優(yōu)等。一旦消費(fèi)者繳納定金或中介費(fèi)后，就以種種理由推脫或不理不睬消費(fèi)者，先收定金后賴賬，更有甚者，收了定金后卷款逃走。有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與業(yè)主串通一氣騙買主上鉤，等買主看了房交了傭金甚至定金后，就編造各種理由致使交易不成。②賺取不當(dāng)差價(jià)。這種情況是經(jīng)紀(jì)人或中介公司通過(guò)隱瞞等欺騙手段，在買賣雙方信息不對(duì)稱的情況下，壓低賣價(jià)，抬高買價(jià)，從中獲取差價(jià)收入。③不兌現(xiàn)承諾。經(jīng)紀(jì)人或中介公司只顧收取中介費(fèi)。為了提高成交率，隨意承諾，如解決城市戶口、確保投資回報(bào)、解決抵押貸款、規(guī)避所得稅等，而當(dāng)承諾兌現(xiàn)不了時(shí)，卻又一推了之。④亂收費(fèi)。有的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介企業(yè)只給收據(jù)不開(kāi)發(fā)票，惡意逃避國(guó)家有關(guān)的稅收，有的是介紹不成仍要收費(fèi)。⑤合同不規(guī)范。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司利用自己的優(yōu)勢(shì)地位，采用固定格式合同對(duì)消費(fèi)者提供明顯不平等的合同條款，并做出不合理、不公正的規(guī)定。有的合同中主要條款規(guī)避法規(guī)，加重消費(fèi)者的責(zé)任，造成欺詐。還有的以包銷的名義隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。⑥違規(guī)操作。這些行為包括：房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。有些咨詢公司、物業(yè)公司等未經(jīng)變更登記也從事房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。造成當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)中的諸多問(wèn)題的主要原因：第一，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員素質(zhì)有待提高。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展并不像估價(jià)行業(yè)那樣，從一開(kāi)始就受到了政府部門的直接監(jiān)管。早期的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)可以說(shuō)完全是自發(fā)而生的，既沒(méi)有行政許可，又沒(méi)有行業(yè)自律管理，沒(méi)有嚴(yán)格的行業(yè)準(zhǔn)入制度，行業(yè)進(jìn)入容易，對(duì)從業(yè)人員的專業(yè)知識(shí)水平和經(jīng)驗(yàn)要求較低，業(yè)內(nèi)人員的素質(zhì)亟待提高。由于部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員利益至上、責(zé)任觀念淡薄、操作不規(guī)范，從而出現(xiàn)了一系列諸如虛假?gòu)V告、過(guò)度包裝、騙取中介費(fèi)、吃差價(jià)等違背誠(chéng)信的行為，同時(shí)還導(dǎo)致服務(wù)效率低下、服務(wù)質(zhì)量不高。并且許多經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)缺乏品牌意識(shí)，只圖眼前的蠅頭小利，“掙一筆就跑”、“撈一把就撤”的做法在社會(huì)上產(chǎn)生了及其惡劣的影響。服務(wù)行業(yè)同制造業(yè)一樣，品牌效應(yīng)是相當(dāng)重要的，優(yōu)秀的品牌可以保持與老客戶之間的良好合作關(guān)系，更可以吸引一大批的新客戶，為公司的持續(xù)發(fā)展提供可靠的保證。隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)的提高，經(jīng)紀(jì)公司也會(huì)逐步注重品牌效益。第二，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的自律守則有待完善。應(yīng)該借鑒國(guó)外同行的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，盡快制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行為守則和操作規(guī)范，盡快完善管理機(jī)制，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為有章可尋。第三，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的監(jiān)管體系有待建立。只有建立健全監(jiān)督懲戒制度，行業(yè)規(guī)章制度才能得到真正的貫徹實(shí)施。目前，應(yīng)該完善對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的監(jiān)管措施，加大行業(yè)自律管理力度。比如，在處理無(wú)照經(jīng)營(yíng)時(shí)，應(yīng)該進(jìn)行誠(chéng)信檔案記錄，在處理超范圍經(jīng)營(yíng)時(shí)，除了作一般性的罰款處理，還可以采取公開(kāi)曝光或吊銷經(jīng)營(yíng)執(zhí)照等懲罰措施。3.信貸抵押中估價(jià)師放大房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)信貸抵押豐富了房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段，提升了潛在購(gòu)房人的購(gòu)買力，極大的活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng)。然而，房地產(chǎn)抵押貸款是有風(fēng)險(xiǎn)的。80年代末，美國(guó)大批銀行由于不能回收抵押貸款尤其是房地產(chǎn)抵押貸款，產(chǎn)生大量不良資產(chǎn)而紛紛倒閉；1997年?yáng)|南亞爆發(fā)的金融危機(jī)與銀行房地產(chǎn)抵押貸款有著非常密切的關(guān)系，其中一個(gè)重要原因就是房地產(chǎn)抵押貸款額與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值發(fā)生嚴(yán)重偏離。在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)操作過(guò)程中，一般是由抵押人委托估價(jià)機(jī)構(gòu)，在得到銀行的批準(zhǔn)下進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)結(jié)果由執(zhí)業(yè)估價(jià)師簽字生效。從抵押人的角度出發(fā)，抵押房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值越高，得到的抵押貸款數(shù)額越大。抵押人會(huì)想盡辦法從估價(jià)人員入手，以利益相引誘，許諾額外的“手續(xù)費(fèi)”，慫恿估價(jià)人員高估價(jià)值，出具虛假抵押估價(jià)報(bào)告。倘若估價(jià)人員素質(zhì)不夠硬朗，敬業(yè)精神缺乏，就很有可能難以抵擋利益的誘惑，修改原始數(shù)據(jù)，故意采用虛假的估價(jià)參數(shù)，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果的嚴(yán)重失真。目前，房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)上問(wèn)題較多。抵押物不具備抵押權(quán)利、抵押物估價(jià)價(jià)值高出其市場(chǎng)價(jià)值、債權(quán)人不能按期償還、到期日抵押物清算價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于貸款數(shù)額等等，這些問(wèn)題給銀行經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了諸多風(fēng)險(xiǎn)，使得人們對(duì)它的關(guān)注程度越來(lái)越高。為了整治社會(huì)上的違規(guī)抵押信貸問(wèn)題，央行出臺(tái)了“121號(hào)”文件，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款條件做出了嚴(yán)格的要求，在一定程度上規(guī)范了房地產(chǎn)信貸抵押的操作程序。但是，估價(jià)師在房地產(chǎn)抵押貸款過(guò)程中的作用仍然是不容忽視的。如果估價(jià)師在抵押貸款過(guò)程中放大房地產(chǎn)價(jià)值，將會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重后果。在世界評(píng)估業(yè)的發(fā)展歷史上，美國(guó)和日本都曾經(jīng)因?yàn)樵u(píng)估業(yè)的混亂而導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)，后來(lái)不得不動(dòng)用國(guó)庫(kù)資金平息。但是，目前國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)人都不了解這些，一些懂行的人也因故不說(shuō)。資產(chǎn)通常根據(jù)需要放大5～20倍。其根源在于目前國(guó)內(nèi)評(píng)估行業(yè)實(shí)質(zhì)上是多頭管理，銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、建設(shè)部和國(guó)土資源部，任何一個(gè)部委級(jí)機(jī)構(gòu)都不能獨(dú)立扭轉(zhuǎn)評(píng)估行業(yè)的嚴(yán)重非正常局面。銀行業(yè)與評(píng)估業(yè)的暗合難以從單方面杜絕。4.城市拆遷補(bǔ)償中的估價(jià)師隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市開(kāi)發(fā)建設(shè)工作的步伐也越來(lái)越快，新城區(qū)的建設(shè)意味著對(duì)舊城區(qū)的重新布局規(guī)劃，隨之要面對(duì)的就是如何處理好拆遷安置的問(wèn)題。拆遷補(bǔ)償工作做不好，就會(huì)引起群眾的強(qiáng)烈不滿，引發(fā)一系列的社會(huì)問(wèn)題。房地產(chǎn)最大的特點(diǎn)就是異質(zhì)性，沒(méi)有任何兩個(gè)建筑物是完全一樣的，即使是高度相同、面積相同、裝修相同的兩幢樓房的價(jià)格也會(huì)因?yàn)樽鋮^(qū)位的不同而不同。在對(duì)它們進(jìn)行補(bǔ)償時(shí)，不適宜在小區(qū)內(nèi)制訂統(tǒng)一的補(bǔ)償價(jià)格。因此，拆遷估價(jià)牽扯到的房屋數(shù)量較多、質(zhì)量差異較大、產(chǎn)權(quán)情況錯(cuò)綜復(fù)雜，對(duì)每一宗房地產(chǎn)都需做詳細(xì)的調(diào)查。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近幾年關(guān)于拆遷糾紛的民事案件越來(lái)越多，占總體民事案件的比例也在逐年上升。拆遷糾紛大多是由于補(bǔ)償金額與被拆遷房產(chǎn)價(jià)值差別較大而引起的，當(dāng)然還有其他方面的原因，比如拆遷方擅自改動(dòng)原定安置房屋面積、安置房屋不能按期落實(shí)，等等。從估價(jià)業(yè)的角度來(lái)看，被拆房屋的估價(jià)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值之間的差距是問(wèn)題的焦點(diǎn)。造成兩者差距的原因有估價(jià)師自身技術(shù)水平的原因，也有估價(jià)師職業(yè)道德方面的問(wèn)題，還有估價(jià)行業(yè)的運(yùn)行環(huán)境方面的原因等。在舊的拆遷管理?xiàng)l例中，拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是根據(jù)被拆遷房屋的重置價(jià)格加以成新率進(jìn)行調(diào)整，忽略了房地產(chǎn)的保值增值性。2001年11月1日國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（“305號(hào)”令）。新條例將補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)修改為根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定房屋拆遷貨幣補(bǔ)償價(jià)格。修改后的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)充分體現(xiàn)了房屋的真實(shí)價(jià)值，使房屋所有人得到的補(bǔ)償與房屋真實(shí)價(jià)值真正掛起鉤來(lái)。但是，由于缺乏與條例相配套的拆遷補(bǔ)償估價(jià)實(shí)施辦法，因此，在拆遷補(bǔ)償估價(jià)中的房屋面積確定、估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定、估價(jià)方法選擇及對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的處理程序等都沒(méi)有明確統(tǒng)一的準(zhǔn)則。2003年12月1日建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》對(duì)此做了明確的規(guī)定。這一指導(dǎo)意見(jiàn)的發(fā)布非常必要，也非常及時(shí)，對(duì)于房屋拆遷估價(jià)具有非常重要的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義，對(duì)于減少房屋拆遷糾紛將起到積極的推動(dòng)作用。在城市房屋拆遷的過(guò)程中，尤其是在國(guó)有土地使用權(quán)征用拆遷的時(shí)候，由于工程項(xiàng)目耗資巨大，補(bǔ)償金額有限，建設(shè)部門想盡辦法降低成本。拆遷成本中，對(duì)被拆遷人的利益補(bǔ)償占有相當(dāng)大的一部分。建設(shè)部門一般會(huì)暗示估價(jià)機(jī)構(gòu)盡量低估被拆遷人的補(bǔ)償價(jià)值，縮減項(xiàng)目所需資金。估價(jià)機(jī)構(gòu)往往會(huì)迫于這種壓力或誘惑，出具偏離真實(shí)價(jià)值的估價(jià)報(bào)告。這種現(xiàn)象在一些中小城市比較常見(jiàn)，由于被拆遷人是弱勢(shì)群體，給這種不正之風(fēng)留下了一定的生存空間。但是，隨著人們維權(quán)意識(shí)的增強(qiáng)，相關(guān)法制環(huán)境的完善，被拆遷戶將不再是被動(dòng)地接受估價(jià)報(bào)告。在拆遷補(bǔ)償估價(jià)過(guò)程中，對(duì)標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)狀況、使用信息、建造年代等是由拆遷方予以提供的。在信息提供過(guò)程中，如果拆遷人故意隱瞞一些會(huì)提升房屋價(jià)值因素的信息，或是憑空捏造出一些會(huì)造成房屋貶值的信息，比如，少報(bào)房屋拆遷面積、謊報(bào)房屋成新率等，就會(huì)給拆遷估價(jià)工作帶來(lái)麻煩。倘若估價(jià)師不對(duì)信息的可靠性加以查驗(yàn)，對(duì)建筑物的情況不做實(shí)地調(diào)查，只是以拆遷人提供的數(shù)據(jù)作為惟一依據(jù)，那么得到的估價(jià)結(jié)果就有可能不被被拆遷人接受。當(dāng)前，在城市拆遷補(bǔ)償過(guò)程中，拆遷人和被拆遷人圍繞被拆遷房屋的價(jià)值爭(zhēng)執(zhí)的事件時(shí)有發(fā)生，而被拆遷房屋與補(bǔ)償價(jià)值是以估價(jià)師所出具的估價(jià)報(bào)告為參考依據(jù)的，因此，估價(jià)師在爭(zhēng)執(zhí)中當(dāng)然要接受考驗(yàn)。在這種爭(zhēng)執(zhí)和較量過(guò)程中，雙方常常是寸土不讓，一厘一毫也要爭(zhēng)個(gè)明明白白，在廣大百姓維權(quán)意識(shí)提高的同時(shí)，估價(jià)師的真實(shí)水平也受到嚴(yán)峻考驗(yàn)，這種考驗(yàn)與挑戰(zhàn)，在抵押評(píng)估和土地使用權(quán)出讓評(píng)估中是較少遇到的。在對(duì)拆遷補(bǔ)償價(jià)值的估價(jià)結(jié)果爭(zhēng)執(zhí)中，估價(jià)師不再能一味地迎合委托方的要求，也不能期望若干年后隨著市場(chǎng)的變化而淡化評(píng)估結(jié)果的不真實(shí)性。應(yīng)該說(shuō)，拆遷補(bǔ)償評(píng)估再次呼吁估價(jià)師必須獨(dú)立、客觀、公正，對(duì)于估價(jià)師認(rèn)識(shí)自身的價(jià)值，建立起誠(chéng)信自律的職業(yè)規(guī)范是有很大的促進(jìn)作用的。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要估價(jià)師，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也孕育和培育了估價(jià)師，但估價(jià)師絕不能玩弄市場(chǎng)，否則就會(huì)被市場(chǎng)懲罰或淘汰。三房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)健康發(fā)展的政策建議1.規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，為房地產(chǎn)中介執(zhí)業(yè)提供良好的環(huán)境政府有關(guān)管理部門應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度建設(shè)，完善規(guī)章制度，打破地區(qū)壟斷，通過(guò)經(jīng)濟(jì)和法律的手段對(duì)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)采取積極有效的措施加以制止，這樣才能為房地產(chǎn)中介服務(wù)創(chuàng)造良好的職業(yè)環(huán)境。同時(shí)要嚴(yán)格獎(jiǎng)懲制度，強(qiáng)化激勵(lì)機(jī)制。一方面，對(duì)房地產(chǎn)中介執(zhí)業(yè)人員的職業(yè)道德建設(shè)情況建立檢查、考核、評(píng)價(jià)、獎(jiǎng)懲制度，對(duì)在職業(yè)道德建設(shè)中被評(píng)為先進(jìn)集體和先進(jìn)個(gè)人的，給予榮譽(yù)獎(jiǎng)勵(lì)和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。另一方面，對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)的重大違法違規(guī)行為，要在調(diào)查核實(shí)的基礎(chǔ)上，依法嚴(yán)肅處理。2.大力開(kāi)展房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)我國(guó)政府在制定《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》時(shí)，倡導(dǎo)誠(chéng)實(shí)守信的職業(yè)道德，明確提出“嚴(yán)格資質(zhì)認(rèn)定，強(qiáng)化行業(yè)自律，提高中介組織的質(zhì)量?！蓖ㄟ^(guò)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)，全面提升房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)道德水平和專業(yè)勝任能力，塑造良好的職業(yè)形象，提高行業(yè)的社會(huì)公信力，為我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有序發(fā)展提供服務(wù)。應(yīng)該培養(yǎng)房地產(chǎn)中介從業(yè)人員的職業(yè)自豪感和榮譽(yù)感，促使他們提高執(zhí)業(yè)水平，增強(qiáng)職業(yè)責(zé)任感。在提高他們社會(huì)專業(yè)地位，贏得社會(huì)尊重的同時(shí)，增強(qiáng)自我約束機(jī)制。誠(chéng)信是一個(gè)行業(yè)的執(zhí)業(yè)之本，是企業(yè)的立身之本，生存之源。只有建立在誠(chéng)信基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)中介行業(yè)才能從根本上獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。3.嚴(yán)格資格認(rèn)證制度，提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻隨著中國(guó)成功入世，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)將更加對(duì)外開(kāi)放，涉及的面越來(lái)越廣。環(huán)境的變化要求估價(jià)師、經(jīng)紀(jì)人不但應(yīng)該打好夯實(shí)的專業(yè)基礎(chǔ)，還應(yīng)該掌握其他相關(guān)行業(yè)的基礎(chǔ)知識(shí)；不但應(yīng)該具備扎實(shí)的理論功底，還應(yīng)該擁有突出的執(zhí)業(yè)能力。目前許多從業(yè)人員是從房地產(chǎn)行業(yè)半道出身，知識(shí)面窄、層次結(jié)構(gòu)不合理，對(duì)其他行業(yè)情況了解甚少，這無(wú)疑會(huì)影響服務(wù)質(zhì)量的提高。服務(wù)業(yè)最注重的是服務(wù)質(zhì)量，而從業(yè)人員的素質(zhì)是服務(wù)水平的最可靠保證。近年來(lái)，估價(jià)師資格認(rèn)證制度與經(jīng)紀(jì)人資格認(rèn)證制度為行業(yè)的人才甄選樹(shù)立了一道可靠的屏障。但是，行業(yè)是動(dòng)態(tài)發(fā)展的，就目前來(lái)看，行業(yè)準(zhǔn)入制度應(yīng)在發(fā)展中進(jìn)一步改進(jìn)和完善?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)資格中介服務(wù)業(yè)認(rèn)證考試制度考察的內(nèi)容主要是房地產(chǎn)專業(yè)理論與實(shí)務(wù)，對(duì)金融、會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)等其他專業(yè)知識(shí)的考察權(quán)重較少。建議適當(dāng)增加資格考試科目，調(diào)整測(cè)試內(nèi)容的比例權(quán)重，適當(dāng)增加實(shí)際業(yè)務(wù)的分析能力考察，拓寬從業(yè)人員的知識(shí)面，提升執(zhí)業(yè)能力。條件成熟時(shí)，可以將學(xué)歷教育、準(zhǔn)入考試與持續(xù)教育三者形成一個(gè)有機(jī)的整體。對(duì)于持續(xù)教育不合格者，不符合要求者，也應(yīng)適當(dāng)淘汰。估價(jià)師持續(xù)教育早已開(kāi)始，它給估價(jià)師創(chuàng)造了繼續(xù)學(xué)習(xí)深造的機(jī)會(huì)。通過(guò)持續(xù)教育，房地產(chǎn)中介從業(yè)人員可以學(xué)習(xí)新的知識(shí)、掌握新的工具，同時(shí)還能夠加深理解以前執(zhí)業(yè)過(guò)程中遇到的問(wèn)題，使自身的理論知識(shí)水平得到升華。4.促進(jìn)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)拓展業(yè)務(wù)空間目前，房地產(chǎn)中介市場(chǎng)已經(jīng)粗具規(guī)模，行業(yè)分工已經(jīng)逐步形成，業(yè)務(wù)特點(diǎn)更具有專業(yè)化。在估價(jià)行業(yè)里面，由于執(zhí)業(yè)歷程、人員構(gòu)成、機(jī)構(gòu)規(guī)模的不同，有些機(jī)構(gòu)擅長(zhǎng)對(duì)拆遷的估價(jià)，有的機(jī)構(gòu)擅長(zhǎng)對(duì)按揭貸款的估價(jià)，還有些機(jī)構(gòu)對(duì)其他業(yè)務(wù)比較熟悉。在相互整合的過(guò)程中，應(yīng)該充分發(fā)現(xiàn)各自的資源優(yōu)勢(shì)、業(yè)務(wù)長(zhǎng)處，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，相互進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流，提高估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)能力，提升中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)檔次。一是可以適應(yīng)房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象紛繁復(fù)雜和專業(yè)性強(qiáng)的要求；二是可以降低服務(wù)成本。中國(guó)的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)行業(yè)歷程短，市場(chǎng)潛力遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有開(kāi)發(fā)出來(lái)，業(yè)務(wù)種類比較單一。在估價(jià)這一塊，許多估價(jià)公司承接的業(yè)務(wù)主要集中在房地產(chǎn)或是土地的價(jià)值評(píng)估這塊蛋糕上，而對(duì)投資分析、方案策劃、開(kāi)發(fā)咨詢業(yè)務(wù)幾乎沒(méi)有任何涉及，這也導(dǎo)致了估價(jià)市場(chǎng)上激烈的惡性競(jìng)爭(zhēng)，不利于行業(yè)自身的進(jìn)一步發(fā)展。經(jīng)紀(jì)行業(yè)里面，房屋租賃代理是比較成熟的一塊，而房屋買賣代理的發(fā)展剛剛起步。應(yīng)該把眼光放的長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，在新業(yè)務(wù)的拓展上多花時(shí)間、多費(fèi)功夫，從幾乎飽和的市場(chǎng)上抽調(diào)出一部分剩余資源用于空白領(lǐng)域的研究開(kāi)發(fā)，以期早日實(shí)現(xiàn)中介服務(wù)業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，充實(shí)房地產(chǎn)中介服務(wù)體系的內(nèi)容。目前，政府應(yīng)該引導(dǎo)房地產(chǎn)中介企業(yè)資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，積極拓展新業(yè)務(wù)。5.培育房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的品牌意識(shí)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不一定是規(guī)模越大越好，也不一定要搞航空母艦式的集團(tuán)公司，而是應(yīng)該適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，與外界環(huán)境相適應(yīng)，大、中、小機(jī)構(gòu)都有生存空間和存在的必要。對(duì)于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，不論是大公司，還是小型事務(wù)所，目前的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，就是要樹(shù)立品牌，培育品牌意識(shí)。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)成立初期，經(jīng)濟(jì)環(huán)境還處于賣方市場(chǎng)，待估價(jià)項(xiàng)目數(shù)量眾多，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以輕易獲得大量的業(yè)務(wù)，競(jìng)爭(zhēng)很緩和，當(dāng)時(shí)幾乎沒(méi)有營(yíng)銷這個(gè)觀念，更談不上品牌樹(shù)立了。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐漸建立，賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，人們已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注服務(wù)質(zhì)量，估價(jià)機(jī)構(gòu)的危機(jī)感也越來(lái)越強(qiáng)。如今，估價(jià)機(jī)構(gòu)繁多、估價(jià)業(yè)務(wù)緊俏使得估價(jià)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，再加上人們對(duì)品牌的信任感越來(lái)越強(qiáng)，使得品牌樹(shù)立成為了每個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須面對(duì)的問(wèn)題。對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，社會(huì)更是呼喚優(yōu)秀的品牌企業(yè)，一些守法的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)更希望政府扶持優(yōu)秀品牌企業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)需要努力提高企業(yè)信譽(yù)，樹(shù)立品牌效應(yīng)，提升企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，創(chuàng)建品牌價(jià)值。同時(shí)，應(yīng)該完善和規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)品牌評(píng)價(jià)工作，制定房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)品牌評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。6.完善估價(jià)行業(yè)的管理體制，注重評(píng)估準(zhǔn)則的統(tǒng)一性和權(quán)威性估價(jià)行業(yè)的管理體制包括國(guó)家立法、政府監(jiān)管、行業(yè)自律、企業(yè)內(nèi)部管理和社會(huì)監(jiān)督等。目前應(yīng)該加快立法進(jìn)程，完善政府監(jiān)管，加強(qiáng)行業(yè)自律職能，健全企業(yè)內(nèi)部管理，重視社會(huì)監(jiān)督重用。在這一方面，可以借鑒美國(guó)的估價(jià)行業(yè)的管理體制。同時(shí)，估價(jià)行業(yè)要發(fā)展成為一個(gè)健康有序的具有公信力的中介服務(wù)行業(yè)，必須有與之相配套的全國(guó)統(tǒng)一的具有權(quán)威性的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。在制定評(píng)估準(zhǔn)則時(shí)，既要考慮中國(guó)國(guó)情，又要注意與國(guó)際慣例接軌。統(tǒng)一的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則應(yīng)該能夠?qū)Ω黝愘Y產(chǎn)都具有基本的普遍指導(dǎo)意義，并盡可能地體現(xiàn)出各類資產(chǎn)評(píng)估的特性。從國(guó)外評(píng)估準(zhǔn)則制定情況看，許多國(guó)家及國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則都根據(jù)特定目的制定了相應(yīng)的準(zhǔn)則，同時(shí)也針對(duì)不同類型資產(chǎn)制定準(zhǔn)則。我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則應(yīng)該涉及機(jī)器設(shè)備、房地產(chǎn)、資源性資產(chǎn)、無(wú)形