城市花園物業(yè)管理執(zhí)行細(xì)化方案

xx市xx物業(yè)管理有限公司房地產(chǎn)E網(wǎng)目錄社區(qū)項(xiàng)目概況·····················································033顧客群特點(diǎn)及需需求分析···········································08倍訊易物業(yè)管理服務(wù)模模式················································09服務(wù)模式實(shí)現(xiàn)計(jì)計(jì)劃及要求········································100社區(qū)服務(wù)人員配配置方案···········································115物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算算··················································18社區(qū)項(xiàng)目概況xx城市花園一一期規(guī)劃總建建筑面積3993480㎡㎡(原方案數(shù)據(jù)據(jù))，其中居住住產(chǎn)品3722610㎡以以4—6層花園洋房房、多層住宅宅為主。公共共服務(wù)配套221000㎡㎡，其中含較較大規(guī)模的公公共商業(yè)服務(wù)務(wù)中心（80000㎡）和和會(huì)所（50000㎡）各各一處，188班制學(xué)校，99班幼兒園各各一所；保留留并豐富中部部的小丘形成成一期的公共共綠地（脊）和和兒童公園。本項(xiàng)目一期規(guī)劃劃用地?cái)M分二二至三期開發(fā)發(fā)建設(shè)。周邊環(huán)境及市政政配套xxxx城市花花園位于xxx市城區(qū)的東東南側(cè)，緊鄰鄰城市中環(huán)線線—既xx科技新城城湯遜湖產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)東部產(chǎn)業(yè)業(yè)組團(tuán)的北端端，南面與武武大科技園區(qū)區(qū)相臨。東南南隔(規(guī)劃中的)濱湖大道為為湯遜湖內(nèi)湖湖，距光谷商商貿(mào)中心5公里、華中中科技大學(xué)44公里，是連連接城市中心心、東湖風(fēng)景景區(qū)，眾多高高等學(xué)府與光光谷科技園區(qū)區(qū)、湯遜湖自自然生態(tài)區(qū)的的重要節(jié)點(diǎn)之之一，集得天天獨(dú)厚的區(qū)域域位置、濃郁郁的人文環(huán)境境、便利的交交通和優(yōu)美的的田園風(fēng)光于于一體，是十十分理想的“人居”環(huán)境。一期用地呈較為為規(guī)則的五邊邊形，城市主主干道江夏大大道、中環(huán)線線(輔路)分別與用地地的西、北側(cè)側(cè)直接相臨，東東面為產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)道路—天翔路。用用地東北接當(dāng)當(dāng)代物業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)公司司用地(現(xiàn)為坡地、農(nóng)農(nóng)田)，西南為鄭鄭橋變電站，提提供項(xiàng)目施工工用電以及生生活用電，于于江夏大道預(yù)預(yù)留接口。地地塊給水、雨雨水、污水均均可由江夏大大道接駁,正在建設(shè)的的江夏大道鋪鋪設(shè)有200的燃?xì)夤艿赖?，可為地塊塊提供燃?xì)夤┕?yīng)。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)（設(shè)計(jì)部部提供）基本情況：物業(yè)名稱xx城市花園社社區(qū)區(qū)物業(yè)類型商住小區(qū)行政區(qū)域江夏區(qū)規(guī)劃總用地面積積ha42.03188含待征道路hhaa6.2118居住區(qū)用地面積積ha35.82總建筑面積mm22393480住宅建筑面積mm22372610公建建筑面積mm2221000總戶數(shù)戶3026總?cè)丝谌?0591戶均建筑面積m2123含待征道路容積積率率0.94不含待征道路容容積積率1.1建筑密度25.08%停車位900個(gè)地面停車位半地下架空停車車位位停車位／戶數(shù)30％住宅建筑面積毛毛密密度萬(wàn)m2/ha1.04住宅建筑面積凈凈密密度萬(wàn)m2/ha1.68人口毛密度人/ha296人口凈密度人/ha479綠地率（與占地地面面積的比率率）36%小區(qū)道路面積15.8％水體面積2％小廣場(chǎng)數(shù)量4－5個(gè)B．戶型指標(biāo)：：戶型指標(biāo)數(shù)值規(guī)劃總用地面積積((ha)42.03188居住區(qū)總用地面面積積(ha)36.66計(jì)容積率總建筑筑面面積(m2)393480容積率0.94覆蓋率（與占地地面面積比率）21%總戶數(shù)（戶）3026總?cè)藬?shù)（人）10591戶均面積(m22))123建筑面積建筑面積住宅總面積(m2))372610其中獨(dú)立別墅（m22）000聯(lián)排別墅（m22）32戶250m2//戶戶80002.2%情景花園（m22）992戶145m2//戶戶14384039%多層住宅（m22）1980戶110m2/戶戶21780058%小高層住宅（mm22）初步預(yù)計(jì)4000戶戶左右135m2/戶戶29700.8%公共服務(wù)總面積(m2))210001商業(yè)服務(wù)（m22）100002會(huì)所50003管理（m2）500（最少88000㎡）4小學(xué)（1所188班班制）36005幼兒園（1所99班班制）25006注：未計(jì)半底下下車庫(kù)及人防防（平戰(zhàn)結(jié)合合人防地下室室）26700㎡C．配套指標(biāo)：：(一)生活給水水:1．給水水源：：市政保證水水壓0.15MMpa。2．給水系統(tǒng)：：采用變頻供供水。3．給水量：類別用水定額L／人d每日用水時(shí)間hh變化系數(shù)k用水單位人數(shù)日用水量m3/d最大小時(shí)用量mm33/h住宅250242.5105912643276小學(xué)50102.5444369幼兒園50102.5819184.5商業(yè)服務(wù)50102.513506717綠化及其它用水水按總用水量的1100％計(jì)27731總計(jì)30423364．由自城市自自來(lái)水管網(wǎng)接接入給水的管管徑為DN300（Q＝400立方米／時(shí)時(shí)）一根（二）消防給水水:1．室外消防用用水：商業(yè)區(qū)區(qū)采用室內(nèi)消消防栓式供室室外消防用水水。23．室外消防用用水由城市自自來(lái)水管在室室外設(shè)室外消消火栓供給；；室內(nèi)消防用用水由消防水水池（72立方米）供供給。（三）生活排水水:1．小區(qū)污水為為生活污水，污污廢水合流經(jīng)經(jīng)室外化糞池池處理后排入入小區(qū)污水管管網(wǎng)，再直接接排入城市污污水管網(wǎng)。2．生活排水量量：生活排水水量和生活給給水量相同。最高日生活活排水量為：：Qd=27765立方米。最大時(shí)生活活排水量為：：Qh=3005立方米。3．化糞池選用用：無(wú)動(dòng)力排排放式化糞池池(四)、雨水1．小區(qū)的雨水水和污廢水分分流，小區(qū)雨雨水管網(wǎng)匯總總后排至城市市雨水管網(wǎng)。2．雨水排放：：天臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)臺(tái)雨水分開獨(dú)獨(dú)立排放，后后接小區(qū)雨水水排放管網(wǎng)。市市政雨水排放放與小區(qū)雨水水分別獨(dú)立排排放。D．電氣規(guī)劃指指標(biāo)：(一)、供電為了保證供電可可靠，采用兩兩路10KV高壓供電電電纜將目前大大一期分成兩兩個(gè)獨(dú)立環(huán)網(wǎng)網(wǎng)配電系統(tǒng)，重重要設(shè)備分別別給出不同地地雙電源閉環(huán)環(huán)設(shè)計(jì)，開環(huán)環(huán)運(yùn)行，1小區(qū)內(nèi)皆采采用戶外箱式式組合變電站站配電(二)通信及智智能化住宅每戶按語(yǔ)音音通信2門市話、數(shù)數(shù)據(jù)通信一個(gè)個(gè)點(diǎn)；每戶考考慮2～3個(gè)有線電視視插座；住宅宅設(shè)置完善的的通信、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、有線電視視、可視(非可視)對(duì)講、監(jiān)控控安防、報(bào)警警求助、物業(yè)業(yè)管理等智能能化系統(tǒng)，并并形成整體網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)并由小區(qū)區(qū)智能化控制制中心統(tǒng)一管管理。由于小區(qū)規(guī)模較較大，整個(gè)總總體規(guī)劃考慮慮設(shè)置一個(gè)電電話、寬帶、有有線電視、智智能化管制中中心在大一期期會(huì)所內(nèi)。，(三)室外管管溝布置室外管線一律入入地。電力系系統(tǒng)高、低壓壓主干網(wǎng)絡(luò)采采用1米寬電纜溝溝敷設(shè)，通信信及智能化主主干網(wǎng)采用12孔D90的雙壁波紋紋管埋地敷設(shè)設(shè)，二者均有有較大的發(fā)展展余量。室外管溝皆采用用集中排水措措施，將雨（滲滲）水引入統(tǒng)統(tǒng)一的排水網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，保證管管溝內(nèi)無(wú)積水水、維護(hù)方便便。電纜溝上上可鋪磚或覆覆土，保持與與道路規(guī)劃風(fēng)風(fēng)格一致，又又不影響本系系統(tǒng)的功能；；埋地排管統(tǒng)統(tǒng)一設(shè)置檢修修人孔，以滿滿足日常維護(hù)護(hù)及美觀的需需要。室外主干網(wǎng)絡(luò)至至各樓棟的支支線一律采用用直埋敷設(shè)，電電力及通信、智智能化網(wǎng)絡(luò)均均分組采用獨(dú)獨(dú)立式交接箱箱，以便分段段維護(hù)和物業(yè)業(yè)管理。交接接箱可結(jié)合園園林小品設(shè)置置，也可結(jié)合合建筑外墻或或圍欄的建造造樣式，以便便與建筑風(fēng)格格協(xié)調(diào)統(tǒng)一。顧客群特點(diǎn)及需需求分析（董董咀良）該項(xiàng)目目標(biāo)客戶戶群體具有如如下共性特征征：年齡方面，客戶戶以31-40歲的中青年年為主，這部部分人普遍學(xué)學(xué)歷高，追求求生活的檔次次。25-30歲的青年人人也占到一定定比例，這部部分人經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力有限，但但對(duì)城花倡導(dǎo)導(dǎo)的生活方式式非常向往。教育程度，800%的客戶受過(guò)過(guò)高等教育，其其中有部分受受過(guò)本科以上上的教育，有有出國(guó)經(jīng)歷。相對(duì)于花城的客客戶來(lái)說(shuō)，城城花的客戶有有更高的教育育程度客戶來(lái)源，網(wǎng)羅羅了武昌區(qū)的的高校、所有有的設(shè)計(jì)院、各各類研究所、金金融和醫(yī)療機(jī)機(jī)構(gòu)，其中又以高校的的客戶最多，其它的客戶則絕絕大多數(shù)分布布在武昌區(qū)的的高新企業(yè)，如如郵科院等?？蛻舴植?，來(lái)自自洪山區(qū)的客客戶占有最大大比例，他們們主要是高校校老師，政府府官員和從事事信息技術(shù)等等高科技含量量工作的人。武武昌區(qū)客戶所所占比例也較較大，關(guān)山的的客戶多半生生活或工作在在光谷附近。來(lái)來(lái)自漢口，漢漢陽(yáng)和東西湖湖的客戶多是是認(rèn)準(zhǔn)xx品牌；外外地客戶所占占比例非常小小，但其中約約有1/3來(lái)自江江浙。興趣愛好，約有六成的人人在休息時(shí)會(huì)會(huì)選擇外出散散步，其次是是看書或看電電視。這可能能與他們所受受的教育或所所處的環(huán)境有有關(guān)系，自然然運(yùn)動(dòng)的時(shí)間間會(huì)比較少?？蛻籼攸c(diǎn)：中青年人；受過(guò)高等教育；；身處在受人羨慕慕的行業(yè)中；；有較高的收入；；得到較高的社會(huì)會(huì)肯定評(píng)價(jià)；；■追求生活品質(zhì)質(zhì)。三、物業(yè)管理服服務(wù)模式從項(xiàng)目定位和客客戶需求角度度上分析有四四大特點(diǎn)，其其一、新都市市主義建筑風(fēng)風(fēng)格，具備綠綠色走廊、都都市核心、有有層次的開放放空間、地域域性、社區(qū)鄰鄰里關(guān)系特點(diǎn)點(diǎn)；其二、獨(dú)獨(dú)天獨(dú)厚的自自然條件，有有豐富的水域域和植被；其其三、身處在在優(yōu)厚且較大大壓力的職場(chǎng)場(chǎng)上，有著對(duì)對(duì)自然、健康康、自由生活活環(huán)境的渴望望；其四、便便利的商業(yè)、高高品位生活方方式。針對(duì)物物業(yè)特性和顧顧客群特點(diǎn)，xx物業(yè)將在xx城市花園定位為“free”的物業(yè)管理模式。（一）“freee的”服務(wù)模式定定位與釋義“free”體體現(xiàn)自由的、獨(dú)獨(dú)立的、隨意意的、自然的的、優(yōu)美的、空空閑的、開放放的、任性的的為人之本性性釋放，人的的情緒、體力力、智力、精精力被束縛一一定程度后得得到深度舒展展而產(chǎn)生的愉愉悅感受，是是無(wú)限美妙和和令人遐想的的，“free”強(qiáng)調(diào)在自然然與人文環(huán)境境、現(xiàn)代與歷歷史風(fēng)格、建建筑與服務(wù)氣氣氛的和諧，突突出尊重人為為環(huán)境營(yíng)造宗宗旨，回顧歷歷史折射人文文情懷，追求求自然建立服服務(wù)特色。實(shí)現(xiàn)“freee”模式需要必必備兩條件：：一是以“一切皆善，善善待一切”的價(jià)值觀，“free”更多的通過(guò)過(guò)顧客自我情情操演繹千變變的精彩生活活，二是具有有開放的建筑筑風(fēng)格，舒適適的交流空間間，風(fēng)格炯異異的商業(yè)為大大背景。以尊重人文化倡倡導(dǎo)為前提，在在法制、契約約、誠(chéng)信為“free”的底線，相相互尊重和理理解，共同品品位生活?！癴ree”模式主要由由三大元素構(gòu)構(gòu)成：開放的自由出入的大社社區(qū)，充裕的的公共設(shè)施和和場(chǎng)所，獨(dú)立立且安全的組組團(tuán)；物業(yè)安全管理重重點(diǎn)是組團(tuán)，將將居家報(bào)警、單單元門禁、院院落圍墻紅外外線聯(lián)動(dòng)對(duì)射射、組團(tuán)可視視對(duì)講門禁、安安全員定點(diǎn)巡巡邏、24小時(shí)控制中中心值班機(jī)制制；組團(tuán)外施行“無(wú)無(wú)人化管理”，通過(guò)智能能化設(shè)備對(duì)主主要場(chǎng)所的監(jiān)監(jiān)控、以及巡巡視員的交叉叉巡邏確保公公共場(chǎng)所的治治安，同時(shí)給給予顧客的充充分自由空間間。社區(qū)不在是私家家領(lǐng)地，而是是具有和政府府共同治理的的特點(diǎn)，引進(jìn)進(jìn)綜合治理辦辦公室、派出出所、居委會(huì)會(huì)等機(jī)構(gòu)。只只要遵守法律律和社區(qū)規(guī)范范的人員，將將充分享受無(wú)無(wú)阻尼的服務(wù)務(wù)，盡情享受受豐富的生活活方式。社區(qū)將無(wú)“禁止止踐踏草地”的標(biāo)識(shí)牌，開開辟可直接接接觸的綠地，拉拉近人與自然然的距離，供供客戶享受青青草芬香和陽(yáng)陽(yáng)光沐浴。生活的引領(lǐng)庭院文化，豐豐富組團(tuán)內(nèi)社社區(qū)活動(dòng)，為為每組團(tuán)設(shè)置置親善大使，直直接為業(yè)主排排憂解難，建建立快速溝通通渠道，讓業(yè)業(yè)主在大社區(qū)區(qū)中享受更貼貼切的服務(wù)；；營(yíng)造綠樹蔥蔭的的生活環(huán)境，豐豐富社區(qū)公共共場(chǎng)所的娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施；對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)更具具有生活味布布局，生活必必配備項(xiàng)目、休休閑娛樂(lè)項(xiàng)目目、咖啡酒吧吧項(xiàng)目、異國(guó)國(guó)情調(diào)的跳蚤蚤市場(chǎng)；親和和力的廉價(jià)百百貨項(xiàng)目；多元的信息溝通通渠道，遍布布社區(qū)的音樂(lè)樂(lè)廣播、人流流密集出的電電子屏系統(tǒng)、可可隨時(shí)求助的的招援電話、傳傳統(tǒng)的宣傳公公告欄。繽紛色彩的社區(qū)區(qū)文化，以健健康、科學(xué)、探探險(xiǎn)為主題適適于各類人群群，尤其包括括兒童寓教于于樂(lè)的科教活活動(dòng)。便利的社區(qū)提供便利的的商業(yè)配套，引引進(jìn)大型購(gòu)物物商家交通車車；通暢的交通設(shè)計(jì)計(jì)，路邊停車車方式，縮短短步行距離；；物業(yè)服務(wù)都以業(yè)業(yè)主便利為中中心設(shè)置快捷捷的辦事流程程，在人潮高高峰段親善大大使專守庭院院服務(wù)；提供家居生活的的清潔、育苗苗、維修、代代購(gòu)物等便民民服務(wù)；提供房屋租售、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓服務(wù)。“free”服服務(wù)模式不僅僅要表現(xiàn)在顧顧客生活方面面的日常業(yè)務(wù)務(wù)管理與服務(wù)務(wù)方面，還涉涉及到社區(qū)文文明建設(shè)、會(huì)會(huì)所服務(wù)、租租賃經(jīng)營(yíng)等綜綜合內(nèi)容。（二）“freee”服務(wù)實(shí)現(xiàn)計(jì)計(jì)劃及要求項(xiàng)目工作內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)完成時(shí)間客戶服務(wù)客戶服務(wù)中心設(shè)設(shè)置置分前臺(tái)事務(wù)辦理理和和親善大使使兩兩大職能分前臺(tái)事務(wù)辦理理設(shè)設(shè)計(jì)為與業(yè)業(yè)主主直接接觸觸，貼貼心大使辦辦公公位置可設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)后臺(tái)。設(shè)置在會(huì)所位置置，使使用面積約約550m2包括辦公公、接待、現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)資料儲(chǔ)儲(chǔ)存存空間、裝裝修修家政辦理理臺(tái)臺(tái)、授IC卡（含設(shè)設(shè)備）、洽洽談?wù)勈矣H善大使制7：00—9：：00，17：30—19：00在大房子子處直接承承辦辦業(yè)主委托托事事宜；熟悉組團(tuán)內(nèi)每戶戶業(yè)業(yè)主，走訪訪并并收集業(yè)主主意意見收集信信息息匯集服務(wù)務(wù)中中心；組織庭院社區(qū)文文化化活動(dòng)。著CI職員服（西西服服式樣、藍(lán)藍(lán)色色面料、白白色色襯衣）分3個(gè)區(qū)域，33個(gè)專職職親善大使使，設(shè)設(shè)5個(gè)固定辦公公點(diǎn)（原則則徒徒步5分鐘內(nèi)可到到達(dá)），（與與與外圍安全全巡巡邏相結(jié)合合，在在人流高峰峰期期設(shè)門童概概念念）30歲以下，高高中中以上文化化程程度，氣質(zhì)質(zhì)佳佳，樂(lè)于助助人人，善溝通通（結(jié)結(jié)合外圍巡巡邏邏安全員）社區(qū)文化策劃以健康、科學(xué)、探探險(xiǎn)險(xiǎn)為主題，重重重點(diǎn)突出庭庭院院文化針對(duì)兒童、購(gòu)房房決決策人、老老人人提供特色色文文化活動(dòng)以協(xié)助業(yè)主自行行組組織為發(fā)展展方方向組織各類藝術(shù)沙沙龍龍有償服務(wù)項(xiàng)目設(shè)設(shè)置置根據(jù)業(yè)戶特點(diǎn)，設(shè)設(shè)定便民服務(wù)務(wù)項(xiàng)目，只收收取成本的55%利潤(rùn)；方便投資客戶群群交交易，開展展租租售業(yè)務(wù)，以以以賺取利潤(rùn)潤(rùn)為為目標(biāo)商業(yè)配套方案物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)咖咖啡啡廳、酒吧吧業(yè)業(yè)務(wù)，開設(shè)設(shè)洗洗衣房，管管理理會(huì)所。引進(jìn)肉菜市場(chǎng)、兩兩家以上百貨貨店、快餐、醫(yī)醫(yī)療室、美容容理發(fā)店、書書吧、麥丹勞勞、汽車美容容等。開發(fā)路邊商業(yè)，周周末設(shè)置跳蚤蚤市場(chǎng)。電子顯示屏需要設(shè)在巴士站站；；具體方案已提交交；；細(xì)微點(diǎn)滴服務(wù)成立貼心協(xié)會(huì)，提提供業(yè)主忽略略的點(diǎn)滴服務(wù)務(wù)。開辟服務(wù)畫廊，尋尋找服務(wù)足跡跡，提高業(yè)主主精神文明。環(huán)境管理現(xiàn)代與歷史氛圍圍營(yíng)營(yíng)造設(shè)置歷史回顧凳凳；；項(xiàng)目開發(fā)前后照照片片對(duì)比景點(diǎn)點(diǎn)設(shè)設(shè)定在集中商業(yè)穿溜溜冰冰鞋的保潔潔，演演繹自由、舒舒舒適、現(xiàn)代代氣氣息。服裝裝緊緊身牛仔藍(lán)藍(lán)色色衣（輪滑滑保保潔服務(wù)）自然生態(tài)營(yíng)建方方案案開辟親近綠地，供供人休憩；修建人造鳥巢；；建造有機(jī)肥基地地，供供人參觀和和社社區(qū)有機(jī)肥肥取取用；建設(shè)設(shè)小小苗圃培育育基基地、果樹樹等等（共10**6m2）社區(qū)保潔綠化管管理理方案（888人）環(huán)境保潔（600人人）家政：（10人人）垃圾清運(yùn)：市政政化化垃圾箱；庭院兩兩個(gè)個(gè)單元一腳腳踏踏式雙桶垃垃圾圾箱（2400L/桶）庭庭院外果皮皮箱箱（1個(gè)/半徑40m）服裝有樓內(nèi)和樓樓外外之別，樓樓內(nèi)內(nèi)體現(xiàn)精致致，樓樓外體現(xiàn)專專業(yè)業(yè)特點(diǎn)垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)置置（60m2）1臺(tái)機(jī)動(dòng)垃圾清清掃車車、1臺(tái)機(jī)動(dòng)灑水水車、機(jī)動(dòng)動(dòng)垃垃圾車1臺(tái)每?jī)蓷澰O(shè)有保潔潔取取水點(diǎn)（對(duì)對(duì)裸裸露管口作作防防凍處理）綠化（18人）地下自動(dòng)噴灌系系統(tǒng)統(tǒng)選擇PPRR管材每半徑50m綠綠地地設(shè)一個(gè)電電源源插座（防防水水、防觸電電）盡量考慮雨水利利用用系統(tǒng)其它外圍保潔實(shí)施外外包包方式。安全管理治安管理城花的安全管理理方方案主要以以人人防與技防防相相結(jié)合；巡巡邏邏崗與固定定崗崗相結(jié)合；；紅紅外報(bào)警與與小小區(qū)攝像機(jī)機(jī)聯(lián)聯(lián)動(dòng)相結(jié)合合。人防采用的內(nèi)緊外松松的的管理模式式循循序漸進(jìn)。整個(gè)小區(qū)分為多多個(gè)個(gè)小的片區(qū)區(qū)進(jìn)進(jìn)行區(qū)域化化管管理；將若若干干個(gè)小的組組團(tuán)團(tuán)化為一個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)域設(shè)定一一個(gè)個(gè)安全巡邏邏崗崗（樓內(nèi)巡巡邏邏崗5個(gè)），主要要是對(duì)本區(qū)區(qū)域域的安全事事務(wù)務(wù)的處理。著著著公司規(guī)定定的的CI服裝安全全員樓內(nèi)巡巡邏邏崗（西裝裝），主主要是以小小區(qū)區(qū)的整個(gè)風(fēng)風(fēng)格格相配套。在小區(qū)的主要地地段段及繁華區(qū)區(qū)域域設(shè)置徒步步的的安全巡邏邏崗崗，主要是是以以提供安全全服服務(wù)為主要要的的目的（設(shè)設(shè)崗崗位1個(gè)）。對(duì)于組團(tuán)外圍及及小小區(qū)的次干干道道設(shè)置有單單車車巡邏崗（單單單車巡邏崗崗55個(gè)），主要要是保證小小區(qū)區(qū)次干道及及周周邊的安全全事事務(wù)處理。著著著裝以牛仔仔服服特色的服服裝裝，體現(xiàn)自自由由與開放的的小小區(qū)管理特特色色。在小區(qū)的主干道道及及整個(gè)小區(qū)區(qū)的的安全防范范監(jiān)監(jiān)控和對(duì)小小區(qū)區(qū)各崗位的的快快速支援及及整整個(gè)小區(qū)的的安安全事務(wù)處處理理（摩托車車巡巡邏崗1個(gè)）。根據(jù)據(jù)小區(qū)的特特色色著美式的的作作戰(zhàn)服，主主要要是在小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)起到威懾懾作作用。體現(xiàn)城市花園安安全全管理的風(fēng)風(fēng)格格，在主要要的的出入口設(shè)設(shè)置置安全形象象崗崗位1個(gè)（核心路路與江夏大大道道交接處）。著著美式作戰(zhàn)服服。在小區(qū)的前期對(duì)對(duì)于于小區(qū)的裝裝修修實(shí)行集中中統(tǒng)統(tǒng)一的管理理，安安全管理方方面面設(shè)置專門門的的裝修巡邏邏崗崗（3個(gè)崗位）。著著著安全樓內(nèi)內(nèi)巡巡邏崗服裝裝。技防小區(qū)智能化與小小區(qū)區(qū)控制中心心聯(lián)聯(lián)動(dòng)的模式式。在小區(qū)的繁華地地段段和較為偏偏僻僻的地段設(shè)設(shè)置置及時(shí)的召召援援電話，并并與與小區(qū)的攝攝像像探頭和監(jiān)監(jiān)控控中心相互互聯(lián)聯(lián)動(dòng)。能夠夠?qū)?duì)顧客提供供便便利的服務(wù)務(wù)，從從治安管理理角角度很大的的程程度上保證證了了及時(shí)的信信息息流通。小區(qū)紅外報(bào)警系系統(tǒng)統(tǒng)與攝像、照照照明綜合聯(lián)聯(lián)動(dòng)動(dòng)保障小區(qū)區(qū)應(yīng)應(yīng)急或異常?，F(xiàn)現(xiàn)象的發(fā)生生能能夠清晰明明了了的進(jìn)行監(jiān)監(jiān)控控、記錄。組團(tuán)電動(dòng)門安裝裝延延時(shí)自動(dòng)關(guān)關(guān)閉閉裝置，極極大大的避免安安全全的隱患的的發(fā)發(fā)生，同時(shí)時(shí)顧顧客提供安安全全方便的服服務(wù)務(wù)。紅外發(fā)射器對(duì)裝裝留留有間距防防跨跨越，紅外外線線與圍墻實(shí)實(shí)體體距離35ccm。24小時(shí)的監(jiān)控控中中心值班制制度度嚴(yán)格對(duì)小小區(qū)區(qū)的整體狀狀況況進(jìn)行監(jiān)控控，同同時(shí)及時(shí)的的調(diào)調(diào)配資源協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)的事事務(wù)務(wù)處理（設(shè)設(shè)置置1.5個(gè)崗位位）。著安安全全員樓內(nèi)巡巡邏邏崗。設(shè)電子巡更系統(tǒng)統(tǒng)，確確保巡邏獲獲得得質(zhì)量保證證。交通管理車場(chǎng)出入口崗（44個(gè)崗位）服服裝要求：國(guó)國(guó)家統(tǒng)一服裝裝體現(xiàn)小區(qū)物物業(yè)管理的規(guī)規(guī)范化專業(yè)化化。首期封閉為一個(gè)個(gè)車車流出入口口（道道路寬度可可調(diào)調(diào)頭）在小區(qū)的主要路路段段及交叉口口設(shè)設(shè)緩沖坡、引引引進(jìn)市政紅紅綠綠燈裝置；；控控制車輛在在小小區(qū)內(nèi)的速速度度。針對(duì)小區(qū)的特點(diǎn)點(diǎn)引引進(jìn)市政干干道道設(shè)咪表設(shè)設(shè)置置在小區(qū)的的主主干道對(duì)小小區(qū)區(qū)的車輛進(jìn)進(jìn)行行管理。對(duì)小區(qū)內(nèi)的車輛輛停停放進(jìn)行及及時(shí)時(shí)引導(dǎo)停放放和和檢查制度度（小小區(qū)停放車車輛輛實(shí)行非固固定定式管理模模式式）。消防管理采用誰(shuí)主管，誰(shuí)誰(shuí)負(fù)負(fù)責(zé)。對(duì)整整個(gè)個(gè)小區(qū)實(shí)行行區(qū)區(qū)域化集中中管管理的模式式。建立責(zé)任到人及及小小區(qū)的消防防檔檔案，定期期的的對(duì)小區(qū)的的消消防設(shè)施進(jìn)進(jìn)行行檢查整改改。對(duì)裸露管口作防防凍凍處理。內(nèi)部管理采用半軍事化的的管管理模式。安全班值班制度度為為三班四倒倒，24小時(shí)的值值班制度。小區(qū)安全管理隊(duì)隊(duì)伍伍分三班，每每每班設(shè)班長(zhǎng)長(zhǎng)一一人，副班班長(zhǎng)長(zhǎng)一人。維修管理人員16人，服裝著著CCI標(biāo)準(zhǔn)服（上上衣束腰）配配配多功能腰腰帶帶1．設(shè)備設(shè)施等等公用用部位將采采用用分區(qū)管理理、責(zé)責(zé)任到人的的方方式，將城城花花以核心路路為為界劃分為為兩兩個(gè)分區(qū)，實(shí)實(shí)實(shí)行分區(qū)管管理理，同時(shí)在在各各個(gè)分區(qū)實(shí)實(shí)行行責(zé)任負(fù)責(zé)責(zé)制制，每人都都有有自己的專專責(zé)責(zé)區(qū)域，同同時(shí)時(shí)由要求通通力力合作、相相互互監(jiān)督以保保證證設(shè)備設(shè)施施的的完好如新新。體體現(xiàn)“各有所專，面面面面俱到”的用人思想想和服務(wù)理理念念。2．家政維修服服務(wù)主主要體現(xiàn)“專業(yè)化，快快速化”推行崗位專專家、服務(wù)務(wù)明明星，來(lái)提提高高服務(wù)品質(zhì)質(zhì)。3．公共照明采采用雙雙電源供電電，分分區(qū)控制。4．公共部位的的路燈燈要求采用用跳跳躍式雙回回路路控制，在在夜夜深人稀時(shí)時(shí)關(guān)關(guān)閉一半，以以以利于今后后節(jié)節(jié)約公用費(fèi)費(fèi)用用支出。5．小區(qū)的綠化化用水水要求采用用雙雙路供水，和和和小區(qū)的水水景景相通，充充分分進(jìn)行水的的重重復(fù)利用，以以以節(jié)約成本本。6．控制中心閉閉路錄錄像采用數(shù)數(shù)字字錄像機(jī)，并并并能保存一一個(gè)個(gè)月。7．內(nèi)線電話系系統(tǒng)（辦辦公室、設(shè)設(shè)備備房、崗廳廳）、警警鈴連通宿宿舍舍。水電氣計(jì)量1．要求前期就就能實(shí)實(shí)現(xiàn)抄表到到戶戶，節(jié)約服服務(wù)務(wù)成本，減減少少物業(yè)今后后的的水、電、氣氣氣損耗支出出成成本。2．箱式變電站站的放放置地點(diǎn)要要考考慮今后的的檢檢修的方便便性性，及對(duì)業(yè)業(yè)主主的影響。3．合理設(shè)計(jì)景景觀照照明，盡量量減減少小區(qū)域域照照明的數(shù)量量。服務(wù)特色組合式工具箱，體體現(xiàn)xx物業(yè)的“專業(yè)化”。家政維修體現(xiàn)快快速速化，接到到報(bào)報(bào)修信息后后能能在約定時(shí)時(shí)間間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)，提提出專業(yè)的的解解決方法，并并并能快速進(jìn)進(jìn)行行維修處理理。城花的大區(qū)域管管理理要體現(xiàn)快快速速靈活，將將采采用自行車車代代步模式。公共部位的維護(hù)護(hù)要要提現(xiàn)維護(hù)護(hù)的的及時(shí)性，所所所有公共部部位位的維護(hù)全全部部要求在最最短短的時(shí)間完完成成。每位技術(shù)員都有有自自己的專門門責(zé)責(zé)任區(qū)域，所所所有區(qū)域責(zé)責(zé)任任化。人員要求和服務(wù)務(wù)制制度編制管理處服務(wù)架構(gòu)構(gòu)部門經(jīng)理1人；；經(jīng)經(jīng)理助理2人；會(huì)計(jì)1人；出納1人；人事行行政10人；客戶戶中心11人；保潔潔88人；安全全93人；維修修17人。前臺(tái)、后臺(tái)人員員服服裝仍著CI規(guī)定服服裝裝體系文件按照公司IS0099000體系系執(zhí)行人事行政制度按照公司IS0099000體系系執(zhí)行內(nèi)部管理規(guī)定結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)制定班班組組內(nèi)管理規(guī)規(guī)定定。物業(yè)管理用房物業(yè)管理用房資料室辦公室會(huì)議培訓(xùn)室更衣室倉(cāng)庫(kù)（保潔、維維修修、辦公、宿宿宿舍）宿舍及食堂維修操作間800平方米標(biāo)識(shí)生活、交通、提提示示標(biāo)識(shí)系統(tǒng)統(tǒng)配合項(xiàng)目制定與與項(xiàng)項(xiàng)目定位的的永永久性標(biāo)識(shí)識(shí)。公共宣傳及物業(yè)業(yè)服服務(wù)標(biāo)識(shí)由由物物業(yè)提標(biāo)識(shí)識(shí)樣樣。交通標(biāo)識(shí)按照國(guó)國(guó)家家規(guī)范制作作。（三）、社區(qū)人人員配置方案案1.管理處工作作人員崗位任任職要求1.1部門經(jīng)理理基本要求教育工作經(jīng)驗(yàn)健康狀況應(yīng)接受的內(nèi)部培培訓(xùn)訓(xùn)資格證書發(fā)證機(jī)構(gòu)高、中專以上三年相關(guān)工作以以上上良好崗前培訓(xùn)入職培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)升職培訓(xùn)在職培訓(xùn)管理處經(jīng)理具物物業(yè)業(yè)管理資格格證證書物業(yè)管理資格證證書書國(guó)家建設(shè)部其他要求1．擔(dān)任主管以以上職職務(wù)滿一年年以以上2．熟悉任職崗崗位及及下屬崗位位的的各項(xiàng)業(yè)務(wù)務(wù)及及運(yùn)作流程程3．具有較強(qiáng)的的管理理能力和領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)水平4．通過(guò)公司評(píng)評(píng)審?fù)ㄍㄟ^(guò)1．2經(jīng)理助理理基本要求教育工作經(jīng)驗(yàn)健康狀況應(yīng)接受的內(nèi)部培培訓(xùn)訓(xùn)資格證書發(fā)證機(jī)構(gòu)高中專以上二年相關(guān)工作以以上上良好崗前培訓(xùn)入職培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)升職培訓(xùn)在職培訓(xùn)管理處經(jīng)理助理理應(yīng)應(yīng)具備物業(yè)業(yè)管管理資格證證書書初級(jí)職稱證書各地勞動(dòng)局其他要求1．擔(dān)任主管（含含主主管）以上上職職務(wù)半年以以上上2．熟悉任職崗崗位及及下屬崗位位的的各項(xiàng)業(yè)務(wù)務(wù)及及運(yùn)作流程程3．具有較強(qiáng)的的管理理能力和領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)水平4．通過(guò)公司評(píng)評(píng)審?fù)ㄍㄟ^(guò)1．3主管基本要求教育工作經(jīng)驗(yàn)健康狀況應(yīng)接受的內(nèi)部培培訓(xùn)訓(xùn)資格證書發(fā)證機(jī)構(gòu)高中專以上二年以上良好崗前培訓(xùn)入職培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)升職培訓(xùn)在職培訓(xùn)特殊要求應(yīng)具備相關(guān)專業(yè)業(yè)兩兩種中級(jí)等等級(jí)級(jí)證書以上上中級(jí)等級(jí)證書各地勞動(dòng)局其他要求1．在專業(yè)技術(shù)術(shù)及管管理崗位工工作作兩年以上上2．熟悉任職崗崗位及及下屬崗位位的的各項(xiàng)業(yè)務(wù)務(wù)及及運(yùn)作流程程3．具有一定的的管理理能力4．通過(guò)公司組組織的的考核和資資格格審核1.2主辦基本要求教育工作經(jīng)驗(yàn)健康狀況應(yīng)接受的內(nèi)部培培訓(xùn)訓(xùn)資格證書發(fā)證機(jī)構(gòu)高中專以上二年以上良好崗前培訓(xùn)入職培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)升職培訓(xùn)在職培訓(xùn)特殊要求應(yīng)具備相關(guān)專業(yè)業(yè)兩兩種初級(jí)以以上上的證書初級(jí)職稱證書各地勞動(dòng)局其他要求1．在專業(yè)技術(shù)術(shù)及管管理崗位工工作作半年以上上2．熟悉任職崗崗位及及下屬崗位位的的各項(xiàng)業(yè)務(wù)務(wù)及及運(yùn)作流程程3．具有一定的的管理理能力4．通過(guò)公司組組織的的考核和資資格格審核1.3技術(shù)及管管理人員基本教育工作經(jīng)驗(yàn)健康狀況應(yīng)接受的內(nèi)部培培訓(xùn)訓(xùn)資格證書發(fā)證機(jī)構(gòu)要求高中專以上一年以上良好崗前培訓(xùn)入職培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)升職培訓(xùn)在職培訓(xùn)特殊要求1.財(cái)務(wù)管理理部部/業(yè)務(wù)部門的的會(huì)計(jì)/出納員須通通過(guò)“xx市會(huì)計(jì)上上崗資格”培訓(xùn)或相關(guān)關(guān)專業(yè)學(xué)歷歷xx市會(huì)計(jì)證xx市財(cái)政局2.設(shè)備責(zé)任任人人和技術(shù)員員須須通過(guò)相關(guān)關(guān)設(shè)設(shè)備操作上上崗崗資格培訓(xùn)訓(xùn)上崗證各地勞動(dòng)局3.專職或兼兼職職司機(jī)須持持有有效駕駛執(zhí)執(zhí)照照機(jī)動(dòng)車輛駕駛證xx公安局車輛輛管管理所4．食堂廚師須須持等等級(jí)證書并并通通過(guò)健康檢檢查查廚師等級(jí)證書健康證xx市勞動(dòng)局衛(wèi)衛(wèi)生生防疫站5．品質(zhì)管理人人員需需持物業(yè)管管理理上崗證物業(yè)管理崗位資格證書相關(guān)認(rèn)證機(jī)構(gòu)其他要求1、熟悉任職崗崗位的的業(yè)務(wù)運(yùn)作作，具具有一定的的專專業(yè)技能1.4普通員工工（含班長(zhǎng)）基本要求教育健康狀況應(yīng)接受的內(nèi)部培培訓(xùn)訓(xùn)升班長(zhǎng)要求資格證書發(fā)證機(jī)構(gòu)初中以上良好崗前培訓(xùn)入職培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)在職培訓(xùn)升職培訓(xùn)特殊要求1．救生員須通通過(guò)“救生員上崗崗資格”培訓(xùn)、健康康檢查救生員上崗證