2023年上半年刊-房地產(chǎn)回調(diào)開啟分化加劇

2023年上半年度報(bào)告|回調(diào)啟分化劇|目錄回調(diào)開啟分化加劇巔峰期已過(guò)主要城市新房市場(chǎng)增長(zhǎng)有限回調(diào)期開啟下半年市場(chǎng)有望筑底復(fù)蘇1.政策微調(diào)分類調(diào)控信貸謹(jǐn)慎筑底加速中央明確分類調(diào)控微調(diào)城市逐漸擴(kuò)容后市調(diào)控基調(diào)不變政策作用逐漸弱化中央強(qiáng)調(diào)支持首置信貸環(huán)境有待改善2.標(biāo)桿房企資金緊繃放緩購(gòu)地存糧過(guò)冬業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪弶毫Ρ对龀鞘虚g表現(xiàn)分化重點(diǎn)城市市場(chǎng)份額穩(wěn)定資金鏈緊繃金融杠桿風(fēng)險(xiǎn)加劇購(gòu)地謹(jǐn)慎放緩標(biāo)桿房企存糧過(guò)冬拓融資平臺(tái)未雨綢繆進(jìn)入資源整合時(shí)代高杠桿增長(zhǎng)模式遇瓶頸“小股操盤”提升收益率3.土地市場(chǎng)交投趨冷地方債壓力迫供應(yīng)放量土地成交高開低走房企購(gòu)地轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎降價(jià)波及宅地市場(chǎng)高價(jià)地塊或難再現(xiàn)大規(guī)模地方債償還在即政府或低價(jià)大量推地4.新房市場(chǎng)指標(biāo)低迷信貸收緊促降價(jià)破冰全國(guó)市場(chǎng)指標(biāo)低迷重點(diǎn)城市大幅萎縮分化加劇下風(fēng)險(xiǎn)凸顯信貸收緊促降價(jià)破冰重點(diǎn)城市調(diào)研實(shí)錄5.二手市場(chǎng)下行定局量?jī)r(jià)交換加速?gòu)?fù)蘇進(jìn)程量?jī)r(jià)持續(xù)下跌樓市步入下行購(gòu)房需求分流降價(jià)預(yù)期承壓量?jī)r(jià)交換加速筑底回升有望程澐、劉淵、張海清、繆曉旦、徐瓊、張娟、景天碧、許芹、黃錦銘:8621-51787508郵件:ccpr@centaline?2023版權(quán)聲明：本報(bào)告由中原集團(tuán)研究中心編寫，所有提供的信息均通過(guò)本公司可靠的途徑獲得，其準(zhǔn)確性、有關(guān)觀點(diǎn)及預(yù)測(cè)均以此為基礎(chǔ)推斷所得，僅供讀者參考。本報(bào)告版權(quán)歸中原集團(tuán)研究中心所有。未經(jīng)本公司正式書面許可與授權(quán)，任何個(gè)人和組織均不得以任何手段與形式對(duì)本報(bào)告進(jìn)行發(fā)布或復(fù)制如引用刊發(fā)須注明出處“中原集團(tuán)研究中心且不得對(duì)本報(bào)告進(jìn)行有悖原意的刪節(jié)和修改。本報(bào)告中的信息或所表達(dá)的意見(jiàn)并不構(gòu)成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資咨詢建議。本公司不就報(bào)告中的任何內(nèi)容對(duì)任何投資做出任何形式的擔(dān)保。任何人因使用本報(bào)告或其內(nèi)容而導(dǎo)致的直接損失或間接損失，本公司不承擔(dān)任何責(zé)任。摘要回調(diào)開啟分化加劇2023年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然不是歷史最差的，但卻是爭(zhēng)議最多的。這背后是房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的15年之后，整體格局已經(jīng)發(fā)生改變。新房高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，在向平穩(wěn)發(fā)展的過(guò)渡階段中，地區(qū)之間、不同需求之間的差異分化凸顯。40個(gè)主要城市新房市場(chǎng)的巔峰期已過(guò)，大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期，增長(zhǎng)空間有限，其中部分二三線城市增長(zhǎng)過(guò)快需求已被透支未來(lái)需求將主要來(lái)自人口的增長(zhǎng)全國(guó)范圍來(lái)看由于城鎮(zhèn)化及農(nóng)民工離城返鄉(xiāng)化的雙重作用小型城市和縣級(jí)市成為全國(guó)新房銷售面積增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。?023年而言，由于這40個(gè)主要城市依然是構(gòu)成目前房地產(chǎn)行業(yè)的主要基礎(chǔ)。因此，面對(duì)當(dāng)前內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定環(huán)境，我們必須接受這樣的事實(shí)，即2023年將是對(duì)透支式爆發(fā)的2023年的再次回調(diào)，而這次調(diào)整將何時(shí)達(dá)至新的均衡，回歸市場(chǎng)的理性狀態(tài)，將更多地依賴來(lái)自于市場(chǎng)主動(dòng)的自我修復(fù)和平衡的力量。（1）政策微調(diào)分類調(diào)控信貸謹(jǐn)慎筑底加速2023年上半年，面對(duì)市場(chǎng)的高位回落，整體政策環(huán)境雖未發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，但越來(lái)越多的城市加入了調(diào)控放松行列根“兩會(huì)提出的分類調(diào)控原則那些庫(kù)存量大供過(guò)于求的城市擁有自行調(diào)整政策的自主權(quán)而在市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況下加入政策微調(diào)行列的城市正在逐步擴(kuò)容。信貸環(huán)境的持續(xù)趨緊也是制約上半年成交的一大重要因素雖然監(jiān)管機(jī)構(gòu)紛紛表態(tài)支持首套自住需求但目前商業(yè)銀行響應(yīng)寥寥面對(duì)尚未緩解的經(jīng)濟(jì)下行壓力中央一系“微刺激措施已經(jīng)浮出水面，但對(duì)于房貸難言寬松，因此，謹(jǐn)慎的信貸環(huán)境將刺激樓市加速筑底。（2）標(biāo)桿房企資金緊繃放緩購(gòu)地存糧過(guò)冬今年前5月，10家標(biāo)桿房企銷售業(yè)績(jī)?nèi)暂^去年同期增加，但是增速明顯放緩。由于去年銷售火爆一些房企超額完成銷售指標(biāo)把部分業(yè)績(jī)留到今年初結(jié)算如果剔除這部分影響今年實(shí)際業(yè)績(jī)或不及去年同期由于銷售放緩信貸收緊多數(shù)標(biāo)桿房企減少購(gòu)地選擇保存現(xiàn)金渡過(guò)眼前的冬天。在23家A上市房企中，今年1季度項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均為近年最差，部分已接近2023年的歷史低位而我們監(jiān)測(cè)的十家標(biāo)桿房企表現(xiàn)相對(duì)較好均努力拓展融資渠道緩解資金壓力此外為了打破現(xiàn)有高杠桿快周轉(zhuǎn)增長(zhǎng)模式的天花板萬(wàn)科提“小股操盤模式或成為標(biāo)桿房企未來(lái)發(fā)展的戰(zhàn)略方向。（3）土地市場(chǎng)交投趨冷地方債壓力迫供應(yīng)放量今年土地市場(chǎng)成交呈震蕩下行趨勢(shì)前5個(gè)月經(jīng)營(yíng)性用地成交面積較去年同期下降但土地出讓金得益于1-2月成交活躍創(chuàng)歷史同期新高受新房市場(chǎng)銷售低迷及信貸緊縮的影響二線及三四線城市宅地市場(chǎng)3月后即迅速轉(zhuǎn)淡一線城市則在5月后成交熱度出現(xiàn)下降土地市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)淡趨冷。我們對(duì)近5年京滬兩地的高價(jià)地塊開發(fā)效果進(jìn)行了分析多數(shù)地塊營(yíng)效果并不理想在重點(diǎn)城市轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展的趨勢(shì)下高價(jià)地塊熱度難以再現(xiàn)而對(duì)于地方政府而言受困于政府性債務(wù)的年內(nèi)償還壓力，預(yù)計(jì)后市土地供應(yīng)或?qū)⒃黾?。?）新房市場(chǎng)指標(biāo)低迷信貸收緊促降價(jià)破冰2023年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)未能延續(xù)去年的成交走勢(shì)，全國(guó)房屋新開工面積、商品住宅銷售金額及面積等重要指標(biāo)表現(xiàn)低迷1至5月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新房成交面積持續(xù)低位運(yùn)行累計(jì)同比降幅達(dá)18.1%。去年下半年起信貸開始收緊新年伊始的降價(jià)風(fēng)波逐漸蔓延當(dāng)前各線城市庫(kù)存量連月攀升，而信貸與政策層面尚未顯示出大范圍調(diào)轉(zhuǎn)的跡象，降價(jià)壓力增大。根據(jù)對(duì)全國(guó)23個(gè)城市的新一輪降價(jià)調(diào)研看，降價(jià)樣本樓盤較年初成交價(jià)相比平均降價(jià)幅度僅為6.3%，要取得較為明顯的降價(jià)效果，平均降幅需達(dá)15.3%。（5）二手市場(chǎng)下行定局量?jī)r(jià)交換加速?gòu)?fù)蘇進(jìn)程2023年主要城市二手房市場(chǎng)成交量創(chuàng)四年新高價(jià)格亦快速上漲然而2023年春節(jié)后二手住宅成交也開始持續(xù)回落，價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)。由于本輪二手房?jī)r(jià)格調(diào)整主要是受新房降價(jià)帶動(dòng)，因此不同城市不同區(qū)域的調(diào)整程度出現(xiàn)分化而且由于二手房?jī)r(jià)格調(diào)整幅度遠(yuǎn)小于新房市場(chǎng)的降價(jià)促銷，因此導(dǎo)致二手房需求被分流，二手住宅成交占比亦有所下滑。鑒于目前一線城市限購(gòu)政策及信貸暫無(wú)明顯放松可能因此預(yù)計(jì)下半年主要城市二手樓市調(diào)整仍將繼續(xù)價(jià)格方面預(yù)計(jì)下半年新房市場(chǎng)將出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)從而帶動(dòng)二手住宅價(jià)格的進(jìn)一步下調(diào)，成交量亦有望筑底回升。回調(diào)開啟，分化加劇2023年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然不是歷史最差的，但卻是爭(zhēng)議最多的。與超預(yù)期表現(xiàn)的2023年同期相比，盡管重點(diǎn)城市和全國(guó)的新房銷售面積出現(xiàn)同比回落，但仍優(yōu)于2023、2023年，也優(yōu)于2023年。其中，標(biāo)桿房企的銷售業(yè)績(jī)、重點(diǎn)城市的土地出讓金均創(chuàng)歷史同期高位絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)依然同比正增長(zhǎng)然而關(guān)于市場(chǎng)的爭(zhēng)議卻有增無(wú)減——是否應(yīng)該放開限購(gòu)降準(zhǔn)以刺激樓市三四線城市是否健康未來(lái)增長(zhǎng)能否持續(xù)甚至樓市是否會(huì)崩盤等等，幾乎每個(gè)問(wèn)題都有正反兩面的激烈爭(zhēng)鋒。在我們看來(lái)，各種爭(zhēng)議背后，其實(shí)是我們必須正視的現(xiàn)實(shí)，即在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的15年之后整體格局已經(jīng)發(fā)生改變支撐過(guò)去市場(chǎng)高速發(fā)展的傳統(tǒng)因素正在淡化而在新因素取而代之的過(guò)程中，如何更全面地去看待這個(gè)市場(chǎng)。在2023年底的年度報(bào)告中，我們提出“新房市場(chǎng)高增長(zhǎng)時(shí)代終結(jié)”的判斷，指出由于人均居住條件的改善以及政策導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變?nèi)珖?guó)新房市場(chǎng)將告別高速增長(zhǎng)的時(shí)代而目前市場(chǎng)的狀態(tài)，恰是印證了我們此前的判斷在由高速增長(zhǎng)向平穩(wěn)發(fā)展的過(guò)渡階段地區(qū)之間不同需求之間的差異分化凸顯，如果仍從單一角度看問(wèn)題，結(jié)論就難免偏頗了?？傮w而言，我們必須理性地看到，40個(gè)主要城市新房市場(chǎng)的巔峰期已過(guò)，大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期增長(zhǎng)空間有限其中部分二三線城市增長(zhǎng)過(guò)快需求已被透支任何短期政策的刺激都難以改變這一現(xiàn)實(shí)反而將造成市場(chǎng)的不斷波動(dòng)未來(lái)城市的需求將主要來(lái)自人口的增長(zhǎng)而過(guò)去高速增長(zhǎng)的局面則難以再現(xiàn)。在全國(guó)范圍內(nèi)，傳統(tǒng)的以40個(gè)主要城市帶動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)的力量將逐漸衰退取而代之的將是更多的小型城市和縣級(jí)市由于城鎮(zhèn)化及農(nóng)民工離城返鄉(xiāng)化的雙重作用，刺激其近年來(lái)需求持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，將成為未來(lái)全國(guó)新房銷售面積增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。然而，?023年而言，由于這40個(gè)主城市市場(chǎng)化程度相對(duì)較高，并占十大標(biāo)桿房企主要的收入來(lái)源依然是構(gòu)成目前房地產(chǎn)行業(yè)的主要基礎(chǔ)因此面對(duì)當(dāng)前內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定環(huán)境，我們必須接受這樣的事實(shí)，即2023年將是對(duì)透支式爆發(fā)的2023年的再次回調(diào)，而這次調(diào)整將何時(shí)達(dá)至新的均衡回歸市場(chǎng)的理性狀態(tài)將更多地依賴來(lái)自于市場(chǎng)主動(dòng)的自我修復(fù)和平衡的力量。（一）巔峰期已過(guò)主城市新房市場(chǎng)增長(zhǎng)有限限購(gòu)市場(chǎng)需求總量有限2023年銷售高位未能突破在40個(gè)重點(diǎn)城市新建住宅的銷售總面積高峰出現(xiàn)在2023年2023年以后整體回落再也沒(méi)有超過(guò)2023年水平其中2023年雖有大幅反彈但是建立在2023年低位的基礎(chǔ)上2023年以來(lái)平均成交量維持在2.25億平方米水平?？紤]到一線城市新房市場(chǎng)顛峰期已過(guò)，即使去除四大一線城市，其余36個(gè)二三線主要城市走勢(shì)也是如此，2023年高位同樣沒(méi)能被超越。而在四大一線城市，由于二手住宅需求量已經(jīng)成為市場(chǎng)主流，我們觀察一二手住宅總成交量，需求高峰同樣出現(xiàn)在2023年，此后再也沒(méi)有超越。兩組數(shù)據(jù)的結(jié)論并非巧合，實(shí)際上，重點(diǎn)城市再也沒(méi)有超越2023銷售高峰的原因很簡(jiǎn)單。因?yàn)樵谙拶?gòu)政策下市場(chǎng)需求總量是有限的即居住滿一定年限的外來(lái)人口以及本市有購(gòu)房資格的人口構(gòu)成潛在需求的總基數(shù)其中一定比“有購(gòu)房意愿且具備購(gòu)買力的家庭構(gòu)成市場(chǎng)實(shí)際成交量。2023年成交量的暴漲和隨后的快速回落，主要就在于投資需求的流動(dòng)。限購(gòu)之后投資需求基本消失，市場(chǎng)成交量歸于平穩(wěn)。圖140個(gè)主要城市新建住宅銷售面（2023-2023）圖2四大一線城市一二手住宅總銷售面（2005-2023）30003000200020001000

萬(wàn)平方米

一線城市 二線城市 三四線城市

100010001000800600

萬(wàn)平方米

北京上海廣州深圳1000

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2000202320232023202320232023

0205206207202320232023202320232023注：統(tǒng)計(jì)口徑為主城區(qū)數(shù)據(jù)，不含下轄郊縣數(shù)據(jù)來(lái)源：各地房地產(chǎn)交易中心，中原集團(tuán)研究中心一線新房市場(chǎng)巔峰期已過(guò)八成樓市陷入增長(zhǎng)瓶頸那么，這40個(gè)主要城市未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展空間還有多大呢？我們可以通過(guò)人均新房銷售面積來(lái)尋找答案。我們把房改后，1999年以來(lái)，每個(gè)城市累計(jì)新房銷售面積和當(dāng)年常住人口相比可以得到截至當(dāng)年的人均新房累計(jì)銷售面積通過(guò)觀察這個(gè)指標(biāo)的變化趨勢(shì)，可以發(fā)現(xiàn)以下規(guī)律：四大一線城市新房市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到平衡狀態(tài)，自2023年以來(lái)，一線城市人均新房面積穩(wěn)定在9（平方米/人）左右，增幅平緩。顯示一線城市新房市場(chǎng)銷售增長(zhǎng)基本與常住人口的增長(zhǎng)速度持平。雖然二手房成交在一線城市中已逐漸占據(jù)主流，但并沒(méi)有改變市場(chǎng)上新房的累計(jì)存量，因此不影響我們的結(jié)論考慮到一線城市市場(chǎng)成熟外來(lái)需求活躍人口增長(zhǎng)穩(wěn)定新房銷售平穩(wěn)，且動(dòng)拆遷量較高，我們可以把這個(gè)水平看作是市場(chǎng)穩(wěn)定狀態(tài)。二三線城市近年來(lái)普遍高速發(fā)展截至2023年40個(gè)城市中長(zhǎng)沙中山貴陽(yáng)成都等城市已經(jīng)超過(guò)15，比5年前增長(zhǎng)一倍有余。32個(gè)城市中，有23個(gè)城市已經(jīng)超過(guò)或接近一線城市的水平。顯示出這些城市新房市場(chǎng)發(fā)展過(guò)快，未來(lái)增長(zhǎng)后勁不足。而40個(gè)城市中，僅有8個(gè)城市人均新房銷售面積低于6，未來(lái)仍有增長(zhǎng)空間。但這8個(gè)城市中，還包括像溫州這樣，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫的城市所以在40個(gè)重點(diǎn)城市范圍內(nèi)只有不到20%的城市新房市場(chǎng)還有增長(zhǎng)空間，超過(guò)80%的城市已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)定狀態(tài)或已經(jīng)透支需求。人口導(dǎo)入決定供求關(guān)系高速增長(zhǎng)局面難以再現(xiàn)40個(gè)主要城市1新房銷售面積占全國(guó)的37%銷售金額占比為53%在我們監(jiān)測(cè)的十家標(biāo)桿房企中來(lái)自這40個(gè)城市的銷售金額占比為63%可以說(shuō)這些重點(diǎn)城市構(gòu)成了通常所說(shuō)的房地產(chǎn)行業(yè)的主要基礎(chǔ)而這40個(gè)重點(diǎn)城市整體已進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)人均新房面積已經(jīng)達(dá)到，部分二線城市甚至超過(guò)了穩(wěn)定水平因此這些城市未來(lái)的增長(zhǎng)空間只能來(lái)自人口增長(zhǎng)帶來(lái)的需求提升除個(gè)別城市可能出現(xiàn)重大政策規(guī)劃調(diào)整帶來(lái)的變化外重點(diǎn)城市作為整體很難重現(xiàn)以往的高增長(zhǎng)局面。而在這40個(gè)城市中，2023-2023的五年間，人口增長(zhǎng)速度超過(guò)2位數(shù)的僅有10個(gè)城市，平均增幅為13%。而其余30個(gè)城市人口增幅僅為5%。人口向大城市集中的趨勢(shì)明顯，使得大型城市未來(lái)需求仍有人口增長(zhǎng)支持而多數(shù)二三線城市將進(jìn)入樓市發(fā)展瓶頸期一方面人均新房銷售量過(guò)高，另一方面未來(lái)人口增長(zhǎng)空間受限。在市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)期后供求關(guān)系信貸環(huán)境以及市政規(guī)劃等基本市場(chǎng)化因素將取“看漲預(yù)期和打壓政策”成為影響未來(lái)市場(chǎng)成交量的主要因素。全行政區(qū)口徑，2023年數(shù)據(jù)圖340個(gè)重點(diǎn)城市人均新房累計(jì)銷售面積（2023-2023）

0510152020232023202320232023202320232023北京8.89.49.79.910.410.8北京上海10.311.311.712.112.61.2上海廣州6.77.58.28.99.810.8廣州深圳4.85.35.55.96.36.8深圳成都7.28.910.412.013.715.5成都長(zhǎng)沙6.28.110.312.214.016.2長(zhǎng)沙貴陽(yáng)5.97.69.10.712.715.0貴陽(yáng)中山6.78.29.911.813.615.8中山大連7.38.910.411.412.613.7大連蘇州7.38.99.610.511.613.1蘇州昆明708.19.811.012.313.8昆明常州5.87.59.010.211.513.2常州西安4.76.17.89.711.313.0西安天津6.87.88.69.29.910.7天津重慶5.16.47.79.010311.7重慶杭州6.37.78.49.110.111.1杭州南京7.28.59.19.810.912.2南京武漢6.37.38.39.210.712.4武漢無(wú)錫5.77.18.39.00.211.4無(wú)錫廈門7.58.38.59.110.211.6廈門南昌4.35.26.16.98.09.3南昌合肥5.57.08.09.310.712.6合肥福州5.96.87.58.19.110.5福州?？?.36.0687.68.610.0海口揚(yáng)州4.45.46.77.99110.5揚(yáng)州惠州3.14.15.36.98.510.8惠州佛山5.15.96.87.88.79.8佛山寧波5.46.16.7.07.68.4寧波南寧4.05.05.96.87.68.4南寧長(zhǎng)春3.24.15.16.07.08.0長(zhǎng)春濟(jì)南3.23.74.45.15.96.8濟(jì)南東莞3.03.74.14.85.56.3東莞洛陽(yáng)2.42.83.3.94.55.4洛陽(yáng)唐山1.62.22.83.64.55.7唐山安慶1.72.12.63.13.64.3安慶瀘州2.43.03.74.35.05.8瀘州襄樊1.21.62.23.3.84.8襄樊石家莊1.72.02.53.23.84.5石家莊泉州1.21.62.12.63.14.0泉州溫州2.02.32.52.62.83.2溫州2023年已超過(guò)一線城市水平注“人均新房計(jì)銷售面積指自1999年起截至當(dāng)年累計(jì)新建住宅銷售面積與當(dāng)?shù)啬昴┏Ｗ∪丝诘谋戎等绫本?023年數(shù)據(jù)為1999年-2023年期間，北京新建住宅累計(jì)銷售面積，與2023年北京常住人口的比值。所有數(shù)據(jù)均為統(tǒng)計(jì)局口徑，城市范圍為全行政區(qū)，包含下轄郊縣。數(shù)據(jù)來(lái)源：各地統(tǒng)計(jì)局，中原集團(tuán)研究中心圖440個(gè)重點(diǎn)城市人均新房累計(jì)銷售面積（2023-2023）1.01.08.06.04.0

4大一線城市28個(gè)快速發(fā)展城市8個(gè)平穩(wěn)發(fā)展城市2.00.0

202320232023202320232023數(shù)據(jù)來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心熱點(diǎn)市場(chǎng)集中度漸減全國(guó)住房需求呈均衡化而從全國(guó)范圍，按照省級(jí)范圍來(lái)看，也有市場(chǎng)轉(zhuǎn)向平衡的趨勢(shì)。我們把2023-2023年期間，歷年各省住宅銷售占比與人口占比進(jìn)行分析可以看出購(gòu)房需求已經(jīng)從集中在熱點(diǎn)區(qū)域轉(zhuǎn)向各地區(qū)平衡發(fā)展。例如2023-2023年期間京津上海江蘇重慶和內(nèi)蒙是住宅銷售的熱點(diǎn)集中區(qū)域所謂熱點(diǎn)區(qū)域，指的是當(dāng)?shù)厝丝谡既珖?guó)比重若為1%，卻購(gòu)買了超過(guò)全國(guó)1.5%的住宅。而到了2023-2023年熱點(diǎn)區(qū)域轉(zhuǎn)移到遼寧內(nèi)蒙和重慶等二線城市一線城市熱度下降這應(yīng)該與調(diào)控啟動(dòng)有關(guān)。而到了2023-2023年，熱點(diǎn)集中區(qū)域范圍大大減少，僅有遼寧、重慶和寧夏等二三線城市其余大部分區(qū)域?qū)儆谌丝诤唾?gòu)房占比平衡狀態(tài)即1%的人口購(gòu)買了1%的住宅。而且從歷年變化來(lái)看各省份住宅銷售面積與人口之間差異逐年變小顯示市場(chǎng)轉(zhuǎn)向均衡發(fā)展，人口為基礎(chǔ)的需求逐漸起主導(dǎo)作用。因此，不論是一線城市，還是40個(gè)重點(diǎn)城市，或是全國(guó)范圍來(lái)看，住宅市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)期已經(jīng)過(guò)去整體已進(jìn)入均衡發(fā)展階段人口的數(shù)量和增長(zhǎng)率成為影響住宅需求量的主要因素未來(lái)基于人口的住房需求，將成為未來(lái)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力。限購(gòu)政策雖然可能退出但未來(lái)政策導(dǎo)向仍將以維持市場(chǎng)平穩(wěn)為主房產(chǎn)稅等替代措施必然會(huì)出臺(tái)，防止投資需求推高房地產(chǎn)泡沫，期待后市重現(xiàn)2023年的反彈并不現(xiàn)實(shí)。圖5全國(guó)住房均衡化熱力圖（2023-2023）數(shù)據(jù)來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心小型城市需求持續(xù)上升已成全國(guó)市場(chǎng)增長(zhǎng)主要?jiǎng)恿仡櫧陙?lái)的住宅銷售數(shù)據(jù)可以看出，大多數(shù)時(shí)間段，全國(guó)市場(chǎng)表現(xiàn)要優(yōu)于重點(diǎn)城市。例如，2023年全國(guó)住宅銷售面積同比增幅17.5%而同期40個(gè)主要城（主城區(qū)下同增幅僅為12%2023年前5月全國(guó)住宅銷售面積同比跌幅為9.2%而同期40個(gè)城市跌幅高達(dá)18%。兩組數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)40個(gè)主要城市以外的區(qū)域，新建住宅銷售更好。這似乎與通常所說(shuō)的三四線城市存量高、需求不足，風(fēng)險(xiǎn)更大相矛盾。實(shí)際情況如何呢？按照行政區(qū)劃全國(guó)共有270個(gè)地級(jí)市368個(gè)縣級(jí)市加上4個(gè)直轄市和15個(gè)副省級(jí)城市，總計(jì)657個(gè)城市。各類城市住宅銷售面積占比詳見(jiàn)表1。城市分類新建住宅銷售面積（萬(wàn)平方米）占全國(guó)比重32個(gè)重點(diǎn)城市城市分類新建住宅銷售面積（萬(wàn)平方米）占全國(guó)比重32個(gè)重點(diǎn)城市（僅主城區(qū)，不含下轄郊縣）17894.8318%32個(gè)重點(diǎn)城市（全行政區(qū)，包含郊縣）29823.6730%235個(gè)地級(jí)以上城市（全行政區(qū)，含郊縣）79869.5081%全國(guó)98467.51100%注：2023年地級(jí)市數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)局尚未公布，因此本表統(tǒng)一用2023年數(shù)據(jù)對(duì)比40個(gè)重點(diǎn)城市中，有32城市可區(qū)分主城區(qū)與郊縣，數(shù)據(jù)分別來(lái)自交易中心和統(tǒng)計(jì)局270個(gè)地級(jí)市中，僅235個(gè)城市有住宅銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心圖6235個(gè)地級(jí)市新建住宅銷售面積分布（2023年）2%1%1%1%1%1%8%6%4%2%0%1020304050607080901010101010101010102020202025注：每根柱子代表10個(gè)城市，以城市銷售面積從高到低排序，即1-10、10-20、……、220-230、230-235數(shù)據(jù)來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心在40個(gè)重點(diǎn)城市范圍內(nèi)，其主城區(qū)歷年銷售面積增幅低于（或跌幅大于）全市范圍，說(shuō)明這些城市下轄縣級(jí)市銷售表現(xiàn)更好。如果把觀察范圍擴(kuò)展到有銷售量歷史數(shù)據(jù)的222個(gè)地級(jí)市，可以發(fā)現(xiàn)，在大多數(shù)時(shí)間段內(nèi)，中小型城市的增長(zhǎng)率要好于前40位的重點(diǎn)城市。尤其是在市場(chǎng)整體反彈的2023年，排名靠后的97個(gè)型城市（年銷量低于200平方米）增長(zhǎng)率高于大中型城市。由這兩組數(shù)據(jù)可以看出在全國(guó)范圍來(lái)看縣級(jí)市和排名后100位的小型地級(jí)市才是近年來(lái)全國(guó)住宅銷售量增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿@些城市和行業(yè)內(nèi)通常所說(shuō)的全國(guó)排名30-50位左右“三四線城市，并不是同一概念。這些小城市的房?jī)r(jià)通常在3千-4千元人民幣左右，遠(yuǎn)低于大城市動(dòng)輒上萬(wàn)的房?jī)r(jià)大量欠發(fā)達(dá)地區(qū)外出務(wù)工人群在無(wú)法負(fù)擔(dān)大城市房?jī)r(jià)的情況下選擇返鄉(xiāng)在臨近的小城市置業(yè)不僅房?jī)r(jià)在購(gòu)買力范圍內(nèi)也可以為家人子女提供更好的醫(yī)療教育環(huán)境我們認(rèn)為在近年來(lái)重點(diǎn)城市銷售進(jìn)入平穩(wěn)期后正是這種需求支撐了全國(guó)市場(chǎng)的整體增長(zhǎng)。從今年前5個(gè)月的數(shù)據(jù)來(lái)看全國(guó)重點(diǎn)市以外地區(qū)銷售表現(xiàn)依然表現(xiàn)更好這需求尚未出現(xiàn)放緩跡象。因此我們認(rèn)為，在下半年樓市政策松動(dòng)、信貸壓力緩解、開發(fā)商降價(jià)的影響下，全國(guó)住宅市場(chǎng)銷量依然可維持平穩(wěn)水平。綜上所述重點(diǎn)城市新建住宅銷售已進(jìn)入平穩(wěn)期未來(lái)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力將來(lái)自基于人口規(guī)模帶來(lái)的需求增長(zhǎng)以往高增長(zhǎng)局面難以再現(xiàn)同時(shí)在全國(guó)范圍內(nèi)縣級(jí)市和小型地級(jí)市依然有穩(wěn)定的住房需求，將成為構(gòu)成全國(guó)住宅市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。圖732個(gè)重點(diǎn)城市主城區(qū)與全行政區(qū)新建住宅銷售面積年增幅（2023-2023）4%3%

全市范圍增速 主城區(qū)范圍增速2%1%0%-0%

2023202320232023-0%-0%數(shù)據(jù)來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心7%6%5%4%3%2%1%0%-0%-0%

2023銷售面積tp4城市 85個(gè)銷售面積中等城市97個(gè)銷售小型城市其他城市 全國(guó)206207202320232023202320232023-0%數(shù)據(jù)來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心（二）回調(diào)期開啟下年市場(chǎng)有望筑底復(fù)蘇新開工持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)棚改加速平衡市場(chǎng)今年2月份以來(lái)，全國(guó)房屋新開工面積出現(xiàn)持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，且2-5月跌幅均超過(guò)2023年以來(lái)高位。這主要是受住宅市場(chǎng)銷售放緩，庫(kù)存高企的影響。參照以往經(jīng)驗(yàn)，新開工指標(biāo)大幅回落，通常伴隨著刺激樓市政策出臺(tái)但今年顯然不同一方面新一屆政府對(duì)房地產(chǎn)采取了不同以往的策略重市場(chǎng)輕行政同時(shí)房?jī)r(jià)水平仍居高不下還沒(méi)到必須出手的時(shí)候另一方面新型城鎮(zhèn)化政策，尤其是棚戶區(qū)改造，將成為這一屆政府平衡商品房建設(shè)放緩的主要手段。在李克強(qiáng)總理提出“三個(gè)一億人的新型城鎮(zhèn)化中我們認(rèn)“改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村是其中最具可行性的同時(shí)也將對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是重點(diǎn)城市產(chǎn)生顯著影響與之前的保障房建設(shè)計(jì)劃不同棚戶區(qū)改造在經(jīng)濟(jì)收益上更有保障在大城市核心區(qū)等土地價(jià)值高的區(qū)域可進(jìn)行商業(yè)化棚改操作地方政府和開發(fā)商均能取得收益同時(shí)被改造棚戶區(qū)內(nèi)的居民不論是采用貨幣或?qū)嵨镅a(bǔ)償均將在住宅市場(chǎng)產(chǎn)生新增需求而且被改造區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)化，將提升區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值。通過(guò)統(tǒng)計(jì)自2023年以來(lái)棚改房的實(shí)際開工情況及國(guó)家未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃，我們可以看到2023年將是棚改房開工規(guī)模最大的一年。2023年全國(guó)全年棚改房的開工套數(shù)將達(dá)到470萬(wàn)套，占總體規(guī)劃目標(biāo)的12.5%鑒于房地產(chǎn)投資建設(shè)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)近年大規(guī)模的棚改計(jì)劃將能平衡商品住宅市場(chǎng)投資放緩對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響。圖9全國(guó)房屋新開工面積累計(jì)同比增幅（2023.02-2023.05）8%6%4%

降息減稅四萬(wàn)億

限購(gòu)啟動(dòng)

降準(zhǔn)、降息政策微調(diào)

新國(guó)五條20個(gè)稅2%2023/2023/22023/52023/82023/12023/22023/52023/82023/12023/22023/52023/82023/12023/22023/52023/82023/12023/22023/52023/82023/12023/22023/52023/82023/12023/22023/5-0%-0%數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中原集團(tuán)研究中心根據(jù)棚改房實(shí)際開工數(shù)據(jù)與棚改用地?cái)?shù)據(jù)分析，在2023年國(guó)家全面啟動(dòng)棚改以來(lái)，全國(guó)棚改房的新開工面積占住宅新開工面積的比重基本穩(wěn)定在15%到20%之間但到2023年我們預(yù)計(jì)這一比例將達(dá)到32%的歷史高位從全國(guó)層面來(lái)看新房市場(chǎng)發(fā)展對(duì)棚改的依賴程度明顯上升。而在城市層面，據(jù)我們測(cè)算，上海、北京、浙江、江蘇等發(fā)達(dá)地區(qū)棚改房用地面積占比較高，其中上海更是突破了50%造成這一現(xiàn)象的主要原因是發(fā)達(dá)地區(qū)的土地資源有限地價(jià)相對(duì)較高地方政府有較大動(dòng)力來(lái)推進(jìn)棚戶區(qū)改造同時(shí)常規(guī)的舊改動(dòng)拆遷也有一部分被計(jì)入棚改參照廣州因亞運(yùn)會(huì)大規(guī)模舊改對(duì)推動(dòng)樓市增長(zhǎng)的經(jīng)驗(yàn)未來(lái)這些重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將受到棚改推進(jìn)的刺激。表2各省/直轄市棚改房用地供應(yīng)面積占住宅用地供應(yīng)面積比重省/直轄市202320232023三年平均上海53%45%58%52%黑龍江42%52%54%48%浙江33%39%50%40%北京36%38%32%36%吉林26%27%36%30%山西20%22%26%23%新疆15%23%13%17%江蘇14%12%18%16%安徽11%20%15%15%青海19%17%11%15%內(nèi)蒙古16%17%9%15%河北12%15%17%14%甘肅16%14%9%13%寧夏8%13%12%11%福建11%11%13%11%陜西11%14%8%11%江西10%10%8%10%湖北3%14%9%9%河南11%9%4%7%山東2%11%10%7%四川3%13%5%7%遼寧5%9%4%6%湖南0%6%9%5%廣西4%7%5%5%貴州0%9%5%5%海南5%2%4%4%云南1%8%2%4%重慶0%6%3%3%廣東0%2%1%1%天津0%0%0%0%數(shù)據(jù)來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心圖10商品住宅和棚改房實(shí)際開工面積走勢(shì)（2023-2023E）16億平方

85%

87%

80%

84%

84%

68%

81%215%13%0

20%16%16%32%19%20232023202320232023202320232023棚改房新開工面積 非棚改房新開工面積數(shù)據(jù)來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心棚戶區(qū)改造既是一項(xiàng)民心工程也是政府對(duì)經(jīng)濟(jì)“微刺激”的重要手段。在2023年和2023年棚改房新開工面積占比均超過(guò)了20%，這說(shuō)明在房地產(chǎn)開發(fā)（住宅）對(duì)GDP的體貢獻(xiàn)中，棚戶區(qū)改造就占到了20%以上。在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的2023年和2023年，這一比重也超過(guò)了15%。深耕市場(chǎng)提高利潤(rùn)房企策略須作調(diào)整我們監(jiān)測(cè)的十家標(biāo)桿房企城市布局大約在100多個(gè)其中排名前40位城市是銷售收入的主要來(lái)源占比超過(guò)六成對(duì)其他的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)也是如此因此這些重點(diǎn)城市構(gòu)成了通常所說(shuō)的房地產(chǎn)行業(yè)的主要基礎(chǔ)。根據(jù)上文分析這些城市新房市場(chǎng)未來(lái)增長(zhǎng)已陸續(xù)進(jìn)入平衡階段發(fā)展空間有限在以往的高增長(zhǎng)環(huán)境下房企通過(guò)高杠桿快速擴(kuò)張企業(yè)規(guī)模只要踏準(zhǔn)節(jié)奏拿地即可穩(wěn)獲高收益但未來(lái)這樣的環(huán)境顯然將不復(fù)存在融資成本上升難度加大將限制杠桿的使用而通過(guò)快周轉(zhuǎn)提高利潤(rùn)率的模式也很快會(huì)遇到瓶頸，畢竟建設(shè)周期不可能無(wú)限縮短。因此未來(lái)房企的規(guī)模增長(zhǎng)只能通過(guò)深耕市場(chǎng)擴(kuò)大市場(chǎng)占有率來(lái)實(shí)現(xiàn)這將對(duì)房企的產(chǎn)品定位、客戶細(xì)分、營(yíng)銷策劃提出更高的要求。在這趨勢(shì)下，未來(lái)市場(chǎng)上項(xiàng)目間的差異將更明顯。在規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)房企也必須重視利潤(rùn)的增長(zhǎng)在成本上升需求受限的大環(huán)境下行業(yè)平均利潤(rùn)率下降房企必須依靠控制成本獲取產(chǎn)品溢價(jià)來(lái)提升項(xiàng)目利潤(rùn)率股權(quán)合作品牌輸出也是可選方案。今年萬(wàn)科提出的“小股操盤，正是這一思路的體現(xiàn)。量?jī)r(jià)交換或?qū)⒓铀偃径扔型讖?fù)蘇住宅銷售市場(chǎng)的低迷已經(jīng)持續(xù)了近半年，但我們預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)將出現(xiàn)改觀。在供應(yīng)方面目前降價(jià)蔓延雖仍緩慢但已出現(xiàn)加速趨勢(shì)近期降價(jià)城市降價(jià)項(xiàng)目數(shù)量以及項(xiàng)目降價(jià)幅度都在擴(kuò)大在年度銷售指標(biāo)的壓力下上市房企降價(jià)促銷力度將會(huì)更大政策層面，地方調(diào)控政策的松動(dòng)已經(jīng)暗流涌動(dòng)，中央層面的流動(dòng)性定向松動(dòng)也已浮出水面。因此，我們預(yù)計(jì)在經(jīng)過(guò)7、8月傳統(tǒng)淡季后，在供應(yīng)增加、價(jià)格下降、政策松動(dòng)的大環(huán)境下，9、10月住宅銷量有望出現(xiàn)回升。但由于上半年基數(shù)過(guò)低，預(yù)計(jì)全年40個(gè)重點(diǎn)城市新建住宅銷售面積同比下降13%回復(fù)到2023年以來(lái)年平均水平全國(guó)市場(chǎng)則受縣級(jí)和小型地級(jí)市需求的推動(dòng)，全年新建住宅銷售面積依然有望與去年持平。價(jià)格方面，目前各地樓盤至少降價(jià)20%才能明顯帶動(dòng)銷量，有鑒于此，我們預(yù)計(jì)9、10月份重點(diǎn)城市新盤價(jià)格將較目前水平出現(xiàn)20%左右的降幅隨著降價(jià)帶動(dòng)銷量回升年底前價(jià)格水平將會(huì)企穩(wěn)而在全國(guó)市場(chǎng)由于去年價(jià)格大幅上漲集中在少數(shù)熱點(diǎn)城市多數(shù)城市價(jià)格水平穩(wěn)定加上發(fā)展中區(qū)域需求依然穩(wěn)定我們預(yù)計(jì)年末全國(guó)均價(jià)同比仍可維持1-3%的小幅增長(zhǎng)。圖1140個(gè)主要城市新建住宅銷售面積（2023-2023E）3000萬(wàn)平方米

一線城市 二線城市 三四線城市3000200020001000100050002023202320232023202320232023E數(shù)據(jù)來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心政策微調(diào)分類調(diào)控信貸謹(jǐn)慎筑底加速2023年上半年，面對(duì)市場(chǎng)的高位回落，整體政策環(huán)境雖未發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，但越來(lái)越多的城市加入了調(diào)控放松行列根“兩會(huì)提出的分類調(diào)控原則那些庫(kù)存量大供過(guò)于求的城市擁有自行調(diào)整政策的自主權(quán)而在市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況下加入政策微調(diào)行列的城市正在逐步擴(kuò)容。信貸環(huán)境的持續(xù)趨緊也是制約上半年成交的一大重要因素雖然監(jiān)管機(jī)構(gòu)紛紛表態(tài)支持首套自住需求但目前商業(yè)銀行響應(yīng)寥寥面對(duì)尚未緩解的經(jīng)濟(jì)下行壓力中央一系“微刺激措施已經(jīng)浮出水面，但對(duì)于房貸難言寬松，因此，謹(jǐn)慎的信貸環(huán)境將刺激樓市加速筑底。（一）中央明確分類調(diào)控微調(diào)城市逐漸擴(kuò)容中央明確分類調(diào)控地方微調(diào)意愿迫切2023年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)突如其來(lái)的走勢(shì)逆轉(zhuǎn)令整個(gè)行業(yè)始料未及去年末17個(gè)調(diào)控升級(jí)的一二線城市中有11個(gè)城市今年成交降幅超過(guò)25（見(jiàn)圖1-1受政策從緊影響顯著今年以來(lái)從中央層面來(lái)看3月“兩會(huì)提出“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控將成為今年中央政府對(duì)房地產(chǎn)政策取態(tài)的最好注解雖然地方政府有了根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況作出判斷的自主權(quán)，但并不意味著各類調(diào)控政策可以隨意放開庫(kù)存水平高低市場(chǎng)供求情況成為分類調(diào)控的關(guān)鍵依據(jù)。圖1-1商品住宅成交面積降幅較大城市長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙安慶南京無(wú)錫上海泉州大連惠州中山東莞北京揚(yáng)州福州深圳廣州襄陽(yáng)廈門唐山烏魯木齊杭州哈爾濱-10%-20%-30%-40%-50%-60%注：成交降幅=2023年前5月商品住宅成交面積同比；21個(gè)城市為成交降幅超過(guò)25%城市，紅色標(biāo)注11個(gè)城市為經(jīng)歷去年末調(diào)控升級(jí)城市數(shù)據(jù)來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心“兩會(huì)之后各地方政府的微調(diào)動(dòng)作來(lái)看目前尚未形成大范圍政策放松的趨勢(shì)根據(jù)公開渠道監(jiān)測(cè)，有超過(guò)14個(gè)城市施行了各類托市措施。掀起本輪降價(jià)潮的杭州首當(dāng)其沖，成為了最（3月中旬傳出政策放松信號(hào)的城市“金三四傳統(tǒng)成交旺季市場(chǎng)表現(xiàn)低迷的情況下，5月成為地方政策微調(diào)的集中發(fā)力期。從上述14個(gè)城市的地域分布來(lái)看，本輪市場(chǎng)成交下滑明顯的長(zhǎng)三角地區(qū)占據(jù)了一半的份額，成為政策放松預(yù)期最大的地區(qū)。微調(diào)城市逐漸擴(kuò)容限購(gòu)放松或成趨勢(shì)根據(jù)分類調(diào)控原則對(duì)于庫(kù)存量大供過(guò)于求的城市中央允許地方政府在政策層面支持居民的普通住房需求而對(duì)于供求矛盾突出房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市一方面要加快中小套型普通商品住房的供應(yīng)另一方面現(xiàn)有的調(diào)控政策將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行按照目前市場(chǎng)情（見(jiàn)圖1-2，杭州無(wú)錫天津福州長(zhǎng)沙等城市均處于銷售高壓區(qū)符合上述允許調(diào)控放松城市的標(biāo)準(zhǔn)，其中杭州無(wú)錫已有實(shí)質(zhì)放松舉措而天津福州長(zhǎng)沙尚停留在傳聞階段具備進(jìn)一步政策微調(diào)的可能性。目前政策微調(diào)較多采用的類型包括公積金政策放松放寬購(gòu)房落戶價(jià)格下調(diào)干預(yù)購(gòu)房補(bǔ)貼或契稅減免等現(xiàn)有的托市舉措尚未突破中央的限購(gòu)政策僅南寧將戶籍居民范圍擴(kuò)大至北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的多個(gè)城市該方式早前長(zhǎng)沙福州等地已有先例但隨著以沈陽(yáng)寧波為代表的城市在執(zhí)行層面對(duì)限購(gòu)政策的大舉放松如果能夠得到中央默許那么預(yù)計(jì)后期將有更多城市跟進(jìn)效仿。圖1-2部分重點(diǎn)城市市場(chǎng)情況與分類調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比30庫(kù)存消化周期（月）2520

無(wú)錫天津

銷售高壓區(qū)杭州15重慶廈門

福州長(zhǎng)沙北京廣州10成都深圳5合肥0

南寧惠州蘇州上海南京南昌

供求比0.50.7511.251.51.752注：供求比=2023年前5月商品住宅新增供應(yīng)量月均值/前5月商品住宅成交量月均值；庫(kù)存消化周期=2023年4月房屋可售面積/近六個(gè)月商品房成交量月均值數(shù)據(jù)來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心圖1-3三輪調(diào)控放松政策對(duì)比70%60

40重點(diǎn)市商住宅銷面積右軸）商品住銷售積累（軸）大金融構(gòu)存款備（）

平方米

350030005025004020003015002023001050000606060607070707-10

-500-20-30

-1000-1500第一輪調(diào)控放松第二輪調(diào)控放松第三輪調(diào)-1500◆房貸利率折扣、交易稅費(fèi)減免◆三次降準(zhǔn)、四次降息數(shù)據(jù)來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心、中國(guó)人民銀行、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

◆約40個(gè)城市政策放松◆三次降準(zhǔn)、兩次降息

◆超過(guò)14個(gè)城市政策放松◆兩次定向降準(zhǔn)（二）后市調(diào)控基調(diào)不變 政策作用逐漸弱化三輪放松表現(xiàn)各異重大利好難以再現(xiàn)2023年以來(lái)商品住宅成交明顯轉(zhuǎn)冷這是自1998年房改以來(lái)商品住宅銷售面積增速第三次滑入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)（見(jiàn)圖1-3而前兩次市場(chǎng)的波動(dòng)下行都引發(fā)了政策環(huán)境的調(diào)控放松并最終帶動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入新一波高速增長(zhǎng)期從政策調(diào)整時(shí)機(jī)來(lái)看三輪調(diào)控放松與市場(chǎng)下行的時(shí)間差長(zhǎng)短不一。面對(duì)突如其來(lái)的外部環(huán)境巨變，第一輪調(diào)控放松始于市場(chǎng)低位運(yùn)行了近一年后；第二輪市場(chǎng)下挫本身就是政策收緊的作用結(jié)果，因此初期政策環(huán)境并不具備松動(dòng)的可能性，2023年四季度起限購(gòu)政策焦點(diǎn)外松綁初露端倪，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)低位運(yùn)行也已經(jīng)歷了約一年時(shí)間；相比而言，本輪政策松綁沖動(dòng)最為急迫，幾乎與市場(chǎng)下行同步。不同的外部環(huán)境以及不同的政府取態(tài)決定了三輪調(diào)控放松過(guò)程中中央與地方層面孰占主導(dǎo)地位第一輪調(diào)控放松完全由中央主導(dǎo)展開舉措激進(jìn)且直指房地產(chǎn)交易核心環(huán)節(jié)第二輪調(diào)控放松則主要是市場(chǎng)的持續(xù)低迷令地方政府對(duì)政策松綁訴求迫切中央當(dāng)時(shí)未對(duì)房地產(chǎn)政策有直接放松舉措但降準(zhǔn)降息帶來(lái)的資金面改善成為市場(chǎng)復(fù)蘇的重大利好因素本輪市場(chǎng)調(diào)整目前所處階段類似于第二輪調(diào)控放松初期但稍有不同的是部分城市執(zhí)行層面的松動(dòng)未像上一輪那樣頻頻出現(xiàn)政策被叫停的現(xiàn)象。后市調(diào)控基調(diào)不變政策影響作用有限展望后市政策環(huán)境中央調(diào)控基調(diào)將保持不變地方微調(diào)空間依然存在在6月4日召開的國(guó)務(wù)院新聞發(fā)布上住建部表示房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控主要目標(biāo)是追求供求平衡市場(chǎng)平穩(wěn)整個(gè)調(diào)控當(dāng)中始終鼓勵(lì)保護(hù)自住需求，遏制投資需求。新一屆政府對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中速運(yùn)行容忍度放寬，且對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)調(diào)結(jié)構(gòu)態(tài)度鮮明意味著中央層面針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大規(guī)模實(shí)質(zhì)性利好舉措難以再現(xiàn)。隨著政策環(huán)境的進(jìn)一步演變其對(duì)市場(chǎng)的影響將發(fā)揮多大作用值得關(guān)注從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看第一輪調(diào)控放松效果可謂立竿見(jiàn)影2023年末全面救市政策出臺(tái)2023年3月起市場(chǎng)隨即顯著好轉(zhuǎn)；第二輪調(diào)控放松自2023年末起推進(jìn)約半年后，使得市場(chǎng)從2023年下半年開始逐步復(fù)圖1-4基準(zhǔn)利率與商品住宅銷售面積累計(jì)增速走勢(shì)（2000.01-2023.04）9%5年上款基利（軸）品住銷面積計(jì)比右軸）

%80708765405年3，利率下3限0.倍；部地區(qū)首付由0%調(diào)至30%2

06年7，首付30%；0平以下首付仍為0%

07年，二套利率1.1倍；二首付40%10年4，二套首付0；二套利率.倍停三套房貸款

10年，嚴(yán)格套60房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)二套首付40%50403011年，二套首付0%201013年1，多個(gè)一二線城市套0首付7%08年1，首套利率7折優(yōu)惠；付下1調(diào)為0%

-10-2002000122011220021220031220041220051220612200712202312202312202312202312202312202312

-30數(shù)據(jù)來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心、中國(guó)人民銀行、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局蘇然而可以看到三輪市場(chǎng)下行的背景原因不盡相同今年以來(lái)的市場(chǎng)降溫一方面是由于前一階段強(qiáng)勁反彈后的自然回落同時(shí)受到信貸趨緊庫(kù)存高企需求增長(zhǎng)放緩新興投資渠道迅猛發(fā)展等因素綜合影響因此相比之前兩輪本輪政策支持的空間和有效性已較為有限。從目前政策已有所放松的城市成交情況來(lái)看市場(chǎng)尚未出現(xiàn)明顯起色市場(chǎng)最終走勢(shì)仍然由供求關(guān)系起決定性作用，政策環(huán)境演變的最終目的應(yīng)該是為了保持行業(yè)的持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展。（三）中央強(qiáng)調(diào)支持首置信貸環(huán)境有待改善信貸環(huán)境持續(xù)趨緊中央強(qiáng)調(diào)支持首置探尋2023年以來(lái)市場(chǎng)急速轉(zhuǎn)冷的原因，信貸環(huán)境的持續(xù)趨緊是制約成交的一大重要因素。我國(guó)今年1-4月新增個(gè)人按揭貸款4238億元，同比增速大幅回落至負(fù)值區(qū)間。商業(yè)銀行在開展房貸業(yè)務(wù)過(guò)程中上浮貸款利率延長(zhǎng)放款時(shí)間提高客戶貸款門檻等現(xiàn)象普遍發(fā)生自去年下半年起，首套房貸利率就從8.5折逐步恢復(fù)至基準(zhǔn)水平，今年上半年利率上浮進(jìn)一步擴(kuò)大，部分銀行甚至將首套房貸利率提高至基準(zhǔn)水平的1.1倍。目前普通自住需求成為市場(chǎng)購(gòu)房主體房貸利率上浮必然致使購(gòu)房成本增加令此類對(duì)價(jià)格敏感的購(gòu)房者產(chǎn)生觀望而房貸放款周期的延長(zhǎng)也使得置換型買家陷入被動(dòng)針對(duì)該現(xiàn)象央行在5月12日召開座談會(huì)，重申優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求，要求商業(yè)銀行合理確定首套房貸款利率水平并及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款另一監(jiān)管機(jī)構(gòu)銀監(jiān)會(huì)在6月6日的國(guó)務(wù)院新聞發(fā)布會(huì)上同樣強(qiáng)調(diào)，大力支持首套住房需求。然而在中央監(jiān)管機(jī)構(gòu)紛紛喊話之后商業(yè)銀行的跟進(jìn)反應(yīng)稍顯遲疑雖然房貸放款速度有所加快但高企的利率問(wèn)題尚難解決究其原因利率本身代表的是資金成本供求關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和管理成本而央行及銀監(jiān)會(huì)的表態(tài)內(nèi)容并無(wú)太多新意如果未從實(shí)質(zhì)層面提供必要的資金供給和流動(dòng)性支持，商業(yè)銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)尤其是首套房貸難以會(huì)有更多的傾向性。房企融資限制重重信貸政策有待改善今年上半年不僅購(gòu)房者受到按揭貸款難辦的困擾開發(fā)商融資環(huán)境同樣面臨著內(nèi)憂外患房地產(chǎn)行業(yè)被各類金融機(jī)構(gòu)定義為重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制領(lǐng)域傳統(tǒng)的主要融資渠道即銀行開發(fā)貸繼續(xù)受到名單制管理等各類限制原本大量投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托也開始謹(jǐn)慎行事海外融資則不同評(píng)級(jí)的房企融資成本差異較大且不得不面對(duì)人民幣貶值帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注的是個(gè)人住房按揭貸款作為房企回款以支持現(xiàn)金流的重要組成部分其收緊對(duì)于房企資金鏈的影響同樣不容忽視。然而對(duì)于下半年信貸環(huán)境的變化我們認(rèn)為存在一定程度改善向好的可能性整體來(lái)看面對(duì)尚未緩解的經(jīng)濟(jì)下行壓力中央一系“微刺激措施已經(jīng)浮出水面為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展央行在繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策的同時(shí)靈活運(yùn)用定向降準(zhǔn)擴(kuò)大再貸款公開市場(chǎng)操作等工具定向?qū)捤哨厔?shì)明顯除了保持貨幣信貸合理增長(zhǎng)銀監(jiān)會(huì)擬采取一系列措施來(lái)降低社會(huì)融資成本在保持信貸規(guī)模以及控制融資成本的情況下首套房貸需求預(yù)計(jì)將率先受益。此外受到過(guò)高的首付門檻影響而難以入市的改善型需求同樣是普通的自住需求且該類客戶對(duì)銀行具有更大的吸引力，因而對(duì)其信貸政策將會(huì)有調(diào)整放寬的可能。圖1-5房地產(chǎn)貸款余額增速與商品房銷量走勢(shì)（2006Q2-2023Q1）40重城商住銷面（軸）房產(chǎn)發(fā)款同增（軸）60%

購(gòu)貸余同增（軸）

平

9000800050700040600050003040002030002000101000002006Q22007Q12007Q42023Q32023Q22023Q12023Q42023Q32023Q22023Q12023Q4數(shù)據(jù)來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心、中國(guó)人民銀行附表1-1主要政策放松城市調(diào)整類型及具體措施地區(qū)時(shí)間地區(qū)時(shí)間類型主要內(nèi)容沈陽(yáng)6月10日限購(gòu)政策戶籍家庭每戶限購(gòu)2套住房，調(diào)整為夫妻二人每人限購(gòu)2套住房（官方未確認(rèn)）；非戶籍家庭購(gòu)買住房只需提供3個(gè)月的養(yǎng)老保險(xiǎn)或1年的工作證明即可，原來(lái)要求2年?；幢?月初公積金雙職工貸款最高額度為40萬(wàn)元，單職工貸款最高額度為30萬(wàn)元。繳存職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿6個(gè)月即可申請(qǐng)住房公積金貸款。?？?月30日購(gòu)房落戶預(yù)售監(jiān)管1）投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到項(xiàng)目工程建設(shè)總投資的25%以上，可給予理商品房預(yù)售許可證。2自2023年6月1日起購(gòu)買單套建筑面積在120平方米(含)以上的新建商品住房(含產(chǎn)權(quán)式酒店)購(gòu)房合同已備案的本省籍購(gòu)房人，可申請(qǐng)登記戶口人數(shù)總計(jì)不超過(guò)5人。有效期截止至2023年12月31日。東莞5月29日房?jī)r(jià)審查東莞日前出現(xiàn)開發(fā)商降價(jià)超過(guò)15%導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法網(wǎng)簽的案例。東莞物價(jià)局工作人員介紹，對(duì)漲價(jià)重新備案的審核時(shí)間是2個(gè)月，降價(jià)走完流程只需要20天左右。宣城5月20日公積金稅收減免1）公積金貸款最高額度由原來(lái)的20萬(wàn)元上調(diào)至30萬(wàn)元。22023年對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房且屬于家庭唯一的所繳納契稅給予全額補(bǔ)貼對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米到144平方米（含）普通住房且屬于家庭唯一的，所繳納契稅超過(guò)1%部分，或購(gòu)買超過(guò)144平方米的非普通住房且屬于家庭唯一的，所繳納的契稅超過(guò)2%部分，均由契稅征機(jī)關(guān)同級(jí)財(cái)政給予全額補(bǔ)貼。揚(yáng)州5月16日公積金從5月20日起，允許借款人申請(qǐng)公積金貸款時(shí)提取本人及配偶的住房公積金，其他直系親屬的住房公積金可在結(jié)清貸款時(shí)使用。沈陽(yáng)5月11日公積金申請(qǐng)人一方繳存住房公積金，貸款最高限額從30萬(wàn)提升至35萬(wàn)元；申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人雙方繳存住房公積金貸款最高限額從50萬(wàn)提升至55萬(wàn)；家庭成員三人以上共同申請(qǐng)貸款的最高限額為60萬(wàn)元。鄭州5月7日貸款擔(dān)保經(jīng)住房置業(yè)政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)與貸款（即商業(yè)銀行協(xié)商貸款人可以增加借款人的貸款比例增加貸款年限或者適用優(yōu)惠貸款利率政策試用圍指貸款人要求提供保證擔(dān)保時(shí)借款人申請(qǐng)的個(gè)人住房商業(yè)銀行貸款以及個(gè)人住房公積金（組合）貸款。銅陵5月5日稅收減免公積金預(yù)售監(jiān)管12023年5月1日至2023年12月31日期間在銅陵市購(gòu)買家庭唯一普通商品住房(含二手住房)的由同級(jí)財(cái)政按房?jī)r(jià)1%的比例給予契稅補(bǔ)貼。2）單職工家庭最高可申請(qǐng)公積金貸款額度由25萬(wàn)元提高到30萬(wàn)元；職工首次購(gòu)房申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款的首付比例由30%降低為20%。3）適度增加預(yù)售監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)，提高撥付比例。寧波5月初限購(gòu)政策有關(guān)部門口頭傳達(dá)放寬購(gòu)房資格限制未來(lái)只查詢個(gè)人在擬購(gòu)房的縣市區(qū)域是否有住房不再查詢其在戶口所在地是否有住房。南寧4月25日限購(gòu)政策4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房。無(wú)錫4月22日購(gòu)房落戶5月1日起在本市購(gòu)買成套商品?。ê址繎艟ㄖ娣e達(dá)60平方米以上且在市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來(lái)錫落戶。佛山6月初房?jī)r(jià)審查佛山物價(jià)部門表示，售價(jià)降幅超10%的樓盤網(wǎng)簽將受到限制，開發(fā)商需重新辦理明碼標(biāo)價(jià)手續(xù)。4月2日公積金按規(guī)定依時(shí)足額繳存住房公積金滿2年以上（大于等于24個(gè)月），貸款額度個(gè)人最高不超過(guò)36萬(wàn)元。此前，個(gè)人公積金最高貸款額度為30萬(wàn)元。杭州蕭山4月25日土地出讓在保持購(gòu)地保證金為出讓地價(jià)的10%不變之外，保證金設(shè)置上限，即最高限額為1000萬(wàn)元。超過(guò)1000萬(wàn)元按1000萬(wàn)元收取。4月23日購(gòu)房補(bǔ)貼杭州蕭山區(qū)長(zhǎng)辦公會(huì)上通過(guò)拆遷戶安置新政，對(duì)于拆遷戶從原先的分房安置為主調(diào)整為鼓勵(lì)貨幣安置。而且，拆遷后一年內(nèi)購(gòu)房者還可以獲得補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為購(gòu)房?jī)r(jià)的2%。杭州5月23日房?jī)r(jià)審查杭州市相關(guān)部門規(guī)定從5月23日起，如果商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)超過(guò)15%，將通過(guò)術(shù)手段限制網(wǎng)簽。4月23日房?jī)r(jià)審查杭州市發(fā)改委建立房地產(chǎn)企業(yè)重大調(diào)價(jià)政策預(yù)報(bào)制度房地產(chǎn)企業(yè)在重大調(diào)價(jià)發(fā)布前必須通報(bào)市有關(guān)部門3月13日官方表態(tài)杭州市物價(jià)局表示，在商品房?jī)?yōu)惠促銷價(jià)格戰(zhàn)中，存在虛假優(yōu)惠和折扣的陷阱，購(gòu)房者需注意防范。。資料來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心標(biāo)桿房企資金緊繃放緩購(gòu)地存糧過(guò)冬2023年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未能延續(xù)去年的火熱行情，自2月份杭州蕭山某樓盤打響樓市降價(jià)第一槍開始降價(jià)逐漸由零星幾個(gè)庫(kù)存壓力大的城市蔓延至多數(shù)重點(diǎn)城市房企在價(jià)格上不再堅(jiān)持，或低價(jià)入市，或降價(jià)跑量。今年前5月，10家標(biāo)桿房企銷售業(yè)績(jī)?nèi)暂^去年同期增加，但是增速明顯放緩。由于去年銷售火爆一些房企超額完成銷售指標(biāo)把部分業(yè)績(jī)留到今年初結(jié)算如果剔除這部分影響今年實(shí)際業(yè)績(jī)或不及去年同期由于銷售放緩信貸收緊多數(shù)標(biāo)桿房企減少購(gòu)地選擇保存現(xiàn)金渡過(guò)眼前的冬天。在23家A上市房企中，今年1季度項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均為近年最差，部分已接近2023年的歷史低位而我們監(jiān)測(cè)的十家標(biāo)桿房企表現(xiàn)相對(duì)較好均努力拓展融資渠道緩解資金壓力此外為了打破現(xiàn)有高杠桿快周轉(zhuǎn)增長(zhǎng)模式的天花板萬(wàn)科提“小股操盤模式或成為標(biāo)桿房企未來(lái)發(fā)展的戰(zhàn)略方向。（一）業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪弶毫Ρ对龀情g表現(xiàn)分化今年前5月十家標(biāo)桿房企總銷售面積2972萬(wàn)平方米，總銷售金額3383億，銷售均價(jià)11382元/平方米，3項(xiàng)指標(biāo)較去年同期分別增長(zhǎng)5%、7%、2%，增速大幅放緩。城市間的銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)分化加劇，按各城市實(shí)際成交數(shù)據(jù)匯總，今年前5月10家標(biāo)桿房企在二線發(fā)達(dá)城市三四線城市銷售業(yè)績(jī)大幅減少2-3成而在一線城市及二線發(fā)展中城市的銷售業(yè)績(jī)基本持平。從今年前5月銷售目標(biāo)的完成情況來(lái)看9家標(biāo)桿房（金地年度銷售計(jì)劃未公布平均銷售計(jì)劃完成率僅為37%，低于42%（5/12）的目標(biāo)值，較去年同期完成率少14%。因此，今年下半年標(biāo)桿房企銷售業(yè)績(jī)壓力較大，預(yù)計(jì)標(biāo)桿房企在今年下半年推盤促銷力度將加大。圖2-1標(biāo)桿房企銷售面積走勢(shì)（2023.01-2023.05）萬(wàn)平方米

2023年前5月

元平方米900

2023年

2023年

2023年

月均售594萬(wàn)平方米均價(jià)11382元平方米

16000800

2023年

均銷售405萬(wàn)平方米

月均銷531平方米月均銷售598萬(wàn)平方米均價(jià)11230元/平米

14000700600500400

2023年月均銷297平方米均價(jià)9342元平方米

月均銷售355萬(wàn)方米均價(jià)10973元平方米

價(jià)10927/平方米

均價(jià)10535元平方米

120001000080006000300200

4000100

2000000901090409070910100110041007101011011104110711101202320412071210130113041307131014011404銷售面積萬(wàn)平方）銷售（元平方米）注：黑色虛線代表該年度銷售面積平均水平數(shù)據(jù)來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心（二）重點(diǎn)城市市場(chǎng)份額穩(wěn)定據(jù)中原監(jiān)測(cè)，全國(guó)21重點(diǎn)市中，標(biāo)桿房企的市場(chǎng)份額于2023年下半年迅速攀升，近幾年市場(chǎng)份額已經(jīng)趨于穩(wěn)定，這些城市標(biāo)桿房企市場(chǎng)份額的增加，依賴于房企深耕。我們從標(biāo)桿房企占全國(guó)市場(chǎng)份額的情況來(lái)看今年前4月標(biāo)桿房企銷售金額面積占全國(guó)市場(chǎng)份額分別為15%、8%，占比均逐年提高，符合市場(chǎng)低谷期標(biāo)桿房企份額擴(kuò)大的歷史經(jīng)驗(yàn)。（三）資金鏈緊繃金杠桿風(fēng)險(xiǎn)加劇負(fù)債率連年攀升金融杠桿藏風(fēng)險(xiǎn)鑒于近期寧波惠州均有房企資金鏈斷裂破產(chǎn)的消息我們對(duì)23家A股上市的大型房企財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)今年1季度房企資金鏈確實(shí)呈現(xiàn)緊繃之勢(shì)，23家房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到77%的歷史最高水平。從剔除預(yù)收賬款后的實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)來(lái)看，今年1季度，23家A股上市房企實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到55%，僅次于2023年3季度的歷史峰值水平（56%，房企償債壓力不容小覷。圖2-2標(biāo)桿房企占21重點(diǎn)城市市場(chǎng)份（2023.01-2023.04）圖2-3標(biāo)桿房企占全國(guó)市場(chǎng)份額（2023-2023年前4月）300200200100100500

萬(wàn)平方米

21重點(diǎn)城市成交面積標(biāo)桿房企成交面積標(biāo)桿房企份額

2%2%1%1%5%0%

1%1%1%1%8%6%4%2%0%

年度面積占比年度金額占比001007101107101107107101107101

2023年2023年2023年2023年2023年2023前4月注：21城市為：北京、常州、成都、大連、佛山、福州、廣州、杭州、合肥、惠州、南昌、南京、寧波、上海、深圳、沈陽(yáng)、無(wú)錫、西安、長(zhǎng)沙、鄭州、重慶數(shù)據(jù)來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心圖2-423家A股上市房企資產(chǎn)負(fù)債率（2007-2023Q1） 圖2-523家A股上市房企實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債（2007-2023Q1）7%7%7%

平均 一線 二線

6%5%

震蕩調(diào)整

平均 一線 二線7%7%6%6%

快速上升

5%4%

平穩(wěn)上升6%

207202320232023202320232023

4%

207202320232023202320232023注：資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債/總資產(chǎn)；實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率=（總負(fù)債-預(yù)收款）/總資產(chǎn)數(shù)據(jù)來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心圖2-623家A股上市房企短期資金覆蓋（2007-2023Q1）圖2-723家A股上市房企現(xiàn)金流（2007-2023Q1）5平均 一線 二線432寬松安全1緊張0

0.240.220.200.180.160.140.12低點(diǎn)0.100.08

平均 一線 二線低點(diǎn)低點(diǎn)207202320232023202320232023

207202320232023202320232023注：短期資產(chǎn)覆蓋率=貨幣資金/（期借款+1年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債；資金鏈情況定義：緊張<0.8，0.8<安全<1.5，寬松>1.5；現(xiàn)金流=貨幣資金/總資產(chǎn)數(shù)據(jù)來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心資金鏈緊繃房企亟待融資解渴我們選取短期資金覆蓋率指標(biāo)分析23家房企短期債務(wù)償還能力，該指標(biāo)近8年走勢(shì)基本與房地產(chǎn)行業(yè)冷暖程度保持一致。今年1季度23家A股上市樣本房企僅3家房企資金鏈處于寬松狀態(tài)8家房企資金鏈相對(duì)安全12家房企資金鏈緊繃短期資金覆蓋率低于0.8為近8年以來(lái)資金鏈緊繃房企個(gè)數(shù)最多的一個(gè)季度。其中有2家房企短期資金覆蓋率低于0.3。從貨幣資金與總資產(chǎn)比例來(lái)看，目前，房企現(xiàn)金流情況降至近年低點(diǎn)0.11，形勢(shì)亦不容樂(lè)觀。因此在信貸緊張的大環(huán)境下如果企業(yè)不能通過(guò)降價(jià)有效回籠資金或找到其他有效融資渠道，顯然將面臨經(jīng)營(yíng)困境。（四）購(gòu)地謹(jǐn)慎放緩桿房企存糧過(guò)冬今年前5月10家標(biāo)桿房企月均權(quán)益購(gòu)地金額169億月均權(quán)益購(gòu)地可建面積574萬(wàn)平方米，較去年月均值分別下降39%、27%，反映標(biāo)桿房企對(duì)后市信心下降。今年1、2月，房地產(chǎn)行情尚好，標(biāo)桿房企購(gòu)地延續(xù)去年年底趨勢(shì)。3月后，由于降價(jià)蔓延行業(yè)趨冷、庫(kù)存消化減慢、資金回籠情況不理想，標(biāo)桿房企購(gòu)地漸趨謹(jǐn)慎。而5月份標(biāo)桿房企購(gòu)地金額僅為87億，創(chuàng)下23個(gè)月以來(lái)的新低。標(biāo)桿房企面對(duì)惡劣的市場(chǎng)環(huán)境，采取留存現(xiàn)金渡過(guò)眼前難關(guān)。圖2-8標(biāo)桿房企月度權(quán)益購(gòu)地金額（2023.01-2023.05）億元600500

年月均權(quán)購(gòu)地金額162億月度平樓面地價(jià)3249元平方米

2023年

2023年前5月月均權(quán)益購(gòu)地金額19億月度平均樓面地價(jià)245元/方米400

2023年

2023年

月均權(quán)益購(gòu)地金額72億月度平均樓面地價(jià)482元平方米300

月均權(quán)益購(gòu)地金184億月度平均樓面地3787元平方米2023年

月均權(quán)益購(gòu)地額130億月度平均樓面價(jià)2781元平方米200

月均權(quán)益購(gòu)地金95億月度平均樓面地2148元平方米100090109040907091010110040071010110111411071101202320412071203011304130713101411404注：黑色虛線代表該年度權(quán)益購(gòu)地金額平均水平數(shù)據(jù)來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心圖2-9標(biāo)桿房企拿地銷售比走勢(shì)（2023.01-2023.05）600%500%400%300%

2023年月拿銷售

2023年

2023年

2023年前5月月拿銷售比101%200%

比168%

月拿銷售比137%

2023年月均地售

2023年月拿銷售

月拿銷售比130%100%

比110%

比88%0%0901090409070910100110041007101011011104110711101202320412071210130113041307131014011404注：拿地銷售比=拿地建筑面積/銷售面積；黑色虛線為該年度拿地銷售比平均水平數(shù)據(jù)來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心值得注意的是華潤(rùn)今年前5月權(quán)益購(gòu)地金額及權(quán)益購(gòu)地可建面積已經(jīng)接近去年全年水平招商中海2家房企今年前5月購(gòu)地金額已經(jīng)達(dá)到或超過(guò)去年的一半我們認(rèn)為華潤(rùn)招商是為規(guī)模擴(kuò)張千億房企做準(zhǔn)備而中海則是抓住行業(yè)下行窗口期低價(jià)取地從過(guò)往經(jīng)歷來(lái)看中海善于在市場(chǎng)低谷期逆周期拿地，這也是其保持高利潤(rùn)率的秘訣之一。從購(gòu)地城市分布來(lái)看，今年前5月10家標(biāo)桿房企在一線城市及二線發(fā)展中城市權(quán)益購(gòu)地金額占比31%46%而二線發(fā)達(dá)城市三四線城市占比僅為10%12%與銷售業(yè)績(jī)的走勢(shì)保持一致。從拿地銷售（拿地建筑面積/銷售面積的走勢(shì)我們也能看出標(biāo)桿房企購(gòu)地放緩自去年12月該指標(biāo)達(dá)到相對(duì)高點(diǎn)后便出現(xiàn)斷崖式下跌今年5月0家標(biāo)桿房企拿地銷售比僅為43%，創(chuàng)下2023年8月以來(lái)的新低且低于過(guò)去5年的月均水平今年前5月標(biāo)桿房企購(gòu)地銷售比為101%，較去年月均值大幅下降23%，反映標(biāo)桿房企已處于戰(zhàn)略收縮期。（五）拓融資平臺(tái)未雨綢繆進(jìn)入資源整合時(shí)代房地產(chǎn)行業(yè)為資金密集型行業(yè)，標(biāo)桿房企上一輪大規(guī)模擴(kuò)張均得益于融資環(huán)境的寬松。目前，A股上市的4家標(biāo)桿房企除保利外（保利集團(tuán)旗下另有香港上市平臺(tái)——保利置業(yè)，均擁有A+H的雙上市平臺(tái)。此外，標(biāo)桿房企旗下亦擁有規(guī)?？捎^的房地產(chǎn)基金，其中保利旗下的信?；鸾刂?023年年底管理資金規(guī)模突破200億元金地旗下的穩(wěn)盛投資截止2023年年底管理資金規(guī)模突破100億元。值得一提的是，萬(wàn)科B轉(zhuǎn)H股歷時(shí)一年半，如果獲得成功，萬(wàn)科將擁有3個(gè)上市融資平臺(tái)。融資平臺(tái)的拓展使得房企在規(guī)模擴(kuò)張、多元化發(fā)展、企業(yè)轉(zhuǎn)型等方面提供了資金保障。表2-1標(biāo)桿房企融資平臺(tái)及近期企業(yè)動(dòng)態(tài)標(biāo)桿房企融資平臺(tái)企業(yè)動(dòng)態(tài)保利A股，信保投資基金成立舊改公司支持國(guó)家棚改，培育養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式富力H股大舉購(gòu)地拓展規(guī)模，進(jìn)入海外市場(chǎng)恒大H股行業(yè)多元化華潤(rùn)H股商業(yè)地產(chǎn)布局深入二三線城市金地A股，H股（金地商置，穩(wěn)盛投基金推行住宅、商業(yè)、金融一體兩翼戰(zhàn)略，生命人壽成為第一大股東，進(jìn)入海外市場(chǎng)綠城H股融創(chuàng)入主綠城，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合萬(wàn)科A股H（萬(wàn)科香港H（萬(wàn)科B轉(zhuǎn)H股，目前已經(jīng)通過(guò)現(xiàn)金選擇權(quán)階段）“小股操盤”模式，推行事業(yè)合伙人制，進(jìn)入海外市場(chǎng)雅居樂(lè)H股家族企業(yè)走向職業(yè)經(jīng)理人模式，進(jìn)入海外市場(chǎng)招商A股，H股（招商香港）未來(lái)五年實(shí)現(xiàn)"千億收入、百億利潤(rùn)"，加快周轉(zhuǎn)拓展規(guī)模，資源整合搭建智慧社區(qū)平臺(tái)中海H股入主管理母公司旗下3家房地產(chǎn)公司數(shù)據(jù)來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心圖2-10萬(wàn)科、保利、金地、招商、綠城購(gòu)地權(quán)益占比 圖2-11中海、恒大、華潤(rùn)、雅居樂(lè)、富力購(gòu)地權(quán)益占比10%

10%7%

7%5%

5%2%

20232023202320232023保利 金地 綠城 萬(wàn)科 招商

2%

20232023202320232023富力 恒大 華潤(rùn) 雅居樂(lè) 中海注：購(gòu)地權(quán)益=權(quán)益購(gòu)地金額/總購(gòu)地金額數(shù)據(jù)來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心（六）高杠桿增長(zhǎng)模式遇瓶頸“股操盤”提升收益率我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了7家千億級(jí)的房企隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇政策限制增多行業(yè)利潤(rùn)率不斷下降粗放式的高杠桿增長(zhǎng)模式已經(jīng)遭遇行業(yè)發(fā)展的天花板如何突破原有的增長(zhǎng)模式，成為當(dāng)前眾多房企面臨的發(fā)展課題。今年年初萬(wàn)科保利世茂綠城花樣年等多家大中型房企相繼提“小股操盤的戰(zhàn)略設(shè)想意圖通過(guò)合作開發(fā)突破原有增長(zhǎng)模式的瓶頸前移經(jīng)營(yíng)杠桿支點(diǎn)繼續(xù)提升凈資產(chǎn)收益率。我們對(duì)10家標(biāo)桿房企購(gòu)地金額的權(quán)益占比研究發(fā)現(xiàn)，A股上市的4家標(biāo)桿房企萬(wàn)科、保利、招商、金地近幾年購(gòu)地權(quán)益占比逐漸走低，而H股上市的5家房企富力、恒大、華潤(rùn)、雅居樂(lè)中海權(quán)益占比在2023年后保持穩(wěn)定均穩(wěn)定在90%以上水平此外綠城近幾年購(gòu)地均以融綠平臺(tái)為主，因此其購(gòu)地權(quán)益占比為10家標(biāo)桿房企最低。我們選取5家購(gòu)地權(quán)益占比較低的房（萬(wàn)科保利招商金地綠城作為樣本分析了影響凈資產(chǎn)收益率的因素發(fā)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)高杠桿的增長(zhǎng)模式已經(jīng)受到限制畢竟周轉(zhuǎn)速度不能無(wú)限制縮短而隨著信貸環(huán)境的收縮融資成本上升高杠桿模式也難以為繼而標(biāo)桿房企在品牌和管理經(jīng)驗(yàn)上的優(yōu)勢(shì)“小股操盤提供了可能性通過(guò)減少項(xiàng)目權(quán)益占比引入合作資金，標(biāo)桿房企可有效的提升自有資金的收益率。這可能成為標(biāo)桿房企未來(lái)發(fā)展的戰(zhàn)略方向。圖2-12各因素對(duì)5家標(biāo)桿房企凈資產(chǎn)收益率貢獻(xiàn)情況（2023-2023）5%凈利潤(rùn)率 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 權(quán)益乘數(shù)4%3%2%1%0%-%

20232023202320232023-%-%注：5家標(biāo)桿房企為萬(wàn)科、保利、招商、金地、綠城數(shù)據(jù)來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心表2-25家標(biāo)桿房企凈資產(chǎn)收益率影響因素分析年份 20232023202320232023未來(lái)趨勢(shì) 附注A凈資產(chǎn)收益率（%)（A=B*C*D）

12.7715.0416.1417.9817.88存在上升空間B凈利潤(rùn)率（%）12.8413.7712.68

11.80

11.55

通過(guò)合作開發(fā)，仍有上升空間C資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 0.260.220.240.300.29增長(zhǎng)受限D(zhuǎn)權(quán)益乘數(shù) 3.775.025.335.165.25增長(zhǎng)受限注：5家標(biāo)桿房企為萬(wàn)科、保利、招商、金地、綠城數(shù)據(jù)來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心土地市場(chǎng)交投趨冷地方債壓力迫供應(yīng)放量今年土地市場(chǎng)成交呈震蕩下行趨勢(shì)前5個(gè)月經(jīng)營(yíng)性用地成交面積較去年同期下降但土地出讓金得益于前2個(gè)月成活躍，創(chuàng)歷史同期新高。受新房市場(chǎng)銷售低迷及信貸緊縮的影響，二線及三四線城市宅地市場(chǎng)3月后即迅速轉(zhuǎn)淡一線城市則在5月后成交熱度出現(xiàn)下降土地市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)淡趨冷。我們對(duì)近5年京滬兩地高價(jià)地塊開發(fā)效果進(jìn)行了分析多數(shù)地塊經(jīng)營(yíng)效果并不理想在重點(diǎn)城市轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展的趨勢(shì)下高價(jià)地塊熱度難以再現(xiàn)而對(duì)于地方政府而言受困于政府性債務(wù)的年內(nèi)償還壓力，預(yù)計(jì)后市土地供應(yīng)或?qū)⒃黾?。（一）土地成交高開低走 房企購(gòu)地轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎2023年前5個(gè)月40個(gè)城市2經(jīng)營(yíng)性用地成交面積同比下降18%但與前5年均值基本持平。圖3-140個(gè)城市經(jīng)營(yíng)性用地土地成交情況（2023-2023）80007000

商用地商用地宅60005000400030002000100002023M1-5M-5M1-52023M-5M-52023M1-數(shù)據(jù)來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心圖3-240個(gè)城市經(jīng)營(yíng)性用地土地出讓金（2023-2023）0億元

服用地住地宅0000002023M-5M-5M-5M1-52023M1-52023M-5數(shù)據(jù)來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心月度成交震蕩下行市場(chǎng)進(jìn)入下行通道受去年樓市銷售活躍影響12月土地成交延續(xù)相對(duì)高位3月后受新房降價(jià)風(fēng)波及信貸持續(xù)收緊等不利因素影響，成交開始回落。4月雖有回升，但總體來(lái)看，土地月度成交震蕩下行。2023年前5個(gè)月，40個(gè)主要城市經(jīng)營(yíng)性用地出讓金創(chuàng)歷史新高，約為5488億元，較去年同期上升約15%。其中含住用地上升約21%，而商服用地則小幅下降不到1%。出讓金創(chuàng)歷史新高主要是得益于1月和2月成交活躍及多宗優(yōu)質(zhì)地塊的成交其中1月出讓金即高達(dá)2102億元為2023年以來(lái)月度第四高位1月和2月出讓金總額占前5個(gè)月的約58%。40個(gè)城市一二三四線城市的劃分：一線城市：北京、上海、廣州、深圳；二線城市：天津、重慶、成都、杭州、南京、武漢、大連、無(wú)錫、寧波、蘇州；三四線城市：溫州廈門長(zhǎng)春、石家莊南昌合肥、福州長(zhǎng)沙昆明、貴陽(yáng)南寧海口、中山揚(yáng)州惠州、泉州東莞佛山、常州西安濟(jì)南、洛陽(yáng)唐山安慶、瀘州襄陽(yáng)各項(xiàng)指標(biāo)漸現(xiàn)弱勢(shì)房企購(gòu)地取態(tài)謹(jǐn)慎2023年，土地市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)逐漸走弱，流標(biāo)率持續(xù)上升，底價(jià)成交率維持高位，而各線城市平均溢價(jià)率處于下行空間，開發(fā)商取態(tài)由積極轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎。1-5月，中原監(jiān)測(cè)40個(gè)城市，含住、商服用地流標(biāo)率均呈上升趨勢(shì)，處于近5年歷史同期相對(duì)高位。含住和商服用地底價(jià)成交率同樣維持高位，分別在48%-67%和66%-85%。平均溢價(jià)率則表現(xiàn)為一線城市振蕩下行，而二線及三四線城市低位徘徊。（二）降價(jià)波及宅地市場(chǎng)高價(jià)地塊或難再現(xiàn)降價(jià)波及宅地市場(chǎng)杭州宅地成交冰封我們此前調(diào)研結(jié)果顯示杭州常州寧波惠州等有樓盤直接降價(jià)的城市中宅地成交面積處于為2023年以來(lái)的歷史低位。可見(jiàn)樓盤降價(jià)對(duì)于宅地市場(chǎng)影響很大。其中最早降價(jià)的杭州市區(qū)已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月無(wú)含住用地成交宅地市場(chǎng)進(jìn)入冰封期由此也不難理解為何有些地方政府對(duì)樓盤降價(jià)限制重重，根源還在于土地財(cái)政。昔日地王風(fēng)光不在高價(jià)地塊或難再現(xiàn)高價(jià)地塊是過(guò)去市場(chǎng)繁榮階段的代表，各類曾被媒體冠以“地王”稱號(hào)的高價(jià)地塊現(xiàn)狀如何，可供未來(lái)拿地的開發(fā)商參考。我們整理了2023-2023年間北京和上海兩地曾被媒體冠“地王稱號(hào)的48宗含住“高價(jià)地塊3發(fā)現(xiàn)2023年以后的10宗地王項(xiàng)目?jī)H有1個(gè)已經(jīng)開盤而2023-2023年的38宗地王中有27個(gè)已經(jīng)銷售，3宗分別處于退地、被收回和轉(zhuǎn)讓狀態(tài)4，還有8宗未開盤。在已經(jīng)開始銷售的28個(gè)地王項(xiàng)目中平均樓面地價(jià)占售價(jià)比重在50%其中有6宗地塊銷售面積超過(guò)4成但至今仍入不敷出，即截止到目前的銷售金額尚不能彌補(bǔ)土地出讓金。為降低高地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，一些項(xiàng)目通過(guò)修改規(guī)劃、增加建筑面積來(lái)降低地價(jià)水平，這類項(xiàng)目有14個(gè)。另外，有3宗地塊的開發(fā)商通過(guò)項(xiàng)目周邊低價(jià)拿地、聯(lián)合開發(fā)來(lái)平攤土地均價(jià)。可見(jiàn)地王項(xiàng)目地價(jià)占比普遍較高利潤(rùn)空間有限同時(shí)有過(guò)半的高價(jià)地塊通過(guò)其它方式攤低了土地實(shí)際均價(jià)，因此，一些地王的高價(jià)并不代表真實(shí)價(jià)格水平。而在市場(chǎng)供求關(guān)系平穩(wěn)，自住需求主導(dǎo)的趨勢(shì)下高價(jià)地塊并不能保證獲取高收益房企的產(chǎn)品營(yíng)銷和管理更加重要。（三）大規(guī)模地方債償還在即府或低價(jià)大量推地2023年1月多地公布政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果由23個(gè)省市審計(jì)結(jié)果可知今年為2023年及以后年份中債務(wù)償還規(guī)模較高的一年，比重在12%-30%不等。其中北京償還比重最高，今年需要償還近30%債務(wù)，金額約1940.39元；江蘇省償還金額最高，今年需要償還2255.12億元，日償還額近6.18億元。而由審計(jì)結(jié)果中“2023年底承諾以土地出讓收入償還的政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)”的信息可知多地存在政府性債務(wù)的償還對(duì)于土地出讓收入的依賴相對(duì)較高的現(xiàn)狀因此在大規(guī)模地方債償還在即的2023年各地政府賣地意愿較強(qiáng)尤其是北京浙江福建和重慶5及江蘇上海、四川、湖北、遼寧、廣東6這10個(gè)省市。我們選取了土地出讓金數(shù)據(jù)比較完備的20個(gè)省市，發(fā)現(xiàn)今年前5個(gè)月的土地出讓金情況分化高價(jià)地塊是指，樓面地價(jià)為購(gòu)地時(shí)所在區(qū)域新高或者年度最高的地塊退地（2023年上海浦興社區(qū)地塊，被收回（2023年北京順義后沙峪地塊，轉(zhuǎn)讓（2023年北京海淀區(qū)東升鄉(xiāng)項(xiàng)目，應(yīng)央企退市要求轉(zhuǎn)讓）這4個(gè)省市2023年應(yīng)償還債務(wù)比例超過(guò)20%，同時(shí)，承諾以土地出讓金償債占比超過(guò)50%這6個(gè)省市2023年應(yīng)償還債務(wù)超過(guò)1000億元，且除廣東承諾以土地收入償債占比為27%外，其余省市土地收入償債占比為37%—45%較為嚴(yán)重。對(duì)于上述10個(gè)省市，北京、福建和廣東下半年供地壓力相對(duì)不大，而對(duì)于浙江、重慶四川湖北和遼寧等5個(gè)城市下半年供地壓力大增但實(shí)際上多數(shù)二三線城市土地供應(yīng)已經(jīng)過(guò)剩而且新房市場(chǎng)進(jìn)入穩(wěn)定期未來(lái)需求增長(zhǎng)空間有限土地財(cái)政的模式到了必須調(diào)整的時(shí)刻。表3-123個(gè)省市2023年政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)及土地償債情況省市2023年6月底政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)余額中2023年應(yīng)償還部分2023年底承諾以土地出讓收入償還的政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)比重金額（億元）土地償債規(guī)模（億元）土地償債占比北京29.83%1940.393601.27估計(jì)50%—60%江蘇29.53%2255.12—37.48%上海27.80%1443.942222.6544.06%浙江27.10%1379.042739.4466.27%福建26.22%643.291065.0957.13%吉林25.22%651.02586.1622.99%重慶23.86%853.151659.8150.89%江西22.04%534.851022.0646.72%四川21.98%1435.452125.6540.00%湖北21.84%1124.861762.1742.99%安徽21.80%670.91901.9936.21%遼寧21.74%1231.421983.2038.91%廣西21.51%445.41739.4038.09%天津19.58%443.251401.8564.56%陜西19.31%527.72631.8626.73%山東18.85%848.221437.3437.84%河北18.66%739.47795.5222.13%廣東17.40%1206.21670.9526.99%湖南17.03%592.24942.4230.87%黑龍江16.19%330.71652.8836.10%海南13.66%143.47519.5457.64%甘肅13.46%164.42206.5422.40%山西11.81%179.62268.9420.67%注：數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)范圍為相關(guān)審計(jì)結(jié)果公布的范圍：政府性債務(wù)余額未來(lái)償債情況涉及省市縣鄉(xiāng)四級(jí)，而承諾以土地出讓收入償還的政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)多涉及省市縣三級(jí)數(shù)據(jù)來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心據(jù)各省市政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果的公開數(shù)據(jù)匯總表3-220個(gè)省市土地成交金額情況省市2023—2023年土地出讓金均值（億元）2023年土地出讓金（億元）2023年前5個(gè)月土地出讓金（億元）2023年前5個(gè)月占前5年均值比例2023年前5個(gè)月占2023年比例北京1218.641821.82111591%61%江蘇3184.424414.78127440%29%上海1416.212262.3063245%28%浙江2576.243424.5195837%28%福建793.621101.3047760%43%吉林273.43339.488832%26%重慶714.951241.4821630%17%江西326.64502.3416249%32%四川753.211113.8229139%26%湖北948.961222.7429131%24%安徽712.961096.4541458%38%遼寧1494.151325.1631521%24%廣西281.10451.6519569%43%天津704.21717.8632947%46%山東1436.342023.4581957%41%河北533.83709.9820438%29%廣東1743.853035.05138079%45%湖南479.87806.8924852%31%黑龍江259.42220.706626%30%海南120.59139.905445%39%注：以上數(shù)據(jù)不是完全口徑，由于部分城市以及大多數(shù)縣鄉(xiāng)未公布出讓金數(shù)據(jù)，我們僅以市級(jí)范圍統(tǒng)計(jì)，但保證前后統(tǒng)計(jì)口徑一致。政府性債務(wù)審計(jì)的范圍涉及省市縣鄉(xiāng)四級(jí)