公寓住宅項(xiàng)目前期調(diào)研及項(xiàng)目定位報(bào)告案例

xx村項(xiàng)目前期調(diào)研及定位報(bào)告目錄CONTENT

宏觀市場分析

項(xiàng)目本體分析

市場競爭分析

發(fā)展戰(zhàn)略建議

項(xiàng)目定位建議

物業(yè)發(fā)展建議

宏觀市場分析

張店位于淄博市中部，東臨齊國故都，南接聊齋故里，屬山東半島對外開放區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶、半島城市群，是中國城市綜合實(shí)力50強(qiáng)淄博市的中心城區(qū)，全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、科技和流通中心。全區(qū)總面積244.2平方公里，人口75.26萬人，城市化水平達(dá)82.49%，09年全區(qū)實(shí)現(xiàn)GDP447億元。臨淄區(qū)是國家重要的石油化工基地，歷史文化名城；周村區(qū)是輕紡工業(yè)、不銹鋼商貿(mào)基地，商貿(mào)名城淄川區(qū)是以建材、服裝為主的私營企業(yè)及商業(yè)中心博山區(qū)是機(jī)電、陶瓷、琉璃及新材料工業(yè)基地，風(fēng)景名勝區(qū)；沂源縣綠色農(nóng)業(yè)、食品加工基地；張店區(qū)全市的政治、經(jīng)濟(jì)及文化中心，具有極強(qiáng)的向心吸引力；張店區(qū)概況

張店城市規(guī)劃總體原則為西括、北延、東改、南展。城市整體以向西發(fā)展為主。并且在世紀(jì)路以西，規(guī)劃為淄博新區(qū)。隨著城市的逐漸擴(kuò)展，西部將逐漸成為張店區(qū)乃至淄博市新的中心，其城市配套也將逐漸完善并達(dá)到一個(gè)新的高度。中心路張店區(qū)長遠(yuǎn)規(guī)劃xx與山東省內(nèi)其他同類城市房價(jià)、人均收入、GDP等數(shù)據(jù)分析結(jié)論：相對于山東其他同類城市，張店區(qū)經(jīng)濟(jì)總量及人均可支配收入排名均在前列，而房價(jià)卻處于中游，因此相對于城市人均收入和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，張店的房價(jià)還有較大的上升空間，并且房價(jià)泡沫不大，房產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；城市房價(jià)（元/㎡）GDP（千萬）人均收入（元）張店區(qū)3689447020670歷下區(qū)8705555024917市南區(qū)23557520024710芝罘區(qū)80232045.520418環(huán)翠區(qū)48892181.720117奎文區(qū)411296018756東營區(qū)5300208321278泰山區(qū)3890289017737年份2007200820092010前三季度新開工面積(萬㎡)200.18108192.7259.02竣工(萬㎡)202.95169.74275.58295.6銷售(萬㎡)163.8108.57195.7166.3結(jié)論：單從自身數(shù)據(jù)來看，xx房地產(chǎn)開發(fā)量及消化量逐年上漲，可以反映出目前xxx房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，開發(fā)商及消費(fèi)者對市場前景看好；但縱向比較，目前xx房地產(chǎn)開發(fā)量及消化量與其他城市仍有一定差距，市場仍未飽和，市場潛力巨大。xx房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r張店區(qū)近年房地產(chǎn)市場價(jià)格變化分析張店區(qū)07年的整體房價(jià)約為2610元/㎡；08年受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，市場成交量大幅下跌，但價(jià)格依舊堅(jiān)挺，全年整體房價(jià)約為2880；直到09年初，樓市突遇“小陽春”市場需求量陡然增加，大大刺激了消費(fèi)，房價(jià)從年初的2950元/平米漲至12月份的3340元/平米，漲幅高達(dá)22%；10年以來，房價(jià)更是一路上漲，目前已經(jīng)達(dá)到了均價(jià)3689元/平米，但目前在售商品房價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出此價(jià)格。張店近年房地產(chǎn)市場價(jià)格變化圖示張店區(qū)近年土地出讓情況分析從張店區(qū)土地近年來土地出讓數(shù)據(jù)可以看出，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，土地成交價(jià)格逐年上漲，雖然土地出讓面積增長幅度較大，但仍與其他地區(qū)有一定產(chǎn)局，土地供應(yīng)量相對偏小，而且平均地塊面積僅為3萬㎡，平均地塊面積較小。年份200820092010前三季度成交量（幅）122526成交面積（萬㎡）30.7590.390成交總價(jià)（億元）3.1211.0713.18平均單價(jià)（萬元/畝）67.781.897.5張店房地產(chǎn)市場產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展?fàn)顩r自上世紀(jì)90年代，張店區(qū)房地地產(chǎn)市場開始起步步，就其產(chǎn)品形態(tài)態(tài)經(jīng)歷了三個(gè)階段段：以多層為主，出現(xiàn)現(xiàn)小高層產(chǎn)品以小高層及高層產(chǎn)產(chǎn)品為主產(chǎn)品種類逐漸豐富富，低密度產(chǎn)品成成為新寵第一階段xx看市場：自上世紀(jì)90年代后期及本世紀(jì)紀(jì)初起，隨著改革革開放步伐的加快快，張店房地產(chǎn)市市場逐漸成形。這一時(shí)期張店房地地產(chǎn)市場產(chǎn)品的主要特點(diǎn)是：一，產(chǎn)品以多多層為主；二，出出現(xiàn)部分小高層產(chǎn)產(chǎn)品，但接受度較較差。其代表項(xiàng)目目：建業(yè)花園園xx看市場：隨著張店房房地產(chǎn)市場場的進(jìn)一步步發(fā)展，特特別是消費(fèi)費(fèi)者觀念的的改變以及及土地價(jià)格格的提高，，又出現(xiàn)了了一批全新新的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目。這一時(shí)期張張店房地產(chǎn)產(chǎn)市場產(chǎn)品品的主要特點(diǎn)是：一、市市場上主流流產(chǎn)品逐漸漸轉(zhuǎn)變?yōu)樾⌒「邔蛹案吒邔赢a(chǎn)品；；二、消費(fèi)費(fèi)者對小高高層及高層層產(chǎn)品的接接受度逐漸漸提高；三三、多層產(chǎn)產(chǎn)品仍受市市場追捧；；四、產(chǎn)品品同質(zhì)化嚴(yán)嚴(yán)重。其代表項(xiàng)目目：七海里、、龍鳳苑第二階段xx看市場：伴隨著張店店房地產(chǎn)市市場的飛速速發(fā)展，市市場的產(chǎn)品品逐漸多樣樣化，更多多復(fù)合型及及創(chuàng)新型及及低密度項(xiàng)項(xiàng)目如雨后后春筍般涌涌現(xiàn)這一時(shí)期張張店房地產(chǎn)產(chǎn)市場產(chǎn)品品的主要特點(diǎn)是：一、主主流產(chǎn)品仍仍然為小高高層及高層層產(chǎn)品；二二、普通多多層產(chǎn)品由由于其品質(zhì)質(zhì)難以提升升逐漸減少少；三、低低密度產(chǎn)品品成為市場場新寵，占占有量逐漸漸提升。其代表項(xiàng)目目：美林小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、名尚城城市廣場。。第三階段張店區(qū)各大大版塊市場場特點(diǎn)分析析中心城區(qū)：：核心東部城區(qū)為為：突破西部城區(qū)：：熱點(diǎn)及高點(diǎn)點(diǎn)南部城區(qū)：：城市化北部城區(qū)：：借勢中

心

板塊借助中心區(qū)域的完善城市配套，大力發(fā)展高端產(chǎn)品，以高層及小高層為主，后期土地供應(yīng)量將非常緊缺。代表項(xiàng)目：黃金國際、頤景園南部板塊三大亮點(diǎn)：一是汽配產(chǎn)業(yè)集群已經(jīng)連成一片，其影響正在形成并在擴(kuò)展壯大中；二是板塊內(nèi)集結(jié)了10個(gè)左右的樓盤，有的一下開了十幾個(gè)樓座，有的是舊村改造，頗有點(diǎn)當(dāng)年廣州華南板塊的味道；三是新客運(yùn)中心投入運(yùn)營后將會(huì)極大地帶動(dòng)周邊的發(fā)展。代表樓盤：盛世康城、南苑綠洲等東部板塊大踏步發(fā)展的制約因素已經(jīng)撬開一角。洪溝片區(qū)改造和東部化工區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整是東城發(fā)展的兩大引擎。兩大引擎如今都有了實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)，特別是洪溝片區(qū)的改造令人歡欣鼓舞。東城的居住價(jià)值正一步步體現(xiàn)出來。代表樓盤推薦：改造中的洪溝片區(qū)、花山府邸、盛世新東城北部板塊目前北部片區(qū)有近10個(gè)樓盤在銷售。而且隨著體量近60萬㎡的昂展項(xiàng)目的落成，可以預(yù)計(jì)，今后對北部片區(qū)的拉動(dòng)將不可估量。同時(shí)伴隨著其他幾個(gè)項(xiàng)目高科技陶瓷園的完工北部板塊引來業(yè)界和人們的關(guān)注只是時(shí)間早晚的問題。板塊代表樓盤：名尚國際社區(qū)、盛世名苑、華僑城、弘韻豪庭等。西部板塊西部城區(qū)是淄博市下一步規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，也是淄博市發(fā)展的主要方向。隨著佳士客新城購物中心啟用以及政府西遷，西部板塊的發(fā)展將新添一個(gè)強(qiáng)大的發(fā)動(dòng)機(jī)。目前一大批樓盤項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工或正在前期準(zhǔn)備中。板塊代表樓盤：頤豐花園、創(chuàng)業(yè)體育場項(xiàng)目等。本案未來張店房房地產(chǎn)市場場預(yù)測張店房地產(chǎn)產(chǎn)市場將迎迎來較大的的發(fā)展機(jī)遇遇，市場整整體向好，，特別是西西部區(qū)域?qū)?huì)成為未未來持續(xù)的的開發(fā)熱點(diǎn)點(diǎn)；張店房地產(chǎn)產(chǎn)市場未來來發(fā)展?jié)摿α薮?，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到飽飽和狀態(tài)，，價(jià)格將會(huì)會(huì)持續(xù)平穩(wěn)穩(wěn)走高；；土地成本增增大，使得得大盤將會(huì)會(huì)減少，100畝左右的項(xiàng)項(xiàng)目更適宜宜開發(fā)；產(chǎn)品將多元元化，小高高層及高層層產(chǎn)品仍然然為主流產(chǎn)產(chǎn)品，低密密度產(chǎn)品將將會(huì)成為高高端市場的的寵兒。項(xiàng)目本體分分析地塊區(qū)域認(rèn)認(rèn)知◆項(xiàng)目位置：：處于世紀(jì)路以西西、魯泰大大道以北；◆項(xiàng)目位于：張店西部及及北部板塊塊交界處；；中央居住區(qū)中心城區(qū)商務(wù)區(qū)本案世紀(jì)路魯泰大道濟(jì)青高速◆項(xiàng)目地塊四四至：東至阿波羅大酒酒店，西至大張村村民民回遷房，，南至魯泰大道，，北至村里小路。。地塊東端地塊西端地塊南端地塊北端地塊區(qū)位四四至項(xiàng)目地塊現(xiàn)現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀已拆村民房房已拆村民房房待拆村民房房待拆村民房房待拆小工廠廠待拆小工廠廠大張村委會(huì)會(huì)項(xiàng)目地塊現(xiàn)現(xiàn)狀◆項(xiàng)目地塊現(xiàn)現(xiàn)狀：該地塊由xx村土地、房房鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府府用地、大大張糧管所所、莊園集集團(tuán)、張店店區(qū)法院◆項(xiàng)目地塊面面積：項(xiàng)目地塊方正，面積約8.15萬㎡，約122.5畝。大張村土地地大張糧管所所房鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府府用地莊園集團(tuán)、、張店區(qū)法法院地塊通乾拉菲◆項(xiàng)目南臨魯魯泰大道，，東邊鄰近近世紀(jì)路，，路政建設(shè)設(shè)較好，但但是公共交交通通車率較低低，屬于城城市邊緣地地帶，而且且魯泰大道道通行大型型貨車車輛輛，居住私私密性較弱弱?！繇?xiàng)目地處張店新區(qū)，，項(xiàng)目周邊邊現(xiàn)為農(nóng)村村舊址，生生活配套有有待完善；；◆項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域已經(jīng)形形成張店城城區(qū)居住區(qū)區(qū)，周邊大大盤較多，，居住氛圍圍濃厚；◆區(qū)域在售樓樓盤集中魯泰大大道以南區(qū)區(qū)域。如：通乾拉拉菲、遠(yuǎn)景景花園、陽陽光花園、、名尚城市市廣場、華華僑城、創(chuàng)創(chuàng)業(yè)頤豐花花園等。項(xiàng)目區(qū)域周周邊環(huán)境分分析主要道路項(xiàng)目南部村村民房項(xiàng)目北部村村民房冠都新城玉龍河豬籠河項(xiàng)目周邊生生活配套狀狀況◆生活配套：：通乾拉菲菲、名尚城城市廣場、、義烏小商商品城◆城市景觀：：火炬公園園、玉龍河河、蓮池公公園◆教育配套：：世紀(jì)花園園小學(xué)、大大張村中心心小學(xué)、張張店美術(shù)中中學(xué)等◆醫(yī)療配套：蓮池池醫(yī)院名尚城市廣場蓮池醫(yī)院大張村中心小學(xué)通乾拉菲張店美術(shù)中學(xué)高中部

世紀(jì)花園小學(xué)火炬公園

義烏小商品城玉龍河蓮池公園結(jié)論：國際化生活，享享受奢華級(jí)生活活配套；遠(yuǎn)離城市的喧囂囂，交通的擁堵堵項(xiàng)目屬性定位雖然處于城市主主發(fā)展方向上，，但位于西部及及北部片區(qū)交匯匯處；距離淄博新區(qū)核核心區(qū)域上有一一段距離。區(qū)域臨近城市主主干道，路政建建設(shè)較好，交通通便利，但是公公共通車率較低低；目前城市配套尚尚不齊全，城市市形象較差，但但后期發(fā)展?jié)摿α^大?！繇?xiàng)目地塊涉及村、鎮(zhèn)、區(qū)三方方面的土地，前期需投入較大大的精力、成本本進(jìn)行協(xié)商、拆拆遷、安置?！舻貕K平整，高低低起伏不大，體體量適中；◆地塊容積率為2.5，屬于小高層及及高層物業(yè)類型型區(qū)域?qū)傩耘涮讓傩酝恋貙傩皂?xiàng)目屬性項(xiàng)目分析小結(jié)屬于城市主發(fā)展展方向，但距離離核心區(qū)域有一一定距離；目前周邊配套較較為缺乏，城市市形象較差，但但后期發(fā)展?jié)摿α^大；地塊較為方正，，但存在拆遷改改造；產(chǎn)品以小高層為為主，與周邊項(xiàng)項(xiàng)目相似。項(xiàng)目所處區(qū)域較較為尷尬，長遠(yuǎn)遠(yuǎn)來看發(fā)展?jié)摿αα己?，但容易易被邊緣化及同質(zhì)化！市場競爭分析盛世名苑市場競品掃描◆選取原則：◆空間區(qū)位相近，，處于相同板塊塊或臨近板塊；；◆產(chǎn)品形態(tài)以小高高層、高層為主主；項(xiàng)目檔次接接近，存在直接接競爭◆在售競爭樓盤：：中潤華僑城、黃黃金國際、名尚尚城市廣場、紫紫園、龍鳳苑、、創(chuàng)業(yè)頤豐花園園、通乾拉菲、、遠(yuǎn)景玉城競品項(xiàng)目樣本選選取本案名尚·城市廣場七海里黃金國際華僑城通乾拉菲陽光花園遠(yuǎn)景·玉城世紀(jì)花園·蘭花園創(chuàng)業(yè)頤豐花園中心板塊北區(qū)板塊西區(qū)板塊紫園中潤潤大大道道世紀(jì)路市場主要競品分分析主要競爭個(gè)案——黃金國際項(xiàng)目名稱黃金國際項(xiàng)目位置西六路聯(lián)通路交匯處西南角占地面積592畝，合39.5萬㎡建筑面積80萬㎡建筑形態(tài)目前在售18號(hào)樓開發(fā)進(jìn)度A、B、C、E區(qū)現(xiàn)房，DE建設(shè)中戶型區(qū)間97㎡的兩居133-150㎡的三居180-267㎡的四居主力戶型97㎡、147㎡,153㎡銷售均價(jià)6000元/㎡優(yōu)惠措施暫無項(xiàng)目配套機(jī)關(guān)幼兒園、中央水系景觀、高爾夫練習(xí)場、多功能運(yùn)動(dòng)會(huì)所區(qū)域配套蓮池公園、蓮池小學(xué)、張店七中、義烏商品城、大潤發(fā)、銀座購物廣場優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1：項(xiàng)目規(guī)模大，便于整體規(guī)劃；

2：大盤營銷，持續(xù)的市場影響力；

3：項(xiàng)目配套完善、品質(zhì)高端（例溫泉入戶）劣勢：1：價(jià)格高于周邊在售項(xiàng)目近1000元、客群較?。?/p>

2：后期開發(fā)高層產(chǎn)品品質(zhì)較差；項(xiàng)目基本信息市場主要競品分分析主要競爭個(gè)案——黃金國際景觀設(shè)計(jì)中心組團(tuán)景觀、、景觀節(jié)點(diǎn)、樓樓間綠化，符合合其高端定位；；中心組團(tuán)景觀（（C區(qū)）：9洞GOLF推桿練習(xí)場、中中央水系、下沉沉式網(wǎng)球場、下下沉式會(huì)所；市場主要競品分分析主要競爭個(gè)案——黃金國際戶型設(shè)計(jì)在售18#樓戶型圖黃金國際的高價(jià)價(jià)位，實(shí)際支撐撐點(diǎn)包含以下幾幾點(diǎn)：1）生活方式創(chuàng)新新（溫泉入戶、、GOLF）2）景觀創(chuàng)新3）會(huì)所、配套及及物業(yè)管理4）前期建立起高高端形象。黃金國際核心賣賣點(diǎn)可歸結(jié)為：：完善的城市配套套高端的自身配套套創(chuàng)新的生活理念念主要競爭個(gè)案——黃金國際市場主要競品分分析市場主要競品分分析主要競爭個(gè)案——龍鳳苑項(xiàng)目名稱龍鳳苑項(xiàng)目位置張店區(qū)聯(lián)通路與西八路交叉口西北角占地面積23.49公頃建筑面積6580萬㎡建筑形態(tài)目前在售龍鳳苑四期開發(fā)進(jìn)度預(yù)計(jì)2011年10月交房戶型區(qū)間118——169㎡主力戶型130㎡、146㎡,158㎡銷售均價(jià)6000元/㎡優(yōu)惠措施暫無項(xiàng)目配套幼兒園、小學(xué)區(qū)域配套佳世客超市優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1：項(xiàng)目規(guī)模大，便于整體規(guī)劃；

2：大盤營銷，持續(xù)的市場影響力；

3：新區(qū)發(fā)展的核心位置，升值空間較大；劣勢：1：建筑密度相對較大

2：開發(fā)周期過長，前期入住客戶影響較大項(xiàng)目基本信息市場主要競品分分析主要競爭個(gè)案——龍鳳苑景觀設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)多層、小小高層、高層住住宅錯(cuò)落有致，，增添了龍鳳苑苑整體的層次感感。功能結(jié)構(gòu)與布局局，可概括為“一環(huán)、兩軸、兩兩心”市場主要競品分分析主要競爭個(gè)案——xx苑戶型設(shè)計(jì)99㎡兩房兩廳一衛(wèi)三房兩廳一廚一一衛(wèi)168㎡三房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳一廚兩兩衛(wèi)主要競爭個(gè)案——龍鳳苑龍鳳苑的高價(jià)位位，實(shí)際支撐點(diǎn)點(diǎn)包含以下幾點(diǎn)點(diǎn)：1）市政府西移，，片區(qū)的升值2）合理的景觀規(guī)規(guī)劃3）配套及規(guī)范的的物業(yè)管理4）樹立高端大盤盤形象。龍鳳苑核心賣點(diǎn)點(diǎn)可歸結(jié)為：完善的城市配套套產(chǎn)品創(chuàng)新與多元元化以人為本的生活活理念市場主要競品分分析市場主要競品分分析主要競爭個(gè)案——華僑城項(xiàng)目名稱華僑城項(xiàng)目位置張店區(qū)聯(lián)通路與西八路交叉口西北角占地面積1800畝建筑面積120萬㎡建筑形態(tài)四期加州海岸開發(fā)進(jìn)度多層三成在建，小高層8層在建戶型區(qū)間90——130㎡主力戶型100——120㎡銷售均價(jià)預(yù)計(jì)起價(jià)6000元/㎡優(yōu)惠措施憑身份證綠卡辦理中項(xiàng)目配套會(huì)所、商業(yè)、華僑城實(shí)驗(yàn)幼兒園，北京大學(xué)外國語學(xué)院實(shí)驗(yàn)學(xué)校區(qū)域配套豬籠河景觀帶、火炬公園、名尚城市廣場、高新區(qū)實(shí)驗(yàn)中小學(xué)校、淄博11中、

優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1：淄博第一大盤，高端生活區(qū)；

2：高品質(zhì)景觀的打造

3：中潤大道帶來交通優(yōu)勢；劣勢：1：部分產(chǎn)品品質(zhì)交差，影響產(chǎn)品形象

2：營銷出現(xiàn)失誤，價(jià)格提升較慢。項(xiàng)目基本信息市場主要競品分分析主要競爭個(gè)案——華僑城景觀設(shè)計(jì)純正古典歐式建建筑風(fēng)格，14國風(fēng)情園林景觀觀；現(xiàn)代的材質(zhì)、多多變的色彩、三三段式立面構(gòu)圖圖；整個(gè)社區(qū)以水為為界，以湖、河河為主題，空間間恢弘、錯(cuò)落有有致、秩序井然然，形成一個(gè)有有序的、活躍的的生態(tài)有機(jī)組合合體，市場主要競品品分析主要競爭個(gè)案——華僑城戶型設(shè)計(jì)市場主要競品品分析主要競爭個(gè)案——名尚城市廣場場項(xiàng)目名稱名尚城市廣場項(xiàng)目位置西五路魯泰大道交匯處西北角占地面積23萬㎡建筑面積56萬㎡（住宅26萬㎡）建筑形態(tài)電梯多層、小高層、高層開發(fā)進(jìn)度主體封頂戶型區(qū)間85-260㎡主力戶型110-140㎡銷售均價(jià)5500元/㎡優(yōu)惠措施--項(xiàng)目配套30萬㎡城市綜合體，會(huì)所區(qū)域配套新瑪特超市、豬龍河景觀帶優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1：項(xiàng)目規(guī)模大，便于整體規(guī)劃；

2：大盤營銷，持續(xù)的市場影響力；

3：項(xiàng)目商業(yè)定位超前；劣勢：位于城市邊緣，周邊生活配套缺乏；項(xiàng)目基本信息息未開發(fā)待售組團(tuán)在售組團(tuán)交房組團(tuán)商業(yè)綜合體高層公寓A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)住宅組團(tuán)：分為ABCD四個(gè)組團(tuán)，分分別為：多層層、小高層高高層、洋房、、聯(lián)排組團(tuán)；；目前在售為為B區(qū)，主力戶型型92-120㎡兩房三房；均均價(jià)5500元/㎡；商業(yè)組團(tuán)：分為集中商業(yè)業(yè)綜合體、公公寓組團(tuán)。目目前為主推組組團(tuán)；正在火火爆招商中，，中國首座家家庭主題樂園園。工程進(jìn)度方面面，住宅部分分建設(shè)主體完完工。規(guī)劃、產(chǎn)品主要競爭個(gè)案——名尚城市廣場場市場主要競品品分析市場主要競品品分析主要競爭個(gè)案——名尚城市廣場場戶型設(shè)計(jì)116㎡三房兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)107㎡三房兩廳一衛(wèi)衛(wèi)92㎡二房兩廳一衛(wèi)衛(wèi)市場主要競品品分析主要競爭個(gè)案——遠(yuǎn)景玉城項(xiàng)目名稱遠(yuǎn)景玉城項(xiàng)目位置中潤大道以北，西八路以東占地面積--建筑面積11.58萬㎡建筑形態(tài)電梯花園洋房開發(fā)進(jìn)度項(xiàng)目在建戶型區(qū)間258-345㎡主力戶型--銷售均價(jià)8000元/㎡優(yōu)惠措施--項(xiàng)目配套名流會(huì)所區(qū)域配套世紀(jì)花園小學(xué)、名尚城市廣場優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1：高端電梯花園洋房，項(xiàng)目檔次高；

2：打造稀缺隱秘大宅

3：城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，升值空間大項(xiàng)目基本信息息市場主要競品品分析主要競爭個(gè)案——遠(yuǎn)景玉城景觀設(shè)計(jì)項(xiàng)目效果圖市場主要競品品分析主要競爭個(gè)案——紫園項(xiàng)目名稱紫園項(xiàng)目位置張店區(qū)政務(wù)中心正對面占地面積21.15萬㎡建筑面積21.22建筑形態(tài)別墅、洋房、多層、小高層開發(fā)進(jìn)度主體封頂戶型區(qū)間90-380㎡主力戶型110-150㎡銷售均價(jià)5150元/㎡優(yōu)惠措施--項(xiàng)目配套會(huì)所區(qū)域配套區(qū)政府、理工大學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、水上樂園優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1：地理位置優(yōu)越，未來發(fā)展好；

2：高端城中別墅，項(xiàng)目

3：項(xiàng)目商業(yè)定位超前；劣勢：1、存在部分回遷客戶，整體性、品質(zhì)性受到影響項(xiàng)目基本信息息主要競爭個(gè)案——紫園市場主要競品品分析景觀設(shè)計(jì)市場主要競品品分析未來主要競爭爭個(gè)案——通乾拉菲地段：位于魯泰大道與世世紀(jì)路交匯處處西北角，項(xiàng)項(xiàng)目東臨；規(guī)模：項(xiàng)目總規(guī)劃占占地面積6.18萬平方米，總總建筑面積約約26萬平方米。酒酒店及配套公公寓占地面積積2.13萬平方米，建建筑面積11萬平方米。住住宅占地面積積4萬平方米，建建筑面積15萬平方米。產(chǎn)品：包括1座5星級(jí)酒店，1座小戶型公寓寓以及4座星級(jí)高檔住住宅組成。進(jìn)度：項(xiàng)目主體完工工；現(xiàn)場售樓樓處還未開放放。競爭態(tài)勢總結(jié)結(jié)市場主要競品品分析總結(jié)◆規(guī)模方面：市場競爭樓盤以大體量量為主；◆產(chǎn)品方面：市場推出樓盤盤多以小高層層、高層產(chǎn)品品為主；周邊邊世紀(jì)花園、、遠(yuǎn)景花園以以多層洋房為為主?！魬粜头矫婷妫菏袌鰺徜N戶型型產(chǎn)品以120—140㎡舒適三房型為為主，另外90——105㎡經(jīng)典兩房，銷銷售狀況良好好◆價(jià)格方面面：淄博新區(qū)價(jià)格格不斷攀升，，區(qū)域內(nèi)樓盤盤均價(jià)在5000/㎡㎡以上；◆特色方面面：競爭項(xiàng)目主打打教育、交通通、景觀、配配套等賣點(diǎn)，，小區(qū)整體規(guī)規(guī)劃合理，注注重景觀打造造與產(chǎn)品創(chuàng)新新，打造高檔檔住宅社區(qū)。。項(xiàng)目SWOT分析SWOT分析——S優(yōu)勢淄博新區(qū)，未未來區(qū)域發(fā)展展的核心；區(qū)域居住氛圍圍濃厚；地塊方正，方方便統(tǒng)一規(guī)劃劃；臨城市主干道道，道路通達(dá)達(dá)性好；景觀資源豐富富；SWOT分析——W劣勢公共交通較弱弱；魯泰大道通行行大型車輛，，環(huán)境嘈雜西、南、北三三面為尚未改改造的村民房房，影響項(xiàng)目目檔次；新區(qū)發(fā)展不完完善，生活配配套欠佳。SWOT分析——O機(jī)會(huì)SWOT分析——T威脅□同物業(yè)產(chǎn)品集集中投放，加加劇競爭態(tài)勢勢：小高層、高層層將是目前建建筑形態(tài)的發(fā)發(fā)展趨勢，市市場整體放量量較大，目前前市場在售項(xiàng)項(xiàng)目推出的產(chǎn)產(chǎn)品均是小高高層、高層產(chǎn)產(chǎn)品，加劇競競爭態(tài)勢；未未來同質(zhì)化競競爭嚴(yán)重?！踉絹碓礁叩膬r(jià)格門門檻：隨著政策調(diào)控反抑抑的價(jià)格報(bào)復(fù)性上上漲、和土地稀缺缺造成的地價(jià)上調(diào)調(diào)勢必帶動(dòng)房價(jià)整整體上漲，房價(jià)過過高帶來的抗性將將進(jìn)一步體現(xiàn)□周邊新建小區(qū)眾多多，形成客戶分流流片區(qū)發(fā)展?jié)摿?政府對西北方向城城市建設(shè)的扶持，，新區(qū)將成為淄博博的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域域；未來1—2年，周邊城市配套套逐漸齊全；區(qū)域樓盤的提升價(jià)價(jià)值：區(qū)域內(nèi)大盤帶動(dòng)片片區(qū)持續(xù)保持市場場熱點(diǎn)和焦點(diǎn)，名尚城市廣場、通通乾拉菲的建立，，對該區(qū)域的項(xiàng)目目檔次給以提升。。項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越、土土地資源稀缺，適適合培育高端住宅宅項(xiàng)目；項(xiàng)目規(guī)劃合理，人人車分流，景觀突突出，社區(qū)會(huì)所、、配套完善，產(chǎn)品品以小高層為主，，項(xiàng)目整體檔次適適合做高端；區(qū)域受華僑城、名名尚城市廣場、遠(yuǎn)遠(yuǎn)景花園等項(xiàng)目帶帶動(dòng)，區(qū)域形成高高端住宅物業(yè)集群群；項(xiàng)目SWOT分析發(fā)展戰(zhàn)略建議公司使命——快速回款、搶占市市場是本案的必然然使命淄博前所未有的新新區(qū)高品質(zhì)、新理理念、創(chuàng)新性、宜宜居住宅。本案作為貴司在淄淄博開發(fā)的第一個(gè)個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，快快速回款、搶占市市場是其必然使命命?？梢詮囊韵路椒矫嬷郑寒a(chǎn)品創(chuàng)新以創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)吸引客戶關(guān)注，，從居住舒適度、、性價(jià)比等方面更更好地滿足客戶的的需要，便于項(xiàng)目目快速銷售回款。。對企業(yè)進(jìn)行必要的的包裝，利用企業(yè)業(yè)第一次進(jìn)入淄博博市場造勢，做好好宣傳和推廣，樹樹立良好的企業(yè)形形象。公司包裝通過以上準(zhǔn)備工作作，力圖在貴司進(jìn)進(jìn)入淄博市場后給給淄博人民打造：：競爭策略目前房地產(chǎn)市場充充斥著各種競爭策策略，通過我們對對淄博市房地產(chǎn)市市場的詳細(xì)調(diào)研，，我們對目前淄博博市房地產(chǎn)市場上上存在的競爭策略略進(jìn)行歸納，共得得出四種競爭策略略:壟斷價(jià)格較大的市場權(quán)重品牌至上領(lǐng)導(dǎo)者改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品特色和價(jià)值創(chuàng)新者目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)補(bǔ)缺者搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者追隨者黃金國際、名尚城城市廣場：開發(fā)商商的品牌、項(xiàng)目品品質(zhì)及項(xiàng)目的規(guī)模都是周邊項(xiàng)目目所無法企及的。。盛世名苑：借助中中潤大道以北地區(qū)區(qū)的全面開發(fā)以及周邊項(xiàng)目的帶帶動(dòng)，以價(jià)格取勝勝。通乾拉菲：作為為淄博西區(qū)的城市市綜合體，其中推推出一棟小公寓填填補(bǔ)了周圍公寓產(chǎn)產(chǎn)品的空白。領(lǐng)導(dǎo)者追隨者補(bǔ)缺者各種策略的代表項(xiàng)項(xiàng)目本項(xiàng)目所選擇的競競爭策略本項(xiàng)目所面臨的態(tài)態(tài)勢：1.項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目占占地規(guī)劃用地總面面積8.15萬㎡，建筑面積20.38萬㎡。從規(guī)模上無法與周周邊大盤進(jìn)行規(guī)模模競爭。2.項(xiàng)目地段：位于淄淄博新區(qū)，處于城城市西部板塊、北北部板塊發(fā)展的交交匯處，但目前城市配套仍仍不齊全。3.開發(fā)商品牌：貴司司作為一個(gè)第一次次進(jìn)入淄博市場的的開發(fā)商，規(guī)模及及品牌無法與已進(jìn)入淄博市場的的開發(fā)商大鱷進(jìn)行行直接競爭，但貴貴公司以一個(gè)創(chuàng)新新的項(xiàng)目產(chǎn)品、全新的居住理念為為淄博市民提供一一個(gè)舒適的居住空空間，必會(huì)實(shí)現(xiàn)利利潤打造品牌。創(chuàng)新者！創(chuàng)新的重要性創(chuàng)新對市場競爭的的意義：產(chǎn)品的創(chuàng)新可以使使得項(xiàng)目在激烈的的市場競爭中快速速脫穎而出，從而而在市場上占據(jù)自自己的份額創(chuàng)新對價(jià)格的意義義：產(chǎn)品的創(chuàng)新，可以以增加產(chǎn)品的附加加值，從而在側(cè)面面提升產(chǎn)品的價(jià)值值已達(dá)到最終提高高產(chǎn)品價(jià)格的作用用。創(chuàng)新對開發(fā)商品牌牌的意義：作為一個(gè)第一次進(jìn)進(jìn)入淄博市場的開開發(fā)商，其第一個(gè)個(gè)項(xiàng)目采用全新的的產(chǎn)品，可使得開開發(fā)商迅速打開淄淄博市場，得到淄淄博市民的認(rèn)可。。創(chuàng)新對消費(fèi)者的意意義：作為一個(gè)全新的產(chǎn)產(chǎn)品，可迅速吸引引消費(fèi)者的關(guān)注度度，同時(shí)培養(yǎng)消費(fèi)費(fèi)者對開發(fā)商的品品牌忠誠度。項(xiàng)目定位建議既然項(xiàng)目的競爭策策略為創(chuàng)新者，那那么我們?nèi)绾蝿?chuàng)新新；項(xiàng)目周邊競爭激烈烈，目標(biāo)客戶必將將會(huì)與其他項(xiàng)目重重疊，如何尋找我我們的目標(biāo)客戶；；目標(biāo)客戶的真正需需求點(diǎn)在哪里，我我們?nèi)绾卫每蛻魬舻男枨蟠蛟煳覀儌兊漠a(chǎn)品，或者是是引導(dǎo)客戶的需求求。定位前的思考我們將會(huì)帶著以上上的問題進(jìn)行思考考從而給項(xiàng)目一個(gè)個(gè)明確的定位！追求全新生活理念念的精英圈層城市準(zhǔn)財(cái)富階層事業(yè)有成，財(cái)富積累階段與城市富裕階層仍存在部分差距希望享有獨(dú)有的居住文化改變生活方式的富裕階層（企業(yè)管理層、生意階層）、追求生活品味的中級(jí)公務(wù)員開發(fā)商關(guān)系戶政府高級(jí)公務(wù)員高新區(qū)企業(yè)高管中產(chǎn)階層高收入工薪家庭祖輩父輩有一定社會(huì)地位，擁有較大的財(cái)富積累收入豐厚跟隨型客戶中小生意階層、企事業(yè)中層員工、有社會(huì)背景的公務(wù)員、重要領(lǐng)域的技術(shù)人員企業(yè)中層員工、技術(shù)人員一般公務(wù)員小型私營企業(yè)主普通階層穩(wěn)定的收入投資型客戶區(qū)域內(nèi)個(gè)體商戶周邊原住民餐飲、娛樂、超市經(jīng)營者目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶分析他們是這樣一群群人：有自己的的生活方式，他他們厭倦了鋪天天蓋地的舶來品品，對傳統(tǒng)文化化懷有向往；喜喜歡創(chuàng)新事物。。有自己固定的社社交圈，喜歡群群居、事業(yè)正處處于上升階段但但仍需不斷努力力的城市準(zhǔn)財(cái)富富階層正是我們們需要尋求的目目標(biāo)客戶。項(xiàng)目形象定位新區(qū)生活圈>>新中式原創(chuàng)精英英社區(qū)城市化與房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，就是為為了達(dá)成人類對對兩個(gè)根本需求求的滿足——方向感與歸宿感感。US.約翰.奈斯比特項(xiàng)目并非是簡單單建造房子，亦亦非西部新區(qū)所所增加的一座樓樓盤，而是為面面向全淄博而建建造的一種富有有全新中式文化底蘊(yùn)的的精英生生活方式。項(xiàng)目產(chǎn)品定位小高層、高層：：通過樓層的高矮矮排布，形成豐豐富的天際線，，給人以動(dòng)感的的美學(xué)；新中式人文社區(qū)區(qū)：通過對園林景觀觀，社區(qū)配套以以及產(chǎn)品自身的的提升，營造社社區(qū)新中式人文文氣息；精細(xì)化戶型：建議項(xiàng)目根據(jù)市市場競爭情況，，戶型設(shè)計(jì)做到到人性化、精細(xì)細(xì)化。具有豐富天際線線的小高層、高高層新中式人文文社區(qū)、精細(xì)化化戶型項(xiàng)目案名定位案名闡釋：大觀：意為為人所仰慕慕及事物的美好好繁多盛大壯觀觀之意；天下：恢弘大氣，觀天天下；案名大氣，既體體現(xiàn)了項(xiàng)目的中中式意象，又展展示了項(xiàng)目高端端品質(zhì)及尊貴之之感。紫郡備選案名：大觀華府大觀·天下物業(yè)發(fā)展建議本項(xiàng)目開發(fā)策略略制定原則規(guī)模為122畝，面積適中，，考慮到開發(fā)商商初次開發(fā)，建建議根據(jù)地塊目目前現(xiàn)狀分期數(shù)量為3期，一方面減少資金金壓力，另一方方面根據(jù)后期市市場變化對產(chǎn)品品進(jìn)行局部調(diào)整整；首期啟動(dòng)分區(qū)物物業(yè)應(yīng)該以提升項(xiàng)目形象及聚攏人氣為原則，后期根根據(jù)市場反應(yīng)，，對產(chǎn)品不斷創(chuàng)新，在培養(yǎng)一定人人氣后，利用成成熟社區(qū)做為樣樣板，加速后期期樓盤銷售；充分考慮項(xiàng)目的的沿街昭示性，應(yīng)充分利用項(xiàng)項(xiàng)目沿街面打造造社區(qū)特色商業(yè)。分期開發(fā)策略南側(cè)地塊規(guī)整方方正，借助其臨臨街昭示性作為為形象展示，可可以一期率先啟啟動(dòng)；中間地塊目前為為糧管所，可作作為二期開發(fā)地地塊；北側(cè)地塊可作為為三期最后開發(fā)發(fā)；I期II期III期項(xiàng)目整體規(guī)劃建建議項(xiàng)目整體地塊較較為規(guī)整，利于于后期規(guī)劃，可可按照地塊形狀狀進(jìn)行縱向排布布，利用樓座的的排布形成社區(qū)區(qū)圍合，同時(shí)規(guī)規(guī)劃遵循以下原原則：人車分流、地下下停車：體現(xiàn)項(xiàng)目檔次，，實(shí)現(xiàn)人車分流流地下停車。中央景觀、均好好性佳：社區(qū)設(shè)計(jì)中心水水景長廊，各樓樓座均能觀景；；增加社區(qū)互動(dòng)區(qū)區(qū)域：社區(qū)規(guī)劃社區(qū)會(huì)會(huì)所、開放式網(wǎng)網(wǎng)球場、羽毛球球場等運(yùn)動(dòng)設(shè)施施。小高層、高層產(chǎn)產(chǎn)品的結(jié)合：根據(jù)項(xiàng)目容積率率的要求，產(chǎn)品品應(yīng)該是小高層層及高層的組合合社區(qū)商業(yè)：考慮項(xiàng)目自身配配套及為周邊提提供商業(yè)配套，，建議在魯泰大大道一側(cè)設(shè)置一一層商業(yè)。1F11F11F13F13F17F17F17F17F13F13F景觀規(guī)劃建議社區(qū)景觀設(shè)計(jì)以以和諧共生的規(guī)規(guī)劃理念為基礎(chǔ)礎(chǔ)，以“社區(qū)主主題景觀帶”、、“水系景觀””、“樓與樓之之間的組團(tuán)綠化化”為核心理念念、以“復(fù)合式式植物群落”為為表現(xiàn)，通過三三大系統(tǒng)景觀體體系的有機(jī)結(jié)合合，實(shí)現(xiàn)整個(gè)社社區(qū)景觀資源的的均好與共享。。1F11F11F13F13F16F16F16F16F13F13F主題景觀帶水系景觀帶組團(tuán)景觀帶創(chuàng)造資源帶——形成社區(qū)中心,帶動(dòng)高價(jià)值物業(yè)業(yè)和戶型增值核心景觀——傳統(tǒng)意境境的現(xiàn)代代表達(dá)借鑒古典典園林先先抑后揚(yáng)揚(yáng)、一詠詠三嘆的的造園手手法，避避免核心心區(qū)一覽覽無余。。小小廣場場還可以以局部下下沉，進(jìn)進(jìn)一步強(qiáng)強(qiáng)化場所所感案例：北北京金金都杭杭城核心景觀觀——先抑后揚(yáng)揚(yáng)的現(xiàn)代代表達(dá)建筑風(fēng)格格建議項(xiàng)目名稱黃金國際中潤華僑城通乾拉菲名尚城市廣場陽光花園紫園產(chǎn)品風(fēng)格歐式歐式現(xiàn)代北美風(fēng)情現(xiàn)代歐式打造新中中式建筑筑風(fēng)格目的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品的的主題性性、都市市性、超超越性競爭項(xiàng)目目本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值值體系構(gòu)構(gòu)建外內(nèi)

規(guī)劃布局外部建筑形象入口圍擋/圍墻展示區(qū)園林景觀內(nèi)部建筑形象產(chǎn)品構(gòu)面

設(shè)計(jì)目標(biāo)

“中式”表達(dá)手法/要點(diǎn)尺度/原則

秀給城市看的高端形象驚艷超越的樓盤氣場城市尺度千尺為勢標(biāo)定感昭示性

話題性親人尺度百尺為形游線引導(dǎo)驚爆點(diǎn)設(shè)置核心區(qū)構(gòu)建場所感營造現(xiàn)代風(fēng)格與中式元素的拼貼、對比元素說話全面借鑒中式造園風(fēng)格與手法空間說話

規(guī)劃追求大圍合與大形式；突出建筑形象的都市感，強(qiáng)化天際線塑造；入口、圍墻等突出夸張的尺度與儀式感；原型引用集萃主義文脈主義

我們主張張：現(xiàn)代代風(fēng)骨，，中式元元素首先是都都市的、、高端的的、高層層的；然然后是是體現(xiàn)設(shè)設(shè)計(jì)感的的巧妙““移植””，讓中中式元素素成為現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格格的手法法之中常用元素素1：符號(hào)常用元素素2：色彩常用元素素3：細(xì)節(jié)元素之一一：符號(hào)號(hào)案例：北北京禧禧福會(huì)禧福會(huì)建建筑形象象上突出出了現(xiàn)代代建筑利利落的線線條、高高聳的體體量。在在建筑頂頂部借用用了古典園林林中花格格窗，加以夸夸張變形形，成為為鮮明的的古典符符號(hào)。元素之一一：符號(hào)號(hào)窗格作為符號(hào)號(hào)，在建建筑的其其他部分分也反復(fù)復(fù)出現(xiàn)，，甚至在在項(xiàng)目LOGO上也予以以呼應(yīng)，，古典主主線通過過符號(hào)得得到了反反復(fù)強(qiáng)化化。選用了沉沉穩(wěn)大氣氣的赭石石色系，，雖然形形象仍是是現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格，但但與項(xiàng)目目的案名名與皇家家園林的的主題形形成呼應(yīng)應(yīng)。案例：曲曲江華府府曲江華府府山墻頂頂部使用用了大面面積的灰灰色，與與整體白白色調(diào)搭搭配，直直接喚起起了傳統(tǒng)統(tǒng)民居經(jīng)經(jīng)典的色色彩印象象。元素之二二：顏色色元素之三三：顏色色案例：成成都錦錦都錦都的高高層住宅宅延續(xù)了了主流的的現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格，但但細(xì)部出出彩——窗格的古古典意味味不言自自明；山山墻的折折線造型型寫意不不寫實(shí)，，簡約一一筆，卻卻是對古古典建筑筑致敬競爭項(xiàng)目目項(xiàng)目戶型區(qū)間主力戶型黃金國際70-267㎡110-150㎡中潤華僑城100-500㎡130-160㎡通乾拉菲80-180㎡130-120㎡名尚城市廣場85-260㎡110-140㎡紫園90-380㎡120-160㎡住宅面積積區(qū)間：：與市場差差異化競競爭，避避開競爭爭項(xiàng)目的的戶型設(shè)設(shè)計(jì)區(qū)間間，我們設(shè)計(jì)計(jì)以100-120㎡為主力的的經(jīng)濟(jì)型型戶型，，輔以70-90㎡的緊湊型型戶型，，適當(dāng)延延展少量量區(qū)域熱熱銷的120-130㎡戶型。項(xiàng)目產(chǎn)品探研研A、D為3室2廳2衛(wèi)建面110-120㎡B、C為3室2廳1衛(wèi)建面100-110㎡優(yōu)點(diǎn)：全部戶型客廳廳附贈(zèng)大面積積觀景花園陽陽臺(tái)全部主臥、客客廳南向設(shè)置置、所有臥室室附贈(zèng)凸窗觀景花園陽臺(tái)臺(tái)凸窗項(xiàng)目產(chǎn)品建議議——100-120㎡緊湊三居優(yōu)點(diǎn):較大戶型南北北通透戶型方正、經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)用全部戶型客廳廳和主臥南向向設(shè)計(jì)客廳贈(zèng)送觀景景陽臺(tái)ABC觀景陽臺(tái)項(xiàng)目產(chǎn)品建議議——70-90㎡二居（高板2梯3戶）項(xiàng)目產(chǎn)品建議議——一梯兩戶點(diǎn)塔塔戶型（130㎡）國際城案例(一梯二戶)三室兩廳一衛(wèi)衛(wèi)建筑面積：130㎡◎雙客臥面積適適中，層次分分明，小客玲玲瓏剔透，大大客外飄窗更更顯雍容◎家政陽臺(tái)◎獨(dú)守一片窗外外風(fēng)情，動(dòng)靜靜自如◎獨(dú)立餐廳與廚廚房相近，與與客廳有效錯(cuò)錯(cuò)開，顯私秘秘◎明衛(wèi)設(shè)計(jì)，可可自由分隔◎約7平米方正露臺(tái)臺(tái)，盡情享受受陽光浴◎?qū)挸◤N房面寬寬2.2米◎客廳尺度適中中，與觀景陽陽光室相連◎書房超大面寬寬落地窗連接接露臺(tái)完備的配套表表現(xiàn)為：滿足精致人生生追求的會(huì)所所滿足居住需要要的商業(yè)街體現(xiàn)生活品味味的生態(tài)陽光光車庫提高居住便利利性社區(qū)體驗(yàn)設(shè)施施項(xiàng)目整體價(jià)值值的實(shí)現(xiàn)提升住宅價(jià)值值承擔(dān)城市功能能豐富都市生活活整合項(xiàng)目區(qū)域域資源體現(xiàn)項(xiàng)目整體體形象由于本項(xiàng)目所所在區(qū)域位于于淄博市新區(qū)區(qū)，目前周邊邊城市配套較較為缺乏，位位于淄博城區(qū)區(qū)主要發(fā)展兩兩方向的交匯匯處，城市配配套的全面覆覆蓋仍需一定定時(shí)間，故本本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)配套既要考考慮提升項(xiàng)目目的價(jià)值，又又要考慮承擔(dān)擔(dān)一部分的城城市配套功能能。商業(yè)配套定位位時(shí)尚化、風(fēng)情情化的商業(yè)空空間?紅色窗框和幕幕墻古典分格格

?酷酷酷的不銹鋼座座椅印上古典典花紋

?黑黑色簡約的的路燈獲得古古典裝飾配套商業(yè)：以以服務(wù)于社區(qū)區(qū)內(nèi)部居民生生活需求為主主，業(yè)態(tài)以滿滿足生活配套套為主，包括括小型超市、、茶館、咖啡啡廳、干洗店店、銀行、面面包店、餐飲飲等藥品店便利店家居裝修面包店干洗店銀行時(shí)尚化、風(fēng)情情化的商業(yè)空空間會(huì)所類型效用傾向設(shè)置意向科目投資收益使用率少高高使用、效益鼓勵(lì)乒乓球、桌球少少高使用鼓勵(lì)籃球、單雙杠、門球、棋牌、兒童活動(dòng)、閱覽、多功能廳高高高形象鼓勵(lì)壁球、健身、羽毛球館、游泳池高少高形象權(quán)衡網(wǎng)球、網(wǎng)吧、咖啡廳高少低廣告取締桑拿、溫水游泳池、迷你高爾夫、保齡球運(yùn)動(dòng)會(huì)所商務(wù)中心室外運(yùn)動(dòng)室內(nèi)運(yùn)動(dòng)閱覽室、多功功能室籃球、門球、、單雙杠、兒兒童活動(dòng)中心心羽毛球室、乒乒乓球室、、、桌球室、健健身房、棋牌牌室會(huì)所功能設(shè)置置以社區(qū)居民民的需求為導(dǎo)導(dǎo)向，采取開開放式經(jīng)營，，面向業(yè)主及及周邊居民。。會(huì)所配套定位位右圖案例：廣廣州云山詩意意·人家玻璃天窗模擬擬了傳統(tǒng)木結(jié)結(jié)構(gòu)的構(gòu)架項(xiàng)目會(huì)所規(guī)模模建議控制在在1000-2000平米左右啟啟動(dòng)期作為為項(xiàng)目展示體體驗(yàn)中心和銷銷售中心，后后期轉(zhuǎn)為社區(qū)區(qū)會(huì)所，臨近近主入口和商商業(yè)街設(shè)置，，便于形成經(jīng)經(jīng)營上的互動(dòng)動(dòng)陽光停車場——實(shí)現(xiàn)真正的人人車分流交通組織出入口盡量量遠(yuǎn)離高價(jià)價(jià)值物業(yè)區(qū)區(qū)域高層集中地地下停車，，盡量做到到人車分流流，車行路路沿社區(qū)外外環(huán)線布置置；車行動(dòng)線與與地下停車車場出入口口設(shè)置相協(xié)協(xié)調(diào)；車庫設(shè)有電電梯直接入入戶，地下下入戶大堂堂也要有品品質(zhì)；地下陽光車車庫處理，，設(shè)計(jì)有采采光口和采采光井，以以及燈光細(xì)節(jié)材料服務(wù)環(huán)保節(jié)能及及智能化技技術(shù)：以完善的功功能提升居居住的舒適適性；對細(xì)節(jié)的追追求：只有同多對對細(xì)節(jié)的把把握及不斷斷追求，才才能創(chuàng)造更好的的產(chǎn)品物業(yè)服務(wù)的的進(jìn)一步加加強(qiáng)：物業(yè)的作用用已經(jīng)不僅僅僅是保安安及收費(fèi)。。產(chǎn)品附加值值新技術(shù)應(yīng)用用——本項(xiàng)目運(yùn)用用新技術(shù)的的三項(xiàng)原則則原則一：選選用價(jià)格適適中的經(jīng)濟(jì)濟(jì)型材料，，控制建造造成本原則二：運(yùn)運(yùn)用合理的的規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)以及施工工技術(shù)，減減少維護(hù)成成本原則三：綜綜合利用各各種節(jié)能系系統(tǒng)，最大大限度的減減少業(yè)主使使用成本新技術(shù)的應(yīng)應(yīng)用新技術(shù)的應(yīng)應(yīng)用成本案例在項(xiàng)目中的作用智能化社區(qū)智能卡識(shí)別系統(tǒng)、磁卡出入系統(tǒng)、門控系統(tǒng)、指紋識(shí)別出入系統(tǒng)，全方位可視對講系統(tǒng)，溫度、燈光、窗簾及家電全方位遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)等；高深圳紅樹西岸（由于智能化技術(shù)使用門檻較高，成本高，目前僅在少數(shù)項(xiàng)目中進(jìn)行了嘗試）項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)舒適性恒溫系統(tǒng)，恒濕系統(tǒng)，新風(fēng)系統(tǒng)、隔音系統(tǒng)等；較高當(dāng)代MOMA鋒尚國際公寓項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)節(jié)能太陽能運(yùn)用，屋面綠化等一般萬科東麗湖（使用較廣泛）并非項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)，主要為項(xiàng)目節(jié)約成本本項(xiàng)目中新新材料、新新技術(shù)的使使用并非項(xiàng)項(xiàng)目的核心心競爭力和和主要發(fā)力力方向，但但部分新技技術(shù)的運(yùn)用用成本低且且可以為項(xiàng)項(xiàng)目節(jié)約成成本，因此此，可以選選擇節(jié)能方面的新技術(shù)運(yùn)運(yùn)用于本項(xiàng)項(xiàng)目。目前新材料料、新技術(shù)術(shù)在住宅中中的運(yùn)用主主要分為三三種：當(dāng)代MOMA紅樹西岸鋒尚國際公公寓太陽能熱水水系統(tǒng)太陽能新技術(shù)的應(yīng)應(yīng)用——太陽能利用用子系統(tǒng)樓梯間、走走道、廁所所等“冷空空間”朝北北布置，作作為朝南布布置的起居居“熱空間間”的熱能能緩沖區(qū)。。建筑南面爭爭取盡量多多的采光面面，最大限限度的獲得得太陽能。。建筑南向要要考慮夏季季遮陽，避避免能源消消耗緊張，，可選擇遮遮陽簾，在在不影響建建筑外觀的的條件下達(dá)達(dá)到遮陽的的目的。電梯間北置置建筑南部爭爭取最大采采光面遮陽簾遮陽簾新技術(shù)的應(yīng)應(yīng)用——產(chǎn)品設(shè)計(jì)子子系統(tǒng)項(xiàng)目物業(yè)管管理建議物業(yè)管理是是項(xiàng)目入駐駐后社區(qū)檔檔次的直觀觀體現(xiàn)，因因此，建議議引進(jìn)國內(nèi)內(nèi)頂級(jí)物業(yè)業(yè)管理公司司，全面提提升社區(qū)物物業(yè)管理水水平；合作模式：：1）托管：直直接由該公公司負(fù)責(zé)管管理；2）顧問：開開放商注冊冊物管公司司，由聘請請公司做顧顧問工作；；物業(yè)公司建建議：全球知名物物管：第一太平戴戴維斯世邦魏理仕仕戴德梁行仲量聯(lián)行國內(nèi)知名物物管：中海物業(yè)深圳萬科物業(yè)浙江綠城物業(yè)北京均豪物業(yè)關(guān)于xx山東xx投資顧問有限公司

TIMESUNIONCONSULTANCY誠信·專業(yè)·策略·整合·運(yùn)營xx簡介山東xx房地產(chǎn)投資顧問問有限公司——一個(gè)精英團(tuán)隊(duì)；一個(gè)將發(fā)達(dá)城市市的成熟營銷理理念和本地市場場完美融合的集合型團(tuán)隊(duì)；一個(gè)憑專業(yè)的智智力資源在地產(chǎn)產(chǎn)市場謀求生存存和發(fā)展的前進(jìn)型團(tuán)隊(duì)；一個(gè)集完備的開開發(fā)商資源、密密切的媒體拓展展資源和良好的的政府公關(guān)資源源于一體的開拓型團(tuán)隊(duì)；一位真正輔助開開發(fā)商規(guī)避開發(fā)發(fā)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的“地產(chǎn)軍師”山東xx房地產(chǎn)投資顧問問有限公司將以以專一的精神、、專業(yè)的姿態(tài)，，專注于客戶委委托的每一個(gè)項(xiàng)目目，真正為客戶戶創(chuàng)造最大價(jià)值值！xx簡介代理服務(wù)顧問服務(wù)經(jīng)紀(jì)服務(wù)金融服務(wù)營銷策劃銷售代理全程顧問二手房交易資產(chǎn)管理公司服務(wù)領(lǐng)域觀念決定思路思路決定出路團(tuán)隊(duì)座右銘不找不行的借口口只找可行的策略略……行為理念先聲奪人■□人海戰(zhàn)術(shù)■□殺雞用牛刀■□集中銷售法■□注重推廣節(jié)奏■□做足客戶儲(chǔ)備■□量身定做的價(jià)格格策略■□成為市場焦點(diǎn)與與熱點(diǎn)■□創(chuàng)新性的拓展銷銷售渠道■□與主流媒體進(jìn)行行深度合作■□凡戰(zhàn)者,以正合,以奇勝地產(chǎn)操作理念□■項(xiàng)目前分析＞＞□■項(xiàng)目策劃＞＞□■銷售策劃＞＞□■推廣執(zhí)行計(jì)劃＞＞四韜戰(zhàn)略無數(shù)成功的個(gè)案案都證明了一點(diǎn)點(diǎn)：策劃先行。孫子兵法云：上上兵伐謀。解決“此時(shí)、此地，投投資何種項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)小、收益大大等”問題◆xx認(rèn)為，每一個(gè)房房地產(chǎn)項(xiàng)目，其其開端應(yīng)該是分分析——謹(jǐn)慎、周到的全全面分析，輔以以相應(yīng)的市場調(diào)調(diào)查與研究，解解決下列問題：：此時(shí)，在哪里投投資回報(bào)大、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)?。吭谶@個(gè)地域投資資是否合適？對手們在做些什什么？◆xx認(rèn)為，每一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目研究，都要要深入挖掘項(xiàng)目目的個(gè)性、特色色、潛質(zhì)與賣點(diǎn)點(diǎn)，從而解決幾幾個(gè)問題：市場走勢預(yù)測，，行情分析；街區(qū)功能研究；；投資概算與效益益分析；項(xiàng)目可行性報(bào)告告。當(dāng)xx對您刨根問底時(shí)時(shí)，請?bào)w諒他們們的敬業(yè)精神。。如果，研究的的結(jié)論有悖于您您的初衷，請相相信他們是為您您規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。項(xiàng)目前分析任何房地產(chǎn)項(xiàng)目目都要進(jìn)行全方方位的項(xiàng)目策劃劃，策劃費(fèi)用與與避免的風(fēng)險(xiǎn)相相比簡直微不足足道。解決“以什么形象，用用什么價(jià)格，賣賣給誰”的問題◆xx認(rèn)為，項(xiàng)目策劃劃的主旨是在項(xiàng)項(xiàng)目的可行性研研究得到一個(gè)肯肯定的答案后，，著手?jǐn)M定詳細(xì)細(xì)、規(guī)范、實(shí)用用的策劃方案，，以解決問題為為根本：項(xiàng)目定位；提出詳盡的建筑筑規(guī)劃要求；項(xiàng)目功能安排合合理，個(gè)性鮮明明；設(shè)計(jì)產(chǎn)品品牌形形象；提出物業(yè)管理新新思路；價(jià)格定位、目標(biāo)標(biāo)客戶分析；設(shè)計(jì)置業(yè)策略與與技巧。當(dāng)xx帶著厚厚一本策策劃報(bào)告拜會(huì)您您時(shí)，請給他們們一點(diǎn)時(shí)間。xx的策劃報(bào)告力求求滴水不漏，切切中要害。項(xiàng)目策劃在本階段，策略略與方案基本確確定，關(guān)鍵在于于將此前所研究究的一切落到實(shí)實(shí)處。策劃中設(shè)設(shè)計(jì)到的所有方方面必須是完全全可操作的，任任何空話均不允允許存在。解決“目標(biāo)客戶的喜好好及最可能的成成交價(jià)格，目標(biāo)標(biāo)體系與銷售方方式等”問題◆xx認(rèn)為，銷售策劃劃的主要目的是是全面闡釋項(xiàng)目目前分析與項(xiàng)目目策劃，是戰(zhàn)略略部署的戰(zhàn)術(shù)演演繹。再做一次針對性性的市場調(diào)查；；目標(biāo)客戶群分析析；競爭對手的研究究與價(jià)格定位；；建立銷售目標(biāo)體體系；決定進(jìn)入市場的的時(shí)機(jī)與姿態(tài)；；制定公開計(jì)劃；；預(yù)算推廣成本；；干擾因素分析；；執(zhí)行監(jiān)控。當(dāng)xx又帶著厚厚的一一本策劃報(bào)告拜拜會(huì)您時(shí)，請?jiān)僭俳o他們一點(diǎn)時(shí)時(shí)間，xx的策劃一貫力求求嚴(yán)謹(jǐn)、周到、、具有全面的可可操作性。銷售策劃一切準(zhǔn)備就緒，，此前前期所有有的準(zhǔn)備工作將將有力的保障本本戰(zhàn)役的成功。。解決“媒體廣告運(yùn)用、、推廣方式、職職責(zé)、分工、目目標(biāo)及其保障并并予以實(shí)施等”問題◆xx認(rèn)為，推推廣計(jì)劃劃是一道道明確的的作戰(zhàn)指指令，要要點(diǎn)是分分工明確確、職責(zé)責(zé)明確、、目標(biāo)明明確。媒體運(yùn)用用；促銷策略略；培訓(xùn)計(jì)劃劃；銷售執(zhí)行行；跟蹤監(jiān)控控；評估總結(jié)結(jié)當(dāng)xx堅(jiān)持按照照既定方方針進(jìn)行行推廣，，甚至反反對您的的時(shí)候，，請相信信他們的的理由，，xx相信經(jīng)過過如此精精準(zhǔn)的謀謀劃，推推廣定會(huì)會(huì)成功??！推廣執(zhí)行行計(jì)劃√充分的市市場把握握能力；；√完善的資資源配套套；√項(xiàng)目統(tǒng)籌籌和團(tuán)隊(duì)隊(duì)協(xié)作能能力；√專業(yè)的全全程策劃劃能力；；√遠(yuǎn)程操作作能力；；√一體化的的優(yōu)秀服服務(wù)；√豐富的實(shí)實(shí)戰(zhàn)操作作經(jīng)驗(yàn)；；√深刻的理理論優(yōu)勢勢。八大核心心競爭力力——xx科學(xué)傳播播策略◆統(tǒng)一的廣廣告風(fēng)格格；◆單一的廣廣告訴求求；◆清晰的廣廣告內(nèi)容容；◆準(zhǔn)確的訴訴求對象象；◆明確的廣廣告目標(biāo)標(biāo)；◆合理的媒媒介計(jì)劃劃；◆把握熱點(diǎn)點(diǎn)事件進(jìn)進(jìn)行傳播播。做有銷售售力的廣廣告別墅類物物業(yè)：陽光名筑筑■□香溪庭院院■□美林小鎮(zhèn)鎮(zhèn)■□儒風(fēng)印象象■□城市住宅宅類物業(yè)業(yè)：城市風(fēng)景景■□天府名城城■□博泰花園園■□盛世康城城■□商業(yè)辦公公類物業(yè)業(yè)：財(cái)富廣場場■□藍(lán)鉆國際際■□齊都國際際■□齊城商務(wù)務(wù)中心■□部分經(jīng)典典項(xiàng)目概概覽◆陽光名筑筑:淄博首席席聯(lián)排別別墅社區(qū)區(qū)。占地地5.8萬平方米米，容積積率0.6，綠化率率近60%，共有聯(lián)聯(lián)排別墅墅160余套，戶戶型面積積從170－230平米。◆主題推廣廣語：天空下下的極貴貴人生陽光名筑筑——淄博首席席聯(lián)排別別墅區(qū)高端別墅墅香溪庭院院——淄博市外外商居住住區(qū)生態(tài)態(tài)別墅◆項(xiàng)目總占占地面積積約200畝，由252棟別墅和7萬平米多層共同組組成?！繇?xiàng)目定位語：中央生活，純生態(tài)態(tài)別墅◆主題推廣語：城市中心最后的別別墅高端別墅◆項(xiàng)目位于淄博市周村區(qū)張周周路與柳園路交匯匯處北1000米路西。項(xiàng)目周邊邊綠化環(huán)境和空氣氣質(zhì)量良好，北臨臨孝婦河風(fēng)景區(qū)、、大學(xué)城片區(qū)，東東南向、南向、西西