灞橋區(qū)地塊可行性報(bào)告

灞橋區(qū)地塊可行性報(bào)告2008市土測(cè)字106號(hào)地號(hào)BQ1-3-11-2一、當(dāng)前政策調(diào)控下的西安市房地產(chǎn)的基本狀況二、東郊市場(chǎng)的發(fā)展情況三、項(xiàng)目周邊的摸底四、地塊情況五、經(jīng)濟(jì)指數(shù)分析六、盈利水平及可行性結(jié)論一、當(dāng)前政策調(diào)控下的西安市房地產(chǎn)的基本狀況“415”新政已經(jīng)過去兩個(gè)半月，從目前的市場(chǎng)反應(yīng)情況來看，就全國(guó)范圍來講各不相同，也基本上和我們當(dāng)初對(duì)市場(chǎng)的判斷相一致。從二手房的成交來看，一線城市在經(jīng)歷了短期的市場(chǎng)急速萎縮之后，目前正處于市場(chǎng)恢復(fù)期，成交量和成交價(jià)格在近期都有一定幅度的同比增幅；二線城市的二手房市場(chǎng)成交情況一直相對(duì)穩(wěn)定，市場(chǎng)并沒有出現(xiàn)恐懼性的下跌也沒有出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲，而是在相對(duì)穩(wěn)定的成交中保持相對(duì)的增幅。從一手房的發(fā)展情況來看，新政所帶來的觀望情緒，導(dǎo)致在新政初期市場(chǎng)的冷清，恒大一度宣布全國(guó)市場(chǎng)統(tǒng)一八五折，緊接著綠地、萬科宣布全國(guó)部分城市采取差異化的價(jià)格，但這些地產(chǎn)大鱷這樣做的目的其實(shí)有“一箭多雕”之目的；二線城市商品房市場(chǎng)在新政的初期，同樣經(jīng)歷了客戶的觀望期，但成交一直相對(duì)穩(wěn)定，但成交量有一定的下滑，處于“量跌價(jià)穩(wěn)”的狀況。雖然后來城市均價(jià)一度由六千降至五千七百多，似乎價(jià)格在跌，但這只是市場(chǎng)的假象。其實(shí)市場(chǎng)博弈才剛剛開始。從物業(yè)類型來看，住宅的價(jià)格在不同區(qū)域所表現(xiàn)的情況不相同，下跌、滯漲、穩(wěn)定、上漲等價(jià)格表情在全國(guó)市場(chǎng)各有不同。因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異，地產(chǎn)市場(chǎng)水平的差異，購(gòu)買群體的差異等因素注定了所反映的表情是不同的。而且在同一個(gè)城市的不同區(qū)域受新政的影響并不相同?？傮w而言，西安市這80多天的表現(xiàn)如何呢？1“關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)”這一重大的利好。其實(shí)完全有能量抵觸新政調(diào)控的影響。這也是西安市場(chǎng)目前市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定的一個(gè)重要的因素。新疆的喀什目前國(guó)家也有經(jīng)濟(jì)特區(qū)的規(guī)劃，于是它的房?jī)r(jià)一夜之間從三千不到飛漲至四千以上，這就是政策利好的神效?！瓣P(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)”賦予了西安內(nèi)陸型經(jīng)濟(jì)開發(fā)龍頭地區(qū)的高度，西安迎來市場(chǎng)發(fā)展的最好時(shí)機(jī)。2大西安的概念隆重出爐。10年時(shí)間里，西安要建為面積800平方公里、人口1000萬以上的國(guó)際化大都市，形成整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略化的平衡點(diǎn)、區(qū)域協(xié)調(diào)化的帶動(dòng)點(diǎn)、華夏歷史文化的傳承點(diǎn)。目前西安處于城市化建設(shè)的關(guān)鍵時(shí)刻，放眼望去，西安就是一片生機(jī)勃勃的工地，到處充滿活力，積極向上，蓬勃發(fā)展！3政策執(zhí)行力度不夠或者執(zhí)行不到位。其實(shí)對(duì)于西安而言政策本身對(duì)于購(gòu)買群體的心理影響的意義大于其實(shí)際意義。各個(gè)銀行的執(zhí)行水平各部相同，畢竟金融機(jī)構(gòu)的生存很大程度上市依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。4、整個(gè)政府規(guī)劃上的積極政策。中優(yōu)、東進(jìn)、西接、北擴(kuò)、跨、南融、風(fēng)味新區(qū)、涇渭新區(qū)、曲江、大明宮、道文化、法門寺等等宏觀規(guī)劃，使城市的每一個(gè)角落都有充分再發(fā)展的理由，也有充分支撐房?jī)r(jià)的理由。5、。。。。。。。。6、。。。。。。。。二、東郊市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r城東區(qū)作為傳統(tǒng)的居住集中地,隨著浐灞板塊興起，已經(jīng)成為全市地產(chǎn)開發(fā)的焦點(diǎn)區(qū)域之一，也引導(dǎo)著城東房地產(chǎn)開發(fā)的重心逐漸向此區(qū)域傾斜，大批實(shí)力雄厚的開發(fā)商云集西安城東區(qū)，進(jìn)一步助推區(qū)域內(nèi)樓盤的旺銷，尤為重要的是，在即將入市的新盤中，開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品本身的創(chuàng)新與品質(zhì)的關(guān)注和投入，進(jìn)一步催生了西安城東區(qū)樓市愈加成熟。沿東關(guān)向東一線，沿東二環(huán)兩側(cè)以及浐灞流域，這三塊是構(gòu)成城東樓市的三大熱點(diǎn)。由于城東區(qū)域范圍比較大，產(chǎn)品呈現(xiàn)出多元化局面。一些外來投資商和本土開發(fā)商紛紛瞄準(zhǔn)這一區(qū)域，眾多高品質(zhì)大盤的涌現(xiàn)使城東區(qū)域價(jià)值得到逐步提升，并將蘊(yùn)涵極大潛力。三、項(xiàng)目周邊的摸底北面正鄰地鐵1號(hào)線紡織城站南面僅臨園丁小區(qū)東南側(cè)是浐灞新城現(xiàn)狀，為廢品收購(gòu)站及臨街危樓周邊沒有大型項(xiàng)目，主要有以下樓盤：園丁小區(qū)（二期）項(xiàng)目 學(xué)校福利房該項(xiàng)目占地約50畝，進(jìn)行原園丁小區(qū)二期住宅小區(qū)及相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)。浐灞新城（三期）項(xiàng)目經(jīng)適房該項(xiàng)目占地約372畝，即將銷售第四期主力戶型2-3房，80-110平米目前均價(jià)2800元/㎡金海灣總占地34畝經(jīng)濟(jì)適用房本項(xiàng)目的底層系6萬平方米的綜合體，涵蓋大型超市、百貨、影院、美食街、KTV、健身房、茶藝、咖啡、銀行等。配套3萬平方米的城市休閑廣場(chǎng)普華淺水灣該項(xiàng)目占地約480畝，是目前較為高端的物業(yè)代表開發(fā)臨灞河親水型公園住宅小區(qū)項(xiàng)目，主要建設(shè)高層、多層商品房及其他相關(guān)商業(yè)配套設(shè)施。結(jié)論：1.周邊的樓盤定位均為中低端樓盤、城改性住房、及經(jīng)濟(jì)適用房為主；2.紡織城自體配套薄弱，沒有高端商業(yè)及大型購(gòu)物中心；3.東郊片區(qū)整體房?jī)r(jià)普遍偏低，商品房均價(jià)在4000元左右，經(jīng)適房均價(jià)在3000元左右；4.周邊客戶群主要以紡織城沿線廠區(qū)職工為主，收入較低；5.地鐵線加速周邊物業(yè)增值速度，有一定升值空間。四、地塊情況位置：宗地位于正在灞橋區(qū)內(nèi)，北側(cè)為地鐵線紡織城站，南側(cè)為園丁花園，西側(cè)為閑置用地，東側(cè)緊鄰東三環(huán)，隔路為待開發(fā)。宗地參數(shù)：地塊為不規(guī)則L型，項(xiàng)目2008占地面積24108.2㎡（折合36.162畝），土地用途為住宅，使用年限為70年，容積率3.8。具體見下圖：五、經(jīng)濟(jì)預(yù)算灞橋區(qū)地塊經(jīng)濟(jì)測(cè)算一、土地成本土地成本為6840萬元，具體見下表：?jiǎn)挝唬涸?平米、萬元土地成本估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱單方成本小計(jì)合計(jì)備注1土地成本68406840190萬元/畝注：按照土地面積36畝計(jì)算二、建筑成本項(xiàng)目總建筑面積為110000平米，地上91245.6平米。公寓和住宅建筑面積85000平米，商業(yè)建筑面積6245.6平米?？偨ㄖ杀緸?6632.2萬元，具體見下表：?jiǎn)挝唬涸?平米、萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱單方成本小計(jì)合計(jì)備注2.1前期工程費(fèi)----256.42.1.1勘探費(fèi)2.426.4-----2.1.2設(shè)計(jì)費(fèi)20220-----2.1.3可研費(fèi)-----10-----2.2公寓住宅開發(fā)費(fèi)用202322.2.1高層建安費(fèi)180015300建委招標(biāo)辦加權(quán)2.2.2招投標(biāo)費(fèi)1.210.2建安費(fèi)0.06%2.2.3工程監(jiān)理費(fèi)50425按照最新工程監(jiān)理收費(fèi)新標(biāo)準(zhǔn)2.2.4質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)542.5建安費(fèi)0.25%2.2.5建設(shè)工程許可執(zhí)照費(fèi)217建安費(fèi)0.1%2.2.6標(biāo)底編制費(fèi)542.5建安費(fèi)0.25%2.2.7建設(shè)場(chǎng)地清理費(fèi)868建委招標(biāo)辦加權(quán)2.2.8竣工圖編制費(fèi)434建安費(fèi)0.2%2.2.9合同預(yù)算審查費(fèi)18.5建安費(fèi)0.05%2.2.10防洪工程建設(shè)維護(hù)費(fèi)434建安費(fèi)0.2%2.3商業(yè)開發(fā)費(fèi)用39612.3.1商業(yè)建安費(fèi)15003750建委招標(biāo)辦加權(quán)2.3.2招投標(biāo)費(fèi)1.082.70建安費(fèi)0.06%2.3.3工程監(jiān)理費(fèi)50125.00按照最新工程監(jiān)理收費(fèi)新標(biāo)準(zhǔn)2.3.4質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)4.511.25建安費(fèi)0.25%2.3.5建設(shè)工程許可執(zhí)照費(fèi)0.180.45建安費(fèi)0.1%2.3.6標(biāo)底編制費(fèi)4.511.25建安費(fèi)0.25%2.3.7建設(shè)場(chǎng)地清理費(fèi)820.00建委招標(biāo)辦加權(quán)2.3.8竣工圖編制費(fèi)3.69.00建安費(fèi)0.2%2.3.9合同預(yù)算審查費(fèi)922.50建安費(fèi)0.05%2.3.10防洪工程建設(shè)維護(hù)費(fèi)3.69.00建安費(fèi)0.2%2.4基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)用100912.462.4.1小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)用50456.232.4.2小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)用50445.232009年西安市外部配套費(fèi)用實(shí)行優(yōu)惠政策，原150元/㎡，優(yōu)惠后50元/㎡2.5道路及綠化費(fèi)50456.23317.84根據(jù)小區(qū)綠化費(fèi)用經(jīng)驗(yàn)取值2.6不可預(yù)見費(fèi)用952.5952.5建安費(fèi)5%2.7建筑工程成本總計(jì)26632.2前六項(xiàng)之和六、盈利水平及可行性結(jié)論1、銷售收入估算公寓和住宅，均按照4500元/㎡計(jì)算，可售面積為85000㎡；商業(yè)均價(jià)按照10000元/㎡,可售面積為6245.6㎡，地下車位約800個(gè)，每個(gè)按照5萬計(jì)算，銷售收入估算為48496萬元，具體見下表：?jiǎn)挝唬涸?平米、萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)小計(jì)合計(jì)1銷售收入484961.1住宅銷售收入4500382501.2商業(yè)銷售收入100006245.61.3車位收入4000開發(fā)期稅費(fèi)估算開發(fā)期稅費(fèi)為4320萬元，具體見下表：?jiǎn)挝唬涸?平米、萬元開發(fā)期稅費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目名稱單方成本小計(jì)合計(jì)備注2開發(fā)期稅費(fèi)4320.482.1兩稅一費(fèi)2364.8銷售收入5.5%2.2經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)665.8總建筑成本*2.5%2.3推廣費(fèi)644.94銷售收入1.5%2.4營(yíng)銷代理費(fèi)644.94銷售收入1.5%銷售利潤(rùn)項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式金額（萬元）1銷售收入484962土地成本68403建安成本266324開發(fā)期稅費(fèi)43205項(xiàng)目毛利潤(rùn)107046所得稅(5)×25%26767凈利潤(rùn)(5)-(6)8028注：上表按公寓、寫字樓、商業(yè)銷售率100%的情況計(jì)算經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。小結(jié)：項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)100%銷售情況下，項(xiàng)目總盈利約為0.8億。從各項(xiàng)靜態(tài)指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目具有較好的盈利能力，銷售利潤(rùn)很理想可行性結(jié)論隨著世園會(huì)、廣運(yùn)潭、歐亞論壇的選址，及浐灞生態(tài)區(qū)和城東客運(yùn)站逐步的開發(fā)，區(qū)域配套日益完善，對(duì)整個(gè)片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到一定推動(dòng)作用。地鐵線的開通將加速整個(gè)片區(qū)配套成熟，及房?jī)r(jià)的提升，而我們的樓盤位置恰好在兩條地鐵線之間，交通便利，是較為理想的居住和投資的選擇。紡織城周邊消費(fèi)力相對(duì)薄弱，主要以剛需為主，經(jīng)適房及中低端樓盤占整個(gè)片區(qū)2/3，目前中端產(chǎn)品仍有一定空缺，提高品質(zhì)，以創(chuàng)新時(shí)尚的概念引入，兩居、三居為主力戶型，吸引首次置業(yè)又對(duì)生活品質(zhì)有一定要求的年輕人。基于整個(gè)東郊市場(chǎng)