土地一級(jí)開發(fā)模式及經(jīng)驗(yàn)分享

金匯股份&北京思源土地一級(jí)開發(fā)模式及經(jīng)驗(yàn)分享有關(guān)土地一級(jí)開發(fā)的工作的理解——為發(fā)展商在城市乃至行業(yè)內(nèi)建立長(zhǎng)久的話語(yǔ)權(quán)引言思源認(rèn)知的立項(xiàng)介入躋身城市土地整理投資城市項(xiàng)目開發(fā)深耕城市區(qū)域運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)城市整合最具有效價(jià)值的資源企業(yè)戰(zhàn)略政府關(guān)系區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目可研…區(qū)域規(guī)劃合作模式融資方式工程施工拆遷安置…土地出讓開發(fā)模式特色項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)招商…品牌構(gòu)建區(qū)域推廣特色運(yùn)營(yíng)區(qū)域增值…2.土地一級(jí)開發(fā)流程3.土地一級(jí)開發(fā)成本5.土地一級(jí)開發(fā)模式報(bào)告框架4.土地一級(jí)開發(fā)融資1.土地一級(jí)開發(fā)認(rèn)知6.土地一級(jí)開發(fā)關(guān)注點(diǎn)概念——城市土地一級(jí)開發(fā)是按照國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，城市總體規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的要求，將列入城市土地儲(chǔ)備開發(fā)，土地供應(yīng)計(jì)劃的項(xiàng)目，在確定土地開發(fā)實(shí)施方案后，以政府委托或公開招標(biāo)的方式確定一級(jí)開發(fā)主體，獲得土地項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)的主體再根據(jù)“政府主導(dǎo)，統(tǒng)一規(guī)劃，市場(chǎng)化運(yùn)作”的原則，運(yùn)用現(xiàn)代項(xiàng)目管理的理論系統(tǒng)和方法，組織實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)、交通建設(shè)、環(huán)境建設(shè)和投融資，并為二級(jí)開發(fā)商服務(wù)，提供土地開發(fā)項(xiàng)目完成后的經(jīng)營(yíng)管理方案，對(duì)土地開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的速度、品質(zhì)、成本全過(guò)程把握和控制，達(dá)到土地開發(fā)項(xiàng)目社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益高度統(tǒng)一的動(dòng)態(tài)過(guò)程。宗旨：政府主導(dǎo)，統(tǒng)一規(guī)劃，市場(chǎng)化運(yùn)作實(shí)質(zhì)：多元資本與城市建設(shè)的有機(jī)結(jié)合目的：多方參與，完成區(qū)域總體發(fā)展目標(biāo)認(rèn)知1.土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的前期調(diào)研和分析工作內(nèi)容——對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的地理位置，區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，周邊環(huán)境，道路交通，規(guī)劃條件，市政配套設(shè)施，地上物現(xiàn)狀等工作成果——編制可行性報(bào)告認(rèn)知-工作內(nèi)容2.獲取土地一級(jí)開發(fā)權(quán)兩種方式——（1）通過(guò)招投標(biāo)，中標(biāo)獲取。（2）通過(guò)授權(quán)獲取。3.編制（細(xì)化）土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案工作內(nèi)容——指定區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、拆遷安置、土地收儲(chǔ)上市等實(shí)施方案，制定一級(jí)開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，經(jīng)區(qū)縣政府同意，報(bào)市土地儲(chǔ)備中心核定。工作成果——一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案4.組織土地一級(jí)開發(fā)團(tuán)隊(duì)一級(jí)開發(fā)企業(yè)組織架構(gòu)——職能部門：辦公室，財(cái)務(wù)部;業(yè)務(wù)部門：土地部，成本合約部，工程部，規(guī)劃設(shè)計(jì)部，企劃部工作成果——企業(yè)目標(biāo)、計(jì)劃梳理，企業(yè)組織制度等一級(jí)開發(fā)介入階段6.土地一級(jí)開發(fā)的實(shí)施和組織征地與拆遷的實(shí)施與組織。規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)施與組織。工程建設(shè)的實(shí)施與組織。7.土地一級(jí)開發(fā)成本控制與管理施工質(zhì)量與施工企業(yè)管理，融資成本控制5.土地一級(jí)開發(fā)的融資（1）需要通過(guò)各種渠道和方式進(jìn)行融資（貸款、債券、基金、股權(quán)等）（2）根據(jù)項(xiàng)目本身所需要的資金總量，各個(gè)階段需要投入的資金量，資金回收數(shù)量和時(shí)間等，合理選擇籌資時(shí)機(jī)，合理籌資方式。一級(jí)開發(fā)實(shí)施階段認(rèn)知-工作內(nèi)容8.土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收政府組織實(shí)施，一級(jí)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備相關(guān)材料9.土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的招商推廣交易城市級(jí)別或大規(guī)模宣傳推廣，專題論壇、多種媒體、土交會(huì)等10.二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的后續(xù)服務(wù)與二級(jí)企業(yè)做好土地交接工作11.一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目完成后的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)園區(qū)物業(yè)的持有經(jīng)營(yíng)、環(huán)境維系等12.一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)后評(píng)價(jià)社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整等一級(jí)開發(fā)跟進(jìn)階段認(rèn)知-工作內(nèi)容一級(jí)開發(fā)涉及政府職能部門在土地一級(jí)開發(fā)階段主要涉及的政府部門有：國(guó)土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委等相關(guān)政府部門。1、國(guó)土局：主要負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)預(yù)審；確定土地一級(jí)開發(fā)單位，并就土地開發(fā)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、工程進(jìn)度、監(jiān)理、驗(yàn)收、違約責(zé)任、爭(zhēng)議的解決方式以及開發(fā)費(fèi)用、收益分配等內(nèi)容以合同形式與土地一級(jí)開發(fā)單位進(jìn)行約定；下達(dá)土地一級(jí)開發(fā)批復(fù)；負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)土地的征地批復(fù)；會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)的驗(yàn)收和開發(fā)成本的審核等工作。2、發(fā)改委：主要負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)土地的立項(xiàng)核準(zhǔn)工作。3、規(guī)委：主要負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)土地規(guī)劃意見書的批復(fù)工作。4、建委：主要負(fù)責(zé)針對(duì)具體項(xiàng)目從資質(zhì)、注冊(cè)資金、項(xiàng)目資本金等方面對(duì)一級(jí)開發(fā)企業(yè)提出要求，對(duì)部分重點(diǎn)項(xiàng)目提出建設(shè)意見，以及拆遷許可證的批復(fù)工作。認(rèn)知-權(quán)屬土地一級(jí)開發(fā)中涉及的權(quán)屬關(guān)系土地權(quán)屬關(guān)系土地所有權(quán)土地使用權(quán)土地一級(jí)開發(fā)權(quán)是土地所有人對(duì)其擁有的土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和集體所有制。是指民事主體在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)國(guó)有土地或集體土地占有、使用和收益的權(quán)利。土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位依照法定程序，對(duì)特定土地實(shí)施征收、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、管理、服務(wù)的權(quán)利。應(yīng)該是土地使用權(quán)衍生出的一項(xiàng)權(quán)能，是一種特殊的受限土地使用權(quán)。目前尚無(wú)定論。上海市給予上海市地產(chǎn)集團(tuán)暫時(shí)的成片土地使用權(quán)，有利于融資；僅是土地一級(jí)開發(fā)權(quán)，難以獲得抵押貸款。即使開發(fā)企業(yè)通過(guò)一級(jí)開發(fā)權(quán)權(quán)屬證明抵押而獲得信貸支持，本質(zhì)上也是通過(guò)政府擔(dān)保而獲得貸款。認(rèn)知-權(quán)屬土地一級(jí)開發(fā)中權(quán)利主體與權(quán)屬關(guān)系政府一級(jí)開發(fā)主體二級(jí)開發(fā)單位土地所有權(quán)土地一級(jí)開發(fā)權(quán)（受限土地使用權(quán)）土地使用權(quán)熟地出讓生地協(xié)助服務(wù)收回權(quán)利主體權(quán)屬認(rèn)知-權(quán)屬難點(diǎn)前期投投入資資金巨巨大區(qū)域認(rèn)認(rèn)知度度一般般較低低影響土土地價(jià)價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)土地一一級(jí)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)欠欠缺充分發(fā)發(fā)揮企企業(yè)靈靈活的的融資資機(jī)制制利用企企業(yè)市市場(chǎng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)發(fā)發(fā)現(xiàn)價(jià)價(jià)值借助企企業(yè)行行業(yè)實(shí)實(shí)踐經(jīng)經(jīng)驗(yàn)解決之之道開發(fā)商商靈活機(jī)機(jī)制市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)政府全局考考慮公共管管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)土地一一級(jí)開開發(fā)政企合合作基基礎(chǔ)11認(rèn)知2.土地一一級(jí)開開發(fā)流流程3.土地一一級(jí)開開發(fā)成成本5.土地一一級(jí)開開發(fā)模模式報(bào)告框框架4.土地一一級(jí)開開發(fā)融融資1.土地一一級(jí)開開發(fā)認(rèn)認(rèn)知6.土地一一級(jí)開開發(fā)關(guān)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)認(rèn)知-權(quán)屬土地一一級(jí)開開發(fā)流流程聯(lián)席會(huì)會(huì)審審議辦理規(guī)規(guī)劃條條件辦理授授權(quán)批批復(fù)項(xiàng)目核準(zhǔn)（市發(fā)改委）用地預(yù)審（國(guó)土分局）交通評(píng)價(jià)（市交通委）規(guī)劃許可證（市規(guī)劃委）簽訂征地協(xié)議辦理征地批復(fù)辦理征地結(jié)案辦理拆遷許可證組織實(shí)施拆遷辦理拆遷結(jié)案編制市政方案組織市政建設(shè)完成市政驗(yàn)收土地一一級(jí)開開發(fā)驗(yàn)驗(yàn)收土地地供供應(yīng)應(yīng)明確具體范圍明確開發(fā)主體獲取土土地一一級(jí)開開發(fā)權(quán)權(quán)的方方式：：招標(biāo)委委托、、直接接授權(quán)權(quán)、收收購(gòu)招標(biāo)委委托：：土地一一級(jí)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目通通過(guò)公公開招招標(biāo)方方式確確定項(xiàng)項(xiàng)目承承擔(dān)主主體；；如在在一級(jí)級(jí)開發(fā)發(fā)成熟熟城市市較多多使用用，北北京大大望京京地塊塊等直接授授權(quán)：：授權(quán)委委托就就是在在項(xiàng)目目所在在區(qū)政政府規(guī)規(guī)劃分分局組組織辦辦理項(xiàng)項(xiàng)目用用地控控制性性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃劃批復(fù)復(fù)后，，區(qū)縣縣政府府提出出土地地一級(jí)級(jí)開發(fā)發(fā)主體體授權(quán)權(quán)申請(qǐng)請(qǐng)，經(jīng)經(jīng)市國(guó)國(guó)土局局批復(fù)復(fù)后，，企業(yè)業(yè)獲得得土地地一級(jí)級(jí)開發(fā)發(fā)權(quán)。。城市市新區(qū)區(qū)建設(shè)設(shè)開發(fā)發(fā)較多多使用用此方方式，，如濟(jì)濟(jì)南小小清河河區(qū)域域整治治開發(fā)發(fā)。收購(gòu)：：對(duì)一級(jí)級(jí)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的股股權(quán)收收購(gòu)。。思源對(duì)對(duì)一級(jí)級(jí)開發(fā)發(fā)流程程的解解讀與與服務(wù)務(wù)模塊塊2.土地一一級(jí)開開發(fā)流流程3.土地一一級(jí)開開發(fā)成成本5.土地一一級(jí)開開發(fā)模模式報(bào)告框框架4.土地一一級(jí)開開發(fā)融融資1.土地一一級(jí)開開發(fā)認(rèn)認(rèn)知6.土地一一級(jí)開開發(fā)關(guān)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)（一））項(xiàng)目目前期期費(fèi)用用2.委托編編制修修建性性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃劃和區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的管管線綜綜合等等規(guī)劃劃方案案費(fèi)用用1.立項(xiàng)報(bào)報(bào)告、、可研研報(bào)告告編制制費(fèi)，，土地地一級(jí)級(jí)開發(fā)發(fā)實(shí)施施方案案的編編制費(fèi)費(fèi)及項(xiàng)項(xiàng)目前前期的的各種種工程程咨詢?cè)冑M(fèi)3.工程勘勘察（（文物物勘察察、地地質(zhì)勘勘察））測(cè)繪繪、釘釘樁費(fèi)費(fèi)用4.環(huán)境影響評(píng)價(jià)分分析費(fèi)用5.交通影響評(píng)價(jià)分分析費(fèi)用6.地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi)費(fèi)用7.地價(jià)評(píng)估費(fèi)用8.工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施施工圖審查費(fèi)（二）征地拆遷遷費(fèi)用1.征地補(bǔ)償費(fèi)用②勞動(dòng)力安置及超超轉(zhuǎn)人員、殘疾疾人員安置費(fèi)③地上物麥苗補(bǔ)償償費(fèi)相關(guān)稅費(fèi)——耕地占用稅、防防洪費(fèi)、新增建建設(shè)用地有償使使用費(fèi)等。①土地補(bǔ)償主要三部分2.拆遷補(bǔ)償費(fèi)用①住宅拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)：②非住宅拆遷補(bǔ)償償費(fèi)（國(guó)有企業(yè)和集集體企業(yè)）3.房屋拆遷服務(wù)費(fèi)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)用①拆遷服務(wù)費(fèi)<1.5%拆遷總額②拆遷評(píng)估費(fèi)<1.5%拆遷總額4.拆除工程費(fèi)用、、耕地復(fù)墾費(fèi)5.古樹保護(hù)及文物物古建修護(hù)、還還建費(fèi)（三）公共區(qū)域域市政基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)用1.開發(fā)范圍內(nèi)的““三通一平”費(fèi)費(fèi)用2.道路、橋梁建設(shè)設(shè)費(fèi)用3.各種市政管線建建設(shè)費(fèi)用4.市場(chǎng)場(chǎng)站建設(shè)費(fèi)費(fèi)用（四）區(qū)域內(nèi)公公共環(huán)境景觀建建設(shè)費(fèi)用學(xué)校、郵局、派派出所、消防站站、市政管理用用房等。（五）公共配套套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用用（六）工程建設(shè)設(shè)其他費(fèi)用1.工程監(jiān)理費(fèi)2.竣工圖編制費(fèi)3.建設(shè)期區(qū)域管理理費(fèi)用4.竣工前的維護(hù)管理理費(fèi)用（七）管理費(fèi)政府投資、市、區(qū)區(qū)儲(chǔ)備中心實(shí)施取取2%自籌資金委托實(shí)施施取取5%自籌資金招投標(biāo)取取8%（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用（九）上市交易費(fèi)費(fèi)用1.成本審計(jì)費(fèi)用2.營(yíng)銷費(fèi)用3.地價(jià)評(píng)估費(fèi)用4.委托入市交易費(fèi)用用（十）應(yīng)繳納納的稅費(fèi)（十一）項(xiàng)目后評(píng)評(píng)價(jià)費(fèi)用（十二）不可預(yù)見見費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目中關(guān)村西區(qū)中關(guān)村軟件園中關(guān)村生命園西二旗居住區(qū)平均占比1征地拆遷64%72%53%65%63.5%2市政建設(shè)21%16%16%18%17.8%3期間費(fèi)用及稅金15%12%31%17%18.7%4合計(jì)100%100%100%100%100%北京土地一級(jí)開發(fā)發(fā)部分項(xiàng)目總投資資結(jié)構(gòu)表區(qū)域開發(fā)土地價(jià)值值發(fā)展進(jìn)程及現(xiàn)金金流量變遷規(guī)律圖圖------稅收土地收益資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)土地收益市場(chǎng)檢驗(yàn)建設(shè)發(fā)展持久運(yùn)營(yíng)設(shè)定方向成熟與鞏固階段劃分產(chǎn)出土地收益稅收稅收土地價(jià)格變遷規(guī)律律投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)地區(qū)形象建設(shè)區(qū)域規(guī)劃------區(qū)域運(yùn)作費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公建投資繳稅建設(shè)投資環(huán)境再投入公建投資----基建投入與地價(jià)增增長(zhǎng)的關(guān)系曲線地價(jià)增長(zhǎng)符合邊際際遞減規(guī)律基建投入增長(zhǎng)啟動(dòng)期（1～2年）成長(zhǎng)期（2年左右）持續(xù)發(fā)展期（3～4年）穩(wěn)定期下一個(gè)周期一級(jí)開發(fā)研究2.土地一級(jí)開發(fā)流程程3.土地一級(jí)開發(fā)成本本5.土地一級(jí)開發(fā)模式式報(bào)告框架架4.土地一級(jí)級(jí)開發(fā)融融資1.土地一級(jí)級(jí)開發(fā)認(rèn)認(rèn)知6.土地一級(jí)級(jí)開發(fā)關(guān)關(guān)注點(diǎn)一級(jí)開發(fā)發(fā)投資特特點(diǎn)投資巨大大，單一一企業(yè)靠靠自有資資金無(wú)法法滿足資資金需要要僅有土地地收益權(quán)權(quán)，無(wú)土土地使用用權(quán)，融融資質(zhì)押押物首先先開發(fā)周期期長(zhǎng)，區(qū)區(qū)域未來(lái)來(lái)發(fā)展受受政策變變數(shù)影響響較大一級(jí)開發(fā)融資方式對(duì)比

貸款上市或借殼債券信托基金私募典當(dāng)合作開發(fā)發(fā)行成本無(wú)較高較高較高無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)利率水平基本貸款利率由行政手段確定加上一定管理費(fèi)用，總成本13%左右由市場(chǎng)行情而定，現(xiàn)在由于宏觀調(diào)控，中小型地產(chǎn)企業(yè)基本無(wú)此可能債券發(fā)行利率不允許超過(guò)儲(chǔ)蓄和存款利率的40%，發(fā)債費(fèi)用為總發(fā)債額千分之五，制度審批嚴(yán)格，中小型地產(chǎn)企業(yè)很困難現(xiàn)狀信托發(fā)行利率一般在16%左右加上一些管理費(fèi)用，總成本18%左右利潤(rùn)分成，或要求不低于30%左右的年收益，對(duì)合作企業(yè)要求高依據(jù)私募對(duì)象年息25-40%不等月息5%，年息60%左右利潤(rùn)分成模式償還期限短期居多，可申請(qǐng)期限為1-2年無(wú)大多與開發(fā)期限相吻合短期居多，也可發(fā)行2-3年期大多與開發(fā)期限吻合，也有短期要求回報(bào)高屬借貸資金短期居多一般不超3個(gè)月與開發(fā)期限吻合機(jī)會(huì)成本資金流動(dòng)差，與開發(fā)期限不吻合分散股權(quán)到期還款額度大到期還款額度大大多要求前期控股分散股權(quán)資金流動(dòng)性強(qiáng)分散項(xiàng)目公司股權(quán)，基本與開發(fā)期限吻合財(cái)務(wù)資料不公開公開公開公開不公開不公開不公開不公開資金用途有限制無(wú)限制有限制有限制有限制無(wú)限制無(wú)限制有限制流動(dòng)性無(wú)強(qiáng)差差差強(qiáng)強(qiáng)差資金大小土地或項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值不超過(guò)70%，現(xiàn)在一級(jí)土地抵押率5折左右根據(jù)市場(chǎng)及公司規(guī)模、發(fā)展、項(xiàng)目、財(cái)務(wù)狀況等各方面因素確定根據(jù)公司資質(zhì)實(shí)力財(cái)務(wù)狀況等各方面因素評(píng)估信托計(jì)劃發(fā)行資金5億以下居多，現(xiàn)在信托方式土地抵押率不超過(guò)5折根據(jù)基金對(duì)公司和項(xiàng)目認(rèn)可度和基金實(shí)力根據(jù)項(xiàng)目大小和私募對(duì)象資金大小自由組合基本5000萬(wàn)以下依據(jù)合作方實(shí)力金融機(jī)構(gòu)構(gòu)貸款案案例——以土地收收益權(quán)作作擔(dān)保云南城投投與昆明明市政府府簽訂的的土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)合合同中規(guī)規(guī)定：“本合同同項(xiàng)下全全部可出出讓土地地地塊通通過(guò)招標(biāo)標(biāo)、拍賣賣、掛牌牌方式進(jìn)進(jìn)行出讓讓，全部部可出讓讓土地出出讓總價(jià)價(jià)款在扣扣除全部部土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)總成本本及按國(guó)國(guó)家有關(guān)關(guān)政策提提取各項(xiàng)項(xiàng)基金后后的土地出讓讓純收益益公司按按50%的比例獲獲得收益益。但若公公司按以以上方式式所提取取的收益益不足全全部土地地的一級(jí)級(jí)開發(fā)總總成本的的5%時(shí)，昆明明市人民民政府將將保證向向公司另另行支付付差價(jià)款款，以確確保公司司的收益益不低于本本合同項(xiàng)項(xiàng)下的全全部土地地一級(jí)開開發(fā)總成成本的5%”。信托融資資案例：：北京商務(wù)務(wù)中心區(qū)區(qū)（CBD）土地開開發(fā)項(xiàng)目目資金信信托計(jì)劃劃信托資金金以信托托貸款方方式向北北京土地地整理儲(chǔ)儲(chǔ)備中心心商務(wù)區(qū)區(qū)分中心心提供專專項(xiàng)資金金貸款，，用于商商務(wù)中心心區(qū)土地地開發(fā)及及基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)項(xiàng)目。。信托計(jì)劃劃規(guī)模：：人民幣幣59594萬(wàn)元信托計(jì)劃劃期限為為五年，，于2002年10月16日信托計(jì)計(jì)劃成立立之日起起開始，，于2007年10月16日信托計(jì)計(jì)劃終止止。土地基金金案例：：天津?yàn)I海海新區(qū)的的開發(fā)，，天津城城投集團(tuán)團(tuán)與其他他機(jī)構(gòu)投投資者組組建的渤渤海產(chǎn)業(yè)業(yè)基金，，總額200億元，是是我國(guó)第第一支國(guó)國(guó)務(wù)院批批準(zhǔn)的契契約性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資資基金，，為籌措措城建投投資提供供了一個(gè)個(gè)新的融融資渠道道。2.土地一級(jí)級(jí)開發(fā)流流程3.土地一級(jí)級(jí)開發(fā)成成本5.土地一級(jí)級(jí)開發(fā)模模式報(bào)告框架架4.土地一級(jí)級(jí)開發(fā)融融資1.土地一級(jí)級(jí)開發(fā)認(rèn)認(rèn)知6.土地一級(jí)級(jí)開發(fā)關(guān)關(guān)注點(diǎn)政府：通通過(guò)財(cái)政政，收儲(chǔ)儲(chǔ)基金直直接投資資管理收益一級(jí)開發(fā)發(fā)過(guò)程中中政企角角色投資開發(fā)商：：開發(fā)商商融資政府：拆拆遷、控控規(guī)、控控制土地地儲(chǔ)備和和供應(yīng)開發(fā)商：：負(fù)責(zé)一一級(jí)開發(fā)發(fā)、只負(fù)負(fù)責(zé)施工工政府：收收儲(chǔ)土地地、上市市收益、、社會(huì)資源源（基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、、公共配配套）土地收益益（合理理價(jià)格獲獲取優(yōu)質(zhì)質(zhì)土地））開發(fā)商經(jīng)濟(jì)收益益（固定定比例管管理收益益、固定定比例開開發(fā)收益益、溢價(jià)價(jià)分成、、政府回回購(gòu)物業(yè)業(yè)等）一級(jí)開發(fā)發(fā)政企角角色一級(jí)開發(fā)發(fā)研究土地一級(jí)級(jí)開發(fā)運(yùn)作模模式政府主導(dǎo)、、政府運(yùn)運(yùn)作政府主導(dǎo)、、企業(yè)運(yùn)作作政府主導(dǎo)、、政企合作作根據(jù)政府和和開發(fā)企業(yè)業(yè)在土地一一級(jí)開發(fā)過(guò)過(guò)程中投資資、管理和和收益環(huán)節(jié)節(jié)所處角色色不同，結(jié)結(jié)合國(guó)內(nèi)實(shí)實(shí)操案例，，思源將土土地一級(jí)開開發(fā)運(yùn)作模模式歸為以以上三類。一級(jí)開發(fā)運(yùn)運(yùn)作模式一級(jí)開發(fā)研研究政府主導(dǎo)、、政府運(yùn)作作模式要點(diǎn)實(shí)操政府成立土地儲(chǔ)備中心代表政府負(fù)責(zé)土地的一級(jí)開發(fā)土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)資金的籌措及一系列土地一級(jí)開發(fā)工作；受委托對(duì)一級(jí)開發(fā)進(jìn)行管理的企業(yè)收取管理費(fèi)作為收益來(lái)源；政府獲得土地開發(fā)的收益。北京部分由土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的土地規(guī)定土地一級(jí)開發(fā)成本的2%作為企業(yè)的管理費(fèi)用國(guó)有大型企業(yè)（含新城開發(fā)公司）經(jīng)政府授權(quán)負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)大型國(guó)有企業(yè)具有政府授權(quán)的土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)權(quán)利；國(guó)有企業(yè)負(fù)責(zé)資金的籌措和一系列土地一級(jí)開發(fā)工作；土地出讓收益上交財(cái)政，由財(cái)政按比例返還國(guó)有企業(yè)。重慶九大國(guó)有企業(yè)進(jìn)行重慶的土地一級(jí)開發(fā)；武漢各新城開發(fā)公司進(jìn)行武漢各新城的土地一級(jí)開發(fā)一級(jí)開發(fā)研研究政府主導(dǎo)、、企業(yè)運(yùn)作作模式1要點(diǎn)評(píng)價(jià)政府委托，企業(yè)投資，企業(yè)獲得固定一級(jí)開發(fā)利潤(rùn)。政府確定一級(jí)開發(fā)企業(yè)取得土地一級(jí)開發(fā)權(quán)，企業(yè)只進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，不參與后續(xù)的土地推廣、上市等一系列工作，不直接參與二級(jí)開發(fā)，以土地一級(jí)開發(fā)成本的一定比例作為企業(yè)利潤(rùn)。政府通過(guò)授權(quán)企業(yè)開發(fā)解決了市政建設(shè)融資問(wèn)題，政府在后期結(jié)算中對(duì)一級(jí)開發(fā)成本控制力度不足；一級(jí)開發(fā)企業(yè)投資較大，獲利相對(duì)較小，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小，企業(yè)融資相對(duì)困難。案例：北京京市以土地地一級(jí)開發(fā)發(fā)成本的8%作為一級(jí)開開發(fā)企業(yè)固固定利潤(rùn)，，杭州市為為10%一級(jí)開發(fā)研研究政府主導(dǎo)、、企業(yè)運(yùn)作作模式2要點(diǎn)評(píng)價(jià)政府授權(quán)，企業(yè)投資，政府對(duì)企業(yè)進(jìn)行綜合補(bǔ)償。通過(guò)招標(biāo)、協(xié)商等確定一級(jí)開發(fā)企業(yè)，企業(yè)取得直接投資進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施進(jìn)行回購(gòu)，同時(shí)低價(jià)出讓部分土地給企業(yè)。一般適用于大規(guī)模土地，投入巨大，周期長(zhǎng)，情況復(fù)雜，保證政府和企業(yè)的利益平衡，保障項(xiàng)目順利實(shí)施。案例：常高高新公司與與常州市政政府進(jìn)行新新北區(qū)土地地一級(jí)開發(fā)發(fā)；市政基基礎(chǔ)設(shè)施及及配套設(shè)施施建成后由由新北區(qū)政政府回購(gòu)，，回購(gòu)價(jià)據(jù)據(jù)合同約定定，新北區(qū)區(qū)政府按10%的毛利率回回購(gòu)常高新新開發(fā)后的的土地及地地上基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施，按15%的毛利率回回購(gòu)安置房房（包括回回遷房和定定銷商品房房）。同時(shí)時(shí)，常高新新還低價(jià)獲獲取了1600多畝的土地地?cái)M用于房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)。一級(jí)開發(fā)研研究政府主導(dǎo)、、政企合作作模式要點(diǎn)評(píng)價(jià)政府與企業(yè)成立合資公司，共同投資，土地出讓金按比例分成。政府直接出資或以土地入股方式，與企業(yè)成立合資項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，土地上市后，根據(jù)相關(guān)約定，政府與企業(yè)進(jìn)行土地出讓金分成。企業(yè)雄厚的資本實(shí)力與先進(jìn)的開發(fā)模式與政府的管理職能和地方經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，便于項(xiàng)目操作。案例：1、龍?jiān)ㄔO(shè)設(shè)與臨安市市政府以8：2出資成立項(xiàng)項(xiàng)目公司負(fù)負(fù)責(zé)高新區(qū)區(qū)開發(fā)。2、首開集集團(tuán)與揚(yáng)揚(yáng)州政府府以6：4出資成立立項(xiàng)目公公司負(fù)責(zé)責(zé)蔣王片片區(qū)運(yùn)作作。一級(jí)開發(fā)發(fā)研究一級(jí)開發(fā)發(fā)要點(diǎn)政府與土土地運(yùn)營(yíng)營(yíng)商在整整個(gè)區(qū)域域開發(fā)價(jià)價(jià)值鏈中中有著不不同的權(quán)權(quán)責(zé)和利利益點(diǎn)權(quán)責(zé)利益區(qū)域規(guī)劃劃土地一級(jí)級(jí)開發(fā)(基建)土地出讓讓權(quán)政府監(jiān)管管持續(xù)現(xiàn)金金流回報(bào)報(bào)政府運(yùn)營(yíng)商土地開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理參與區(qū)域域規(guī)劃土地一級(jí)級(jí)開發(fā)土地開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)土地出讓讓金（利利益實(shí)現(xiàn)現(xiàn)）政府運(yùn)營(yíng)商低成本獲獲取土地地與政府分分享土地地增值收收益一級(jí)開發(fā)發(fā)的合理理利潤(rùn)招商引資資政府監(jiān)控控土地轉(zhuǎn)讓讓招商引資資土地二級(jí)級(jí)開發(fā)(自營(yíng)、合合資、股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓等)土地開發(fā)發(fā)規(guī)劃實(shí)實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)發(fā)進(jìn)程實(shí)實(shí)現(xiàn)通過(guò)土地地/項(xiàng)目股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓獲獲得土地地增值收收益二級(jí)開發(fā)發(fā)利潤(rùn)回回報(bào)招商傭金金或土地地租金持續(xù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)物業(yè)管理理持續(xù)稅收收回報(bào)創(chuàng)造就業(yè)業(yè)機(jī)會(huì)38一級(jí)開發(fā)發(fā)研究2.土地一級(jí)級(jí)開發(fā)流流程3.土地一級(jí)級(jí)開發(fā)成成本5.土地一級(jí)級(jí)開發(fā)模模式報(bào)告框架架4.土地一級(jí)級(jí)開發(fā)融融資1.土地一級(jí)級(jí)開發(fā)認(rèn)認(rèn)知6.土地一級(jí)級(jí)開發(fā)關(guān)關(guān)注點(diǎn)一級(jí)開發(fā)發(fā)要點(diǎn)土地一級(jí)級(jí)開發(fā)中中的七大大核心關(guān)關(guān)鍵因素素權(quán)益1確定發(fā)展展商、政政府、改改造居民民三者的的權(quán)益及及職責(zé)關(guān)注點(diǎn)：：政府對(duì)區(qū)區(qū)域環(huán)境境提升、、產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展、未未來(lái)愿景景的長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)訴求與與發(fā)展商商操作方方向的關(guān)關(guān)系；在政府影影響下，，居民拆拆遷安置置、就業(yè)業(yè)生計(jì)與與發(fā)展商商操作收收益的關(guān)關(guān)系。操作方向向：確保發(fā)展展商快速速、穩(wěn)妥妥獲取優(yōu)優(yōu)質(zhì)土地地開發(fā)商2明確發(fā)展展商自身身戰(zhàn)略與與區(qū)域改改造目標(biāo)標(biāo)契合度度關(guān)注點(diǎn)：：發(fā)展商自自身實(shí)力力、品牌牌、信譽(yù)譽(yù)項(xiàng)目本身身的品質(zhì)質(zhì)訴求、、運(yùn)作周周期要求求操作方向向：跨區(qū)域運(yùn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，具有有相應(yīng)實(shí)實(shí)力40一級(jí)開發(fā)發(fā)研究一級(jí)開發(fā)發(fā)要點(diǎn)策劃3引入專業(yè)業(yè)策劃顧顧問(wèn)機(jī)構(gòu)構(gòu)，全程程服務(wù)區(qū)區(qū)域運(yùn)營(yíng)營(yíng)關(guān)注點(diǎn)：：以第三方方專業(yè)顧顧問(wèn)的角角色，幫幫助發(fā)展展商協(xié)調(diào)調(diào)與政府府、拆遷遷居民的的關(guān)系；；全程協(xié)助助發(fā)展商商完成土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)，，二級(jí)開開發(fā)及招招商運(yùn)營(yíng)營(yíng)工作；；隨時(shí)根根據(jù)市市場(chǎng)情情況，，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展提提出建建議操作方方向：：選擇對(duì)對(duì)區(qū)域域運(yùn)營(yíng)營(yíng)各階階段具具備豐豐富經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的的專業(yè)業(yè)顧問(wèn)問(wèn)公司司規(guī)劃4高品質(zhì)質(zhì)完成成市場(chǎng)場(chǎng)可行行性好好的規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方方案關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：符合發(fā)發(fā)展商商戰(zhàn)略略發(fā)展展目標(biāo)標(biāo)，順順應(yīng)政政府發(fā)發(fā)展愿愿景、、兼顧顧回遷遷居民民利益益具備切切實(shí)可可行的的市場(chǎng)場(chǎng)操作作性操作方方向：：發(fā)展商商主導(dǎo)導(dǎo)規(guī)劃劃方案案，考考慮后后期招招商土地一一級(jí)開開發(fā)中中的七七大核核心關(guān)關(guān)鍵因因素41一級(jí)開開發(fā)研研究一級(jí)開開發(fā)要要點(diǎn)資本5開發(fā)周周期內(nèi)內(nèi)有效效地資資本運(yùn)運(yùn)作關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：拆遷安安置、、土地地整理理、基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)、、二級(jí)級(jí)開發(fā)發(fā)中長(zhǎng)長(zhǎng)期持持續(xù)、、集中中大量量的資資金需需求；；有效合合理的的融資資渠道道；動(dòng)態(tài)現(xiàn)現(xiàn)金流流的把把控。。操作方方向：：多元化化融資資、分分期實(shí)實(shí)施，，爭(zhēng)取取稅收收金融融優(yōu)惠惠政策策拆遷6制定積積極穩(wěn)穩(wěn)妥的的拆遷遷安置置方案案關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：發(fā)展商商出資資拆遷遷情況況下，，要強(qiáng)強(qiáng)化資資金監(jiān)監(jiān)管；；如何保證資金的合合理有效利用，引引導(dǎo)公共資源配置置向自身地塊優(yōu)化化操作方向：明確標(biāo)準(zhǔn)，積極參參與、適當(dāng)讓渡權(quán)權(quán)益土地一級(jí)開發(fā)中的的七大核心關(guān)鍵因因素42一級(jí)開發(fā)研究一級(jí)開發(fā)要點(diǎn)工程7關(guān)注一級(jí)開發(fā)階段段土地平整及開發(fā)發(fā)建設(shè)工程管理關(guān)注點(diǎn)：注重成本控制、質(zhì)質(zhì)量控制原有人文、自然資資源的再利用操作方向：直接招投標(biāo)，結(jié)合合自身資源保護(hù)開開發(fā)以上是土地一級(jí)開開發(fā)過(guò)程中的核心心控制環(huán)節(jié)，也是是確保土地一級(jí)開開發(fā)成功的關(guān)鍵因因素，作為一級(jí)開開發(fā)商在實(shí)操過(guò)程程中應(yīng)該給予重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注。土地一級(jí)開發(fā)中的的七大核心關(guān)鍵因因素43一級(jí)開發(fā)研究土地一級(jí)開發(fā)盈利利模式盈利模式從一級(jí)開發(fā)本身獲利分享土地增值收益持有部分公共建筑為二級(jí)拿地鋪墊1234通過(guò)嚴(yán)格控制各階階段成本費(fèi)用獲利利通過(guò)控制成本和開開發(fā)創(chuàng)新獲利通過(guò)持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)業(yè)、提供公共服務(wù)務(wù)而獲利通過(guò)二級(jí)房產(chǎn)開發(fā)發(fā)而獲利盈利模式1：從一級(jí)土地開發(fā)發(fā)本身獲利中天城投下屬全資資子公司華潤(rùn)貴陽(yáng)陽(yáng)對(duì)貴陽(yáng)市漁安、、安井片區(qū)9.53平方公里土地進(jìn)行行一級(jí)開發(fā)，貴陽(yáng)陽(yáng)云巖區(qū)政府承諾諾：用土地出讓收收益以及片區(qū)城市市建設(shè)配套費(fèi)，支支付一級(jí)開發(fā)投資資成本；投資成本本支付完成之后的的剩余部分，云巖巖區(qū)政府與華潤(rùn)貴貴陽(yáng)按照3：7的比例進(jìn)行分成[1]2009年，它在漳州當(dāng)?shù)氐啬孟铝?64畝土地的一級(jí)開發(fā)發(fā)權(quán)，在與漳州市市龍文區(qū)政府與當(dāng)當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)開發(fā)發(fā)中心三方共同簽簽訂的《漳華路龍龍文段配套開發(fā)用用地（A地塊）一級(jí)開發(fā)合合作協(xié)議書》中，，三方約定：公司司投入土地一級(jí)開開發(fā)資金每年將獲獲得12%的固定收益，此外外，公司還將獲得得地塊掛牌出讓凈凈收益的18%[3]。盈利模式2：分享土地增值收收益在某些城市，采取取了在政府、開發(fā)發(fā)商和原使用者等等各個(gè)主體之間按按一定比例分享增增值收益的機(jī)制。。在此情況下，開開發(fā)商可以通過(guò)創(chuàng)創(chuàng)新性的開發(fā)活動(dòng)動(dòng)，最大限度地提提升土地價(jià)值，從從而獲得最大利益益。在土地一級(jí)開發(fā)中中，能夠盡快實(shí)現(xiàn)現(xiàn)土地增值的措施施有：投資環(huán)境景觀。例例如，改造舊河道道，變廢為寶；加加強(qiáng)景觀和園林的的規(guī)劃建設(shè)，美化化環(huán)境。本質(zhì)是通通過(guò)提高生態(tài)效益益來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益益。投資公共配套設(shè)施施。例如，配套制制冷及熱力供應(yīng)，，地下綜合商城、、停車場(chǎng)，等等。。本質(zhì)是通過(guò)提高高社會(huì)效益來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。第一期出讓引入品品牌商業(yè)設(shè)施或酒酒店，帶動(dòng)周邊地地塊升值。實(shí)現(xiàn)一一級(jí)和二級(jí)開發(fā)互互動(dòng)。實(shí)現(xiàn)該盈利模式的的前提在于當(dāng)?shù)卣姆窒?/p>