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房地產(chǎn)項目投資與成本費用估算【學習要點及目標】了解房地產(chǎn)項目投資估算的主要依據(jù)。掌握房地產(chǎn)項目投資的構(gòu)成。掌握房地產(chǎn)項目投資估算的步驟。學會運用Excel對房地產(chǎn)項目投資進行估算。掌握房地產(chǎn)開發(fā)成本費用的內(nèi)容。掌握房地產(chǎn)開發(fā)成本費用估算的方法。3模塊三

房地產(chǎn)項目投資與成本費用估算【核心概念】房地產(chǎn)項目投資、房地產(chǎn)開發(fā)成本費用、房地產(chǎn)項目投資估算、房地產(chǎn)開發(fā)成本費用估算?！疽龑О咐繓|北某房地產(chǎn)項目估算任務參見教材P8043.1房地產(chǎn)項目投資估算3.1.1房地產(chǎn)項目投資的構(gòu)成1.房地產(chǎn)項目投資的概念2.房地產(chǎn)項目總投資構(gòu)成(1) 開發(fā)建設(shè)投資(2) 經(jīng)營資金53.1.2房地產(chǎn)項目投資估算的依據(jù)與要求1.房地產(chǎn)項目投資估算主要依據(jù)(1) 專門機構(gòu)發(fā)布的建設(shè)工程造價費用構(gòu)成、估算指標、計算方法和定額，以及其他有關(guān)計算工程造價的文件。(2) 專門機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)其他費用計算辦法和費用標準以及政府部門發(fā)布的物價指數(shù)。(3) 擬建項目各單項工程的建設(shè)內(nèi)容及工作量。(4) 與項目投資估算有關(guān)的其他政策、文件或規(guī)定。房地產(chǎn)項目總投資構(gòu)成如圖3-1所示。63.1.2房地產(chǎn)項目投資估算的依據(jù)與要求2.房地產(chǎn)項目投資估算應達到以下要求(1) 估算的范圍應與項目建設(shè)方案所涉及的范圍、所確定的各項工程內(nèi)容相一致。(2) 估算的工程內(nèi)容和費用構(gòu)成齊全，計算合理、不重復計算、不提高或降低估算標準、不缺項、不少算。(3) 估算選用指標與具體工程之間存在標準或條件差異時，應進行必要的換算或調(diào)整。(4) 估算精度應能滿足控制初步設(shè)計概算的要求。73.1.3房地產(chǎn)項目投資的估算步驟房地產(chǎn)項目投資估算可以通過下列步驟來進行。(1) 分別估算各單項工程所需要的建筑工程費、設(shè)備及工器具購置費、安裝工程費等；(2) 在匯總各項工程費用的基礎(chǔ)上，估算工程建設(shè)其他費用和基本預備費用；(3) 估算漲價預備費和建設(shè)期利息；(4) 估算無形資產(chǎn)投資和開辦費支出；(5) 匯總各項估算，計算建設(shè)總投資額。83.1.4房地產(chǎn)項目投資的估算(1) 土地費用估算(2) 前期工程費用估算(3) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用估算(4) 建筑安裝工程費用估算(5) 公共配套設(shè)施建設(shè)費用估算(6) 開發(fā)間接費用估算(7) 財務費用估算(8) 管理費用估算(9) 銷售費用估算(10) 開發(fā)期稅費估算(11) 其他費用估算(12) 不可預見費用估算93.1.5經(jīng)營資金估算當房地產(chǎn)項目在竣工后采取出租或自營方式經(jīng)營時，還要估算項目經(jīng)營期間的運營費用，即經(jīng)營資金。房地產(chǎn)經(jīng)營資金的估算和預測，是根據(jù)歷史或現(xiàn)在的信息，對成本支出和費用發(fā)生影響的因素進行分析，進而對未來情況作出的定量描述。103.1.6房地項目投資估算表根據(jù)以上對房地產(chǎn)項目投資估算的內(nèi)容進行匯總，編制房地產(chǎn)項目投資估算表，見表3-1。113.2房地產(chǎn)項目的成成本費用估算房地產(chǎn)項目所需需投入的各項費費用主要包括：：土地費用、前前期工程費用、、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費用、建筑安安裝工程費用、、公共配套設(shè)施施建設(shè)費用、開開發(fā)間接費用、、管理費用、財財務費用、銷售售費用、開發(fā)期期稅費、其他費費用以及不可預預見費用等。123.2.1土地費用1.土地征收拆遷費費2.土地出讓地價款款3.土地轉(zhuǎn)讓費4.土地租用費5.土地投資作價133.2.2前期工程費房地產(chǎn)項目前期期工程費主要包包括項目前期規(guī)規(guī)劃、設(shè)計、可可行性研究，水水文、地質(zhì)勘測測，以及“三通通一平”等階段段的費用支出。。項目規(guī)劃、設(shè)計、、可行性研究所需需費用支出一般可可按項目總投資的的一定百分比估算算，也可按估計的的工作量乘以正常常工日費率估算。。項目水文、地質(zhì)質(zhì)勘測所需費用支支出根據(jù)工作量估估算。一般情況下下，規(guī)劃設(shè)計費為為建安工程費的3%左右，可行性研究究費占項目總投資資的1%～3%，水文、地質(zhì)勘探探所需的費用可根根據(jù)所需工作量結(jié)結(jié)合有關(guān)收費標準準估算，一般為設(shè)設(shè)計概算0.5%左右?！叭ㄒ黄狡健钡韧恋亻_發(fā)費費用，主要包括地地上原有建筑物、、構(gòu)筑物拆除費用用、場地平整費用用和通水、電、路路的費用。143.2.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指指建筑物2米以外和項目用地地規(guī)劃紅線以內(nèi)的的各種管線和道路路工程，其費用包包括供水、供電、、供氣、排污、綠綠化、道路、路燈燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建建設(shè)費用，以及各各項設(shè)施與市政設(shè)設(shè)施干線、干管、、干道的接口費用用。一般按實際工工程量估算見表3-4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估估算表。153.2.4建筑安裝工程費1.單元估算法2.單位指標估算法3.工程量近似匡算法法4.概算指標估算法163.2.5公共配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費公共配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費是指居住小區(qū)區(qū)內(nèi)為居民服務配配套建設(shè)的各種非非營利性的公共配配套設(shè)施(又稱公建設(shè)施)的建設(shè)費用，主要要包括：居委會、、派出所、托兒所所、幼兒園、公共共廁所、停車場等等。一般按規(guī)劃指指標和實際工程量量估算。公共配套套設(shè)施建設(shè)費估算算見表3-6公共配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費估算表。173.2.6開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用是指指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)所屬獨立核算單單位在開發(fā)現(xiàn)場組組織管理所發(fā)生的的各項費用。主要要包括：工資、福福利費、折舊費、、修理費、辦公費費、水電費、勞動動保護費、周轉(zhuǎn)房房攤銷和其他費用用等。當開發(fā)企業(yè)不設(shè)立立現(xiàn)場機構(gòu)，由開開發(fā)企業(yè)定期或不不定期派人到開發(fā)發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)建建設(shè)活動時，所發(fā)發(fā)生的費用可直接接計入開發(fā)企業(yè)的的管理費用。183.2.7管理費用管理費用是指房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管管理部門為組織和和管理房地產(chǎn)項目目的開發(fā)經(jīng)營活動動而發(fā)生的各項費費用。主要包括：：管理人員工資、、職工福利費、辦辦公費、差旅費、、折舊費、修理費費、工會經(jīng)費、職職工教育經(jīng)費、勞勞動保險費、待業(yè)業(yè)保險費、董事會會費、咨詢費、審審計費、訴訟費、、排污費、綠化費費、房地產(chǎn)稅、車車船使用稅、土地地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)發(fā)費、無形資產(chǎn)攤攤銷、開辦費攤銷銷、業(yè)務招待費、、壞賬損失、存貨貨盤虧、毀損和報報廢損失以及其他他管理費用。管理理費可按項目總投投資的3%～5%估算。如果房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)同時開發(fā)若干干房地產(chǎn)項目，管管理費用應在各個個項目間合理分攤攤。193.2.8財務費用財務費用是指房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌籌集資金而發(fā)生的的各項費用。主要要包括借款和債券券的利息、金融機機構(gòu)手續(xù)費、代理理費、外匯匯兌凈凈損失以及其他財財務費用。利息的的計算，可參照金金融市場利率和資資金分期投入的情情況按復利計算；；利息以外的其他他融資費用，一般般占利息的10%左右。利息的計算算見表3-7借款還本付息計算算表。參見教材P89203.2.9銷售費用銷售費用是指房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過過程中發(fā)生的各項項費用，以及專設(shè)設(shè)銷售機構(gòu)的各項項費用。主要包括括銷售人員工資、、獎金、福利費、、差旅費、銷售機機構(gòu)的折舊費、修修理費、物料消耗耗、廣告費、宣傳傳費、代銷手續(xù)費費、銷售服務費及及預售許可證申領(lǐng)領(lǐng)費等。213.2.10開發(fā)期稅費房地產(chǎn)項目投資估估算中應考慮項目目所負擔的與房地地產(chǎn)投資有關(guān)的各各種稅金和地方政政府或有關(guān)部門征征收的費用。主要要包括固定資產(chǎn)投投資方向調(diào)節(jié)稅、、土地使用稅、市市政支管線分攤費費、供電貼費、用用電權(quán)費、分散建建設(shè)市政公用設(shè)施施建設(shè)費、綠化建建設(shè)費、電話初裝裝費等。在一些大大中型城市，這部部分稅費已經(jīng)成為為房地產(chǎn)項目投資資費用中占較大比比重的費用。各項項稅費應根據(jù)當?shù)氐赜嘘P(guān)法規(guī)標準估估算，見表3-8開發(fā)期間稅費估算算表。223.2.11其他費用其他費用主要包括括：臨時用地費、、臨時建設(shè)費、施施工圖預算或標底底編制費、工程合合同預算或標底審審查費、招標管理理費、總承包管理理費、合同公證費費、施工執(zhí)照費、、工程質(zhì)量監(jiān)督費費、工程監(jiān)理費、、竣工圖編制費、、工程保險費等。。這些費用一般按按當?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)規(guī)定的費率估算，，見表3-9其他費用估算表。。233.2.12不可預見費房地產(chǎn)項目投資估估算應考慮適當?shù)牡牟豢深A見費用。。不可預見費是根根據(jù)項目的復雜程程度和前述各項費費用估算的準確程程度，以上述各項項費用之和的3%～7%估算。另外，當房地產(chǎn)項項目竣工后采用出出租或自營方式經(jīng)經(jīng)營時，還應估算算項目經(jīng)營期間的的運營費用和修理理費用。運營費用用是指房地產(chǎn)項目目開發(fā)完成后，在在項目經(jīng)營期間發(fā)發(fā)生的各種運營費費用。主要包括：：管理費用、銷售售費用等。修理費費用是指以出租或或自營方式獲得收收益的房地產(chǎn)項目目在經(jīng)營期間發(fā)生生的物料消耗和維維修費等。同時，房地產(chǎn)項目目應根據(jù)可能的建建設(shè)進度和將會發(fā)發(fā)生的實際付款時時間和金額編制資資金使用計劃表。。在房地產(chǎn)項目可可行性研究階段，，計算期可取一年年、半年、季度甚甚至月為單位，資資金使用計劃應按按期編制。編制資資金使用計劃應考考慮各種投資款項項的付款特點，要要考慮預收款、欠欠付款、預付定金金以及按工程進度度中間結(jié)算付款等等方式對編制資金金使用計劃的影響響。243.3案例分析根據(jù)本章引入案例例的資料進行東北北某房地產(chǎn)投資項項目投資和費用的的估算。253.3.1房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資估算1.土地費用估算2.前期工程費用估算算表3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用用估算4.建筑安裝工程費用用估算5.公共配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費用估算6.管理費用估算7.財務費用估算8.銷售費用估算9.開發(fā)期稅費估算10.其他費用估算11.不可預見費用估算算263.3.2項目總投資估算表項目總投資估算表表如表3-21所示。27本章小結(jié)本章主要闡述了房房地產(chǎn)項目投資的的各項費用及其估估算方法，為后續(xù)續(xù)評價房地產(chǎn)項目目投資的可行性提提供財務數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)項目投資是是指在房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)活動中，為實現(xiàn)現(xiàn)某種預定的開發(fā)發(fā)、經(jīng)營目標而預預先墊支的投入。。根據(jù)《房地產(chǎn)項目目經(jīng)濟評價方法》》規(guī)定，房地產(chǎn)項項目總投資包括開開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)經(jīng)營資金。開發(fā)建建設(shè)投資是指在開開發(fā)期內(nèi)完成房地地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)設(shè)所需投入的各項項費用，主要包括括土地費用、前期期工程費用、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、、建筑安裝工程費費用、公共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)費用、開開發(fā)間接費用、財財務費用、管理費費用、銷售費用、、開發(fā)期稅費、其其他費用以及不可可預見費用等。經(jīng)經(jīng)營資金是指開發(fā)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。。經(jīng)營資金一般包包括人工費、公施施設(shè)備運行費、維維修及保養(yǎng)費、綠綠地管理費、衛(wèi)生生清潔與保安費、、保險費、房產(chǎn)稅稅、廣告宣傳及市市場推廣費、租賃賃代理費、可預見見費等。房地產(chǎn)項目投資估估算主要依據(jù)有：：專門機構(gòu)發(fā)布的的建設(shè)工程造價費費用構(gòu)成、估算指指標、計算方法和和定額，以及其他他有關(guān)計算工程造造價的文件；專門門機構(gòu)發(fā)布的工程程建設(shè)其他費用計計算辦法和費用標標準以及政府部門門發(fā)布的物價指數(shù)數(shù)；擬建項目各單單項工程的建設(shè)內(nèi)內(nèi)容及工作量；與與項目投資估算有有關(guān)的其他政策、、文件或規(guī)定。28本章小小結(jié)結(jié)房地產(chǎn)項項目投資資估算步步驟包括括：分別別估算各各單項工工程所需需要的建建筑工程程費、設(shè)設(shè)備及工工器具購購置費、、安裝工工程費等等；在匯匯總各項項工程費費用的基基礎(chǔ)上，，估算工工程建設(shè)設(shè)其他費費用和基基本預備備費用；；估算漲漲價預備備費和建建設(shè)期利利息；估估算無形形資產(chǎn)投投資和開開辦費支支出；匯匯總各項項估算，，計算建建設(shè)總投投資額。。房地產(chǎn)項項目投資資費用的的估算，，根據(jù)不不同費用用項目分分別采用用不同的的方法。。土地費費用指為為取得房房地產(chǎn)項項目用地地而發(fā)生生的費用用，由于于房地產(chǎn)產(chǎn)項目取取得土地地有多種種方式，，所發(fā)生生的費用用各不相相同，主主要有下下列幾種種：劃撥撥或征收收土地的的土地征征收拆遷遷費、出出讓土地地的土地地出讓地地價款、、轉(zhuǎn)讓土土地的土土地轉(zhuǎn)讓讓費、租租用土地地的土地地租用費費、股東東投資入入股的土土地投資資折價；；前期工工程費主主要包括括項目前前期規(guī)劃劃、設(shè)計計、可行行性研究究，水文文、地質(zhì)質(zhì)勘測，，以及““三通一一平”等等階段的的費用支支出，其其中項目目規(guī)劃、、設(shè)計、、可行性性研究所所需費用用支出一一般可按按項目總總投資的的一定百百分比估估算，““三通一一平”等等土地開開發(fā)費用用可根據(jù)據(jù)實際工工作量，，參照有有關(guān)計費費標準估估算；基基礎(chǔ)設(shè)施施建