2023年南京某五星級(jí)酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

中國廣廈南京鄧府巷商業(yè)廣場項(xiàng)目第三期物業(yè)定位五星酒店開發(fā)模式可行性研究報(bào)告書瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)二○○六年一月五日可行性研究報(bào)告書結(jié)論經(jīng)過我司的市場調(diào)研，行業(yè)專業(yè)咨詢和可行性論證分析，我司提出以下幾點(diǎn)結(jié)論：第一：南京城市的總體建設(shè)和發(fā)展是健康的，必將向國際性大都市的目標(biāo)快速挺進(jìn)。因此南京的高檔商務(wù)市場前景廣闊。第二：目前南京高檔商務(wù)型租賃物業(yè)市場發(fā)展空間很大，市場競爭壓力較小。南京鄧府巷商業(yè)廣場項(xiàng)目第三期物業(yè)主體按照“五星級(jí)酒店模式“建設(shè)和開發(fā)是合適和可行的。第三：該項(xiàng)目按照上述模式開發(fā)建設(shè)有利于資金的回籠及實(shí)現(xiàn)預(yù)期的收益率。第四：目前已經(jīng)有了可以借鑒的成功案例，大大減少了項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。第五：在咨詢和邀請酒店業(yè)內(nèi)著名的“豪生國際集團(tuán)“考察后，他們也對本項(xiàng)目的開發(fā)前景看好。第六：為保證該項(xiàng)目的成功開發(fā)和銷售，下一步應(yīng)該盡快委托世界級(jí)專業(yè)的酒店管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行更進(jìn)一步的專業(yè)策劃咨詢。一、目前南京五星級(jí)酒店的運(yùn)作情況南京目前已開業(yè)有11家五星級(jí)酒店，未來幾年間將陸續(xù)再開業(yè)多家五星級(jí)和超五星級(jí)酒店，他們的開業(yè)時(shí)間和簡要情況如下：序號(hào)酒店名稱地理位置開業(yè)時(shí)間客房數(shù)量01金陵飯店市中心新街口88年4月37層800余間02僑鴻皇冠假日市中心新街口98年1月24層300間03金絲利喜來登城西漢中門99年2月42層371間04狀元樓城南夫子廟98年12層500間05蘇寧環(huán)球城西廣州路2002年1月204間06名人城市城北鼓樓廣場04年12月278間07湖濱金陵城南江寧百家湖200年5月22000平米131間08維景國際酒店城東中山門05年換牌561間09玄武飯店城北中央門05年裝修408間10古南都飯店城西廣州路93開00裝24層305間11丁山香格里拉城西虎踞路01年7月11層366間12索菲特酒店城北山西潞預(yù)計(jì)09年暫不詳13索菲特酒店東郊下五旗預(yù)計(jì)09年暫不詳14威斯汀酒店城北中央門預(yù)計(jì)09年暫不詳15凱悅酒店城北世貿(mào)濱江城預(yù)計(jì)10年暫不詳二、相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)和專家對南京高級(jí)酒店業(yè)的發(fā)展看法市旅游局局長認(rèn)為，隨著南京城市國際化程度越來越高，外資來寧將投資、設(shè)辦事處、包長包房以及會(huì)議經(jīng)濟(jì)、歐美市場的開拓等原因都將導(dǎo)致高星級(jí)酒店供不應(yīng)求。南京目前共有各等級(jí)的星級(jí)酒店114座，客房數(shù)為15315間，按每個(gè)標(biāo)間兩個(gè)床位計(jì)算，南京星級(jí)酒店的接待量僅為3萬余人，包括各類社會(huì)旅館飯店，南京的總接待量在11萬至12萬人次之間，比蘇州的接待能力要差，僅排在江蘇第二的位置，這顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到一個(gè)省會(huì)城市和旅游城市所應(yīng)具備的接待能力。金鷹皇冠酒店的數(shù)據(jù)說明了以上的觀點(diǎn)，這家酒店自1998年開業(yè)以來經(jīng)營收入每年遞增20％，2004年在全國28家皇冠姊妹店中甚至獲得最佳皇冠酒店榮譽(yù)，酒店年入住率達(dá)到70％，而據(jù)悉，南京的高星級(jí)酒店入住率平均都達(dá)到了63％左右，銷售業(yè)績都不錯(cuò)。從南京最老牌的金陵飯店也能了解到，該酒店2005年8、9月客房平均入住率超過近70％，十一期間的入住率高達(dá)97％，有些天則是客房全滿，市場需求十分旺盛。一位業(yè)內(nèi)人士稱，有那么多高星級(jí)酒店出現(xiàn)在十運(yùn)會(huì)前，投資商看中的不僅是酒店的高回報(bào)率，而是南京房地產(chǎn)的巨大潛力，若干年后酒店所處位置的房地產(chǎn)價(jià)格不知要翻幾番。三、定位五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)要求及成本測算（一）、定位五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)要求五星級(jí)旅游涉外酒店應(yīng)具備的基本條件概述如下：酒店總體基本要求酒店功能劃分合理、設(shè)施使用方便、安全。酒店室內(nèi)外裝修高檔、建筑及裝修選用豪華材料。酒店內(nèi)部公共信息圖形符號(hào)符合LB/AT001標(biāo)準(zhǔn)。有中央空調(diào)系統(tǒng)。有背景音響系統(tǒng)。有與五星級(jí)酒店相適應(yīng)的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)。酒店接待大廳基本要求接待大廳寬敞、裝修豪華、光線充足。有與酒店規(guī)模、五星級(jí)相適應(yīng)的總服務(wù)臺(tái)，總服務(wù)臺(tái)有中英文標(biāo)志、分區(qū)段設(shè)置接待、問訊、結(jié)帳、24小時(shí)有工作人員在崗。提供留言服務(wù)、一次性總帳單結(jié)帳服務(wù)、信用卡服務(wù)、18小時(shí)提供外幣兌換服務(wù)?？偡?wù)臺(tái)提供酒店服務(wù)項(xiàng)目宣傳品、酒店價(jià)目表、中英文本市交通地圖，全國旅游交通地圖、本市和全國旅游景點(diǎn)介紹、各種交通工具時(shí)刻表、報(bào)刊雜志等?？?小時(shí)直接接受國內(nèi)、國際客房預(yù)訂，有酒店和客人同時(shí)開啟的保險(xiǎn)箱、設(shè)門衛(wèi)應(yīng)接員、專職行李員、值班經(jīng)理、大堂經(jīng)理。在非經(jīng)營區(qū)設(shè)客人休息場所、提供店內(nèi)尋人服務(wù)和安排出租車服務(wù)、門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道、配備輪椅。至少能用2種外語提供服務(wù)（英語為必備語種），總機(jī)至少能用3種外語提供服務(wù)（英語為必備語種），各種指示用和服務(wù)用文字至少用中英文同時(shí)表示?？头炕疽?/p>

至少有40間（套）可供出租的客房，70%客房的面積（不含衛(wèi)生間和走廊）不少于20平方米，至少有5個(gè)開間的豪華套房，有殘疾人客房。客房裝修豪華，有豪華的軟墊床、寫字臺(tái)、衣櫥及衣架，茶幾，座椅，床頭柜、床頭燈，臺(tái)燈，落地?zé)?、全身鏡，行李架等高級(jí)配套家具。衛(wèi)生間用豪華建筑材料裝修地面、墻面、頂棚，用良好的排風(fēng)設(shè)施，110/220V電源插座，副機(jī)，吹風(fēng)機(jī)和體重稱。裝高級(jí)座便器。梳妝臺(tái)，浴缸并帶淋浴噴頭，配浴簾，晾曬繩，24小時(shí)供應(yīng)冷熱水。有直撥的國內(nèi)、國際，有彩色電視機(jī)、音響設(shè)備、并有閉路電視系統(tǒng)，播放頻道不少于16個(gè)，自辦節(jié)目至少有2個(gè)頻道。有與五星級(jí)相匹配的文具用品，提供開夜床服務(wù)，24小時(shí)提供冷熱飲用水及冰塊，免費(fèi)提供茶葉或咖啡，客房內(nèi)設(shè)微型酒吧，24小時(shí)提供中西式早餐，正餐送餐服務(wù)。提供叫醒服務(wù)，留言服務(wù)、衣裝濕洗、干洗，熨燙和修補(bǔ)服務(wù)，提供擦鞋服務(wù)?？头?、衛(wèi)生間每天全面整理，每日更換床單和枕套，客房用品和消耗品每天補(bǔ)齊。餐飲基本要求有布局合理、裝飾豪華的中餐廳，至少能提供2種風(fēng)味的中餐。有布局合理、裝飾豪華的西餐廳，配專門的西餐廚房。有獨(dú)具特色格調(diào)高雅的咖啡廳，能提供自助早餐、西餐正餐。有適當(dāng)?shù)男⊙鐣?huì)廳，有封閉的酒吧間。餐廳、酒吧的主管、領(lǐng)班和服務(wù)員能用英語提供服務(wù)。廚房冷菜間、面點(diǎn)間獨(dú)立分割，有足夠的冷氣設(shè)備，冷菜間有空氣消毒設(shè)施，粗加工間與操作間隔離，有足夠的冷庫，有專門放置臨時(shí)垃圾的設(shè)施并保持其封閉。公共區(qū)域基本要求有足夠的停車場，有足夠的高質(zhì)量客用電梯，轎箱裝修高檔，并有服務(wù)電梯。有公用，并有市內(nèi)簿。有男女分設(shè)的公共衛(wèi)生間。有商場，出售旅行日常用品，旅游紀(jì)念品、工藝品等商品。有商務(wù)中心，代售郵票，代發(fā)信件，辦理電報(bào)、電傳、、復(fù)印、國際長途、國內(nèi)行李托運(yùn)、沖洗膠卷等。提供打字服務(wù)。有醫(yī)務(wù)室。提供代購交通、影劇、參觀等票務(wù)服務(wù)。提供市內(nèi)觀光服務(wù)。

有應(yīng)急供電專用線和應(yīng)急照明燈。選擇項(xiàng)目（共78項(xiàng)，至少具備35項(xiàng)，具備項(xiàng)目越多，酒店越高檔）客房（10項(xiàng)）客房內(nèi)可通過視聽設(shè)備提供帳單等的可視性查詢服務(wù)，提供語言信箱服務(wù)。衛(wèi)生間有飲用水系統(tǒng)。不少于50%的客房衛(wèi)生間淋浴與浴缸分設(shè)。不少于50%的客房衛(wèi)生間干濕區(qū)分設(shè)。所有套房分設(shè)供主人和來訪人使用的衛(wèi)生間。設(shè)商務(wù)樓層，可在樓層辦理入住登記及離店手續(xù)，樓層有供客人使用的商務(wù)中心及休息場所。商務(wù)樓層的客房內(nèi)有收發(fā)或電子郵件的設(shè)備。為客人提供免費(fèi)店內(nèi)無線尋呼服務(wù)。24小時(shí)提供洗衣加急服務(wù)。委托代辦服務(wù)。餐廳及酒吧（8項(xiàng)）有大堂酒吧。有專業(yè)性茶室。有除西餐廳外的其他外國餐廳，配有專門廚房。有餅屋。有風(fēng)味餐廳。有至少能容納200人正式宴會(huì)的大宴會(huì)廳，配有專門的宴會(huì)廚房。有至少10個(gè)不同風(fēng)味的餐廳（大小宴會(huì)廳除外）。有24小時(shí)營業(yè)的餐廳。商務(wù)設(shè)施及服務(wù)（5項(xiàng)）提供國際互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，傳輸速度不小于64kbit/s。封閉的間（至少2個(gè)）。洽談室（至少容納10人）。提供筆譯、口譯和專職秘書服務(wù)。圖書館（至少有1000冊圖書）。會(huì)議設(shè)施（10項(xiàng)）有至少能容納200人會(huì)議的專用會(huì)議廳、配有衣帽間。至少配有2個(gè)小會(huì)議室。有同聲傳譯設(shè)施（至少4種語言）。有會(huì)議設(shè)施。有現(xiàn)場視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)。有供出租的電腦及電腦投影儀、普通膠片投影儀、幻燈機(jī)、錄像機(jī)、文件粉碎機(jī)。有專門的復(fù)印室、配備足夠的復(fù)印機(jī)設(shè)備。有現(xiàn)代化電子印刷及裝訂設(shè)備。有照相膠卷沖印室。至少5000平方米的展覽廳。公共及健康娛樂設(shè)施（共計(jì)42分項(xiàng)）歌舞廳卡拉OK廳或KTV房（至少4間）游戲機(jī)室、棋牌室、影劇場。定期歌舞表演。多功能廳，能提供會(huì)議，冷餐會(huì)、酒會(huì)等服務(wù)及兼作歌舞廳。健身房、按摩室、桑拿浴、蒸汽浴、沖浪浴、日光浴室。

室內(nèi)游泳池（水面積至少40平方米）。室外游泳池（水面積至少100平方米）。網(wǎng)球場、保齡球室(至少4道)、攀巖練習(xí)室。

壁球室、桌球室。

多功能綜合健身按摩撐。電子模擬高爾夫球場、高爾夫練習(xí)場。

高爾夫球場（至少9洞）。賽車場、公園。跑馬場、

射擊場、射箭場。實(shí)戰(zhàn)模擬游藝場。乒乓球室、

溜冰場。

室外滑雪場。自用海濱浴場。潛水、海上沖浪、

釣魚。美容美發(fā)室。

精品店、獨(dú)立的書店、

獨(dú)立的鮮花店。嬰兒看護(hù)及兒童娛樂室。安全設(shè)施（3項(xiàng)）電子卡門鎖?？头抠F重物品保險(xiǎn)。自備發(fā)電系統(tǒng)。（二）、本項(xiàng)目定位五星級(jí)酒店的成本運(yùn)營測算1、測算基礎(chǔ)本五星級(jí)酒店物業(yè)面積構(gòu)成：一層：酒店大堂――1500m2二層~四層：餐飲、休閑、娛樂、健身中心等――105五層：商務(wù)會(huì)議中心、多功能廳、宴會(huì)廳――3六層~三十六層：酒店客房――31層共3三十七層：高級(jí)餐飲咖啡休閑中心――1地下二層車庫與人防：8000五星級(jí)酒店共計(jì)面積約：42、投資成本：（以下投資成本未計(jì)算財(cái)務(wù)成本）A．土地成本：6.23億/25萬＝2492元/m2酒店土地成本：2492元/m2*48500mB．建安與裝修設(shè)備成本包含地上與地下部分，取最小經(jīng)濟(jì)值（見下表）：序號(hào)分項(xiàng)工程名稱計(jì)算依據(jù)單方造價(jià)（元/m2）1樁基工程（受力樁）總建筑面積160-1802地下室工程、基坑圍護(hù)及支撐地下室建筑面積3800-42003建筑工程（除外墻玻璃幕墻）地上建筑面積800-9004外墻玻璃幕墻外立面建筑面積1200-15005結(jié)構(gòu)工程地上建筑面積900-11006給排水（含潔具，鍋爐房管線）總建筑面積350-3807噴淋、氣體消防總建筑面積100-1108污水處理（含管線）總建筑面積35-409空調(diào)工程地上建筑面積550-60010地下室通風(fēng)工程地下室建筑面積170-19011照明、防雷、動(dòng)力、變配電總建筑面積800-90012總機(jī)及配線、閉路電視、監(jiān)視、廣播音響、管理電腦、火災(zāi)報(bào)警、共用天線、電報(bào)電傳總建筑面積500-55013煤氣工程總建筑面積45-5014電梯、自動(dòng)扶梯總建筑面積320-36015室外總體總建筑面積100-11516室內(nèi)精裝修連家具地上建筑面積3200-350017雜項(xiàng)工程總建筑面積280-33018洗衣房設(shè)備地上建筑面積150-17019廚房設(shè)備地上建筑面積250-280總建筑面積為56500平方米，其中地上建筑面積為48500平方米，地下建筑面積約8000平方米，外墻面積約成本合計(jì)：2690*56500+5850*48500+3970*8000+1200*15000=48547萬元C．管理成本與不可預(yù)見費(fèi)用：300元/m2*56500m2總開發(fā)成本：48547+1695+12086＝62328萬元3、酒店運(yùn)營成本A．運(yùn)營費(fèi)用營業(yè)費(fèi)用（含營業(yè)稅費(fèi)、財(cái)務(wù)成本直接費(fèi)用、人工費(fèi)用）：占總收入20%管理費(fèi)用（經(jīng)營管理費(fèi)用、水電、維修保險(xiǎn)、裝修和設(shè)備更新等費(fèi)用）：占總收入的20%B．管理提成（引進(jìn)世界著名五星級(jí)酒店管理公司）占總收入的25%。四、本項(xiàng)目定位五星級(jí)酒店的運(yùn)營收入測算1、推算依據(jù)：酒店面積約31000平方米，按每間客房建筑面積65平方米計(jì)算，約按照南京市酒店發(fā)展行情預(yù)計(jì)未來（2023-2023年）十年間平均客房每日實(shí)收房價(jià)850元/天計(jì)算。按照南京五星級(jí)酒店平均開放率63%分析，本物業(yè)未來十年平均每3年增長率7%計(jì)算，開放率平均按77%計(jì)算。2、計(jì)算結(jié)果：客房年收入約：850*480*77%*365＝11466.84萬元餐飲、會(huì)議、商場收入約：8000萬娛樂休閑收入約：2500萬元其他收入約：500萬元整體酒店總收入約：22467萬元以上收入?yún)⒖紘鴥?nèi)五星級(jí)酒店年收入均數(shù)（見附件）五、本項(xiàng)目定位五星級(jí)酒店收益測算成本合計(jì)：總開發(fā)成本：62328萬元年運(yùn)營成本：22467*（20%＋20%）＝8986.8萬元年管理提成：22467*25%＝5616.75萬元年收益額（稅后）：（22467-8986.8-5616.75）*（100%-33%）＝5268.5萬元年經(jīng)營利潤率：5268.5/22467=23.44%年投資收益率：5268.5/62328＝8.45%結(jié)論：定位五星級(jí)酒店在不考慮銷售的基礎(chǔ)上約十二年時(shí)間可以收回基本收本（靜態(tài)投資回收期）。附件一：南京主城區(qū)五星級(jí)酒店分布圖附件二：國內(nèi)五星級(jí)酒店參考經(jīng)營收支情況：項(xiàng)目華亭飯店類別2004年備注1、客房收入（萬元）15072是上海第一家五星級(jí)國際飯店，位于徐家匯商業(yè)中心，毗鄰地鐵一號(hào)線出口和內(nèi)環(huán)線高架，附近有上海大劇場、八萬人體育館、上海游泳館等多個(gè)文化體育設(shè)施，以及上海旅游集散中心可通往上海郊區(qū)和周邊各旅游景點(diǎn)。共有770間客房和36套套房。隸屬錦江集團(tuán)。2、其他收入（萬元）7646其中：餐飲