住宅區(qū)規(guī)劃指標

城市住宅區(qū)規(guī)劃原理第六章規(guī)劃指標1/用地指標

2/開發(fā)強度(密度)指標3/空間與環(huán)境指標4/設(shè)施配套指標

住宅區(qū)規(guī)劃指標通常分為規(guī)劃綜合技術(shù)經(jīng)濟指標和用地指標兩大類1/用地指標——用地配置標準用地指標包括用地平衡表與用地配置基本范圍兩項住宅區(qū)的用地配置情況可反映住宅區(qū)功能的特征，通過用地配置也可以把握住宅區(qū)整體的居住生活質(zhì)量

用地構(gòu)成居住區(qū)居住小區(qū)居住組團1.住宅用地（R01）45~6055~6560~752.公建用地（R02）20~3218~276~183.道路用地（R03）8~157~135~124.公共綠地（R04）7.5~155~123~8居住區(qū)用地（R）100100100

城市住宅區(qū)規(guī)劃應(yīng)鼓勵土地的立體化和復(fù)合化利用，如開發(fā)地下空間和對地面進行公共空間分層開發(fā)利用等。在這種情況下，住宅區(qū)規(guī)劃的用地配置會有相應(yīng)的變化。

各住宅區(qū)由于所處的區(qū)位不同、使用對象不同可能導(dǎo)致住宅區(qū)用地配置的側(cè)重有所差異。在城市中心或周圍已有較完善的公共服務(wù)設(shè)施可供住宅區(qū)使用的住宅區(qū)，其公共服務(wù)設(shè)施用地的比重可以適當降低.不同的居住對象對住宅區(qū)的居住、公共服務(wù)、戶外環(huán)境和交通設(shè)施等存在不同的需求，因而應(yīng)該根據(jù)居住對象的特點適度增減住宅區(qū)各類用地構(gòu)成的比例。1/用地指標——用地平衡表用地面積（公頃）所占比例（%）人均面積（平方米/人）一、居住區(qū)用地（R）▲100▲1住宅用地（R01）▲▲▲2公建用地（R02）▲▲▲3道路用地（R03）▲▲▲4公共綠地（R04）▲▲▲二、其他用地（E）△--居住區(qū)規(guī)劃總用地△--居住區(qū)總用地

住宅區(qū)的用地邊界線一般情況下按以下三種情況予以確定：1.天然障礙的邊界；2.人工設(shè)施的邊界；3.其他人為劃定的界線。

住宅建設(shè)用地

指包括住宅基底在內(nèi)的住宅前后左右必不可少的用地。

公共服務(wù)設(shè)施用地

一般按其所屬用地范圍的實際界線來劃定。

道路用地

指在住宅區(qū)界線內(nèi)的所有道路的紅線或路幅界線內(nèi)的用地。

公共綠地專門的計算方法停車用地

一般指機動車停車用地，通常計算獨立地段安排的、較為集中的停車庫或停車場用地?？梢杂嬋搿暗缆放c停車用地”，也可計入“其他用地”

其他用地

包括市政設(shè)施用地，非根據(jù)該住宅區(qū)居住人口配建的公共服務(wù)設(shè)施用地以及其他在住宅區(qū)總用地范圍內(nèi)但不屬于上述五類用地的用地。1/用地指標幾種情況說明：邊界為道路邊界為人工設(shè)施邊界為自然邊界邊界為規(guī)劃范圍邊界為征地界線1/用地指標幾種情況說明：住宅建筑用地前后的界線一般以日照間距為基礎(chǔ)，各按日照間距的二分之一劃定計算；住宅建筑左右的界線一般以消防要求為條件（“建筑間距”要求）。因此，住宅建筑用地實際上是住宅本身的占地加上住宅前后左右的宅間通路、綠地、住戶底層的私院和部分或全部的住宅院落用地。1/用地指標幾種情況說明：住宅間距住宅間距包括住宅前后（正面和背面）以及兩側(cè)（側(cè)面）的距離。對低層、多層和高度小于24米的中高層住宅，其前后間距不得小于規(guī)定的日照間距，其兩側(cè)間距考慮通道和消防要求一般側(cè)面無窗時不得小于6米，側(cè)面有窗時不得小于8米。對高度大于24米的中高層住宅和高層住宅，其后面的間距應(yīng)作日照分析后確定，其前面的間距應(yīng)按照其前排住宅的高度來決定是采用規(guī)定的日照間距還是進行日照分析，其側(cè)面間距一般要求不小于13米。1/用地指標幾種情況說明：公共服務(wù)設(shè)施用地一般按其所屬用地范圍的實際界線來劃定。當其有明顯的界線時（如圍墻等），按其界線計算；當無明顯界線時，應(yīng)按其實際占用的用地計算，包括建筑后退道路紅線的用地。公共服務(wù)設(shè)施用地一般按其所屬用地范圍的實際界線來劃定。當其有明顯的界線時（如圍墻等），按其界線計算；當無明顯界線時，應(yīng)按其實際占用的用地計算，包括建筑后退道路紅線的用地。1/用地指標幾種情況說明：道路用地指在住宅區(qū)界線內(nèi)所有道路的紅線或路幅界線內(nèi)的用地，并除去應(yīng)該計入住宅建筑用地內(nèi)的宅間通路和公共服務(wù)設(shè)施，以及市政設(shè)施用地范圍內(nèi)的專用道路用地（如有回車場也應(yīng)該計入道路用地中）。住宅區(qū)的道路用地有時也將停車用地（機動車停車）計入在內(nèi)，稱道路停車用地。1/用地指標幾種情況說明：停車用地一般是指機動車停車用地，而且通常計算為停車用地的是在獨立地段安排的、較為集中的停車庫或停車場用地，但公共服務(wù)設(shè)施和市政設(shè)施的專用停車用地則應(yīng)該計入公共設(shè)施用地。路邊停車位、回車場邊停車位、住宅底層停車庫（位）等一般不計入停車用地而相應(yīng)地計入道路用地和住宅建筑用地；地下或半地下停車庫則按復(fù)合土地利用的方法按比例劃分計算。其他用地主要包括市政設(shè)施用地、非根據(jù)該住宅區(qū)居住人口配建的公共服務(wù)設(shè)施用地以及其他在住宅區(qū)總用地范圍之內(nèi)但不屬于上述五類用地的用地。1/用地指標幾種情況說明：公共綠地：1.當院落式組團綠地與建筑相鄰時，其劃定應(yīng)按照表9-4的規(guī)定。當院落式組團綠地與道路相鄰時，綠地邊界距宅間路、組團路和小區(qū)路路邊1米；當小區(qū)路有人行便道時，算到人行便道邊；臨城市道路、居住區(qū)級道路時算到道路紅線；距房屋墻腳1.5米。2.其他集中的塊狀、帶狀公共綠地面積計算的劃定邊界同院落式組團綠地面積，沿居住區(qū)級道路、城市道路的公共綠地算到紅線。1/用地指標標幾種情況況說明：：公共綠地地：封閉型綠地開敞型綠地南側(cè)多層樓南側(cè)高層樓南側(cè)多層樓南側(cè)高層樓L≥1.5L2L≥30米L≥1.5L2L≥50米L≥1.5L2L≥30米L≥1.5L2L≥50米S1≥800平方米S1≥1800平方米S1≥500平方米S1≥1200平方米S2≥1000平方米S2≥2000平方米S2≥600平方米S2≥1400平方米院落式組組團綠地地設(shè)置與與劃定規(guī)規(guī)定注：L—南北兩樓樓正面間間距（米米）;L2—當?shù)刈≌臉藴蕼嗜照臻g間距（米米）;S1—北側(cè)為多多層樓的的組團綠綠地面積積（平方方米）;S2—北側(cè)為高高層樓的的組團綠綠地面積積（平方方米）。?；旌嫌玫氐氐挠嬎闼悖喊凑諏嶋H際占地范范圍，以以及實際際混合情情況計算算并在規(guī)劃劃用地平平衡表中中單列。。住宅建筑筑面積按按實計算算或按比比例折算算。1/用地指標標用地面積（公頃）所占比例（%）人均面積（平方米/人）一、居住區(qū)用地（R）▲100▲1住宅用地（R01）▲▲▲2公建用地（R02）▲▲▲3道路用地（R03）▲▲▲4公共綠地（R04）▲▲▲5混合用地△△-二、其他用地（E）△--居住區(qū)規(guī)劃總用地△--2/開發(fā)強度度(密度)指標在開發(fā)強強度方面面的指標標包括容容積率、、總建筑筑面積、、總?cè)丝诳?、人口口密度。。容積率體現(xiàn)和控控制著住住宅區(qū)建建筑總體體的建設(shè)設(shè)總量，，它與總總建筑面面積具有有對應(yīng)關(guān)關(guān)系。容容積率的的大小根根據(jù)住宅宅區(qū)所處處的區(qū)位位（地價價因素））、住宅宅建筑的的層數(shù)（（地價、、城市整整體景觀觀等因素素）、居居住標準準（地價價、入住住對象等等因素））等因素素的不同同而不同同，區(qū)位位好、層層數(shù)高、、標準低低的住宅宅區(qū)一般般容積率率較高。?？偨ㄖ婷娣e、總總?cè)丝?、、人口口密度表現(xiàn)和控控制的是是居住人人口、使使用人員員以及相相應(yīng)所需需的配套套設(shè)施數(shù)數(shù)量和規(guī)規(guī)模，以以及產(chǎn)生生的對城城市交通通和市政政的要求求和壓力力?！緪劢^不退退縮】如果把愛愛愛比作作一場慢慢跑，有有的男人人發(fā)令槍槍還沒響響卻要退退賽了；；有的男男人在即即將到達達終點的的時候驟驟然倒下下；吃了了馬氏丹丹方的男男人，卻卻相當于于體驗了了一次馬馬拉松長長跑，酣酣暢持久久。馬老老中醫(yī)威威亻言言msdf0032/開發(fā)強度度(密度)指標容積率容積率=[(5a×b)+(2a×c)]/(A×B)用地面積（公頃）所占比例（%）人均面積（平方米/人）一、居住區(qū)用地（R）▲100▲1住宅用地（R01）▲▲▲2公建用地（R02）▲▲▲3道路用地（R03）▲▲▲4公共綠地（R04）▲▲▲二、其他用地（E）△--居住區(qū)規(guī)劃總用地△--住宅區(qū)容容積率=住宅區(qū)總總建筑面面積/住宅區(qū)總總用地面面積（（平方米米/平方米）住宅區(qū)住宅(用地)容積率=住宅區(qū)住宅總總建筑面積/住宅區(qū)住宅建建筑總用地面面積（平方方米/平方米）2/開發(fā)強度(密度)指標2/開發(fā)強度(密度)指標人口密度住宅區(qū)人口密密度（毛）=住宅區(qū)總?cè)丝诳?住宅區(qū)總用地地（人/公頃、萬人/平方公里）住宅區(qū)人口密密度（凈）=住宅區(qū)總?cè)丝诳?住宅建筑總用用地（人/公頃、萬人/平方公里）建筑面積密度度住宅區(qū)建筑面面積密度（毛毛）=住宅區(qū)總建筑筑面積/住宅區(qū)總用地地面積（平平方米/公頃）住宅區(qū)建筑面面積密度（凈凈）=住宅區(qū)某項建建筑總面積/住宅區(qū)該項建建筑總用地面面積（平方方米/公頃）3/空間與環(huán)境指指標我國住宅區(qū)各各級設(shè)施的空空間距離服務(wù)務(wù)半徑在開發(fā)強度方方面的指標包包括建筑高度度、平均建筑筑層數(shù)、建筑筑密度、人均均總用地、人人均公共綠地地、綠地率、、總戶數(shù)、人人均住宅建筑筑面積、日照照間距。建筑密度表現(xiàn)和控制著著住宅區(qū)總體體的建筑覆蓋蓋程度以及敞敞地率（敞地地率=1-建筑密度），，它既與容積積率（總建筑筑面積）相關(guān)關(guān)，也與綠地地率和其他戶戶外地面設(shè)施施（如道路、、車位、活動動場地、公共共綠地等）有有關(guān)，因此，，也影響到住住宅區(qū)的戶外外環(huán)境質(zhì)量和和其他設(shè)施的的安排。人均用地、人人均住宅建筑筑面積表現(xiàn)和控制著著住宅區(qū)外部部居住環(huán)境和和室內(nèi)居住環(huán)環(huán)境質(zhì)量。3/空間與環(huán)境指指標人均用地人均住宅區(qū)用用地=住宅區(qū)總用地地/住宅區(qū)總?cè)丝诳冢ㄆ椒矫?人）建筑密度住宅區(qū)建筑密密度（毛）=住宅區(qū)總建筑筑基底面積/住宅區(qū)總用地地面積（%）住宅區(qū)建筑密密度（凈）=住宅區(qū)某項建建筑總基底面面積/住宅區(qū)該項建建筑總用地面面積（%）建筑密度=[(a×b)+(a×c)]/(A×B)容積率=[(5a×b)+(2a×c)]/(A×B)住宅層數(shù)建筑氣候區(qū)劃Ⅰ,Ⅱ,Ⅵ,ⅦⅢ,ⅤⅣ建筑密度（%）容積率建筑密度（%）容積率建筑密度（%）容積率低層351.10401.20431.30多層281.70301.80321.90中高層252.00282.20302.40高層203.50203.50223.50城市居住區(qū)容容積率、建筑筑密度控制指指標表3/空間與環(huán)境指指標居住密度是關(guān)于住宅區(qū)區(qū)環(huán)境質(zhì)量的的重要指標之之一，指單位位用地面積上上居民和住宅宅的密集程度度，它是一個個包含人口密密度、人均用用地、建筑密密度和建筑面面積密度指標標的綜合概念念。居住密度的高高低取決于土土地的價值和和土地資源的的狀況、生活活環(huán)境質(zhì)量的的定位，以及及對城市型生生活氛圍的營營造。在住宅宅區(qū)規(guī)劃中應(yīng)應(yīng)該從節(jié)約土土地，保證生生活環(huán)境的質(zhì)質(zhì)量，同時滿滿足城市生活活的需求三方方面來確定適適當?shù)木幼∶苊芏?。一般而而言，越接近近市中心的住住宅區(qū)其居住住密度越高，，土地資源越越緊張的城市市其住宅區(qū)的的居住密度越越高，環(huán)境質(zhì)質(zhì)量標準越高高的住宅區(qū)其其居住密度越越小。3/空間與環(huán)境指指標房型或稱戶型型是指一套住房房建筑面積的的大小和居室室的數(shù)量，如如兩房一廳、、85平方米，三房房兩廳兩衛(wèi)、、100平方米等，它它反映了戶內(nèi)內(nèi)居住環(huán)境質(zhì)質(zhì)量的基本標標準。戶室比是指住宅區(qū)內(nèi)內(nèi)各種不同戶戶型的比例。。戶室比往往往依據(jù)入住對對象的總體家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)成成和住房標準準構(gòu)成予以綜綜合確定。多低高層比例例是指各類層數(shù)數(shù)住宅的總建建筑面積與總總住宅建筑面面積各自的比比例。住宅平均層數(shù)數(shù)是指總住宅建建筑面積與總總住宅建筑基基底面積的比比例。3/空間與環(huán)境指指標住宅區(qū)的綠地率是指所有住宅宅區(qū)綠地面積積與住宅區(qū)總總用地面積的的比例。它主主要控制和體體現(xiàn)著住宅區(qū)區(qū)在生態(tài)和綠綠化方面的狀狀況。綠地率=總綠地面積/總用地面積（（%）人均綠地面積積是住宅區(qū)綠地地總面積與住住宅區(qū)總?cè)丝诳谥龋▎挝晃唬浩椒矫?人）人均公共綠地地是住宅區(qū)公共共綠地總面積積與住宅區(qū)總總?cè)丝谥龋ǎ▎挝唬浩椒椒矫?人），居住區(qū)內(nèi)公共共綠地的總指指標，應(yīng)根據(jù)據(jù)居住人口規(guī)規(guī)模分別達到到：組團不少于0.5平方米/人，小區(qū)（含含組團）不少少于1平方米/人，居住區(qū)（（含小區(qū)與組組團）不少于于1.5平方米/人。綠地率可以反反映住宅區(qū)總總體的綠化狀狀況，人均綠綠地面積反映映的則是綠地地的使用強度度情況。同樣樣，公共綠地地比例指標雖雖然也反映了了住宅區(qū)中可可以用作居民民直接使用的的單獨綠化用用地在整個住住宅區(qū)用地中中的比例，但但其實際的使使用強度狀況況則需要由人人均公共綠地地來反映。3/空間與環(huán)境指指標總戶數(shù)與套密密度總戶數(shù)（總套套數(shù)）在住宅區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計階段較較總?cè)丝凇⑷巳丝诿芏群腿巳司≌ㄖ?/p>