某酒店公寓項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位

江蘇蘇州昆山花橋?qū)懽謽?、酒店公寓?xiàng)目市場(chǎng)研究及定位（修改）2007年9月一宏觀(guān)區(qū)域背景二中觀(guān)環(huán)境分析三項(xiàng)目分析研討◆什么產(chǎn)品

◆賣(mài)給誰(shuí)

◆怎么賣(mài)目錄一宏觀(guān)區(qū)域背景融入上海面向世界服務(wù)江蘇★江蘇省未來(lái)三大商務(wù)區(qū)之一★江蘇省未來(lái)工業(yè)總部集聚區(qū)★上海市外圍的國(guó)際性商務(wù)服務(wù)衛(wèi)星城★與其說(shuō)是把江蘇國(guó)際商務(wù)城打造成江蘇第三產(chǎn)業(yè)的示范區(qū)，不如說(shuō)是把江蘇國(guó)際商務(wù)城打造成整個(gè)江蘇產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的示范區(qū)。★力爭(zhēng)用五至十年時(shí)間，把花橋國(guó)際商務(wù)城建設(shè)成為具有一千萬(wàn)平方米商務(wù)建筑、三十萬(wàn)商務(wù)人口的國(guó)際商務(wù)城。★大上海都市圈，一個(gè)有野心有理想的新都市。項(xiàng)目周遭生活配套●R3輕軌墨玉路站●中宇商務(wù)廣場(chǎng)●東方海外商務(wù)酒店●亞太國(guó)際廣場(chǎng)●珍興國(guó)際大廈●光華五星酒店●·永泰大廈●第一上海廣場(chǎng)●江蘇晨風(fēng)集團(tuán)工貿(mào)基地●KOK企業(yè)總部大廈●綠地21城●國(guó)際華城●硅湖職業(yè)技術(shù)學(xué)院●華東臺(tái)商子女學(xué)?！褓惛駠?guó)際廣場(chǎng)●中寰廣場(chǎng)●大上海國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)●金衛(wèi)國(guó)際廣場(chǎng)周邊項(xiàng)目●上海國(guó)際汽車(chē)城●上海F1國(guó)際賽車(chē)場(chǎng)●上海國(guó)際機(jī)電五金城●嘉定工業(yè)區(qū)●青浦工業(yè)園區(qū)●黃渡工業(yè)園區(qū)●安亭新鎮(zhèn)●花橋國(guó)際商務(wù)城●昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)●昆山德國(guó)工業(yè)園●沿滬產(chǎn)業(yè)帶●昆山物流園●昆山白楊灣物流中心房地產(chǎn)項(xiàng)目●安亭上品●西郊世紀(jì)華城●澳麗映象●嘉正國(guó)際●花橋新都●匯豐商業(yè)街●花橋商務(wù)中心●寶家麗●中泰大廈●花橋光明商業(yè)中心●白云佳苑●大上海國(guó)際美車(chē)城二中觀(guān)環(huán)境分析花橋經(jīng)濟(jì)與人口狀況花橋經(jīng)濟(jì)與人口狀況花橋土地狀況共七宗地塊江蘇天天國(guó)際展覽公司昆山網(wǎng)進(jìn)競(jìng)得人3.5-41.83.5-4.52-2.5容積率商業(yè)/辦公商業(yè)/辦公商業(yè)/辦公商業(yè)性質(zhì)72199229434254281(商業(yè)94281)59978.9占地312國(guó)道南滬寧高速北綠地大道南徐公河?xùn)|綠地大道北,沿滬大道東312國(guó)道南,滬寧高速北位置05-06大型商業(yè)地塊表花橋土地狀況大上海國(guó)際商貿(mào)中心1）基本資料項(xiàng)目地址：花橋外青松路與和靜路交匯處開(kāi)發(fā)商：昆山曹安發(fā)展有限公司總建規(guī)模：320000㎡占地面積：223776㎡物業(yè)類(lèi)型:

1-2F商鋪、3-5F住宅）、酒店式公寓、寫(xiě)字樓規(guī)劃：分三期開(kāi)發(fā)，一期490戶(hù)商鋪500戶(hù)住宅、二期1000戶(hù)商鋪400戶(hù)住宅，三期酒店式公寓，綜合大樓，辦公樓未推出，本案總戶(hù)數(shù)900戶(hù)住宅，1500戶(hù)商鋪層高：一層4.5米，二層3.6米上市時(shí)點(diǎn)：03年12月商鋪面積范圍：1層32㎡-36㎡-40㎡，2層69㎡-73㎡商鋪價(jià)格范圍及均價(jià)：商鋪：12000-18000元/㎡；均價(jià)：二期1層5000元/㎡，2層4000元/㎡客源：主要以上海人占50%，另外浙江溫州和杭州投資者占40%，本地占10%左右。2）交通本案位于外青松公路，道路暢通，公交昆山-安亭，曹安-上?；疖?chē)站，3）淺析回報(bào)：一期包租3年，回報(bào)率8%，二期統(tǒng)一招商。 1）基本資料項(xiàng)目地址：曹安路5999號(hào)開(kāi)發(fā)商：江蘇金衛(wèi)發(fā)展有限公司總建規(guī)模：100萬(wàn)㎡占地面積:53萬(wàn)㎡綠化率：37.1%物業(yè)類(lèi)型:商鋪規(guī)劃：規(guī)劃為4期開(kāi)發(fā)，無(wú)明顯業(yè)態(tài)劃分，一期為4層的大型汽配商鋪，共576戶(hù)層高：一二層5.4米，三四層4.8米開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2004.10.1面積范圍：45.23-93㎡；單價(jià)范圍：一層20000元/㎡，二層16000元/㎡，三層10000元/㎡四層8000元/㎡客源：全國(guó)各汽車(chē)配件經(jīng)銷(xiāo)商、上海人。賣(mài)點(diǎn)提煉：國(guó)際級(jí)的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)及配套中心，需求市場(chǎng)大，產(chǎn)品區(qū)位好。2）淺析回報(bào)：采用包租的模式，前三年的收益率如下：第一年7%，第二年8%，第三年9%。安亭·金衛(wèi)國(guó)際汽車(chē)城1)基本資料項(xiàng)目地址：312國(guó)道以南，同三國(guó)道以東、滬寧高速以北開(kāi)發(fā)商：昆山中置房產(chǎn)投資有限公司總建規(guī)模：240000㎡占地面積：120060㎡物業(yè)類(lèi)型:多層、商鋪、小高層規(guī)劃業(yè)態(tài)：本地塊為商住兩用地塊，分為商務(wù)辦公服務(wù)區(qū)、商品交易展示區(qū)、酒店休閑娛樂(lè)區(qū)和生活服務(wù)區(qū)。一期規(guī)劃為700間商鋪，300套住宅。共有六層，其中一二層為商鋪，三到六樓為住宅，是以五金電器、汽配為主，集商貿(mào)、辦公、休閑、娛樂(lè)、居住為一體的大型商貿(mào)城。層高：一層二層均為4.6米去化：1樓臨街商鋪已售完，內(nèi)部也僅剩幾套，二樓還剩幾套大面積商鋪。面積范圍：44.79-100㎡（商鋪）單價(jià)均價(jià)：住宅3500元/㎡，商鋪15000元/㎡優(yōu)惠度：一次性付款可優(yōu)惠至98折大上海國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)案名商鋪面積均價(jià)物業(yè)類(lèi)型營(yíng)銷(xiāo)策略客源金衛(wèi)國(guó)際汽車(chē)城40㎡-70㎡上下四層一層10000元/㎡二層8000元/㎡三層6000元/㎡四層4500元/㎡純商鋪包租3年，回報(bào)8%95%為上?？蛻?hù)大上海國(guó)際商貿(mào)中心32-40㎡/1F69-73㎡/2F5500/㎡1F3600/㎡2F商鋪+多層辦公+酒店公寓一期包租3年,回報(bào)8%,二期統(tǒng)一管理50%上?？蛻?hù),其他浙江及本地客大上海國(guó)際商貿(mào)廣場(chǎng)44-100㎡7300/㎡1F4500/㎡2F多層、2F商鋪、小高層統(tǒng)一招商上海人為主，部分淅江人市場(chǎng)上現(xiàn)在售商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品名稱(chēng)大上海國(guó)際商貿(mào)中心亞太廣場(chǎng)金衛(wèi)汽車(chē)城大上海國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)東方海外昆山網(wǎng)進(jìn)位置曹安同三高速與滬寧高速交匯處兆豐路與滬寧高速交界處昆山市花橋鎮(zhèn)兆豐路8號(hào)花橋鎮(zhèn)曹淞路與泗涇路交匯處兆豐路兩側(cè)312國(guó)道南側(cè)、滬寧高速公路北側(cè)體量150000㎡30000㎡850000㎡80000㎡139469㎡商業(yè)26578㎡59978*2.25=130000㎡價(jià)格一層5500元/㎡二層4000元/㎡/一層10000元/㎡二層8000元/㎡三層6000元/㎡四層4500元/㎡6500元/㎡1、2層連售//銷(xiāo)售狀況40%/一期銷(xiāo)售100%50%//客源分析60%上海\20%浙江\20%當(dāng)?shù)?上海\浙江\昆山//商業(yè)供應(yīng)量達(dá)130萬(wàn)㎡商業(yè)主體,多數(shù)定位為專(zhuān)業(yè)類(lèi)商業(yè)市場(chǎng)上現(xiàn)在售商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品名稱(chēng)世康安亭大廈新源路商業(yè)街位置安亭鎮(zhèn)和靜路９８６號(hào)/安亭鎮(zhèn)新源路價(jià)格商業(yè)不賣(mài),辦公樓6500元/㎡租金1.2元/㎡*天租金2--2.5元/㎡*天三層連賣(mài)13000元/㎡安亭鎮(zhèn)辦公樓價(jià)格與曹安開(kāi)發(fā)區(qū)價(jià)格接近,商鋪卻要高出40%左右。安亭商業(yè)、辦公市場(chǎng)周邊辦公市場(chǎng)-亞太廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)亞太廣場(chǎng)類(lèi)型商鋪,寫(xiě)字樓建筑類(lèi)型商鋪,26層，辦公銷(xiāo)售許可證2005-384價(jià)格5000-8000元/平米項(xiàng)目位置昆山花橋鎮(zhèn)兆豐路售樓處昆山花橋兆豐路8號(hào)售樓電話(huà)57608318021-61489666銷(xiāo)售狀態(tài)在售開(kāi)盤(pán)時(shí)間預(yù)計(jì)2007年6月入住時(shí)間2007年10月開(kāi)發(fā)商江蘇美樂(lè)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司周?chē)煌?02路公交物業(yè)港聯(lián)物業(yè)綠化/容積率30.9%/4.5項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目占地：32513.6平米/建筑面積：146163萬(wàn)平米停車(chē)位289個(gè)周邊住宅市場(chǎng)-青春雅居項(xiàng)目名稱(chēng)青春雅居類(lèi)型普通住宅建筑類(lèi)型多層,小高層銷(xiāo)售許可證2007120價(jià)格2007-6-14,均價(jià)2800,最低價(jià)2660,最高價(jià)3188項(xiàng)目位置陸家鎮(zhèn)合豐售樓處陸家鎮(zhèn)合豐珠竹路售樓電話(huà)0512-570782660512-57078288銷(xiāo)售狀態(tài)在售項(xiàng)目總套數(shù)1906開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007年5月入住時(shí)間多層2008年12月；小高層2009年6月開(kāi)發(fā)商：昆山華強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司華強(qiáng)·青春雅居地處陸家合豐成熟工業(yè)區(qū)，其周邊聚集者幾十家大型知名企業(yè)，與昆山出口加工區(qū)緊密相鄰。5平方公里的合豐，新昆山人竟突4萬(wàn)人。規(guī)劃中的京滬高速鐵路、滬寧城際軌道陸家站，讓合豐輕松融入大上海都市圈，而規(guī)劃中的金陽(yáng)西路與中華園路的連接更是把合豐納入了昆山市中心。華強(qiáng)·青春雅居一期、二期約26萬(wàn)平方米。一期主力戶(hù)型為精致多層住宅、5.3米挑高小公寓、時(shí)尚風(fēng)情商業(yè)街。小區(qū)內(nèi)設(shè)超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。周邊學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施齊全，為合豐大規(guī)模社區(qū).周邊住宅市場(chǎng)-城市空間項(xiàng)目名稱(chēng)城市空間類(lèi)型普通住宅,商鋪,寫(xiě)字樓建筑類(lèi)型商鋪,高層價(jià)格最低單價(jià)3000項(xiàng)目位置陸家鎮(zhèn)售樓處陸家鎮(zhèn)合豐金陽(yáng)西路與老312國(guó)道交叉口售樓電話(huà)5707933357079555銷(xiāo)售狀態(tài)已開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007年4月入住時(shí)間5號(hào)樓2008年年初交房樓座展示、450戶(hù)左右項(xiàng)目總套數(shù)：開(kāi)發(fā)商：昆山佳茂緣置業(yè)有限公司該項(xiàng)目位于綠地21城S地塊，項(xiàng)目現(xiàn)一期施工狀態(tài)，一期開(kāi)發(fā)5棟，其中高層2棟（16F）,小高層2棟（11F）,多層1棟（5F）；1、2號(hào)樓開(kāi)發(fā)為北約戶(hù)型，樓梯間挑高5.6米，其中一半可以分割成上下兩層，但只計(jì)算一層的銷(xiāo)售面積，從而獲得半室的贈(zèng)送面積；4、5號(hào)樓為平層；3號(hào)樓為L(zhǎng)OFT戶(hù)型，層高挑高4.5米，可以分割為上下兩層。同時(shí)小區(qū)設(shè)有會(huì)所，會(huì)所設(shè)在小區(qū)主入口。建筑面積5111平方米，功能包括有健身房、跑步（機(jī)）區(qū)、瑜伽房、動(dòng)感車(chē)房、器械室、沖淋室/室內(nèi)游泳館、乒乓球室、臺(tái)球室、羽毛球館、網(wǎng)球場(chǎng)（室外）、銷(xiāo)售館、咖啡吧和室外茶室，另外在室外還將設(shè)置1個(gè)籃球場(chǎng)；交付使用時(shí)間未定物業(yè)服務(wù)六大服務(wù)體系：日常維護(hù)、家政服務(wù)、健康服務(wù)、文化服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、禮儀服務(wù)六大服務(wù)體系4月28日揭幕的綠地21城啟航社，在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就創(chuàng)下了上海樓市的又一個(gè)銷(xiāo)售奇跡。一期450套房源在短短二十天內(nèi)就全部售磬。二期于6月2日開(kāi)盤(pán)，兩天即售出159套房。依托于耗資200億打造的綠地21城，采用后現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格和時(shí)尚裝修設(shè)計(jì)理念，主打"低總價(jià)?精裝修?小戶(hù)型"的啟航社，已成為備受矚目的焦點(diǎn)社區(qū)。周邊住宅市場(chǎng)-綠地啟航社物業(yè)類(lèi)別普通住宅

建筑類(lèi)別:多層、小高層裝修狀況:全裝修物業(yè)地址花橋區(qū)綠地大道555號(hào)價(jià)格5000開(kāi)發(fā)商上海綠地集團(tuán)（昆山）置業(yè)有限公司預(yù)售許可證（2007）預(yù)售準(zhǔn)字第093號(hào)售樓處地址上海長(zhǎng)寧路1130號(hào)售樓電話(huà)021-392180883921806652419933開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007年4月入住時(shí)間2008年12月容積率1.6綠化率30交通狀況社區(qū)班車(chē)周邊配套中小學(xué):雙語(yǔ)學(xué)校、九年一貫制雙語(yǔ)學(xué)校,幼兒園:中福會(huì)幼兒園,綜合商場(chǎng):綠地家世界（韓國(guó)）易買(mǎi)德超市,醫(yī)院:同濟(jì)醫(yī)院,其他:兒童樂(lè)園、泛會(huì)所、籃球場(chǎng)、小區(qū)公共配套設(shè)施其它個(gè)案★立德企業(yè)家園區(qū)★中城花橋國(guó)際★花橋新都★金都安亭家園★花橋國(guó)際華城★白云佳苑三項(xiàng)目分析研討本案的成功銷(xiāo)售，就是回答和解決下面三個(gè)問(wèn)題什么產(chǎn)品？WHATRODUCTS?賣(mài)給誰(shuí)？WHOMTOSELL?怎么賣(mài)？HOWTOSELL?什么產(chǎn)品項(xiàng)目一期：花橋集貿(mào)市場(chǎng)●花橋集貿(mào)市場(chǎng)東面為商業(yè)中心，南面為規(guī)劃住宅小區(qū)，西接綠地大道，北依光明路，占地20畝，建筑面積13000平米。其中菜場(chǎng)面積4200平米，商鋪面積8800平米。

●集貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)部分為六大功能區(qū)：蔬菜交易區(qū)、水產(chǎn)品交易區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品交易區(qū)、水果交易區(qū)、花卉交易區(qū)、糧油產(chǎn)品交易區(qū)。菜場(chǎng)周?chē)啼亞伍g面積50－100平米，可開(kāi)設(shè)小家電、小商品、小五金、小超市，經(jīng)營(yíng)快餐、早點(diǎn)、糕點(diǎn)、服飾、休閑等品類(lèi)。

●集貿(mào)市場(chǎng)近期承擔(dān)周邊7萬(wàn)居民的主副食品供應(yīng)。在未來(lái)數(shù)年，花橋國(guó)際商務(wù)城將達(dá)30萬(wàn)人。屆時(shí)，花橋集貿(mào)市場(chǎng)的集散輻射能力將日益顯現(xiàn)!什么產(chǎn)品項(xiàng)目二期●花橋商業(yè)中心東面及南面為規(guī)劃住宅小區(qū)，西臨集貿(mào)市場(chǎng)，北依光明路，占地30畝，建筑面積37000平米。其中商鋪面積21000平米，公寓式辦公樓面積16000平米。

●商業(yè)中心集酒店、金融、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑于一體，超市、專(zhuān)營(yíng)、連鎖各種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)并存，將打破花橋傳統(tǒng)店鋪經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目單一、缺乏統(tǒng)一規(guī)劃的現(xiàn)狀，改善居民生活質(zhì)量，把日常商業(yè)和服務(wù)設(shè)施集于其中，滿(mǎn)足人們多樣化的需求，有效提升整個(gè)地區(qū)的生活層次和商業(yè)氛圍。

●商業(yè)中心作為花橋國(guó)際商務(wù)城的配套項(xiàng)目，將建立起以此為中心的綜合經(jīng)濟(jì)圈，以規(guī)模帶動(dòng)消費(fèi)，建立可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，為創(chuàng)建花橋國(guó)際商務(wù)城注入強(qiáng)勁動(dòng)力，創(chuàng)造無(wú)限商機(jī)！面積在35—70平米，層高3.6米，規(guī)劃為標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓什么產(chǎn)品項(xiàng)目三期：中泰大廈中泰大廈，能否成為本區(qū)域主流寫(xiě)字樓產(chǎn)品？★大環(huán)境：花橋商務(wù)城，以發(fā)展商務(wù)、服務(wù)為重點(diǎn)。區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓項(xiàng)目林立，正在迅速形成商務(wù)區(qū)的外在形象。目前區(qū)域?yàn)槭〖?jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，注冊(cè)區(qū)域內(nèi)的企業(yè)可享受特惠支持政策，如稅收等優(yōu)勢(shì)。

總體評(píng)價(jià)：政府主導(dǎo)區(qū)域發(fā)展；企業(yè)隊(duì)伍參差不齊；寫(xiě)字樓項(xiàng)目品質(zhì)較高，景觀(guān)、硬件設(shè)施較完備；實(shí)際出租入住率較低。存在辦公產(chǎn)品供應(yīng)量過(guò)于密集、短期內(nèi)難以消化的危險(xiǎn)趨勢(shì)?！锷鐓^(qū)環(huán)境：處于商務(wù)城相對(duì)核心的地位，但被大片拆遷居住社區(qū)包圍，缺少商務(wù)辦公氛圍。作為第三期產(chǎn)品，與農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和小商品市場(chǎng)為鄰，整體辦公環(huán)境較差。評(píng)價(jià)：處于住宅區(qū)和生活性服務(wù)區(qū)，辦公軟件硬件環(huán)境均不具備。中泰大廈，能否成為本區(qū)域主流寫(xiě)字樓產(chǎn)品？中泰大廈，能否成為本區(qū)域主流寫(xiě)字樓產(chǎn)品？★產(chǎn)品環(huán)境：建筑外在形象頗具商務(wù)風(fēng)范；3米6層高較為氣派。單位產(chǎn)權(quán)面積40-70平米，實(shí)際使用面積過(guò)小，嚴(yán)重影響和限制了辦公空間格局。

評(píng)價(jià)：本案作為辦公產(chǎn)品為主打的機(jī)會(huì)較小，風(fēng)險(xiǎn)較大。建議作適當(dāng)定位調(diào)整。產(chǎn)品定位綜合考察產(chǎn)品環(huán)境及產(chǎn)品自身素質(zhì)，產(chǎn)品整體定位為：花橋商務(wù)城核心精裝白領(lǐng)酒店公寓關(guān)鍵詞：低總價(jià)精裝修白領(lǐng)家拎包住產(chǎn)品組合建議★1-3層：引進(jìn)大型娛樂(lè)、網(wǎng)吧、餐飲等綜合設(shè)施，既提高整體檔次，提升物業(yè)價(jià)值，更可作為吸引客群購(gòu)買(mǎi)的配套設(shè)施?！?-5樓：作為辦公產(chǎn)品預(yù)留，作為銷(xiāo)售控制策略，增加客群面?！?-13樓：作為精裝公寓重點(diǎn)推出?！锂a(chǎn)品調(diào)整建議：公寓產(chǎn)品增加廚房概念，同時(shí)改進(jìn)通風(fēng)、排水、煤氣管道，完善居住條件。★后期物業(yè)管理：引進(jìn)酒店物業(yè)管理公司，提高物業(yè)附加值，增加銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)?！飿影逭故荆?樓可做辦公展示樣板；6樓做公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)樣板，增強(qiáng)產(chǎn)品說(shuō)服力。賣(mài)給誰(shuí)潛在客群客群通道潛在客群★農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)等經(jīng)商人士，購(gòu)買(mǎi)自住或投資★花橋商務(wù)城少量投資者，以小博大，投資生利★花橋商務(wù)城大量企業(yè)上班族，小有積蓄，首次購(gòu)房者★陸家、昆山東部開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)部分上班白領(lǐng)，追求獨(dú)立自由生活方式★上海嘉定、青浦等區(qū)域企業(yè)上班族，看中交通地利、價(jià)格優(yōu)勢(shì)者★其它酒店、賓館投資、經(jīng)營(yíng)者，整層購(gòu)買(mǎi)作為經(jīng)營(yíng)之用客群通道★花橋商務(wù)城政府機(jī)關(guān)、行政事業(yè)單位等★區(qū)域內(nèi)企業(yè)★區(qū)域內(nèi)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者★昆山開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)★上海嘉定、青浦企業(yè)怎么賣(mài)★形象包裝—概念強(qiáng)化★廣告推廣—迅速預(yù)熱★開(kāi)盤(pán)上市—短期熱銷(xiāo)★活動(dòng)促銷(xiāo)—清盤(pán)結(jié)案形象定位—概念強(qiáng)化花橋商務(wù)城核心精裝白領(lǐng)酒店公寓關(guān)鍵詞：低總價(jià)精裝修白領(lǐng)家拎包住推廣案名★中泰·開(kāi)心公寓★推廣口號(hào)：精裝電梯小豪宅超低總價(jià)開(kāi)心筑★明確以精裝公寓為主打，結(jié)合地段、品質(zhì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)，吸引客群進(jìn)駐?！镯?xiàng)目擁有鮮明產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)及生活主張，才能找準(zhǔn)客戶(hù)，精準(zhǔn)打擊客戶(hù)購(gòu)房意向。★類(lèi)似案名：

Mini生活館白領(lǐng)公寓摩登生活館廣告推廣主題1中泰·開(kāi)心公寓精裝電梯小豪宅超低總價(jià)開(kāi)心筑首付3萬(wàn)，動(dòng)心更開(kāi)心★花橋商務(wù)城國(guó)際衛(wèi)星新都城，昆山融入上海最前線(xiàn)，發(fā)展前景超級(jí)火熱?！锷虾?1號(hào)輕軌即將修通，昆山上海急速融合，構(gòu)筑15分鐘都市生活圈?！锱弴?guó)際居住區(qū)，中心公園、親水河道，花橋商務(wù)城商業(yè)中心時(shí)尚圈。★精裝修電梯公寓，層高3米6，全屋品牌裝修，酒店式，管理提包即住，開(kāi)心享受?！?/p>

40-70平米，首付輕松3萬(wàn)起，自住、投資、居住、辦公，可變空間，價(jià)值誘人。廣告推廣主題2中泰·開(kāi)心公寓精裝電梯小豪宅超低總價(jià)開(kāi)心筑首付3萬(wàn)，我的地盤(pán)我做主★花橋商務(wù)城國(guó)際衛(wèi)星新都城，昆山融入上海最前線(xiàn)，發(fā)展前景超級(jí)火熱?！锷虾?1號(hào)輕軌即將修通，昆山上海急速融合，構(gòu)筑15分鐘都市生活圈。★毗鄰國(guó)際居住區(qū)，中心公園、親水河道，花橋商務(wù)城商業(yè)中心時(shí)尚圈?！锞b修電梯公寓，層高3米6，全屋品牌裝修，酒店式，管理提包即住，開(kāi)心享受。★

40-70平米，首付輕松3萬(wàn)起，自住、投資、居住、辦公，可變空間，價(jià)值誘人。廣告推廣主題3中泰·開(kāi)心公寓精裝電梯小豪宅超低總價(jià)開(kāi)心筑首付3萬(wàn)，就能“白”住?!★花橋商務(wù)城國(guó)際衛(wèi)星新都城，昆山融入上海最前線(xiàn)，發(fā)展前景超級(jí)火熱?！锷虾?1號(hào)輕軌即將修通，昆山上海急速融合，構(gòu)筑15分鐘都市生活圈?！锱弴?guó)際居住區(qū)，中心公園、親水河道，花橋商務(wù)城商業(yè)中心時(shí)尚圈?！锞b修電梯公寓，層高3米6，全屋品牌裝修，酒店式，管理提包即住，開(kāi)心享受?！?/p>

40-70平米，首付輕松3萬(wàn)起，自住、投資、居住、辦公，可變空間，價(jià)值誘人。廣告推廣主題4中泰·開(kāi)心公寓精裝電梯小豪宅超低總價(jià)開(kāi)心筑月供幾百塊，私有小豪宅，生活大自由！★花橋商務(wù)城國(guó)際衛(wèi)星新都城，昆山融入上海最前線(xiàn)，發(fā)展前景超級(jí)火熱。★上海11號(hào)輕軌即將修通，昆山上海急速融合，構(gòu)筑15分鐘都市生活圈?！锱弴?guó)際居住區(qū)，中心公園、親水河道，花橋商務(wù)城商業(yè)中心時(shí)尚圈?！锞b修電梯公寓，層高3米6，全屋品牌裝修，酒店式，管理提包即住，開(kāi)心享受?！?/p>

40-70平米，首付輕松3萬(wàn)起，自住、投資、居住、辦公，可變空間，價(jià)值誘人。廣告推廣—迅速預(yù)熱★如報(bào)告所提，本案的直接競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案為：陸家的城市空間、青春雅居項(xiàng)目，成為本案吸引昆山市區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)客群的截流個(gè)案。而本區(qū)域內(nèi)的玉源國(guó)際公館（賽格廣場(chǎng)）及綠地國(guó)際家園的啟航社項(xiàng)目成為上海主力客群的競(jìng)爭(zhēng)挑戰(zhàn)?！锉景傅耐茝V，就是針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，以針對(duì)性的推廣策略正面出擊，打通客戶(hù)渠道，吸引目標(biāo)客群購(gòu)買(mǎi)?！镨b于本案特性，銷(xiāo)售周期短，推廣預(yù)算有限，需量力而為，更需一針見(jiàn)血。有效性、針對(duì)性，是本案推廣的重要原則。★針對(duì)花橋商務(wù)城客戶(hù)群：以戶(hù)外吸引為主。★銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝。銷(xiāo)售中心看板、引導(dǎo)旗、室內(nèi)形象包裝統(tǒng)一更換，迅速形成項(xiàng)目形象定位?！锕さ噩F(xiàn)場(chǎng)包裝。樓體廣告、圍墻廣告、橫幅、看板設(shè)置，增加項(xiàng)目曝光率，吸引即將開(kāi)業(yè)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)客群?！镪P(guān)鍵路段看板設(shè)置：312國(guó)道花橋收費(fèi)處設(shè)立1-2塊看板，與寶家麗公寓形成抗衡，吸引周邊企業(yè)群體?！锢湘?zhèn)區(qū)中心廣場(chǎng)設(shè)立1塊看板或墻體廣告，吸引部分投資客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)。廣告推廣—迅速預(yù)熱廣告推廣—迅速預(yù)熱★針對(duì)昆山市區(qū)及東部開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)客群：輔助客群，盡量打拉★本區(qū)域由于陸家鎮(zhèn)項(xiàng)目截留、客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)抗性、價(jià)格落差以及市區(qū)小戶(hù)型產(chǎn)品較多，因此不做主力推廣?！镞x擇關(guān)鍵路段，如312國(guó)道陸家花橋交界處、廣告位集中區(qū)，設(shè)立戶(hù)外看板，以地段、地鐵、價(jià)格、精裝修優(yōu)勢(shì)，吸引部分客群選擇本案。廣告推廣—迅速預(yù)熱★針對(duì)上海周遭區(qū)域客群推廣：有效覆蓋，人流攔截★夾報(bào)：通過(guò)《新民晚報(bào)》、《新聞晨報(bào)》等紙媒，選擇嘉定、青浦等區(qū)的固定訂閱客群，作定量夾報(bào)廣告。★短信：選擇嘉定、青浦、閔行等區(qū)，以短信告知，大量覆蓋客群?！锞W(wǎng)絡(luò)：上海熱線(xiàn)、上海搜房等門(mén)戶(hù)網(wǎng)站投放適當(dāng)廣告，吸引客群?！镂虾？腿旱淖畲筚u(mài)點(diǎn)：★地鐵3號(hào)線(xiàn)修通。15分鐘的交通生活圈。★首付3萬(wàn)元，難以想象的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。★全裝修小豪宅，白領(lǐng)生活一站服務(wù)，拎包即住。廣告推廣—迅速預(yù)熱★針對(duì)綠地國(guó)際家園上?？腿海簝?nèi)部公關(guān)行銷(xiāo)，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)移★通過(guò)與綠地項(xiàng)目銷(xiāo)售人員溝通，將綠地的部分未購(gòu)客戶(hù)、退訂客戶(hù)或者意向客戶(hù)吸引至本案成交，作為獎(jiǎng)勵(lì)，給予銷(xiāo)售人員一定的公關(guān)費(fèi)用。★客戶(hù)帶新獎(jiǎng)勵(lì)。如有綠地老客戶(hù)幫帶新客戶(hù)至本案成交，則給予其業(yè)務(wù)員及老客戶(hù)一定的獎(jiǎng)勵(lì)。以此盡量發(fā)動(dòng)來(lái)自上海區(qū)域的客群轉(zhuǎn)移購(gòu)買(mǎi)興趣至本案?！镂虾？腿旱淖畲筚u(mài)點(diǎn)：

1、地鐵3號(hào)線(xiàn)修通。15分鐘的交通生活圈。

2、首付3萬(wàn)元，難以想象的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

3、全裝修小豪宅，白領(lǐng)生活一站服務(wù)，拎包即住。

4、綠地能有的，我們同樣