山東某舊村改造住宅小區(qū)還建工程建設項目申請報告-

Shandonggoldcyclopentadieneitemsofbasicconstructionconsultationco.ltd項目名稱xxxxx村改改造造住宅小區(qū)(還建)工程建設項項目項目類別建筑承辦單位臨沂市xxxxxxx街道辦事處處胡莊居委委編制單位x咨公司xxxxxxxxxxxxxxx）參加編制人員員主持編制xxx（注冊咨咨詢詢工程師）參加編制xxx（注冊咨咨詢詢工程師）xxxx（高級工程程師）xx（注冊咨詢詢工工程師）xxxx（工程師）xxx（注冊咨咨詢詢工程師）xxxx(高級工程師師）xxx(注冊冊咨咨詢工程師師）xxxx（高級工程程師）項目簡介xx處x宅還建建設于人以北路以河大地地為東東徑118。02′至118。39′，北緯34。52′至35。31′之間。住宅規(guī)劃積167m2建設用83m建實用的舊住宅面積3住宅建筑面面積凈密度1.62項目由8棟磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅樓和和其其他公建設設施施組成,住宅平均層層數(shù)6層。住宅戶戶數(shù)267套，規(guī)劃還還建居住人人口口934人。住宅樓樓地下停車車位位（儲藏室室）267個。綠化率39.011%，總建筑密密度28.955%。舊村改造造住宅小區(qū)區(qū)按按照普通住住宅宅標準設計,交通便捷,功能齊全,物業(yè)管理智智能化。本項目開發(fā)建設設總總投資2387..97萬元(未含拆遷費費用866元/平方米)，其中：開開發(fā)建設投投資資為2170..88萬元（土地地登記公證證費費1.9萬元，勘察察設計前期期費費用282.997萬元，建筑筑安裝工程程費費用1561..95萬元，配套套建設費用200.2萬元，建設設管理費用33.78萬元，稅費69.62萬元，不可可預見費用20.47萬元，間接接費用123.887萬元）；單單位建筑面面積積綜合造價價為為903.441元/平方米；銷銷售及其他他費費用217.0088萬元。項目目建設期1年。項目銷售收入225523.1155萬元，總成成本費用1978..62萬元,稅后利潤408.228萬元，投資資利潤率17.09％，投資利利稅率22.8％；建議全全部用于同同期期舊村改造造土土地復墾。項項項目建設符符合合經(jīng)濟評價價指指標標準，符符符合山東省省土土地控制標標準準，符合國國家家現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)業(yè)政政策，符合合社社會主義新新農(nóng)農(nóng)村建設的的指指導精神和和政政策。目錄第一章總論..........................................................................................................................5§1.1項目名名稱及承辦單單位概況§1.2項目申申請報告編制制依據(jù)和原則則§1.3項目申申請報告編制制的內(nèi)容和范范圍§1.4項目概概述及研究的的結(jié)論第二章項目現(xiàn)現(xiàn)狀分析、提提出的背景及及建設的必要要性.....................................14§2.1臨沂市市自然經(jīng)濟和和社會發(fā)展概概況§2.2臨沂市市舊村改造的的社會現(xiàn)狀分分析§2.3項目提提出的背景及及建設的必要要性第三章項目選選址和建設條條件......................................................................................322§3.1項目選選址§3.2耕地地占補平衡措措施§3.3主要要建設條件第四章建設內(nèi)內(nèi)容及建設規(guī)規(guī)模......................................................................................377第五章社區(qū)總總體規(guī)化設計計方案..................................................................................38§5.1設計計目標、指導導思想及原則則§5.2總體體規(guī)劃方案§5.3道路路交通§5.4景觀與與綠色生態(tài)設設計§5.5建筑設設計§5.6結(jié)構(gòu)設設計§5.7給排水水工程§5.8供電電及電氣設計計§5.9通訊訊系統(tǒng)§5.10供供熱及燃氣§5.11智智能化設計第六章施工技技術(shù)方案及建建設工藝流程程...................................................................64第七章項目環(huán)環(huán)境影響分析析............................................................................................77§7.1環(huán)境境保護標準及及設計依據(jù)§7.2環(huán)境境現(xiàn)狀§7.3建設項項目對環(huán)境可可能造成的影影響§7.4預防或或者減輕不良良環(huán)境影響的的對策和措施施要點第八章項目資資源綜合利用用與能源耗用用分析..........................................................84第九章物業(yè)管管理..............................................................................................................877第十章項目實實施計劃.....................................................................................................89第十一章投資資估算與資金金籌借..................................................................................92§11.1估算算依據(jù)及說明明§11.2投投資估算§11.3資資金籌措與使使用計劃第十二章經(jīng)濟濟財務評價及及社會效益分分析.......................................................994§12.1銷售售收入§12.2總成成本費用計算算§12.3銷售售利潤估算§12.4供款款償還計算§12.5社會會效益評價第一章總論§1.1項目目名稱與項目目承辦單位、項目名稱xxxxx村改改造住宅小區(qū)區(qū)(還建)工程建設項項目、項目承辦單位位xxxxx街道道辦事處胡莊莊居委、項目擬建地點點河東區(qū)胡莊人民民大街北側(cè)，濱濱河大道東側(cè)側(cè)，東興路西西側(cè)。、項目申請報告告編制單位山東xxxxxx咨詢有限公公司（工咨xxxxxxxxxxxx）§1.2項目目申請報告編編制的依據(jù)和和原則、編制依據(jù).1、國家計委委、建設部發(fā)發(fā)布的《建設設項目經(jīng)濟評評價方法與參參數(shù)》（第三三版）及現(xiàn)行行財稅制度。.2、《關(guān)于大大力發(fā)展經(jīng)濟濟適用住房的的若干意見》（建建設部、國家家計委、國土土資源部發(fā)）.3、建設部《房房地產(chǎn)開發(fā)項項目經(jīng)濟評價價方法》。.4、《經(jīng)濟適適用住房管理理辦法》（建建住房〔2004〕77號）.5、《關(guān)于調(diào)調(diào)整住房供應應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住住房價格的意意見》.6、《經(jīng)濟適適用房價格管管理辦法》(計價格[20022]25033號).7、《山東省省經(jīng)濟適用住住房建設管理理辦法》.8、《臨沂市市安居工程實實施意見》.9、山東省人人民政府辦公公廳《關(guān)于加加強房地產(chǎn)市市場調(diào)控促進進房地產(chǎn)業(yè)持持續(xù)健康發(fā)展展的意見的通通知》.10、《城市市居住區(qū)規(guī)劃劃設計規(guī)范》（GB50180-93）.11、《工程程建設標準強強制性條文》（房房屋建筑部分分）.12、《民用用建筑設計通通則》（JBJ377-87）.13、《住宅宅建筑設計規(guī)規(guī)范》（GB500096-999）.14、《建筑筑設計防火規(guī)規(guī)范》（GBJ166-87[22001年版]）.15、《屋面面工程技術(shù)規(guī)規(guī)范》（GB502207-944）.16、《民用用建筑熱工設設計規(guī)范》(GB801176-933).17、《中華華人民共和國國房地產(chǎn)管理理法》.18、《中華華人民共和國國城市規(guī)劃法法》.19、《中華華人民共和國國土地管理法法》.20、《城市市房屋拆遷管管理條例》.21、臨沂市市城市總體規(guī)規(guī)劃.22、上級或或者主管部門門有關(guān)方針政政策方面文件件、編制原則.1、規(guī)劃設計計方案要具有有超前性且經(jīng)經(jīng)濟合理，要要充分體現(xiàn)以以人為本的思思想并有利于于構(gòu)建和諧社社會.2、戶型設計計超前合理、經(jīng)經(jīng)濟適用，標標準適度、功功能齊全、便便利節(jié)能.3、因地制宜宜、統(tǒng)籌兼顧顧，經(jīng)濟適用用房建筑景觀觀符合城市景景觀規(guī)劃要求求。.4、科學、合合理建設經(jīng)濟濟適用房，滿滿足中低收入入家庭住房消消費需求。.5、合理性原原則，對建設設項目的有關(guān)關(guān)經(jīng)濟、技術(shù)術(shù)指標、是有有較好的合理理布局性和科科學性。.6、環(huán)境保護護原則，開發(fā)發(fā)利用與生態(tài)態(tài)平衡、建筑筑與綠化按規(guī)規(guī)范實施，塑塑造優(yōu)美、舒舒適的經(jīng)濟住住房社區(qū)。.7、整體性原原則，突出項項目開發(fā)的整整體布局，連連片開發(fā)，確確保項目的整整體效果。§1.3項目申申請報告編制制的內(nèi)容和范范圍、項目提出的背背景及建設的的必要性、項目建設地點點及配套條件件、主要建設內(nèi)容容及規(guī)模、工程技術(shù)方案案、現(xiàn)狀分析及預預測環(huán)境保護及節(jié)能能組織機構(gòu)及勞動動定員工程管理及項目目實施進度安安排投資估算及資金金籌措財務分析及經(jīng)濟濟評價告市改狀市及政市x處x宅建設了測資會行合目建基套目§1.4項項目概述及研研究的結(jié)論、項目概述舊村改造能夠促促進農(nóng)民非農(nóng)農(nóng)化。通過合合理的規(guī)劃進進行舊村改造造，使更多的的農(nóng)民轉(zhuǎn)移到到二、三產(chǎn)業(yè)業(yè)上來，在解解決臨沂未來來發(fā)展空間需需求的同時，也也能夠解決郊郊區(qū)城市化問問題以及農(nóng)民民非農(nóng)化問題題。因此，舊舊村改造是實實現(xiàn)農(nóng)村現(xiàn)代代化、加快城城鄉(xiāng)一體化發(fā)發(fā)展的客觀要要求，也是促促進農(nóng)村可持持續(xù)發(fā)展的重重要途徑。臨沂市xxxxxx街道辦事事處xxxxxx村改造住住宅小區(qū)（還還建）工程建建設項目位于于人民大街以以北，東興路路以西，濱河河大道以東，地地理位置為東東徑118。02′至118。39′，北緯34。52′至35。31′之間。項目住住宅社區(qū)總規(guī)規(guī)劃用地面積積1186667.26mm2（折合178畝）；還建建住宅建設用用地148833.33m22，,計劃投資建建設經(jīng)濟實用用房標準的舊舊村改造住宅宅總建筑面積積為240300m2,容積率1.41。住宅建筑筑面積凈密度度1.62,,項目由8棟磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅樓和其其他公建設施施組成,住宅平均層層數(shù)6層。住宅戶戶數(shù)267套，規(guī)劃還還建居住人口口934人。住宅樓樓地下停車位位（儲藏室）267個。綠化率39.011%，總建筑密密度28.955%。舊村改造造住宅小區(qū)按按照普通住宅宅標準設計,交通便捷,功能齊全,物業(yè)管理智智能化。本項目開發(fā)建設設總投資2387..97萬元(未含拆遷費費用866元/平方米)，其中：開開發(fā)建設投資資為2170..88萬元（土地地登記公證費費1.9萬元，勘察察設計前期費費用282.997萬元，建筑筑安裝工程費費用1561..95萬元，配套套建設費用200.2萬元，建設設管理費用33.78萬元，稅費69.62萬元，不可可預見費用20.47萬元，間接接費用123.887萬元）；單單位建筑面積積綜合造價為為903.441元/平方米；銷銷售及其他費費用217.0088萬元。項目目建設期1年。項目銷售收入22523.115萬元，總成成本費用1978..62萬元,稅后利潤408.228萬元，投資資利潤率17.09％，投資利利稅率22.8％；建議全全部用于同期期舊村改造土土地復墾。項項目建設符合合經(jīng)濟評價指指標標準，符符合山東省土土地控制標準準，符合國家家現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)政政策，符合社社會主義新農(nóng)農(nóng)村建設的指指導精神和政政策。、項目結(jié)論在對臨沂市xxxxxx街道道辦事處“xxxxxx村改造住宅宅小區(qū)(還建)工程項目”作出了科學學、充分的方方案論證和切切合實際的經(jīng)經(jīng)濟評價后，符符合社會主義義新農(nóng)村建設設的指導精神神和政策文件件，符合《臨臨沂市城市總總體規(guī)劃》，對對城市綜合開開發(fā)建設具有有重要意義，本本項目申請報報告提出如下下結(jié)論：.1、xxxxxx村改造住住宅小區(qū)工程程項目住宅社社區(qū)的建立，對對于加速臨沂沂市城市改造造和開發(fā)計劃劃的實施，改改善城市面貌貌，完善投資資環(huán)境均具有有積極的意義義。.2、按照“抓抓整村推進、興興致富產(chǎn)業(yè)、建建文明家園、創(chuàng)創(chuàng)和諧新村”的指導思想想來進行項目目的建設，有有效的推動了了xxxxxx街道辦事處處的社會主義義新農(nóng)村建設設的進程。.3、本項目總總投資2387..97萬元(未含拆遷費費用866元/平方米)，其中開發(fā)發(fā)建設投資2170..88萬元，銷售售費用217.0088萬元。項目目建設期1年。.4、項目銷售售收入2523..15萬元，總成成本費用1978..62萬元,銷售稅后利利潤408.228萬元。.5、項目所需需各項市政配配套條件均可可解決，為項項目建設創(chuàng)造造了有利條件件。.6、本項目建建設符合國家家有關(guān)社會發(fā)發(fā)展和城市房房地產(chǎn)開發(fā)建建設的一系列列的方針、政政策，是臨沂沂市xxxxxx街道辦事事處發(fā)展及城城市建設事業(yè)業(yè)，促進經(jīng)濟濟和社會全面面發(fā)展重大舉舉措，有利于于居民生活水水平發(fā)展的步步伐，提高人人民生活科學學文化素質(zhì)，促促進全市經(jīng)濟濟和社會各項項事業(yè)的發(fā)展展。綜合分析研究，該該項目建設是是必要的也是是可行的。、工作建議.1、建設單位位在落實好建建設資金，抓抓緊各項工作作的前提下，要要特別注意作作好以下幾個個方面的工作作。1、項目規(guī)模較較大，時間較較緊，開發(fā)過過程中各方面面工作協(xié)調(diào)難難度大，在項項目實施中應應注意加強各各方面工作的的協(xié)調(diào)。2、項目的定位位主題有一定定難度，盡管管設計工作已已經(jīng)完成，其其定位也就相相應確定，但但在實施過程程中仍需根據(jù)據(jù)具體情況不不斷完善；3、強化項目進進程中的投資資、質(zhì)量、進進度控制，注注重對可能發(fā)發(fā)生的不利條條件及變化因因素的預測與與防范對策，以以保證項目按按期完成。（1）嚴格執(zhí)執(zhí)行設計標準準，積極推廣廣標準設計；；（2）及時對對工程進度進進行偏差分析析以調(diào)整后續(xù)續(xù)工作；（3）按照工工程質(zhì)量保證證標準在工程程各個階段進進行工程質(zhì)量量管理。4、應用價值工工程降低建設設成本；5、隨著住宅市市場的不斷發(fā)發(fā)育和競爭的的日趨激烈,住宅市場品品牌的出現(xiàn)勢勢在必行,項目承辦單單位應充分認認識到品牌在在住宅開發(fā)中中的作用，加加大投資力度度，在社區(qū)經(jīng)經(jīng)濟允許的前前提下,全面提升樓樓盤品質(zhì)。6、在保證質(zhì)量量的前提下，縮縮短建設周期期，建設過程程中要盡量加加快建設速度度，使項目早早建成早收益益。在籌建和和運營過程中中，應及時注注意市場動態(tài)態(tài)，保證質(zhì)量量，強化銷售售，以求達到到最佳經(jīng)濟效效益。建議有關(guān)部門盡盡快立項，項項目單位盡快快落實資金投投入建設和實實施，同時項項目承辦單位位需結(jié)合開發(fā)發(fā)的特點，抓抓好營銷渠道道，加大市場場和銷售力度度，以達到預預期的效果。.2舊村改造工工作的對策建建議1、以以科學發(fā)展觀觀為指導，高高標準做好規(guī)規(guī)劃工作。規(guī)規(guī)劃是龍頭，必必須做好規(guī)劃劃工作。此次次改造的胡莊莊居委是河東東區(qū)城區(qū)邊緣緣的近郊農(nóng)村村，通過改造造合點，將集集中建設成為為一個新城區(qū)區(qū)社區(qū)，規(guī)劃劃必須高起點點，高標準。按按照臨沂市及及河東區(qū)城市市總體規(guī)劃，做做好《九曲街街道辦事處胡胡莊居委社區(qū)區(qū)控制性規(guī)劃劃》的修編，然然后做好各區(qū)區(qū)塊修建性詳詳細規(guī)劃。規(guī)規(guī)劃要做好延延續(xù)性，原部部分區(qū)塊已做做過修建性詳詳細規(guī)劃，部部分村民安置置房已按修建建性詳細規(guī)劃劃實施，新的的規(guī)劃要與原原規(guī)劃銜接好好。規(guī)劃要面面向現(xiàn)狀，做做到可操作性性，出臺規(guī)劃劃前做好調(diào)查查摸底工作，有有必要搞清楚楚，舊村改造造安置要安排排多少排房（適適合經(jīng)濟條件件一般的住戶戶），要安排排多少小高層層（經(jīng)濟條件件較好的住戶戶）。同時，規(guī)規(guī)劃要有前瞻瞻性，在規(guī)劃劃中體現(xiàn)生態(tài)態(tài)、可持續(xù)發(fā)發(fā)展、城市特特色，特別是是要體現(xiàn)商貿(mào)貿(mào)城、旅游城城的特色，規(guī)規(guī)劃的新住宅宅社區(qū)要體現(xiàn)現(xiàn)建筑風格異異國化，并賦賦予其世界村村的概念，讓讓其成為中外外文化、世界界文化融合的的縮影，成為為城市建設的的一大亮點；；考慮九曲沿沿河區(qū)域人多多地少、大量量的居民生活活水平較高的的實際情況，應應適當規(guī)劃一一些小高層，以以解決土地緊緊張，同時體體現(xiàn)現(xiàn)代城市市的品位。2、加強宣傳教教育，提高村村民思想認識識。舊村改造造雖是一件惠惠及千家萬戶戶的好事，但但由于該項工工作涉及全體體村民的切身身利益，工作作難度肯定很很大。因此要要通過宣傳教教育，統(tǒng)一干干部群眾思想想，使舊村改改造工作變成成村民的自覺覺行動，變"要我改"為"我要改"。通過宣傳傳教育，使群群眾認識到，舊舊村改造，不不是簡單的拆拆舊村建新村村，而是拆舊舊村建新城，引引導群眾從追追求住房數(shù)量量到居住環(huán)境境質(zhì)量的轉(zhuǎn)變變。建議組織織村干部、黨黨員、村民代代表到外地舊舊村改造典型型村取經(jīng)，尋尋找舊村改造造的感受和動動力。利做究臺對區(qū)造要工有力府鑒功舊群利利勢大我此認決河東區(qū)區(qū)政府要要盡早出臺舊舊村改造政策策，并且盡量量要有可操作作性和使大部部分群眾能接接受。在政策策中，對于老老村莊占地（包包括村莊中的的空地）包括括用于村民舊舊村改造用地地，政府不能能再賺土地價價差，老村莊莊和留用的開開發(fā)地，人均均宅基地可接接近灘坑移民民安置人均宅宅基地。另外外要考慮至今今仍留守在本本地的失地農(nóng)農(nóng)民，要開發(fā)發(fā)一些商業(yè)店店面房、市場場攤位給他們們，讓這些失失地農(nóng)民解決決生計問題，真真正從農(nóng)民轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變成居民。外外商的利益也也要考慮，在在舊村改造中中適當安排一一些套房（或或宅基地）給給他們，理應應所當，好讓讓他們在臨沂沂有個居處，長長期為臨沂的的經(jīng)濟建設服服務。在安置置政策上，充充分尊重群眾眾意愿，讓群群眾根據(jù)自己己的經(jīng)濟條件件等實際情況況選擇安置模模式。要通過過座談、懇談談來統(tǒng)一認識識，以人性化化的做法來取取得群眾對舊舊村改造的支支持。4、創(chuàng)新舊村改改造工作機制制，發(fā)揮群眾眾的主觀能動動性。事務發(fā)發(fā)展內(nèi)因是關(guān)關(guān)鍵，只有充充分發(fā)揮群眾眾的主觀能動動性，才能把把事情真正做做好。從有限限政府角度出出發(fā)，在舊村村改造中，政政府只要做好好規(guī)劃、政策策制定和宣傳傳、公共基礎礎設施建設等等工作，盡量量從具體工作作中脫出來。我我們要充分調(diào)調(diào)動群眾的積積極性，建議議街道辦事處處和村委共同同為舊村改造造實施主體，政政府給大政策策，具體政策策、細節(jié)由村村里自主決定定，真正實行行村民自治。5、盤活土地，解解決建設資金金問題。按原原區(qū)政府文件件規(guī)定，以上上四種征用土土地，村集體體按征用面積積的5%留地開發(fā)。現(xiàn)現(xiàn)各村都有一一定面積的留留地，建議村村留地開發(fā)部部分土地進行行拍賣。就解解決了建設資資金?；蛘麄€個舊村開發(fā)和和部分空地全全部由開發(fā)商商來操作，政政府定規(guī)劃指指標和要求無無償提供多少少安置房，開開發(fā)商以開發(fā)發(fā)商品房的利利潤來建設安安置房。6、逐步開發(fā)，穩(wěn)穩(wěn)妥推進，建建成一片，拆拆除改造一片片，解決過渡渡房問題。第二章項目現(xiàn)狀狀分析、提出出的背景及建建設的必要性性§2.1臨沂市市經(jīng)濟和社會會經(jīng)濟發(fā)展概概況臨沂市位于山東東省東南部，地地處中國南北北過渡、陸海海連接地帶，是是魯南蘇北重重要的交通樞樞紐。距日照照、嵐山、連連云港三大港港口百余公里里，距青島港港260公里，北京京至上海的高高速公路縱貫貫全境，臨沂沂飛機場是魯魯南最大的航航空港，已開開通至北京、上上海、廣州、濟濟南、青島等等航線。轄蘭蘭山區(qū)、羅莊莊區(qū)、河東區(qū)區(qū)和臨沭、郯郯城、蒼山、莒莒南、河東、沂沂南、平邑、費費縣、蒙陰，共共三區(qū)九縣。行行政區(qū)劃內(nèi)有有兩個省級開開發(fā)區(qū)：高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)。全全市總面積1.72萬平方公里里，其中耕地地面積1000多萬畝，人人口1000多萬，其中中勞動力600萬，富余勞勞動力150多萬，是山山東省面積最最大、人口最最多的市。全全年四季分明明,光照充足，年年平均氣溫12.5度，年平均均降水量849毫米。臨沂市水電供應應充足。發(fā)電電裝機容量130萬千瓦，擁擁有以1個500千伏和220千伏為主網(wǎng)網(wǎng)架的大容量量、高參數(shù)的的現(xiàn)代化電網(wǎng)網(wǎng)，主變?nèi)萘苛?73萬千伏安，輸輸電線路1698千米。水資資源總量60億立方米，現(xiàn)現(xiàn)已發(fā)現(xiàn)深層層礦泉水源15處，地熱溫溫泉4處。礦產(chǎn)資資源種類多，分分布廣，品位位高，易開采采。臨沂市形成了以以輕工、紡織織、食品、建建材、木材、機機械、醫(yī)藥、化化工、電子為為主的門類比比較齊全的工工業(yè)體系，是是中國長江以以北最大的商商品集散地。全全市已建立各各類市場1000多處，專業(yè)業(yè)批發(fā)市場200處。商品輻輻射全國26個省市，年年成交額380億元，規(guī)模模和效益位居居山東第一位位，列全國前前三位。臨沂擁有臨沂大大學等大中專專院校和職業(yè)業(yè)技術(shù)學校101所，在校學學生14萬人。臨沂沂是中國優(yōu)秀秀旅游城市。蒙蒙山、河東地地下奇觀、銀銀雀山漢墓竹竹簡博物館、書書圣王羲之故故居、諸葛亮亮紀念館、北北寨漢墓等，已已成為各具特特色的旅游勝勝地。臨沂市已與1220多個國家和和地區(qū)建立經(jīng)經(jīng)貿(mào)關(guān)系，年年自營進出口口總額近16億美元，出出口過千萬美美元的企業(yè)20家，開辦外外商投資企業(yè)業(yè)1000多家，已有5家企業(yè)獲得得對外承包、勞勞務合作經(jīng)營營權(quán)，外派勞勞務10000多人次，并并有50多家企業(yè)在在國外設立辦辦事處或投資資建廠。在香香港和新加坡坡上市企業(yè)5家，先后融融資4.8億美元。臨沂高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)系系山東省十大大高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之之一，設有高高新技術(shù)企業(yè)業(yè)服務中心，以以孵化高新技技術(shù)成果為主主的大學園區(qū)區(qū)、留學生創(chuàng)創(chuàng)業(yè)園區(qū)。臨沂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)規(guī)劃控制面面積150平方公里，內(nèi)內(nèi)設綜合公建建中心區(qū)、日日韓工業(yè)園區(qū)區(qū)、出口貿(mào)易易加工區(qū)、浙浙江工業(yè)園區(qū)區(qū)、歐美?？瓶苿?chuàng)業(yè)園區(qū)和和高新技術(shù)、生生物、電子等等十多個專門門園區(qū)。臨沂市河東區(qū)為為全面打造招招商引資平臺臺，綜合河東東發(fā)展的各種種優(yōu)勢，以園園區(qū)建設促進進河東經(jīng)濟的的快速發(fā)展，于于去年五月份份籌建河東工工業(yè)園。目前前為止，入園園項目已達三三十多個，水水電路網(wǎng)建設設、園區(qū)區(qū)域域規(guī)劃已相繼繼完成，工業(yè)業(yè)園區(qū)的建設設有力推進了了全區(qū)招商引引資和園區(qū)項項目建設工作作，促進了工工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟濟的快速發(fā)展展。在具體工工作中，進一一步突出"工業(yè)經(jīng)濟"的主導地位位，堅定不移移地走新型工工業(yè)化道路。不不斷加快工業(yè)業(yè)化進程，以以項目推進為為重點，迅速速壯大工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟規(guī)模。2006年臨沂沂市經(jīng)濟和社社會事業(yè)協(xié)調(diào)調(diào)健康發(fā)展，人人民生活水平平繼續(xù)提高。全全市實現(xiàn)生產(chǎn)產(chǎn)總值1404..86億元，增長16.3%。其中，第第一產(chǎn)業(yè)增加加值178.665億元，增長3%；第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值730.883億元，增長18.5%；第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值495.338億元，增長18.3%。國稅、地地稅收入占生生產(chǎn)總值的比比重為6.45%，同比提高0.74個百分點。2006年，全全市規(guī)模以上上民營工業(yè)企企業(yè)完成產(chǎn)值值1541..8億元，增長32.6%，實現(xiàn)增加加值占生產(chǎn)總總值的比重為為72.8%，提高2.3個百分點；；全年規(guī)模以以上工業(yè)完成成總產(chǎn)值1879..3億元，增加加值509.4億元，分別別增長30.2%和25.8%；紅色風情情、綠色沂蒙蒙、文韜武略略、地質(zhì)奇觀觀四大旅游主主體日益突出出；全市實現(xiàn)現(xiàn)地方財政收收入58.3億元，增長23.5%；我市成為為革命老區(qū)第第一個國家環(huán)環(huán)保模范城市市，臨沂城區(qū)區(qū)空氣優(yōu)良天天數(shù)占總天數(shù)數(shù)的98.1%，比上年提提高1.7個百分點。2006年，全全市市城鎮(zhèn)居民民人人均可支配配收收入1.07萬元，增長18%；城鎮(zhèn)居民民人均消費費性性支出6877元，增長19.9%。城市居民民人均可支支配配收入1.23萬元，增長14.1%%;城市居民人人均消費性性支支出8795元，增長17.2%。農(nóng)民人均均純收入4083元，增長13.4%；農(nóng)民人均均生活消費費性性支出2456元，增長12.6%。年末城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民住房房使使用面積分分別別為23.8平方米和28.4平方米。

全年城城鎮(zhèn)新增就就業(yè)業(yè)9.18萬人，其中中下崗職工工再再就業(yè)2.47萬人。新增增城鎮(zhèn)養(yǎng)老老、失失業(yè)、工傷傷保保險參保人人員員4.5萬人、1.1萬人和3.4萬人，分別別達62.2萬人、40.2萬人和33.6萬人。全市市享受城鎮(zhèn)鎮(zhèn)低低保人員6.9萬人，農(nóng)村村低保人員5.6萬人，共支支付保障資資金金5780萬元?！?.2臨沂沂市市舊村改造造的的現(xiàn)狀分析析舊村改造是當前前全全國上下各各級級黨委和政政府府比較關(guān)注注的的一個問題題，但但至今從上上到到下都還沒沒有有形成一個個具具體的可操操作作辦法。其其實實，舊村改改造造政策的關(guān)關(guān)鍵鍵就是解決決好好土地問題題，核核心就是有有關(guān)關(guān)的土地政政策策。河東區(qū)舊村改造造的的現(xiàn)狀及存存在在問題河東區(qū)市區(qū)散落落著著不少的舊舊村村，有些舊舊村村已經(jīng)成為為城城市（鎮(zhèn)）的的的一部分，但但但在戶籍、土土土地權(quán)屬、經(jīng)經(jīng)經(jīng)濟組織和和行行政管理體體制制方面仍然然保保留著農(nóng)村村的的模式。這這些些舊村，房房屋屋大多單間間獨獨戶，土地地利利用率低，違違違法用地、違違違章建筑棚棚屋屋比較普遍遍；；樓房設計計標標準低，建建筑筑密度大，村村村內(nèi)道路狹狹窄窄彎曲，存存在在消防等諸諸多多安全隱患患；；外來人口口集集聚，出租租房房缺乏管理理，存存在社會治治安安問題；環(huán)環(huán)境境衛(wèi)生、生生活活服務、綠綠化化等各類配配套套設施不完完善善，居住條條件件較差；管管理理體制與城城市市社區(qū)管理理體體制不適應應，許許多管理關(guān)關(guān)系系不清，責責任任不明；村村民民的群體意意識識還較強，生生生活方式接接近近農(nóng)村，同同城城市居民的的觀觀念與行為為方方式存在差差異異，與城市市發(fā)發(fā)展對人的的要要求還有一一定定差距。這這些些散落在城城市市（鎮(zhèn)）中中的的舊村莊已已經(jīng)經(jīng)成為困擾擾現(xiàn)現(xiàn)代城市發(fā)發(fā)展展的一個難難題題。通過舊舊村村改造，對對加加快城市化化進進程、發(fā)展展小小城鎮(zhèn)有積積極極推動作用用，主主要是提高高土土地利用率率，解解決城鎮(zhèn)建建設設用地緊張張的的矛盾，改改善善城市環(huán)境境，提提高城市品品位位，符合我我國國的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略略。中共中中央央、國務院院下下發(fā)的《關(guān)關(guān)于于促進小城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)健康發(fā)展展的的若干意見見》（中中發(fā)[20000]11號），中共共山東省委委下下發(fā)的《關(guān)關(guān)于于進一步促促進進農(nóng)業(yè)增效效農(nóng)農(nóng)民增收的的若若干政策意意見見》中都指指出出了舊村改改造造的意義，提提提出要各地地開開展這項工工作作。舊村特特別別是城市（鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)）中的舊舊村村已亟待改改造造。據(jù)調(diào)查，我市的的一一些地方已已開開展舊村改改造造并已基本本完完成，另外外一一些地方也也正正準備啟動動舊舊村改造工工程程，但由于于目目前全市尚尚沒沒有一個統(tǒng)統(tǒng)一一的舊村改改造造政策，大大家家只能是“八仙過海，各各各顯神通”，有的村已已進行的舊舊村村改造，由由村村委會作為為實實施主體，自自自行組織拆拆遷遷、開發(fā)建建設設、安置和和房房屋對外銷銷售售，未向政政府府有關(guān)部門門辦辦理任何手手續(xù)續(xù)，有的以“村民集資聯(lián)聯(lián)建”的名義對外外銷售多余余的的商品房，土土土地權(quán)屬仍仍保保持農(nóng)民集集體體所有不變，有的村正正準備實施施的的舊村改造造，該該村村委會會自自行找好了了房房開公司，雙雙雙方協(xié)議確確定定了開發(fā)條條件件和利益分分配配方案，并并著著手進行了了一一些前期調(diào)調(diào)查查工作。從從調(diào)調(diào)查情況看看，這這些做法都都不不很規(guī)范，普普普遍存在很很大大的問題，歸歸歸納如下：：一、舊村改造未未辦辦理土地、規(guī)規(guī)規(guī)劃、拆遷遷等等有關(guān)手續(xù)續(xù)，從從法律的角角度度講，屬于于非非法改造。由由由此會引發(fā)發(fā)兩兩個主要問問題題。一是改改造造后新建的的房房屋除部分分用用于農(nóng)民拆拆遷遷安置外，其其其他部分作作為為商品房出出售售用于平衡衡改改造資金。這這這些新建房房屋屋從法律上上講講都屬于違違法法建筑，不不能能辦理土地地使使用權(quán)和房房屋屋所有權(quán)的的權(quán)權(quán)屬登記手手續(xù)續(xù)。特別是是這這些出售的的商商品房權(quán)屬屬如如果無法登登記記的話，將將會會引起購房房戶戶的不滿，帶帶帶來新的社社會會問題；二二是是對舊村改改造造建設的建建筑筑質(zhì)量監(jiān)督督缺缺位，技術(shù)術(shù)上上沒有把關(guān)關(guān)，改改造后新建建房房屋的建筑筑難難免存在質(zhì)質(zhì)量量問題，留留下下安全隱患患。二、拆遷政策不不一一致，容易易造造成混亂。舊舊舊村改造沒沒有有一個統(tǒng)一一的的拆遷政策策，存存在“一村一策”，改造各村村的拆遷補補償償安置政策策寬寬嚴度各異異，后后改造的村村為為了順利實實施施改造工程程，可可能會將拆拆遷遷補償安置置政政策越放越越寬寬，甚至對對違違法建筑視視同同合法建筑筑予予以補償安安置置，造成政政策策彈性一發(fā)發(fā)不不可收拾。這這這不僅會對對舊舊城（鎮(zhèn)）改改改造政策帶帶來來沖擊，影影響響舊城（鎮(zhèn)鎮(zhèn)）改改造進程，而而而且會間接接的的刺激違法法用用地的大量量發(fā)發(fā)生，給土土地地和規(guī)劃管管理理工作增加加壓壓力。三、舊村改造范范圍圍內(nèi)的土地地未未辦理征用用手手續(xù)會帶來來兩兩個問題。(一)是拆遷工工作難以進進行。目前前國國家只對城城市市國有土地地上上的房屋拆拆遷遷有政策規(guī)規(guī)定定，而對農(nóng)農(nóng)民民集體所有有土土地上的房房屋屋拆遷沒有有具具體的政策策規(guī)規(guī)定。如果果土土地保持集集體體所有性質(zhì)質(zhì)不不變，舊村村改改造的整個個拆拆遷工作缺缺乏乏法律保障障。再再則，如果果在在拆遷過程程中中遇到個別“釘子戶”，強制拆除除缺乏法律律依依據(jù)。村干干部部為了使改改造造工程得以以順順利實施，就就就會對“釘子戶”提出的過分分要求予以以妥妥協(xié)，這又又會會引起先行行拆拆除戶的不不滿滿，造成政政策策不公正；；(二)是舊村改改造中多余余出售的商商品品房使用集集體體土地，違違反反土地管理理法法等法律的的規(guī)規(guī)定。四、舊村改造品品位位不高。一一些些在城市規(guī)規(guī)劃劃區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)的的舊村，其其改改造方案事事先先未經(jīng)規(guī)劃劃部部門審定，改改改造后仍保保持持單間獨戶戶式式的“通天屋”而不是建公公寓式的住住宅宅，建筑密密度度高，綠化化面面積少，配配套套設施不齊齊全全，改造層層次次和品位低低，與與城市建設設的的要求不相相符符。下一輪輪城城市建設時時又又要拆遷重重建建，造成重重大大浪費。五、實施主體不不合合適。舊村村改改造是一項項涉涉及面廣、政政政策性強的的重重要工作，既既既不能單獨獨由由村集體負負責責組織實施施，也也不宜由政政府府包辦。從從村村集體本身身的的職責、人人員員素質(zhì)、技技術(shù)術(shù)力量及其其本本位利益等等各各個角度看看，由由村集體承承擔擔這一任務務顯顯然不合適適。從從政府的職職能能和角色看看，也也不宜由政政府府包辦拆遷遷、開開發(fā)建設、安安安置和房屋屋出出售等一切切事事務。六、選擇開發(fā)單單位位不公開、不不不透明，缺缺乏乏監(jiān)督。村村委委會以“一對一”的方式選擇擇舊村改造造的的開發(fā)單位位或或自行組織織實實施，既不不符符合國家政政策策法規(guī)的規(guī)規(guī)定定，又極易易導導致土地資資產(chǎn)產(chǎn)流失，使使舊舊村改造所所產(chǎn)產(chǎn)生的本應應歸歸政府所有有的的增值收益益卻卻悄悄地流流入入村集體或或開開發(fā)商手中中，還還可能造成成村村干部腐敗敗，容容易引發(fā)村村民民上訪，增增加加社會不穩(wěn)穩(wěn)定定因素。綜上所述，及時時制制定一個統(tǒng)統(tǒng)一一規(guī)范的舊舊村村改造政策策以以指導規(guī)范范全全市舊村改改造造工作，使使之之健康、有有序序推進，已已是是我市加快快城城市化進程程的的迫切要求求。制定舊村改改造政策需需要要研究的幾幾個個問題制定舊村改改造政策要要注注意處理市市、區(qū)區(qū)政府、村村集集體和村民民、的的關(guān)系，使使之之依法規(guī)范范，促促進舊村改改造造的健康發(fā)發(fā)展展，關(guān)鍵是是需需要研究解解決決以下五個個問問題。（一）區(qū)分層面面對于舊村改改造，目前前尚尚無一個明明確確界定的概概念念。結(jié)合我我市市實際，我我們們認為，根根據(jù)據(jù)舊村所處處的的區(qū)位不同同，舊舊村改造應應分分為三個不不同同的層面。第第第一類是位位于于城市（鎮(zhèn)鎮(zhèn)）建建成區(qū)內(nèi)已已被被城市（鎮(zhèn)鎮(zhèn)）所所包圍的舊舊村村和政府統(tǒng)統(tǒng)一一建設的新新區(qū)區(qū)所涉及的的舊舊村，我們們稱稱之為“城中村”；第二類是是位于城市市（鎮(zhèn)鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)但目前尚尚未未完全納入入城城市（鎮(zhèn)）建建建設范疇的的、其其村民群體體意意識還比較較強強、生活方方式式還比較接接近近農(nóng)村的舊舊村村，我們稱稱之之為“城郊村”；第三類是是位于城市市（鎮(zhèn)鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)區(qū)外外的舊村，我我我們稱之為“郊外村”。第一類即“城中村”的改造工作作其實我們們早早已經(jīng)在進進行行，如市區(qū)區(qū)的的舊城改造造就就常常涉及及一一些已被城城市市“包圍”的舊村的拆拆遷重建；；又又如市區(qū)的的中中心區(qū)建設設，雖雖然是新區(qū)區(qū)建建設，但也也包包括了五個個舊舊村的拆遷遷重重建工作，這這這其中都包包含含了舊村改改造造的內(nèi)容。這這這一類舊村村的的改造實際際上上已統(tǒng)一納納入入到城市（鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)）建設的的范范疇。第二二類類即“城郊村”雖然位于城城市規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)，但由于于政政府目前尚尚無無財力、人人力力和精力進進行行建設，這這些些地方的建建筑筑形式、居居住住環(huán)境、配配套套設施及人人的的意識觀念念等等相對于城城市市（鎮(zhèn)），還還還比較滯后后，還還更象農(nóng)村村而而非城市。但但但是，由于于城城市建設的的輻輻射，土地地卻卻已顯現(xiàn)出出較較大增值潛潛力力，并且村村集集體積極性性較較高，村民民改改善居住條條件件的愿望也也比比較強烈，當當當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)黨黨委委、政府也也想想推動改造造，加加快城市化化步步伐。這一一類類村，正是是當當前舊村改改造造的熱點，也也也應當是我我們們政策研究究的的重點。第第三三類即“郊外村”，由于生產(chǎn)產(chǎn)仍以農(nóng)業(yè)業(yè)為為主，生活活方方式不同于于城城市，再加加上上地價普遍遍較較低和不在在城城市（鎮(zhèn)）建建建設范圍以以內(nèi)內(nèi)等原因，還還還不具備大大規(guī)規(guī)模開展舊舊村村改造的條條件件，對于這這類類舊村的改改造造，在目前前情情況下比較較可可行的是按按照照新農(nóng)村建建設設的要求，先先先做好規(guī)劃劃，再再進行局部部的的整理改造造，逐逐步改善村村容容村貌。針對這三類類舊村的改改造造，應當根根據(jù)據(jù)各自特點點，制制定不同政政策策，分類指指導導，分層實實施施，才能較較好好地推進我我市市的舊村改改造造工作。下下面面根據(jù)這三三類類情況，分分別別進行研究究分分析。（二）實施主體體要搞好舊村村改造，沒沒有有一個明確確的的實施主體體是是不行的，這這這也是政策策所所要研究的的一一個重要問問題題。1、“城中村”的改造，目目前都已經(jīng)經(jīng)統(tǒng)統(tǒng)一納入到到舊舊城（鎮(zhèn)）改改改造和新區(qū)區(qū)建建設中，市市區(qū)區(qū)是由舊城城改改建指揮部、安居工程程建設指揮揮部部兩個個指指揮揮部負責實實施施的，縣（市市市、區(qū)）政政府府駐地城鎮(zhèn)鎮(zhèn)、各各縣（市）也也也均有專門門的的機構(gòu)在負負責責建設。今今后后，這一類類的的舊村改造造仍仍可由現(xiàn)有有的的機構(gòu)繼續(xù)續(xù)負負責組織實實施施。2、“城郊村”的改造，市市、縣級政政府府目前尚無無精精力、人力力進進行建設，究究究竟由誰來來組組織實施值值得得研究。我我們們認為，需需要要成立一個個機機構(gòu)負責舊舊村村改造前的的調(diào)調(diào)查摸底、權(quán)權(quán)權(quán)屬核查等等工工作以作為為政政府部門地地價價測算的基基礎礎，這一工工作作必須由政政府府承擔。但但鑒鑒于市、縣縣政政府已承擔擔大大量的城市市（鎮(zhèn)鎮(zhèn)）建設任任務務，無暇分分身身，我們考考慮慮，市區(qū)可可以以區(qū)為單位位由由區(qū)政府成成立立專門機構(gòu)構(gòu)負負責這一工工作作。據(jù)調(diào)查查，河河東區(qū)就已已有有一個城市市化化建設指揮揮部部，已經(jīng)負負責責組織實施施了了九曲街道道辦辦事處的部部分分舊村改造造?？h縣（市）管管轄轄區(qū)域比較較分分散，可能能以以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府府為為單位成立立機機構(gòu)負責較較為為可行。至至于于具體的拆拆遷遷和建設可可直直接選擇開開發(fā)發(fā)單位負責責。因因為如果由由政政府機構(gòu)負負責責，一是政政府府職能錯位位，二二會帶來機機構(gòu)構(gòu)臃腫的問問題題。3、“郊外村”的改造，由由于其改造造是是局部、零零星星進行，力力度度和規(guī)模都都比比較小，且且具具有自發(fā)性性的的特點，政政府府只能起到到規(guī)規(guī)劃指導監(jiān)監(jiān)督督的作用，而而而不是直接接組組織實施，所所所以這一類類舊舊村的改造造由由村委會自自行行組織實施施比比較切合實實際際。（三）土地政策策舊村改造政政策的核心心就就是土地政政策策。因為目目前前政府不可可能能對舊村改改造造進行投資資建建設，要想想進進行改造，只只只能通過提提高高土地利用用率率，用多余余土土地所顯化化出出的價值給給舊舊村改造提提供供資金保障障，所所以舊村改改造造成敗的關(guān)關(guān)鍵鍵是用好土土地地政策。1、“城中村村”的改造，由由于各地已已統(tǒng)統(tǒng)一納入到到城城市（鎮(zhèn)）建建建設的范疇疇，并并由專門機機構(gòu)構(gòu)負責相關(guān)關(guān)工工作，土地地政政策已經(jīng)比比較較規(guī)范，也也已已深入人心心。多多年的實踐踐證證明，是依依法法可行的。對對對于這一類類的的舊村改造造，不不必再另行行制制訂土地政政策策，可繼續(xù)續(xù)沿沿用現(xiàn)行的的政政策，并對對不不完善的部部分分逐步完善善就就可以了。即即即土地統(tǒng)一一征征為國有，對對對改造后用用于于商品房開開發(fā)發(fā)的土地公公開開有償出讓讓，對對改造后用用于于拆遷安置置的的土地無償償劃劃撥。2、“城郊村”的改造，其其土地政策策需需要認真研研究究，具體包包括括四個問題題：：一是土地地所所有權(quán)問題題。我我國的土地地只只有農(nóng)民集集體體所有和國國家家所有兩種種形式，改造時，其其土地究竟是是保持集體所所有性質(zhì)不變變或是先征為為國有后再進進行改造。按按照土地法律律法規(guī)規(guī)定，只只有本村村民民建房或本村村的企業(yè)及公公益事業(yè)用地地才能使用村村集體所有的的土地，其他他建設項目一一律要申請使使用國有土地地。舊村改造造勢必要將多多余土地進行行開發(fā)后出售售，顯然不具具備使用集體體土地的條件件，至少是多多余部分的土土地要使用國國有土地。如如果僅是多余余部分的土地地使用國有土土地，剩余的的村民拆遷安安置用地使用用集體土地，又又會造成用地地混雜的局面面。其次，從從城市化的發(fā)發(fā)展趨勢來看看，城市規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)的集體體土地今后都都要征為國有有進行城市建建設，村民將將逐步向城市市（鎮(zhèn)）居民民轉(zhuǎn)變。再次次，對農(nóng)民集集體土地上的的房屋拆遷，現(xiàn)現(xiàn)在還沒有法法規(guī)、政策的的規(guī)定，拆遷遷工作還缺乏乏法律保障。所所以比較合理理又依法的做做法就是將舊舊村改造范圍圍內(nèi)的土地統(tǒng)統(tǒng)一征為國有有后再改造。二是土地的使用用方方式。國有有土土地使用分分為為有償與無無償償兩種方式式。在在舊村改造造中中多余的開開發(fā)發(fā)用地，其其性性質(zhì)是經(jīng)營營性性的，其土土地地使用權(quán)必必須須依法有償償出出讓，有償償使使用，這同同舊舊城改造中中商商品房開發(fā)發(fā)用用地的原理理一一樣，使用用方方式自然應應當當一樣；對對于于村民拆遷遷安安置部分的的土土地，考慮慮到到村民被拆拆遷遷前本來就就是是無償使用用集集體土地的的特特殊性，再再參參照城市房房屋屋拆遷的安安置置用地的做做法法，可以無無償償劃撥使用用。三是土地由誰進進行行開發(fā)。無無非非兩種情況況，由由房開公司司開開發(fā)或由村村集集體自行組組織織開發(fā)。從從我我市房地產(chǎn)產(chǎn)市市場發(fā)育的的情情況看，已已出出現(xiàn)了一批批有有相當實力力和和經(jīng)驗的房房地地產(chǎn)開發(fā)公公司司，應當讓讓其其中有資質(zhì)質(zhì)、有有信譽的公公司司來對舊村村改改造開發(fā)，這這這也符合社社會會主義市場場經(jīng)經(jīng)濟的規(guī)律律。如如果讓村里里自自行開發(fā)，因因因為村集體體不不具備這樣樣的的資質(zhì)和實實力力，最后還還是是要找房開開公公司來合作作，這這樣容易造造成成矛盾和腐腐敗敗，增加社社會會不穩(wěn)定因因素素。四是如何確定地地價價和選擇開開發(fā)發(fā)單位?，F(xiàn)現(xiàn)在在有些村要要求求自行選擇擇開開發(fā)單位，通通通過“一對一”協(xié)商談判的的形式確定定地地價和開發(fā)發(fā)單單位，這有有相相當大的弊弊端端，這在前前面面已詳述過過。國國土資源部部專專門頒布了了《招招標拍賣掛掛牌牌出讓國有有土土地使用權(quán)權(quán)規(guī)規(guī)定》的11號令，其中中明確規(guī)定定：：各類經(jīng)營營性性用地必須須以以招標、拍拍賣賣或者掛牌牌方方式出讓。選選選擇開發(fā)單單位位、確定地地價價其實就是是一一個土地使使用用權(quán)出讓的的過過程，無論論從從公開、公公平平、公正的的角角度還是從從依依法辦事的的角角度，都必必須須通過招標標、拍拍賣或掛牌牌的的方式公開開進進行。這也也切切合國家一一再再強調(diào)的政政府府必須壟斷斷土土地一級市市場場的大政策策，符符合我國土土地地市場的管管理理模式。3、“郊外村”的改造，這這類村的改改造造只能是零零星星、局部的的，應應適用于農(nóng)農(nóng)村村宅基地管管理理的有關(guān)政政策策，實行“一戶一處一一宅”，提高土地地利用率。有有有條件的村村還還可實施鼓鼓勵勵農(nóng)民置換換土土地進城的的政政策，鼓勵勵有有條件的農(nóng)農(nóng)民民放棄原來來的的住宅，留留給給山區(qū)遷移移來來的農(nóng)民或或退退宅還耕還還林林，將有限限的的土地資源源更更有效地用用于于小城鎮(zhèn)建建設設，促進人人口口梯度轉(zhuǎn)移移，促促進農(nóng)村人人口口向城市（鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)）集聚。（四）拆遷政策策舊村改造直直接牽涉到到舊舊村住戶的的房房屋拆遷，關(guān)關(guān)關(guān)系到各住住戶戶的切身利利益益，拆遷政政策策的合理與與否否是關(guān)系到到舊舊村改造能能否否順利實施施的的一個關(guān)鍵鍵。按按照我市目目前前的房地產(chǎn)產(chǎn)市市場發(fā)展形形勢勢，通過舊舊村村改造，居居住住環(huán)境、房房屋屋結(jié)構(gòu)和套套型型等方面得得到到改善后，房房房地產(chǎn)價值值一一般都會有有不不小幅度上上揚揚，廣大村村民民能直接受受益益。所以，如如如果拆遷政政策策合理，村村民民還是有積積極極性的。對對于于房屋拆遷遷，現(xiàn)現(xiàn)在只有國國務務院頒布的的《城城市房屋拆拆遷遷管理條例例》，適適用于城市市國國有土地上上的的房屋拆遷遷。而而對于集體體土土地上的房房屋屋拆遷，沒沒有有明確規(guī)定定，這這次我市新新發(fā)發(fā)布的《臨臨沂沂市城市房房屋屋拆遷管理理實實施辦法》第第第六十七條條對對此倒是作作了了規(guī)定：“需拆遷集體體所有土地地上上的房屋及及其其附屬物的的，其其土地征為為國國有后按本本辦辦法執(zhí)行?！?、“城中村”的改造，我我市新頒布布的的《臨沂市市城城市房屋拆拆遷遷管理實施施辦辦法》已經(jīng)經(jīng)明明確，不可可能能也不必再再另另行制訂相相關(guān)關(guān)政策。2、“城郊村”的改造，如如果再單獨獨另另行制訂一一個個舊村改造造的的拆遷政策策，若若比城市房房屋屋拆遷政策策優(yōu)優(yōu)惠，則會會擾擾亂沖擊整整個個舊城市（鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)）改造的的統(tǒng)統(tǒng)一拆遷政政策策，阻礙城城市市（鎮(zhèn)）建建設設進程。并并且且本身這些些舊舊村就在城城市市（鎮(zhèn)）規(guī)規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)，有有些些下一步就就是是城市（鎮(zhèn)鎮(zhèn)）建建設的重點點，故故而也只能能通通過將集體體土土地征為國國有有后，適用用城城市國有土土地地上房屋的的拆拆遷政策。此此此外，還需需要要研究的是是，對對于符合條條件件建房而還還屬屬無房的村村民民，在舊村村改改造中應一一并并考慮解決決他他們的住房房問問題，享受受拆拆遷安置待待遇遇，解決舊舊村村改造后由由于于村集體無無地地而不能申申請請建房的村村民民的住房問問題題。3、“郊外村”的改造，根根據(jù)其農(nóng)村村的的特點，因因局局部整理和和改改造需要的的拆拆遷安置只只能能按照農(nóng)村村宅宅基地管理理的的有關(guān)規(guī)定定執(zhí)執(zhí)行，其中中被被拆、遷戶戶占占用的土地地面面積超過標標準準的，超標標準準部分只給給拆拆遷補償，不不不給安置土土地地。4、由于以往幾幾年規(guī)規(guī)劃和土地地管管理不到位位，以以致在“城中村”和“城郊村”中存在量大大面廣的違違法法建筑，多多的的村其面積積占占總面積的的三三分之一左左右右。因此，在在在舊村改造造中中對拆除違違法法違章建筑筑物物還必須制制訂訂一個統(tǒng)一一的的政策，這這個個政策應該該充充分考慮歷歷史史的原因，又又又必須有利利于于今后對規(guī)規(guī)劃劃和土地的的管管理。（五）對村集體體的的政策舊村改造政政策還要解解決決的一個關(guān)關(guān)鍵鍵問題是理理順順政府與村村集集體的關(guān)系系。其其核心是利利益益分配問題題，即即通過舊村村改改造所盈余余的的土地收益益如如何分配使使用用。1、“城中村”的改造，由由于是政府府負負責建設，負負負責資金平平衡衡，盈余的的土土地收益也也是是由政府再再投投入進行基基礎礎設施建設設改改善城市環(huán)環(huán)境境，大家已已形形成共識，不不不存在政府府與與村集體收收益益分配問題題。2、“城郊村”的改造，一一些村集體體認認為這些土土地地本來屬集集體體所有，通通過過改造盈余余的的收益當然然要要歸村集體體所所有。但再再深深一步看，這這這些通過改改造造能產(chǎn)生盈盈余余的村，正正是是土地增值值潛潛力較大的的村村，而其土土地地增值潛力力是是政府投入入進進行基礎設設施施建設，使使其其周邊的綜綜合合環(huán)境大大大改改善所形成成的的，并不是是村村集體承擔擔基基礎設施建建設設造成的，也也也不是土地地自自然增值的的。所所以通過舊舊村村改造的盈盈余余收益也只只能能歸政府所所有有，再由政政府府用于城市市的的基礎設施施等等公益事業(yè)業(yè)建建設，這也也是是政府的公公共共職能所決決定定的。3、“郊外村”的改造，由由于是適用用農(nóng)農(nóng)村宅基地地管管理的政策策規(guī)規(guī)定，屬于于農(nóng)農(nóng)民建房，不不不存在資金金盈盈虧的問題題。當當然，村委委會會在舊村改改造造中起著很很重重要的作用用，沒沒有村委會會的的積極參與與和和配合，要要順順利開展舊舊村村改造是難難以以想象的。村村村集體沒有有拿拿到舊村改改造造的盈余收收益益，對村委委會會的積極性性會會有一些影影響響，在政策策開開始實施時時可可能會有一一些些阻力。但但作作為政府要要考考慮政策統(tǒng)統(tǒng)一一平衡的問問題題，“城中村”改造所產(chǎn)生生的盈余收收益益一律歸政政府府所有而沒沒有有給村集體體，同同樣，不能能對對同在城市市（鎮(zhèn)鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的“城郊村”改造實行不不同的政策策，否否則會造成成混混亂。應通通過過宣傳達到到這這樣的共識識：：即舊村改改造造的目的，是是是利用土地地政政策，改善善村村民居住條條件件，提高環(huán)環(huán)境境品位，而而不不是讓村委委會會利用舊村村改改造來賺錢錢。舊村改造實實施程序針對前面所所述的三類類舊舊村改造，政政政府制定政政策策時應視其其實實際情況而而區(qū)區(qū)別對待。第第第一類即“城中村”的改造已經(jīng)經(jīng)完全納入入城城市房屋拆拆遷遷改造范疇疇，其其實施主體體、運運作方式、操操操作程序都都已已有章可循循，不不必另行制制定定政策；第第三三類即“郊外村”的改造在經(jīng)經(jīng)濟上還不不具具備整體實實施施的可行性性，只只宜從農(nóng)用用地地資源和生生態(tài)態(tài)保護及改改善善村容村貌貌的的角度進行行局局部的土地地整整理，牽涉涉少少量房屋的的拆拆遷改建完完全全可以按農(nóng)農(nóng)村村宅基地管管理理的相關(guān)法法律律、法規(guī)及及政政策規(guī)定執(zhí)執(zhí)行行；只有對對第第二類即“城郊村”的改造，因因前面所述述原原因，亟待待制制定相關(guān)政政策策，并從運運作作方式、操操作作程序上加加以以引導和規(guī)規(guī)范范。這里，僅僅僅針對臨沂沂市市區(qū)“城郊村”改造的實際際情況，提提出出以下實施施程程序，具體體可可分六步：：（一）市政府確確定定實施舊村村改改造的具體體范范圍或試點點村村。舊村改改造造涉及城市市建建設發(fā)展計計劃劃和城市規(guī)規(guī)劃劃實施，涉涉及及政府對房房地地產(chǎn)市場的的宏宏觀調(diào)控，涉涉涉及改造地地塊塊土地政策策法法規(guī)和在經(jīng)經(jīng)濟濟上是否具具備備可行性，而而而且在規(guī)范范推推廣前可能能還還須進行試試點點工作，所所以以實施改造造的的舊村必須須經(jīng)經(jīng)市政府確確定定后按計劃劃有有步驟組織織實實施，不能能一一哄而上。（二）村集體提提出出申請?！俺墙即濉钡母脑祀m然然應該按照照城城市功能的的綜綜合要求進進行行建設，但但在在實施時仍仍有有別于建成成區(qū)區(qū)的房屋拆拆遷遷改造。一一是是政府還沒沒有有到了必須須實實施的時候候；；二是該區(qū)區(qū)域域農(nóng)民群體體意意識較強，生生生活方式上上仍仍保留一定定的的農(nóng)村特征征。故故而村民自自愿愿改造是前前提提，村委會會支支持協(xié)助開開展展工作是基基礎礎。所以要要進進行舊村改改造造的村必須須經(jīng)經(jīng)村民代表表大大會討論同同意意，再由村村委委會向政府府提提出申請。（三）區(qū)政府組組織織實施。舊舊村村改造涉及及面面廣，工作作量量大，不可可能能由市政府府統(tǒng)統(tǒng)一包攬或或另另外專門成成立立機構(gòu)，比比較較可取的是是由由各區(qū)政府府組組織實施，統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)一平衡資資金金和進行相相關(guān)關(guān)基礎設施施建建設；改造造地地塊的前期期具具體工作可可利利用現(xiàn)有機機構(gòu)構(gòu)（如城市市化化建設指揮揮部部）或成立立專專門機構(gòu)，也也也可交由所所在在鄉(xiāng)鎮(zhèn)或街街道道辦事處負負責責，主要做做好好：1、對改造地塊塊內(nèi)的的房屋進行行丈丈量，調(diào)查查登登記拆遷量量，核核對房屋權(quán)權(quán)屬屬和用途并并報報規(guī)劃、土土地地、房管部部門門審核認定定；；2、對調(diào)查丈量量結(jié)果果在村內(nèi)進進行行公示，是是否否有錯登或或漏漏登，接受受群群眾監(jiān)督；；3、協(xié)助房屋拆拆遷管管理部門確確定定被拆遷房房屋屋的貨幣補補償償基準價格格、搬搬家補助費費和和安置補助助費費；4、協(xié)助國土資資源部部門完成改改造造地塊的土土地地征用報批批工工作；5、根據(jù)規(guī)劃部部門確確定的規(guī)劃劃設設計條件，委委委托編制改改造造地塊規(guī)劃劃設設計方案，并并并通過公示示廣廣泛征求村村民民意見后報報批批。（四）有關(guān)部門門各各司其職，相相相互配合。舊舊舊村改造需需拆拆遷集體所所有有土地上的的房房屋及附屬屬設設施，其拆拆遷遷補償安置置政政策統(tǒng)一按按《臨臨沂市城市市房房屋拆遷管管理理實施辦法法》規(guī)規(guī)定執(zhí)行，房房房管、土地地、規(guī)規(guī)劃、物價價等等部門按照照該該實施辦法法和和各自職責責，相相互配合，共共共同做好改改造造地塊房屋屋拆拆遷的前期期工工作。（五）招標或掛掛牌牌出讓土地地使使用權(quán)。市市國國土資源局局根根據(jù)規(guī)劃設設計計方案和拆拆遷遷安置有關(guān)關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)，測算算出出讓土地底底價價，會同區(qū)區(qū)、鄉(xiāng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政政府府、村委會會編編制改造地地塊塊土地使用用權(quán)權(quán)招標或掛掛牌牌出讓方案案，在在方案中，可可可根據(jù)村方方要要求對安置置房房位置、套套型型進行適當當規(guī)規(guī)定，以確確保保村民利益益，然然后組織舊舊村村改造地塊塊土土地使用權(quán)權(quán)招招標或掛牌牌出出讓。（六）拆遷、建建設設、安置。建建建設單位通通過過公開競爭爭取取得地塊的的改改造開發(fā)權(quán)權(quán)后后，按程序序領(lǐng)領(lǐng)取房屋拆拆遷遷許可證，與與與拆遷戶簽簽訂訂拆遷補償償安安置協(xié)議，然然然后實施房房屋屋拆遷和地地塊塊的改造開開發(fā)發(fā)建設?！?.3項目提提出出的背景與與建建設的必要要性性建設社會主義新新農(nóng)農(nóng)村是我國國現(xiàn)現(xiàn)代化進程程中中的重大歷歷史史任務。從從當當前的實際際情情況來看，農(nóng)農(nóng)農(nóng)業(yè)農(nóng)村仍仍然然是我國經(jīng)經(jīng)濟濟社會發(fā)展展中中最薄弱的的環(huán)環(huán)節(jié)。黨的的十十六屆五中中全全會提出了了推推進社會主主義義新農(nóng)村建建設設的任務，今今今年“中央一號文文件”又公布了《中中中共中央國國務務院關(guān)于推推進進社會主義義新新農(nóng)村建設設的的若干意見見》，這這些都體現(xiàn)現(xiàn)了了我國全面面推推進社會主主義義新農(nóng)村建建設設的決心。建建建設社會主主義義新農(nóng)村是是一一項惠及廣廣大大農(nóng)民群眾眾的的民心工程程，是是一項涉及及方方方面面的的宏宏大浩瀚工工程程，是一項項需需要長期不不懈懈奮斗的攻攻堅堅工程，在在開開局起步時時必必須把握好好它它的切入點點和和著力點。統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)發(fā)展展，做好舊舊村村改造，是是新新農(nóng)村建設設的的重要內(nèi)容容，也也是基本實實現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代化的的關(guān)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。舊村改造在社會會主主義新農(nóng)村村建建設中具有有十十分重要的的作作用黨的十六屆五中中全全會提出“生產(chǎn)發(fā)展、生生生活寬裕、鄉(xiāng)鄉(xiāng)鄉(xiāng)風文明、村村村容整潔、管管管理民主”的二十字方方針，這既既是是我國新農(nóng)農(nóng)村村建設長期期奮奮斗的目標標，也也包含著新新農(nóng)農(nóng)村建設的的深深刻內(nèi)涵，同同同時又是新新農(nóng)農(nóng)村建設的的途途徑。這二二十十字方針是是目目標、內(nèi)涵涵、途途徑的統(tǒng)一一，五五個方面是是相相互聯(lián)系、互互互為因果的的關(guān)關(guān)系。其中中，村村容整潔是是生生產(chǎn)發(fā)展的的前前提條件，是是是生活富裕裕的的要義之一一，是是鄉(xiāng)風文明明的的載體，又又是是管理民主主的的實踐過程程。要做到村容整潔潔，就就必須進行行村村莊整治，而而而村莊整治治同同時又關(guān)系系到到城鎮(zhèn)化的的健健康發(fā)展。我我我國的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化發(fā)展需要要拉拉力和推力力的的均衡，并并不不是越快越越好好。健康的的城城鎮(zhèn)化需要要富富裕勞動力力有有序地從農(nóng)農(nóng)村村移民到城城市市，這個過過程程應當是一一個個自然和諧諧的的過程。要要縮縮小城鄉(xiāng)差差距距，實現(xiàn)工工業(yè)業(yè)反哺農(nóng)業(yè)業(yè)，城城市支持農(nóng)農(nóng)村村的既定方方針針，關(guān)鍵是是要要進行村莊莊整整治，按照照統(tǒng)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)發(fā)展展的要求，通通通過農(nóng)民辛辛勤勤勞動，從從村村容整潔抓抓起起，改善生生產(chǎn)產(chǎn)和生活環(huán)環(huán)境境，加快城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展展，改改善農(nóng)村的的人人居環(huán)境（2），讓城市市的文明和和活活力涌到農(nóng)農(nóng)村村，明顯改改變變農(nóng)民、農(nóng)農(nóng)村村和農(nóng)業(yè)的的整整體面貌。從臨沂市目前的的實實際情況來來看看，臨沂市現(xiàn)現(xiàn)轄蘭山、羅羅羅莊、河東3個區(qū)和郯城城、蒼山、莒莒莒南、沂水水、蒙蒙陰、平邑邑、費費縣、沂南南、臨臨沭等9個縣，共計181個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事事處，9549個行政村。臨沂市共有1100余萬人，其其中農(nóng)業(yè)人人口口821.9萬，占82.7%，非農(nóng)業(yè)人人口172.3萬，占17.3%。臨沂市是是一個多民民族族聚居區(qū)，有有有漢、回、滿滿滿、朝鮮、壯壯壯、蒙、藏藏、苗苗等32個民族,除漢族以外外的其他少少數(shù)數(shù)民族人口口占占總?cè)丝诘?.33%。郊區(qū)在環(huán)境境狀況、基基礎礎設施等方方面面的問題還還比比較突出。據(jù)據(jù)據(jù)調(diào)查統(tǒng)計計，全全市還沒有有專專門的農(nóng)村村規(guī)規(guī)劃編制導導則則，在全市9549個行政村中中，約有60％的村莊沒沒有做過村村莊莊規(guī)劃，在在村村莊建設上上缺缺乏對農(nóng)民民的的指導，村村莊莊建設缺乏乏特特色。村內(nèi)內(nèi)道道路硬化、廁廁廁所改造、垃垃垃圾集中清清運運、集中供供水水、供熱等等方方面與“社會主義新新農(nóng)村”的要求相比比還存在不不小小的差距。因因因此，以村村莊莊整治為切切入入點，以改改善善農(nóng)村生產(chǎn)產(chǎn)生生活條件為為起起點，逐步步將將新農(nóng)村建建設設全面推開開，是是我市郊區(qū)區(qū)農(nóng)農(nóng)村建設與與發(fā)發(fā)展的實際際要要求。新農(nóng)村建設是一一個個長期的過過程程，需要分分層層次、分類類型型、分階段段逐逐步實施。作作作為村莊整整治治的一種類類型型，舊村改改造造工作涉及及到到農(nóng)民的根根本本利益，是是一一件政策性性很很強的大事事。首先，舊村改造造是是轉(zhuǎn)變增長長方方式的需要要。當當前郊區(qū)發(fā)發(fā)展展的主要矛矛盾盾是經(jīng)濟總總量量不足，突突出出問題就是是增增長方式不不科科學，產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)不合理理。城城市的快速速發(fā)發(fā)展與土地地資資源稀缺的的矛矛盾越來越越突突出。通過過舊舊村改造，逐逐逐步盤活存存量量土地，擴擴大大城市發(fā)展展空空間，轉(zhuǎn)變變增增長的方式式，走走內(nèi)涵式發(fā)發(fā)展展的道路。據(jù)據(jù)據(jù)有關(guān)部門門統(tǒng)統(tǒng)計測算，通通通過舊村改改造造、遷村并并點點，能夠節(jié)節(jié)約約40％到60％的土地。其次，舊村改造造能能夠促進農(nóng)農(nóng)村村城市化發(fā)發(fā)展展。城鄉(xiāng)統(tǒng)統(tǒng)籌籌發(fā)展首先先是是要破除二二元元結(jié)構(gòu)。通通過過舊村改造造，把把農(nóng)村基礎礎設設施搞上去去，改改善農(nóng)民生生活活環(huán)境，提提高高農(nóng)民生活活質(zhì)質(zhì)量；通過過農(nóng)農(nóng)村土地集集約約利用，促促進進二、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展，提提提高農(nóng)民收收入入水平，進進一一步推進郊郊區(qū)區(qū)城市化，縮縮縮小城鄉(xiāng)差差別別，達到實實現(xiàn)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體體化化發(fā)展的目目標標。xxxxx街道道辦辦事處所在在沂沂河城區(qū)邊邊緣緣的近郊農(nóng)農(nóng)村村的一部分分，城城區(qū)面積擴擴展展時，市政政建建設為了降降低低成本，基基本本上采取繞繞開開原有村莊莊，在在村外周圍圍進進行征地建建設設，逐步形形成成了城區(qū)對對農(nóng)農(nóng)村的包圍圍，出出現(xiàn)了越來來越越多的“城中村”。然而，實實行的城鄉(xiāng)鄉(xiāng)二二元的行政政管管理體制把把已已屬城區(qū)區(qū)區(qū)域域范圍內(nèi)的“城中村”仍然實行按按農(nóng)村管理理的的辦法，這這在在當時是可可行行的，但隨隨著著經(jīng)濟、社社會會的發(fā)展，城城城鄉(xiāng)分管的的矛矛盾日益增增多多，例如農(nóng)農(nóng)村村工業(yè)與城城市市工業(yè)脫節(jié)節(jié)，“城中村”的建設與市市政建設脫脫軌軌，“城中村”內(nèi)農(nóng)民與居居民混合，難難難以有效管管理理。實際上上這這種體制象象把把雙刃刀，既既既障礙城區(qū)區(qū)建建設素質(zhì)的的提提升，又嚴嚴重重制約了“城中村”的經(jīng)濟發(fā)展展和社會進進步步。更為重要的是，我我國當前的經(jīng)經(jīng)濟、社會發(fā)發(fā)展已進入工工業(yè)化與城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化雙輪帶動動的新階段，加加速城鎮(zhèn)化進進程的形勢要要求與二元管管理體制發(fā)生生了強烈的碰碰撞，已經(jīng)到到了不得不改改制的時候了了。我們必須須堅決掃除這這種體制障礙礙，按照黨中中央、國務院院提出的“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展”的要求，通通過規(guī)劃、土土地、建設、人人口、經(jīng)濟、管管理等方面的的調(diào)整，切實實解決“城中村”規(guī)劃滯后、建建設管理無序序、土地資源源浪費、觀念念陳舊等問題題，實現(xiàn)從農(nóng)農(nóng)村管理向城城市管理的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，從農(nóng)民民向市民的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，這既是是城市發(fā)展的的需要，也是是改善舊村居居民生存環(huán)境境、提高生活活素質(zhì)的需要要。第三，舊村改造造能能夠促進農(nóng)農(nóng)民民非農(nóng)化。通通通過合理的的規(guī)規(guī)劃進行舊舊村村改造，使使更更多的農(nóng)民民轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到二、三三三產(chǎn)業(yè)上來來，在在解決臨沂沂未未來發(fā)展空空間間需求的同同時時，也能夠夠解解決郊區(qū)城城市市化問題以以及及農(nóng)民非農(nóng)農(nóng)化化問題。因因此此，舊村改改造造是實現(xiàn)農(nóng)農(nóng)村村現(xiàn)代化、加加加快城鄉(xiāng)一一體體化發(fā)展的的客客觀要求，也也也是促進農(nóng)農(nóng)村村可持續(xù)發(fā)發(fā)展展的重要途途徑徑。第三章項目選址址和和建設條件件§3.1項目選選址址臨沂市xxxxxxx街道辦事處處xxxxxx村改造住宅宅小區(qū)（還還建建）工程建建設設項目位于于胡胡莊，人民民大大街北側(cè)，東東東興路西側(cè)側(cè)，濱濱河大道東東側(cè)側(cè)，地理位位置置為東徑1118。02′至118。39′，北緯34。52′至35。31′之間。廠區(qū)場地平坦地地質(zhì)質(zhì)條件好，場場場地較為開開闊闊，周圍沒沒有有污染企業(yè)業(yè)，交交通方便，項項項目用地性性質(zhì)質(zhì)為居住用用地地，符合規(guī)規(guī)劃劃選址要求求。由于特殊背景，本本項目沒有其其他可以比選選的場地。詳見附圖“項目目位位置區(qū)域圖”?！?.2耕地地占補補平衡措施施該項目共需占用用土土地畝，根根據(jù)《中華華人人民共和國國土土地管理法法》第第三十條：“國家實行占占用耕地補補償償制度，非非農(nóng)農(nóng)業(yè)建設經(jīng)經(jīng)批批準占用耕耕地地，按照占占多多少、墾多多少少的原則，由由由占用耕地地的的單位負責責開開墾與的占占用用耕地的數(shù)數(shù)量量和質(zhì)量相相當當?shù)母?，沒沒沒有條件開開墾墾的或開墾墾的的耕地不符符合合要求的，應應應當按省、自自自治區(qū)、直直轄轄市的規(guī)定定，繳繳納耕地開開墾墾費，?？羁钣糜糜陂_墾新新的的耕地”和國土資源源部《關(guān)于于切切實做好耕耕地地占補平衡衡工工作的通知知》中“在土地利用用總體規(guī)劃確確定的城鎮(zhèn)建建設用地區(qū)內(nèi)內(nèi)耕地進行建建設的，由當當?shù)厝嗣裾撠熢谛姓^(qū)域內(nèi)，通通過開發(fā)整理理補充耕地”的規(guī)定，由由項目單位按按照省政府規(guī)規(guī)定的標準，向向臨沂市河東東區(qū)國土資源源局繳納耕地地開墾費，由由區(qū)國土資源源局負責落實實補充耕地，并并與河東區(qū)國國土資源局簽簽訂補充耕地地協(xié)議書，落落實補充用地地地塊。然后后按照使用性性質(zhì)（還建住住宅或商品房房開發(fā)）通過過“劃撥”或“招牌掛”辦理相關(guān)土土地手續(xù)。按照高起點、高高標標準、高質(zhì)質(zhì)量量、低投入入、高高效能的整整理理原則,對舊村改造造的項目區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)田、水、路路路、林、村村綜綜合規(guī)劃,科學整理利利用,嚴格保護基基本農(nóng)田,土地整理與與治理水土土流流失相結(jié)合合、與與水利設施施配配套建設相相結(jié)結(jié)合、與生生物物措施相結(jié)結(jié)合合,改善生產(chǎn)條條件和農(nóng)業(yè)業(yè)生生態(tài)環(huán)境,保障土地的的連續(xù)利用用。提高土地地利用率，促促進生態(tài)和環(huán)環(huán)境效益的統(tǒng)統(tǒng)一，實現(xiàn)城城市化和農(nóng)業(yè)業(yè)現(xiàn)代化。項目承辦單位應應嚴嚴格按照國國土土資源的有有關(guān)關(guān)政策文件件和和審批程序序，逐逐步穩(wěn)妥的的推推進社會主主義義新農(nóng)村的的建建設進程。通過拆遷復墾，該該項目現(xiàn)狀土土地是306畝，此次規(guī)規(guī)劃建設使用用178畝，節(jié)余置置換128畝。§3.3主要建建設條條件、氣象項目所在的臨沂沂市市區(qū)屬于暖暖溫溫帶半濕潤潤大大陸性氣候候，四四季明顯，雨雨雨量集中，春春春季干燥多多風風，秋季溫溫度度涼爽，冬冬季季干冷少雪雪。主主要氣象指指標標如下：1、氣溫：年平平均氣氣溫13.2度，極端最最高氣溫40度，極端最最低氣溫16.5度；2、凍土：年均均降雪雪量27.5—69.4毫米，最大大凍土深度500毫米；3、風向：常年年主導導向為東北北風風，最大風風速速24米/秒，夏季多多東南風。4、降水：年降降水量量866.4毫米，最大大降水量為1417..3毫米，最小小降水量689.1毫米。汛期期主要集中中在在6—9月，汛期間間氣候的基基本本特點為：：高高溫、高濕濕、雨雨量集中、多多多暴雨、大大風風龍卷風、雷雷雷擊等災害害天天氣，整個個汛汛期降水量量占占全年的66%以上，尤其7月8月為主；年年平均相對對濕濕度65%。一次性最最大降雨量800毫米。、抗震設防及工工程程地質(zhì)因擬建場地未經(jīng)經(jīng)地地質(zhì)勘察，本本本報告參照照了了附近其他他工工程的地質(zhì)質(zhì)資資料，將其其作作為工程設設計計方案中基基礎礎部分構(gòu)型型的的參照標準準，如如有不符，請請請如實調(diào)整整。該項目地址為沂沂沭沭斷裂帶西西界界斷裂，該該斷斷裂雖然規(guī)規(guī)模模較大，但但第第四世紀中中晚晚期不活動動。場場址區(qū)第四四系系地層厚度14—15米，表層1米左右為黃黃褐色粉細細沙沙；1—25米為輕亞粘粘土層；25—5.1米為亞黏土土層；5.1—10.3米為中粗沙沙層，其下下為為含沙礫亞亞黏黏土。隱伏伏基基巖為白堊堊系系青山組火火山山巖。由于場址第四系系覆覆蓋層較厚厚，又又多為沙層層，應應采取相應應措措施，確保保建建設工程的的安安全。根據(jù)據(jù)《中中國地震烈烈度度區(qū)劃分圖圖》及及《中國地地震震烈度區(qū)劃劃圖圖使用說明明》《魯魯南烈度區(qū)區(qū)劃劃圖》《臨臨沂沂市區(qū)地震震社社區(qū)劃圖》，50年超越概率率為0.05，場址地震震烈度基本本烈烈度為八度度。、交通條件該項目位于xxxxxxx街道辦辦事處胡莊莊，南南臨人民大大街街，東靠東東興興路，西靠靠濱濱河大道；；通通過以上道道路路連接河東東區(qū)區(qū)市區(qū)路網(wǎng)網(wǎng)，連連接京滬高高速速公路、新206國道、通達達路、蒙山山大大道、濱河河大大道、工業(yè)業(yè)大大道、東興興路路及河東區(qū)區(qū)其其他主要交交通通干線。西西南南10公里是臨沂沂市火車站站，南6公里處為臨臨沂市機場。項項目所在的河河東區(qū)境內(nèi)，南南北縱貫膠新新鐵路和206國道，交通通十分便利。、本項目建設是是xxxxxxx街街道辦事處處制制定的開發(fā)發(fā)建建設的重點點項項目，已列列入入街道中心心鎮(zhèn)鎮(zhèn)總體建設設規(guī)規(guī)劃之中，臨臨臨沂市規(guī)劃劃局局在項目選選址址意見書中中，已已明確批復復在在建設項目目。、市政條件《1》上水：原原期用水水采用市政政自自來水供水水，近近期主要以以自自備井供水水為為主。目前前河河東區(qū)內(nèi)輸輸水水管道已經(jīng)經(jīng)覆覆蓋本項目目全全部建設用用地地范圍，管管凈凈DN400，供水能力30000立方米/D，用水協(xié)議議書已經(jīng)簽簽字字。水源為城市自來來水水管網(wǎng)，進進水水管徑為DN200—DN800，并按住宅宅建筑給排排水水工程設計計規(guī)規(guī)范要求設設計計如下：《2》在項目北北、南、東東臨街道路路上上，已籌建建、規(guī)規(guī)劃的市政政雨雨污水干線線，污污水管徑15500毫米，雨水水方方溝4500**2750毫米，屬于于城城區(qū)排水干干線線，生活污污水水經(jīng)化糞池池、含含油污水經(jīng)經(jīng)隔隔油池，洗洗浴浴水單獨接接入入化糞池下下水水管，所有有雨雨污水戶管管線線在建筑紅紅線線內(nèi)解決。：所天然區(qū)項可以然氣調(diào)壓目用在建然氣調(diào)壓壓管項目《4》電力：九九曲街道道110KV變電站以10KV雙電纜供電電。項目需需建建設高壓計計量量室一座，并并并根據(jù)需要要建建設分配電電室室，另外在在項項目用地范范圍圍內(nèi)建設一一座座電纜分界界室室?！?》熱力：根根據(jù)政府府有關(guān)精神神文文件要求，擬擬擬利用城市市集集中供暖，河河河東區(qū)屬于于盛盛能熱電廠廠集集中供熱地地區(qū)區(qū)，河東區(qū)區(qū)熱熱電聯(lián)產(chǎn)項項目目正在籌建建之之中。《6》通訊：項項目初步步估算需要要安安裝1300門程控電話話，為給住住房房及辦公用用戶戶提供良好好的的通訊條件件，設設有國內(nèi)外外電電話及傳真真。網(wǎng)網(wǎng)絡設備通通訊訊先進，所所有有房間均有有兩兩個寬帶網(wǎng)網(wǎng)接接入口及配配套套的其他USB接入口。衛(wèi)衛(wèi)星電視接接收收與有線電電視視接收系統(tǒng)統(tǒng)在在設計選型型時時與項目建建設設同步完成成。、物料消耗與供供應應（一）建筑材料料該項目建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)為為輕鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)和和鋼筋混凝凝土土框架磚混混結(jié)結(jié)構(gòu)，其所所消消耗的建筑筑材材料主要為為鋼鋼材、水泥泥和和木材，根根據(jù)據(jù)本項目規(guī)規(guī)模模，所需建建筑筑材料估算算為為：鋼材鋼鋼材材1682T水泥24299T木材419立方米（二）設備在建設過程中盡盡量量采用國內(nèi)內(nèi)先先進設備、設設設施，主機機采采用進口設設備備。（三）物料供應應工程所需原材料料和和設備，盡盡量量采用國內(nèi)內(nèi)材材料和設備備，如如果需要進進口口高級裝修修材材料和設備備，如如主機、空空調(diào)調(diào)系統(tǒng)等，從從從國外解決決。項目所需的進口口的的材料、設設備備品種與數(shù)數(shù)量量，待初步步設設計方案審審定定后再定。本本本項目的物物料料及設備供供應應不存在問問題題。建議水水泥泥采用臨沂沂市市沂州水泥泥廠廠相關(guān)標準準的的水泥；鋼鋼材材采用萊鋼鋼的的相關(guān)標準準和和型號的鋼鋼材材，木材從從臨臨沂市木材材批批發(fā)市場采采購購；其他一一般般的建筑裝裝修修材料可以以從從市區(qū)的建建材材批發(fā)市場場采采購。材料料和和設備可以以采采用招標方方式式進行采購購。第四章建設內(nèi)內(nèi)容容及建設規(guī)規(guī)模模影響城市城鎮(zhèn)舊舊村村改造的規(guī)規(guī)模模綜合建設設開開發(fā)的因素素是是綜合性的的。一一方面取決決于于市場需求求和和由此決定定的的建筑功能能；；另一方面面則則受城市的的性性質(zhì)和地位位、區(qū)區(qū)域經(jīng)濟水水平平、開發(fā)商商實實力以及各各種種建設條