商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期市場(chǎng)調(diào)查

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)前期應(yīng)該調(diào)查什么房地產(chǎn)項(xiàng)目在開開發(fā)的前期應(yīng)應(yīng)對(duì)地塊的價(jià)價(jià)值、投資開開發(fā)環(huán)境、市市場(chǎng)供需狀況況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)狀況等各種種市場(chǎng)變量進(jìn)進(jìn)行分析和研研究，以期對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整整體的可行性性分析并對(duì)市市場(chǎng)定位提供供依據(jù)回避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)房房地產(chǎn)因?yàn)槠淦淇蛻粜枨蟮牡奶厥庑?、利利益協(xié)調(diào)的多多樣性和開發(fā)發(fā)商贏利模式式的不確定性性，所以更需需要在開發(fā)前前期進(jìn)行市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查和研究究。但是，從從市場(chǎng)調(diào)查和和研究本身并并不能得出市市場(chǎng)定位的結(jié)結(jié)論，他們的的作用僅限于于驗(yàn)證或者為為市場(chǎng)定位尋尋找依據(jù)。從我們?cè)诳蛻舻牡念檰柕倪^程程中總結(jié)包括括經(jīng)濟(jì)環(huán)境的的分析和研究究、區(qū)域城市市結(jié)構(gòu)調(diào)查與與發(fā)展規(guī)劃、商商業(yè)發(fā)展規(guī)劃劃和政策研究究、區(qū)域零售售市場(chǎng)調(diào)查與與分析、典型型性調(diào)查與研研究、未來商商業(yè)地產(chǎn)的供供應(yīng)量分析、消消費(fèi)者消費(fèi)行行為的調(diào)查與與研究、立地地條件研究、商商圈的確定和和研究以下幾幾方面內(nèi)容，希希望和大家一一起探討。一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的的分析和生活活結(jié)構(gòu)研究開發(fā)任何一一個(gè)項(xiàng)目都涉涉及到經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境的分析和和研究，尤其其是商業(yè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目，由由于其開發(fā)周周期長(zhǎng)、投資資大，受經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展和政策策的影響大，其其開發(fā)的最終終目的是通過過出租經(jīng)營或或者銷售來實(shí)實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤(rùn)潤(rùn)，因此其風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)很大。所所以，在開發(fā)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)進(jìn)行研究就顯顯得十分重要要。在調(diào)查和和研究時(shí)應(yīng)重重點(diǎn)對(duì)以下指指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查查和分析?！艨?cè)丝诳诩暗貐^(qū)人口口結(jié)構(gòu)、職業(yè)業(yè)構(gòu)成、家庭庭戶數(shù)構(gòu)成、收收入水平、消消費(fèi)水平等◆GDPP發(fā)展?fàn)顩r及及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情情況◆全社會(huì)會(huì)消費(fèi)品零售售總額◆全市商商業(yè)增加值◆城鄉(xiāng)居居民的人均可可支配收入◆城鄉(xiāng)居居民儲(chǔ)蓄存款款余額通過對(duì)統(tǒng)計(jì)局和和城調(diào)隊(duì)定期期公布的數(shù)據(jù)據(jù)進(jìn)行連續(xù)3-5年的分析，基基本可以反映映出一個(gè)城市市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的總水平。有有些資料通過過統(tǒng)計(jì)年鑒和和政府工作報(bào)報(bào)告獲得。二、區(qū)域城市結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)查與城城市發(fā)展規(guī)劃劃調(diào)查所在區(qū)域城城市的結(jié)構(gòu)對(duì)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)有重重要的意義，在在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)區(qū)不論是同業(yè)業(yè)態(tài)的聚集經(jīng)經(jīng)營還是不同同業(yè)態(tài)的錯(cuò)位位互補(bǔ)都可能能存在市場(chǎng)商商機(jī)；在城市市中該區(qū)域的的位置若在行行政、經(jīng)濟(jì)、文文化等人口活活動(dòng)密集的地地方，則城市市的機(jī)能易于于發(fā)揮出來，由由于人流集中中自然能形成成商業(yè)的經(jīng)營營氛圍。以上上只是其中的的一方面，還還包括：◆公共設(shè)設(shè)施狀況◆交通體體系狀況◆道路狀狀況、通行量量◆城市性性質(zhì)與功能特特點(diǎn)◆各項(xiàng)城城市的機(jī)能◆城市規(guī)規(guī)劃通過對(duì)區(qū)域域內(nèi)實(shí)際生活活的空間，包包括中心地帶帶及周圍區(qū)域域城市結(jié)構(gòu)機(jī)機(jī)能的調(diào)查，了了解該區(qū)域內(nèi)內(nèi)設(shè)施、交通通、地勢(shì)條件件、活動(dòng)空間間等環(huán)境的現(xiàn)現(xiàn)狀以及將來來的發(fā)展規(guī)劃劃。例如，交交通網(wǎng)的開發(fā)發(fā)計(jì)劃，交通通網(wǎng)密布的地地方往往是人人口容易集中中或流量特別別大的地方，所所以在調(diào)查時(shí)時(shí)對(duì)于交通路路線及來往的的車輛、班次次、載客量等等均作為調(diào)查查的要素；城城市發(fā)展規(guī)劃劃對(duì)商業(yè)將來來的發(fā)展非常常關(guān)鍵，諸如如大型社區(qū)的的發(fā)展計(jì)劃以以及商業(yè)區(qū)建建設(shè)計(jì)劃將直直接對(duì)項(xiàng)目的的規(guī)劃以及未未來的經(jīng)營產(chǎn)產(chǎn)生重要影響響。以上調(diào)查必須通通過專業(yè)的市市場(chǎng)調(diào)查公司司實(shí)地調(diào)查了了解，由于反反映問題的角角度不同，一一般的調(diào)查人人員很難完成成以上工作，調(diào)調(diào)查必須有目目的性，如果果不知道目的的是為什么，這這樣得到的調(diào)調(diào)查數(shù)據(jù)和資資料的參考價(jià)價(jià)值將大打折折扣。三、商業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)劃和政策研研究每一個(gè)城市市發(fā)展都有發(fā)發(fā)展的規(guī)劃，商商業(yè)布局和規(guī)規(guī)劃也是城市市機(jī)能完善的的標(biāo)志，十多多年以來，我我國的第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特別是零零售服務(wù)業(yè)的的發(fā)展有目共共睹，尤其是是上世紀(jì)末百百貨商場(chǎng)大量量倒閉、超市市業(yè)態(tài)的迅猛猛發(fā)展和外資資零售商業(yè)的的“入侵”，既加快了了零售業(yè)的整整體發(fā)展，也也出現(xiàn)大型商商業(yè)設(shè)施重復(fù)復(fù)建設(shè)、資源源浪費(fèi)和過度度競(jìng)爭(zhēng)等現(xiàn)象象，對(duì)國內(nèi)零零售商業(yè)的發(fā)發(fā)展提出了新新的挑戰(zhàn)，一一些大中城市市行業(yè)管理部部門開始加強(qiáng)強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)整整體規(guī)劃和布布局工作。為增強(qiáng)城市市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)規(guī)劃管理的科科學(xué)性、權(quán)威威性，擴(kuò)大規(guī)規(guī)劃工作覆蓋蓋面，國家經(jīng)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員員會(huì)國內(nèi)貿(mào)易易局于今年一一月二十四日日，在《關(guān)于于城市商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作作的指導(dǎo)意見見》（國經(jīng)貿(mào)貿(mào)貿(mào)易[20011]789號(hào)）和《關(guān)關(guān)于進(jìn)一步做做好大中城市市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)規(guī)劃工作的通通知》（國經(jīng)經(jīng)貿(mào)廳貿(mào)易[20022]44號(hào)）的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，又下發(fā)發(fā)了《關(guān)于加加強(qiáng)城市商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的的通知》，要要求直轄市、計(jì)計(jì)劃單列市、省省會(huì)（首府）城城市盡快制定定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)規(guī)劃，要求未未制定城市商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃劃的直轄市、計(jì)計(jì)劃單列市、省省會(huì)（首府）城城市要加大工工作力度，盡盡快制定城市市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)規(guī)劃并報(bào)貿(mào)易易局備案。凡凡未制定商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（包包括含有網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃內(nèi)容的的商業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)劃）的城市市，不得上報(bào)報(bào)外商投資商商業(yè)企業(yè)項(xiàng)目目。通知要求求在2004年12月底前完成成規(guī)劃的制定定及城市商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)依法管管理體系的建建立工作。目前包括北京等等省會(huì)城市和和計(jì)劃單列市市已經(jīng)完成了了該項(xiàng)工作，在在對(duì)大型商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程中，開開發(fā)商及時(shí)了了解商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)的布局規(guī)劃劃非常關(guān)鍵，避避免政策性的的風(fēng)險(xiǎn)和重復(fù)復(fù)建設(shè)。例如如，北京市商商業(yè)委員會(huì)關(guān)關(guān)于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)的規(guī)劃不僅僅考慮目前商商業(yè)布局特點(diǎn)點(diǎn)，而且結(jié)合合城市發(fā)展對(duì)對(duì)限制地區(qū)的的限制項(xiàng)目都都有明確的規(guī)規(guī)定：特別鼓鼓勵(lì)在四環(huán)路路周邊發(fā)展大大型專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)和新型零售售業(yè)為主的商商業(yè)圈；新發(fā)發(fā)展的居住區(qū)區(qū)，10-15萬人要規(guī)劃劃建設(shè)一個(gè)地地區(qū)級(jí)商業(yè)中中心；地區(qū)級(jí)級(jí)商業(yè)中心1公里以外的的居民區(qū)，原原則上居住人人口1-3萬應(yīng)有一個(gè)個(gè)綜合性的社社區(qū)商業(yè)中心心。這些都是是結(jié)合城市發(fā)發(fā)展實(shí)際情況況提出具體的的建設(shè)性要求求。四、區(qū)域零售業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查與分析析如果說前面面所要調(diào)查的的內(nèi)容主要是是宏觀經(jīng)濟(jì)形形勢(shì)、政策等等方面的研究究，那么區(qū)域域零售業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)則是區(qū)域零零售業(yè)實(shí)際情情況的調(diào)查，在在通常意義上上是我們常講講的商業(yè)普查查。它不僅反反映區(qū)域內(nèi)零零售業(yè)經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)的指標(biāo)和和商業(yè)特征，而而且其綜合反反映的各項(xiàng)指指標(biāo)和內(nèi)容為為項(xiàng)目的市場(chǎng)場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)態(tài)設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益預(yù)測(cè)提提供定性的參參考分析。◆地區(qū)間間的銷售動(dòng)向向◆業(yè)種別別的銷售動(dòng)向向◆商業(yè)地地區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)狀況◆大型主主力店的動(dòng)向向以上內(nèi)容的取得得必須通過商商業(yè)普查，對(duì)對(duì)區(qū)域內(nèi)經(jīng)營營商戶從經(jīng)營營內(nèi)容、商鋪鋪面積、租金金、員工數(shù)量量、營業(yè)額、經(jīng)經(jīng)營狀況、存存在的問題、發(fā)發(fā)展和經(jīng)營動(dòng)動(dòng)向等進(jìn)行調(diào)調(diào)查，通過反反映的一般性性的問題，分分析能否得出出普遍性的結(jié)結(jié)論。五、典型性調(diào)查查與研究對(duì)大型商業(yè)區(qū)進(jìn)進(jìn)行市場(chǎng)定位位和商業(yè)功能能建議，在初初步的市場(chǎng)定定位和業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃基礎(chǔ)上，除除通過哈夫模模型和損益計(jì)計(jì)劃等經(jīng)濟(jì)效效益分析方法法進(jìn)行預(yù)測(cè)和和評(píng)估以外，對(duì)對(duì)城市所在地地同類型業(yè)態(tài)態(tài)收益狀況進(jìn)進(jìn)行調(diào)查和了了解也非常關(guān)關(guān)鍵。對(duì)大型型商業(yè)區(qū)的規(guī)規(guī)劃，可以選選擇本區(qū)域百百貨商場(chǎng)、超超市、專業(yè)市市場(chǎng)、餐飲、娛娛樂等主要從從規(guī)模、提供供的產(chǎn)品或服服務(wù)、客流量量、交通來源源等幾個(gè)方面面來分析現(xiàn)狀狀及結(jié)構(gòu)特點(diǎn)點(diǎn)，以便做競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析，對(duì)對(duì)以上典型業(yè)業(yè)態(tài)要分析每每種設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)態(tài)的收益狀況況。六、未來商業(yè)地地產(chǎn)的供應(yīng)量量分析在一個(gè)區(qū)域域內(nèi)做商業(yè)地地產(chǎn)，必須首首先調(diào)查該區(qū)區(qū)域未來商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)應(yīng)量、業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃和設(shè)計(jì)，對(duì)對(duì)許多開發(fā)商商來講，以前前在開發(fā)住宅宅項(xiàng)目的時(shí)候候沒有這方面面的意識(shí)，因因?yàn)樽≌男栊枨罅看?，進(jìn)進(jìn)行市場(chǎng)定位位和細(xì)分的空空間廣闊。而而商業(yè)不同，它它最終取決于于租賃和銷售售后的經(jīng)營如如何去支撐。所所以，不論是是經(jīng)營者還是是投資人在選選擇商鋪的時(shí)時(shí)候都會(huì)慎重重考慮。在前期調(diào)查查中，首先應(yīng)應(yīng)考慮區(qū)域的的規(guī)劃情況，了了解其規(guī)劃的的規(guī)模、開發(fā)發(fā)的時(shí)間等。商商業(yè)地產(chǎn)的供供應(yīng)量是一個(gè)個(gè)非常重要的的因素，它直直接決定我們們未來的商業(yè)業(yè)做多大，做做什么。在《城城市居住區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范范》中，明確確規(guī)定了居住住區(qū)人口規(guī)模模和商業(yè)配套套的面積，對(duì)對(duì)公共服務(wù)設(shè)設(shè)施的控制指指標(biāo)，即每千千人商業(yè)服務(wù)務(wù)建筑面積700-9910平方米；社社區(qū)服務(wù)每千千人指標(biāo)59-4664平方米；金金融郵電每千千人指標(biāo)60-80平方米，以以上合計(jì)819-11454平方米。根根據(jù)具體項(xiàng)目目的不同，規(guī)規(guī)劃部門對(duì)商商業(yè)面積的開開發(fā)要求以及及建筑形式的的要求不同；；對(duì)于開發(fā)商商來講，在具具體開發(fā)中，應(yīng)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情情況，選擇好好開發(fā)時(shí)間。開開發(fā)太早，會(huì)會(huì)由于居住人人口規(guī)模沒有有達(dá)到基本需需求，導(dǎo)致消消費(fèi)需求不足足，租賃經(jīng)營營不理想；開開發(fā)太晚，則則不能很好滿滿足居民的生生活需求，且且會(huì)損失商業(yè)業(yè)機(jī)會(huì)。如天天通苑，由于于一開始沒有有發(fā)現(xiàn)商業(yè)價(jià)價(jià)值，商業(yè)開開發(fā)比較晚，所所以當(dāng)大量的的人口入住后后形成巨大的的市場(chǎng)需求，入入住的居民也也發(fā)現(xiàn)商業(yè)價(jià)價(jià)值，許多買買了一層住宅宅的居民，將將房屋紛紛租租賃給裝修、美美容美發(fā)的商商戶。所以，我們必須須在具體運(yùn)營營項(xiàng)目的時(shí)候候，對(duì)周邊商商業(yè)的規(guī)劃以以及居住區(qū)商商業(yè)配套、開開發(fā)的時(shí)間進(jìn)進(jìn)行調(diào)查和分分析；對(duì)已經(jīng)經(jīng)開發(fā)的居住住區(qū)商業(yè)配套套的情況、業(yè)業(yè)態(tài)的構(gòu)成進(jìn)進(jìn)行綜合分析析。現(xiàn)在房地地產(chǎn)的開發(fā)已已經(jīng)完全市場(chǎng)場(chǎng)化運(yùn)營，我我們開發(fā)的目目的不僅要實(shí)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值值的最大化，而而且要實(shí)現(xiàn)社社會(huì)效應(yīng)的最最大化。七、消費(fèi)者消費(fèi)費(fèi)行為的調(diào)查查與研究消費(fèi)者的消消費(fèi)行為研究究又稱生活結(jié)結(jié)構(gòu)研究。對(duì)對(duì)其調(diào)查和研研究的目的主主要是收集該該地區(qū)內(nèi)消費(fèi)費(fèi)者生活形態(tài)態(tài)的資料，即即針對(duì)消費(fèi)者者生活的特性性，從人口結(jié)結(jié)構(gòu)、家庭戶戶數(shù)構(gòu)成、收收入水平、消消費(fèi)水平、購購買行為以及及選擇的交通通出行方式等等方面對(duì)消費(fèi)費(fèi)者消費(fèi)行為為進(jìn)行定量和和定性研究。1．人口結(jié)結(jié)構(gòu)。人口結(jié)結(jié)構(gòu)主要依據(jù)據(jù)年齡、性別別、教育程度度、職業(yè)分布布等進(jìn)行分類類整理，以便便深入分析。除除對(duì)目前的人人口結(jié)構(gòu)調(diào)查查外，對(duì)過去去人口的集聚聚、膨脹的速速度以及將來來人口結(jié)構(gòu)的的變遷進(jìn)行預(yù)預(yù)測(cè)。如在區(qū)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建建設(shè)高校，人人口的增加的的速度和人口口結(jié)構(gòu)變化將將非?？?，將將直接影響整整個(gè)區(qū)域的消消費(fèi)行為，而而且對(duì)業(yè)態(tài)的的設(shè)計(jì)產(chǎn)生重重大影響。2．家庭戶戶數(shù)構(gòu)成。家家庭戶數(shù)構(gòu)成成是人口結(jié)構(gòu)構(gòu)的基本資料料之一，可依依據(jù)家庭戶數(shù)數(shù)變動(dòng)的情形形及家庭人數(shù)數(shù)、成員狀況況、人員的變變化趨勢(shì)進(jìn)行行了解，進(jìn)而而可以由人員員構(gòu)成比率，洞洞悉城市化的的發(fā)展與生活活形態(tài)的變化化。如這幾年年通州區(qū)許多多項(xiàng)目吸納了了大量的城市市搬遷戶和CBD的小白領(lǐng)，在在短短時(shí)間內(nèi)內(nèi)擴(kuò)大了人口口規(guī)模，而且且家庭結(jié)構(gòu)和和戶數(shù)完全不不一樣。城市市的搬遷戶以以3-5人老中少三三代同堂的家家庭為主，而而CBD的小白領(lǐng)以2人家庭模式式居多。3．收入水水平。根據(jù)收收入水平確定定消費(fèi)的可能能性、消費(fèi)能能力以及目前前的消費(fèi)處于于什么樣的狀狀況。例如個(gè)個(gè)人年收入在在2萬元的消費(fèi)費(fèi)者和5萬元的消費(fèi)費(fèi)者相比，他他們?cè)谶x擇服服裝的購買場(chǎng)場(chǎng)所時(shí)是完全全不同的。前前者的選擇以以市場(chǎng)，而后后者主要的選選擇地點(diǎn)是專專賣店和百貨貨商場(chǎng)。4．消費(fèi)水水平。消費(fèi)水水平是地區(qū)內(nèi)內(nèi)消費(fèi)活動(dòng)的的直接指標(biāo)，對(duì)對(duì)零售業(yè)來說說是最重要的的衡量指標(biāo)。據(jù)據(jù)此可以了解解每一個(gè)家庭庭的消費(fèi)情形形，并針對(duì)消消費(fèi)內(nèi)容依據(jù)據(jù)商品類別劃劃分，這樣可可以計(jì)算出商商圈內(nèi)的消費(fèi)費(fèi)購買力的概概況。5．購買行行為。分析其其主要的目的的有二：一是是可以了解消消費(fèi)者經(jīng)常在在哪里消費(fèi)以以及消費(fèi)的主主要商品和服服務(wù)；二是知知悉選擇商品品和服務(wù)的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，以便對(duì)對(duì)該地區(qū)的消消費(fèi)意識(shí)作深深入探討。6．交通和出行行方式。隨著著汽車越來越越多地進(jìn)入家家庭，人們交交通方式變化化，由此導(dǎo)致致了消費(fèi)者的的購物習(xí)慣以以及選擇的消消費(fèi)內(nèi)容。在在消費(fèi)者消費(fèi)費(fèi)的空間和尺尺度上，對(duì)不不同的業(yè)態(tài)、業(yè)業(yè)種的需求在在路上花費(fèi)的的時(shí)間都有心心理尺度，如如對(duì)家庭日用用消費(fèi)品的需需求主要就近近完成，在路路上的時(shí)間要要求在15分鐘以內(nèi)；；而購買服裝裝、家具電器器等商品選擇擇去大商場(chǎng)和和購物中心，花花費(fèi)的時(shí)間可可以比較長(zhǎng)，而而交通出行方方式改變了消消費(fèi)的時(shí)間和和空間，以前前步行或騎自自行車需要半半小時(shí)，由于于汽車進(jìn)入家家庭也許只需需要10分鐘。所以以，對(duì)區(qū)域內(nèi)內(nèi)消費(fèi)者選擇擇何種交通工工具的研究非非常重要。八、立地條件研研究除對(duì)區(qū)域內(nèi)內(nèi)各種因素進(jìn)進(jìn)行研究外，具具體項(xiàng)目所處處位置的立地地能力也是非非常重要的一一個(gè)研究要素素。立地力是是指擬規(guī)劃商商業(yè)周圍的環(huán)環(huán)境和其本身身的因素對(duì)商商業(yè)經(jīng)營的影影響。所謂“一步三市”，立地差之之毫厘，會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致業(yè)績(jī)失之之千里。一個(gè)商店的的立地力，首首先和他的周周邊環(huán)境密切切相關(guān)，主要要包括門前道道路的類別、顧顧客來店的方方便度、鄰居居的類別等。1．道路類類別。道路類類別是立地力力的第一要素素，它直接影影響消費(fèi)行為為。道路依用用途可分為交交通樞紐、連連接通道、交交通干道、商商業(yè)干道。像像王府井大街街是全國著名名的商業(yè)干道道；朝外大街街兼具有商業(yè)業(yè)干道和交通通干道的雙重重功能。對(duì)商商業(yè)選址來說說，商業(yè)干道道是最好的道道路類別，其其次就是靠近近商業(yè)區(qū)的交交通干道。2．顧客是是否容易達(dá)到到商業(yè)區(qū)。除除了道路類別別以外，還要要考慮道路是是否有障礙物物，比如交通通欄隔。以大大家非常熟悉悉北京國際展展覽中心家樂樂福為例。以以前沒有中間間交通欄隔的的時(shí)候，從兩兩個(gè)方向來的的人流都比較較容易去購物物，而增加欄欄隔后對(duì)西面面來的顧客非非常不方便，交交通欄隔對(duì)家家樂福的影響響怎么樣，我我們暫不理論論，但是對(duì)面面的許多專賣賣店和飯館生生意肯定會(huì)因因此受到影響響，即使增加加了過街天橋橋，這種影響響也難被消除除。3．周邊環(huán)環(huán)境和目前的的商業(yè)設(shè)施。這這也是為什么么北京的家具具廣場(chǎng)都喜歡歡選擇在玉泉泉營的原因。同同業(yè)經(jīng)營雖然然會(huì)使新店面面臨強(qiáng)大的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，但也能能形成集合效效應(yīng)，帶來單單一消費(fèi)人流流；業(yè)態(tài)的錯(cuò)錯(cuò)位經(jīng)營或者者互補(bǔ)性也很很關(guān)鍵，玉泉泉營周邊的花花卉市場(chǎng)就具具備業(yè)態(tài)的交交叉性，有利利于共同聚集集人氣。4．商業(yè)的的能見度和日日照情況。商商業(yè)建筑能否否容易找到即即商業(yè)的能見見度也是一個(gè)個(gè)非常關(guān)鍵的的要素，尤其其是大型商業(yè)業(yè)建筑。因?yàn)闉樯虡I(yè)的根本本目的是吸引引顧客來消費(fèi)費(fèi)，如果商業(yè)業(yè)建筑不容易易被找到或能能見度差，就就會(huì)影響到以以后的經(jīng)營。日日照情況對(duì)商商業(yè)經(jīng)營也非非常關(guān)鍵。據(jù)據(jù)7月5日中央電視視臺(tái)報(bào)道，由由于長(zhǎng)沙市持持續(xù)高溫，在在周末，許多多消費(fèi)者選擇擇在商場(chǎng)購物物躲避天氣，商商業(yè)街區(qū)東面面門庭若市，而而西面因?yàn)槲魑鲿竦脑蚶淅淅淝迩?。但但是在北方地地區(qū)商業(yè)選址址時(shí)，西南面面的商業(yè)店鋪鋪會(huì)非常好，因因?yàn)楸狈教鞖鈿饫浠驔龅臅r(shí)時(shí)間長(zhǎng)，顧客客更喜歡光顧顧西南面的商商業(yè)。圖A商業(yè)沿平直直街道布置，一一面臨街，能能見度較低；；圖B商業(yè)在街道道彎曲處設(shè)置置，能見度外外圈大于內(nèi)圈圈；圖C商業(yè)在“T”形道路交匯匯的頂頭處，能能見度也相對(duì)對(duì)較高；圖D商業(yè)在十字字交口處能見見度極高，但但應(yīng)注意對(duì)城城市交通的影影響；圖E商業(yè)在商業(yè)業(yè)街兩端有較較高的能見度度；圖F商業(yè)在公共共廣場(chǎng)的迎面面處，能見度度頗高。九、商圈的確定定和研究1．商圈的的概念及分析析目的商圈是以設(shè)設(shè)定的商業(yè)建建筑為圓心，以以周圍一定距距離為半徑所所劃定的范圍圍。這是原則則性的標(biāo)準(zhǔn)，在在實(shí)際從事商商圈設(shè)定時(shí)還還必須考慮經(jīng)經(jīng)營業(yè)種、商商品特性、交交通網(wǎng)分布等等因素。進(jìn)行行商圈分析的的目的有三：：一是明確該該商業(yè)區(qū)或商商店的商圈范范圍；二是了了解商圈的人人口分布狀況況及生活結(jié)構(gòu)構(gòu)；三是在此此基礎(chǔ)上進(jìn)行行經(jīng)濟(jì)效益的的預(yù)測(cè)。如計(jì)計(jì)劃開超市，根根據(jù)周邊居民民的人口規(guī)模模、收入水平平和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手情況等指標(biāo)標(biāo)，就可以基基本計(jì)算出該該店可能達(dá)到到的營業(yè)額。2．商圈的的構(gòu)成及顧客客來源商圈由核心心商圈、次級(jí)級(jí)商圈和邊緣緣商圈（又稱稱輻射商圈）組組成。核心商商圈的輻射半半徑在1公里左右。包包括這一商店店顧客總數(shù)的的55-700%。該商圈的的顧客在人口口中占的密度度最高，消費(fèi)費(fèi)的客單價(jià)也也最高，而且且與其他商店店的商圈很少少發(fā)生重疊。次級(jí)商圈內(nèi)內(nèi)包含了商店店顧客總數(shù)的的15-255%。其輻射的的半徑在3-4公里，對(duì)一一般的日用消消費(fèi)品來講，很很少能輻射到到該商圈的人人口，關(guān)鍵是是取決于經(jīng)營營業(yè)態(tài)。邊緣緣商圈輻射的的半徑在7公里范圍。一一般情況下只只有大型百貨貨商場(chǎng)、專業(yè)業(yè)店具備這樣樣的輻射能力力。如圖：真正的商圈圈不是絕對(duì)的的同心圓模式式，其規(guī)模和和形狀是由各各種各樣的因因素決定的。包包括經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)、商店規(guī)模模、競(jìng)爭(zhēng)者的的位置、交通通條件等許多多因素。在商商圈概念上有有一個(gè)著名的的海灘原理：：即在一條海海灘上做冷飲飲生意的兩家家商販，一開開始其各自的的商圈范圍是是均衡的，由由于競(jìng)爭(zhēng)因素素導(dǎo)致他們集集中在一起，共共同吸引顧客客。如圖：3．商圈的的設(shè)定商圈的設(shè)定定是一項(xiàng)非常常復(fù)雜的工作作，在決定經(jīng)經(jīng)營什么業(yè)態(tài)態(tài)的基礎(chǔ)上，不不僅要對(duì)周邊邊競(jìng)爭(zhēng)者狀況況進(jìn)行調(diào)查和和分析，基本本確定其商圈圈范圍，而且且要分析業(yè)態(tài)態(tài)需求的顧客客群，因?yàn)槊棵恳活櫩腿憾级加刑囟ǖ南M(fèi)特征。因因?yàn)?，一方面面只有?jīng)營的的商品符合其其需求才能吸吸引潛在顧客客的購物，商商圈的規(guī)模和和輻射范圍才才能擴(kuò)大。另另一方面，撇撇開顧客自身身的不同，商商圈規(guī)模的大大小與商品購購買頻率成反反比。如顧客客購買生鮮等等日用消費(fèi)品品頻率高，但但是接受的購購物距離短；；而對(duì)服裝、家家具、電器等等耐用消費(fèi)品品接受的購物物距離長(zhǎng)，但但是其購買頻頻率又非常低低。所以，必必須結(jié)合業(yè)態(tài)態(tài)的規(guī)劃來確確定基本的商商圈范圍。根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃，在商圈圈的構(gòu)