大興安嶺地區(qū)物業(yè)管理辦法

大興安嶺地區(qū)物業(yè)管理辦法

第一章總則

第一條為規(guī)范物業(yè)服務活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和黑龍江省法律、法規(guī)的有關規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，特制定本辦法。

第二條本辦法適用于縣、區(qū)、林業(yè)局所在地城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

第三條本辦法所稱的物業(yè)，主要指已經(jīng)竣工驗收并且交付使用的住宅、辦公用房、寫字樓、商場、商廈、工業(yè)區(qū)等建筑物及其配套設施，以及與建筑物、配套設施相關的場地。

本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有人。

本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人或?qū)嶋H使用物業(yè)的其他人。

第四條物業(yè)管理原則。業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。

第五條行署房產(chǎn)管理處負責全區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，各縣、區(qū)、林業(yè)局房產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房產(chǎn)行政主管部門）負責組織實施本辦法。

建設、規(guī)劃、供水、供熱、供電、公用、衛(wèi)生、通訊、物價、環(huán)保、公安、社區(qū)等有關行政管理部門和單位按照各自職責，協(xié)同房產(chǎn)行政主管部門實施本辦法。

第六條行署房產(chǎn)管理處物業(yè)管理的主要職責是：

（一）貫徹執(zhí)行國家、省有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)；

（二）制定全區(qū)物業(yè)規(guī)章政策，并制定配套管理辦法；

（三）三級資質(zhì)審批工作,物業(yè)從業(yè)人員培訓工作；

（四）監(jiān)督、檢查基層房產(chǎn)行政主管部門對業(yè)主委員會的工作進行指導和實施登記管理情況；

（五）配合政府價格主管部門對物業(yè)管理費用進行測算和審核等工作；

（六）負責對住房專項維修資金的使用進行監(jiān)管；

（七）對基層房產(chǎn)行政主管部門的處罰行為進行監(jiān)督；

（八）受理對違反本辦法行為的投訴。

第二章業(yè)主及業(yè)主委員會

第七條業(yè)主享有的權(quán)利及承擔的義務:

權(quán)利:

（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

義務：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會做出的決定；

（四）按照國家的有關規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務費用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第八條業(yè)主大會由物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成；一個物業(yè)服務區(qū)域組成一個業(yè)主大會。房產(chǎn)行政主管部門劃分物業(yè)管理區(qū)域應當主要考慮下列因素：

（一）業(yè)主共用供水、排水、供電、供熱、供氣、消防等設施設備；

（二）屬于一個自然街坊或者封閉小區(qū)；

（三）與社區(qū)居民委員會設置大體相適應。

第九條一個物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)有下列情況之一的，由開發(fā)建設單位、物業(yè)銷售單位、物業(yè)服務企業(yè)，在房產(chǎn)行政主管部門的指導監(jiān)督下組織召開首次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會：

（一）已交付使用的物業(yè)建筑面積達50%以上；

（二）已交付使用的物業(yè)建筑面積達到35%以上，不足50%，但使用期限已超過1年；

（三）已出售公有住房達到35%以上。

物業(yè)銷售單位未及時組織首次業(yè)主大會的，由房產(chǎn)行政主管部門責令限期召開，并實施監(jiān)督。

第十條下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

第十一條首次業(yè)主大會應當在房產(chǎn)行政主管部門指導下制定業(yè)主大會議事規(guī)則。

業(yè)主委員會成員應當由具有熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主擔當；但不得同時在所聘物業(yè)管理企業(yè)中任職。業(yè)主委員會應當由3人以上單數(shù)委員組成，具體人數(shù)由業(yè)主大會確定。

業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生后應當及時在業(yè)主管理區(qū)域內(nèi)公告；并在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，到房產(chǎn)行政主管部門登記。

第十二條業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成、委員的資格、任期、改選、罷免和經(jīng)費的籌集、使用、管理等事項做出約定。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本辦法的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十三條業(yè)主委員會應當維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）代表業(yè)主與物業(yè)大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；第二十三條物業(yè)服務企業(yè)享有下列權(quán)利：

（一）驗收、接管所接受委托的物業(yè)和物業(yè)服務所需的物業(yè)資料；

（二）根據(jù)物業(yè)委托合同和業(yè)主公約，制定物業(yè)服務管理具體實施辦法以及各項規(guī)章制度；

（三）依法收取物業(yè)服務費用；

（四）制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（五）選聘物業(yè)服務專營企業(yè)承擔專項業(yè)務；

（六）按照企業(yè)經(jīng)營許可范圍從事經(jīng)營活動。

第二十四條物業(yè)服務企業(yè)承擔下列義務：

（一）依法從事物業(yè)服務經(jīng)營活動，接受房產(chǎn)行政主管部門以及其他有關行政主管部門的指導和監(jiān)督；

（二）對在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)改變使用用途的房屋進行登記；

（三）履行物業(yè)服務委托合同，接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督；

（四）向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共同設施設備使用的方法、要求及注意事項；

（五）定期向業(yè)主委員會通報物業(yè)服務管理工作情況；

（六）每年向全體業(yè)主公布物業(yè)服務費用和財務收支情況；

（七）協(xié)助業(yè)主委員會開展各種形式的社區(qū)文化活動。

第五章物業(yè)委托服務

第二十五條物業(yè)管理原則上由業(yè)主委員會采取公開招、投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。根據(jù)實際情況經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門批準，也可采取協(xié)議選聘方式。

第二十六條建筑結(jié)構(gòu)相連或附屬設施由若干業(yè)主共有或共同使用的房屋和構(gòu)筑物，應當委托同一物業(yè)服務企業(yè)管理。

第二十七條物業(yè)服務企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務，應當與業(yè)主或者業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務委托合同。

物業(yè)服務委托合同應當載明下列主要內(nèi)容：

（一）業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的名稱、住所，物業(yè)管理區(qū)域的范圍；

（二）物業(yè)管理服務的內(nèi)容；

（三）物業(yè)管理服務的質(zhì)量要求；

（四）物業(yè)管理服務的期限；

（五）物業(yè)管理服務的費用；

（六）雙方權(quán)利、義務；

（七）當事人雙方約定的其他事項；

（八）合同變更、解除和終止的約定；

（九）違約責任；

（十）附則。

第二十八條物業(yè)服務企業(yè)聘請物業(yè)服務專營企業(yè)時，其與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務委托合同中規(guī)定的責任，不得隨之轉(zhuǎn)移。

第二十九條物業(yè)服務企業(yè)未履行物業(yè)服務委托合同，經(jīng)業(yè)主委員會提出仍未改正，或因其他違法行為影響業(yè)主權(quán)益時，業(yè)主委員會可通過決議中止物業(yè)服務委托合同。

接到中止物業(yè)服務委托合同通知起30日內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)應當中止物業(yè)服務經(jīng)營活動，交還物業(yè)資料并撤離物業(yè)現(xiàn)場；在此期間，業(yè)主委員會應當選聘其他物業(yè)服務企業(yè)。

第三十條物業(yè)服務委托終止和發(fā)出中止物業(yè)服務委托合同通知起15日內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主委員會辦理下列事項，并由物業(yè)服務企業(yè)向房產(chǎn)行政主管部門備案。

（一）對預收的物業(yè)管理服務費用予以據(jù)實結(jié)算，多收部分應予退還；

（二）移交全部物業(yè)檔案資料；

（三）移交物業(yè)管理用房和業(yè)主共有的有關財務賬冊及其他財物。

第六章物業(yè)使用與維護

第三十一條物業(yè)的使用應當遵守國家、省和地方人民政府的有關市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護、房產(chǎn)管理、消防管理、治安管理等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。

第三十二條物業(yè)使用中禁止下列行為：

（一）擅自改變房屋用途；

（二）擅自拆改或損壞房屋結(jié)構(gòu)及改變外貌；

（三）在樓梯通道內(nèi)搭建構(gòu)筑物；

（四）存放易燃、易爆、有毒、放射性等危險品；

（五）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權(quán)益的活動；

（六）公益設施屬業(yè)主共有，不得對外出售。

（七）損壞、占用綠地、園林、樹木及公共場地；

（八）損壞或者擅自占用物業(yè)共有部位、共用設施設備，移動共用設備；

（九）亂拋亂堆垃圾、雜物；

（十）發(fā)生超出標準的噪音；

（十一）排放有毒、有害、有污染的物質(zhì)；

（十二）擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物，擅自設置攤點、市場，擅自張貼、涂抹、懸掛物品；

（十三）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（十四）法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主公約禁止的其他行為。

第三十三條業(yè)主、使用人在戶外安裝空調(diào)器、防護網(wǎng)、廣告牌匾等設置物的，應當符合住宅區(qū)的統(tǒng)一要求。

第三十四條住宅區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設的共用設施，不得改變使用性質(zhì)，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應當經(jīng)業(yè)主委員會同意并報有關行政主管部門批準。

第三十五條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，向物業(yè)服務企業(yè)提供改變?yōu)榻?jīng)營性用房的相關資料進行登記，并報房產(chǎn)行政主管部門備案。物業(yè)服務企業(yè)在與業(yè)主委員會協(xié)商后，可收取相應的管理費用，主要用于該物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)維修、養(yǎng)護。

第三十六條任何單位和個人不得擅自占用住宅區(qū)內(nèi)的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面協(xié)議，并經(jīng)業(yè)主委員會同意，且必須在約定的期限內(nèi)恢復原狀，造成損失的，應當予以賠償。

第三十七條在不影響通行、消防和安全的前提下，確需經(jīng)常占用道路或者場地停放機動車輛的，應當征得業(yè)主大會的同意，并按規(guī)定交納場地占用費。所得收益歸全體業(yè)主所有，主要用于共用設施的維修養(yǎng)護，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第三十八條利用物業(yè)設置及其他經(jīng)營性設施的，應當征得相關業(yè)主和業(yè)主委員會同意，方可向有關部門辦理審批手續(xù)；經(jīng)批準的，應當與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，支付經(jīng)物價部門批準的設置費用。

按照前款規(guī)定，收取的費用，應當列入維修基金。

經(jīng)行政主管部門批準，在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)設置公益性廣告，業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)應當無條件支持，不得阻礙。

第三十九條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。

專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項維修資金收取、使用、管理的辦法遵照國務院建設、財政部門規(guī)定制定。

第四十條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應當將業(yè)主公約作為轉(zhuǎn)讓或者租賃合同的附件。

業(yè)主簽訂物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者租賃合同之日起10日內(nèi)，應當將合同副本送交業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè),并報房產(chǎn)行政主管部門登記。

第七章物業(yè)服務

第四十一條物業(yè)服務是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

物業(yè)服務包括指定性服務、協(xié)商服務、特約服務。指定性服務是物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主提供的公共性服務；協(xié)商服務是物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主（業(yè)主委員會），根據(jù)雙方意愿協(xié)商確定的服務或物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主服務的相關專業(yè)單位，根據(jù)雙方意愿協(xié)商確定的為業(yè)主提供委托性的公共性服務，物業(yè)服務企業(yè)可以與業(yè)主委員會按協(xié)議提供不同等級服務及收費；特約服務是物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第四十三條指定性服務包括以下內(nèi)容：

（一）建筑物共用部位的養(yǎng)護、維修和管理；

（二）共用設施設備的維修養(yǎng)護、運行和管理；

（三）公共環(huán)境衛(wèi)生的清掃、保潔；

（四）公共區(qū)域的環(huán)境綠化；

（五）物業(yè)檔案資料管理；

（六）政府規(guī)定的其他內(nèi)容。

第四十四條協(xié)商性服務包括以下內(nèi)容：

（一）服務區(qū)域內(nèi)的安全防范；

（二）車輛停放管理；

（三）接受相關單位有償委托，代收代繳相關費用；

（四）接受相關單位有償委托，對建筑物附屬的供水、排水、供電、供氣、通訊和集中供暖等共用設備、設施的養(yǎng)護、維修；

（五）經(jīng)雙方協(xié)商的其他內(nèi)容。

第四十五條物業(yè)的維修責任，按照下列規(guī)定劃分：

（一）物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)，在用戶室外屬于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的設施設備，其更新、改造、維修、養(yǎng)護由相關單位負責；消防設施設備及單幢樓內(nèi)的其他共用設施設備維修、養(yǎng)護由物業(yè)服務企業(yè)負責；在用戶室內(nèi)自用設施設備由用戶自行負責。

（二）小區(qū)內(nèi)的排水管線（含檢查井）的維修和養(yǎng)護，物業(yè)服務企業(yè)負責至市政管網(wǎng)接口處；兩個以上服務區(qū)域共用一個排水設施的，按其建筑面積比例分攤維修費用。

（三）指定性服務由物業(yè)服務企業(yè)負責，費用由業(yè)主承擔；

（四）法定保修期內(nèi)的自用部位、房屋附屬的自用設施設備，以及房屋共用部位、房屋附屬的共用設施設備的維修養(yǎng)護或更新，由法定的責任單位負責。

第四十六條物業(yè)的共用設施、公共場地人為原因損壞的，由責任人維修、更新。

房屋的共用設施、設備維修時，相鄰業(yè)主應當予以配合，不得阻礙。因阻礙維修造成設施設備損壞或者其他經(jīng)濟損失，責任人應當承擔賠償責任。

業(yè)主在裝修房屋時，應預留共用設施設備的維修、養(yǎng)護空間。

物業(yè)服務企業(yè)由維修造成相鄰業(yè)主自用設施設備損壞的，后果由物業(yè)服務企業(yè)承擔。

由非人為不可抗力造成物業(yè)嚴重損壞，危及業(yè)主及其他人員安全的，物業(yè)服務企業(yè)應當立即采取措施，及時修復。

第八章法律責任

第四十七條違反本辦法第十六條建設單位擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十七條的規(guī)定由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下罰款。

第四十八條違反本辦法第十八條建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十四條的規(guī)定由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第四十九條違反本辦法第二十一條未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書而從事物業(yè)服務的企業(yè)，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十條的規(guī)定，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十一條的規(guī)定，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十條違反本辦法第二十二條根據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十二條的規(guī)定，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，處委托合同總價款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分、共用設施的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造