物業(yè)管理法律常識(shí)講座

物業(yè)管理法律常識(shí)講座第一頁，共75頁。與物業(yè)管理有關(guān)的法律法規(guī)以及規(guī)章制度《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用

法律若干問題的解釋》《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律

若干問題的解釋》第二頁，共75頁。一、各職能部門在物業(yè)管理活動(dòng)中的職責(zé)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府職責(zé)：指導(dǎo)協(xié)助協(xié)調(diào)糾紛具體方式1作為籌備組成員參與業(yè)主大會(huì)籌備組。2處理糾紛

第三頁，共75頁。行政指導(dǎo)行為

1．行政指導(dǎo)是非權(quán)力行政活動(dòng)。不以國家權(quán)力為后盾。2．行政指導(dǎo)是一種事實(shí)行為。3．行政指導(dǎo)是行政機(jī)關(guān)單方面的意思表示，屬于單方行為。4．行政指導(dǎo)一般適用于有較大幅度彈性的管理領(lǐng)域。5．行政指導(dǎo)適用法律優(yōu)先的原則。6．行政指導(dǎo)是一種外部行為。第四頁，共75頁。行政指導(dǎo)行為非強(qiáng)制性表象特征：示范、倡導(dǎo)、咨詢、建議、訓(xùn)導(dǎo)第五頁，共75頁。行政指導(dǎo)行為的“不可訴性”不具有強(qiáng)制力的行政指導(dǎo)行為不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。【最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第一條第二款第（四）項(xiàng)】本義：不具有強(qiáng)制力是行政指導(dǎo)行為的基本特征。第六頁，共75頁。反之違法要求履行義務(wù)不履行行政指導(dǎo)的法定職責(zé)主觀故意或重大過失而作了行政誤導(dǎo)第七頁，共75頁。建議在指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)的過程中，多使用建議的指導(dǎo)性意見。避免使用強(qiáng)制性的語言。第八頁，共75頁。物業(yè)管理區(qū)域de劃分備案房地產(chǎn)行政主管部門，明示商品房買賣合同中。

第九頁，共75頁。劃分依據(jù)：1、規(guī)劃紅線圖

2、公用設(shè)施設(shè)備是否可分割

3、社區(qū)建設(shè)因素第十頁，共75頁。舊城區(qū)、城中村

征求相關(guān)業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域第十一頁，共75頁。物業(yè)管理區(qū)域備案【房地產(chǎn)行政主管部門】明示【買賣合同】。第十二頁，共75頁。三、業(yè)主第十條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。第十三頁，共75頁。物業(yè)管理權(quán)的來源業(yè)主權(quán)利專有權(quán)（獨(dú)立性：1、構(gòu)造2、使用，3、登記）1、內(nèi)部權(quán)利 共有權(quán)2、外部權(quán)利:管理權(quán)（業(yè)主成員權(quán)的范疇）第十四頁，共75頁。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用

法律若干問題的解釋》第二條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。第十五頁，共75頁。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用

法律若干問題的解釋》第三條

除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：

（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；

（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。

建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。第十六頁，共75頁。其他合法占有買賣贈(zèng)與所有權(quán)人業(yè)主第十七頁，共75頁。四、籌備業(yè)主大會(huì)1、成立的條件：A、50%（已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十的）B、20%（百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。）第十八頁，共75頁。成立的條件：50%20%交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十的聯(lián)名提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。）第十九頁，共75頁。2、籌備組的成立：A、人數(shù)7～15人（業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表七至十五人組成）B、60%（業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于首次業(yè)主大會(huì)籌備組人數(shù)的百分之六十）C、7日（業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告）D、3個(gè)月（業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六個(gè)月內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。）第二十頁，共75頁。第二十一頁，共75頁。3、建設(shè)單位的義務(wù)：A、書面報(bào)告B、參與籌備組C、協(xié)助籌備組工作第二十二頁，共75頁。4、物業(yè)公司的義務(wù)人力支持第十四條建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組工作，向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑的基本資料（包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等）、已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊(cè)等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場(chǎng)地支持。

第二十三頁，共75頁。5、籌備組職責(zé)：第十五條業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六個(gè)月內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（二）擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；（五）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。前款（一）至（四）項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告并書面通知全體業(yè)主。第二十四頁，共75頁?；I備組職責(zé)時(shí)間其他候選人產(chǎn)生辦法以及名單業(yè)主身份議事規(guī)則草案管理規(guī)約草案內(nèi)容形式地點(diǎn)籌備組職責(zé)第二十五頁，共75頁。五、投票權(quán)

第二十二條業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：（一）專有部分面積，按照建筑面積計(jì)算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計(jì)算。（二）建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計(jì)算；建設(shè)單位未出售的專有部分按一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計(jì)算。第二十六頁，共75頁。六、業(yè)主大會(huì)的議事程序。第二十七頁，共75頁。七、前期物業(yè)管理收費(fèi)定價(jià)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移的認(rèn)定第二十八頁，共75頁。定價(jià)權(quán)1、定價(jià)權(quán)屬于建設(shè)單位與物業(yè)公司

第三十七條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買受人交納的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)和方式。

第二十九頁，共75頁。交付2、支付物業(yè)管理費(fèi)以房屋“交付”為界：第四十一條物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位交付物業(yè)后按照商品房買賣合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納。建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。建設(shè)單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。第三十頁，共75頁?！耙暈榻桓丁?、提前交付最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條第一款規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。”第三十一頁，共75頁。2、逾期收樓第三十二頁，共75頁。八、物業(yè)管理用房

第三十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房，最低不少于五十平方米，最高不超過三百平方米；其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過六十平方米。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。

第三十三頁，共75頁。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用。第三十四頁，共75頁。第四十條建設(shè)單位在交付物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房、共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備配置獨(dú)立的水電氣計(jì)量器具。第三十五頁，共75頁。九、物業(yè)、設(shè)施設(shè)備以及資料的移交第四十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）物業(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備買賣合同復(fù)印件及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的清單；（五）物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；（六）物業(yè)服務(wù)用房的清單;（七）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理必需的其他資料。

第三十六頁，共75頁。保密義務(wù)：

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得泄露業(yè)主資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動(dòng)。在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將前款資料移交給業(yè)主委員會(huì)。第三十七頁，共75頁。

目前，個(gè)人信息的泄露主要有以下途徑：

1.利用互聯(lián)網(wǎng)搜索引擎搜索個(gè)人信息，匯集成冊(cè)，并按照一定的價(jià)格出售給需要購買的人；

2.旅館住宿、保險(xiǎn)公司投保、租賃公司、銀行辦證、電信、移動(dòng)、聯(lián)通、房地產(chǎn)、物業(yè)公司、郵政部門等需要身份證件實(shí)名登記的部門、場(chǎng)所，個(gè)別人員利用登記的便利條件，泄露客戶個(gè)人信息；

第三十八頁，共75頁。

3.個(gè)別違規(guī)打字店、復(fù)印店利用復(fù)印、打字之便，將個(gè)人信息資料存檔留底，裝訂成冊(cè)，對(duì)外出售；

4.借各種“問卷調(diào)查”之名，竊取群眾個(gè)人信息，他們宣稱只要在“調(diào)查問卷表”上填寫詳細(xì)聯(lián)系方式、收入情況、信用卡情況等內(nèi)容，以及簡(jiǎn)單的“勾挑式”調(diào)查，就能獲得不等獎(jiǎng)次的獎(jiǎng)品，以此誘使群眾填寫個(gè)人信息；第三十九頁，共75頁。

5.在抽獎(jiǎng)券的正副頁上填寫姓名、家庭住址、聯(lián)系方式等可能會(huì)導(dǎo)致個(gè)人信息泄露；

6.在購買電子產(chǎn)品、車輛等物品時(shí)，在的商家填寫非正規(guī)的“售后服務(wù)單”被人利用了個(gè)人信息；

7.超市、商場(chǎng)通過向群眾郵寄免費(fèi)資申辦會(huì)員卡時(shí)掌握到的群眾信息，通過個(gè)別人向外泄露。第四十頁，共75頁。刑法修正案九【2015年11月1日施行】十七、將刑法第二百五十三條之一修改為：“違反國家有關(guān)規(guī)定，向他人出售或者提供公民個(gè)人信息，情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；情節(jié)特別嚴(yán)重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。

第四十一頁，共75頁?！斑`反國家有關(guān)規(guī)定，將在履行職責(zé)或者提供服務(wù)過程中獲得的公民個(gè)人信息，出售或者提供給他人的，依照前款的規(guī)定從重處罰。

“竊取或者以其他方法非法獲取公民個(gè)人信息的，依照第一款的規(guī)定處罰。

“單位犯前三款罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照各該款的規(guī)定處罰?！钡谒氖摚?5頁。十、新舊業(yè)主產(chǎn)權(quán)交易前后各自承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)

第四十七條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。第四十三頁，共75頁。十一、酬金制包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。第四十四頁，共75頁。十六、實(shí)行酬金制的物業(yè)公司須向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。第四十五頁，共75頁。十二、公用水電費(fèi)據(jù)實(shí)分?jǐn)偅?、按約定分?jǐn)偅?、約定不明按面積分?jǐn)?。第四十六頁，?5頁。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量、單價(jià)、金額，按照實(shí)際費(fèi)用和約定的方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)偂]有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)?。第四十七頁，?5頁。十三、物業(yè)服務(wù)合同期限按約定期限屆滿的處理。第四十八頁，共75頁。物業(yè)服務(wù)合同期滿前三個(gè)月物業(yè)公司以及業(yè)主大會(huì)對(duì)是否續(xù)簽續(xù)聘應(yīng)當(dāng)各自表態(tài)。第五十條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前書面告知業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

第四十九頁，共75頁。業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。

第五十頁，共75頁。十九、事實(shí)物業(yè)管理合同關(guān)系，以業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)公司之日終止。（物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或者續(xù)聘決定為止。）第五十一頁，共75頁。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

第十條物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。第五十二頁，共75頁。十四車位《物權(quán)法》第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。第五十三頁，共75頁。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件

具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

第六條

建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位第五十四頁，共75頁。車位種類

1、規(guī)劃車位2、非規(guī)劃的車位第五十五頁，共75頁。規(guī)劃車位：A、不得預(yù)售B、首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人C、外租合同不得超過6個(gè)月D、公開出售，透明交易E、不得多拿多占（擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購買一個(gè)車位、車庫。）第五十六頁，共75頁。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件

具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

第五條建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。第五十七頁，共75頁?！稄V東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車位、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過六個(gè)月。建設(shè)單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后方能出售車位、車庫。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售車位、車庫一個(gè)月前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價(jià)格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購買一個(gè)車位、車庫。第五十八頁，共75頁。非規(guī)劃車位：

使用經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定。收益歸全體業(yè)主支配。第五十九頁，共75頁。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件

具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

第七條

改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。

第六十頁，共75頁?！稄V東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車位、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過六個(gè)月。建設(shè)單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后方能出售車位、車庫。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售車位、車庫一個(gè)月前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價(jià)格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購買一個(gè)車位、車庫。第六十一頁，共75頁。十五、禁止行為以及處理（裝修以及生活起居）

第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（一）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；（二）違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；（五）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

第六十二頁，共75頁。

（六）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；（七）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；（八）損毀樹木、園林；（九）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；（十）亂丟垃圾，高空拋物；（十一）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居采光、通風(fēng)；（十二）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。第六十三頁，共75頁。

對(duì)禁止行為的處理方式:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約及時(shí)予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極予以配合。第六十四頁，共75頁。法律責(zé)任：第六十八條違反本條例第五十五條規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任，并由有關(guān)行政主管部門按照下列規(guī)定予以查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：（一）違反第一項(xiàng)規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款。（二）違反第二項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定查處。（三）違反第三項(xiàng)規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期拆除，并對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人處一千元以上五千元以下的罰款，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處五千元以上五萬元以下的罰款；逾期未拆除的，縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。（四）違反第六項(xiàng)、第七項(xiàng)規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告；對(duì)個(gè)人可以處一萬元以下的罰款；對(duì)單位可以處二十萬元以下的罰款。（五）違反第八項(xiàng)、第九項(xiàng)、第十項(xiàng)、第十一項(xiàng)、第十二項(xiàng)規(guī)定的，由相關(guān)行政主管部門依法查處。第六十五頁，共75頁。十六、物業(yè)的維修業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合共用部位設(shè)備設(shè)施的維修。拒不配合造成其他業(yè)主損失的由不配合的業(yè)主承擔(dān)責(zé)任。

第五十六條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償。因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新等原因，造成房屋、設(shè)施設(shè)備等損害的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)原狀或者賠償。第六十六頁，共75頁。第