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3/14/2023項目用地拆分案例講解在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功3/14/2023首先,弄清用地拆分的“三大”原則:1、容積率必須用完;2、利潤率和利潤額最大化的最優(yōu)產(chǎn)品組合;3、甲方目標(利潤?速度?銷售周期?運作安全?)3/14/2023Stepone:仔細分析已知的信息3/14/2023案例基礎(chǔ)信息:假設(shè)在空港新城有一個項目,已知的指標如下:1、項目總占地面積358891.5㎡,項目被兩條市政道路分割成A、B、C三塊地;2、A地塊占地面積222150.3㎡,容積率1.5,建筑面積333225.45㎡;B地塊占地面積43681.7㎡,容積率2.0,建筑面積87363.4㎡;C地塊占地面積93059.5,容積率1.5,建筑面積139589.25㎡;A地塊B地塊C地塊地塊示意:3/14/2023未知指標分析:1、未知項目的建筑密度;2、是否有相關(guān)限制性條件,如道路退線、市政綠化用地、建筑限高、有無高壓走廊等;3、未知項目的商業(yè)規(guī)劃體量和車庫配比條件;4、未知土地成本;5、三地塊容積率是否可以平衡;需要及時與開放商溝通、確認!3/14/2023相關(guān)基礎(chǔ)信息分析透徹后,Steptwo:設(shè)定假設(shè)條件3/14/2023設(shè)定假設(shè)條件:1、設(shè)定地塊綜合建筑密度≤30%(參考東原香山建筑密度);2、由于未知土地價格,故方案中設(shè)定固定地價為150萬/畝(參考區(qū)域近段時間成交地價);3、不考慮地塊的限制性條件;4、不單獨考慮商業(yè)和車庫面積,將其面積涵括在住宅面積之中;3/14/20235、根據(jù)市場上典型的項目數(shù)據(jù)以及經(jīng)驗來看,聯(lián)排別墅在0.55-0.7之間較為普遍;而花園洋房的容積率一般在1-1.5之間,洋房產(chǎn)品中5+1以下的產(chǎn)品一般在1-1.2,6+1、7+1產(chǎn)品一般為1.5左右;高層項目容積率3.0-5.0比較普遍。結(jié)合地塊和市場兩個方面因素,設(shè)定別墅組團容積率0.65、洋房組團1.2和1.5、高層組團容積率為5.0,進行用地拆分測算;樓盤建筑形態(tài)容積率樓盤建筑形態(tài)容積率東原香山(一期)聯(lián)排、獨棟0.56萬科渝園聯(lián)排、合院0.69龍湖悠山郡聯(lián)排、類獨棟0.6奧山別墅聯(lián)排0.55華港翡翠城5+1洋房1.3旭輝朗香郡(一期)5+1、6+11.32江與城4+1洋房1旭輝朗香郡6+1、7+11.42萬科朗潤園33F高層5.1銀鑫蓮花半島33F高層4.9金科十年城12F、33F高層3.8保利高爾夫豪園17F、23F、32F4典型中高端項目分物業(yè)容積率參考3/14/20236、結(jié)合本項目的現(xiàn)狀條件,對區(qū)域內(nèi)可比項目的銷售價格進行修正,得出本項目目前可實現(xiàn)的銷售價格,進行經(jīng)濟測算;另外,測算中,從經(jīng)驗值設(shè)定高層按照15%的公攤率、洋房10%的公攤率、別墅零公攤計算;因此得出本項目高層5500元/平米(套內(nèi))、4675元/平米(建面);別墅9400元/平米;容積率1.5的洋房6300元/平米(套內(nèi))、5670元/平米(建面);容積率1.2的洋房6700元/平米(套內(nèi))、6030元/平米(建面)。項目銷售均價修正因素修正后價格萬科朗潤園6400扣除600元裝修成本和300元品牌溢價5500(套內(nèi))4675(建面)旭輝朗香郡6800扣除300區(qū)域成熟度和200元景觀價值6300(套內(nèi))5670(建面)東原香山10000扣除300元交通便利和300元品牌溢價9400(套內(nèi))萬科渝園9800扣除400元品牌溢價典型參考項目目前銷售均價說明:此價格僅做經(jīng)濟測算之用,不作為最終的銷售價格建議;3/14/2023設(shè)定了假設(shè)條件后,Stepthree:模型說明研究模型型在研究過過程中,,在既定定容積率率的情況況下,不不同物業(yè)業(yè)組合模模式應(yīng)用用了不同同研究模模型。其其中,兩兩種物業(yè)業(yè)組合應(yīng)應(yīng)用“二二元一次次方程式式”模型型進行測測算;三三種及四四種物業(yè)業(yè)組合模模式,則則應(yīng)用了了“占地地組合增增減模型型”進行行測算X+Y=總用地面積AX+BY=總建筑面積其中:A、B是已知各類物業(yè)既定容積率X、Y是未知各類物業(yè)的占地面積模型一模型二其中:此種模型是在三種及以上物業(yè)組合模式用應(yīng)用,在模型中,將高端產(chǎn)品和中端產(chǎn)品化為兩個整合組團,利用同時增減用地比例,測算出滿足容積率的情況下,高端組團和中端組團分別的占地面積,再利用模型一分別測算別墅、洋房和高層、小高層各種物業(yè)分別的占地面積3/6/2023Stepfour:地塊拆拆分研究究3/6/2023A地塊用地地拆分研研究3/6/2023通過對A地塊經(jīng)濟技術(shù)術(shù)指標的初判判(地塊面積積較大,容積積率1.5),地塊可進進行多種物業(yè)業(yè)形態(tài)的組合合:單一物業(yè)高容積率洋房房社區(qū)兩種物業(yè)組合合模式別墅+高層洋洋房房+高層三種物業(yè)組合合模式別墅+洋房+高層滿足容積率的的前提下,對對物業(yè)組合進進行經(jīng)濟測算算物業(yè)組合模式式初判3/6/2023物業(yè)組合模式式單一洋房社區(qū)區(qū)通過對地塊的的分析和解讀讀,考慮將地地塊打造成為為純洋房社區(qū)區(qū),由于一般般洋房社區(qū)容容積率為1.2,如果本地塊塊要滿足1.5的地塊容積率率,可以提高高洋房的樓層層,如5+1、6+1、7+1電梯洋房,因因此針對此種種方案進行測測算:凈利潤率=25.75%利潤額=31979萬元3/6/2023別墅+高層組合說明:設(shè)別墅墅占地面積=X,高層占地面面積=YX+Y=2221500.65X+5.0Y=333225別墅占地面積:X=178742平米占地比例:80%高層占地面積:Y=43408平米占地比例:20%計算得出:凈利潤率=23%凈利潤額=32829萬元物業(yè)組合模式式3/6/2023洋房+高層組合說明:設(shè)洋房房占地面積=X,高層占地面面積=YX+Y=2221501.2X+5.0Y=333225洋房占地面積:X=204612平米占地比例:92%高層占地面積:Y=17538平米占地比例:8%計算得出:凈利潤率=20.93%凈利潤額=27436萬元物業(yè)組合模式式3/6/2023物業(yè)組合模模式研究結(jié)結(jié)論組合占地比例利潤率利潤額別墅+高層別墅80%高層20%23%32829萬元洋房+高層洋房92%高層8%20.93%27436萬元別墅+洋房+高層別墅42.5%洋房42.5%高層15%20.66%28664萬元別墅54%洋房30%高層16%20.51%28431萬元1.5純洋房洋房100%25.75%31979萬元√通過測算,,A地塊在以上上組合模式式中;1.5純洋房社區(qū)區(qū)利潤率最最高,達到到了25.75%;別墅+高層組合利利潤額最高高,達到了了32829萬元;思源認為,,從經(jīng)濟的的角度來看看,兩種方方案都可行行?!?/6/2023B地塊用地拆拆分研究3/6/2023通過對地塊塊經(jīng)濟技術(shù)術(shù)指標的初初判(地塊塊面積小,,容積率2.0),地塊拆拆分為兩種種物業(yè)形態(tài)態(tài)相對比較較合理:兩種物業(yè)組組合模式別墅+高層洋洋房+高層滿足容積率率的前提下下,對物業(yè)業(yè)組合進行行經(jīng)濟測算算物業(yè)組合模模式初判3/6/2023別墅+高層組合說明:設(shè)別別墅占地面面積=X,高層占地地面積=YX+Y=436810.65X+5.0Y=87363別墅占地面積:X=30125平米占地比例:69%高層占地面積:Y=13556平米占地比例:31%計算得出::凈利潤率=19.55%凈利潤額=6899萬元物業(yè)組合模模式3/6/2023洋房+高層組合說明:設(shè)洋房占地地面積=X,高層占地面積=YX+Y=436811.2X+5.0Y=87363洋房占地面積:X=34485平米占地比例:79%高層占地面積:Y=9196平米占地比例:21%計算得出:凈利潤率=18.01%凈利潤額=5998萬元物業(yè)組合模式3/6/2023物業(yè)組合模式研究究結(jié)論組合占地比例套數(shù)利潤率利潤額別墅+高層別墅69%高層31%別墅98套高層847套19.55%6899萬元洋房+高層洋房79%高層21%洋房318套高層575套18.01%5998萬元√通過測算,B地塊在以上組合模模式中,別墅+高層的組合模式利利潤率和利潤額都都相對較高,但由由于別墅只有98套,而且整個地塊塊面積小,不利于于別墅形成規(guī)模組組團,不利于別墅墅產(chǎn)品打造;洋房+高層組合中,洋房房318套,可形成較大規(guī)規(guī)模組團,有利于于地塊價值提升,,因此建議洋房+高層組合;3/6/2023C地塊用地拆分研究究3/6/2023通過對CD地塊經(jīng)濟技術(shù)指標標的初判(地塊面面積較大,容積率率1.5),地塊可進行多多種物業(yè)形態(tài)的組組合:單一物業(yè)高容積率純洋房社社區(qū)兩種物業(yè)組合模式式別墅+高層洋洋房+高層三種物業(yè)組合模式式別墅+洋房+高層滿足容積率的前提提下,對物業(yè)組合合進行經(jīng)濟測算物業(yè)組合模式初判判3/6/2023物業(yè)組合合模式單一洋房房社區(qū)通過對地地塊的分分析和解解讀,考考慮將C地塊打造造成為純純洋房社社區(qū),由由于一般般洋房社社區(qū)容積積率為1.2,如果本本地塊要要滿足1.5的地塊容容積率,,可以提提高洋房房的樓層層,如5+1、6+1、7+1電梯洋房房,因此此針對此此種方案案進行測測算:凈利潤率率=21.28%利潤額=11633萬元3/6/2023別墅+高層組合合說明:設(shè)設(shè)別墅占占地面積積=X,高層占占地面積積=YX+Y=930590.65X+5.0Y=139589別墅占地面積:X=74553平米占地比例:80%高層占地面積:Y=17506平米占地比例:20%計算得出出:凈利潤率率=18.65%利潤額=11481萬元物業(yè)組合合模式3/6/2023洋房+高層組組合說明::設(shè)洋洋房占占地面面積=X,高層層占地地面積積=YX+Y=930591.2X+5.0Y=139589洋房占地面積:X=84396平米占地比例:91%高層占地面積:Y=8663平米占地比例:9%計算得得出::凈利潤潤率=16.67%利潤額額=9595萬元物業(yè)組組合模模式3/6/2023組合占地比例利潤率利潤額別墅、洋房、高層別墅42.5%洋房42.5%高層15%17.93%10996萬元別墅55%洋房30%高層15%18.09%10903萬元別墅+高層別墅80%高層20%18.65%11481萬元洋房+高層洋房91%高層9%16.67%9595萬元洋房洋房100%21.28%11633萬元組合模模式測測算結(jié)結(jié)論√從上面面的表表格可可以看看出,,C地塊的的物業(yè)業(yè)組合合模式式中,,純洋房房的組組合利利潤率率和利利潤額額都最最大,,分別別達到到了21.28%和11633萬元;;3/6/2023Stepfive:綜合結(jié)論論及建筑密密度驗證3/6/2023組合模式綜綜合結(jié)論組合占地比例建筑面積預(yù)計套數(shù)利潤額利潤率A地塊別墅80%
高層20%別墅116128平米高層217040平米別墅581套高層2713套32829萬元23%純洋房社區(qū)洋房333225平米洋房2563套31979萬元25.75%根據(jù)對地塊塊拆分測算算結(jié)果來看看,A地塊的所有有物業(yè)組合合模式中,,別墅+高層和純洋洋房兩種組組合模式是是比較可行行的;其中別墅+高層組合利利潤額相對對較高,為為32829萬元;純洋洋房的利潤潤率相對較較高,為25.75%;這兩種方方案都具有有可行性;;備注:別墅墅按照200平米/套;洋房按按照130平米/套,高層按按照80平米/套計算,以以上均為建建筑面積。。3/6/2023組合模式綜綜合結(jié)論組合占地比例建筑面積預(yù)計套數(shù)利潤額利潤率B地塊洋房79%高層21%洋房41340平米高層46000平米洋房318套高層575套5998萬元18.01%C地塊純洋房社區(qū)洋房139589平米洋房1074套11633萬元21.28%備注:別墅墅按照200平米/套;洋房按按照130平米/套,高層按按照80平米/套計算,以以上均為建建筑面積。。通過對B、C地塊的測算算來看,從從利潤額和和利潤率兩兩個方面結(jié)結(jié)合分析其中B地塊以洋房房+高層的組合合模式最為為優(yōu)化,利利潤額、利利潤率分別別達到了5998萬元、18.01%;C地塊以容積積率1.5純洋房的物物業(yè)方案最最為優(yōu)化,,其中利潤潤額為11633萬元,利潤潤率達21.28%;3/6/2023組合模式式綜合結(jié)結(jié)論通過對各各個地塊塊的拆分分和測算算,可以以看出,,整個項項目的產(chǎn)產(chǎn)品組合合有兩個個方向::方案1——別墅+洋房+高層利潤率=22.22%利潤額=51046萬元方案2——洋房+高層利潤率=22.89%利潤額=48824萬元3/6/2023設(shè)定:別別墅單棟棟投影面面積為210平米(平平均三聯(lián)聯(lián)計算))洋房單棟棟投影面面積為300平米(平平均6+1計算)高層投影影面積為為500平米(按按照兩梯梯六戶計計算)則:別墅墅密度=單棟投影影面積*棟數(shù)/別墅用地地面積洋房密度度=單棟投影影面積*棟數(shù)/洋房用地地面積高層建筑筑密度=單棟投影影面積*棟數(shù)/高層用地地面積建筑密度度測算分地塊建建筑密度度測算:建筑密度度測算地塊組合方案物業(yè)密度A地塊別墅+高層別墅22.88%高層18.6%純洋房洋房28.8%B地塊洋房+高層洋房23.05%高層18.21%C地塊純洋房洋房28.85%通過對各各個地塊塊各個物物業(yè)組團團進行密密度測算算,各物物業(yè)組團團的建筑筑密度都都小于30%,符合本本方案前前提條件件—建筑密度度≤30%;3/
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