中國(guó)房地產(chǎn)稅研究1課件

房地產(chǎn)稅收研究：理論與中國(guó)的改革探索1房地產(chǎn)稅制的理論回顧2一、何謂房地產(chǎn)稅？財(cái)產(chǎn)由一系列附加在一個(gè)特定目標(biāo)上的法律權(quán)利構(gòu)成。房地產(chǎn)稅（或財(cái)產(chǎn)稅）不是對(duì)物質(zhì)性的土地和建筑課稅，而是對(duì)附屬在這些物質(zhì)性的土地和建筑上的不可觸摸的權(quán)利課稅?？雌饋韺?duì)建筑課稅與對(duì)建筑所有者權(quán)利的課稅兩者之間的差別僅僅是語義上的不同，事實(shí)上，這個(gè)區(qū)別使財(cái)產(chǎn)非私有的國(guó)家可以征收房地產(chǎn)稅。3總之，房地產(chǎn)稅是一個(gè)很好的地方稅（1）房地產(chǎn)稅稅基是基于不可移動(dòng)的房地產(chǎn)；（2）房地產(chǎn)價(jià)值的波動(dòng)要遠(yuǎn)小于宏觀經(jīng)濟(jì)變量以及基于宏觀經(jīng)濟(jì)的財(cái)政收入；（3）房地產(chǎn)稅能夠激勵(lì)土地利用效率的提高；（4）房地產(chǎn)稅稅基不會(huì)因課稅而從生產(chǎn)流程中退出；（5）可以幫助地方政府建立獨(dú)立自主的財(cái)政收入體系，使其能夠通過“邊際”原則做出最優(yōu)點(diǎn)財(cái)政支出決策。5三、房地產(chǎn)稅的主要作用是什么？對(duì)財(cái)政收入的影響：（1）房地產(chǎn)稅收收入占（各級(jí)）政府所有稅收收入的比重（美國(guó)9.2%、英國(guó)8.4%、加拿大8.3%）；（2）房地產(chǎn)稅收收入占地方政府地方稅收入的比重（美國(guó)73%、英國(guó)99%、加拿大84%）；（3）房地產(chǎn)稅收收入占國(guó)民生產(chǎn)總值的比重（一般不超過15%）。

6對(duì)土地利用效果的影響：土地稅優(yōu)于所有其他稅種，因?yàn)橥恋囟惒慌で恋厥袌?chǎng)（亨利·喬治）；

為什么？一般地，個(gè)人收入所得稅扭曲了勞動(dòng)力市場(chǎng)（不鼓勵(lì)工作），消費(fèi)稅扭曲消費(fèi)市場(chǎng)（不鼓勵(lì)消費(fèi)）。由于土地稅是對(duì)地租課稅（土地的經(jīng)濟(jì)回報(bào)），土地稅不改變地主的經(jīng)濟(jì)行為。

7（二）房地產(chǎn)稅的課稅范圍從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，需要解決的問題：

1、應(yīng)對(duì)哪些房地產(chǎn)類型課稅？（西方國(guó)家主要是對(duì)住宅、商業(yè)和工業(yè)課稅）

2、是否應(yīng)對(duì)不同的房地產(chǎn)類型予以區(qū)別對(duì)待？（應(yīng)該一視同仁，房地產(chǎn)稅負(fù)是財(cái)產(chǎn)擁有者或使用者對(duì)他們享受地方政府提供公共服務(wù)和產(chǎn)品所支付的價(jià)格）

3、應(yīng)否對(duì)特殊房地產(chǎn)類型實(shí)施減免？（不應(yīng)該減免，對(duì)一些有很多社會(huì)功能的房地產(chǎn)可以進(jìn)行直接的資金補(bǔ)貼）9（三）稅基的評(píng)估這是實(shí)施房地產(chǎn)稅的核心問題之一：

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，需要對(duì)沒有在市場(chǎng)上交易的房地產(chǎn)確定或計(jì)算其價(jià)值。10五、房地產(chǎn)稅的稅率如何確定？國(guó)際上確定稅率的兩種模式：（1）中央或更高一級(jí)的政府來決定稅率；（2）由地方政府來決定稅率。

比較第一個(gè)模式的優(yōu)點(diǎn)是同一稅率可以避免稅收競(jìng)爭(zhēng)；第二個(gè)模式的優(yōu)點(diǎn)在于地方政府能夠“以支定收”，建立起財(cái)政收入決策和財(cái)政支出決策之間的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)公共財(cái)政效率。

11統(tǒng)一稅率還是“雙稅率”（或分稅率）？（1）統(tǒng)一稅率征管成本低；（2）絕大多數(shù)國(guó)家實(shí)行的是統(tǒng)一稅率。固定稅率還是累進(jìn)稅率？（1）固定稅率簡(jiǎn)單、征管成本低（日本、加拿大等國(guó)家）；（2）累進(jìn)稅率將稅負(fù)與接受的公共服務(wù)掛鉤、體現(xiàn)了稅制的公平性（德國(guó)、印尼和泰國(guó)等國(guó)家）。13中國(guó)房地產(chǎn)稅的改革探索14一、房地產(chǎn)稅收的對(duì)象與范圍1、房地產(chǎn)稅收的對(duì)象：以房地產(chǎn)為征收對(duì)象的現(xiàn)行稅種，不涉及各種收費(fèi)。房地產(chǎn)稅研究中涉及的范圍稅收收費(fèi)土地出讓金直接以房地產(chǎn)為征收對(duì)象的稅收房地產(chǎn)企業(yè)交納的全部稅收15二、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的稅制概要及歷史1、城鎮(zhèn)土地使用稅：

目的：為了促進(jìn)合理使用城鎮(zhèn)土地，適當(dāng)調(diào)節(jié)城鎮(zhèn)土地級(jí)差收入，針對(duì)使用城鎮(zhèn)土地征收。

征收：地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收，收入歸地方政府所有。

納稅人：在中國(guó)境內(nèi)的城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的各類國(guó)內(nèi)企業(yè)、單位和個(gè)人。不包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外國(guó)人。

稅率標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)不同地區(qū)和各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r實(shí)行等級(jí)幅度稅率。17歷史變化：（1）1988年國(guó)務(wù)院發(fā)布實(shí)施（地方稅種）；（2）1992年3月5日國(guó)家稅務(wù)局地方稅管理司印發(fā)了《1991年城鎮(zhèn)土地使用稅征收情況的通報(bào)》，把土地使用稅的征收管理工作推向了一個(gè)新的高潮；（3）1993年起，城鎮(zhèn)土地使用稅穩(wěn)步增長(zhǎng)，并且增長(zhǎng)勢(shì)頭逐漸加快；（4）2002年，中國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅收入達(dá)到76.83億元，是1988年城鎮(zhèn)土地使用稅收入的150.65倍。182、城市房地產(chǎn)稅：（1）1951年8月國(guó)務(wù)院頒布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。（2）1984年進(jìn)行利改稅時(shí)，國(guó)務(wù)院決定對(duì)內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種；對(duì)外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和個(gè)人繼續(xù)征收城市房地產(chǎn)稅。（3）納稅范圍：外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)，香港、澳門、臺(tái)灣和華僑興辦的企業(yè)，外國(guó)人和港澳臺(tái)同胞。（4）納稅人：產(chǎn)權(quán)所有人、承典人。（5）計(jì)稅依據(jù)和稅率：一是按照房產(chǎn)原值，稅率為1.2％；二是按照房租收入，適用稅率18％；按年計(jì)征，分期繳納。19歷史變化：（1）1986年房產(chǎn)稅開始在全國(guó)范圍內(nèi)正式開征，1987年的房產(chǎn)稅收入合計(jì)18.58億元；（2）2002年，中國(guó)房產(chǎn)稅收入總額達(dá)到282.4億元，是1987年的15.2倍。1986年214、土地增值稅：

目的：為了有效地抑制炒買炒賣“地皮”、“樓花”等獲取暴利的投機(jī)行為，防止國(guó)家土地增值收益流失，保護(hù)正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者的合法權(quán)益，防止國(guó)家土地增值收益流失。

征收：是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額征收的一種稅，由地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收，收入歸地方政府所有。納稅人在房地產(chǎn)合同簽訂日起7日內(nèi)申報(bào)納稅，一次性繳納。

納稅人：在中國(guó)境內(nèi)以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的各類企業(yè)、事業(yè)單位、團(tuán)體和個(gè)人。22

計(jì)稅方法：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部收入減去規(guī)定的扣除項(xiàng)目，稅率按照四級(jí)超率累進(jìn)計(jì)算。

歷史變化：(1)1994年開始征收；（2）2002年，中國(guó)土地增值稅出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的局面，收入為20.51億元，比上年增長(zhǎng)98.55％，是地方個(gè)稅增幅最大的。23歷史變化：（1）1987年開始征收；（2）1988年出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，當(dāng)年收入21.16億元；（3）1989～1991年出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)；（4）1991年以來呈現(xiàn)出徘徊增長(zhǎng)的局面；（5）2002年以后開始大幅增加，比上年增長(zhǎng)49.60％。25三、中國(guó)現(xiàn)行稅制結(jié)構(gòu)分析和房地產(chǎn)稅在全部稅收中的比重1、中國(guó)現(xiàn)行稅制的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：（1）中國(guó)現(xiàn)行稅制體系是流轉(zhuǎn)稅和所得稅作為雙重主體的稅制體系。2002年，中國(guó)流轉(zhuǎn)稅收入合計(jì)為12385.6億元，占全部稅收的66.98％；所得稅收入合計(jì)為3799.7億元，占全部稅收的20.55％；其他僅占12.47％。（2）中國(guó)現(xiàn)行主要稅種的結(jié)構(gòu)，按照2002年的稅收收入結(jié)構(gòu)，增值稅和營(yíng)業(yè)稅收入占全部稅收的比重接近60％。26（1）中國(guó)東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、中等發(fā)達(dá)地區(qū)和欠發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)稅種在地方財(cái)政收入中的比重分別為5.20％、4.90％和5.21％，均較低，且無顯著差異。（2）分稅種來看，不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域房地產(chǎn)稅在地方財(cái)政收入中的地位，各區(qū)域之間并無顯著差異。3、房地產(chǎn)稅在地方各級(jí)政府財(cái)政收入中的重要性：（1）2002年房地產(chǎn)稅在地方各級(jí)政府財(cái)政收入中的分布（參見下表）（2）地方各級(jí)政府財(cái)政收入中房地產(chǎn)稅所占比重：省級(jí)：1.88％；地級(jí)：6.29％；縣級(jí)：6.95％；鄉(xiāng)鎮(zhèn)：5.01％29

省級(jí)政府地級(jí)政府縣級(jí)政府鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)政府合計(jì)9.5441.4333.0216.01房產(chǎn)稅6.2848.4831.0214.22城鎮(zhèn)土地使用稅18.3434.8730.1716.62土地增值稅24.5533.0627.8314.56耕地占用稅8.4818.5548.5224.45301、房地產(chǎn)稅制度的目標(biāo)多元化，稅種過多：房地產(chǎn)稅的政策目標(biāo)呈現(xiàn)“離散”的多元化，各個(gè)稅種的政策目標(biāo)“專門化”。作為整體的房地產(chǎn)稅政策目標(biāo)不清晰，各稅種之間的政策目標(biāo)不協(xié)調(diào)。例如，土地增值稅的政策目標(biāo)與所得稅的政策目標(biāo)相近；在房地產(chǎn)稅的各個(gè)政策目標(biāo)中，將不動(dòng)產(chǎn)作為重要財(cái)政源泉之一，籌措財(cái)政收入的政策目標(biāo)和作用都不十分明顯。五、中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要問題31稅種名稱開征年代主要政策目標(biāo)城市房地產(chǎn)稅1951年8月調(diào)節(jié)外商投資企業(yè)和外國(guó)人的財(cái)產(chǎn)收入房產(chǎn)稅1986年10月調(diào)節(jié)國(guó)內(nèi)企業(yè)和個(gè)人的財(cái)產(chǎn)收入城鎮(zhèn)土地使用稅1988年10月同上耕地占用稅1987年4月保護(hù)耕地土地增值稅1994年1月對(duì)土地經(jīng)營(yíng)者的級(jí)差收益進(jìn)行再分配中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)各稅種的政策目標(biāo)322、房地產(chǎn)稅的征稅覆蓋面窄，籌集財(cái)政收入的功能微弱：（1）從納稅人上看，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體及全額、差額撥款的事業(yè)單位的本身業(yè)務(wù)用房地產(chǎn)免稅，擁有非經(jīng)營(yíng)用地的房地產(chǎn)個(gè)人沒有作為納稅人；（2）從征稅對(duì)象上看，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅僅對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)征稅，而對(duì)個(gè)人所有的居住或擁有的房地產(chǎn)不征稅；（3）從征稅地域上看，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的征稅范圍界定為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。333、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅沒有體現(xiàn)公平稅負(fù)的原則：目前對(duì)內(nèi)、外資實(shí)行的是兩套房地產(chǎn)稅制度，對(duì)內(nèi)資征收的是房產(chǎn)稅和城市土地使用稅，對(duì)外資征收的是城市房地產(chǎn)稅。兩套稅制在征收范圍、稅率、計(jì)稅依據(jù)等方面都有所不同。4、大部分稅種的計(jì)稅依據(jù)不合理，稅率也需要重新設(shè)計(jì)：（1）現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)大多是按量或是按房地產(chǎn)原值計(jì)算征收的，既不考慮房產(chǎn)的自然損耗，又不考慮土地的級(jí)差收益、時(shí)間價(jià)值、總之不是以市場(chǎng)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。（2）將土地和房屋分離作為不同的稅種，與房地產(chǎn)不可分割的自然屬性相違背，一方面難以統(tǒng)一正確估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)值，另一方面也容易造成重復(fù)征稅。34（3）稅率設(shè)計(jì)不合理。例如，城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅稅率偏低，難以起到合理用地和保護(hù)耕地的作用；而土地增值稅稅率過高，不利于促進(jìn)土地的合理流轉(zhuǎn)。5、難以發(fā)揮調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距的作用：由于目前中國(guó)的房地產(chǎn)稅還沒有普遍對(duì)個(gè)人擁有的非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)在占有環(huán)節(jié)征稅，所以，刺激了大量的豪宅、別墅在國(guó)內(nèi)城市興建。這樣一來，顯然富人會(huì)以不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富方式大量合法規(guī)避個(gè)人所得稅。此外，也從客觀上刺激了房地產(chǎn)需求，是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)保持高速增值的原因之一。356、對(duì)抑制房地產(chǎn)投機(jī)的作用十分微弱：土地增值稅耕地占用稅土地出讓金其他收費(fèi)等城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅城市房地產(chǎn)稅契稅開發(fā)環(huán)節(jié)占有環(huán)節(jié)交易環(huán)節(jié)367、尚沒有真正建立起一套科學(xué)、規(guī)范、嚴(yán)密的稅收征管系統(tǒng)：（1）在政府有關(guān)部門之間，由于信息的不對(duì)稱，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人的不動(dòng)產(chǎn)稅源的監(jiān)控不到位，征管成本比較高，對(duì)稅收違法行為難以有比較徹底的稅務(wù)征管、稽查和處罰；（2）現(xiàn)行房產(chǎn)稅對(duì)個(gè)人出租的房產(chǎn)按租金計(jì)稅，由于納稅人納稅意