房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)全詳細(xì)講義

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)的特性房地產(chǎn)開發(fā)的程序房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)的特性

房地產(chǎn)開發(fā)的特性流動性單件性條件差高消耗性涉及面廣888真人房地產(chǎn)開發(fā)的程序房地產(chǎn)開發(fā)的程序開發(fā)商自有投資意向開始至項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般來說，這個程序包括四個階段，即：

?房地產(chǎn)投資分析與決策階段

?房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段

?房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段

?房屋銷售與出租階段當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段

房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段是具體落實(shí)開發(fā)方案，為開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施作準(zhǔn)備的階段。主要工作有：申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、籌集資金、拆遷安置、項(xiàng)目報(bào)建。申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、拆遷安置、項(xiàng)目報(bào)建必須按一定的程序進(jìn)行，而籌集資金則可以與之平行進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金，僅靠開發(fā)企業(yè)的自由資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須通過其他途徑籌集資金，如向銀行借款、發(fā)行股票和債券、預(yù)售商品房等等。由于我國各城市的機(jī)構(gòu)設(shè)置不大一樣，因此，各城市對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作的審批程序也就不盡一樣。一般地，申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、拆遷安置、項(xiàng)目報(bào)建可按如下程序進(jìn)行（如圖

2所示）：房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段

房地產(chǎn)開發(fā)前期工作程序

籌集資金獲取土地使用權(quán)(購置土地)申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證項(xiàng)目報(bào)建拆遷安置

籌集資金選址定點(diǎn)

立項(xiàng)提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件編制規(guī)劃總圖審核總圖、核定面積核發(fā)規(guī)劃許可證申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)投資分析與決策階段

用地申請

審核、協(xié)商簽訂土地使用合同

交土地出讓金

辦理產(chǎn)權(quán)登記購置土地審查設(shè)計(jì)方案編制設(shè)計(jì)方案

初步設(shè)計(jì)審查初步設(shè)計(jì)發(fā)建筑核位線按紅線放線發(fā)建設(shè)許可證辦理投資許可證施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建拆遷調(diào)查制定拆遷安置計(jì)劃申請拆遷許可證拆遷公告簽訂拆遷協(xié)議拆遷、驗(yàn)收辦理產(chǎn)權(quán)滅籍拆遷安置房地產(chǎn)開發(fā)程序1．申請規(guī)劃許可證：到城市規(guī)劃管理部門申請選址、設(shè)計(jì)要點(diǎn)，取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

2．購置土地：到土地管理部門申請購置土地，簽訂土地使用合同。

3．拆遷安置：到城市拆遷管理部門辦理拆遷安置報(bào)批手續(xù)。

4．項(xiàng)目報(bào)建：到城市規(guī)劃管理部門辦理項(xiàng)目報(bào)建審批手續(xù)，并委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)。

1．申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證（1）立項(xiàng)。根據(jù)國家政策，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，因此，開發(fā)商須到計(jì)劃管理部門進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。立項(xiàng)時要提交房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、立項(xiàng)申請書、資金來源，并說明房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)類別。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序（2）選址址定點(diǎn)點(diǎn)。在在計(jì)劃劃管理理部門門申請請立項(xiàng)項(xiàng)后，，再到到城市市規(guī)劃劃管理理部門門申請請選址址，并并提交交申請請用地地報(bào)告告、項(xiàng)項(xiàng)目的的立項(xiàng)項(xiàng)批文文、企企業(yè)的的資信信證明明、企企業(yè)的的營業(yè)業(yè)執(zhí)照照、法法人代代表委委托書書等文文件和和證件件。城市規(guī)規(guī)劃管管理部部根據(jù)據(jù)城市市規(guī)劃劃的要要求，，參照照開發(fā)發(fā)商的的申請請，考考慮房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的性性質(zhì)、、規(guī)模模，初初步選選定用用地項(xiàng)項(xiàng)目的的具體體位置置和界界限。。（3）提供供規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)條件件。城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門提提供的的設(shè)計(jì)計(jì)條件件是進(jìn)進(jìn)行開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目總總圖規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的的依據(jù)據(jù)。規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條條件的的主要要內(nèi)容容包括括：1）該建建設(shè)用用地現(xiàn)現(xiàn)狀地地形圖圖；2）根據(jù)據(jù)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的性性質(zhì)和和所出出地段段條件件提出出用地地范圍圍；3）向各各有關(guān)關(guān)部門門征詢詢意見見后提提出的的綜合合性意意見；；房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序4）該場場地的的外部部限制制條件件，包包括山山、水水、地地形和和四鄰鄰的建建設(shè)情情況及及空間間環(huán)境境要求求等；；5）提出出城市市規(guī)劃劃確定定的道道路紅紅線位位置、、路幅幅及其其規(guī)劃劃要求求；6）提出出規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)，包包括建建筑密密、容容積率率、建建筑層層數(shù)、、高度度、體體重、、紅線線退讓讓要求求和地地下管管線走走向、、綠化化要求求以及及其他他控制制事項(xiàng)項(xiàng)；7）對于于綜合合開發(fā)發(fā)區(qū)，，還應(yīng)應(yīng)提出出公用用服務(wù)務(wù)配套套設(shè)施施和市市政基基礎(chǔ)配配套設(shè)設(shè)施的的要求求；8）有關(guān)關(guān)的特特別要要求，，如人人防、、抗震震、凈凈空限限制等等。（4）編制制規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)總圖圖。開開發(fā)商商根據(jù)據(jù)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)條件件，委委托規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)院院編制制規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)總圖圖。（5）審核核總圖圖、核核定面面積。城市市規(guī)劃劃管理理部門門審核核規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)總圖圖，核核定用用地面面積，，確定定紅線線范圍圍，報(bào)報(bào)市政政府批批準(zhǔn)后后，發(fā)發(fā)給開開發(fā)商商建設(shè)設(shè)用地地規(guī)劃劃許可可證。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序2．申請購購置土土地開發(fā)商商應(yīng)向向土地地管理理部門門申請請購置置土地地。按按我國國法律律規(guī)定定，城城鎮(zhèn)土土地歸歸國家家所有有，因因此，，開發(fā)發(fā)商購購置場場地，，是指指其使使用權(quán)權(quán)，而不是是所有有權(quán)。。開發(fā)商商取得得土地地使用用權(quán)的的途徑徑，是是按照照政府府有關(guān)關(guān)規(guī)定定，通通過土土地市市場取取得的的。即即通過過出讓讓或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓圖圖的土土地使使用權(quán)權(quán)。此此外，，若以以行政政劃撥撥方式式取得得的土土地進(jìn)進(jìn)行商商品房房開發(fā)發(fā)，必必須向向政府府申請請，補(bǔ)補(bǔ)交地地價(jià)，，取得得土地地使用用合同同書，，即把把土地地從無無償使使用轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為有有償使使用，，從無無限年年期轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為有有限年年期后后，方方可開開發(fā)。。土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓方式式有協(xié)協(xié)議出出讓、、招標(biāo)標(biāo)出讓讓和拍拍賣出出讓等等三種種方式式。不不同的的出讓讓方式式，其其出讓讓程序序也不不一樣樣。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序3．拆遷安安置開發(fā)商商取得得了開開發(fā)場場地后后，要要對該該場地地上現(xiàn)現(xiàn)有的的建筑筑物和和構(gòu)筑筑物進(jìn)進(jìn)行拆拆遷，，兌現(xiàn)現(xiàn)有的的住戶戶進(jìn)行行安置置。拆遷安安置是是一項(xiàng)項(xiàng)政策策性很很強(qiáng)的的工作作，其其依據(jù)據(jù)有國國務(wù)院院頒發(fā)發(fā)的《城市房房屋拆拆遷管管理?xiàng)l條例》、建設(shè)設(shè)部頒頒發(fā)的的《城市房房屋拆拆遷單單位管管理規(guī)規(guī)定》，以及及各地地方城城市政政府結(jié)結(jié)合本本地的的實(shí)際際情況況制定定的房房屋拆拆遷管管理辦辦法，，并按按以下下程序序進(jìn)行行。（1）拆遷遷調(diào)查查。首首先，，要與與開發(fā)發(fā)地段段的派派出所所、房房管所所進(jìn)行行聯(lián)系系，已已取得得他們們的支支持，，并且且抄錄錄擬開開發(fā)范范圍內(nèi)內(nèi)的常常住人人口、、拆遷遷戶數(shù)數(shù)以及及房屋屋產(chǎn)權(quán)權(quán)、使使用性性質(zhì)、、建筑筑面積積等情情況，，按表表格逐逐一登登記。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序第二，，一拆拆遷小小組為為單位位，分分戶到到人，，上門門核查查，并并做好好詳細(xì)細(xì)記錄錄。如如住戶戶使用用面積積，私私房業(yè)業(yè)主契契證所所記載載的面面積，，以及及人口口結(jié)構(gòu)構(gòu)、年年齡、、健康康狀況況、職職業(yè)、、工作作單位位等情情況，，第三三，逐逐戶摸摸清拆拆遷戶戶的要要求。。作好好紀(jì)錄錄，并并分為為如下下五類類：要要求一一次搬搬清，，作永永久安安置的的；要要求遷遷回要要解決決臨遷遷或投投親靠靠友的的；要要求放放棄產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，，租回回使用用面積積的；；要求求臨時時鋪面面，繼繼續(xù)營營業(yè)的的；其其他。。分類類的目目的是是為了了給補(bǔ)補(bǔ)償安安置迅迅速提提供真真實(shí)資資料。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序（2）制定定拆遷遷安置置計(jì)劃劃。每每個動動遷人人員在在對自自己所所承擔(dān)擔(dān)的被被拆遷遷人安安置、、補(bǔ)償償?shù)臎Q決定全全部熟熟悉后后，要要進(jìn)行行分析析，以以片為為單位位，逐逐戶安安置房房源和和作出出拆遷遷的補(bǔ)補(bǔ)償決決定。。這里里，既既要考考慮工工商、、企業(yè)業(yè)、事事業(yè)單單位、、私房房、僑僑房的的動遷遷難度度，又又要靠靠率安安置不不成過過高的的住戶戶，還還要考考慮哪哪些單單位或或住戶戶市較較容易易動遷遷的，，哪些些住戶戶或單單位是是可以以交叉叉進(jìn)行行動遷遷的，，哪些些住戶戶先動動，什什么時時候較較為適適宜等等，都都應(yīng)有有個計(jì)計(jì)劃。。（3）申請請核發(fā)發(fā)房屋屋拆遷遷許可可證。。開發(fā)發(fā)商在在取得得規(guī)劃劃、土土地管管理部部門批批準(zhǔn)的的紅線線圖和和用地地文件件以及及完成成拆遷遷安置置方案案（包包括還還間房房屋的的地點(diǎn)點(diǎn)、資資金、、房屋屋平面面圖或或購買買商品品房安安置被被拆遷遷人的的購房房合同同）后后，可可以向向拆遷遷管理理部門門申請請核發(fā)發(fā)房屋屋拆遷遷許可可證，，并按按規(guī)定定繳納納管理理費(fèi)。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序拆遷房房屋不不得超超越規(guī)規(guī)劃管管理部部門劃劃定的的紅線線范圍圍和拆拆遷管管理部部門規(guī)規(guī)定的的期限限。（4）拆遷遷公告告。召召開拆拆遷動動員大大會，，公布布拆遷遷公告告。拆拆遷管管理部部門在在發(fā)放放拆遷遷許可可證的的同時時，應(yīng)應(yīng)將拆拆遷人人、拆拆遷房房屋及及其范范圍、、法律律依據(jù)據(jù)、拆拆遷期期限以以公告告形式式予以以公布布。另另外，，還應(yīng)應(yīng)書面面通知知房產(chǎn)產(chǎn)、公公安、、工商商等有有關(guān)部部門。。（5）拆遷遷人與與被拆拆遷人人簽訂訂拆遷遷協(xié)議議書。。拆遷遷協(xié)議議書應(yīng)應(yīng)明確確補(bǔ)償償形式式和金金額、、安置置用戶戶面積積和地地點(diǎn)、、搬遷遷過渡渡方式式和期期限、、違約約責(zé)任任以及及當(dāng)事事人認(rèn)認(rèn)為需需要訂訂立的的其他他條款款。（6）動遷遷、驗(yàn)驗(yàn)收。。拆遷遷補(bǔ)償償手續(xù)續(xù)辦妥妥后，，負(fù)責(zé)責(zé)拆遷遷人員員應(yīng)立立即填填寫登登記表表，經(jīng)經(jīng)主管管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)簽發(fā)發(fā)，送送工程程部門門拆房房。原原則上上，搬搬遷一一間，，拆卸卸一間間，可可為動動遷工工作起起推動動作用用。房地產(chǎn)開開發(fā)程序序（7）辦理拆拆遷房屋屋產(chǎn)權(quán)滅滅籍和土土地使用用證。拆拆遷人應(yīng)應(yīng)將所訂訂拆遷協(xié)協(xié)議書送送拆遷管管理部門門備案，，同時到到房產(chǎn)部部門辦理理被拆遷遷房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)滅籍籍手續(xù)。。在有工工程部門門負(fù)責(zé)辦辦理工程程報(bào)建手手續(xù)。4.開發(fā)項(xiàng)目目設(shè)計(jì)的的組織與與委托房地產(chǎn)開開發(fā)商的的投資決決策最終終通過設(shè)設(shè)計(jì)成果果反映出出來，合合理的設(shè)設(shè)計(jì)不盡盡充分體體現(xiàn)投資資者的意意圖，而而且是對對投資者者決策方方案的完完善和補(bǔ)補(bǔ)充。（1）要選擇擇較好設(shè)設(shè)計(jì)單位位。在委委托設(shè)計(jì)計(jì)時，應(yīng)應(yīng)注意以以下事項(xiàng)項(xiàng)：1）設(shè)計(jì)資資格。要要委托具具有設(shè)計(jì)計(jì)資格的的設(shè)計(jì)單單位進(jìn)行行開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的工工程社及及，不得得委托無無證設(shè)計(jì)計(jì)單位或或私人進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)，否則則，城市市規(guī)劃與與建筑管管理部門門將不予予承認(rèn)。。房地產(chǎn)開開發(fā)程序序2）設(shè)計(jì)等等級。目目前我國國的建設(shè)設(shè)工程設(shè)設(shè)計(jì)單位位共分為為甲、乙乙、丙、、丁4個等級。。開發(fā)商商應(yīng)根據(jù)據(jù)擬開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的性質(zhì)、、高度、、規(guī)模，，對照4個等級確確定要求求，進(jìn)行行委托。。一般不不得超過過設(shè)計(jì)。。3）設(shè)計(jì)范范圍。我我國建設(shè)設(shè)工程設(shè)設(shè)計(jì)單位位的資格格證書上上都注明明了該設(shè)設(shè)計(jì)單位位的承攬攬?jiān)O(shè)計(jì)范范圍，如如規(guī)定該該設(shè)計(jì)單單位是承承接民用用建設(shè)工工程、工工業(yè)建設(shè)設(shè)工程，，還是某某個系統(tǒng)統(tǒng)內(nèi)的建建設(shè)工程程項(xiàng)目。。在委托托設(shè)計(jì)時時，開發(fā)發(fā)商應(yīng)予予注意。。（2）要合理理地確定定各項(xiàng)技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)控制指指標(biāo)。規(guī)規(guī)劃中的的各項(xiàng)技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)，，是衡量量規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的質(zhì)質(zhì)量以及及開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益好好壞的重重要標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和依據(jù)據(jù)。在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)之前，，一些些重要的的控制指指標(biāo)已由由土地管管理部門門和規(guī)劃劃管理部部門給出出，房地產(chǎn)開開發(fā)程序序如開發(fā)用用地的總總面積、、容積率率、控制制高度、、建筑密密度、綠綠地率等等，還有有一些指指標(biāo)則由由開發(fā)商商根據(jù)開開發(fā)項(xiàng)目目的要求求提出，，作為規(guī)規(guī)劃的依依據(jù)，如如戶室比比、高層層比例、、各類型型的居住住面積、、總造價(jià)價(jià)、建筑筑工程單單方造價(jià)價(jià)等。上上述各項(xiàng)項(xiàng)技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)，要綜綜合考慮慮，既要要保證開開發(fā)商效效益，又又要符合合有關(guān)管管理部門門的要求求，以取取得良好好的社會會效益和和環(huán)境效效益。（3）評價(jià)和和選擇設(shè)設(shè)計(jì)方案案。設(shè)計(jì)計(jì)方案是是根據(jù)城城市規(guī)劃劃管理部部門提供供的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)條條件和開開發(fā)商對對該開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的要求，，由設(shè)計(jì)計(jì)單位提提出的初初步設(shè)想想，一般般用文字字說明和和圖紙或或模型表表示。其其中規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方案包括括開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的用用地范及及其位置置圖、現(xiàn)現(xiàn)狀圖、、規(guī)劃總總平面圖圖和交通通組織示示意圖、、住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層平平面圖和和住宅正正立面圖圖、公共共建筑房地產(chǎn)開開發(fā)程序序平面圖和和立面示示意圖、、主要街街景示意意圖、透透視圖或或模型、、設(shè)計(jì)說說明書（（包括各各項(xiàng)技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)）。。建筑設(shè)設(shè)計(jì)方案案包括總總平面位位置圖、、平面圖圖、立面面圖、主主要剖面面圖的草草圖和建建筑單體體透視圖圖以及設(shè)設(shè)計(jì)說明明書。由由設(shè)計(jì)單單位提出出的設(shè)計(jì)計(jì)方案不不少于兩兩個，以以供開發(fā)發(fā)商在對對多個方方案比較較的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，選選擇最有有方案，，并作為為推薦方方案報(bào)送送規(guī)劃管管理部門門審定。。開發(fā)商商還可以以邀請多多個單位位參加設(shè)設(shè)計(jì)競賽賽，經(jīng)過過專家和和規(guī)劃管管理部門門的評議議審定，，確定設(shè)設(shè)計(jì)方案案或提出出對方案案的修改改意見。。被審定定的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方案作為為市政工工程設(shè)計(jì)計(jì)和建筑筑單位設(shè)設(shè)計(jì)的依依據(jù)；建建筑設(shè)計(jì)計(jì)方案被被省定后后，可進(jìn)進(jìn)入下階階段的初初步設(shè)計(jì)計(jì)和施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)。房地產(chǎn)開開發(fā)程序序（4）設(shè)計(jì)審審查。開開發(fā)商對對設(shè)計(jì)單單位提交交的正式式設(shè)計(jì)圖圖紙，要要認(rèn)真審審查，熟熟悉圖圖紙和設(shè)設(shè)計(jì)要求求，如發(fā)發(fā)現(xiàn)有錯錯誤或遺遺漏，應(yīng)應(yīng)及早通通知設(shè)計(jì)計(jì)單位修修正、或或補(bǔ)充。。5.項(xiàng)目報(bào)建建在土地使使用權(quán)購購置的申申請過程程中，已已提出規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案，，該方案案只是粗粗略的反反映開發(fā)發(fā)項(xiàng)目概概況，不不能作為為施工的的依據(jù)。。項(xiàng)目報(bào)報(bào)建實(shí)在在原規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方案的基基礎(chǔ)上，，由開發(fā)發(fā)商委托托規(guī)劃建建筑設(shè)計(jì)計(jì)單位提提出個單單體建筑筑的設(shè)計(jì)計(jì)方案，，并對其其布局進(jìn)進(jìn)行定位位，對開開發(fā)項(xiàng)目目用地范范圍內(nèi)的的道路和和各類工工程管線線作更深深入的設(shè)設(shè)計(jì)，使使其達(dá)到到施工的的要求。。由于報(bào)報(bào)建的建建筑設(shè)計(jì)計(jì)方案經(jīng)經(jīng)城市規(guī)規(guī)劃管理理部門和和消防處處、抗震震辦、人人防部門門、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)部門、、供水供供電管理理部門審審查通過過后，可可進(jìn)一步步編制項(xiàng)項(xiàng)目的施施工圖和和技術(shù)規(guī)規(guī)定，再再報(bào)城市市規(guī)劃管管理部門門及有關(guān)關(guān)專業(yè)管管理部門門審批。。其具體體步驟為為：房地產(chǎn)開開發(fā)程序序（1）編制和和審查設(shè)設(shè)計(jì)方案案。開發(fā)發(fā)商在取取得土地地使用權(quán)權(quán)后，根根據(jù)城市市規(guī)劃管管理部門門提出的的設(shè)計(jì)要要求，委委托建筑筑設(shè)計(jì)院院編制設(shè)設(shè)計(jì)方案案。并將將設(shè)計(jì)方方案報(bào)城城市規(guī)劃劃管理部部門審批批。如果果是高層層建筑，，、還要要征求消消防管理理部門的的意見。。（2）編制和和審查設(shè)設(shè)計(jì)方案案。方案案審查通通過后，，委托設(shè)設(shè)計(jì)院進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目目的初步步設(shè)計(jì)（（對高層層建筑））。并將將初步設(shè)設(shè)計(jì)報(bào)城城市規(guī)劃劃管理部部門，由由規(guī)劃管管理部門門組織抗抗震辦、、人防辦辦、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)、供水水、供電電等部門門對初步步設(shè)計(jì)進(jìn)進(jìn)行匯審審。（3）施工圖圖設(shè)計(jì)和和發(fā)核位位紅線。。初步設(shè)設(shè)計(jì)審查查通過后后，委托托設(shè)計(jì)院院進(jìn)行施施工圖設(shè)設(shè)計(jì)。并并將施工工圖報(bào)城城市規(guī)劃劃管理部部門，由由規(guī)劃管管理部門門發(fā)建筑筑核位紅紅線。房地產(chǎn)開發(fā)程序序（4）到計(jì)劃管理部部門申請投資許許可證。開發(fā)商商須提交如下文文件：核位紅紅線、土地使用用合同、土地使使用證、拆遷驗(yàn)驗(yàn)收單、項(xiàng)目總總平面、可行性性研究報(bào)告、進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃、申請請、資金審計(jì)文文件。（5）發(fā)建設(shè)許可證證。到城市規(guī)劃劃管理部門領(lǐng)取取建設(shè)工程許可可證。一旦開發(fā)發(fā)商取得了城市市規(guī)劃管理部門門頒發(fā)的建設(shè)工工程規(guī)劃許可證證，該項(xiàng)目就獲獲得了允許建設(shè)設(shè)的法律憑證。。房地產(chǎn)開發(fā)程序序（三）房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)實(shí)施階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目的建設(shè)實(shí)施，，是由建筑施工工企業(yè)完成的，，施工企業(yè)是開開法項(xiàng)目建設(shè)實(shí)實(shí)施的直接指揮揮者和生產(chǎn)者。。在此階段，開開發(fā)商的主要工工作有（1）通過招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)選擇施工企業(yè)業(yè)；（2）以投資者、組組織者、監(jiān)督者者的身份進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目工程管理與與控制；（3）竣工驗(yàn)收。在此階段，開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的投資支支出最大，所占占的時間周期最最長。因此，加加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目建建設(shè)實(shí)施階段的的管理，對于開開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期期的開發(fā)效益是是非常重要的。。房地產(chǎn)開發(fā)程序序根據(jù)我國的工程程建設(shè)管理體制制改革的精神，，建設(shè)工程項(xiàng)目目要實(shí)行監(jiān)理制制，即委托專業(yè)業(yè)化、社會化的的監(jiān)理公司對項(xiàng)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行行監(jiān)理。當(dāng)前，，我國的建設(shè)監(jiān)監(jiān)理重點(diǎn)在工程程的施工階段，，并積累了一些些經(jīng)驗(yàn)，因此，，開發(fā)商可以委委托監(jiān)理公司根根據(jù)工程承包合合同對工程施工工建設(shè)進(jìn)行全面面的監(jiān)理。1.開發(fā)工程施工招招標(biāo)施工招標(biāo)必須具具備下列條件（（1）工程項(xiàng)目已獲獲計(jì)劃管理部門門批準(zhǔn)，并已列列入建設(shè)計(jì)劃；；（2）有經(jīng)國家批準(zhǔn)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)單位負(fù)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)的施工工圖紙和工程概概算或預(yù)算；房地產(chǎn)開發(fā)程序序（3）開發(fā)用地的使使用權(quán)已有償獲獲得，施工前期期工作（包括三三通一平）已經(jīng)經(jīng)落實(shí)或準(zhǔn)備就就緒；（4）開發(fā)資金、主主要建筑材料和和主要設(shè)備分期期交貨及協(xié)作配配套條件均以分分別落實(shí)；（5）有當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)規(guī)劃管理部門核核發(fā)的建設(shè)工程程規(guī)劃許可證。。采取競爭方式的的施工招標(biāo)程序序如下：（1）擬定招標(biāo)方式式，準(zhǔn)備招標(biāo)文文件。招標(biāo)文件件是開發(fā)商說明明招標(biāo)工程要求求和標(biāo)準(zhǔn)的書面面材料?？捎砷_開發(fā)商自行準(zhǔn)備備，也可委托咨咨詢機(jī)構(gòu)代辦。。（2）編制標(biāo)底。標(biāo)標(biāo)底及招標(biāo)工程程的預(yù)期價(jià)格，，是評標(biāo)的主要要尺度之一。編編制標(biāo)底是招標(biāo)標(biāo)的一項(xiàng)重要準(zhǔn)準(zhǔn)備工作，可以以有開發(fā)企業(yè)自自己編制，也可可委托可信賴的的技術(shù)咨詢公司司或設(shè)計(jì)單位編編制。從編制到到招標(biāo)工作的各各環(huán)節(jié)，標(biāo)底都都必須嚴(yán)格保密密。房地產(chǎn)開發(fā)程序序（3）向招標(biāo)主管部部門（如市招標(biāo)標(biāo)辦公室）申請請招標(biāo)。（4）發(fā)布招標(biāo)通告告或邀請投標(biāo)函函。招標(biāo)申請經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)后，開發(fā)發(fā)商即可發(fā)出招招標(biāo)通告或邀請請投標(biāo)函。采取取公開招標(biāo)方式式時，應(yīng)視工程程性質(zhì)和規(guī)模在在當(dāng)?shù)鼗蛉珖孕詧?bào)紙或公開發(fā)發(fā)行的專業(yè)刊物物上發(fā)布招標(biāo)通通告；采取選擇擇性招標(biāo)方式，，應(yīng)向預(yù)選定的的承建單位發(fā)出出邀請投標(biāo)函。。房地產(chǎn)開發(fā)程序序（5）對承包企業(yè)的的資格進(jìn)行審查查。即了解承包包企業(yè)的技術(shù)和和財(cái)務(wù)實(shí)力以及及管理經(jīng)驗(yàn)，限限制不符合要求求的承包企業(yè)盲盲目參加投標(biāo)。。審查工作通常常在發(fā)售招標(biāo)文文件之前進(jìn)行。。審查合格者才才準(zhǔn)許購買招標(biāo)標(biāo)文件。（6）發(fā)送招標(biāo)文件件。經(jīng)過資格審審查，對審查合合格的承建單位位發(fā)送招標(biāo)文件件。發(fā)送形式有有現(xiàn)金購買和免免費(fèi)發(fā)送兩種。。（7）招標(biāo)工程交底底及答疑。開發(fā)發(fā)商發(fā)出招標(biāo)文文件，各投標(biāo)的的承包企業(yè)踏勘勘建設(shè)場地之后后，應(yīng)邀集各承承包企業(yè)的代表表開會，進(jìn)行工工程交底，并解解答疑問。工程程交底的內(nèi)容，，主要是介紹工工程概況，明確確質(zhì)量要求、驗(yàn)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及工期期要求，說明開開發(fā)商工料情況況，材料款和工工程款的支付辦辦法以及投標(biāo)注注意事項(xiàng)等。承承包企業(yè)對招標(biāo)標(biāo)文件中的疑問問，一般應(yīng)預(yù)先先以書面形式提提出，也可在交交底會上臨時口口頭提出。開發(fā)發(fā)商對所提疑問問應(yīng)一律在答疑疑會上公開解答答，并以書面記記錄方式，印發(fā)發(fā)給各投標(biāo)者，，作為招標(biāo)文件件的補(bǔ)充。房地產(chǎn)開發(fā)程序序（８）開標(biāo)、評評標(biāo)和決標(biāo)。以上所述為公開開開標(biāo)，個別情情況也有采用秘秘密開標(biāo)的。開開標(biāo)方式一般都都在招標(biāo)文件中中明確說明。１）開標(biāo)。開標(biāo)標(biāo)是在投標(biāo)截止止后，根據(jù)招標(biāo)標(biāo)文件中規(guī)定的的時間和地點(diǎn)，，邀請個投標(biāo)者者和當(dāng)?shù)毓龣C(jī)機(jī)構(gòu)及有關(guān)部門門的代表參加，，當(dāng)中打開標(biāo)箱箱，由工作人員員對經(jīng)公證人員員檢查并確認(rèn)密密封完好、封套套書寫符合規(guī)定定的標(biāo)書逐一拆拆封的過程。投投標(biāo)文件即標(biāo)書書拆封后，工作作人員應(yīng)宣讀其其中要點(diǎn)，并在在預(yù)先準(zhǔn)備的表表冊上逐項(xiàng)登記記。登記表冊由由讀標(biāo)人、登記記人和公證人簽簽名，作為開標(biāo)標(biāo)的正式記錄，，由開發(fā)商予以以保存。２）評標(biāo)。開標(biāo)標(biāo)后應(yīng)先排除無無效標(biāo)書，然后后由評標(biāo)小組從從工程技術(shù)和財(cái)財(cái)務(wù)的角度審查查評議有效標(biāo)書書，此過程稱為為評標(biāo)。其評審審的原則是保護(hù)護(hù)競爭，對所有有投標(biāo)的承包企企業(yè)一視同仁。。評審的標(biāo)準(zhǔn)是是擁有足以勝任任招標(biāo)工程的技技術(shù)和財(cái)務(wù)實(shí)力力，信譽(yù)良好，，報(bào)價(jià)和房地產(chǎn)開發(fā)程序序理。標(biāo)書經(jīng)評審后，，應(yīng)按標(biāo)價(jià)從低低到高的順序列列出清單，并寫寫出評標(biāo)報(bào)告，，推薦二、三家家候選的中標(biāo)的的單位，交給招招標(biāo)決策人做出出最終抉擇。３）決標(biāo)。開發(fā)發(fā)商對投標(biāo)者所所報(bào)的投標(biāo)文件件進(jìn)行全面的審審查、評比、分分析，最后選定定中標(biāo)者的過程程叫做決標(biāo)。一般不太復(fù)雜的的工程可在開標(biāo)標(biāo)后當(dāng)場決定中中標(biāo)者，同時公公布標(biāo)底，并通通知未中標(biāo)者退退還招標(biāo)文件、、領(lǐng)回押金的時時間和地點(diǎn)。規(guī)規(guī)模較大、內(nèi)容容復(fù)雜的工程，，則應(yīng)由招標(biāo)決決策人分別與評評標(biāo)小組推薦的的候選中標(biāo)單位位，就技術(shù)力量量、施工方案、、機(jī)械設(shè)備、材材料供應(yīng)及決定定標(biāo)價(jià)的其他因因素進(jìn)行調(diào)查和和磋商，全面衡衡量，擇優(yōu)決標(biāo)標(biāo)。決標(biāo)后應(yīng)立即向向中標(biāo)者發(fā)出中中標(biāo)通知。中標(biāo)標(biāo)通知書發(fā)出之之后，開發(fā)商與與中標(biāo)的承建單單位應(yīng)在約定的的期限內(nèi)就簽訂訂合同進(jìn)行磋商商，雙方就合同同條款達(dá)成協(xié)議議后，簽訂合同同。房地產(chǎn)開發(fā)程序序2.開發(fā)項(xiàng)目工程管管理與控制開發(fā)項(xiàng)目施工管管理，是由建筑筑施工企業(yè)對開開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行施施工的生產(chǎn)管理理。開發(fā)項(xiàng)目工工程管理與控制制，則是開發(fā)企企業(yè)為了保證項(xiàng)項(xiàng)目施工順利進(jìn)進(jìn)行所從事的有有關(guān)管理工作，，包括配合施工工企業(yè)做各項(xiàng)施施工準(zhǔn)備工作，，如按時騰出施施工場地，完成成場地的三通一一平，及時提供供設(shè)計(jì)圖紙和訂訂購有關(guān)設(shè)備等等；對項(xiàng)目的費(fèi)費(fèi)用、進(jìn)度和施施工質(zhì)量進(jìn)行控控制；合同管理理；有效的協(xié)調(diào)調(diào)各有關(guān)單位的的關(guān)系，如設(shè)計(jì)計(jì)單位與施工單單位的關(guān)系，土土建單位與設(shè)備備安裝單位的關(guān)關(guān)系，施工單位位與材料、設(shè)備備供應(yīng)單位的關(guān)關(guān)系。投資控制、進(jìn)度度控制和質(zhì)量控控制是項(xiàng)目工程程管理與控制的的重要內(nèi)容，也也是監(jiān)理公司的的主要職責(zé)，因因此，要發(fā)揮監(jiān)監(jiān)理公司的優(yōu)勢勢，加強(qiáng)對工程程施工階段的投投資、進(jìn)度和質(zhì)質(zhì)量控制。（１）施工階段段的投資控制。。施工階段投資資控制的任務(wù)是是盡量減少承包包合同價(jià)款以外外增加的工程費(fèi)費(fèi)用；全面履約約，減少對方提提出索賠的機(jī)會會；按合同支付付工程款。為此此，開發(fā)商要做做到：房地產(chǎn)開發(fā)程序序１）熟悉圖紙、、設(shè)計(jì)要求、合合同價(jià)款，分析析工程費(fèi)最容易易突破的環(huán)節(jié)，，明確投資控制制的重點(diǎn)。２）按工程進(jìn)度度將總投資目標(biāo)標(biāo)進(jìn)行分解，確確定階段的投資資分目標(biāo)，將其其作為階段投資資控制的依據(jù)。。３）嚴(yán)格按工程程計(jì)量支付工程程進(jìn)度款。對已已完工成要按合合同規(guī)定及時計(jì)計(jì)量，對承包方方超出設(shè)計(jì)圖紙紙要求增加的工工程量和自身原原因造成返工的的工程量，不予予計(jì)量，其費(fèi)用用由承包方自負(fù)負(fù)。４）按合同規(guī)定定辦理工程結(jié)算算，掌握工程投投資動態(tài)，分析析費(fèi)用超支的原原因，提出控制制投資的措施。。５）正確處理索索賠。（２）施工階段段的進(jìn)度控制。。施工階段進(jìn)度度控制的主要內(nèi)內(nèi)容有：１）編制項(xiàng)目實(shí)實(shí)施總進(jìn)度表計(jì)計(jì)劃，并以此作作為控制其它計(jì)計(jì)劃的依據(jù)，包包括施工單位的的計(jì)劃和開發(fā)商商自己制訂的有有關(guān)計(jì)劃，如施施工房地產(chǎn)開發(fā)程序序制訂的施工進(jìn)度度計(jì)劃、有開發(fā)發(fā)商提供的材料料和設(shè)備的供應(yīng)應(yīng)計(jì)劃。２）根據(jù)項(xiàng)目的的總控制進(jìn)度目目標(biāo)，審核施工工單位提交的施施工進(jìn)度計(jì)劃、、施工方案和施施工總平面圖，，即使否符合總總工期控制目標(biāo)標(biāo)的要求；施工工進(jìn)度計(jì)劃、施施工方案和施工工總平面圖是否否協(xié)調(diào)、合理。。３）做好開工前前的準(zhǔn)備工作。。一是要按合同同要求，開發(fā)商商要做好有關(guān)開開工前的準(zhǔn)備工工作。二是檢查查和督促施工單單位開工前的準(zhǔn)準(zhǔn)備工作，能否否滿足工程進(jìn)度度要求。４）按合同規(guī)定定及時向施工單單位支付備料款款和工程進(jìn)度款款。為此，開發(fā)發(fā)商要根據(jù)資金金的不同渠道，，組織落實(shí)資金金到位，以保證證工程建設(shè)的進(jìn)進(jìn)度款、設(shè)備和和材料款按時支支付。５）定期的檢查查施工單位工程程計(jì)劃的實(shí)施情情況，督促審查查施工進(jìn)度報(bào)表表，核實(shí)工程實(shí)實(shí)物量，鑒認(rèn)工工程款憑證。房地產(chǎn)開發(fā)程序序６）及時處理好好工程設(shè)計(jì)問題題。如設(shè)計(jì)需要要補(bǔ)充、完善、、變更或材料代代用等，應(yīng)抓緊緊聯(lián)系，要求設(shè)設(shè)計(jì)單位及時給給與解決，盡力力做到不影響工工程進(jìn)度。７）組織施工現(xiàn)現(xiàn)場協(xié)調(diào)會。８）在工程建設(shè)設(shè)施工的全過程程中，做好單位位工程的分部、、分項(xiàng)檢查驗(yàn)收收工作，檢查是是否完成設(shè)計(jì)圖圖紙和合同范圍圍的全部工程內(nèi)內(nèi)容。工程質(zhì)量量檢驗(yàn)評定是否否全部達(dá)到合格格以上標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)經(jīng)市質(zhì)檢部門檢檢查評定質(zhì)量等等級，才能簽訂訂竣工日期。（３）施工階段段的質(zhì)量控制。。施工是形成工工程實(shí)體的階段段，也是形成最最終產(chǎn)品質(zhì)量的的重要階段，施施工階段的質(zhì)量量控制是工程項(xiàng)項(xiàng)目質(zhì)量控制的的重點(diǎn)。其主要要內(nèi)容有：１）除了在施工工招標(biāo)中，要審審查承包商的技技術(shù)資質(zhì)外，在在施工過程中，，還應(yīng)對承包商商的技術(shù)資質(zhì)進(jìn)進(jìn)行連續(xù)不斷的的審查和評價(jià)，，督促承包商更更換不稱職人員員。房地產(chǎn)開發(fā)程序序２）訂立現(xiàn)場質(zhì)質(zhì)量管理制度，，包括現(xiàn)場會議議制度、現(xiàn)場質(zhì)質(zhì)量檢驗(yàn)制度、、質(zhì)量統(tǒng)計(jì)報(bào)表表制度、質(zhì)量事事故報(bào)告處理制制度等，以保障障項(xiàng)目質(zhì)量控制制的有效進(jìn)行。。３）對項(xiàng)目施工工所需材料（原原材料、半成品品、構(gòu)配件）應(yīng)應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)質(zhì)量檢查與控制制。對項(xiàng)目中采采用的新材料、、新結(jié)構(gòu)、新技技術(shù)均應(yīng)審核其其技術(shù)鑒定書。。凡未經(jīng)試驗(yàn)或或無技術(shù)鑒定書書者，一律不得得在項(xiàng)目中使用用。４）檢核土地現(xiàn)現(xiàn)場的測量標(biāo)樁樁、建筑物的定定位放線及高程程水準(zhǔn)點(diǎn)。５）組織設(shè)計(jì)交交底和圖紙會審審，保證設(shè)計(jì)師師與承包者之間間的溝通與交流流。６）督促、協(xié)助助承包單位完善善工序質(zhì)量控制制，嚴(yán)格工序間間交接檢查，主主要作業(yè)工序包包括隱蔽作業(yè)的的檢查、驗(yàn)收。。在重要的工程程部位或?qū)I(yè)工工程中，建立質(zhì)質(zhì)量控制點(diǎn)，進(jìn)進(jìn)行材料試驗(yàn)或或技術(shù)復(fù)核。對對完成的分部（（分項(xiàng)）工程，，按相應(yīng)質(zhì)量評評定標(biāo)準(zhǔn)和辦法法進(jìn)行檢房地產(chǎn)開發(fā)程序序查、驗(yàn)收。７）采取一切必必要措施（包括括下達(dá)停工令））制止下屬情況況：第一，隱蔽蔽作業(yè)未經(jīng)查驗(yàn)驗(yàn)承包單位就擅擅自封閉、掩蓋蓋；第二，承承包商擅自變更更設(shè)計(jì)，或使用用無合格證的工工程材料，或擅擅自變更工程材材料進(jìn)行施工等等；第三，未經(jīng)經(jīng)技術(shù)資質(zhì)審查查的人員進(jìn)入現(xiàn)現(xiàn)場上崗施工；；第四，承包單單位對已發(fā)生的的質(zhì)量事故未進(jìn)進(jìn)行處理，或未未提出有效補(bǔ)救救措施就繼續(xù)作作業(yè)。８）按規(guī)定的質(zhì)質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)及及辦法，對完成成的單位工程、、單項(xiàng)工程進(jìn)行行檢查驗(yàn)收。審審核承包單位提提供的竣工圖、、質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告告及有關(guān)技術(shù)文文件，督促承包包單位進(jìn)行質(zhì)量量回訪，實(shí)行質(zhì)質(zhì)量保修。整理理有關(guān)項(xiàng)目質(zhì)量量的技術(shù)文件，，并編目、建檔檔。３．項(xiàng)目的竣工工驗(yàn)收。項(xiàng)目的的竣工驗(yàn)收與交交接，是實(shí)現(xiàn)開開發(fā)投資向使用用價(jià)值轉(zhuǎn)化的標(biāo)標(biāo)志，是開發(fā)商商實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營效效益的基礎(chǔ)。從從質(zhì)量控制角度度說，項(xiàng)目竣工工驗(yàn)收工作是確確保項(xiàng)目質(zhì)量合合乎標(biāo)準(zhǔn)的最房地產(chǎn)開發(fā)程序序后一關(guān)。因此應(yīng)應(yīng)高度重視這項(xiàng)項(xiàng)工作。（１）開發(fā)項(xiàng)目目竣工驗(yàn)收的依依據(jù)。開發(fā)項(xiàng)目目竣工驗(yàn)收的依依據(jù)包括以下幾幾方面的內(nèi)容：：１）有關(guān)合同、、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。。如開發(fā)商與承承包商簽訂的工工程合同、土建建工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、建筑安裝施施工驗(yàn)收規(guī)范等等。２）工程資料：：經(jīng)批準(zhǔn)的有關(guān)關(guān)建設(shè)文件；施施工圖紙和說明明書；圖紙會審審記錄、設(shè)計(jì)變變更和技術(shù)核定定單；測量定位位記錄、沉降及及變形記錄；隱隱蔽工程記錄、、工程事故的發(fā)發(fā)生和處理記錄錄；有關(guān)技術(shù)或或設(shè)備的資料及及驗(yàn)收記錄等。。３）工程實(shí)體。。指已符合竣工工驗(yàn)收條件的已已完工工程。（２）項(xiàng)目竣工工驗(yàn)收程序。開開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)驗(yàn)收程序如圖３３所示。項(xiàng)目竣工承建商竣工驗(yàn)收開發(fā)商審查驗(yàn)收申請報(bào)告開發(fā)商現(xiàn)場初驗(yàn)開發(fā)商、質(zhì)檢站組織正式驗(yàn)收確定交接日期設(shè)計(jì)者、承建商質(zhì)量回訪與保修承建商工程資料準(zhǔn)備資料不完備初驗(yàn)不合格房地產(chǎn)開發(fā)程序序（四）房屋銷售售與出租階段實(shí)際上，房屋的的銷售工作并非非在房屋竣工驗(yàn)驗(yàn)收后進(jìn)行。為為了縮短房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的投資周周期，在可行性性研究階段就要要研究房屋的銷銷售計(jì)劃，從選選擇場地開始，，開發(fā)商已開始始尋找購房者或或成租人；在開開發(fā)項(xiàng)目的施工工過程中，應(yīng)通通過各種媒介做做好項(xiàng)目的銷售售廣告和宣傳工工作；當(dāng)項(xiàng)目施施工進(jìn)行到一定定程度時，應(yīng)及及時進(jìn)行房屋的的預(yù)售工作；竣竣工驗(yàn)收后申請請辦理房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記。如果開發(fā)商進(jìn)行行房地產(chǎn)開發(fā)是是為了長期投資資，即開發(fā)房地地產(chǎn)是為了出租租，那么在項(xiàng)目目竣工驗(yàn)收后便便要開始出租。。為了逐漸收回回投資并獲得利利潤，開發(fā)商必必須確定合適的的租金，制定好好出租經(jīng)營計(jì)劃劃。房地產(chǎn)開發(fā)程序序（5）對承包企業(yè)的的資格進(jìn)行審查查。即了解承包包企業(yè)的技術(shù)和和財(cái)務(wù)實(shí)力以及及管理經(jīng)驗(yàn)，限限制不符合要求求的承包企業(yè)盲盲目參加投標(biāo)。。審查工作通常常在發(fā)售招標(biāo)文文件之前進(jìn)行。。審查合格者才才準(zhǔn)許購買招標(biāo)標(biāo)文件。（6）發(fā)送招標(biāo)文件件。經(jīng)過資格審審查，對審查合合格的承建單位位發(fā)送招標(biāo)文件件。發(fā)送形式有有現(xiàn)金購買和免免費(fèi)發(fā)送兩種。。（7）招標(biāo)工程交底底及答疑。開發(fā)發(fā)商發(fā)出招標(biāo)文文件，各投標(biāo)的的承包企業(yè)踏勘勘建設(shè)場地之后后，應(yīng)邀集各承承包企業(yè)的代表表開會，進(jìn)行工工程交底，并解解答疑問。房地產(chǎn)開發(fā)程序序1．房地產(chǎn)營銷計(jì)計(jì)劃。房地產(chǎn)營營銷計(jì)劃一般包包括以下內(nèi)容；；（1）營銷計(jì)劃的目目標(biāo)。目標(biāo)可被被確定為在最短短時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤最大化，或或是力求以某種種形式保留房地地產(chǎn)中剩余權(quán)益益。例如，房地地產(chǎn)銷售商可以以同買主簽定一一個長期管理合合同，受托管理理房地產(chǎn)等等。。（2）確定潛在的租租戶或買主。這這方面的信息一一般可以從市場場調(diào)查和市場分分析過程中取得得。潛在客戶的的線索來自于日日常工作或得自自一些文字資料料——或兩者兼有。在計(jì)劃中必須說說明預(yù)計(jì)能吸引引買主或租戶的的價(jià)格或租金水水平。通過分析析租戶或買主的的情況和預(yù)計(jì)的的租金或價(jià)格水水平，就能確定定基本市場?；臼袌隹梢允鞘桥R近地段、城城市地域、全省省乃至全國甚至至境外。房地產(chǎn)開發(fā)程序序（3）選擇營銷技術(shù)術(shù)?？晒┻x擇的的營銷技術(shù)有：：1）直接在所需出出售的房地產(chǎn)上上掛牌銷售。這這種方式適用于于房地產(chǎn)需求特特別大時。2）在報(bào)紙上刊登登出售廣告。3）公開張貼、懸懸掛廣告。4）印發(fā)綜合介紹紹公司及所售物物業(yè)情況的小冊冊子。5）在電臺或電視視上作廣告。6）向臨近地區(qū)的的居民和企業(yè)單單位打電話或上上門推銷。究竟選擇哪種技技術(shù)較為合適，，取決于營銷人人員的判斷。房地產(chǎn)開發(fā)程序序2．房屋的銷售。。房屋的銷售分分為預(yù)售和現(xiàn)房房銷售。（1）房屋的預(yù)售。。由于房地產(chǎn)開開發(fā)一次性投資資較大，且風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)甚高，因次，，開發(fā)商會在房房屋的建設(shè)期將將其預(yù)售，以獲獲得資金的部分分回收，買家則則通常會因購買買預(yù)售中的房屋屋而得到其升值值所帶來的收益益。開發(fā)商在進(jìn)行預(yù)預(yù)售房前，一般般應(yīng)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)關(guān)部門提出申請請，獲準(zhǔn)后方可可預(yù)售房屋。預(yù)預(yù)售房屋須具備備的條件是：1)開發(fā)商已取得““土地使用證””和“建筑許可可證”及“開工工許可證”；外外銷房屋還應(yīng)取取得“外銷許可可證”。2）房屋建筑合同同已簽訂。3）在銀行設(shè)立有有代收房屋預(yù)售售款的專門賬戶戶。房地產(chǎn)開發(fā)程序序4）應(yīng)提出預(yù)售款款的監(jiān)管機(jī)構(gòu)（（銀行或律師事事務(wù)所），監(jiān)督督方案。5）應(yīng)具備經(jīng)銀行行或注冊會計(jì)師師審核的，除用用地價(jià)款外，投投入開發(fā)建設(shè)的的資金已達(dá)到總總投資的25%的驗(yàn)資證明。6）政府有關(guān)部門門認(rèn)為應(yīng)提供的的其他文件。房屋銷售必須簽簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售合同同》。《合同》應(yīng)訂明價(jià)格條款款。開發(fā)商在房房屋竣工之前，，按預(yù)售合同所所的收的預(yù)售款款，必須先用于于支付及清償該該預(yù)售房屋的一一切建筑費(fèi)用后后，才能另作他他用。一般來說說，在預(yù)售合同同生效后，買主主應(yīng)在一定的期期限內(nèi)，向房管管部門辦理預(yù)購購登記。開發(fā)商商在辦理房地產(chǎn)產(chǎn)總登記后，應(yīng)應(yīng)在一定期限內(nèi)內(nèi)，與買主簽訂訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同同》。房屋竣工后，，買主應(yīng)按期持持有關(guān)證明文件件到房管部門辦辦理變更登記，，領(lǐng)取房地產(chǎn)證證件。房地產(chǎn)開發(fā)程序序（2）現(xiàn)房銷售。開開發(fā)商將已建的的建筑物同建筑筑物使用范圍內(nèi)內(nèi)占用的土地使使用權(quán)同時出售售給買主，即為為現(xiàn)房銷售?，F(xiàn)現(xiàn)房銷售一般由由開發(fā)者和買主主自由協(xié)商，達(dá)達(dá)成協(xié)議。經(jīng)過過以下三道手續(xù)續(xù)：到房屋交易易所簽訂房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同；到到公證處對房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)進(jìn)行公證；憑經(jīng)經(jīng)過公證的房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，，辦理房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移登記記，換發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)證。（3）購買房屋的付付款方式。1）一次性付款和和分期付款。一一次性付款即買買主在簽訂正式式合同后一次性性支付所有樓款款，這種形式開開發(fā)者最了預(yù)見見到，故開發(fā)者者通常會以正常常樓價(jià)的折扣出出售給買主。分分期付款方式是是指買主在樓宇宇建設(shè)期內(nèi)分階階段向開發(fā)者支支付樓款，其具具體的支付比例例和時段可以有有所不同，不過過，全部樓款必必須在入伙時付付清。房地產(chǎn)開發(fā)程序序2）樓宇抵押貸款款。樓宇抵押貸貸款，俗稱“按按揭”是指買主主以所購買的樓樓宇作抵押，現(xiàn)現(xiàn)貨以房地產(chǎn)證證，樓花以預(yù)售售合同書作抵押押物交銀行，銀銀行以此為條件件提供購樓貸款款，讓買主能一一次性把樓款付付給開發(fā)者。而而買主按規(guī)定的的還款方式及期期限，分期還款款予銀行，銀行行從中收取利息息及手續(xù)費(fèi)。房地產(chǎn)銷售或出出租后，應(yīng)做好好銷售或出租后后的服務(wù)和管理理工作。如果開開發(fā)項(xiàng)目是住宅宅小區(qū)，應(yīng)成立立或委托物業(yè)管管理公司完成。。如果是單幢建建筑，可組織大大樓管委會。無無論何種形式均均需與當(dāng)?shù)嘏沙龀鏊⒕游瘯?、、綠化、環(huán)衛(wèi)等等部門聯(lián)系，辦辦理門牌號碼、、戶口遷入、綠綠化、環(huán)衛(wèi)和治治安等事項(xiàng)。房地產(chǎn)開發(fā)的程程序投資機(jī)會選擇尋找投資項(xiàng)目常常用的方法有：：1）在房地產(chǎn)管理理部門尋找其準(zhǔn)準(zhǔn)備推出的地塊塊；2）在有關(guān)新聞媒媒體上刊登廣告告，尋找合作地地塊和出讓地地塊；3）在有關(guān)咨詢、、中介機(jī)構(gòu)尋找找項(xiàng)目；4）直接尋找擁有有土地使用權(quán)的的單位。房地產(chǎn)開發(fā)的程程序初步可行性研