西部板塊主要城市房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況

2005年西部板塊主要城市房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況

第一節(jié)2005年重慶市房地產(chǎn)市場運(yùn)行考察重慶市作為中國的四大直轄市和西部地區(qū)的重要城市之一，經(jīng)濟(jì)快速增長，國際化程度不斷提高，并且隨著東部一線城市房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈以及西部大開發(fā)的利好消息，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商將目光投向這里。2005年，在國家宏觀調(diào)控影響下，重慶市商品房供應(yīng)仍保持高速增長，增幅達(dá)到了43.89%。經(jīng)濟(jì)的快速增長，帶來大量外來人口的涌入；而居民收入的快速增長，產(chǎn)生改善居住條件的需求，這些剛性需求導(dǎo)致2005年重慶市商品房銷售與商品房均價(jià)保持快速增長，分別增長53.01%和20.89%。中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地圖2006-2007城市房地產(chǎn)景氣晴雨表隨著東部一線城市房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈以及西部大開發(fā)的利好消息，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商將目光投向西部地區(qū)，表現(xiàn)為2005年重慶市的土地購置與開發(fā)面積較上年都有較大幅度的增長，增幅分別為25.67%和6.13%。就2005年重慶市土地公開出讓的區(qū)域分布來看，南岸區(qū)土地大規(guī)模放量，北部新區(qū)和渝北區(qū)仍然是土地供應(yīng)的主要區(qū)域。2001-2005年重慶市土地購置面積與開發(fā)面積走勢（單位：萬平方米）2005年重慶市各區(qū)域公開交易土地面積比較（單位：萬平方米）2005年，重慶市公開出讓土地主要還是以商住用地為主，其占全市土地公開出讓面積的45.70%。2005年重慶市各區(qū)域公開交易土地用途分布狀況2005年重慶市公開交易土地用途分布2005年，雖然重慶市對土地的需求有所提高，但是由于國家宏觀調(diào)控的影響，土地市場運(yùn)行相對平穩(wěn)，土地交易均價(jià)增幅為3.86%，商業(yè)用途土地均價(jià)與居住用途土地均價(jià)年內(nèi)增幅分別為1.51%和2.82%。2001-2005年重慶市土地交易均價(jià)走勢（單位：元/平方米）2005年第四季度重慶市不同用途土地交易均價(jià)走勢（單位：元/平方米）2005年，重慶市土地購置面積快速增長，土地購置費(fèi)作為房地產(chǎn)投資額中的重要組成部分，其大幅度增長帶動了房地產(chǎn)投資的快速增長，增幅為31.71%，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重有所提高。2001-2005年重慶市房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額走勢比較（單位：億元）2001-2005年重慶市房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額同比增幅比較由于前兩年重慶市房地產(chǎn)新開工面積的快速增長，導(dǎo)致2005年重慶市房地產(chǎn)施工面積仍然保持快速的增長態(tài)勢，增長幅度達(dá)到了21.51%。隨著房地產(chǎn)開發(fā)的梯次轉(zhuǎn)移，即使在國家宏觀調(diào)控的大背景下，2005年重慶市房地產(chǎn)新開工面積仍呈較快的增長，增幅為8.97%。2001-2005年重慶市房地產(chǎn)施工面積與新開工面積走勢比較（單位：萬平方米）2002-2005重慶市房地產(chǎn)施工面積與新開工面積同比增幅比較2005年，重慶市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長，居民收入的增長高于住宅價(jià)格的增長，伴隨著國民生產(chǎn)總值和人均可支配收入的提高，對房地產(chǎn)需求的大幅增加，房地產(chǎn)竣工面積和銷售面積保持高速增長，增幅分別達(dá)到了53.01%和43.89%，供需關(guān)系基本保持平衡。2001-2005年重慶市房地產(chǎn)市場供需關(guān)系狀況比較（單位：萬平方米）2002-2005年重慶市房地產(chǎn)竣工面積與銷售面積同比增幅比較2005年，隨著居民可支配收入的提高以及西部大開發(fā)所帶來的外來投資者和打工者的增加，推動了購房需求，這種剛性需求推動了重慶市的商品房以及商品住宅價(jià)格的上漲，價(jià)格漲幅分別達(dá)到了20.89%和20.92%。2001-2005年重慶市商品房均價(jià)走勢（單位：元/平方米）2001-2005年重慶市商品住宅均價(jià)走勢（單位：元/平方米）2005年，由于國家宏觀調(diào)控的影響，多數(shù)房東出于交易成本增加的考慮，出現(xiàn)惜售現(xiàn)象；同時(shí)，買房者抱著房價(jià)會下降的期望，一段時(shí)間內(nèi)呈現(xiàn)持幣觀望態(tài)勢，造成2005年重慶市的二手房成交面積較上年有所下降，下降幅度為14.02%。2001-2005年重慶市市區(qū)二手房成交面積（單位：萬平方米）2005年重慶市部分區(qū)域二手房成交面積比較（單位：萬平方米）2005年，隨著重慶市城市化建設(shè)的不斷深化，新增的城市人口，由于其消費(fèi)能力的限制，其住房需求主要為二手房消費(fèi)，并形成了重慶市二手房市場呈現(xiàn)量降、價(jià)卻升的態(tài)勢。2003-2005年重慶市市區(qū)二手房成交均價(jià)狀況（單位：元/平方米）2005年重慶市部分區(qū)域二手房均價(jià)比較（單位：元/平方米）資料來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局、重慶市國土資源與房產(chǎn)管理局第二節(jié)2005年成都市房地產(chǎn)市場運(yùn)行考察2005年，在國家宏觀調(diào)控大背景下，成都市房地產(chǎn)開發(fā)商加大了自籌資金力度，加之和記黃埔、龍茂等外地實(shí)力企業(yè)的進(jìn)駐，成都市房地產(chǎn)開發(fā)商的整體實(shí)力明顯增強(qiáng)，外商投資額成倍增加。房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長達(dá)54.6%。由于2003年和2004年成都市土地囤積現(xiàn)象嚴(yán)重，土地開發(fā)相對較少，使得2005年成都市竣工面積保持快速下降態(tài)勢，較上年下降24.00%。在宏觀調(diào)控影響下，商品房銷售面積增幅降到2001年以來的最低點(diǎn)，較上年上漲7.50%；銷售則呈低迷狀況，供需矛盾突出，商品房價(jià)格保持快速增長，增幅為20.01%。中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地圖2006-2007城市房地產(chǎn)景氣晴雨表2005年，在國家宏觀調(diào)控作用下，成都市公開交易土地面積較上年有所減少，下降了7.63%。就土地出讓的區(qū)域分布來看，市中心的成華區(qū)土地供應(yīng)量最大，城市遠(yuǎn)郊的龍泉驛區(qū)土地供應(yīng)量位居第二。2001-2005年成都市公開交易土地面積走勢（單位：萬平方米）2005年成都市各區(qū)域公開交易土地面積比較（單位：萬平方米）2005年，成都市的土地供應(yīng)以商住用地為主，商住用地供應(yīng)占公開出讓土地面積的92.89%。2005年成都市各區(qū)域公開交易土地用途分布狀況2005年成都市公開交易土地用途分布狀況比較繼2004年土地均價(jià)13.5%的漲幅后，2005年成都市受國家宏觀調(diào)控影響，土地價(jià)格增幅迅速回落，僅為2.49%。就不同用途的土地價(jià)格來看，居住用途土地價(jià)格年內(nèi)增幅為4.53%，大于商業(yè)用途土地價(jià)格年內(nèi)增幅的1.80%。2001-2005年成都市土地交易均價(jià)走勢（單位：元/平方米）2005年成都市第四季度不同用途土地交易均價(jià)（單位：元/平方米）2005年，在國家宏觀調(diào)控的大背景下，成都市房地產(chǎn)開發(fā)商加大了自籌資金力度，加之外地實(shí)力企業(yè)如和記黃埔、龍茂等的進(jìn)駐，成都市房地產(chǎn)開發(fā)商的整體實(shí)力明顯增強(qiáng)，房地產(chǎn)投資完成額為450.54億元，同比增長54.6%。2001-2005年成都市房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額走勢比較（單位：億元）2001-2005年成都市房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額同比增幅比較在國家新政的影響下，打擊土地囤積行為，2005年成都市商品房新開工面積高速增長，較上年增長了32.40%。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期一般為2-3年，而成都市2003年土地新開工面積增幅47.20%，使得2005年成都市施工面積仍然保持較高增長幅度，增幅為13.29%。2001-2005年成都市房地產(chǎn)施工面積與新開工面積走勢比較（單位：萬平方米）2001-2005年成都市房地產(chǎn)施工面積與新開工面積同比增幅比較由于2003年和2004年成都市土地囤積現(xiàn)象嚴(yán)重，土地開發(fā)少，這使得2005年成都市竣工面積保持快速下降態(tài)勢，較上年下降24.00%。受到宏觀調(diào)控影響，商品房銷售面積增幅降到2001年以來的最低點(diǎn)，較上年上漲7.50%。2001-2005年成都市房地產(chǎn)市場供需關(guān)系狀況（單位：萬平方米）2001-2005年成都市房地產(chǎn)竣工面積與銷售面積同比增幅比較隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，成都市憑借其優(yōu)越的地理位置，經(jīng)濟(jì)保持快速增長，吸引了大量的外來人口來此購房。此外，隨著人均收入的提高，改善性住房需求成為商品房需求增長的主要因素。這些真實(shí)且可再生的需求帶動了2005年成都市商品房均價(jià)高速增長，增幅為20.01%。就各區(qū)域來看，城中商品房價(jià)格最高，為4750元/平方米。2001-2005年成都市商品房均價(jià)走勢（單位：元/平方米）2005年成都市各區(qū)域商品房均價(jià)比較（單位：元/平方米）2001-2005年成都市的二手房市場不斷發(fā)展，二手房成交面積保持高速增長。2005年，由于國家宏觀調(diào)控的影響，二手房銷售面積漲幅較上年有所回落，同比增幅為28.13%。就二手房交易的區(qū)域分布來看，一環(huán)路至二環(huán)路由于其優(yōu)越的性價(jià)比和充足的供應(yīng)，交易量遠(yuǎn)大于其他環(huán)線。2001-2005年成都市區(qū)二手房成交面積走勢（單位：萬平方米）2005年成都市各環(huán)線二手房成交面積比較（單位：萬平方米）2005年，成都市外來人員的不斷增多以及市區(qū)居民改善住房狀況的需求不斷提高，這些剛性需求，使成都市市區(qū)的二手房成交均價(jià)保持快速增長，增