保亭某度假村前期策劃報告

海南xx雙大自駕度假村

前期策劃報告2011年11月寫在前面：

xx——一個山清水秀、風景秀麗、長夏無冬的海南中部明珠作為“中國民間文化藝術之鄉(xiāng)”，近年在建設國際旅游島的背景下融入了三亞大旅游圈，形成“藍色旅游看三亞，綠色旅游看xx”的發(fā)展格局，崛起力度令人矚目。七仙嶺風景區(qū)——集奇峰、溫泉、風情、田園、氣候、森林為一體的絕佳詩意度假之地優(yōu)美的原始生態(tài)風貌、濃郁的文化氣息、豐富的旅游資源，為未來的發(fā)展留下了豐富的想象空間。雙大自駕度假村項目——實力派公司在七仙嶺風景區(qū)的扛鼎之作我們期待通過打造一個集自然生態(tài)、人文底蘊、城市活力于一體的高端度假復合社區(qū)，為xx平添一幅“品質居所+度假勝地”的詩意畫卷！報告框架PART1市場概況PART2項目認知PART3案例借鑒PART4項目定位PART5營銷策略PART6經濟測算PART1市場概況xx房地產市場整體概況xx充當三亞后花園的角色，房地產正處于“起步→快速發(fā)展”階段，未來發(fā)展前景看好。xx旅游資源豐富，土地資源充足，并以“雨林溫泉、奇境xx”作為城市發(fā)展名片，立足于大三亞旅游圈的建設，融入大三亞的概念之中，充當三亞居住后花園的角色xx房地產正在“起步→快速發(fā)展”階段，并分為三道鎮(zhèn)、保城鎮(zhèn)和七仙嶺區(qū)域三大板塊。三道鎮(zhèn)由于有著名景區(qū)呀諾達的影響，離三亞市距離較近，旅游地產開發(fā)較為集中，但起步晚，體量小；保城鎮(zhèn)范圍內以住宅公寓開發(fā)為主；七仙嶺由于占據稀缺資源，目前xx大規(guī)模的地產開發(fā)主要集中在該區(qū)域，并多以溫泉、度假養(yǎng)生為主題，吸引外地客戶。在海南國際旅游島政策的契機下，xx憑借自身豐富的熱帶自然資源和特有的民俗文化，基礎設施建設日益完善，尤其是對外交通的建設的完善，投資環(huán)境的日漸改善將繼續(xù)吸引大量的投資開發(fā)商和置業(yè)者。年份銷售面積（㎡）銷售套數（套）銷售均價元/㎡20089846111251610200913928817433941201026721924906042xx縣商品房銷售情況表xx房地產市場整體概況xx房地產整體市場正處于“起步→快速發(fā)展”階段，近年投資建設、銷售量價上升勢頭迅猛。xx房地產投資發(fā)展情況表年份施工面積（㎡）竣工面積（套）銷售面積（㎡）2008206380761209846120093232871300191392882010415435188647267219由于七仙嶺板塊只有七仙瑤池自2010年開始銷售，為此表格數據主要反映的是xx縣其它板塊房地產開發(fā)狀況。七仙嶺板塊全面開發(fā)后，開發(fā)項目的投資起點、投資規(guī)模、產品檔次、銷售價格都會有很大的改變，xx房地產將會迎來新一輪發(fā)展。xx近期代表性樓盤xx近期代表性樓盤xx近期代表性樓盤中等容積率樓盤規(guī)劃表現占面：22.7萬平米容積率：1.5占面：20萬平米容積率：1.6占面：180畝容積率：1.5物業(yè)類型豐富、規(guī)劃手法多樣化……建筑、園林多嫁接典型的風格，但產品風格不明顯并趨于雷同……xx近期代表性樓盤大部分樓樓盤項目目戶型設設計常規(guī)規(guī)化，附附加值不不高……69M260M2118M2中小戶型型設計表表現xx近期代表表性樓盤盤近年來，，xx已經逐漸漸出現了了一些較較大規(guī)模模、較高高品質的的樓盤，，產品的的形態(tài)也也趨于豐豐富化，，總體市場場的開發(fā)發(fā)水平在在不斷提提升，市市場對于于客戶的的爭奪也也將日益益激烈。。具體聚焦焦到占據據稀缺資資源的七七仙嶺板板塊，目目前在售售和待售售樓盤均均是以針針對區(qū)域域外客戶戶為主的的低密度度度假休休閑型物物業(yè)。隨隨著該片片區(qū)地產產的發(fā)展展，未來來該區(qū)域域度假產產品將分分化為兩兩條路線線，一是純高高端路線線，主要物物業(yè)形態(tài)態(tài)是大面面積別墅墅產品，，配備齊齊全的高高檔配套套設施，，以品質質取勝，，針對消消費金字字塔頂層層人士；；二是大眾眾化路線線，物業(yè)形形態(tài)表現現豐富，，可從小小面積集集約公寓寓到大戶戶經濟型型別墅，，以價格格取勝，，針對數數量眾多多的投資資者和度度假者。。在競爭激激烈的市市場格局局下，對對于本項項目而言言，差異異化的產產品競爭爭路線將將是有效效占領市市場份額額和提升升產品價價值的不不二選擇擇，從總總體布局局、建筑筑、園林林、戶型型等多維維度展開開對社區(qū)區(qū)形象價價值的打打造，詮詮釋全新新的度假假型社區(qū)區(qū)生活模模式和體體驗，通通過““高端度假假產品的的形象價價值+中高端度度假產品品的市場場價格”，將項項目打造造成xx度假物業(yè)業(yè)的新標標桿和明明星樓盤盤。小結：PART2項目認知知S優(yōu)勢W劣勢項目所處區(qū)域具有良好旅游資源、較強的地方文化特色及歷史文脈，具備開發(fā)度假產品的基礎條件項目擁有良好的外部山景資源，基地環(huán)境幽靜，符合目標客戶對休閑度假環(huán)境的基本需求項目具有一定規(guī)模開發(fā)優(yōu)勢緊鄰城市主干道，對外昭示性強開發(fā)商實力雄厚項目周邊目前成熟度相對較低地勢地形比較復雜，對規(guī)劃設計及開發(fā)建設提出較高要求周邊交通道路網線有待完善O機會T挑戰(zhàn)xx旅游開發(fā)帶來了良好的市場發(fā)展機會，特別是七仙嶺溫泉國家森林公園在國內已具有較強品牌號召力，利好于項目推廣區(qū)域內針對度假需求的中小戶型的產品設計仍存在著很大的提升空間，本項目推出可搶占市場先機地塊的地形地勢特點為打造項目更多特色提供了條件?？凇⑷齺喯拶徴叩膶嵤┩茻崃酥苓叺禺a，xx也被越來越多的投資者所關注目前海南島的濱海比山野更能吸引國內游客，外界來海南旅游主要認可陽光、大海和沙灘，市場培育及客戶吸儲需要一個過程區(qū)域內目前及未來供應度假項目眾多，市場競爭激烈綜合項目目區(qū)位、、景觀、、資源、、規(guī)模、、品牌等等內在因因素及外外部市場場環(huán)境，，項目機機會與挑挑戰(zhàn)并存存、優(yōu)勢勢大于劣劣勢，具具備發(fā)展展優(yōu)質度度假物業(yè)業(yè)潛質！！項目SWOT分析中等容積積率/中大規(guī)模模/功能復合合/山地資源源豐富項目本體體認識本項目是是一個多多元豐富富、系統統復合開開發(fā)的項項目，未未來開發(fā)發(fā)將是一一個相對對獨立而而又與周周邊區(qū)域域密切聯聯系的個個體，其其性質與與目前周周邊在售售樓盤極極具差異異。結合項目目內外部部資源、、容積率率、市場場條件等等具體情情況，為為最大化化挖掘基基地優(yōu)勢勢，結合合我司多多年設計計實踐經經驗，建議本項項目發(fā)展展意向為為“混合合型社區(qū)區(qū)”，由由層差大大即產品品差異化化較大的的物業(yè)類類型進行行組合，相對于于由層差差小的物物業(yè)類型型進行組組合的規(guī)規(guī)劃手法法，更有有效提升升項目整整體價值值和綜合合競爭優(yōu)優(yōu)勢：最大程度度地利用用土地價價值，低密度度產品+高密度產產品的價價格>中密度產產品的價價格不同的人人群及消消費需求求為整個個社區(qū)帶帶來了生生命力可形成多多元多樣樣的社區(qū)區(qū)空間，，最大化化實現景景觀等資資源共享享核心問題題：在1.5的實際容容積率下下，如何更好好地兌現現地塊價價值，應應當建立立如何的的社區(qū)意意向？項目本體體認識xx核心旅游游板塊強勢山地地資源·物業(yè)混合合型·度假復合合社區(qū)結合我司司對項目目本體的的理解和和建議，，項目屬屬性界定定為：應對片區(qū)區(qū)發(fā)展、、周邊現現狀，結結合用地地條件，，項目將將打造成成為環(huán)境境優(yōu)美、、內涵豐豐富的創(chuàng)創(chuàng)新型度度假產品品，定義義度假產產品新標標準！項目屬性性界定個性鮮明明的開發(fā)發(fā)主題前瞻的多多元復合合功能兼容的住住區(qū)使用用性質有機交融融的景觀觀建筑完善的經經營設施施配套多元開放放的社區(qū)區(qū)文化相對于一一般意義義的都市市社區(qū)或或旅游休休閑地產產，作為為度假復復合社區(qū)區(qū)，本項項目的主主要特征征在于：：本項目將提供供多種功能和和豐富的體驗驗，是一個生生態(tài)化山地生生活與休閑假假日生活完美美相結合的獨獨特地區(qū)，將將度假內化為為一種基本生生活態(tài)度，而而僅僅是若干干生活形式的復制制和累加！項目特征描述述PART3案例借鑒案例選擇標準準：山地資源型∩∩混合型社社區(qū)∩成成功旅游度假假/休閑度假項目目案例選擇：深圳萬科東海海岸、三亞半半山半島案例選取項目定位—休休閑度假為主主的住宅社區(qū)區(qū)萬科東海岸占占地面積26.8萬平米，總建建筑面積21.5萬平米，物業(yè)業(yè)類型由別墅墅、多層、小小高層組成。。開放的組團在在山谷中依山山就勢，形成成自由生長的的葉脈狀的布布局形態(tài)，山山谷建筑與山山脊景觀交相相輝映，實現現人工與自然然的融和。萬科東海岸案例借鑒分區(qū)明確，公公建區(qū)和住宅宅區(qū)形成各自自特色，并利利用公共區(qū)域域形成樓盤的的主導空間公建區(qū)住宅區(qū)萬科東海岸案例借鑒萬科東海岸案例借鑒最大限度利用用原有地形，，盡量依照原地地形規(guī)劃依山勢從高到到低排列獨立立別墅、聯排排別墅、多層層、小高層，，建筑高低錯錯落有秩道路隨地形建建設，聯系每每棟建筑以單體建筑朝朝向性的最優(yōu)優(yōu)化為規(guī)劃主主導思想萬科東海岸案例借鑒注重景觀的均均好性，創(chuàng)造造與因借結合合，使所有建建筑最大限度度的擁有景觀觀遵照使單體建建筑朝向性的的最優(yōu)化為規(guī)規(guī)劃主導思想想高處建筑視野野寬廣，最大大限度利用面面向遠處的海海景低處視野局限限，通過高質質量的環(huán)境的的營造獲取景景觀的均衡；；原生山地之美美充分利用基地地本身賦予的的有利條件及及景觀要素，，結合地形，，與地貌、植植被相結合，，充滿自然生生機，創(chuàng)造了了多層次的景景觀變化，并并使建筑從視視覺上產生建建于花園之中中、融入環(huán)境境之中的感覺覺度假氛圍的極極力營造整體的簡約熱熱帶風情，演演繹濱海度假假意象加勒比風情的的商業(yè)街，體體現度假感覺覺類似海洋產品品的建筑小品品來渲染海的的氣氛整體配套——加勒比風情直直街——2大會所——6大泳池——2條私家登山道道萬科東海岸案例借鑒私家登山道2大會所項目定位—頂頂級濱海旅游游度假社區(qū)項目位于三亞亞大東海，占占地2270畝，建筑面積積100萬平米，容積積率1.73，規(guī)劃了包含含高級酒店、、頂級濱海商商業(yè)、海上娛娛樂項目、高高級住宅等多多種產品，同同時設小區(qū)獨獨立生活設施施及商業(yè)配套套，形成一個個大規(guī)模，多多業(yè)態(tài)，獨立立完整的濱海海城鎮(zhèn)。項目地處三亞亞旅游勝地，，擁有不可復復制的海灣、、山景和高爾爾夫景觀資源源，充分發(fā)揮揮利用資源優(yōu)優(yōu)勢，將目標標客戶鎖定高高端度假人群群。半山半島案例借鑒半山半島案例借鑒各期產品都因因土地稟性而而各具特色：：“雙海灣區(qū)區(qū)”罕見海景景，“鹿回頭頭灣區(qū)”靜瞻瞻南山，““東海灣區(qū)””坡度觀海，，而“中央海海景大道”則則位于項目中中央核心區(qū)域域，將商業(yè)街街、中央花園園、雙海灣觀觀海復合成不不可比擬的半半島“濱海生生活核心”。。西臨高爾夫夫球場，18洞國際標準果果嶺景觀盡收收眼底，北眺眺鹿回頭灣，，南接小東海海，有著絕佳佳的雙海灣觀觀海角度。分期清晰，各各具鮮明特色色和賣點合理建筑規(guī)劃劃布局和板式式樓設計，使使得每戶公寓寓樓享有山、、海雙景或者者雙海灣景觀觀半山半島案例借鑒合理排布，山山海兩景最大大化不同建筑形態(tài)態(tài)按照從海到到山從低到高高進行排布半山半島案例借鑒合理排布，山山海兩景最大大化半山半島案例借鑒與山海環(huán)境融融合的建筑設設計建筑充分考慮慮當地氣候條條件，注重通通風，敞亮，，采光，空氣氣的對流公寓設計拋棄棄了傳統的““單元式”的的做法，而是是給每層住戶戶一條寬通廊廊，提供更多多的休閑度假假交流平臺建筑外立面簡簡潔，除了應應有的梁柱支支撐系統之外外，剩余全部部由可開啟與與閉合的門窗窗系統所組成成，兼顧了安安全、美觀、、遮陽、通風風四重功效整體配套——為業(yè)主的打造造專屬4000畝休閑養(yǎng)生山山谷“琦園””包含精品溫泉泉spa會館、大自然然瑜伽場、林林間咖啡、臨臨湖垂釣等引進寶島臺灣灣優(yōu)越的有機機農業(yè)技術和和管理，開辟辟一處健康無無污染的有機機農場。——濱海高爾夫球球場、六星級級酒店、高級級游艇會、國國際潛水俱樂樂部等半山半島案例借鑒案例借鑒——關于山地度假假產品的規(guī)劃劃山地度假產品品項目重在設計創(chuàng)造造性的發(fā)揮，最大程度地發(fā)發(fā)掘、利用并并展現項目潛潛在的自然條條件等資源，在原生態(tài)景景觀場所中盡盡可能予以提提升為新生態(tài)態(tài)的境界，同同時設計強調個性、創(chuàng)創(chuàng)新性，以鮮鮮明的主題引引領和指導設設計，力求打造差差異化特色產產品以區(qū)別于于同類產品，，并使得使用用者擁有獨特特的感受進而而享有體驗和和感悟，體現現設計帶來的的附加值，讓讓度假地產項項目更具吸引引力。——關于混合型社社區(qū)的布局形形式混合型住宅社社區(qū)的布局形形式主要分為為線性圍合、、組團圍合、、組團分區(qū)等等幾種模式，，其表現結果果是綜合了多多種因素，但但根據我司多多年設計實踐踐經驗，結合合市場眾多成成功案例來看看，該類社區(qū)區(qū)中采用線性圍合合及組團圍合合的相對更多多而較少采用組組團分區(qū)的布布局形式。主主要原因在于于圍合式布局局具有以下優(yōu)優(yōu)勢：1）相對低端產品品成為高端產產品的外部屏屏障，有效提升后后者的綜合素素質及競爭力力；2）社區(qū)整體感感強，通過與與相對高端產產品的“共聚聚”，滿足相對低端端產品置業(yè)者者心理需求；3）采用圍合式式布局，較高密度產品品的景觀、視視野、通風采采光等也能得得到更好的保保證。小結成功案例設計計價值體系PART4項目定位項目整體定位位原生態(tài)的功能能復合型山地地度假示范區(qū)區(qū)原生態(tài)親近自然、生生態(tài)體驗、嚴嚴格的環(huán)境保保護可持續(xù)：規(guī)劃劃放眼長遠發(fā)發(fā)展去城市化：與與城市完全不不一樣的度假假體驗功能復合綜合滿足游客客對假期的復復合要求倡導全新的游游客體驗舒適性、高品品質山地度假山地資源的最最佳利用山地主題的產產品和活動山地原生態(tài)生生活的多角度度詮釋七仙嶺一號七仙峰景項目案名建議議本項目臨近七七仙嶺風景區(qū)區(qū)周圍，占據據著得天獨厚厚的地理位置置優(yōu)勢，從最最簡單也是最最直接的方向向思考案名，，引入“七仙仙”利于傳播播與推廣，同同時給人最直直接的區(qū)域認認同感。雖然同區(qū)域內內已有其他項項目采用此種種起名方式，，如“七仙瑤瑤池”、“七七仙伴月”等等，但“七仙仙嶺一號”與與其相比具有有大氣、辨識識度高的明顯顯優(yōu)勢；“七七仙峰景”諧諧音于“七仙仙風景”，也也體現出項目目的高起點建建設和項目不不凡風度。方向一：緊扣扣“七仙嶺風風景區(qū)”青青世界山語城項目案名建議議方向二：無需需直接關聯““七仙嶺風景景區(qū)”，包容容性強、寓意意美好充分體現項目目的體驗度假假資源和原始始生態(tài)特性寓意深刻，予予人無限遐想想瑯瑯上口、易易于傳播與推推廣原山親水·四季度假項目形象定位位功能定位親地寬景洋房房創(chuàng)新設計，打打造高品質的的生態(tài)親地寬寬景洋房，提提升項目整體體檔次定位精裝山景公寓寓依托整體項目目品質和優(yōu)越越的原生態(tài)資資源及景觀個性汽車旅館館賦予汽車旅館館強烈的個性性化主題風情山地街町町與地勢有機融融合打造風情情商業(yè)領域歡樂宿營天地地將汽車宿營區(qū)區(qū)有機融合入入社區(qū)，并成成為景觀的重重要組成雙核主題會所所打造配套設施施完善并具有有獨特魅力的的雙會所PART5營銷策略目標理解實現品牌與價價值的雙贏高價高速銷售售，實現利潤潤最大化樹立產品、企企業(yè)的品牌與與影響力推廣戰(zhàn)略實施多層次、、多平臺的推推廣模式產業(yè)互動、體體驗營銷山地自行車邀邀請賽CS野戰(zhàn)邀請賽推廣戰(zhàn)略推廣戰(zhàn)略立足節(jié)點、活活動營銷森林音樂節(jié)溫泉文化旅游游節(jié)風情嘉年華推廣戰(zhàn)略立體傳播、圈圈層營銷名流精英項目目發(fā)布會游客的深度挖挖掘經營戰(zhàn)略分時度假模式式共管經營模式式實施多樣化經經營模式，有有效促進銷售售個人將住宅反反租給管理公公司的經營模模式，介于傳傳統物業(yè)管理理與酒店管理理之間，可為為每年只有幾幾天度假需求求的業(yè)主提供供酒店式管理理度假地產的的服務，也可可為愿意長期期居住在度假假地的業(yè)主提提供普通物業(yè)業(yè)管理服務建議本項目以以部分低層產產品先行，因因其開發(fā)周期期短，可先發(fā)發(fā)售、早回籠籠資金，保證證后續(xù)開發(fā)，，同時樹立起起品牌形象與與項目勢能，，隨后開發(fā)推推售小高層，，此時項目價價值已經打動動客戶，價格格可借勢而發(fā)發(fā)、水到渠成成、扶搖直上上，最好的地地塊留待最后后開發(fā)最優(yōu)質質的產品，既既是鞏固項目目品牌形象更更是進一步