房地產(chǎn)物業(yè)管理前期介入與房地產(chǎn)開發(fā)的互動

物業(yè)管理前期介入房地產(chǎn)開發(fā)的互動物業(yè)管理前期介入的概念物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前就參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計和施工建設(shè)過程，從業(yè)主（使用人）及物業(yè)管理角度，提出合理化建議，以使開發(fā)出的物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。本講主要內(nèi)容一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)二、物業(yè)管理前期介入可行性研究三、物業(yè)管理前期介入的方式和內(nèi)容一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)1.從營銷理論來論述物業(yè)管理前期介入的必要性1）物業(yè)管理前期介入可以保證房地產(chǎn)開發(fā)的營銷導(dǎo)向目前房地產(chǎn)企業(yè)有以下經(jīng)營導(dǎo)向可以選擇：（1）以生產(chǎn)為導(dǎo)向。這類企業(yè)專門注重生產(chǎn)，以完成一定量的生產(chǎn)任務(wù)為目標(biāo)，不注重產(chǎn)品的質(zhì)量、形式，也不注重產(chǎn)品銷售，計劃經(jīng)濟時期，大部分企業(yè)的經(jīng)驗導(dǎo)向都是這樣形式。（2）以產(chǎn)品為導(dǎo)向。這類企業(yè)重視生產(chǎn)的產(chǎn)品、關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量、造型、款式等各種因素，這類企業(yè)產(chǎn)品或許很完美，但不注重銷售，而且也不知消費者是否對產(chǎn)品感興趣，所以這類企業(yè)有一定的局限性。一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)（3）以銷售為導(dǎo)向。這類企業(yè)重視產(chǎn)品的銷售，運用各類促銷手段來加強銷售。這類企業(yè)主要通過銷售手段來獲取利潤。雖然重視生產(chǎn)產(chǎn)品和消費者之間的聯(lián)系，但是還做得不夠，沒有按照消費者的需求來生產(chǎn)，而是先生產(chǎn)出產(chǎn)品，再努力銷售給消費者。（4）以營銷為導(dǎo)向。這類企業(yè)所有活動都以顧客的需要為自己的經(jīng)營目標(biāo)，通過市場細(xì)分化，確定目標(biāo)市場；按照目標(biāo)市場的需求，確定整體經(jīng)營策略（產(chǎn)品策略、價格策略、促銷策略、分銷策略、廣告策略等），使消費者滿意購買產(chǎn)品，從而實現(xiàn)企業(yè)利潤。一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)從以上四種經(jīng)營導(dǎo)向特性分析，可以得出結(jié)論：以營銷為主導(dǎo)的是比較科學(xué)的先進(jìn)的，被實踐證明是有效的，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展證實了這一點。（20世紀(jì)后十年）一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)營銷導(dǎo)向的日常運作如圖所示：從圖中分析可見用戶呼聲和市場需求的重要性。生產(chǎn)制造項目可行性研究報告用戶呼喚市場需求企業(yè)戰(zhàn)略籌措資金產(chǎn)品服務(wù)開發(fā)銷售回收利潤運作周期下一個周期一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)在房地產(chǎn)開發(fā)中如何有效地考慮用戶呼聲和市場需求呢？物業(yè)管理企業(yè)要在開發(fā)中更好地考慮住戶的需求進(jìn)行前期介入，物業(yè)管理公司擁有專業(yè)技術(shù)人員，對各項物業(yè)優(yōu)缺點了如指掌，而且物管人員與業(yè)主聯(lián)系最密切，業(yè)主需求物管人員最清楚，所以物管企業(yè)前期介入就會保證物業(yè)開發(fā)營銷導(dǎo)向，保證物業(yè)開發(fā)效果，使開發(fā)物業(yè)獲得最大限度經(jīng)濟效益的社會效益。一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)2）物業(yè)管理前期介入可促進(jìn)物業(yè)銷售隨著人的消費心理日漸成熟，人們的消費理論也在發(fā)生根本性變化。人們注重商品品牌和內(nèi)在質(zhì)量的同時也越來越注重商品的售后服務(wù)?！耙再|(zhì)量求生存，以品牌求發(fā)展，以服務(wù)求信譽”的觀念成為企業(yè)生存、發(fā)展的追求。一些精明的房地產(chǎn)商，把良好的物業(yè)管理作為銷售房屋的賣點之一。南方物業(yè)管理可以提高樓宇價格20%~30%。一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)2.用反饋方法來分析物業(yè)管理前期介入的必要性

1）反饋方法基本概念反饋是控制論的一種方法，事實上反饋控制是一切客觀事物相互作用的一種普遍形式。一項經(jīng)營活動要想保證質(zhì)量，取得成功離不開有效控制，控制過程就是通過信息的傳輸和反饋，以實現(xiàn)管理效果得到有效保證的過程。一、物業(yè)管理前期期介入的管理基礎(chǔ)礎(chǔ)控制信息輸入到受受控部分，受控部部分也有反饋信息息返送到控制部分分形成閉合回路。。沒有反饋信息的的非閉合回路，不不可能實現(xiàn)控制。。控制部分正是根根據(jù)反饋信息才能能比較、糾正和調(diào)調(diào)整它發(fā)出的控制制信息，從而實現(xiàn)現(xiàn)控制。房地產(chǎn)做為一個系系統(tǒng)，為保證其開開發(fā)成功，物業(yè)管管理的前期介入是是非常重要的，它它可以在不同階段段產(chǎn)生反饋信息。。一、物業(yè)管理前期期介入的管理基礎(chǔ)礎(chǔ)反饋系統(tǒng)構(gòu)成如圖圖：①輸入信號②控制信號③輸出信號④反饋信號⑤干擾信號⑥外部信號環(huán)境變化施控系統(tǒng)受控系統(tǒng)反饋通道①②③④④⑥⑤⑤一、物業(yè)管理前期期介入的管理基礎(chǔ)礎(chǔ)2）物業(yè)管理前期期介入是一條有效效反饋通道反饋的特點是“根根據(jù)過去的操作情情況去調(diào)整未來的的行為”。由于物業(yè)管理人員員在長期管理實踐踐中了解物業(yè)的優(yōu)優(yōu)缺點，在房地產(chǎn)產(chǎn)新一輪物業(yè)開發(fā)發(fā)時，物業(yè)管理企企業(yè)前期介入把住住戶對物業(yè)的需求求意見表達(dá)出來，，并且從住戶角度度出發(fā)來積極參與與房地產(chǎn)開發(fā)的各各項活動，完全起起到了反饋通道作作用。二、物業(yè)管理前期期介入可行性研究究1.經(jīng)濟效益的的可行性任何經(jīng)濟活動都要要有成本支出，作作為一個企業(yè)也必必然要考慮經(jīng)濟效效益，物業(yè)管理前前期介入的經(jīng)濟性性，可從三個角度度來分析：一、物業(yè)業(yè)管理前前期介入入的管理理基礎(chǔ)1）從房房地產(chǎn)開開發(fā)的角角度來分分析，增增加這種種行為有有利有弊弊，存在在著風(fēng)險險收益。。利的方面面：物業(yè)業(yè)公司的的介入，，加強了了決策、、規(guī)劃的的準(zhǔn)確性性，確保保物業(yè)順順利開發(fā)發(fā)；同時時保證物物業(yè)開發(fā)發(fā)質(zhì)量，，促進(jìn)物物業(yè)銷售售，加快快資金周周轉(zhuǎn)。弊的方面面：主要要增加了了成本（（前期介介入費由由房地產(chǎn)產(chǎn)商負(fù)責(zé)責(zé)承擔(dān)））假若物物管公司司提出返返工建議議，可能能還增加加返工費費用，也也可能增增加工期期。結(jié)論：房房地產(chǎn)商商雖然在在前期介介入中增增加了一一定風(fēng)險險，但會會帶來更更大的收收益，從從經(jīng)濟性性角度來來看利大大于弊。。二、物業(yè)業(yè)管理前前期介入入可行性性研究2）從物物業(yè)管理理公司的的角度分分析利的方面面：前期期介入熟熟悉了解解物業(yè)，，為今后后接受這這新業(yè)務(wù)務(wù)奠定了了基礎(chǔ)，，便于本本企業(yè)進(jìn)進(jìn)一步擴擴大業(yè)務(wù)務(wù)領(lǐng)域，，占領(lǐng)業(yè)業(yè)務(wù)市場場。弊的方面面：如果果物管公公司承擔(dān)擔(dān)前期介介入經(jīng)費費，由自自己承擔(dān)擔(dān)增加成成本費用用，對本本身就是是微利行行業(yè)的物物管企業(yè)業(yè)壓力太太大，同同時擔(dān)心心前期介介入招標(biāo)標(biāo)了，在在正式管管理時，，業(yè)主不不要該物物管企業(yè)業(yè)管理，，則對前前面成果果付之東東流，會會感到得得不償失失。二、物業(yè)業(yè)管理前前期介入入可行性性研究3）從社社會政府府角度分分析由于前期期介入，，有利于于提高房房產(chǎn)質(zhì)量量，有利利于城市市化進(jìn)展展，有利利于城市市整體管管理水平平提高，，減少失失誤，有有利于社社會總體體經(jīng)濟利利益提高高。二、物業(yè)業(yè)管理前前期介入入可行性性研究2.技技術(shù)力量量保證為了使前前期介入入成功，，物管公公司必須須由專門門技術(shù)人人員進(jìn)行行參與。。由于物物業(yè)建設(shè)設(shè)周期較較長，不不可能抽抽調(diào)大批批人員介介入。而而采取兩兩種方式式介入：：二、物業(yè)業(yè)管理前前期介入入可行性性研究1）長期期介入人人員為2~3人人，由管管理員、、結(jié)構(gòu)工工程師，，設(shè)備工工程師組組成。長長期介入入人員從從項目一一開始就就進(jìn)入角角色，一一直到項項目結(jié)束束，參與與項目全全過程。。介入人人員的素素質(zhì)與技技術(shù)能力力在很大大程度上上決定了了前期介介入的成成敗，所所以選人人一定要要精心。。二、物業(yè)業(yè)管理前前期介入入可行性性研究2）短期期介入人人員為3~4人人，由公公司經(jīng)理理部門經(jīng)經(jīng)理和技技術(shù)骨干干組成。。主要是是定期或或不定期期地進(jìn)入入角色，，參與前前期檢查查、幫助助、指導(dǎo)導(dǎo)長期介介入的人人員的工工作。因因此短期期介入應(yīng)應(yīng)由物管管公司經(jīng)經(jīng)理牽頭頭，組織織骨干參參加，主主要聽取取長期介介入人員員匯報工工作，指指導(dǎo)他們們工作，，同時與與房地產(chǎn)產(chǎn)商、建建筑商進(jìn)進(jìn)行工作作協(xié)調(diào)，，把前期期介入發(fā)發(fā)現(xiàn)的問問題解決決好。二、物業(yè)業(yè)管理前前期介入入可行性性研究3.法法律制度度的保證證房地產(chǎn)開開發(fā)過程程中是否否需要物物業(yè)管理理前期介介入，開開發(fā)商是是需要受受到委托托才能開開展此類類工作（（通常開開發(fā)商考考慮眼前前利益較較多而忽忽略此項項工作））。由委委托代理理理論而而知，需需要有委委托人、、代理人人委托協(xié)協(xié)議或委委托合同同，而在在物業(yè)管管理前期期介入工工作中，，委托人人沒有明明確，因因此完全全意義上上的委托托代理關(guān)關(guān)系在這這里不可可行。二、物業(yè)業(yè)管理前前期介入入可行性性研究開發(fā)商開開發(fā)物業(yè)業(yè)推向市市場，存存在著潛潛在業(yè)主主（購房房者）但但通常情情況下，，這些業(yè)業(yè)主（購購房者））是無法法確定的的。作為房子子主人肯肯定是希希望前期期介入，，而潛在在不明確確的業(yè)主主需要物物管靠誰誰來委托托呢？靠靠誰來發(fā)發(fā)號施令令呢？自自然就落落在“政政府”。。二、物業(yè)業(yè)管理前前期介入入可行性性研究政府介入入方式有有兩個方方面：1）制定定頒布機機關(guān)物業(yè)業(yè)管理前前期介入入法律規(guī)規(guī)章。作為開發(fā)發(fā)商往往往急功近近利或片片面追求求利潤，，不愿物物管前期期介入，，政府頒頒布了法法規(guī)，開開發(fā)商就就自然執(zhí)執(zhí)行了。。2）通過行業(yè)業(yè)協(xié)會的監(jiān)督督機構(gòu)，進(jìn)行行監(jiān)督，保證證前期介入的的進(jìn)行。三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容1.物業(yè)管管理前期介入入時期物業(yè)管理前期期介入與房地地產(chǎn)整個過程程緊密相連，，通常與房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)全過程程各個時期有有關(guān)，通常分分為幾個階段段三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容1）立項階段段協(xié)助開發(fā)商對對房屋產(chǎn)品定定位進(jìn)行可行行性研究，作作出是否開發(fā)發(fā)及開發(fā)周期期，開發(fā)規(guī)模模等有關(guān)問題題的決策。2）規(guī)劃設(shè)計計、施工準(zhǔn)備備階段這一時期協(xié)助助開發(fā)商完成成規(guī)劃設(shè)計、、單體設(shè)計及及戶型功能、、外部環(huán)境，，智能化等各各項工作。三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容3）施工建設(shè)設(shè)階段這一階段主要要是把好質(zhì)量量關(guān)、協(xié)助監(jiān)監(jiān)理對一些今今名容易出現(xiàn)現(xiàn)問題的地方方、部位進(jìn)行行指導(dǎo)、監(jiān)督督。4）竣工驗收收階段這一階段主要要任務(wù)對竣工工項目進(jìn)行逐逐項檢查驗收收，保證今后后更好開展售售后服務(wù)。三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容物業(yè)管理前期期介入的流程程圖如下：Y與房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司開始洽洽談初步達(dá)成成協(xié)議介入可行性研研究簽訂合同正式式進(jìn)入前期介介入退出房地產(chǎn)開開發(fā)介入規(guī)劃設(shè)計計階段介入施工建設(shè)設(shè)階段介入物業(yè)銷售售階段物業(yè)移交驗收收結(jié)束前期介入入進(jìn)入正常物物管N主體完工三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容2.物業(yè)管管理前期介入入的方式及內(nèi)內(nèi)容物業(yè)管理前期期介入和其方方式與內(nèi)容主主要有以下三三個部分：1）早期（可可行性研究規(guī)規(guī)劃設(shè)計階段段）充當(dāng)顧問問（1）可行性性研究①確立物業(yè)管管理檔次。根據(jù)商品房定定位確定今后后管理水平。。②制定物業(yè)管管理方案。物管開展的硬硬件條件應(yīng)給給予滿足。三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容（2）規(guī)劃設(shè)設(shè)計根據(jù)物管活動動經(jīng)驗在設(shè)計計中應(yīng)滿足人人與居住環(huán)境境的和諧，因因此要考慮房房屋使用功能能合理、實用用、樓群布置置合理，建筑筑造型與色調(diào)調(diào)的和諧、室室外環(huán)境、居居住的安全與與舒適，交通通便利與生活活方式等等，，特別對一些些業(yè)主生活中中必不可少的的相關(guān)條件應(yīng)應(yīng)逐一提出在在規(guī)劃設(shè)計中中考慮周全。。主要有下面面一些內(nèi)容三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容規(guī)劃設(shè)計應(yīng)滿滿足人與居住住環(huán)境的和諧諧三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容①各類配套設(shè)設(shè)施的完善對于一定規(guī)模模的住宅小區(qū)區(qū)，要有幼兒兒園、學(xué)校等等公益事業(yè)，，各類服務(wù)商商業(yè)網(wǎng)點（飲飲食店、郵電電所、銀行））、人們休息息活動場所與與場地。配套設(shè)施完善對于寫字樓、、商貿(mào)中心等等，則商務(wù)中中心面積以及及停車場大小小都很重要。。三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容②水電氣等供供應(yīng)容量要充分考慮到到地域特點和和人民對家庭庭電氣化不斷斷增加的需要要，要充分留留有余地，滿滿足人們生活活需求。（特特別是電的容容量要設(shè)計好好）三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容③安全保衛(wèi)系系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計時，，對安全保衛(wèi)衛(wèi)系統(tǒng)智能化化給予足夠重重視。在節(jié)約約成本前提下下盡可能設(shè)計計防盜報警系系統(tǒng)，給業(yè)主主創(chuàng)造一個安安全的居家環(huán)環(huán)境?？梢晫χv單元元防盜門陽臺上的紅外線探頭三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容④垃圾處理方方式根據(jù)各地不同同情況，決定定是否采用設(shè)設(shè)立垃圾桶或或垃圾袋，以以及是否有專專人收倒垃圾圾還是業(yè)主自自己收倒垃圾圾。此外還應(yīng)應(yīng)考慮垃圾外外運方式與垃垃圾中轉(zhuǎn)站位位置。垃圾箱垃圾壓縮設(shè)備備三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容⑤綠化布置綠化應(yīng)考慮氣氣候、環(huán)境、、造型、布局局等，特別的的根據(jù)需要搭搭配。主干道：以種種高大喬木落落葉為主；次干道：小區(qū)區(qū)的路通常5~6m，人行為主，通通車為次，綠綠化選擇富于于變化、色彩彩變化、高低低錯落變化。。主干道綠化住宅群之間道道路通常2~3m，以花木為主，，種一些花卉卉，一些草坪坪，使人有舒舒適感。住宅群間綠化化三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容⑥消防設(shè)施在建筑設(shè)計中中消防設(shè)備的的配套是有嚴(yán)嚴(yán)格要求的，，物業(yè)管理公公司應(yīng)著眼于于各種消防死死角。比如大大樓的通道部部分、電纜井井部分，在消消防設(shè)計中一一般考慮不周周，自動噴消防設(shè)施和消消防演習(xí)淋裝置也不可可能顧及到每每個角落，物物管公司應(yīng)建建議在這些地地方配備滅火火器（電器部部分應(yīng)用二氧氧化碳滅火器器）或滅火砂砂箱。三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容⑦一些其他特特殊要求的意意見在規(guī)劃設(shè)計中中，常有一些些易被忽視問問題，但從日日后使用和維維修的角度來來看，都很重重要。如：灶臺下放置煤煤氣罐的高度度是否低于煤煤氣罐的角度度。懸掛的廚柜向向通道伸出了了幾十公分，，用戶不小心心會碰到腦門門。冰箱、洗衣機機預(yù)留位置及及下水口是否否適當(dāng)。電路接口是否否足夠、位置置是否合適等等。三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容（3）規(guī)劃劃階段應(yīng)注意意的問題物業(yè)管理公公司參與規(guī)規(guī)劃設(shè)計可可從下面幾幾個方面考考慮：①實用性房屋的功能能首先滿足足實用功能能。采光、、通風(fēng)、隔隔熱都應(yīng)滿滿足要求。。房屋功能要要有實用性性三、物業(yè)管管理前期介介入的方式式與內(nèi)容②美觀、耐耐用性美觀與耐用用兩方面處處理很好，，會很和諧諧，處理不不好又會很很矛盾。例如有些房房地產(chǎn)商考考慮美觀、、突出一些些造型，采采用一些壽壽命短的材材料（掛灰灰板、鐵網(wǎng)網(wǎng)）裝修一一些間隔墻墻，特別在在一些公共共部分，造造成物業(yè)管管理企業(yè)在在接手管理理后沒幾年年，就需花花大量資金金重新裝修修，給物業(yè)業(yè)管理公司司和業(yè)主造造成很大后后期經(jīng)濟負(fù)負(fù)擔(dān)。三、物業(yè)管管理前期介介入的方式式與內(nèi)容例：住宅空空調(diào)統(tǒng)一留留位、防盜盜網(wǎng)門統(tǒng)一一安裝、盡盡量減少二二次裝修影影響公共外外觀的不統(tǒng)統(tǒng)一。以上上材料盡可可能采用不不銹、耐用用材料，以以免長時期期銹跡、污污染外墻、、影響整體體美觀等等等。住宅空調(diào)的的統(tǒng)一留位位三、物業(yè)管管理前期介介入的方式式與內(nèi)容③功能性除了正常規(guī)規(guī)劃設(shè)計考考慮的功能能性。還應(yīng)應(yīng)注意一些些常被忽視視的功能性性設(shè)施配備備，如：住宅空調(diào)機機留位及空空調(diào)冷凝水水集中排水水管配備三、物業(yè)管管理前期介介入的方式式與內(nèi)容集中“能源源計量表””功能配備備。如水、、電氣能源源量按功能能區(qū)分，集集中安放入入公共區(qū)間間，通常講講“三表出出戶”。煤氣表出戶電表出戶水表出戶三、物業(yè)管管理前期介介入的方式式與內(nèi)容各種指標(biāo)牌牌、小區(qū)（（大廈）平平面圖，警警示標(biāo)志（（牌）配備備。三、物業(yè)管管理前期介介入的方式式與內(nèi)容物業(yè)管理用用房的配備備（如辦公公室、調(diào)度度室、值班班室、控制制中心倉庫庫等）垃圾處理。。每層樓、、每幢房都都應(yīng)考慮配配備收集垃垃圾的相應(yīng)應(yīng)位置及設(shè)設(shè)施。住宅底層可可作為物業(yè)業(yè)管理用房房垃圾的分類類收集三、物業(yè)管管理前期介介入的方式式與內(nèi)容其他功能。。防火、防防盜、訪客客等系統(tǒng)，，購物活動動場所、綠綠化道路、、圍墻護欄欄等環(huán)境，，郵政、交交通、通訊訊等功能。。綠色的圍墻墻護欄活動場地信報箱三、物業(yè)管管理前期介介入的方式式與內(nèi)容以人為本的的活動休閑閑區(qū)域底層架空可可作為活動動場所樓間的活動動場所綠地上的活活動場所三、物業(yè)管管理前期介介入的方式式與內(nèi)容④安全性有條件小區(qū)區(qū)、大廈盡盡量設(shè)計成成“封閉型型”以利治治安管理三、物業(yè)管管理前期介介入的方式式與內(nèi)容利用智能化化監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)做到人防防、機防相相結(jié)合，減減少損失住宅圍合的的智能化進(jìn)進(jìn)出控制三、物業(yè)管管理前期介介入的方式式與內(nèi)容裝修材料除除了美觀、、耐用性外外，要注意意禁用“有有毒、有輻輻射性”材材料道路要人車車分流人車分流，，行人有自自己的道路路系統(tǒng)三、物業(yè)管管理前期介介入的方式式與內(nèi)容⑤節(jié)能性注意各種節(jié)節(jié)能材料的的運用公共區(qū)域照照明盡量采采用節(jié)能燈燈，開關(guān)組組合設(shè)計配配備盡量細(xì)細(xì)劃，不要要一個開關(guān)關(guān)控制一片片燈，應(yīng)按按功能、節(jié)節(jié)能配備開開關(guān)（比如如按照不同同時間段，，分別用開開關(guān)控制路路燈）公共區(qū)域的的照明三、物業(yè)管管理前期介介入的方式式與內(nèi)容2）對施工工的介入物業(yè)管理企企業(yè)在施工工階段參與與主要是確確保工程施施工質(zhì)量。。（1））指導(dǎo)導(dǎo)施工工單位位把好好質(zhì)量量關(guān)物業(yè)管管理企企業(yè)對對樓宇宇使用用中常常出現(xiàn)現(xiàn)的各各種工工程質(zhì)質(zhì)量問問題有有較多多了解解，如如衛(wèi)生生間、、廚房房間的的漏水水問題題及其其成因因；水水電管管線如如何走走向才才有利利于安安全和和便于于管理理；什什么樣樣的墻墻體會會滲水水等等等。用加壓壓泵測測試管管道是是否有有滲漏漏三、物物業(yè)管管理前前期介介入的的方式式與內(nèi)內(nèi)容（2））掌握握新物物業(yè)的的全部部情況況施工單單位完完成施施工任任務(wù)，，建好好住宅宅小區(qū)區(qū)，辦辦完移移交手手續(xù)后后，他他們不不再有有責(zé)任任承擔(dān)擔(dān)該建建筑的的使用用問題題（一一年使使用期期除外外）。。在以以后使使用過過程中中，只只有業(yè)業(yè)主和物業(yè)業(yè)管理理公司司來應(yīng)應(yīng)付各各種可可能出出現(xiàn)問問題。。因此此物業(yè)業(yè)管理理只有有參與與工程程的建建設(shè)，，才可可能對對每一一幅物物業(yè)的的內(nèi)部部結(jié)構(gòu)構(gòu)、管管線布布置、、房間間大小小等做做到了了如指指掌。。這對對物業(yè)業(yè)管理理開展展奠定定良好好的基基礎(chǔ)。。三、物物業(yè)管管理前前期介介入的的方式式與內(nèi)內(nèi)容3）把把好工工程質(zhì)質(zhì)量驗驗收關(guān)關(guān)房屋工工程質(zhì)質(zhì)量問問題對對物業(yè)業(yè)管理理產(chǎn)生生不良良影響