房地產(chǎn)項目精準(zhǔn)定位三

房地產(chǎn)項目精準(zhǔn)定位房地產(chǎn)項目定位是指從各個方面去界定房地產(chǎn)開發(fā)商將要在該土地上“生產(chǎn)”一種怎樣的“產(chǎn)品”以及提供怎樣的服務(wù)。目的是找到消費區(qū)間和競爭區(qū)間目標(biāo)群體和競爭者是定位的依據(jù)廣告語定位1、就掌燈

好房子，說不清

2、寬HOUSE

高性價比聯(lián)排別墅

3、山上的別墅

方便親切會談

4、星河灣

開創(chuàng)中國居住的全成品時代5、六佰本

每個商鋪都臨街

6、一千棟

大美之地，定制別墅主場7、小平島

百萬平米海岸線社區(qū)

8、觀唐

中式別墅，反而涉外

9、每一間

山海邊的舒適居住10、野鴨湖

昆明兩萬畝山林別墅區(qū)

11、海綿

泡在海邊的房子

12、鼎科阿布

全開門戶·31-62㎡無壓力型青春社區(qū)

13、海綿

泡在海邊的房子

14、龍門碼頭

創(chuàng)意消費復(fù)合區(qū)

15、萬科東海岸

真正的海岸生活

16、佘山3號

核心佘山，別墅家

17、湖城大境

百萬平米史詩巨著

18、石公館

藏于城市精華處

19、西溪里

墻門大宅

傳世之家

20、先生的湖，山下的墅

21、十五峯

師著·

精端·

山宅

22、龍灣別墅

湖邊的溫泉獨棟別墅

23、萬萬樹

大樹下的獨棟庭院

24、香港倚巒別墅

山頂全維港景獨立花園洋房

25、天驕峰景

南中國湖山官邸

26、星河丹堤銀

湖山城市別墅CEO官邸

27、濱江金色海岸

全國一流水景住宅

28、龍湖悠山郡

200-400㎡創(chuàng)新英倫田園獨院29、天朗·大興郡——千年一郡，輝煌當(dāng)代（大興起兮，郡飛揚）30、天正·銀河灣——101℃溫泉生活城房地產(chǎn)項目的定位原則：

1）適應(yīng)性原則：與當(dāng)?shù)鼗騾^(qū)域的社會經(jīng)濟發(fā)展水平和消費者收入水平相適應(yīng)性；與區(qū)域房地產(chǎn)市場的物業(yè)檔次、標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)相適應(yīng)；和目標(biāo)客戶的消費特點和消費能力相適應(yīng)；與企業(yè)的技術(shù)和管理水平相適應(yīng)2）與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致的原則：體現(xiàn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢，發(fā)揮企業(yè)的核心競爭力，構(gòu)建企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌3）差異化原則：市場差異化、產(chǎn)品差異化和形象差異化4）經(jīng)濟性原則：在成本和費用測算、效益測算基礎(chǔ)上計算的各項經(jīng)濟評價指標(biāo)達到社會平均水平，確定項目盈利預(yù)期的可能性和風(fēng)險性5）可行性原則（實施的可行性和經(jīng)濟評價的可行性）6）因地制宜：根據(jù)不同的地段特點，制定不同的規(guī)劃政策7）突出功能性原則：教育、休閑娛樂、商業(yè)、綠化功能等功能定位需要考慮的因素1）現(xiàn)金流測算與把握：確定項目定位追求的方向2）土地條件：物業(yè)增值的前提（環(huán)境造型等）3）預(yù)期銷售速度：影響回款速度4）客戶群體：準(zhǔn)確把握是開發(fā)成功的前提條件5）房屋的單價、總價構(gòu)成：小戶高價，大戶低價6）公司擅長的開發(fā)類型：高端產(chǎn)品需要企業(yè)自身條件的支持7）公司要求的利潤和品牌：類型定位房地產(chǎn)類型：普通住宅、別墅、、寫字樓、公寓、、商場、專業(yè)市場場、購物中心、酒酒店、住宅+沿街商鋪、酒店式式公寓+沿街商鋪等【住宅】是指專供居住的房房屋，包括別墅、、公寓、職工家屬屬宿舍和集體宿舍舍（包括職工單身身宿舍和學(xué)生宿舍舍）等。但不包括括住宅樓中作為人人防用、不住人的的地下室等，也不不包括托兒所、病病房、療養(yǎng)院、旅旅館等具有專門用用途的房屋。【成套住宅】是指由若干臥室、、起居室、廚房、、衛(wèi)生間、室內(nèi)走走道或客廳等組成成的供一戶使用的的房屋。住宅按按套統(tǒng)計。兩戶合合用一套的住宅，，按一套統(tǒng)計；一一戶用兩套或兩套套以上的應(yīng)按實際際套數(shù)統(tǒng)計?！痉浅商鬃≌渴侵腹┤藗兩罹泳幼〉牡怀商椎牡姆课?。【集體宿舍】是指機關(guān)、學(xué)校、、企事業(yè)單位的單單身職工、學(xué)生居居住的房屋。1、住宅2、工業(yè)、交通、倉倉儲用房【工業(yè)用房】是指獨立設(shè)置的各各類工廠、車間、、手工作坊、發(fā)電電廠等從事生產(chǎn)活活動的房屋。【公用設(shè)施用房】是指自來水、泵站站、污水處理、變變電、燃氣、供熱熱、垃圾處理、環(huán)環(huán)衛(wèi)、公廁、殯葬葬、消防等市政公公用設(shè)施的房屋。?！捐F路用房】是指鐵路系統(tǒng)從事事鐵路運輸?shù)姆课菸??！久窈接梅俊渴侵该窈较到y(tǒng)從事事民航運輸?shù)姆课菸??！竞竭\用房】是指航運系統(tǒng)從事事水路運輸?shù)姆课菸荨！竟贿\輸用房】是指公路運輸、公公共交通系統(tǒng)從事事客、貨運輸、裝裝御、搬運的房屋屋?！緜}儲用房】是指用于儲備、中中轉(zhuǎn)、外貿(mào)、供應(yīng)應(yīng)等各種倉庫、油油庫用房?！旧虡I(yè)服務(wù)用房】是指各類商店、門門市部、飲食店、、糧油店、菜場、、理發(fā)店、照相館館、浴室、旅社、、招待所等從事商商業(yè)和為居民生活活服務(wù)所用的房屋屋。【經(jīng)營用房】是指各種開發(fā)、裝裝飾、中介公司等等從事各類經(jīng)營業(yè)業(yè)務(wù)活動所用的房房屋。【旅游用房】是指賓館、飯店、、樂園、俱樂部、、旅行社等主要從從事旅游服務(wù)所用用的房屋?！窘鹑诒ｋU用房】是指銀行、儲蓄所所信用社、信托公公司、證券公司、、保險公司等從事事金融服務(wù)所用的的房屋?！倦娪嵭畔⒂梅俊渴侵父鞣N郵電、電電訊部門、信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)部門，從事電電訊與信息工作所所用的房屋。3、商業(yè)、金融和信信息用房【教育用房】是指大專院校、中中等專業(yè)學(xué)校、中中學(xué)、小學(xué)、幼兒兒園、托兒所、職職業(yè)學(xué)校、業(yè)余學(xué)學(xué)校、干校、黨校校、進修院校、工工讀學(xué)校、電視大大學(xué)等從事教育所所用的房屋?！踞t(yī)療衛(wèi)生用房】是指各類醫(yī)院、門門診部、衛(wèi)生所（（站）、檢（防））疫站、保健院（（站）、療養(yǎng)院、、醫(yī)學(xué)化驗、藥品品檢驗等醫(yī)療衛(wèi)生生機構(gòu)從事醫(yī)療、、保健、防疫、檢檢驗所用的房屋。?！究蒲杏梅俊渴侵父黝悘氖伦匀蝗豢茖W(xué)、社會科學(xué)學(xué)等研究設(shè)計、開開發(fā)所用的房屋。。4、教育、醫(yī)療衛(wèi)生生和科研用房【文化用房】是指文化館、圖書書館、展覽館、博博物館、紀(jì)念館等等從事文化活動所所用的房屋?！拘侣動梅俊渴侵笍V播電視臺、、電臺、出版社、、報社、雜志社、、通訊社、記者站站等從事新聞出版版所用的房屋。【娛樂用房】是指影劇院、游樂樂場、俱樂部、劇劇團等從事文娛演演出所用的房屋。?！緢@林綠化用房】是指公園、動物園園、植物園、陵園園、苗圃、花圃、、花園、風(fēng)景名勝勝、防護林等所用用的房屋?！倔w育用房】是指體育場、館、、游泳池、射擊場場、跳傘塔等從事事體育所用的房屋屋。5、文化、新聞、娛娛樂、園林綠化、、體育用房8、其他用房【涉外用房】是指外國使、領(lǐng)館館、駐華辦事處等等涉外所用的房屋屋?！咀诮逃梅俊渴侵杆聫R、教堂等等從事宗教活動所所用的房屋?！颈O(jiān)獄用房】是指監(jiān)獄、看守所所、勞改場（所））等所用的房屋。。6、機關(guān)事業(yè)辦公用用房【機關(guān)事業(yè)辦公用房房】是指黨、政機關(guān)、、群眾團體、行政政事業(yè)單位等行政政、事業(yè)單位等所所用的房屋。7、軍事用房【軍事用房】是指中國人民解放放軍軍事機關(guān)、營營房、陣地、基地地、機場、碼頭、、工廠、學(xué)校等所所用的房屋。檔次定位房地產(chǎn)項目檔次可可以分為抵擋、中中低檔、中檔、中中高檔、高檔。檔次是由地產(chǎn)因子子決定的。地產(chǎn)因因子是指一個建筑筑地塊所具備的適適宜建造某檔次建建筑的條件和素質(zhì)質(zhì)。商業(yè)檔次是建筑、、商業(yè)形式、購物物環(huán)境因素等要素素構(gòu)成的檔次規(guī)模定位規(guī)模定位就是確定定項目的規(guī)模對于商業(yè)物業(yè)來說說，規(guī)模越大，覆覆蓋的商圈范圍就就越大，并非越大大越好，受一些制制約因素1）顧客購物疲勞對對商場單體規(guī)模的的制約。一般在商商場購物時間不超超過3個小時，顧客的步步速是30-40m/min。2）商圈購買力對單單體規(guī)模的制約。。商場的購買力取取決于商圈人口數(shù)數(shù)量及消費水平。。3）產(chǎn)品品種對商場場規(guī)模的制約。我我國現(xiàn)有的商品品品種約70萬種客戶群定位客戶群細分：客戶戶群細分也叫做市市場細分，就是根根據(jù)消費者明顯不不同的需求特征將將整體市場劃分成成諾干個消費群的的過程。明確細分變量。變變量有年齡、性別別、受教育程度、、職業(yè)、收入、社社會階層、個性、、居住區(qū)域、家庭庭生命周期、購買買動機、交通關(guān)注注度、品牌關(guān)注度度、階級敏感度家庭生命周期1.單生階段：年輕、、單身2.新婚階段：年起夫夫妻，無子女3.滿巢階段（一）：：年輕夫妻，子女女不到6歲4.滿巢階段（二）：：年輕夫妻，子女女6歲以上5.滿巢階段（三）：：年長夫妻與尚未未獨立的成年子女女同住6.4.滿巢階段（四）：：三代同堂7.空巢階段：年長夫夫妻，無子女同住住客戶年齡層次定位位購房取向年輕人：25-30歲之間追求時尚的設(shè)計，，擔(dān)心落伍與他人人，迫切希望得到到社會認同青壯年：31-45歲之間注重商業(yè)社交，追追求經(jīng)典，有代表表性的設(shè)計，成熟熟穩(wěn)重中老年年人：：46-60歲以傳統(tǒng)統(tǒng)為自自豪，，有強強烈的的懷舊舊情結(jié)結(jié)，更更為成成熟、、穩(wěn)定定老年人人：60以上需要的的得到到情感感關(guān)注注和安安全保保障，，注重重健康康的居居住環(huán)環(huán)境、、關(guān)注注醫(yī)療療保障障客戶價價格敏敏感定定位高度介入低度介入價格敏感程度高價格敏感程度低1.購房意愿極強，并富有理性的置業(yè)者2.對樓市比較熟識的投資者，如房價吸引，會考慮購置3.購房意愿較強，但容易受外界的左右，屬沖動型的置業(yè)者4.購房的隨意性較大，屬比較游離的置業(yè)者1234價值觀觀念和和生活活方式式群體體對照照生活方式群體價值觀念經(jīng)驗主義者流行追求者實用主義者活躍好動者競爭者有成就者情感歸屬者生活方式群體價值觀念經(jīng)驗主義者理性、追求物超所值流行追求者準(zhǔn)求潮流、時尚實用主義者追求實用、合理、美觀活躍好動者追求富有動感、健康活躍的居住環(huán)境競爭者有抱負、上進心、追求地位與成功、喜歡炫耀個人成就有成就者享受休閑富裕的生活情感歸屬者思想傳統(tǒng)、留戀過去交通關(guān)關(guān)注度度定位位關(guān)注程度客戶特征依賴的交通工具職業(yè)偏好強外向、社會應(yīng)酬甚廣私家車、摩托車市中心繁華地段較強外向、喜歡娛樂。工作之后的業(yè)余時間較為豐富多彩摩托車、公交、中巴交通方便地區(qū)一般生活比較規(guī)律、較有節(jié)制地鐵、公交、中巴地鐵沿線以及社區(qū)大巴較弱性格內(nèi)向，社會圈較為狹窄步行、自行車工作地點附近的物業(yè)弱外出活動意愿不強，大部分時間在特定區(qū)域活動公交生活配套齊全的小區(qū)客戶個個性定定位個性具體變現(xiàn)謹慎小心擔(dān)心決策錯誤、導(dǎo)致財產(chǎn)損失炫耀華麗尊貴、與眾不同休閑追求舒適、自然、和諧的生活空間傳統(tǒng)維護傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格簡單現(xiàn)代、簡潔、純美追求時尚自我關(guān)注、富于幻想客戶社社會階階層定定位社會階級社會階級特征置業(yè)偏好富豪階級擁有雄厚的身家，地位顯赫的超級商賈置業(yè)講究，對物業(yè)的要求非常高，關(guān)注物業(yè)的品牌，確保入住后生活的高品質(zhì)、高素質(zhì)富裕階級職業(yè)和業(yè)務(wù)能力非凡，擁有高薪和大量財產(chǎn)購買顯示身份地位的物業(yè)，并希望1得到上層社會的認同和接納中產(chǎn)階級經(jīng)濟收入穩(wěn)定，注重教育，喜歡接觸“高級文化”參加各種社會活動有高度公德心注重生活環(huán)境和社區(qū)文化之外，更為關(guān)注房屋的間隔布局、建筑質(zhì)量以及周邊的配套，注重追求時尚的建筑工薪階級技術(shù)工或半技術(shù)工的藍領(lǐng)階段，具有認真工作的習(xí)慣，并恪守社會文化所賦予的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)追求間隔實用、價格合理，并且對房屋的售價較為敏感客戶環(huán)環(huán)境品品位定定位營銷策略居住環(huán)境充分利用項目特有的外在景觀投資、以吸引同一類環(huán)境要求的客戶購買湖景山景江景繁華的商業(yè)氛圍公園景觀根據(jù)客戶對環(huán)境的特殊需要，有針對性地營造特色景觀，從而達到吸引客戶的目標(biāo)庭院園林健康、環(huán)保、生態(tài)的居住環(huán)境客戶品品牌關(guān)關(guān)注度度定位位客戶類型客戶特征營銷對策順從型沒有太大主見、顯得無所適從，同時又擔(dān)心自己的決策錯誤造成損失、偏向與夠買規(guī)模較大、實力雄厚、信譽良好的樓盤往往是大型樓盤的主力客戶，通常采用大力宣傳、營造環(huán)境的方式引導(dǎo)該類客戶作出決策，該類客戶容易受環(huán)境、氣氛的影響情感型屬于某一知名品牌的忠實客戶，表現(xiàn)在對某一開發(fā)商開發(fā)的樓盤極為偏好與信任樓盤開售時，通過重點強化樓盤品牌吸引該類客戶群的關(guān)注務(wù)實型對樓盤的品牌專注度不高，只要能解決實際生活中最基本的居住問題就可以，不要求樓盤知名度比較關(guān)注房屋售價及戶型，通常采用較低的售價吸引該類客戶購買理智型對市場比較熟悉，十分關(guān)心樓盤素質(zhì)和開發(fā)商的實力，但在選購物業(yè)時，極有主見，不偏向某品牌該類客戶在置業(yè)時比較有針對性和選擇性，通常采用強化樓盤某一優(yōu)勢以達到吸引該類客戶的目的在分析析各個個細分分市場場以后后，就就要對對細分分的市市場進進行選選擇，，確定定本項項目的的目標(biāo)標(biāo)客戶戶群1）細分分市場場必須須足夠夠大以以保證證其有有利可可圖2）細分分市場場必須須是可可以識識別的的3）細分分市場場必須須是媒媒體能能夠接接觸到到的4）不同同的細細分市市場對對營銷銷組合合有不不同的的反應(yīng)應(yīng)5）各細細分市市場應(yīng)應(yīng)該是是穩(wěn)定定的6）細分分市場場具有有合理理的一一致性性7）細分分市場場一個個不斷斷增長長8）細分分市場場不應(yīng)應(yīng)該被被主要要競爭爭者占占領(lǐng)、、以免免項目目失敗敗房地產(chǎn)產(chǎn)項目目主題題定位位通過對對房地地產(chǎn)項項目進進行主主題定定位，，有利利于使使本項項目與與其他他項目目嚴格格區(qū)分分來，，使顧顧客明明顯感感覺和和認識識到差差異，，從而而占有有特殊殊的位位置。。主題定定位是是一個個在市市場研研究基基礎(chǔ)上上進項項產(chǎn)品品在定定義的的嚴肅肅過程程，貫貫徹到到以下下幾個個方面面：1）產(chǎn)品品規(guī)劃劃、單單體形形式、、戶型型、環(huán)環(huán)境設(shè)設(shè)計2）產(chǎn)品品形象象定位位3）營銷銷定位位、推推廣主主題、、包裝裝體系系4）物業(yè)業(yè)管理理定位位房地產(chǎn)產(chǎn)案名名定位位案名就就是整整個樓樓盤、、或單單個組組團、、或單單棟樓樓宇的的名稱稱。主題定定位是是案名名定位位的基基礎(chǔ)，，案名名定位位體現(xiàn)現(xiàn)項目目的主主體本項目目=房地產(chǎn)產(chǎn)+音樂+體育+教育+健康“維也也納森森林””《維也納納森林林的故故事》--奧利地地著名名作曲曲家約約翰的的名曲曲，是是一首首歡快快的圓圓舞曲曲，描描繪了了人們們與大大自然然和諧諧相處處，生生活富富足安安康而而產(chǎn)生生的難難以掩掩飾的的快樂樂之情情。維也納納-世界音音樂之之都，，世界界人民民向往往與崇崇敬的的地方方，象象征著著文明、、富裕裕與和平平。森林-大自然然的寶寶藏，休閑閑、探探奇、、回歸歸自然然的維也納納森林林雙流旅旅游度度假區(qū)區(qū)、首個音音樂藝藝術(shù)別別墅區(qū)區(qū)高山流流水詩情雅雅筑分區(qū)明明確古典建建筑中國文文化品品位帶著濃濃厚的的小資資情調(diào)調(diào)，淡淡淡的的優(yōu)雅雅與時時尚劃分居居住氛氛圍房地產(chǎn)產(chǎn)形象象定位位形象定定位就就是確確定房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目在人人們心心目中中留下下什么么養(yǎng)的的形象象都市中中央、、生活活領(lǐng)袖袖--鄭州首首席白白領(lǐng)社社區(qū)由于項項目的的目標(biāo)標(biāo)客戶戶為有有品味味的置置業(yè)者者，所所以項項目形形象定定位將將圍繞繞這一一客戶戶群體體的特特性，，營造造一個個符合合這一一群體體需求求的概概念化化社區(qū)區(qū)，從從建筑筑風(fēng)格格、智智能化化等元元素提提升檔檔次房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)態(tài)態(tài)定位位業(yè)態(tài)定定位就就是要要確定定商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)中商商鋪經(jīng)經(jīng)營的的業(yè)種種，這這是招招商的的前提提和基基礎(chǔ)。?；舅妓悸罚海合让髅鞔_業(yè)業(yè)態(tài)定定位的的考慮慮因素素和可可供選選擇的的業(yè)態(tài)態(tài)，然然后對對各種種業(yè)態(tài)態(tài)進行行可行行性分分析，，最后后彩確確定項項目的的經(jīng)營營業(yè)態(tài)態(tài)。某房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)定定位1）項目目業(yè)態(tài)態(tài)定位位方向向通過項項目自自身屬屬性、、區(qū)域域市場場商業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)以及及未來來可能能的需需求增增長點點交交叉分分析①商業(yè)圈尚無標(biāo)志性商商業(yè)物業(yè)，區(qū)區(qū)域性商業(yè)中中心缺乏的狀狀況，本項目目在建筑設(shè)計計、業(yè)態(tài)規(guī)劃劃、經(jīng)營理念念上需要以領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者的姿態(tài)態(tài)立足市場，，快速建立競競爭優(yōu)勢和市市場口碑②高檔購物場所所的區(qū)域性市場場空白，居民民購物需求的的多元化，項項目必須提供供滿足居民多多元化需求及及消費行為變變化的綜合性性導(dǎo)航一站式式服務(wù)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)。③區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)雜亂無序的狀狀況，結(jié)合項項目自身體量量和區(qū)域城市規(guī)劃，從經(jīng)營營的角度出發(fā)發(fā)，項目業(yè)態(tài)態(tài)定位應(yīng)加強功能規(guī)劃效應(yīng)，在滿足足區(qū)域消費的的需求上，影影響全市消費者④針對市場競爭爭，盡管商業(yè)眾眾多，但缺乏乏經(jīng)營特色，，針對層面差差異不大，本本項目須體現(xiàn)現(xiàn)自身特色，，并有針對性性吸引目標(biāo)客客源⑤針對區(qū)域娛樂樂休閑設(shè)施的缺乏，市場場經(jīng)營模式手手法傳統(tǒng)單一一的特點，本本項目需要提提供嶄新的經(jīng)經(jīng)營模式⑥針對商業(yè)物業(yè)業(yè)投資者級經(jīng)經(jīng)營者的消費費日趨理性，本本項目在商業(yè)業(yè)規(guī)劃上需增增強項目特色色，加強市場場信心2）項目業(yè)態(tài)可可行性分析類別商品結(jié)構(gòu)經(jīng)營方式商業(yè)功能本項目專業(yè)店以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富柜臺銷售或開架面售的方式從業(yè)人員具有較強的專業(yè)知識1項目手邊的商業(yè)氛圍基礎(chǔ)尚可，品牌知名度較高的專業(yè)銷售店面可以以吸引定向消費者，迅速提升項目知名度大型購物中心由百貨店或大型綜合超市作為核心店、專賣店等零售和餐飲娛樂設(shè)施構(gòu)成由發(fā)起企業(yè)有計劃地開設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃、布局、運營管理、店鋪分散承租、獨立經(jīng)營設(shè)計停車場，功能齊全，集購物電話休閑、娛樂、餐飲為一體該業(yè)態(tài)在本區(qū)域內(nèi)市場空白，而市場對此種業(yè)態(tài)又具有較大的需求3）項目業(yè)態(tài)定定位建議經(jīng)論證，可行行性商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)主要有便利利店、大型綜綜合市場、專專業(yè)店、大型型購物中等，，希望能夠通通過多