房地產(chǎn)投資與分析論文

房地產(chǎn)投資與分析論文王練(專業(yè)班級(jí)：建筑環(huán)境與設(shè)備工程1104班學(xué)號(hào)：20113987)目錄房地產(chǎn)基本定義房地產(chǎn)投資特點(diǎn)綿陽房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告廣州市花都區(qū)案例分析房地產(chǎn)投資決策程序參考文獻(xiàn)內(nèi)容摘要:簡(jiǎn)述房地產(chǎn)的基本意義房地產(chǎn)的基本特點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)投資特性房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，中國近期房地產(chǎn)投資的概況。正文房地產(chǎn)基本定義房地產(chǎn)投資屬于投資的范疇，是指投資主題｛包括政府，企業(yè)和個(gè)人｝為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)，直接或間接對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)，經(jīng)營(yíng)，管理，服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動(dòng)。毋庸置疑，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有十分重要的地位。進(jìn)行房地產(chǎn)投資是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的重要渠道，當(dāng)然也是個(gè)體積累財(cái)富的重要方式。百度百科對(duì)房地產(chǎn)的定義是土地，建筑物及固著在土地建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于起自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)上又稱為不動(dòng)產(chǎn)。可以有三種存在形態(tài)：即土地建筑物房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下得的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。大家都知道房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)暴利的行業(yè)。第一，炒地皮。誰拿得到有限的土地資源就意味著誰掌握了房地產(chǎn)開發(fā)的主動(dòng)權(quán)，而且，土地資源的有限性有注定了它的巨大升值空間。所以很多商人炒地皮，等待升值。中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所陳準(zhǔn)認(rèn)為，開發(fā)商的暴力關(guān)鍵不在于成本，暴利的重要來源是土地升值。第二，炒房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)高低與利潤(rùn)高低有著直接的聯(lián)系。據(jù)調(diào)查，開發(fā)商有兩大手段賺取暴利：1.空手套白狼，這就是暴發(fā)戶誕生的原因。2.商業(yè)賄賂。近年來，隨著房地產(chǎn)的興起，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的貪官也紛紛中箭落馬。他們給予開發(fā)商“政策傾斜”，如湖北麻城的政壇地震，開發(fā)商比如讓官員幫忙低價(jià)拿地，或通過改變土地性質(zhì)拿低價(jià)地；其次是免交城市建設(shè)配套費(fèi)；再次是緩征土地出讓金等等。中國房地產(chǎn)的特點(diǎn)。總體來說，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于一個(gè)較低的水平1.房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展很不平衡，區(qū)域分割明顯。2.房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小。3.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外開放的門戶日益擴(kuò)大。中國房地產(chǎn)業(yè)也面臨嚴(yán)重的市場(chǎng)問題。1.房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)單一，開發(fā)商自有資金比重低2.圈地的可能性依然存在3.房?jī)r(jià)增長(zhǎng)快，對(duì)民眾的心理預(yù)期比較大，住房比重偏小，結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出。4.住房社會(huì)保障的配套政策不健全，可操作性較差，門檻高，受益面窄5.房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多。負(fù)債率高6.二手房房源沒有釋放，供給不足，市場(chǎng)需要規(guī)范7房地產(chǎn)中介誠信缺失8.拆遷安置補(bǔ)償不合理。這些問題的核心之一就在于地方政府的“土地財(cái)政”即地方政府依靠高額的土地出讓金來補(bǔ)充當(dāng)?shù)卣呢?cái)政收入、開發(fā)商賺取高額利潤(rùn)而政府收取開發(fā)商高額的出讓金。高地價(jià)，高利潤(rùn)（普遍的貪污腐敗成本）就有了超出當(dāng)?shù)鼐用窦彝ナ杖?0——20倍的房?jī)r(jià)。這，當(dāng)然是條罪惡的利益鏈綿陽房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。最近看到一篇綿陽房地產(chǎn)市場(chǎng)月度調(diào)查報(bào)告，在此聲明，此報(bào)告解釋權(quán)歸四川經(jīng)天營(yíng)銷策劃有限公司所有。時(shí)間：2012年01月現(xiàn)大體摘抄如下：第一部分宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及政策我國2011年12月份居民消費(fèi)價(jià)格（CPI）同比上漲4.10%.本月CPI與上月相比下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)出現(xiàn)回落，預(yù)計(jì)01月份物價(jià)指數(shù)有上升的可能，貨幣政策放松的概率不大位置面積/儲(chǔ)量用途成交金額使用年限交易時(shí)間受讓單位綿陽市高新區(qū)永興鎮(zhèn)張家營(yíng)52564.32平方米商業(yè)用地/倉儲(chǔ)用地3165.804240年2012/1/13綿陽市美福地物流有限公司綿陽市經(jīng)開區(qū)城南街道南塔社區(qū)(B宗)75399.28平方米居住(兼容商業(yè))24881.75870年2011/12/30中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)綿陽長(zhǎng)興有限公司綿陽市經(jīng)開區(qū)城南街道南塔社區(qū)(A宗)112664.14平方米居住(兼容商業(yè))40559.088住宅70年/商業(yè)40年2011/12/30中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)綿陽長(zhǎng)興有限公司綿陽涪城區(qū)南塔路104954.71平方米居住(兼容商業(yè)）菜市場(chǎng)用地39357.975居住70年/市場(chǎng)40年2011/12/29四川長(zhǎng)虹電子集團(tuán)有限公司綿陽市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)文武村172170.89平方米商業(yè)（兼容辦公）2090140年2011/12/9綿陽富達(dá)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司二綿陽商品房住宅市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表明，綿陽房地產(chǎn)市場(chǎng)存量房明顯增多，市場(chǎng)壓力大于、去年同期，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前市場(chǎng)存量是07|08年綿陽市場(chǎng)總銷量總和的2.6倍，與2010年市場(chǎng)銷售量基本持平?？梢钥闯?，綿陽房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始出現(xiàn)供大于求的苗頭。3.2012年01月綿陽樓市商品房住宅累計(jì)交易595套，2011年12月累計(jì)交易1058套；與去年同期一月份成交套數(shù)2239套相比，下滑更是顯而易見，國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控已經(jīng)在三線市場(chǎng)迸發(fā)出了強(qiáng)大的宏觀能量，一月份綿陽商品房市場(chǎng)創(chuàng)歷史成交新低，似乎預(yù)示著2012綿陽樓市的云譎波詭。政策在很大程度上左右全國房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)方面，但在部分地區(qū)仍存在所謂的房地產(chǎn)熱，這些地方大多地處東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，在何處何時(shí)進(jìn)行投資，就需要進(jìn)行房地產(chǎn)投資的可行性分析。下面以廣州花都區(qū)為例進(jìn)行分析。廣州市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境調(diào)查廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)投資活躍，銷售雖然增長(zhǎng)，但積壓依然存在。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善及廣州市城市環(huán)境改造進(jìn)展，令投資再度活躍，開發(fā)投資進(jìn)入了新的增長(zhǎng)周期。原花都市撤市改區(qū)后，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資形成新格局，市區(qū)投資基本上占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。在全市十區(qū)中，番禺區(qū)和花都區(qū)開發(fā)投資出現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，投資總量分別居一，二位，完成投資分別為27.78億元和6.63億元。市場(chǎng)分析“機(jī)場(chǎng)在花都”是花都的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，隨著廣州白云國際機(jī)場(chǎng)樞機(jī)場(chǎng)效應(yīng)的增強(qiáng)，宜機(jī)場(chǎng)為依托，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)的空港經(jīng)濟(jì)在花都區(qū)發(fā)展起來?；ǘ际菑V州市的工業(yè)發(fā)展區(qū)和重要交通樞紐，區(qū)內(nèi)的交通運(yùn)輸環(huán)境和條件日臻完善。根據(jù)《珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)城市群規(guī)劃》，2010年，花都區(qū)規(guī)劃范圍為128平方公里，常住人口達(dá)40萬，城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)到30平方米以上。由于城區(qū)和人口的膨脹，將會(huì)帶來大規(guī)模的城市建設(shè)，反過來，由于耕地的減少，促進(jìn)更多的農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移，對(duì)城市住宅需求上升?；ǘ紖^(qū)的優(yōu)勢(shì)正逐漸顯現(xiàn)，例如較低的開發(fā)費(fèi)用和售價(jià)，完善的基礎(chǔ)建設(shè)和社區(qū)環(huán)境等，由于開發(fā)較遲和規(guī)模不大，區(qū)內(nèi)得以保存了相對(duì)好的自然面貌，從廣州市中心到花都區(qū)之間有一條寬闊的綠化隔離帶，加上建設(shè)山水城市，生態(tài)圈的發(fā)展構(gòu)想，都是促使花都區(qū)構(gòu)筑和諧生活社區(qū)的契機(jī)，未來幾年將會(huì)迎來房地產(chǎn)開發(fā)的高潮。根據(jù)以上調(diào)查分析，預(yù)測(cè)，可以得出，在花都進(jìn)行房地產(chǎn)投資，是可行的?？傊康禺a(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展密切相關(guān)，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)有所波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迅速作出反映。如果宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨穩(wěn)，未來幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)，但增幅會(huì)進(jìn)一步放緩；如果宏觀經(jīng)濟(jì)回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)進(jìn)入一定的調(diào)整期。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也會(huì)隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的影響而波動(dòng)，特別是國民經(jīng)濟(jì)的分配，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，貨幣政策和財(cái)政政策都會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。如此引出房地產(chǎn)投資可行性分析。但如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的可行性分析？房地產(chǎn)投資的特性1）區(qū)位的重要性選擇的區(qū)位在當(dāng)前必須對(duì)開發(fā)投資者，置業(yè)投資者以及未來的租客都具吸引力；選擇的區(qū)位在未來必須具有增值潛力，房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，在很大程度上取決于所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當(dāng)前凈租金水平的高低。重視所處地區(qū)區(qū)位的變化情況，避開環(huán)境日益惡化，城市功能日漸衰退的地區(qū)。2）政策影響性3）對(duì)專業(yè)管理的依賴性4）房地產(chǎn)投資的巨額性5）房地產(chǎn)投資的保值與增值性二．房地產(chǎn)投資決策程序立項(xiàng)（項(xiàng)目建議書）投資決策（可行性研究報(bào)告項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告）設(shè)計(jì)（偵查設(shè)計(jì)文件）施工（開工報(bào)告階段報(bào)告）交工（竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告）運(yùn)行（后評(píng)價(jià)報(bào)告）三．可行性研究?jī)?nèi)容1）必要性：市場(chǎng)需求社會(huì)需要2）可行性：原材料工藝設(shè)備資金場(chǎng)址環(huán)境影響3）財(cái)務(wù)可行性：盈利能力清償能力及外匯平衡4）經(jīng)濟(jì)合理性：對(duì)全社會(huì)的貢獻(xiàn)所付代價(jià)5）社會(huì)的相容性：社會(huì)影響分析互適性分析及社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析6）項(xiàng)目可靠性四．房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)1）為投資者提供投資方向2）為投資者提供運(yùn)作方式3）為投資者預(yù)測(cè)投資效益4）為投資者描述風(fēng)險(xiǎn)及提供規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方法房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的組成部分，他的發(fā)展也遵從了經(jīng)濟(jì)的周期性規(guī)律。宏觀經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)和投資隨之上升，但由于房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)滯效應(yīng)，使得房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇會(huì)稍后于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的時(shí)間。宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，使房地產(chǎn)價(jià)格上升，開發(fā)商資產(chǎn)值相應(yīng)快速膨脹，在銀行大量提供抵押貸款的情況下，投資乘數(shù)效應(yīng)又使得房地產(chǎn)業(yè)比宏觀經(jīng)濟(jì)周期更快進(jìn)入繁榮階段。由于房地產(chǎn)業(yè)沒有宏