2004房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告

展現(xiàn)綜合實力和投資價值的平臺。研究過程中得到了房地產(chǎn)業(yè)界的大力支持特別致謝天鴻集團(tuán)首創(chuàng)置業(yè)城建公司萬通北辰陸家嘴、復(fù)地、21世紀(jì)投資、廣州實業(yè)合生創(chuàng)展廣州富力萬科金地卓越置（中信華（航空（東部實業(yè)現(xiàn)代城市房地（藍(lán)光實業(yè)、重慶南方和其他百強企業(yè)在10研究組基礎(chǔ)資料收集過程中的鼎力幫助同時也要特別各地部門對0研究組系列研究工作的長期支持。"中地產(chǎn)百強企業(yè)研究"主報"中地產(chǎn)0研究組"以20012003年銷售額的均（3.5億元對200家入選的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（）的銷售額、銷售面積、5析方法和相關(guān)數(shù)學(xué)模型，定量計算出入選房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力指數(shù)，得到房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力百強。一、房地地區(qū)分布房地產(chǎn)100強在地域分布上呈現(xiàn)極大的不均衡性，主要分布在華北、華東和華南100強總數(shù)的88%，其中華北地區(qū)以中心占有100強企業(yè)的32席華東地區(qū)以龍頭，占有31%；華南地區(qū)則以和廣州中心，占有25%；而中西部地區(qū)只占有100強的9%，其中只有重慶、、西安、、和烏魯木齊等6個城市的房地產(chǎn)企業(yè)入這說明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)域差異極大影響了100強企業(yè)的區(qū)域分10研究組采用不同城市吸引的房地產(chǎn)百強企業(yè)數(shù)量來反映百強企業(yè)的投資熱點區(qū)域（見圖一，研究顯示中國的三大仍長春以及長三角的蘇州寧波等二線城市吸引了較經(jīng)營業(yè)績TOP10研究組對百強企業(yè)的銷售額、銷售面20億元的有171020的有19家，在10億元以下的百強企業(yè)有65家；從百強企業(yè)開發(fā)?？矗購娖髽I(yè)的開復(fù)工面積超過200萬平方米的只有3家，開復(fù)工面積集中在20萬-50萬平方米，占百40%（見圖二）圖二：房地產(chǎn)百強企業(yè)經(jīng)營業(yè)績分產(chǎn)品結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)百強企業(yè)中，以住宅為主營產(chǎn)品的企業(yè)共家，以寫字樓為主共3家，以商業(yè)地產(chǎn)為主3家，這說明100開發(fā)產(chǎn)品以住宅為主。百強企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的均6171元/平方是房地產(chǎn)平均價格水平的2.69倍。前10強企業(yè)的產(chǎn)品均價5829元/11-20強和前21-30強的均價分別是5449元/平米和9194元/平方可見房地產(chǎn)百強企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的平均檔次較高，勢可預(yù)測，未來價位在4000-6000元/平方米的產(chǎn)品將是市場的主導(dǎo)結(jié)構(gòu)從房地產(chǎn)百強企業(yè)的所有制結(jié)構(gòu)來看，國有經(jīng)濟(jì)成（包括民營企業(yè)和三資企業(yè)40分別占42和18%26的企業(yè)是上市公司或控股上市公司，其中有6家企業(yè)在所上市。業(yè)務(wù)特征房地產(chǎn)百強企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)最大特征是產(chǎn)品生產(chǎn)的45家，以房地產(chǎn)開發(fā)為主的企業(yè)占55家。產(chǎn)中介等關(guān)聯(lián)行業(yè)；從百強企業(yè)多元化經(jīng)營結(jié)構(gòu)可看出，物業(yè)經(jīng)營、4015和24（見圖四這說明百強企業(yè)基于"房地產(chǎn)開發(fā)為延伸價值鏈和"的多元化經(jīng)營模式已經(jīng)形成。6．10年變遷TOP10研究組對1994年"首屆中地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合效益百強"的比較研究發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過10年房地產(chǎn)行業(yè)的洗禮，首百強企業(yè)如今只有12家還繼續(xù)保持百強企業(yè)的稱號，淘汰率高達(dá)88%，這說明房地產(chǎn)百強企業(yè)的穩(wěn)定性差，房地產(chǎn)行業(yè)變化更新快，在10年內(nèi)幾乎重新"換臉"12100是具有國有性質(zhì)成分的企業(yè)他們大多數(shù)都開發(fā)中產(chǎn)品而且經(jīng)營發(fā)比如天鴻城建中華企業(yè)等由于成功對企業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)和組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行了改組和調(diào)整特別是以國有資本為紐帶以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主營進(jìn)行延伸和與金融資本結(jié)合，他們目前仍是房地產(chǎn)行業(yè)中的主力軍。二、房地產(chǎn)百強企業(yè)的競爭市場占有房地產(chǎn)企業(yè)之間存在激烈的競爭，企業(yè)之間的競爭P10研究組采用商品房銷售額和銷售面積反映企業(yè)的市場占有率，研究結(jié)果顯示：房地產(chǎn)行業(yè)離散度較大房地產(chǎn)百強企業(yè)在市場占有率普遍偏低。作為行業(yè)龍頭企業(yè)的萬科和陸家嘴在銷售額和銷售面積的市場占有率還不到1%；從房地產(chǎn)百強在當(dāng)?shù)厥袌稣加新士?，北京房地產(chǎn)百強企業(yè)的銷售額和銷售面積占市份額分別是41%和30.8（見圖五。因此，從銷售額和銷售面積的市場占有率可看出，房地產(chǎn)行業(yè)盡管的集中度較低但房地產(chǎn)百強在當(dāng)?shù)氐囊?guī)模化經(jīng)營模式凸現(xiàn)，具有比較明顯的市場領(lǐng)先份額。，與100強房屋建造商相比，中地產(chǎn)100強企業(yè)的市場占有率偏低。根據(jù)PB對全美Giant400研究結(jié)果最大房地產(chǎn)開發(fā)商PulteHomesInc.銷售額高達(dá)596億，是萬科的13.5倍；前10強房地產(chǎn)開發(fā)商銷售總額3686.76億，，10強的14倍。就市場占有率而言，全美最大開發(fā)商市場占有率為4.5%，前10強的市場占有率為27.25%。企業(yè)信用房地產(chǎn)市場的不規(guī)范性導(dǎo)致房地產(chǎn)糾紛的增加同時也了房地產(chǎn)行業(yè)誠信的缺失房地產(chǎn)企業(yè)誠信建設(shè)已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注話題。O10研究組認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的信用問題根源于房地產(chǎn)行業(yè)太低和大量低資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，由于規(guī)模較大和經(jīng)營業(yè)績良好，以及注重長期經(jīng)營管理和品牌建設(shè)，414495產(chǎn)信用的信用披露制度公布了企業(yè)業(yè)績良好行為和不良行為記錄以及受到國家或省的或榮譽稱號等房地產(chǎn)百強品牌建設(shè)在房地產(chǎn)市場逐漸成熟和規(guī)范的過程中，房地產(chǎn)產(chǎn)品高度的可替代性使得品牌資源成為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的無形O10業(yè)在范圍內(nèi)進(jìn)行大盤操作和品牌比如萬科合生珠江陽光100等已經(jīng)開始進(jìn)一步的市場份額在未來幾年內(nèi)將會有的大盤和品牌企業(yè)成為市場最活躍的主力軍品牌產(chǎn)品對市場的強占和爭奪將是市場競爭的結(jié)果和趨勢。三、房地產(chǎn)百強企業(yè)對GDP增長的貢為準(zhǔn)確估計房地產(chǎn)百強企業(yè)對城市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)，TOP10研組根據(jù)相關(guān)理論和模算了房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的貢獻(xiàn)。發(fā)投資對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)較大，2000-2003，房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的平均貢17.26%；從房地產(chǎn)百強企業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用看，在GDP的增長速度中，有0.28%是由房地產(chǎn)百強企業(yè)投資直接貢獻(xiàn)的在各大城市房地產(chǎn)開發(fā)投資對當(dāng)?shù)谿DP增長的貢獻(xiàn)中，房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的貢獻(xiàn)較大，2000-2003，平均貢獻(xiàn)率高達(dá)53.5%；在百強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，以天鴻為例，2001-2003天鴻房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的平均貢獻(xiàn)高達(dá)1.66%。這說明房地產(chǎn)百強企業(yè)的投房地產(chǎn)百強對GDP增長的貢四、房地產(chǎn)百強企業(yè)"中地產(chǎn)P10研究組"通過對房地產(chǎn)百強企業(yè)的系列研究認(rèn)規(guī)?；康禺a(chǎn)百強企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模普遍較小，年開復(fù)工面積，100萬平方米以上的僅占7%，百強企業(yè)年度竣工面積的均值不到萬平方米百強企業(yè)中只有萬科和合生創(chuàng)展的竣工面積在100萬平方米以上就地產(chǎn)百強的開發(fā)后勁而言的幾家大型開發(fā)的施工轉(zhuǎn)結(jié)均在100萬平方米以上這說明一方面企業(yè)要，專業(yè)化與多元化房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)性非常強，從土地、開發(fā)建設(shè)到市場銷售和涉及面廣操作過程復(fù)雜房地產(chǎn)又的在房地產(chǎn)百強企業(yè)中純粹做房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)有家，以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)共有55家；以純住宅物業(yè)為產(chǎn)品的企業(yè)占40%以上，專注1-2類物業(yè)開發(fā)投資的百強企80%以上。持專業(yè)化發(fā)展道路。同時，房地產(chǎn)行業(yè)又具有經(jīng)營形式和收入來源的多元化特點，以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為，在產(chǎn)業(yè)的上下游進(jìn)行價值跨區(qū)域開發(fā)隨著行業(yè)的日益規(guī)范、市場需求的持續(xù)旺盛以及市場對長遠(yuǎn)增長的看好特別是資源部11在各地相繼實施，土地公開化為房地產(chǎn)跨區(qū)域開發(fā)清除了最大的；與此同時，各地有關(guān)部門工作的規(guī)范化和公開化也降低了異地開發(fā)成本一批相當(dāng)成區(qū)域開發(fā)商開始市場。在房地產(chǎn)百強企業(yè)中，跨區(qū)域開發(fā)的企業(yè)占百強的43%而且已經(jīng)形成品牌的百強企業(yè)、包括萬科合生珠江綠地和順馳等正在展開新一輪范圍內(nèi)的"圈地運動"房地產(chǎn)行業(yè)土地客戶資源等方面發(fā)過程中將重整原有的房地產(chǎn)格局，獲得更大的發(fā)展空間。、、，資本市場化實業(yè)資本必須和金融資本結(jié)合，企業(yè)才能獲得到長足的發(fā)展。央行"121"了商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商土地給予，這一限制對開發(fā)商的狀況提出了更高的要求。房地產(chǎn)上市公司憑借市場這一低成本的融資在房地產(chǎn)百強企業(yè)中處于領(lǐng)先地位，前10強企業(yè)中有8家房地產(chǎn)公司分別在中國境內(nèi)和進(jìn)行市場的資本運作近期復(fù)地二次沖擊上市的成功極大鼓舞了包括HO中國順馳當(dāng)?shù)劝購娖髽I(yè)資本市場因此從長遠(yuǎn)看開發(fā)商應(yīng)該極力開拓銀行外的融資包括市場產(chǎn)品企業(yè)債券投資基金等等，資本市場化是未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然趨勢。、，"中地產(chǎn)百強企業(yè)"萬科企 杭州市南陸家嘴(）(天鴻公首創(chuàng)置廣州市實業(yè)城建投資

中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)西安高科地綠 敬遠(yuǎn)房地產(chǎn)開廣州富力中信華珠江投資碧桂園浙江綠城房地產(chǎn)中星世紀(jì)金源城市開 公

泰躍房地產(chǎn)開發(fā)公住總房地產(chǎn)開發(fā)公司市房地產(chǎn)發(fā)展()有限廣匯房地產(chǎn)開發(fā)