北京豪宅杰寶公寓營銷的策劃報告

京高端住宅市場分析

競爭環(huán)境及項目定位

整體營銷策略方案報告目錄1、北京高端住宅總覽2、北京高端住宅市場概況3、北京高端住宅客群分析4、北京高端住宅成功案例研究部分豪宅項目目錄序號項目名稱市場報價實際成交價主力戶型總價二環(huán)內(nèi)項目1長安太和80000元/㎡87140元/㎡90-300㎡780-2600萬2霞公府100000元/㎡96264元/㎡440-590㎡4200-5600萬3西絨線胡同26號100000元/㎡80000元/㎡70-533㎡560-4200萬4西單上國闕92000元/㎡59966元/㎡162-291㎡1000-1750萬5天安國匯130000元/㎡45448元/㎡140-400㎡630-1800萬6Naga上院80000元/㎡40725元/㎡300㎡1200萬二環(huán)-三環(huán)項目7釣魚臺七號院110000元/㎡86317元/㎡300-600㎡2500-5100萬8北京財富中心二期120000元/㎡61239元/㎡300-600㎡1800-3600萬9圣世一品70000元/㎡69613元/㎡150-380㎡1000-2600萬10當代MOMA70000元/㎡38469元/㎡130-800㎡500-3000萬11中軸國際70000元/㎡45883元/㎡450-630㎡2000-2900萬12緣溪堂65000元/㎡暫無370-900㎡2400-5800萬13世茂宮園65000元/㎡暫無105-220㎡680-1400萬北京高端住宅總覽序號項目名稱市場報價實際成交價主力戶型總價三環(huán)-四環(huán)項目14合生.宵云路8號120000元/㎡53500元/㎡450—530㎡2400-2800萬15禧瑞都68000元/㎡60313元/㎡110—400㎡660-2400萬16四季世家85000元/㎡58829元/㎡240—318㎡1400-1900萬17維多莉亞花園公寓80000元/㎡暫無280-500㎡2200-4000萬18長安8號64000元/㎡暫無270-470㎡1700-3000萬19紅璽臺64000元/㎡43905元/㎡220-300㎡960-1300萬四環(huán)外項目20龍湖頤和原著100000元/㎡60445元/㎡888、897㎡5000-5500萬21盤古大觀100000元/㎡暫無660—680㎡6600-7000萬22紫玉山莊（四期）80000元/㎡63376元/㎡300-500㎡1900-3100萬注：本報告選取項目總價為實際成交價×主力戶型面積；部分項目實際成交價暫無，總價為市場報價×主力戶型面積部分豪宅項目目錄北京高端住宅總覽物業(yè)類別住宅、公寓建筑類別板塔結(jié)合、高層項目特色賣位置，賣產(chǎn)品（設(shè)計理念）總建筑面積6.8萬㎡總戶數(shù)283戶容積率暫無交房標準精裝修項目位置北京市東城區(qū)東二環(huán)內(nèi)項目地址東城建國門內(nèi)大街甲11號開發(fā)商北京利山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場報價80000元/㎡均價實際成交均價87140元/㎡主力戶型90-300㎡總價區(qū)間780-2600萬開盤時間2010年12月入住時間2012年初長安太和基本信息北京高端住宅總覽1室2廳1衛(wèi)1廚120㎡5室2廳4衛(wèi)1廚300㎡長安太和戶型北京高端住宅總覽物業(yè)類別住宅、公寓建筑類別多層項目特色中式地產(chǎn)總建筑面積2.7萬㎡總戶數(shù)74戶容積率3.19交房標準精裝修項目位置王府井項目地址王府井大街與東長安街交匯處西北角，北京飯店北側(cè)，霞公府街開發(fā)商北京紫金世紀置業(yè)有限公司市場報價100000元/㎡實際成交均價96264元/㎡主力戶型440-590㎡總價區(qū)間4200萬-5600萬開盤時間2010年8月入住時間2011年10月霞公府基本信息北京高端住宅總覽4室2廳2衛(wèi)1廚497㎡霞公府戶型5室4廳3衛(wèi)2廚800㎡以上北京高端住宅總覽物業(yè)類別住宅、公寓建筑類別塔樓、高層項目特色二環(huán)內(nèi)大宅總建筑面積8.36萬㎡總戶數(shù)151戶容積率7交房標準精裝修項目位置北京西長安街往南，宣武門內(nèi)項目地址北京市宣武區(qū)西絨線胡同開發(fā)商復地集團市場報價100000元/㎡實際成交均價80000元/㎡主力戶型70-533㎡總價區(qū)間560-4200萬開盤時間2009年10月入住時間2010年6月西絨線胡同26號基本信息北京高端住宅總覽西絨線胡同26號戶型3室2廳2衛(wèi)1廚173.67㎡3室2廳2衛(wèi)1廚134.96㎡北京高端住宅總覽物業(yè)類別住宅、公寓建筑類別板塔結(jié)合、高層項目特色熱點地區(qū)總建筑面積2.4萬㎡總戶數(shù)82戶容積率4.43交房標準精裝修項目位置西單時代廣場，中組部南200米路東項目地址西單時代廣場，中組部南200米路東開發(fā)商北京鵬睿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場報價92000元/㎡實際成交均價59966元/㎡主力戶型162-291㎡總價區(qū)間1000-1750萬開盤時間B座2011年入住時間2010年2月西單上國闕基本信息北京高端住宅總覽5室2廳2衛(wèi)1廚291.45㎡2室2廳2衛(wèi)1廚162.82㎡西單上國闕戶型北京高端住宅總覽物業(yè)類別住宅、公寓建筑類別塔樓高層項目特色地鐵沿線,投資地產(chǎn)總建筑面積2.4萬㎡總戶數(shù)82戶容積率4.43交房標準精裝修項目位置美爵酒店東側(cè)項目地址西城宣內(nèi)大街西絨線胡同28號開發(fā)商北京天安天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場報價130000元/㎡實際成交均價45448元/㎡主力戶型140-400㎡總價區(qū)間630-1800萬開盤時間2007年4月入住時間2008年12月天安國匯基本信息北京高端住宅總覽2室2廳3衛(wèi)1廚392.67㎡天安國匯戶型1室2廳2衛(wèi)1廚229.91㎡北京高端住宅總覽Naga上院基本信息物業(yè)類別住宅、公寓建筑類別塔樓小高層項目特色創(chuàng)意地產(chǎn),豪華居住區(qū),地鐵沿線,中式地產(chǎn)總建筑面積6.95萬㎡總戶數(shù)99戶容積率3.15交房標準精裝修項目位置東直門內(nèi)項目地址東城東直門內(nèi)大街9號開發(fā)商御嘉置地有限公司市場報價80000元/㎡實際成交均價40725元/㎡主力戶型300㎡總價區(qū)間1200萬開盤時間2007年7月入住時間2007年8月北京高端住宅總覽Naga上院戶型3室2廳3衛(wèi)1廚300.37㎡5室2廳3衛(wèi)1廚603.07㎡北京高端住宅總覽釣魚臺七號院基本信息物業(yè)類別住宅建筑類別板樓、多層項目特色景觀大宅總建筑面積4.3萬㎡總戶數(shù)106戶容積率2.58交房標準精裝修項目位置北京市西城區(qū)西三環(huán)內(nèi)玉淵潭公園北側(cè)開發(fā)商中赫置地市場報價110000元/㎡均價實際成交均價86317元/㎡主力戶型300-600㎡總價區(qū)間2500-5100萬開盤時間2009年7月入住時間2011年5月北京高端住宅總覽3室2廳4衛(wèi)347㎡4室2廳4衛(wèi)1廚411㎡釣魚臺七號院戶型北京高端住宅總覽物業(yè)類別住宅、公寓建筑類別塔樓高層項目特色地鐵沿線,酒店式公寓總建筑面積72萬㎡總戶數(shù)180戶容積率7.00交房標準精裝修項目位置朝陽東三環(huán)北路23號(3501廠院內(nèi))項目地址朝陽東三環(huán)北路23號(3501廠院內(nèi))開發(fā)商北京香江興利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場報價120000元/㎡實際成交均價61239元/㎡主力戶型300-600㎡總價區(qū)間1800-3600萬開盤時間2007年8月入住時間2008年12月北京財富中心二期基本信息北京高端住宅總覽北京財富中心二期戶型4室2廳5衛(wèi)1廚578.98㎡3室2廳2衛(wèi)1廚169.93㎡北京高端住宅總覽圣世一品基本信息物業(yè)類別住宅建筑類別板樓塔樓小高層項目特色豪華居住區(qū),地鐵沿線總建筑面積11.6萬㎡總戶數(shù)530戶容積率3.90交房標準精裝修項目位置京廣中心大廈北100項目地址朝陽白家莊西里5號開發(fā)商北京市雙建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場報價70000元/㎡實際成交均價69613元/㎡主力戶型150-380㎡總價區(qū)間1000-2600萬開盤時間2009年2月入住時間2010年5月北京高端住宅總覽圣世一品戶型2室2廳2衛(wèi)1廚155.21㎡4室2廳5衛(wèi)1廚381.51㎡北京高端住宅總覽當代MOMA基本信息物業(yè)類別住宅建筑類別塔樓高層項目特色地鐵沿線、高科技住宅總建筑面積22萬㎡總戶數(shù)3500戶當期400戶容積率2.64交房標準精裝修項目位置東城東直門香河園路1號項目地址東城東直門香河園路1號開發(fā)商當代節(jié)能置業(yè)股份有限公司市場報價70000元/㎡實際成交均價38469元/㎡主力戶型130-800㎡總價區(qū)間500-3000萬開盤時間2005年11月入住時間2008年6月北京高端住宅總覽當代MOMA戶型3室2廳2衛(wèi)1廚230㎡2室2廳2衛(wèi)1廚120㎡北京高端住宅總覽中軸國際基本信息物業(yè)類別住宅、公寓建筑類別板樓小高層項目特色創(chuàng)意地產(chǎn)總建筑面積3.85萬㎡總戶數(shù)30戶容積率8.84交房標準精裝修項目位置東城安定門外西濱河路19號項目地址東城安定門外西濱河路19號開發(fā)商北京新恒基創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司市場報價70000元/㎡實際成交均價45883元/㎡主力戶型450-630㎡總價區(qū)間2000-2900萬開盤時間2009年4月入住時間2009年5月北京高端住宅總覽中軸國際戶型4室3廳4衛(wèi)1廚452.08㎡4室3廳4衛(wèi)1廚530.30㎡北京高端住宅總覽緣溪堂基本信息物業(yè)類別住宅、普通住宅,公寓建筑類別板樓高層項目特色豪華居住區(qū),地鐵沿線總建筑面積12萬㎡總戶數(shù)300戶容積率2.86交房標準精裝修項目位置玉淵潭公園難，中華世紀壇西項目地址海淀玉淵潭南路北，中華世紀壇西側(cè)開發(fā)商首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司市場報價65000元/㎡實際成交均價暫無主力戶型370-400㎡三居、395-550㎡四居、600-900㎡復式五居至六居總價區(qū)間2400-5800萬開盤時間2008年5月入住時間2008年12月北京高端住宅總覽緣溪堂戶型4室2廳2衛(wèi)1廚347.33㎡3室2廳4衛(wèi)1廚414.19㎡北京高端住宅總覽世茂宮園基本信息物業(yè)類別住宅建筑類別板樓塔樓項目特色中式地產(chǎn)總建筑面積4.87萬㎡總戶數(shù)202戶容積率8.70交房標準精裝修項目位置緊鄰團結(jié)湖公園項目地址朝陽東三環(huán)北路55號開發(fā)商北京鵬麗花園房地產(chǎn)發(fā)展有限公司市場報價65000元/㎡實際成交均價暫無主力戶型680-1400萬總價區(qū)間800-1700萬開盤時間2010年11月入住時間2011年12月北京高端住宅總覽世茂宮園戶型3室2廳3衛(wèi)1廚220.90㎡2室2廳2衛(wèi)1廚185.52㎡北京高端住宅總覽物業(yè)類別住宅、公寓建筑類別板樓項目特色景觀大宅總建筑面積70萬㎡總戶數(shù)1000戶，推出328套容積率1.2交房標準精裝修項目位置北京市朝陽區(qū)東北三環(huán)外朝陽公園北側(cè)開發(fā)商北京新京潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場報價120000元/㎡均價實際成交均價53500元/㎡主力戶型450-530㎡總價區(qū)間2400-2800萬開盤時間D5樓2008年12月，D2\3樓2009年6月入住時間2011年4月合生.宵云路8號基本信息北京高端住宅總覽4室2廳5衛(wèi)1廚450㎡合生.宵云路8號戶型4室2廳5衛(wèi)1廚520㎡北京高端住宅總覽物業(yè)類別住宅、公寓建筑類別板樓塔樓高層項目特色豪華居住區(qū),國際化社區(qū)總建筑面積18.6萬㎡總戶數(shù)654戶容積率3.50交房標準精裝修項目位置東三環(huán)京廣橋項目地址朝陽東三環(huán)京廣橋東北角，泰康金融大廈東側(cè)開發(fā)商首創(chuàng)朝陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場報價68000元/㎡實際成交均價60313元/㎡主力戶型110-400㎡總價區(qū)間660-2400萬開盤時間2010年7月入住時間2011年5月禧瑞都基本信息北京高端住宅總覽禧瑞都戶型3室2廳2衛(wèi)1廚175㎡2室2廳1衛(wèi)1廚112㎡北京高端住宅總覽物業(yè)類別住宅、公寓建筑類別塔樓、高層項目特色四季酒店總建筑面積25.4萬㎡總戶數(shù)206戶容積率5.95交房標準精裝修項目位置燕莎使館區(qū)項目地址朝陽亮馬橋路48號開發(fā)商長青有限公司市場報價85000元/㎡實際成交均價58829元/㎡主力戶型240-318㎡總價區(qū)間1400-1900萬開盤時間2009年12月入住時間2010年11月四季世家基本信息北京高端住宅總覽四季世家戶型3室2廳2衛(wèi)1廚251㎡4室2廳2衛(wèi)1廚318㎡北京高端住宅總覽維多莉亞花園公寓基本信息物業(yè)類別住宅、公寓建筑類別塔樓多層項目特色宜居生態(tài)地產(chǎn)總建筑面積4.8萬㎡總戶數(shù)

208戶容積率3.10交房標準精裝修項目位置朝陽公園西項目地址朝陽朝陽公園西里南區(qū)15號開發(fā)商北京正旭晶典房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場報價80000元/㎡實際成交均價暫無主力戶型280-500㎡總價區(qū)間2000萬-4000萬開盤時間2005年9月入住時間2007年1月北京高端住宅總覽維多莉亞花園公寓戶型3室2廳2衛(wèi)1廚277.27㎡4室2廳4衛(wèi)2廚368.89㎡北京高端住宅總覽長安8號基本信息物業(yè)類別住宅、公寓建筑類別板樓高層項目特色復合地產(chǎn)總建筑面積24.8萬㎡總戶數(shù)

273戶容積率6.50交房標準精裝修項目位置左臨金地中心,北臨華貿(mào)購物中心，緊鄰1號線地鐵大望項目地址朝陽建國路86號（大望橋東南角）開發(fā)商北京耀輝置業(yè)有限公司市場報價80000元/㎡實際成交均價64000元/㎡主力戶型270-470㎡總價區(qū)間1700-3000萬開盤時間2010年6月入住時間2011年底北京高端住宅總覽長安8號戶型3室2廳5衛(wèi)1廚480㎡3室2廳4衛(wèi)1廚278㎡北京高端住宅總覽紅璽臺基本信息物業(yè)類別住宅、高檔公寓建筑類別板樓高層項目特色宜居生態(tài)地產(chǎn),地鐵沿線總建筑面積13.5萬㎡總戶數(shù)469戶容積率2.8交房標準精裝修項目位置朝陽東北三環(huán)太陽宮橋向北800米項目地址朝陽東北三環(huán)太陽宮橋向北800米開發(fā)商懋源置業(yè)市場報價64000元/㎡實際成交均價43905元/㎡主力戶型220-300㎡總價區(qū)間960-1300萬開盤時間2010年7月入住時間2011年12月北京高端住宅總覽紅璽臺戶型4室2廳3衛(wèi)1廚223.88㎡4室2廳3衛(wèi)1廚268.78㎡北京高端住宅總覽物業(yè)類別別墅建筑類別獨棟項目特色區(qū)位優(yōu)勢、神秘營銷總建筑面積13.2萬㎡總戶數(shù)91棟容積率0.49交房標準毛坯項目位置頤和園邊上項目地址海淀區(qū)西苑二龍閘路開發(fā)商北京龍湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場報價100000元/㎡實際成交均價60445元/㎡主力戶型888-897㎡總價區(qū)間5000萬-5500萬開盤時間2008年6月入住時間暫無龍湖頤和原著基本信息北京高端住宅總覽龍湖頤和原著戶型獨棟別墅地下二層、地上兩層（1000-2800平方米之內(nèi)）.

F2主人的私密空間，是家庭居住層（主臥與次臥、兒童房、老人房各一間）；其中主臥與次臥配套功能相同，面積相近；F1層側(cè)重于對外接待的功能，分為商務(wù)、禮儀、生活起居三種功能；主要功能有入室園廳、三個不同功能的接待區(qū)；中、西餐廳、中、西式廚房；家庭活動室、老人房、管家房各一間。B1層定位私人會所，適合更親密些的朋友；主要功能有影視廳、休閑室（臺球）、會客廳、傭人房（二室一廳）、游泳池、（外接下沉式花園）、健身房B2層主人的興趣空間，主要是收藏、鑒賞空間；功能設(shè)置有金庫、私密會客廳、酒窖、（鑒賞室）工作室。北京高端住宅總覽物業(yè)類別住宅、公寓建筑類別板樓、高層項目特色豪華居住區(qū),景觀居所總建筑面積41.8萬㎡總戶數(shù)192戶容積率7交房標準毛坯項目位置北京奧運村鳥巢西側(cè)項目地址北京市朝陽區(qū)北四環(huán)中路27號開發(fā)商北京盤古氏投資有限公司市場報價100000元/㎡實際成交均價暫無主力戶型660-680㎡總價區(qū)間6600-7000萬開盤時間2010年9月入住時間2011年5月盤古大觀基本信息北京高端住宅總覽盤古大觀戶型A戶型3室2廳1衛(wèi)1廚B戶型4室2廳1衛(wèi)1廚北京高端住宅總覽物業(yè)類別別墅建筑類別中式,聯(lián)排,獨棟,雙拼項目特色宜居生態(tài)地產(chǎn),地鐵沿線總建筑面積14.6萬㎡總戶數(shù)共282套。第三期104棟聯(lián)排；第四期獨棟、雙拼別墅共44套容積率0.33交房標準毛坯項目位置亞運村正北1.5公里處項目地址朝陽紫玉東路1號開發(fā)商北京紫玉山莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場報價80000元/㎡實際成交均價63376元/㎡主力戶型聯(lián)排300㎡獨棟412-555㎡雙拼312㎡總價區(qū)間聯(lián)排1360-1960萬，獨棟2800-4200萬，雙拼2400萬開盤時間2006年1月入住時間2007年2月紫玉山莊（四期）基本信息北京高端住宅總覽紫玉山莊四期B戶型地下一層地上一層地上二層地上三層北京高端住宅總覽北京高端住宅市場概況地王信息關(guān)注2009年和2010年曾名噪一時的“地王”現(xiàn)在大都進入銷售階段，且多以豪宅形式投放市場，但銷售形勢冷熱不均，個別項目借樓市回暖之機，通過調(diào)整開盤時間和價格等方式大力促銷。1、在2010年引發(fā)市場強烈關(guān)注的地王“廣渠路15號地”項目，已從去年4月起陸續(xù)開始預售。截至2011年4月初，名為“金茂府”的項目已有7棟住宅樓和2棟辦公樓拿到預售許可證，住宅項目的最低預售價格超過45000元/平方米，最高價格則接近60000元/平方米。截至目前是項目4期，銷售周期為22個月，該項目幾乎售罄。2、相比之下，另一個“地王”項目的銷售狀況較為冷淡?！白嫌A府”位于北五環(huán)外的安立路上，其前身是北京金力投資于2009年9月拿下的“奧運村鄉(xiāng)安立路西側(cè)居住用地”，與《金茂府》“地王”類似，拿地時的樓面價在15000元/平方米左右。2012年5月27日，該項目拿到兩批預售許可證，將1號、2號、3號和5號住宅樓納入預售范圍，并于當天開盤銷售，供應房屋147套。作為一個高端住宅項目，其擬售價格在69000元/平方米到73000元/平方米之間，但實際成交價格為47000-53800元/平米，截至今日共成交29套。數(shù)據(jù)截至日期：2013年1月31日北京高端住宅市場概況小結(jié)公寓代表豪宅項目銷售冷熱不均，主要受整體市場環(huán)境的影響。隨著調(diào)控政策的不斷發(fā)酵，2011年下半年以來，北京樓市陷入低谷，整體市場交易低迷，在此期間投放市場的豪宅項目也受到影響。同時，個別項目定價偏高，進一步影響了其銷售進度。豪宅項目的銷售情況，主要受到市場走勢和入市時機的影響。其中，在2010年和2011年上半年入市的北京“地王”項目，多數(shù)獲得了較好的銷售成績；而在2011年下半年或2012年年初入市的項目，則要經(jīng)歷一段時間的銷售低迷期。北京高端住宅客群分析高端項目客群案例案例naga上院、霞公府、貢院6號……Naga上院的目標客戶群定位為“富而且貴”的社會精英，具備高素質(zhì)、有責任心、樂善好施、成功人士四個特征。類型相關(guān)分析職業(yè)類型■各行業(yè)的企、事業(yè)高管■文化、娛樂、體育界名流人物■高科技領(lǐng)軍人物■政府高級行政官員來源■國內(nèi)的頂級富豪■港澳及東南亞的名流巨子■世界其他地區(qū)的頂級成功人士特征■具備一定的社會地位和思想內(nèi)涵■靠勤奮、努力和智慧獲得正當財富■個人素質(zhì)屬于上層水平■有穩(wěn)定、可觀的收入來源■講究品位居住心理■100％自住■喜愛優(yōu)良的居住氛圍和生活環(huán)境■追求身份的尊貴感，注重自身的價值體現(xiàn)和生活質(zhì)量，有獨特的生活品味■喜好偏傳統(tǒng)，比較喜歡厚重、大氣的風格■能夠接受高質(zhì)高價的產(chǎn)品北京高端住宅客群分析高端項目客群案例案例naga上院、霞公府、貢院6號……霞公府自2010年8月開盤以來，共簽約成交17套住宅，京內(nèi)京外客戶各占一半。由于單價高、面積大，客戶范圍只針對高端的成功人士。另外由于其所處的特殊地理位置，不售予外籍人士。北京玫瑰園業(yè)主中公司總裁、公司股東、私營企業(yè)主等占75%，自由職業(yè)者、畫家、藝術(shù)家、杰出的運動員占25%。紫御華府的客戶群體以商界人士、CEO級客戶為主，自住及投資比例各占一半，已預訂房子的客戶包括來自國內(nèi)外的房地產(chǎn)開發(fā)商老總、香港上市公司主席、大企業(yè)董事、外籍高級行政人員、專業(yè)投資者等。貢院六號的客戶群都是一些行業(yè)的領(lǐng)軍人物。有個人投資者，也有機構(gòu)投資者，客戶年齡基本在40歲以上。北京高端住宅成功案例研究公寓代表：貢院6號大社區(qū)代表：金茂府單體結(jié)構(gòu)代表：國悅府絕版地段代表：霞公府資源地段代表：緣溪堂貢院6號北京高端住宅成功案例研究相關(guān)經(jīng)濟指標：?項目規(guī)模：占地面積：9600平方米?建筑面積：87932.57平方米?綠化/容積率：容積率9.6?設(shè)備裝修：精裝修配送全套進口家具家電?配套設(shè)施：會所、洗車房、咖啡廳?車位：260多個,25萬-35萬/個?物業(yè)：物業(yè)費12.4元/平方米/月?物業(yè)公司：北京東方綠都物業(yè)管理北京高端住宅成功案例研究貢院6號公寓代表貢院六號坐落于北京市東城區(qū)建國門內(nèi)長安街北側(cè)繁華路段——貢院西街6號，項目西接光華長安大廈、國際飯店、交通部大樓，東鄰中國社會科學院，南隔長安街與海關(guān)總署、中糧廣場、恒基中心相望，北臨貢院二條。北京高端住宅成功案例研究貢院6號公寓代表功能設(shè)計?設(shè)計理念：采用新古典主義設(shè)計思想，主體為三段式結(jié)構(gòu)，建筑整體凸顯尊榮華貴。?設(shè)計是由曾經(jīng)設(shè)計上海金茂君悅大酒店的法國人菲利普漢斯和兩名意大利著名設(shè)計師共同完成的。三位世界頂級室內(nèi)設(shè)計大師依項目特點細心打造168套精致居所，每層兩至四個單元。?六種風格各異的豪雅絕版戶型，分別為：浪漫時尚的皇宮型（460㎡）、古典與現(xiàn)代合奏共鳴的TURRI總統(tǒng)型（343㎡）、華光重現(xiàn)的意大利貴族型（290㎡）、凝聚東方神韻的皇朝型（238㎡）、質(zhì)樸內(nèi)斂的經(jīng)典型（220㎡）、張揚奇幻個性的高科技型（130㎡）、崇尚簡約的現(xiàn)代型（156㎡）?！柏曉毫枴钡拿刻追孔佣际怯谩耙?guī)模定制”的方式打造，讓一個設(shè)計師的理念貫穿到底，匠心獨運。北京高端住宅成功案例研究貢院6號公寓代表裝飾手法無所不用其極的豪奢。尊貴、典雅與奢華，在這里揮灑得淋漓盡致。富人們擺闊的新意之一。裝飾風格：“貢院六號”內(nèi)有6種不同戶型的裝修，總體可用“披金戴銀”來描述：馬尾編制的床頭、吹制時摻入金粉的威尼斯水晶燈具；用手工貼制的金箔、銀箔、絲、棉緞、桃花芯木等裝飾的墻體；整塊施華洛世奇天然水晶嘴開關(guān)，百年榆木樹瘤裝飾柱，牛皮墻面，整張馬駒皮手工縫制茶幾，可擦洗的真絲壁布；可自動升降、自動滲油的燒烤、煎鍋和與之相配的自動升降抽油煙機；可適用于金屬器皿的微波爐……包括公寓大堂，所有室內(nèi)的家具、地毯、金銀箔墻面，潔具、冰箱等電器以及電梯、各類門扇等，都是根據(jù)公寓的房型布局在國外量身定制的。北京高端住宅成功案例研究開發(fā)理念：采用新古典主義設(shè)計思想，主體為三段式結(jié)構(gòu)，建筑整體凸顯尊榮華貴。導入五星級酒店式管理服務(wù)理念，把產(chǎn)品保持到最好狀態(tài)。物業(yè)服務(wù)區(qū)別于其他項目的高貴風格，保障每一位業(yè)主切身體會到尊崇感受。貢院6號公寓代表北京高端住宅成功案例研究貢院6號公寓代表主力戶型解析貢院6號總統(tǒng)型四室兩廳三衛(wèi)350平方米戶型貢院6號現(xiàn)代型兩室兩廳兩衛(wèi)150平方米戶型貢院6號經(jīng)典型兩室兩廳三衛(wèi)220平方米戶型金茂府北京高端住宅成功案例研究北京高端住宅成功案例研究基本指標：占地面積：155919平米總建面：366302平米綠化率：30%容積率：2.25銷售均價：45000元/平米戶型面積：200-330平米地理位置：毗鄰CBD核心區(qū)，位于大郊亭橋西北角，是距離CBD核心區(qū)最近的成熟生活片區(qū)，不國貿(mào)、華貿(mào)、百盛三大商圈車程不過5分鐘；東至東四環(huán)路，南至廣渠路，西至大郊亭中路，北至百子灣南路。

建筑品質(zhì)：

社區(qū)環(huán)境：

品牌認可度：總體定位：力爭打造北京CBD的新宜居地標，依托北京CBD的國際影響，創(chuàng)立世界城市中心宜居豪宅典范。金茂府大社區(qū)代表項目配套：為實現(xiàn)項目的豪宅品質(zhì)，項目自身設(shè)置了完善的高檔配套設(shè)施；北京高端住宅成功案例研究金茂府大社區(qū)代表北京高端住宅成功案例研究項目新科技：節(jié)能環(huán)保：增厚墻體保溫材料，減弱因墻體熱傳導而帶來的熱損失；采用天棚輻射采暖制冷系統(tǒng)，由毛細管網(wǎng)不地源熱泵共同組成生態(tài)空調(diào)系統(tǒng)；加入全置換新風系統(tǒng)，解決房間及樓棟的空氣及濕度問題；全智能家居設(shè)備：智能家居中夬空調(diào)、安防技術(shù)、照明系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)通信、綜合布線、樓宇自動化、電動窗簾等技術(shù)；水循環(huán)系統(tǒng)：采用中水、雨水循環(huán)利用技術(shù)，實現(xiàn)社區(qū)水資源的合理利用；采用同層排水：配合吉博力品牉管材，實現(xiàn)降噪、減少衛(wèi)生死角的目的；完善的安防系統(tǒng)：門禁一卡通、可視對講、閉路電視、電子巡更、周界報警、紅外線二級報警、緊急；呼救、可燃氣體探測等技術(shù)及設(shè)施，保證業(yè)主居家安全；太陽能系統(tǒng)：社區(qū)照明采取太陽能照明系統(tǒng)；智能刷卡識別身份，電梯可謂與屬電梯，刷卡即可達到居住樓層；金茂府立體化應用多項環(huán)?？茖W技術(shù)，全斱位實現(xiàn)家居節(jié)能化、智能化、信息化不藝術(shù)化的高舒適建筑，在整個CBD堪稱地標級典范。金茂府大社區(qū)代表北京高端住宅成功案例研究裝修標準：室內(nèi)：戶門單門/子母門：2400*1500子母門，帶密碼、鑰匙、刷卡功能的智能鎖玻璃窗的構(gòu)造：雙層中空玻璃＋LOW-E地板、地磚材質(zhì)：復合實木地板、石材廚房：地、墻面：石材廚柜：（B1樣板間）瓦倫道夫、（A3樣板間）艾諾廚電：（B1樣板間）嘉格納、（A3樣板間）庫博士五金龍頭：（B1樣板間）弗蘭卡、（A3樣板間）摩恩衛(wèi)生間設(shè)備：地、墻面：石材座便、浴缸：智能，按摩，廠家待定淋浴房：（B1樣板間）當代、（A3樣板間）勞芬臺盆：（B1樣板間）維寶、（A3樣板間）高仦、五金龍央、（B1樣板間）當代、（A3樣板間）高儀金茂府在品牌、選材等各斱面都本著精益求精的態(tài)度，為業(yè)主提供最高級別的舒適。金茂府大社區(qū)代表北京高端住宅成功案例研究開發(fā)理念：依托本地塊所處區(qū)位及周邊未來的發(fā)展，將本項目打造成為CBD的新地標，代言世界城市人居標準。從規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施、新技術(shù)的運用、高標準服務(wù)的引入增加本項目的附加值，提升本項目的檔次。金茂府大社區(qū)代表金茂府北京高端住宅成功案例研究主力戶型解析豪宅普遍使用的主次入口分布采用卡式識別分梯獨立入戶設(shè)計注重儲藏功能主臥舒適度提升采用中西廚布置大社區(qū)代表北京高端住宅成功案例研究國悅府基本指標：占地面積：240000平米總建面：160000平米綠化率：30%容積率：4.28銷售均價：55000元/平米戶型面積：260-600平米地理位置：雄踞西長安街不三環(huán)路交匯處，金融街商圈、翠微商圈、西奧商圈三大商圈交匯重地，獨享盛丐厚澤。同時，與中華世紀壇，釣魚臺國賓館比肩而立，近享長安街、金融街、西三環(huán)、中兲村四大交通樞紐便利，幵有地鐵一號線直貫東西，瞬息間掌握全局，尊逸氣魄不言自顯。建筑品質(zhì)：社區(qū)環(huán)境：品牌認可度：總體定位：極力打造一個西長安，私人首府。國悅府北京高端住宅成功案例研究單體結(jié)構(gòu)代表國悅府北京高端住宅成功案例研究項目配套：國悅府自身配備京西首席頂級商業(yè)MALL，國際影院、特色餐飲、外貿(mào)超市、養(yǎng)生會所、名品衣飾、人文書館、藝術(shù)展覽等高端生活配套一應俱全。教育：周邊配有各級學校，教育資源充足；商業(yè)：金融街商圈、翠微商圈、西奧商圈三大商圈交匯重地；高檔會所：會所采用健身房、桑拿間、雪茄吧、酒吧間、恒溫酒窖等尖端配備，讓愜意休閑不超凡的娛樂融亍大尺度空間之內(nèi)，尊貴生活無可睥睨；單體結(jié)構(gòu)代表項目精裝：從全球最受推崇的智能家居品牌——Honywel，到擁有261年尊貴歷史的德國衛(wèi)浴國寶——唯寶。從廚柜中的勞斯萊斯——德國勞斯，到代表世界最高花灑技術(shù)的——漢斯格雅。從手工拼接密合度高達99%的“木鑲石”地板，到進涉重洋巨資訂制的藝術(shù)墻紙。國悅府以不可思議的產(chǎn)品細節(jié)和頂級配置竣成不可復制的巔峰物業(yè)，為期待完美的人文展現(xiàn)一幕最為華美壯闊的帝王級生活圖景。共性化服務(wù)：客戶服務(wù)中心服務(wù)、客戶維修服務(wù)、美化清潔服務(wù)、公交安保服務(wù)、環(huán)境景觀綠化服務(wù)、社區(qū)文化服務(wù)；國悅府北京高端住宅成功案例研究品牌：管理：單體結(jié)構(gòu)代表國悅府北京高端住宅成功案例研究開發(fā)理念：國悅府秉承了京西貴胄血統(tǒng)，特聘東方簡約派大師梁志天精研戶型、雕琢空間，為西貴圈層量身定制生活的高端標準。流暢的線條；色彩穩(wěn)重而丌夭現(xiàn)代感的空間格局；將細節(jié)肌理不奢華藝術(shù)相融，簡約精致而不乏細節(jié)的室內(nèi)空間；“豪而不俗”的藝術(shù)豪宅一如皇家私府紫禁城，以不可復制的稀貴華宅凌駕西長安?，F(xiàn)代風格建筑不獨特庭院設(shè)計，精致、考究中，將東方浪漫情懷不西方簡約巧妙融合，傳統(tǒng)、精華和西為中用的態(tài)度構(gòu)鑄不可復制的尊貴私府。單體結(jié)構(gòu)代表國悅府北京高端住宅成功案例研究奢華玄關(guān)次入口及工人房布置雙主臥設(shè)計且尺度奢華分梯獨立入戶主力戶型解析單體結(jié)構(gòu)代表北京高端住宅成功案例研究單體結(jié)構(gòu)代表霞公府西部與中國心臟天安門相鄰，東部緊鄰北京最繁華金街：王府井大街，與高端商貿(mào)地標綜合體建筑東斱新天地一路相隔。學校：景山中學，166中學，25中學等北京市重點學校環(huán)繞周邊。文化娛樂：國家大劇院、中國國家博物館、長安俱樂部、長安大戲院、王府井書店、首都劇院。五星級酒店:北京飯店、東斱君悅、首都大酒店、王府井希爾頓酒店、王府半島酒店、麗晶酒店、勵俊酒店、麗亭酒店、香港馬會會所等。霞公府北京高端住宅成功案例研究絕版地段代表霞公府位于北京東長安街不王府井大街交匯處，屬于城市核心區(qū)超白金地理位置。霞公府北京高端住宅成功案例研究絕版地段代表基本規(guī)劃北京飯店二期是集商業(yè)、酒店式服務(wù)公寓、會議中心、高檔公寓等相關(guān)配套設(shè)施為一體的高端綜合物業(yè)，霞公府為其公寓豪宅部分。E3:將依托傳統(tǒng)商業(yè)建成國際一線品牌的10萬平米購物中心；E4:首層分設(shè)會議中心和酒店大堂，二層以上為220套酒店式服務(wù)公寓；E5:豪華住宅霞公府，地上建筑面積3.5萬平斱米，地下189個車位，由南北兩棟7層板樓圍合成意境園林，每單元三梯兩戶，440-590平米豪華戶型，共72套豪華精裝住宅。霞公府北京高端住宅成功案例研究絕版地段代表外墻：西班牙原裝進口Faveton(法奧通)陶板霞公府低調(diào)而奢華的陶板外幕墻，外觀上優(yōu)雅溫暖、平整美觀，而陶板優(yōu)秀的節(jié)能、無輻射、耐久的性能更賦予了霞公府獨特的內(nèi)涵。窗戶：比利時REYNAERS（瑞那斯）窗平直挺拔的線腳，輕巧耐久的五金，明亮安全的玱璃。比利時布魯塞爾的瑞那斯鋁業(yè)對于完善鋁合金窗的不懈追求，霞公府引入歐洲原汁原味的雙層外幕墻窗技術(shù)。園林：園林方面由于受項目體量的限制，面積較小，整體設(shè)計融合了中國皇家園林不日式精致園林的特點，綜合運用傳統(tǒng)技藝不現(xiàn)代理念。項目裝修霞公府北京高端住宅成功案例研究絕版地段代表精裝修外墻：西班牙進口陶板窗戶：瑞納斯（比利時）窗戶五金：索賓科（比利時）大堂門：全自動水晶旋轉(zhuǎn)門波斯（德國）櫥柜：博德寶，愛米默同檔次品牌電器：美諾潔具：唯寶、杜拉維特、勞芬同檔次品牌五金：當代、離儀、漢諾格雅同檔次品牌精裝修標準：13000-15000元/平米主要設(shè)備及品牌霞公府北京高端住宅成功案例研究絕版地段代表主力戶型解析南樓A戶型：3室2廳2衛(wèi)建筑面積：351平方米，使用面積：272平方米，使用率78.5%；客廳：客廳不餐廳結(jié)合為一體，減少了占地面積?？蛷d的格局為方形，居住起來比較舒服。客廳面積比較大，除擺放基本的日常家居外還可以根據(jù)喜好擺放一些小型家具。臥室：主臥超西，采光比較不錯，帶有獨立衛(wèi)生間，保證了私密性。次臥分成朝西和朝東，帶有落地窗，通風和觀景效果都不錯。衛(wèi)生間：臉池，馬桶，壁柜，滿足起居生活。缺點為暗衛(wèi)，通風效果欠佳，陰濕時節(jié)要多開窗通風。廚房：獨立性廚房雖然占用了使用面積，丌過保證了衛(wèi)生，不會讓油煙飄得到處都是。北京高端住宅成功案例研究絕版地段代表緣溪堂緣溪堂北京高端住宅成功案例研究基本指標：占地面積：18000平米總建面：160000平米綠化率：30%容積率：2.86銷售均價：60000元/平米戶型面積：260-560平米地理位置：位于北京西部政務(wù)區(qū)核心路段，位于二、三環(huán)之間，東至釣魚臺國賓館，南至長安街僅需1分鐘車程，地鐵1號線就在項目附近。總體定位：精心打造了三棟22層獨立純板建筑，親手為極少數(shù)高品位精英人士量身定制300套低密度城市公寓。資源地段代表緣溪堂北京高端住宅成功案例研究項目區(qū)位配套及交通：學校：藍天幼兒園、田華小學、工大附中、北京工業(yè)大學；銀行：建設(shè)銀行、中國銀行；綜合商場：沃爾瑪、燕莎奧特萊斯、百盛、樂購、美羅城、紅星美凱龍、伊力諾依、法國迪卡儂

；緣溪堂向北行則緊鄰昆玉河及玉淵潭公園，玉淵潭公園75公頃天然綠色植物園林，形成天然的氧吧，郁郁的綠色帶營造出靜謐、安詳?shù)姆諊幌蚰闲薪?jīng)由玉淵潭南路則連接長安街、金融街、西三環(huán)、中關(guān)村四大交通中樞，業(yè)主出行十分順暢；地處西長安街不三環(huán)路交匯處，京城罕有地段；向比肩中夬電視臺、軍事博物館，國人皆識；資源地段代表緣溪堂北京高端住宅成功案例研究頂層絕版樓王打造世界級第一觀湖會所——“玉淵會館”特色：要打造“玉淵會館”的PENTHOUSE樓王并不對外出售，為了令每位“緣溪堂”的尊貴住戶享受到絕佳的“觀湖”感受，億萬級頂層樓王將由美國的頂級與家設(shè)計師團隊，按照美國頂級名流的生活標準，同時結(jié)合中國悠久的皇家歷史文化，將“玉淵會館”量身打造成北京最頂級的私人觀湖會所。入會資格：業(yè)主和部分富豪高端定位：★★★★奢華指數(shù)：★★★★私密空間：★★★★欲望指數(shù)：★★資源地段代表緣溪堂北京高端住宅成功案例研究緣溪堂以門為理念，彰顯東方傳統(tǒng)處世哲學“入世、出世”的境界。它是財富之門、成功之門、北京之門。三座樓自西向東呈階梯狀排列，沿湖面順勢展開，風景如畫一般。項目由三棟80米高的南北向純板建筑構(gòu)成，其寓意為城市之門。放眼城市之門：出，則面對城市寓意入世；退，則出世，享受千年皇家園林后花園般的寧靜意境。開發(fā)理念：資源地段代表次入口設(shè)計分梯獨立入戶主臥設(shè)計功能齊全中西廚設(shè)計保姆房配置主力戶型解析緣溪堂北京高端住宅成功案例研究資源地段代表貢院6號貢院是京城最早一批絕版地段及酒店公寓代表項目之一，無論硬件還是軟件方面都做到無所不用其“奢”，可稱為古董級珍藏豪宅。緣溪堂開發(fā)商為頂級人士量身定做的Penthouse豪華戶型產(chǎn)品。戶型設(shè)計完美，即實現(xiàn)功能的齊全，體現(xiàn)奢華，又沒有浪費面積；且充分利用了周邊的自然環(huán)境彌補自身綠化的不足。霞公府霞公府未作過大型推廣，主要是高端客戶相互傳播，凸顯豪宅的神秘感。雄踞內(nèi)城皇極之地，執(zhí)掌中國現(xiàn)代豪宅風骨。國悅府開發(fā)商將國悅府打造成為“西長安、私人首府”，而且從項目硬件、軟件個方面下足了功夫，將本項目建設(shè)成為“豪而不俗”的藝術(shù)豪宅。金茂府開發(fā)商致力于將其打造成為一個城市豪宅項目，但是在規(guī)劃、設(shè)計、新科技的采用上均有所欠缺，但從硬件上來看其只能算是一個準豪宅產(chǎn)品。項目分析小結(jié)北京高端住宅成功案例研究對本案的啟示？重要經(jīng)濟指標對比案名區(qū)位售價（元/㎡）物業(yè)類型戶型（㎡）綠化率（%）容積率總建面（㎡）剩余產(chǎn)權(quán)（年）自身優(yōu)勢貢院6號東二環(huán)100,000高層公寓130-460307.7723,31338純富地段金茂府東三環(huán)55,000高層住宅51-389302.25280,12166地王國悅府西三環(huán)50,000高層公寓69-404306.5170,00044公主墳商圈霞公府東二環(huán)100,000多層住宅342-591253.19260,07162王府井緣溪堂西三環(huán)80,000高層住宅293-550308150,00062玉淵潭公園杰寶公寓北二環(huán)----高層住宅----359.1586,00057公園地產(chǎn)對本案的啟示北京高端住宅成功案例研究總結(jié)從報價方面看位于二環(huán)的貢院6號以及霞公府報價均為10萬元/平米，其中霞公府2012年整年共售出5套，其成交均價為93,000/平米，年銷售額為2.3億元。建筑類型以高層為主，主流產(chǎn)品戶型為大戶型，金茂府及國悅府為新一代豪宅代表項目，戶型迎合了部分剛性需求，其中金茂府2012年整年共售出660套，其成交均價為48,000/平米，年銷售額為85億元。容積率方面本案為最高達9.15，為高層住宅，綠化率為35%，項目規(guī)模小，產(chǎn)權(quán)年限漸少，建筑形式為“凹”形，戶型的設(shè)計取決于定位的不同。京高端住宅市場分析

競爭環(huán)境及項目定位

整體營銷策略方案報告目錄1、周邊競品樓盤分析2、高端競品樓盤分析3、項目定位4、產(chǎn)品策略項目競品樓盤梳理周邊競品樓盤分析距本案3公里內(nèi)在售住宅項目共4個，金澳國際、德勝君璽和勝古譽園為尾房銷售狀態(tài)，其中勝古譽園為尾盤（無后續(xù)供應量），奧東18目前還有1萬平米的供應量待開發(fā)。目前對本案產(chǎn)生直接競爭的同區(qū)位樓盤為德勝君璽及金澳國際項目，目前均為二手房。奧東18號在售勝古譽園尾盤德勝君璽尾房金澳國際尾房項目競品樓盤梳理周邊競品樓盤分析德勝君璽基本信息物業(yè)地址西城區(qū)黃寺大街26號建筑類別2棟16層小高層;總建筑面積298,474㎡當期建筑面積109,185㎡容積率3.0綠化率30%

開發(fā)商北京頤西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最新報價40,000元/㎡裝修標準3,000元/㎡外立面風格歐洲意大利鄉(xiāng)村風格近期營銷2012-12-27德勝君璽項目目前在售，房源為頂層(17層)91、98平米兩居；16層和19層113、140平米兩居；143平米三居、213、230、260平米四居，精裝修現(xiàn)房。均價40000元/平米，目前購房一次性付款享受97折，貸款99折優(yōu)惠。德勝君璽項目成交情況日期成交面積成交套數(shù)成交均價成交金額2012年12月3,5752643,240154,583,0002012年10月92137,2003,422,4002012年7月189137,4007,068,6002012年6月701437,40026,217,4002012年4月129137,4004,824,6002012年3月300237,40011,220,0002012年1月134137,8005,065,200匯總5,12036-212,401,200德勝君璽項目產(chǎn)品細節(jié)規(guī)劃評述君濠國際由美國利杰登酒店設(shè)計公司負責，按五星級酒店標準設(shè)計。物業(yè)公司戴德梁行物業(yè)顧問有限公司外墻面磚大堂石材電梯品牌西子奧的斯高速變頻智能化設(shè)施門禁對講供熱系統(tǒng)24小時熱水園林風格歐洲風格進戶門進口高檔實木門及戶內(nèi)實木推拉門窗材雙層中空電梯廳首層石材安保系統(tǒng)車輛進入一卡通供水系統(tǒng)市政供水空調(diào)新風系統(tǒng)預留空調(diào)機位項目競品樓盤梳理周邊競品樓盤分析德勝君璽項目競品樓盤梳理周邊競品樓盤分析德勝君璽日期預證號推案量(㎡)套數(shù)(套)銷售狀態(tài)報價(元/㎡)2007/8/2京房權(quán)證西股字第120311號102,7112154售罄小高層:35000-400002004/6/28京房售證字(2004)235號6,47447售罄小高層:20000-20000名稱套數(shù)(套)配比(%)二房3472.34138.42-143.02㎡3472.34一房1327.6683.01-83.01㎡1327.66推案情況戶型配比報刊名稱次數(shù)(次)參考費用(元)費用百分比(%)北京晨報1800004.74北京青年報8147560087.44信報21320007.82合計111,687,600100廣告牌類型廣告牌位置數(shù)(個)最早投放時間最近投放時間參考費用(元)費用百分比(%)看板廣告1912003/6/122006/5/98095245100合計191--8,095,245100廣告信息德勝君璽項目硬廣投放截至到2006年5月，共投放約1,000萬元人民幣，并無在網(wǎng)絡(luò)上過多的上推案信息，目前剩余部分房源已過戶于公司股東，已二手房形式出售。項目競品樓盤梳理周邊競品樓盤分析德勝君璽推廣方式項目競品樓盤梳理周邊競品樓盤分析勝古譽園基本信息物業(yè)地址海淀區(qū)北三環(huán)馬甸橋西北角建筑類別1棟7層多層;總建筑面積97,839㎡㎡當期建筑面積26,694㎡容積率3.61綠化率30%

開發(fā)商北京盛達興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最新報價47,000元/㎡裝修標準5,000元/㎡外立面風格中式現(xiàn)代近期營銷2012-12-02項目一期第一批推案，共1棟樓，為4#改造居住建筑，推案面積為26694.01平米，推案套數(shù)為257套，主力戶型為78.17-111.07平米二房和112.47-154.62平米三房，位于小區(qū)南部。勝古譽園項目成交情況日期成交面積成交套數(shù)成交均價成交金額2013年1月2,7922644,438124,065,2482012年12月20,03619745,942920,494,943匯總22,828223-1,044,560,191勝古譽園項目產(chǎn)品細節(jié)規(guī)劃評述勝古譽園是北三環(huán)安貞區(qū)域唯一在售新盤，為7層電梯板樓。物業(yè)公司北京房修一物業(yè)管理有限公司外墻涂料;面磚;石材;大堂石材電梯品牌國際名牌供熱系統(tǒng)市政園林風格綠地進戶門實木門窗材斷橋鋁合金安保系統(tǒng)24小時保安巡邏供水系統(tǒng)市政供水空調(diào)新風系統(tǒng)預留空調(diào)機位項目競品樓盤梳理周邊競品樓盤分析勝古譽園名稱套數(shù)(套)配比(%)二房14957.9878.17-111.07㎡14957.98三房10038.91112.47-154.62㎡10038.91一房83.1144.55-68.76㎡83.11戶型配比項目競品樓盤梳理周邊競品樓盤分析勝古譽園項目名稱日期預證號推案量(㎡)套數(shù)(套)銷售狀態(tài)報價(元/㎡)推案描述勝古譽園2012-12-02京房售證字(2012)276號26,694257尾盤多層:49565-49565項目一期第一批推案，共1棟樓，為4#改造居住建筑，推案面積為26694.01平米，推案套數(shù)為257套，主力戶型為78.17-111.07平米二房和112.47-154.62平米三房，位于小區(qū)南部，京房售證字(2012)276號，2012-12-2推案情況廣告牌類型廣告牌位置數(shù)(個)最早投放時間最近投放時間參考費用(元)費用百分比(%)翻轉(zhuǎn)板廣告22012-11-112012-11-1117925851.08看板廣告12012-11-092012-11-0917170348.92合計3--350,961100廣告信息勝古譽園項目廣告投放集中于開盤前一月，多描寫產(chǎn)品及特價，由于價格方面的優(yōu)勢使得項目當天銷售率超過90%，廣告投放總額僅35萬元人民幣。項目競品樓盤梳理周邊競品樓盤分析勝古譽園推廣方式區(qū)外可借鑒樓盤分析高端樓盤分析基本信息物業(yè)地址朝陽區(qū)亮馬橋路48號建筑類別酒店式公寓總建筑面積250,000㎡當期建筑面積65,514㎡容積率5.95綠化率30%開發(fā)商北京亞北棕櫚泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司;成交均價100,000元/㎡裝修標準5,000元/㎡外立面風格現(xiàn)代風格近期營銷北京四季世家剩余5種戶型戶型面積為242-262平米2居、256-318平米3居，精裝修現(xiàn)房。北京四季世家區(qū)外可借鑒樓盤分析高端樓盤分析北京四季世家北京四季世家項目產(chǎn)品細節(jié)規(guī)劃評述高端酒店式公寓，地理位置優(yōu)越，周邊為高檔商業(yè)及金融區(qū)外墻石材;幕墻;大堂高級防滑磁磚地面、高檔品牌磁磚到頂。電梯品牌國際知名品牌智能化設(shè)施可視對講系統(tǒng)，一卡通供熱系統(tǒng)地板采暖其他配置以光纜連接的有線電視系統(tǒng)，并預留多處插座園林風格新古典主義風格進戶門高級四防實木防盜門，配進口防盜門鎖窗材高級斷橋鋁合金電梯廳高級裝飾面料安保系統(tǒng)24小時電子安保監(jiān)控供水系統(tǒng)24小時生活熱水供應，采用澳大利亞克蘭銅管經(jīng)過至每戶，達到歐洲飲水標準北京四季世家項目成交情況日期成交面積成交套數(shù)成交均價成交金額2012年12月266177,60320,645,6132012年11月862382,50771,092,0462012年09月532270,26437,386,2872012年07月1,873748,22290,337,3312012年06月1,873738,00071,175,1402012年05月1,707547,80881,599,9702011年03月1,618454,49288,159,5402011年02月242171,59417,352,9342011年01月2,7151072,767197,553,546區(qū)外可借鑒樓盤分析高端樓盤分析北京四季世家區(qū)外可借鑒樓盤分析高端樓盤分析禧瑞都基本信息物業(yè)地址朝陽區(qū)南湖南路10號（大西洋新城G區(qū)）建筑類別3棟27層高層;總建筑面積186,000㎡當期建筑面積79,072㎡容積率3.5綠化率31%

開發(fā)商首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司成交均價68,000元/㎡裝修標準6000元/㎡外立面風格中式現(xiàn)代近期營銷首創(chuàng)·禧瑞都尾房在售，戶型面積為110平米，一次性、按揭付款均享98折。精裝修，現(xiàn)房入住。1號樓為24層塔樓，3.3米，3梯8戶，共184套，項目位于朝陽區(qū)東三環(huán)京廣橋東北角，東三環(huán)CCTV北50米。禧瑞都項目成交情況日期成交面積成交套數(shù)成交均價成交金額2013年01月573471,19240,827,6252012年12月550564,59735,510,6502012年11月222265,00014,417,0002012年10月728662,77645,698,1242012年09月109162,0006,777,2202012年08月397364,41425,562,7952012年07月638450,43732,183,9992012年06月1,448962,89591,070,6302012年05月281266,53118,676,6052011年11月1,9191362,073119,147,8802011年10月971665,24963,343,5212011年09月174159,00010,247,120區(qū)外可借鑒樓盤分析高端樓盤分析禧瑞都禧瑞都項目產(chǎn)品細節(jié)規(guī)劃評述建筑外立面設(shè)計為以紅色調(diào)為主，與半閉合式現(xiàn)代園林相結(jié)合外墻金屬板，涂料;大堂地面：高檔石材；墻面：高檔石材，局部為高檔環(huán)保膠漆電梯品牌三菱智能化設(shè)施自動報警系統(tǒng)，消火栓滅火系統(tǒng)，燃氣報警系統(tǒng)供熱系統(tǒng)市政供暖，24小時熱水其他配置空調(diào)新風系統(tǒng)園林風格現(xiàn)代進戶門鋼質(zhì)入戶門窗材斷橋鋁合金，雙層中空玻璃電梯廳地面：高級石材安保系統(tǒng)各單元門設(shè)置可視對講主機供水系統(tǒng)市政供水區(qū)外可借鑒樓盤分析高端樓盤分析禧瑞都禧瑞都項目房型信息名稱套數(shù)(套)配比(%)一房27649.4695.84-113.36㎡18432.9796.46-113.33㎡9216.49三房27649.46167.87-175㎡18432.97168.13-174.64㎡9216.49二房61.08164.7-164.7㎡40.72200.92-200.92㎡20.36禧瑞都項目平面廣告投放比例報刊名稱次數(shù)(次)參考費用(元)費用百分比(%)安家25450007.07北京晨報2261826.513.4北京青年報16516398366.98北京晚報11980002.57樓市486200011.18新京報3679154.48.81合計287,709,964100禧瑞都項目戶外廣告投放比例廣告牌類型廣告牌位置數(shù)(個)最早投放時間最近投放時間參考費用(元)費用百分比(%)看板廣告602009/5/52011/10/52521881393.41人車行道廣告1782009/4/62011/1/617800006.59合計238--26,998,813100區(qū)外可借鑒樓盤分析高端樓盤分析禧瑞都平面表現(xiàn)同類競品樓盤分析高端樓盤分析Naga上院基本信息物業(yè)地址東城區(qū)東直門內(nèi)大街9號建筑類別3棟12層小高層總建筑面積186,000㎡當期建筑面積69,545㎡容積率3.15綠化率34%

開發(fā)商御嘉置地有限公司成交均價80,000元/㎡裝修標準6000-8000元/㎡外立面風格現(xiàn)代簡約風格近期營銷2009-12-28項目起價55000元/平方米。一次性付款97折，貸款99折Naga上院項目成交情況日期成交面積成交套數(shù)成交均價成交金額2011年12月302124,8857,525,6442011年6月1,210144,63954,000,0002011年5月302119,8406,000,0002011年1月1,515239,59960,000,0002010年12月305160,56018,500,0002010年10月609139,42524,000,0002010年9月914244,30040,500,0002010年7月910341,74438,000,0002010年5月2,132365,953140,595,4002010年4月1,833637,94569,548,0002010年3月2,436544,385108,137,5002010年2月914243,75340,000,000同類競品樓盤分析高端樓盤分析Naga上院Naga上院項目產(chǎn)品細節(jié)規(guī)劃評述東方古典庭院美學、天人合一的居住理念，與現(xiàn)代簡約建筑手法相結(jié)合外墻石材;幕墻大堂地面：石材空調(diào)系統(tǒng)分戶式中央空調(diào)智能化設(shè)施自動報警系統(tǒng)，消火栓滅火系統(tǒng)，燃氣報警系統(tǒng)供熱系統(tǒng)市政供暖，24小時熱水其他配置空調(diào)新風系統(tǒng)園林風格現(xiàn)代風格進戶門高級防盜門窗材德國旭格窗電梯廳地面：石材安保系統(tǒng)紅外探頭供水系統(tǒng)市政供水同類競品樓盤分析高端樓盤分析Naga上院Naga上院項目房型信息名稱套數(shù)(套)配比(%)三房7172.45300.4-302.36㎡7172.45四房1919.39603.18-603.18㎡1919.39五房88.16600.8-1209.44㎡88.16Naga上院項目平面廣告投放比例報刊名稱次數(shù)(次)參考費用(元)費用百分比(%)安家228040010.16北京青年報344790016.23參考消息256000020.29福布斯351270018.58經(jīng)濟參考報21200004.35時尚家居置業(yè)11517005.5時尚時間（鐘表）1811002.94新地產(chǎn)338500013.95中國之翼22211008.01合計192,759,900100Naga上院項目戶外廣告投放比例廣告牌類型廣告牌位置數(shù)(個)最早投放時間最近投放時間參考費用(元)費用百分比(%)看板廣告1072004-12-042007-02-07419783489.36擎天柱廣告22007-06-142007-06-144000008.52合計112--4,697,571100Naga上院項目電視廣告投放比例頻道名稱次數(shù)(次)參考費用(元)費用百分比(%)北京3套(科教頻道)(24)684194276078.47北京5套(財經(jīng)頻道)(24)7225180010.17北京電視臺科教頻道(24)16336001.36北京衛(wèi)視(24)7924752010合計8512,475,680100同類競品樓盤分析高端樓盤分析Naga上院平面表現(xiàn)豪宅定義

豪宅應該是指比高檔住宅在質(zhì)量、檔次、規(guī)模和售價等方面都更高的住宅。其豪華程度主要表現(xiàn)在其對資源的占有率方面。而不同類型的住宅所占有的資源類型可能完全不同，所謂豪宅僅是統(tǒng)稱。豪宅分類遠郊豪宅近郊豪宅城市豪宅項目定位城市豪宅擁有一定的環(huán)境與地區(qū)優(yōu)勢資源；距離城市中心最近，擁有完善的交通、生活、休閑配套；產(chǎn)品容積率相對高，建筑形態(tài)一般以高層為主，多層、TH、獨棟別墅相對較少；相對主流產(chǎn)品擁有很高的溢價，多作為第一居所。本案綜合屬性具備成為城市豪宅的素質(zhì)，本案可運用多元化營銷手法突破自身價值實現(xiàn)價格提升項目定位價值實現(xiàn)途徑硬件設(shè)施提升軟件服務(wù)提升產(chǎn)品包裝升級價值峰值突破實現(xiàn)利潤最大化項目定位本案SWOT分析——優(yōu)劣勢優(yōu)勢：地理位置極佳成熟現(xiàn)房，周邊配套成熟交通環(huán)境良好，多條公交地鐵鄰近地壇，周邊公園環(huán)繞生態(tài)休閑優(yōu)勢明顯劣勢：老舊項目產(chǎn)權(quán)年限已縮短空置時間較長，項目口碑不佳項目規(guī)模小容積率高綠化率地，整體素質(zhì)拔高空間有限產(chǎn)品戶型兩極分化嚴重，多為大開間型，市場熱銷戶型少，東西朝向戶型較多車位數(shù)量少項目定位本案SWOT分析——機會威脅機會：區(qū)位稀缺較為明顯市場政策的利好產(chǎn)品改造的價值提升地段稀缺性的巨大潛質(zhì)威脅：區(qū)域內(nèi)競品的威脅區(qū)域外高端項目的威脅二手高端物業(yè)的威脅高端產(chǎn)品租賃市場的威脅項目定位SWOT分析——結(jié)論本案項目位置得天獨厚，位置優(yōu)勢十分明顯，劣勢主要是項目產(chǎn)品方面的硬傷比較多，機會主要是政策以，項目的合理化調(diào)整改造也是成功的關(guān)鍵。威脅方面主要是由于項目產(chǎn)品硬傷方面使得客戶選擇時的參照面擴大，項目主要是拿巨大的位置優(yōu)勢優(yōu)勢去應對劣勢與威脅，而今后的銷售價格是否合理也成為客戶成交時最重要的平衡線。優(yōu)勢劣勢機會威脅銷售價格項目定位本案形象定位京都·人杰圣地

本案項目位置得天獨厚，此優(yōu)勢已經(jīng)不用體現(xiàn)在推廣表現(xiàn)上“地鐵沿線”“環(huán)線周邊”等完全不用特意強調(diào)。

本案應從項目內(nèi)涵上多做文章，毗鄰地壇給予了本項目很好地發(fā)揮空間。地壇是祭祀圣地，同樣地壇賦予了本案神圣的元素。高端客群在祭祀祈福等方面更為在意，本案“人杰圣地”的概念對比其他高端項目經(jīng)會賦予更多更高的精神價值。項目定位客群分析現(xiàn)有的財富擁有者以及未來很長一段時間內(nèi)的擁有者，都可以被看作是中國財富社會的“新貴力量”。北京是中國最聚集財富與權(quán)力的地方，在這里從不缺乏對高端奢侈品的購買力量。豪宅公寓作為奢侈品中的頂級產(chǎn)品，更加能突顯身份與尊貴的象征。與其他國家不同的是，中國豪宅消費群中神秘富人階層占了很大的比例。他們可能是演藝界名人或是地產(chǎn)老總，卻都不是中國各種富豪排行榜上的人物。這些神秘富豪們雖然財產(chǎn)來源、規(guī)模和去向一直不為外界所知，但他們確實在奢侈品進入中國的過程中表現(xiàn)出了極強的購買力。項目定位客群分析——心理特征豪宅可以滿足居住者怎樣的需求和需要呢？在人最基本的衣食住生存問題解決后，人們將渴望他人的尊重和自我實現(xiàn)，他們在超越穿戴名牌后，更希望以居所體現(xiàn)他們的身份，而住房可以使居住者的身份和階層一目了然，居住地區(qū)、小區(qū)類型房子的外觀特征能告訴你房東所屬的社會階層。豪宅具有更大的空間去設(shè)計定位居住文化理念。豪宅將體現(xiàn)居住人的身份和社會階層，這就是豪宅的靈魂。項目定位客群分析——需求動機豪宅客群的需求動機主要由以下四個方面展示個性，炫耀身份對某種產(chǎn)品鐘愛從“關(guān)愛自己”的角度出發(fā)，用某種消費來犒勞一下自己將某種消費作為人際交往的一種手段開發(fā)商必須理解消費者的行為、消費者的需求以及消費者未表達出來甚至未意識到的期望，找到強有力的產(chǎn)品定位。其中確保產(chǎn)品帶給消費者真正不同的優(yōu)勢，包括工藝上的、功能上和情感上的三個層次的優(yōu)勢階梯，層層遞進。項目定位客群分析——價值觀注重休閑的價值休閑是從文化環(huán)境和物質(zhì)環(huán)境的外在壓力中解脫出來的一種相對自由的生活方式，休閑是貴族的專利，一方面休閑被認為是一種與勞作相對的奢侈，休閑在現(xiàn)代社會越來越在中產(chǎn)階層極其上層階層緊張的生活中扮演積極的角色。購買一棟高尚住宅作為居所，是將休閑價值體現(xiàn)得最淋漓盡致的一種消費行為。因此，在產(chǎn)品功能設(shè)置與營銷方式中，應該充分考慮到消費者的這種“休閑價值觀”，將休閑功能充分融會于產(chǎn)品中；而營銷上，休閑特性也應被包裝成賣點中的亮點。注重個性