未來5年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢

第1章房地產(chǎn)導(dǎo)論………11.1房地產(chǎn)相關(guān)概念……………………11.1.1房地產(chǎn)基本概念……………11.1.2房地產(chǎn)基本特點(diǎn)……………11.2房地產(chǎn)行業(yè)……………11.2.1房地產(chǎn)行業(yè)概念………………11.2.2房地產(chǎn)行業(yè)主要領(lǐng)域………11.2.3房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)……………1第2章房地產(chǎn)發(fā)展歷史走勢及現(xiàn)狀分析………22.1過去5—10年我國房地產(chǎn)發(fā)展走勢………………22.1.1房地產(chǎn)價格走勢………………22.1.2房價收入彈性走勢……………22.1.3城市化走勢……………………22.1.4房地產(chǎn)市場需求走勢………22.1.5投資投機(jī)因素分析……………32.2房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析………32.2.1房地產(chǎn)現(xiàn)狀……………………32.2.2我國房地產(chǎn)通貨膨脹現(xiàn)狀…………………32.2.3高房價助長經(jīng)濟(jì)泡沫化，引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)…3第3章影響我國房地產(chǎn)價格居高不下的因素…43.1城市化進(jìn)程對房價的影響…………43.1.1城市化進(jìn)程拉動房價上揚(yáng)…………………43.1.2中國城市化正處于大拆大建的高速時期………………43.2房地產(chǎn)成本對房價的影響…………43.2.1地價猛漲催高房價…………43.2.2建材價格攀升成為房價幕后推手…………43.3房地產(chǎn)的支柱型產(chǎn)業(yè)地位…………43.4通脹對房價的影響…………………43.5需求對房價的影響…………………53.5.1房子是保值增值的最佳投資………………53.5.2腐敗性需求拉高房價………53.5.3房屋時限短，市場需求空間加大…………5第4章房地產(chǎn)未來趨勢預(yù)測與分析…………………64.1未來5年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測…………64.2房地產(chǎn)發(fā)展與調(diào)控…………64.2.1房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控既必要又需要…………64.2.2對投資性需求的抑制政策很有必要…………64.2.3積極開展住房儲蓄金融…………64.2.4規(guī)范我國房屋租賃市場…………64.2.5保障房建設(shè)要以公租房和廉價房為主……64.2.6建立并完善住房抵押貸款二級市場…………64.2.7拉動內(nèi)需……………7總結(jié)……………8參考文獻(xiàn)……………9第一章、房地產(chǎn)導(dǎo)論房地產(chǎn)相關(guān)概念房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是指土地、建筑物及附著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。2）房地產(chǎn)基本特點(diǎn)一般來講，房地產(chǎn)具有以下特點(diǎn)：不可移動性、不完全代替性、生產(chǎn)周期長且價值量大、具有消費(fèi)和投資雙重屬性。第二節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)概述1）房地產(chǎn)行業(yè)概念房地產(chǎn)行業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)行業(yè)，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓。房屋所有權(quán)對的買賣、租賃、抵押，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。從包含的行業(yè)內(nèi)容，房地產(chǎn)行業(yè)總體上屬于第三產(chǎn)業(yè)。2）房地產(chǎn)行業(yè)的主要領(lǐng)域房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理業(yè)。3）房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)地產(chǎn)人才由南向北飛、南北人才差距縮小、人才開始被熱炒、薪酬不再是硬道理、優(yōu)秀+適合型人才成新寵第二章、房地產(chǎn)發(fā)展歷史走勢及現(xiàn)狀分析第一節(jié)過去5—10年我國房地產(chǎn)發(fā)展走勢我國房地產(chǎn)價格走勢相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2008年受金融危機(jī)影響，房價的漲勢明顯下跌，但總體趨勢依舊上漲。說明近幾年來，我國房價總體呈現(xiàn)上漲趨勢。房價的收入彈性走勢統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，1999年～2003年房價的收入彈性總體上呈現(xiàn)一個向下的趨勢，房價的增長速度與收入的增長速度之比逐年遞減，收入的增加是支撐房價上漲的主要因素；而2003年至2006年的房價收入彈性總體上呈現(xiàn)一個向上的趨勢，房價的增長速度與收入的增長速度之比逐年遞增，收入增加的幅度不足以支撐房價如此更大幅度的提高。上述的分析結(jié)果也表明了在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展初期的1999年至2003年，伴隨著購買力水平的快速提高，由于短期內(nèi)難以形成與之相適應(yīng)的市場供給，房價的上升也在情理之中；而自2003年以來，隨著相關(guān)土地政策和金融政策的出臺，收入已不再是導(dǎo)致房價上升的唯一至關(guān)重要的因素。城市化走勢城市化的過程對于我們發(fā)展中國家來說，是一個工業(yè)化的過程，無論是城市化增長水平，還是工業(yè)化的水平，這幾年的增幅都小于城市化的水平，城市房地產(chǎn)既高于人口增長率，也高于工業(yè)化，因此說房地產(chǎn)下一步的市場就必須考慮這樣的變化。房地產(chǎn)市場需求走勢房地產(chǎn)市場從總體上來講是需求主導(dǎo)的，沒有老百姓的購買力就沒有住房的開發(fā)，也沒有住房的需求，老百姓的購房需求來自于國民經(jīng)濟(jì)的增長和工業(yè)化的水平的提高，基本上保持一個適度的增長。投資投機(jī)因素走勢另外一個方面是房地產(chǎn)投資向上趨勢特別明顯。房地產(chǎn)投資意味著我們城市的住房的供應(yīng)量在開始向下運(yùn)行。也就是說我們平常買房子買得到，買不到，本來這幾年大家一直在談供求矛盾決定房價的提高，但是現(xiàn)在非常不妙，就是說房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)今后幾年里面陸續(xù)下降。1986年到2007年長達(dá)20年時間里面，房地產(chǎn)開發(fā)的投資占我們整個國民經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)投資已經(jīng)是高位，不可能在再高了，也就是意味著城市的住房，房地產(chǎn)投資開發(fā)不可能像過去那么快。第二節(jié)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1）房地產(chǎn)現(xiàn)狀

從區(qū)域分布上來看，2009

年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然表現(xiàn)為中、西部地區(qū)

，領(lǐng)跑東部地區(qū)。其中，東、中、西部地區(qū)1增幅分別為8.6%、14.1%、9.9%，與上年同期相比，增速明顯回落，有8個省市的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速超過35%。

隨著愈演愈烈的投資開發(fā)，開發(fā)房地產(chǎn)所付出的成本還是會呈上漲的趨勢，這就間接導(dǎo)致了現(xiàn)今房價居高不下的形勢。

2）我國房地產(chǎn)通貨膨脹現(xiàn)狀一直以來，通貨膨脹都被作為衡量一國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行是否穩(wěn)定和健康的重要指標(biāo)。CPI是衡量通貨膨脹的一個重要指標(biāo)。

較高的通脹率導(dǎo)致物價上漲，貨幣嚴(yán)重貶值，購買力下降，消費(fèi)力下降，導(dǎo)致社會需求降低；對企業(yè)而言，生產(chǎn)成本提高，實際產(chǎn)出減少，導(dǎo)致社會總供給減少，間接影響內(nèi)需的增加。過高的房價導(dǎo)致了嚴(yán)重的擠出效應(yīng)，使消費(fèi)產(chǎn)生嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性不足，過度消耗中低收入階層的購買力，抑制了社會中間階層的消費(fèi)需求。3）高房價助長經(jīng)濟(jì)泡沫化，引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。高房價給我國帶來了同樣的隱患。在我國，從房地產(chǎn)市場供需兩方面分析，無論開發(fā)商還是購房者都高度依靠銀行貸款。近年來房價快速上漲，國內(nèi)銀行為了搶占客戶源簡化了必要的程序，放松了風(fēng)險控制。數(shù)據(jù)顯示，我國80％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數(shù)的比例高達(dá)90％，這意味著房地產(chǎn)市場的絕大部分風(fēng)險都系在金融機(jī)構(gòu)身上。一旦房價步人持續(xù)下跌通道，我國金融風(fēng)險將立即凸顯，并且有發(fā)生金融危機(jī)的可能。第三章、影響我國房地產(chǎn)價格居高不下的因素第一節(jié)城市化進(jìn)程對房價的影響1）城市化進(jìn)程拉動房價上揚(yáng)中國城市水平只有40%，而發(fā)達(dá)國家的平均水平是70%以上，中國離這個水平還有很大的差距，這就意味著還有大量的農(nóng)民要進(jìn)城，這些進(jìn)城的農(nóng)民需要住房，住房需求空間非常龐大。中國正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整增長中，城市化進(jìn)程正在加速，城市化進(jìn)程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。2）中國城市正處于大拆大建的高速發(fā)展期中國的城市擴(kuò)容加速前進(jìn)。城市的快速擴(kuò)張，必然導(dǎo)致大拆大建，擴(kuò)張后，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外，大拆大建還導(dǎo)致大量的拆遷性需求，并且都是小房換大房，普通房換高檔房。第二節(jié)房地產(chǎn)成本對房價的影響1）地價猛漲，催高房價房價飛漲，實際上地價比房價漲更快。地價一年比一年高，而地價占了房地產(chǎn)開發(fā)成本一小半，地價上漲，房價肯定上漲。政府采用拍賣方式出讓土地，也只會加速提升地價，人為把地價炒高，除非國家改變土地出讓、流轉(zhuǎn)形式，否則這一方式只會把地價不斷推向高點(diǎn)。2）建材價格攀升，成了房價的幕后推手除土地價格暴漲外，房地產(chǎn)的其他方面的成本也在不斷上升，建材價格的上漲成了房價上漲的一個隱形幕后推手，成本增加，房屋售價無疑是會跟著增加的，誠然，建材成本的增加，在房價上漲中所形成的推動力是有限的。到今天為止，房地產(chǎn)仍是暴利，是其他任何行業(yè)所無可匹敵的。并且房地產(chǎn)的規(guī)模效益明顯，形成巨大的利潤漩渦。建材成本上升，也給了開發(fā)商一個漲價的合理借口。第三節(jié)房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位大城市在幾年前，是以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來對待的，當(dāng)下大城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走上正軌，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位雖然不明顯，但仍然在起著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)的開發(fā)，是城市方向的引領(lǐng)者。房地產(chǎn)開發(fā)到哪里，城市就延伸到哪里。房地產(chǎn)的帶動作用，是誰也不可低估的，幾乎帶動所有行業(yè)的發(fā)展第四節(jié)通脹對房價的影響CPI在不斷上升，農(nóng)產(chǎn)品價格屢創(chuàng)新高，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，食品價格指數(shù)將直接反射到房價上?？纯从蛢r這幾年攀升有多快，像滾雪球似膨脹。物價指數(shù)的走高，必然帶動房價上揚(yáng)，連白菜蘿卜的價格都在上漲，房價沒有不漲的理由。不可能其他物價上漲，而獨(dú)讓房價下跌吧？要控制房價，就須先穩(wěn)定CPI，否則控制房價只是一廂情愿罷了。

第五節(jié)需求對房價的影響1）房子是保值增值的最佳投資房子已不再僅僅是居住的，同時更是一種理想的投資產(chǎn)品。在銀行利息式微、股市風(fēng)險較大、黃金行情不穩(wěn)等因素催動下，房子成了百姓最為保值增值的投資產(chǎn)品。從商品房誕生至今，可以說其價格行情只見升值，從未出現(xiàn)貶值的情況，即使有價格下措的時段，那也僅是短暫的，是市場的自然震蕩，并不是房子本身的貶值造成的。2）腐敗性需求拉高房價所謂腐敗性需求，就是那下政界官員、公務(wù)員因腐敗而收入豐厚。從表面判斷，只能說是腐敗致富，一些人通過腐敗積累了不少財富，這些人不但買一套，而且買兩套三套甚至更多，這種腐敗性需求，無疑帶動了房價的上揚(yáng)，他們?yōu)楦叻績r做出了較為明顯貢獻(xiàn)，要真正降房價，打擊腐敗性需求，可說是一條行之有效的措施。3）經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，享受意識增加，導(dǎo)致房屋居住時限短而加大市場需求空間根據(jù)有關(guān)部門調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)一個人(家庭)在買了一套新房子后，七八年后，又成了業(yè)主，其中還附開投資炒房。經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，百姓的享受意識得到加強(qiáng)，住了七八年后，新房成舊房，人們便再次換新房。加上城市以攤大餅的方式快速擴(kuò)張，現(xiàn)代社會，指望一套房住幾十年，是很不現(xiàn)實的。這從某個側(cè)面，加大剛性需求。住建部政策研究中心主任秦虹在“中國新型城鎮(zhèn)化高峰論壇”上表示，按照2020年達(dá)到人均35平方米住房面積的目標(biāo)計算，將有60%的住房需求來自新型城鎮(zhèn)化。她強(qiáng)調(diào)要高度關(guān)注新就業(yè)、新定居城鎮(zhèn)人群的剛性購房需求。第四章、房地產(chǎn)未來趨勢預(yù)測與分析第一節(jié)未來5年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測見圖1（最末頁）根據(jù)前文對過去5—10年的數(shù)據(jù)分析，和國際背景下的金融危機(jī)周期，我們大膽預(yù)測，未來5年內(nèi)可能會有一場較大范圍的全球金融危機(jī)。但我國出臺的政策又保證了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展。因此，我們預(yù)測，未來5年的房地產(chǎn)將繼續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，但有房價可能會有小幅度下降。房地產(chǎn)發(fā)展與調(diào)控房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控既必要又需要經(jīng)驗證明，在房地產(chǎn)市場偏離了健康平穩(wěn)發(fā)展軌道的時候，通常用宏觀調(diào)控手段進(jìn)行干預(yù)，都能夠取得一定效果。我國自2010年以來推行了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，已經(jīng)初步遏制了房價過快上漲。對投資性需求的抑制政策很有必要目前，我國已經(jīng)在上海、重慶兩地試點(diǎn)開展征收房產(chǎn)稅，但是在全國推行還需要相當(dāng)一段長的時間。因此，當(dāng)前我國實行的“限貸”、“限購”等抑制投資和投機(jī)性需求的政策很有必要，在短期內(nèi)抑制房價過快上漲的效果明顯。3）積極開展住房儲蓄金融住宅儲蓄銀行是一種“自助性”的住房保障政策方式，主要特點(diǎn)是先存后貸、低存低貸、固定利率、專款專用。今后應(yīng)進(jìn)一步借鑒國外成熟經(jīng)驗，結(jié)合我國國情，拓展新的住房金融模式。4）規(guī)范我國房屋租賃市場未來應(yīng)加強(qiáng)對房屋租賃市場的規(guī)范，引導(dǎo)剛剛步入社會工作的人們選擇租房，而不是靠幾代人或幾家人的積蓄買房，一方面可以降低生活成本，另一方面購房有效需求減少將逐步引導(dǎo)目前的高房價回落到正常區(qū)間。5）保障房建設(shè)要以公租房和廉價房為主與公租房和廉租房相比，經(jīng)濟(jì)適用房交易性較高，而且在分配過程中較易出現(xiàn)“尋租”行為，房源未必能夠流向具備申請資格的低收入家庭，有效性會大打折扣。相反，公租房和廉租房以轉(zhuǎn)讓租用權(quán)為主，發(fā)生“尋租”行為的概率相對較小。我們應(yīng)多加借鑒國家建設(shè)保障房的國際經(jīng)濟(jì)。6）建立并完善住房抵押貸款二級市場我國抵押貸款市場起步較晚，發(fā)展時間短，再加上我國社會信用制度等環(huán)境不佳，造成我國抵押貸款市場的發(fā)展還不成熟。因此，未來一級市場擴(kuò)大發(fā)行主體范圍和發(fā)行規(guī)模，完善利率結(jié)構(gòu)和定價機(jī)制的同時，有必要不斷培育二級市場的投資主體，完善風(fēng)險管理體系和相關(guān)配套建設(shè)等。7）拉動內(nèi)需要培育民眾的消費(fèi)能力，就必須擠壓房價中的泡沫，消除民眾的住房之憂。眾所周知，消費(fèi)、投資和出口被認(rèn)為是推動經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的“三駕馬車”，但我國經(jīng)濟(jì)增長過于依賴固定資產(chǎn)投資和出口，而消費(fèi)相對不足。內(nèi)需不振，根本原因在于民眾的購買力跟不上。而正是房價過高影響了消費(fèi)者的消費(fèi)預(yù)期，制約了消費(fèi)能力。所以，要保持經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，讓民眾分享改革與發(fā)展的成果，應(yīng)通過擠壓房價中的高額利潤，讓人民安居樂業(yè)，消除民眾的后顧之憂。只有這樣，我國的內(nèi)需才能真正拉動起來?？偨Y(jié)中國房地產(chǎn)業(yè)的未來還有巨大的發(fā)展空間，這包含著政治的、經(jīng)濟(jì)的、文化的、市場的以及其他多方面的正面支持因素。同時，我們又必須看到在這個行業(yè)里確實還存在著不少問題，諸如——地價過高、房價過高、投資過熱、結(jié)構(gòu)失衡、房型偏大、耗能過高、調(diào)控效果欠佳、“一刀切”政策、土地產(chǎn)出率低以及弱勢群體意見大等等。

要從根本上解決房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前存在的問題，不應(yīng)該對這個行業(yè)進(jìn)行限制乃至壓制，而需要通過正確政策進(jìn)行良好的疏導(dǎo)，比如——因地制宜制定政策，適當(dāng)加大土地供應(yīng)量，鼓勵“四節(jié)一環(huán)?！保訌?qiáng)規(guī)劃設(shè)計，增加政策類房屋的開發(fā)等等。其實中國目前房地產(chǎn)市場的這樣一種狀況，可能是在暗示我們暴風(fēng)雨已經(jīng)到來，只是作為既得利益集團(tuán)和看客們，他們不愿意面對已經(jīng)變化的社會利益格局或者看不到社會正在發(fā)生的深刻變化，這樣新的發(fā)展趨勢和就得發(fā)展思路將在一段時間內(nèi)呈現(xiàn)出一種膠著的狀態(tài)，當(dāng)新的執(zhí)政者堅定了中國經(jīng)濟(jì)走轉(zhuǎn)型升級的道路之后，必然會加速舊的體制的潰敗與崩盤，這就意味著中國的房地產(chǎn)行業(yè)實際上已經(jīng)處在了發(fā)展的十字路口，只有那些為此做出準(zhǔn)備的企業(yè)才能夠成為未來市場的適應(yīng)者或者領(lǐng)導(dǎo)者，這就是社會內(nèi)在發(fā)展規(guī)律的必然。參考文獻(xiàn)[1]張云、胡新志等：《中國房地產(chǎn)發(fā)展與金融導(dǎo)論》，中國金融出版社，2011[2]王崇舉等：《小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化決策分析與應(yīng)用》，科學(xué)出版社，2011-9-[3]李鈴：《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》，中國人民大學(xué)出版社，2006-9-圖一房地產(chǎn)未來趨勢分析Threats房地產(chǎn)快速發(fā)展，優(yōu)勝劣汰房地產(chǎn)未來趨勢分析Threats房地產(chǎn)快速發(fā)展，優(yōu)勝劣汰行業(yè)保護(hù)過后，真正感受到入世對房地產(chǎn)行業(yè)的影響大量居民持幣觀望，希望房價大幅下降可能出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的破碎Strength房地產(chǎn)的需求依舊旺盛國家政策的支持，扶植房地產(chǎn)的穩(wěn)健發(fā)展Weakness政府六條的出臺和有關(guān)部門的文件必將會使得競爭更加激烈外資的進(jìn)入人才的缺乏缺乏合格的物業(yè)管理隊伍與房地產(chǎn)發(fā)展配套的交易市場、中介機(jī)構(gòu)等還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到健全和令人滿意的程度Opportunity政府出臺的相關(guān)政策可以發(fā)展壯大自己社會配套條件基本具備入世使我各種條款逐步實施，促使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)運(yùn)作和發(fā)展居民需求依舊旺盛IsnotbetweenlifeanddeathButwhenIstandinfrontofyouYetyoudon'tknowthatIloveyou.Thefurthestdista