地產(chǎn)項(xiàng)目階段工作匯報(bào)

江蘇通州項(xiàng)目階段

工作匯報(bào)項(xiàng)目位于江蘇通州市，南臨通呂運(yùn)河，西依世紀(jì)大道、北靠中心商務(wù)區(qū)，地塊呈矩形，屬通州市新區(qū)土地起始年限：

建筑面積：建筑結(jié)構(gòu)：面積：

層高：

樓板承重：設(shè)備：

車位：

本項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目所在地段為通州新的開發(fā)區(qū)，目前地段、人氣、市政規(guī)劃、交通條件、商業(yè)配套都存在明顯的不足。市場(chǎng)上與本項(xiàng)目真正的同質(zhì)產(chǎn)品已經(jīng)具有相當(dāng)?shù)闹扰c認(rèn)知度，與其競(jìng)爭(zhēng)存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性。招商工作是否可以順利完成還不存在明顯的資源保證。消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣與本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品定位存在一定的脫節(jié)。Strength(優(yōu)勢(shì))Weakness(劣勢(shì))項(xiàng)目擁有8萬(wàn)方的較大體量，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目的行業(yè)集聚的市場(chǎng)定位符合填補(bǔ)了通州商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的市場(chǎng)空缺，并且與現(xiàn)代化商業(yè)市場(chǎng)越來(lái)越高市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)相吻合。當(dāng)?shù)剌^濃厚的商業(yè)氛圍為本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)的形成奠定了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。項(xiàng)目?jī)?nèi)部良好的市場(chǎng)規(guī)劃與完善的商業(yè)配套，為項(xiàng)目的最終消費(fèi)者提供了良好的商業(yè)購(gòu)物環(huán)境。項(xiàng)目所在區(qū)域沒(méi)有真正同質(zhì)化的產(chǎn)品與之形成競(jìng)爭(zhēng)。開發(fā)商雄厚的資金實(shí)力保證了項(xiàng)目有效地開發(fā)運(yùn)營(yíng)，其商業(yè)品牌保證了項(xiàng)目的有效運(yùn)作。恒大品牌擁有巨大的資源優(yōu)勢(shì)，引起了大量的內(nèi)部購(gòu)買人群的高度關(guān)注。SWOT分析當(dāng)?shù)丶爸苓叺氖袌?chǎng)購(gòu)買力是否可以承載項(xiàng)目的快速去化。周邊城市在建與已建的同質(zhì)性項(xiàng)目，可能分流一定的市場(chǎng)購(gòu)買力。項(xiàng)目在縣級(jí)市投資的風(fēng)險(xiǎn)性使得很多投資者望而卻步。Opportunity(機(jī)會(huì))Threat(威脅)南通、通州整體良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，保證了項(xiàng)目個(gè)體良好的升值前景。蘇通大橋的開通，使得通州整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展存在著一個(gè)巨大的空間。通州已在規(guī)劃的家紡城、機(jī)械汽配產(chǎn)業(yè)園、電子器件產(chǎn)業(yè)園、新材料產(chǎn)業(yè)園等四大產(chǎn)業(yè)園未來(lái)規(guī)劃，使得項(xiàng)目所在地區(qū)擁有巨大的升值潛力。四大產(chǎn)業(yè)園區(qū)所聚集的各方面的需求，為本項(xiàng)目提供了大量的人氣保證。市政規(guī)劃的不斷完善，使得交通配套與外部商業(yè)配套得到不斷的完善。項(xiàng)目為通州新城項(xiàng)目,由我司進(jìn)行代理……政府方/開發(fā)商：高品質(zhì)預(yù)期目標(biāo)：打造區(qū)域知名項(xiàng)目我們：利潤(rùn)最大化原則原則：盡可能縮短周期重點(diǎn)：項(xiàng)目定位準(zhǔn)確？產(chǎn)品市場(chǎng)定位……

資本隱性地存在于一個(gè)環(huán)境之下。當(dāng)一個(gè)催化劑使它顯現(xiàn)出來(lái)并能夠使之啟動(dòng)或者說(shuō)流通，它就會(huì)產(chǎn)生高于原有狀態(tài)下幾倍的效益。

城市的資本更是潛藏在城市的每一個(gè)角落。當(dāng)一個(gè)有利的前景出現(xiàn)在面前的時(shí)候，這些資本就會(huì)被啟動(dòng)起來(lái)，經(jīng)過(guò)一定的流通渠道和手段，產(chǎn)生出更大的效益。

激活起通州城市中的散落資本，通過(guò)一種商業(yè)集聚的模式，讓其產(chǎn)生出巨大經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益?！袌?chǎng)定位—城市其商業(yè)物業(yè)的形態(tài)決定其也將產(chǎn)巨大的社會(huì)價(jià)值——?jiǎng)?chuàng)造一種當(dāng)?shù)厣虡I(yè)集聚的模式，創(chuàng)造一個(gè)集物流乃至周邊居民新的的集中購(gòu)物方式，創(chuàng)造一種新的商業(yè)文化。啟動(dòng)城市資本的時(shí)代市場(chǎng)航母……市場(chǎng)定位—市場(chǎng)本體市場(chǎng)數(shù)據(jù)通州及周邊市區(qū)購(gòu)物廣場(chǎng)家紡服飾城裝飾城商貿(mào)城商城數(shù)量44335主要道路沿線商鋪3000以上市場(chǎng)內(nèi)客戶數(shù)量20000家以上數(shù)量基礎(chǔ)倉(cāng)儲(chǔ)需求物流數(shù)量進(jìn)入成本發(fā)展性家紡業(yè)極大強(qiáng)極強(qiáng)有限高大裝飾建材較強(qiáng)較強(qiáng)較強(qiáng)較多高弱燈飾、五金、文具一般一般一般多一般一般酒店用品、家具一般一般一般一般低一般工藝品、化妝品、飾品無(wú)無(wú)弱多低極強(qiáng)目標(biāo)客戶通州市及周邊區(qū)域各類專業(yè)市場(chǎng)19家主要道路沿線商鋪3000家以上市場(chǎng)內(nèi)客戶數(shù)量20000家以上，每年增長(zhǎng)速度在20%以上55%21%24%2007年200多億的總產(chǎn)值目標(biāo)客客戶第第一層層次－－客戶戶來(lái)源源目標(biāo)客客戶家紡、、布料料數(shù)量有有限灑店用用品、、家具具數(shù)量有有限引引入難難度大大裝飾、、建材材承受能能力大大，為為項(xiàng)目目次重重點(diǎn)引引進(jìn)客客戶群群可能主主要客客戶來(lái)來(lái)源可能重重要客客戶來(lái)來(lái)源建材行行業(yè)鏈鏈：裝裝飾、、建材材、家家具紡織行行業(yè)鏈鏈：家家紡、、布料料、半半成品品、成成品當(dāng)?shù)厥惺袌?chǎng)基基礎(chǔ)雄雄厚，，已有有成熟熟市場(chǎng)場(chǎng)在國(guó)國(guó)內(nèi)具具有很很高知知名度度，數(shù)數(shù)量巨巨大，，發(fā)展展前景景光明明，引引入條條件相相對(duì)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單。。本項(xiàng)目目可能能客戶戶來(lái)源源小商品品產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈：：工藝藝品、、飾品品、灑灑店用用品投資客戶啟示工藝品品、飾飾品產(chǎn)品定定位：：？項(xiàng)目的的服務(wù)務(wù)功能能？針對(duì)的的客戶戶定位位？最終的的消費(fèi)費(fèi)群體體？功能---定位---消費(fèi)……項(xiàng)目服服務(wù)功功能？1、集購(gòu)物物、休休閑、、娛樂(lè)樂(lè)、餐餐飲、、商住住等功功能于于一體體2、大型專專業(yè)商商品集集散地地3、輻射周周邊城城市集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、商住等功能于一體的大型小商品集散地，輻射周邊城市的小商品產(chǎn)業(yè)交易平臺(tái)。4、專業(yè)商商品交交易軟軟性平平臺(tái)針對(duì)客客戶定定位？1、項(xiàng)目目所在在地，，必定定是首首先引引起市市場(chǎng)關(guān)關(guān)注的的地區(qū)區(qū)。通通州商商業(yè)市市場(chǎng)的的火爆爆，早早已經(jīng)經(jīng)引起起一大大批的的投資資客拭拭目以以待。。2、周邊邊區(qū)域域，通通州乃乃至周周邊市市區(qū)的的商業(yè)業(yè)氛圍圍已相相當(dāng)濃濃厚，，一個(gè)個(gè)商業(yè)業(yè)的集集聚中中心所所引進(jìn)進(jìn)的商商業(yè)效效應(yīng)，，必定定能引引起他他們關(guān)關(guān)注，，各類類業(yè)態(tài)態(tài)的緊緊密結(jié)結(jié)合自自然是是這群群自用用客極極度關(guān)關(guān)注的的焦點(diǎn)點(diǎn)之一一。投資客：30%自用客：70%？1、純粹進(jìn)進(jìn)行消費(fèi)的的人群最終消費(fèi)人人群這群人在這這個(gè)商業(yè)市市場(chǎng)進(jìn)行的的只是純粹粹的消費(fèi)行行為。他們們就是任何何一個(gè)消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)的消消費(fèi)終端。。2、滿足自身身經(jīng)營(yíng)利益益的消費(fèi)人人群這群人在此此進(jìn)行的消消費(fèi)是為了了滿足他人人的終端消消費(fèi)。他們們一般是零零售業(yè)主或或再低一個(gè)個(gè)層次的批批發(fā)商。3、區(qū)域范圍圍的消費(fèi)人人群這群人在此此進(jìn)行的消消費(fèi)是周邊邊區(qū)域?yàn)樵撛擁?xiàng)目進(jìn)行行造勢(shì)通過(guò)思考：？哪些行業(yè)能能成為本項(xiàng)項(xiàng)目主打業(yè)業(yè)態(tài)？區(qū)域成功市市場(chǎng)主流業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀鴻運(yùn)裝飾城城-----裝飾、建材材行業(yè)方天大市場(chǎng)場(chǎng)\中原批發(fā)市市場(chǎng)-----燈飾、機(jī)電電、文具、、五金、酒酒店用品……華東輕紡城城-----輕紡半成品品、成品、、服飾、織織針品南通家紡城城-----布料、家紡紡永泰商貿(mào)城城-----服飾、面料料、家居、、裝飾行業(yè)、、建材行業(yè)業(yè)燈飾、五金金、文具、、機(jī)電、酒酒店用品、、家具、百百貨工藝品、化化妝品、飾飾品、玩具具等業(yè)態(tài)的購(gòu)買買力及承載載力家紡行業(yè)（（服飾、布布料、紡織織等）本項(xiàng)目初定定行業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分析裝飾行業(yè)、、建材行業(yè)業(yè)30%家紡、服飾飾、布行業(yè)業(yè)40%燈飾、五金金、文具等等20%工藝品、化妝妝品、飾品10%本項(xiàng)目總體體量近800套商鋪主力面積40-120M2項(xiàng)目推廣思思路？思考：？如何盡快在在業(yè)內(nèi)搶奪奪市場(chǎng)高地地項(xiàng)目總推廣廣思路品質(zhì)——與項(xiàng)目整體體定位相吻吻合，任何何一個(gè)推廣廣的表現(xiàn)都都是一個(gè)產(chǎn)產(chǎn)品形象、、開發(fā)商形形象企業(yè)形形象的展示示，力求達(dá)達(dá)到品質(zhì)化化。理性——商業(yè)地產(chǎn)不不同于普通通住宅項(xiàng)目目，其投資資者關(guān)注的的是投資回回報(bào)。理性性的事實(shí)分分析比感性性的情感訴訴求更能夠夠達(dá)到效果果。大氣——項(xiàng)目具有8萬(wàn)方的較大大體量，開開發(fā)商擁有有強(qiáng)大的市市場(chǎng)號(hào)召力力與影響力力。所有的的一切都要要推廣的表表現(xiàn)必須具具有磅礴的的氣勢(shì)。沉穩(wěn)——與產(chǎn)品的文文化內(nèi)涵相相呼應(yīng)，產(chǎn)產(chǎn)品推廣手手法必須具具有相當(dāng)?shù)牡某练€(wěn)性。。這種沉穩(wěn)穩(wěn)性不是淺淺于表面的的，而是一一種由內(nèi)而而外的氣質(zhì)質(zhì)展現(xiàn)。項(xiàng)目總推廣廣表現(xiàn)整體形象塑塑造項(xiàng)目品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略壯景規(guī)劃價(jià)價(jià)值區(qū)位、產(chǎn)品品主題建筑規(guī)劃特特色經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)優(yōu)惠政政策（*））2.稅收減免3.簡(jiǎn)化手續(xù)1.貼租契機(jī)!專業(yè)小商品品城？小商品城成成功模式探探究南京義烏小小商品城原始狀態(tài)：：南京義烏烏小商品城城地址：南京京市江寧區(qū)區(qū)天元路開發(fā)商：南南京浙商商投資有限限公司物業(yè)公司：：南京義烏烏小商品市市場(chǎng)管理有有限公司營(yíng)銷模式：：包租出售售容量：280000平米其中70%為專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)用于包租租出售，30%為辦公、公公寓、商業(yè)業(yè)等配套服服務(wù)設(shè)施。。層高高：：3~6米出售售：：8000-14000元/平方方功能能定定位位：：專專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)、、辦辦公公、、休休閑閑娛娛樂(lè)樂(lè)、、特特色色零零售售、、展展示示在政政策策扶扶持持下下，，南南京京義義烏烏小小商商品品城城經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)兩兩年年多多的的發(fā)發(fā)展展，，已已成成為為江江蘇蘇省省內(nèi)內(nèi)著著名名的的小小商商品品集集散散中中心心，，吸吸引引了了大大量量貿(mào)貿(mào)易易類類企企業(yè)業(yè)和和機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)南京京義義烏烏小小商商品品城城一一期期自自2006年6月開開業(yè)業(yè)，，浙浙江江12大行行業(yè)業(yè)的的企企業(yè)業(yè)成成為為了了這這里里的的首首批批租租戶戶，，其其中中包包括括國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)知知名名的的服服飾飾、、文文具具、、五五金金、、裝裝飾飾等等等等。。南京京義義烏烏小小商商品品城城增增大大市市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)內(nèi)公公共共活活動(dòng)動(dòng)空空間間；；在在業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)上上增增添添更更多多的的功功能能，，例例如如設(shè)設(shè)立立勞勞務(wù)務(wù)培培訓(xùn)訓(xùn)中中心心，，它它將將成成為為小小商商品品人人才才孵孵化化基基地地，，促促進(jìn)進(jìn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展。。南京京義義烏烏小小商商品品城城真真正正建建成成一一個(gè)個(gè)江江蘇蘇地地區(qū)區(qū)乃乃至至長(zhǎng)長(zhǎng)三三角角小小商商品品集集交交易易、、展展示示、、物物流流、、辦辦公公、、住住宿宿為為一一體體的的平平臺(tái)臺(tái)，，成成為為一一個(gè)個(gè)多多功功能能的的小小商商品品集集散散地地，，改改建建工工程程在在功功能能上上做做了了極極大大的的調(diào)調(diào)整整，，同同時(shí)時(shí)內(nèi)內(nèi)部部公公共共空空間間的的預(yù)預(yù)留留以以及及對(duì)對(duì)于于租租戶戶的的嚴(yán)嚴(yán)格格篩篩選選售后包租租的市場(chǎng)場(chǎng)化開發(fā)發(fā)形式：：在南京京市政府府市政宏宏觀戰(zhàn)略略及發(fā)展展規(guī)劃的的引導(dǎo)下下，政府府提供服服務(wù)和支支持以及及南京浙浙江商會(huì)會(huì)負(fù)責(zé)具具體的開開發(fā)定位位、規(guī)劃劃論證、、整體包包裝策劃劃、改建建招商和和管理工工作。南京義烏烏小商品品城以專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)、物流流配送、、零售品品牌、商商務(wù)辦公公和酒店店式公寓寓為主，，輔之以以相關(guān)的的餐飲娛娛樂(lè)配套套功能專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)創(chuàng)意辦公公物流配送送引進(jìn)浙江江義烏12大行業(yè)代代表企業(yè)業(yè)入駐專業(yè)裝飾飾城、品品牌零售售大賣場(chǎng)場(chǎng)輔助聚聚集人氣氣每年一次次蘇南小小商品博博覽會(huì)“邀請(qǐng)時(shí)間間”行業(yè)會(huì)議議……BBH廣告公司司上海開發(fā)發(fā)區(qū)協(xié)會(huì)會(huì)倫敦藝術(shù)術(shù)大學(xué)上上海辦事事處ELLE內(nèi)衣展示示廳未設(shè)計(jì)公公司……香奈兒男男表發(fā)布布會(huì)寶馬汽車車發(fā)布會(huì)會(huì)迪斯尼手手機(jī)上市市派對(duì)普利斯通通產(chǎn)品發(fā)發(fā)布會(huì)雪佛蘭車車友會(huì)娛樂(lè)總匯匯配套餐飲飲恬美容保保健會(huì)所所前院潮流運(yùn)動(dòng)動(dòng)館、健健身場(chǎng)所所Canyou3S發(fā)型概念念店……璐娜宴會(huì)會(huì)服務(wù)