佛教文化旅游景區(qū)修建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

佛教文化旅游景區(qū)修建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告佛教文化旅游景區(qū)修建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告佛教文化旅游景區(qū)修建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告佛教文化旅游景區(qū)修建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第1章項(xiàng)目概況...................................................................................１§1.1.1項(xiàng)目名稱............................................................................１§1.1.2項(xiàng)目擬建地區(qū)、地點(diǎn)..................................................................１§1.1.3編制依據(jù)............................................................................１§1.1.4項(xiàng)目主要內(nèi)容........................................................................２第2章項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性.....................................................................４§2.1項(xiàng)目提出的背景............................................................................４§2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性.........................................................................４第3章資源條件評(píng)價(jià)...............................................................................７§3.1地域旅游資源概述.........................................................................７§3.1.1地域人文旅游資源....................................................................７§3.1.2地域自然旅游資源....................................................................９§3.2資源分析評(píng)價(jià).............................................................................９§3.2.1區(qū)域結(jié)構(gòu)及功能分析..................................................................９§3.2.2資源總體分析........................................................................１０§3.2.3資源總體評(píng)價(jià)........................................................................１０第4章市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè).............................................................................１１§4.1國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)分析.........................................................................１１§4.1.1華東地區(qū)旅游格局....................................................................１１§4.1.2區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況................................................................１１§4.2客源市場(chǎng)需求分析和預(yù)測(cè)...................................................................１３§4.2.1客源市場(chǎng)需求分析....................................................................１３§4.2.2客源市場(chǎng)需求定位....................................................................１４§4.2.3客源地域角度細(xì)分....................................................................１５§4.2.4游客規(guī)模預(yù)測(cè)........................................................................１６§4.2.5門票價(jià)格的擬定......................................................................１６第5章市場(chǎng)推廣策略...............................................................................１８§5.1旅游專項(xiàng)產(chǎn)品.............................................................................１８§5.1.1近期可實(shí)施的旅游產(chǎn)品................................................................１８§5.1.2遠(yuǎn)期規(guī)劃的旅游產(chǎn)品..................................................................１９§5.1.3規(guī)劃季節(jié)性旅游產(chǎn)品..................................................................１９§5.2市場(chǎng)營(yíng)銷策略.............................................................................１９§5.2.1分時(shí)度假營(yíng)銷系統(tǒng)....................................................................１９§5.2.2俱樂部行銷戰(zhàn)略......................................................................２０§5.2.3形象驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略........................................................................２０§5.2.4口碑宣傳戰(zhàn)略........................................................................２１第6章項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模.....................................................................２２§6.1項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模........................................................................２２§6.2項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)......................................................................２３第7章擬建地址與建設(shè)條件.........................................................................２５§7.1某城市發(fā)展概況............................................................................２５§7.2錦溪鎮(zhèn)概況................................................................................２５§7.3地址選擇 .................................................................................２６§7.3.1地址選擇的基本原則.................................................................２６§7.3.2地址選擇的具體要求.................................................................２６§7.3.3項(xiàng)目地址選定......................................................................２６§7.4建設(shè)條件.................................................................................２７§7.4.1自然條件............................................................................２７§7.4.2交通條件............................................................................２８§7.4.3實(shí)施條件............................................................................２８§7.4.4社會(huì)環(huán)境條件........................................................................２９第8章項(xiàng)目建設(shè)方案...............................................................................３０§8.1道路交通.................................................................................３０§8.1.1區(qū)內(nèi)游覽道路........................................................................３０§8.1.2區(qū)外交通線路：......................................................................３１§8.2景點(diǎn)建設(shè).................................................................................３１§8.2.1十里菩提............................................................................３２§8.2.2九千石階............................................................................３２§8.2.3紫竹梵音............................................................................３２§8.2.4千尊圣佛............................................................................３２§8.2.5十八進(jìn)士............................................................................３３§8.2.6云臺(tái)日出............................................................................３３§8.2.7九問蒼昴............................................................................３３§8.2.8禪宗謐境............................................................................３３§8.2.9白云妙偈............................................................................３３ §8.2.10穿心石門 ...........................................................................３４ §8.2.11老鷹面壁 ...........................................................................３４ §8.2.12絕壁天書 ...........................................................................３４ §8.2.13達(dá)摩羅漢 ...........................................................................３４ §8.2.14登天云梯 ...........................................................................３４ §8.2.15二十四孝 ...........................................................................３５ §8.2.16某初步 .............................................................................３５ §8.2.17洗心鑒真 ...........................................................................３５ §8.2.18文殊菩薩 ...........................................................................３５§8.3服務(wù)設(shè)施.................................................................................３５§8.3.1綜合配套區(qū)..........................................................................３６§8.3.2某禪寺..............................................................................３６§8.3.3靈感佛學(xué)院..........................................................................３７§8.3.4劍泉茶室：..........................................................................３７§8.3.5慈航療養(yǎng)院..........................................................................３７§8.3.6某精舍..............................................................................３７§8.4公用輔助工程.............................................................................３８§8.4.1給排水工程..........................................................................３８§8.4.2供電工程............................................................................３９§8.4.3通訊工程............................................................................３９第9章自然生態(tài)環(huán)境保護(hù)與游客安全.................................................................４０§9.1自然生態(tài)環(huán)境保護(hù) .........................................................................４０§9.1.1環(huán)境保護(hù)目的........................................................................４０§9.1.2資源保護(hù)工作........................................................................４０§9.1.3生態(tài)環(huán)境建設(shè)........................................................................４０§9.1.4綠化規(guī)劃要求........................................................................４２§9.1.5主要污染影響........................................................................４２§9.1.6保護(hù)防治措施........................................................................４２§9.1.7環(huán)境影響評(píng)價(jià)........................................................................４２§9.2游客安全保護(hù).............................................................................４２§9.2.1主要的安全隱患......................................................................４３§9.2.2主要安全保護(hù)措施....................................................................４３第10章項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)..............................................................................４４§10.1組織機(jī)構(gòu)圖...............................................................................４４§10.2員工培訓(xùn)................................................................................４４第11章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排..........................................................................４５§11.1建設(shè)周期.................................................................................４５§11.2工程建設(shè)進(jìn)度表...........................................................................４５第12章投資估算與資金籌措........................................................................４７§12.1投資估算................................................................................４７ §12.1.1估算依據(jù) ...........................................................................４７ §12.1.2項(xiàng)目投資概算 .......................................................................４７§12.2資金籌措................................................................................４８§12.3投資使用計(jì)劃............................................................................４８ §12.3.1靈感古寺（含鑒心寺及其他附屬建筑） .................................................４８ §12.3.2景區(qū)其他設(shè)施建設(shè) ...................................................................４８ §12.3.3景區(qū)配套建設(shè)： .....................................................................４９§12.3.4景區(qū)投資建設(shè)分三期進(jìn)行 .............................................................４９第13章財(cái)務(wù)與敏感性分析..........................................................................５０§13.1投資估算說明............................................................................５０§13.2經(jīng)濟(jì)效益分析............................................................................５０ §13.2.1門票收入 ...........................................................................５０§13.2.2素齋/餐飲/茶室收入.................................................................５０§13.2.3購物：.............................................................................５１§13.2.4度假營(yíng)業(yè)收入.......................................................................５１§13.2.5圣像/佛像銷售收入...................................................................５１§13.2.6分時(shí)度假（產(chǎn)權(quán)別墅）..............................................................５１§13.3數(shù)據(jù)效益推測(cè)............................................................................５１§13.4不確定性分析............................................................................５２ §13.4.1盈虧平衡 分析.......................................................................５２ §13.4.2敏感性分析 .........................................................................５２§13.5社會(huì)效益及社會(huì)影響分析..................................................................５３第14章可行性研究結(jié)論與建議......................................................................５４§14.1結(jié)論...................................................................................５４§14.2建議５４佛教文化旅游景區(qū)修建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告佛教文化旅游景區(qū)修建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告佛教文化旅游景區(qū)修建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第1章項(xiàng)目概況§1.1.1項(xiàng)目名稱某某佛教文化旅游景區(qū)修建項(xiàng)目。§1.1.2項(xiàng)目擬建地區(qū)、地點(diǎn)本項(xiàng)目所在地錦溪鎮(zhèn)位于某城西，某的東麓；距市區(qū)12公里，東鄰西街街道，南連八都鎮(zhèn)、竹垟鄉(xiāng)，西靠住龍鎮(zhèn)，北接巖樟鄉(xiāng)。全鎮(zhèn)總面積162平方公里，人口10347人，轄下錦、墻甲、山坑、貴坑、肖莊、半溪、上錦、中錦、吳林、烏岙、嶺根、黃永、百里、嶺上14個(gè)行政村，90個(gè)自然村。某被列為浙江省名勝景點(diǎn)之一，海拔1254米，可遠(yuǎn)眺龍、遂、松三縣（市），絕頂有青石如幾，方丈余。明邑葉子奇詩云：“某青削入云霄，五月風(fēng)高雪欲飄，應(yīng)有仙人騎白鶴，月明聞得夜吹蕭。”現(xiàn)已形成某古寺、云臺(tái)峰和老鷹巖三個(gè)主要游覽點(diǎn)。某古寺又名靈感寺，為佛教禪宗建筑群，為浙、閩、贛三省香客朝拜圣地之一。某景區(qū)山險(xiǎn)石奇、景點(diǎn)眾多，有老鷹巖、穿心石、公婆巖、馬鞍背、仙人洞等50余處景點(diǎn)。景區(qū)景色優(yōu)美，是植物寶庫和動(dòng)物天堂，是一處融奇峰異石，幽谷澗流，民間傳統(tǒng)、佛教圣地于一體的風(fēng)景旅游寶庫。范圍界線為500公頃，其中以某為核心的旅游功能用地面積為390公頃?！?.1.3編制依據(jù)技術(shù)依據(jù)GB/T18971-2003《旅游規(guī)劃通則》GB/T18972-2003《旅游資源分類、調(diào)查與評(píng)價(jià)》GB/T17775-2003《旅游區(qū)（點(diǎn)）質(zhì)量等級(jí)的劃分與評(píng)定》（修訂）國(guó)家法規(guī)《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》《中華人民共和國(guó)森林法》《中華人民共和國(guó)野生動(dòng)物保護(hù)法》《中華人民共和國(guó)文物保護(hù)法》《中華人民共和國(guó)土地管理法》3、上級(jí)政策與規(guī)劃《浙江省旅游業(yè)“十一五”計(jì)劃與至2020年旅游發(fā)展規(guī)劃綱要》《浙江省生態(tài)旅游規(guī)劃》（2005-2020）《海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)規(guī)劃》4、所在區(qū)域政策與規(guī)劃《麗水市旅游發(fā)展規(guī)劃（2005-2020）》《某旅游資源普查報(bào)告》《某市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》《某市城市總體規(guī)劃（2006-2020）》《某市旅游發(fā)展總體規(guī)劃（2006-2025）》《某市“十二五”旅游發(fā)展規(guī)劃》《某市西部旅游發(fā)展規(guī)劃（2011-2020）》§1.1.4項(xiàng)目主要內(nèi)容某某佛教文化旅游景區(qū)項(xiàng)目是以某佛教文化為核心吸引物，在確保生態(tài)和文物保護(hù)的前提下，對(duì)500公頃的自然景觀進(jìn)行科學(xué)合理的綜合規(guī)劃，形成“山——寺——瓷”，自然資源、人文資源、特色產(chǎn)業(yè)有機(jī)結(jié)合，“佛教文化—一生態(tài)休閑度假—一某青瓷文化”為一體的開發(fā)體系，并以此為定位，突出某景區(qū)的特色，樹立其獨(dú)特的旅游品牌?！吧健?，即在東西南北各條通景道路的巖壁上以摩崖石刻的形式，利用豐富自然資源強(qiáng)化某佛教文化的渲染，把某打造成為融自然、人文、佛教、藝術(shù)于一體，集“書法——摩崖石刻——佛經(jīng)”于一身的聞名全國(guó)的特色景區(qū)?！八隆保催M(jìn)行某古寺的重新擴(kuò)建，計(jì)劃通過三期工程，將某打造成為信徒朝拜、傳授弘揚(yáng)佛法的佛教圣地?！按伞?，通過“千尊圣佛像”工程把佛教文化和青瓷文化結(jié)合起來，使青瓷佛像成為某乃至整個(gè)某的特色旅游產(chǎn)品。在考慮地域旅游資源深度開發(fā)的基礎(chǔ)上，按旅游區(qū)AAAA級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合旅游、宗教、文化、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、環(huán)保等諸多產(chǎn)業(yè)部門的因素，充分分析國(guó)內(nèi)外旅游市場(chǎng)及華東、華南競(jìng)爭(zhēng)景區(qū)的狀況得出的成果。本項(xiàng)目提出“追日祈福某行”以及“東普陀、南某”的動(dòng)態(tài)營(yíng)銷表述，為項(xiàng)目指明了市場(chǎng)開拓的方向。某項(xiàng)目的開發(fā)必將帶動(dòng)地域綜合經(jīng)濟(jì)、生態(tài)保護(hù)和旅游市場(chǎng)效應(yīng)，提升某旅游產(chǎn)品特色上的優(yōu)勢(shì)地位，加快推動(dòng)地域文化經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

第2章項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性§2.1項(xiàng)目提出的背景根據(jù)某市“十二五”發(fā)展規(guī)劃；某市將以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，牢固樹立和認(rèn)真落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，努力做到旅游資源開發(fā)與環(huán)境保護(hù)相結(jié)合，大力實(shí)施“生態(tài)立市、工業(yè)強(qiáng)市、旅游興市”發(fā)展戰(zhàn)略，按照“發(fā)展大旅游、開拓大市場(chǎng)、形成大產(chǎn)業(yè)”的要求，圍繞“生態(tài)、人文、休閑”主題，充分發(fā)揮某的生態(tài)優(yōu)勢(shì)和文化優(yōu)勢(shì)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以產(chǎn)品為核心，以文化為靈魂，創(chuàng)新機(jī)制，在注重?cái)?shù)量快速擴(kuò)張的同時(shí)，大力推進(jìn)質(zhì)量的提高，充分挖掘、整合、弘揚(yáng)某劍瓷文化，展現(xiàn)城市的文化品位，充分發(fā)揮旅游業(yè)的綜合提升作用，將旅游業(yè)發(fā)展成為某市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。這為加快某佛教文化旅游的發(fā)展提供的有力支持。自1998年以來，錦溪鎮(zhèn)各屆黨委、政府緊緊圍繞“農(nóng)業(yè)立鎮(zhèn)、開發(fā)富鎮(zhèn)、工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)、旅游活鎮(zhèn)、科教興鎮(zhèn)、依法治鎮(zhèn)”的發(fā)展思路，使農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)、人民生活水平有了長(zhǎng)足發(fā)展。2003年全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值1.56億元，其中農(nóng)業(yè)產(chǎn)值4200萬元，工業(yè)產(chǎn)值8588萬元，農(nóng)民人均收入3533元，同比1998年分別增長(zhǎng)83.12%、20.4%、60.3%、98.8%。2002年順利通過了麗水市“小康鎮(zhèn)”達(dá)標(biāo)驗(yàn)收。2010年錦溪鎮(zhèn)黨委明確了“將某打造成浙閩贛佛教文化旅游勝地”的戰(zhàn)略目標(biāo)，構(gòu)想以某旅游作為帶動(dòng)地域經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)布局；各級(jí)班子緊緊圍繞這一目標(biāo)，有條不紊地做好各項(xiàng)招商、引商的前期準(zhǔn)備工作。2011年，經(jīng)過多次考察、多次提交建設(shè)提案，項(xiàng)目投資方與錦溪鎮(zhèn)簽訂某意向投資協(xié)議?！?.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性§2.2.1是順應(yīng)全國(guó)旅游業(yè)發(fā)展形勢(shì)，配合某市大力發(fā)展旅游業(yè)大局，打造佛教文化旅游的需要在過去的20多年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下，某市錦溪鎮(zhèn)的旅游業(yè)步步升溫。某佛教文化旅游區(qū)項(xiàng)目是某旅游業(yè)建設(shè)的重要部分，它的建設(shè)正是配合全市大力發(fā)展旅游業(yè)大局打造佛教文化旅游旅游區(qū)的需要?！?.2.2是合理開發(fā)充分利用資源，加快某景區(qū)建設(shè)步伐，提升城市品味的需要。某位于某城西12公里，錦溪鎮(zhèn)內(nèi)，被列為浙江省名勝景點(diǎn)之一，海拔1254米，可遠(yuǎn)眺龍、遂、松三縣（市），絕頂有青石如幾，方丈余。明邑葉子奇詩云：“某青削入云霄，五月風(fēng)高雪欲飄，應(yīng)有仙人騎白鶴，月明聞得夜吹蕭?！爆F(xiàn)已形成某古寺、云臺(tái)峰和老鷹巖三個(gè)主要游覽點(diǎn)其中以某古寺為典型代表的宗教文化——佛教文化，構(gòu)成了某歷史文化的主體。其建筑風(fēng)格最具特色，充分展示出佛教文化的濃郁氣息和鮮明色彩。本項(xiàng)目的建設(shè)正是為合理開發(fā)充分利用好某古寺這一寶貴的歷史文化財(cái)富的需要，有利于加快某佛教文化景區(qū)的建設(shè)步伐，使人文建筑與自然景觀互相融合，相得益彰，從而提升城市品位。§2.2.3是挖掘開發(fā)、發(fā)揚(yáng)光大佛教文化，彰顯某古城深厚歷史文化底蘊(yùn)的需要。佛教文化是我國(guó)傳統(tǒng)文化主流之一，從傳入至今一直影響著我國(guó)人民的思想意識(shí)。我們就是要從博大精深的佛教文化中挖掘開發(fā)其精華，如“忠貞、誠信、寬容、仁慈、孝順、勤奮、愛國(guó)”等思想來提高民眾的素質(zhì)，以從善的心理，做從善的事情。從而使善者更善，惡者更善，打擊犯罪，減少邪惡；光大善良、提倡文明，做到用先進(jìn)的文化教育人，用光明的思想陶冶人，建設(shè)和諧社會(huì)從心開始，以佛家一顆善良的心去開導(dǎo)人們。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)有利于挖掘開發(fā)、發(fā)揚(yáng)光大佛教文化，彰顯某古城深厚的歷史文化底蘊(yùn)。佛教文化旅游景區(qū)修建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告佛教文化旅游景區(qū)修建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告佛教文化旅游景區(qū)修建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第3章資源條件評(píng)價(jià)§3.1地域旅游資源概述§3.1.1地域人文旅游資源[昴山]某位于某城西12公里，錦溪鎮(zhèn)內(nèi)，被列為浙江省名勝景點(diǎn)之一，昴峰海拔1254米，可遠(yuǎn)眺龍、遂、松三縣（市），絕頂有青石如幾，方丈余。明邑葉子奇詩云：某青削入云霄，五月風(fēng)高雪欲飄，應(yīng)有仙人騎白鶴，月明聞得夜吹蕭?，F(xiàn)已形成某古寺、云臺(tái)峰、老鷹巖和鑒心寺四個(gè)主要游覽點(diǎn)。山上有著名的某寺、大馬鞍和酷似搏風(fēng)歸來之鷹的老鷹巖，有天真活潑、維妙維肖，堪稱一絕的童子戲牽牛，還有聳立的石筍、石蠟燭，以及望青云、八功德水等50多個(gè)景點(diǎn)，都顯得栩栩如生。山高、天藍(lán)、水碧、色綠，某不僅是個(gè)旅游勝地，還是個(gè)珍貴植物的寶庫，有紅豆杉、香果樹、伯樂樹、南方鐵樹、凹葉厚樸等稀有樹種，被浙江省林業(yè)局定點(diǎn)為珍稀植物母體標(biāo)本采集地。某還是動(dòng)物天堂；可聞白鸝、相思鳥之啼，可見云豹、金錢豹、野山羊、蘇門羚奔跑和攀巖，還有嬉戲的猴群。[某古寺]又名靈感寺，為南北朝佛教禪宗建筑群，為浙、閩、贛三省香客朝拜圣地。寺廟坐落在某山腰，掩映在古樹與竹林中，寺門外古木參天，有杉樹王、柳杉等古樹名木，寺廟四周修竹環(huán)宇，植被茂密，空氣清新，也是浙西南避暑、休閑圣地之一。寺廟始建于南朝宋文帝(公元433年)期間，后由南宋張氏時(shí)憲、時(shí)敏擴(kuò)建。初為南宋副相真德秀設(shè)教之地，元末參軍胡深倡改學(xué)堂作禪堂?？谷諔?zhàn)爭(zhēng)時(shí)，著名學(xué)者陳虞孫游某寺曾題聯(lián)云：腳下?lián)砬Х澹瑧?yīng)不輸雁蕩山仙霞勝跡；眼前臨打劫，猶可聽白云妙謁紫竹梵音。自清咸豐九年起，某寺經(jīng)過歷次民間修繕，漸臻完整。[云臺(tái)峰]又名仙壇，是某的絕頂，山頂巖石呈片理狀，易破碎、厚度均勻不一。登仙壇絕頂，有一塊約100平方米的平臺(tái)，可遠(yuǎn)眺某、遂昌、松陽三縣（市），也是觀看日出、云海的絕好去處。據(jù)舊縣志載，某絕頂石壁刻有“云臺(tái)”二字，相傳秦時(shí)有李道士隱居于此。仙壇旁奇石林立，有石壁嵌金錢、石道士、馬鞍背、石廚、石床、石屏、凈水杯、仙床等景點(diǎn)。[老鷹巖]由花崗巖經(jīng)過造山運(yùn)動(dòng)斷裂、隆起，后經(jīng)流水、溫差等外力的長(zhǎng)期風(fēng)化、侵蝕作用而形成，呈一塊獨(dú)立的巖體，節(jié)理狀結(jié)構(gòu)明顯，共由三塊上下垂疊的巖石組成，分別構(gòu)成鷹頭、鷹脖、鷹身。危巖聳立，高達(dá)50余米，像一名守護(hù)昂山的勇猛斗士。相傳酷愛奇石的明朝開國(guó)元?jiǎng)讋⒉疁赜斡[此景目瞪口呆，繞巖數(shù)日，驚呼：天下第一鷹！[龍井瀑布]位于某山麓錦溪鎮(zhèn)山坑林場(chǎng)內(nèi)。據(jù)傳，龍井瀑布最頂部有潭，深不可測(cè)，故稱龍井。瀑布水源來自植被繁茂、蓄水豐富的山林，故流水長(zhǎng)年不斷。潭水面積近10平方米，春季時(shí)雨水充沛，霧氣繚繞有如仙境，蔚為壯觀。潭下為小溪流，水質(zhì)優(yōu)，卵石堆積，系瀑水沖刷而成，奇形怪狀。從龍井瀑布對(duì)面山峰的半山腰，可以看到第一級(jí)瀑的壯觀景色。瀑布位于峽谷盡頭，兩側(cè)山峰懸崖峭壁，奇峰異石，風(fēng)景優(yōu)美，但未開發(fā)。[溶洞]由于侏羅紀(jì)火山巖形成的造山運(yùn)動(dòng)，某山麓遍布眾多形式各異的溶洞，這些尚未開發(fā)的溶洞極具旅游和探險(xiǎn)價(jià)值。[鑒心寺]鑒心寺在某東面腳下，背靠某，面對(duì)錦溪平疇，粉墻青瓦，莊嚴(yán)肅穆中透出幾分江南園林的飄逸清秀。寺邊有幾株歪脖樹，幾棵垂楊柳和一帶竹林，隔開了山外的竹籬茅舍，雞鳴犬吠。山門上四個(gè)遒勁大字“某初步”，明明白白告訴游人，從這里踏進(jìn)一步，就開始攀登某之路了。[五九基地]五九基地為原浙江省公安廳檔案館，區(qū)內(nèi)環(huán)境靜幽，處在三面環(huán)山的舊址上遺留著上世紀(jì)七十年代的建筑，面積約2000平方米，現(xiàn)已劃歸錦溪鎮(zhèn)政府代管?！?.1.2地域自然旅游資源某旅游資源除明顯的宗教遺跡、山村鄉(xiāng)野、神話傳說構(gòu)成別具一味的人文景觀資源外，同時(shí)還有由峰巖、澗瀑、原始森林構(gòu)成的自然景觀，以及由清新空氣、純凈水體、幽雅環(huán)境構(gòu)成的生態(tài)環(huán)境資源，其特色為幽、清、險(xiǎn)、秀、奇、曠，并結(jié)合形成了“某七景”——現(xiàn)見見見、馬鞍天塹、云臺(tái)旭日、龍井飛瀑、老鷹面壁、石棺天書、某霧海。其景觀特色概括為；[險(xiǎn)峻雄奇的山崖巖峽景觀]某山體高大，峰巒層迭連綿，溝壑縱橫深切，自然天成了眾多險(xiǎn)峻的懸崖和形態(tài)奇特的峰巖景觀。豐富繁茂的動(dòng)植物景觀]某森林植被保護(hù)較完好，具明顯的垂直地帶分布，植物種類豐富多樣。絢麗多彩的氣候天象景觀]某山體高大，又屬于濕潤(rùn)的亞熱帶季風(fēng)氣候，因此其云霧、雨雪等天象景觀四季變幻無窮。些尚未開發(fā)的溶洞極具旅游和探險(xiǎn)價(jià)值?！?.2資源分析評(píng)價(jià)§3.2.1區(qū)域結(jié)構(gòu)及功能分析某境內(nèi)旅游資源從時(shí)空結(jié)構(gòu)上可以劃分為一個(gè)資源類型為密集型，二個(gè)資源類型為單一型的旅游區(qū)塊，由此形成以某古寺為中心，輻射區(qū)域北部、南部、東部的平面扇狀格局。本項(xiàng)目東西三個(gè)區(qū)塊由若干景點(diǎn)、景觀、建筑和構(gòu)筑物組成，具有不同的旅游功能。1、資源密集型區(qū)塊區(qū)塊位置；以某寺為中心的周邊區(qū)域。區(qū)塊特點(diǎn)；包含了名勝古跡、歷史人文、風(fēng)土民俗、自然風(fēng)光，形成了濃郁的歷史、人文、民俗、休閑氛圍，適合發(fā)展佛教體驗(yàn)旅游、觀光休閑旅游、特色運(yùn)動(dòng)旅游。2、資源單一型區(qū)塊區(qū)塊位置；以鑒心寺（坑心村）、五九基地為中心的區(qū)域。區(qū)塊特點(diǎn)；具備田園風(fēng)光、風(fēng)土民俗、分流集散的自然條件，通過設(shè)置可以形成特色的體驗(yàn)氛圍，適合發(fā)展會(huì)務(wù)旅游、主題度假旅游及觀光旅游。§3.2.2資源總體分析宗教文化積淀深厚，人文氛圍明顯某寺是一座有千年歷史的古寺，始建于南朝期間，寺、廟、祠三類建筑融為一體，儒、釋、道三種宗教形式一并展現(xiàn)。以某寺為中心形成一個(gè)歷史文化、人文古跡的輻射區(qū)域，適合發(fā)展圍繞佛教資源展開的旅游形式。旅游資源豐富，多樣化共存區(qū)域內(nèi)旅游資源種類較多，擁有古寺建筑、山水風(fēng)光、峽谷斷崖、日出景觀、高山盆地等類型豐富的功能景點(diǎn)。從旅游資源供給及旅游消費(fèi)的角度看，可以開發(fā)適合現(xiàn)代都市人群的各種探險(xiǎn)、運(yùn)動(dòng)旅游。氣候環(huán)境突出，交通便利本項(xiàng)目地域?qū)儆趤啛釒Ъ撅L(fēng)氣候，四季分明、雨量充沛，空氣清新濕潤(rùn)。某高山盆地處于1000米以上的海拔高度，夏季涼爽宜人，加上距離某城區(qū)僅為12公里，非常適合開發(fā)避暑度假和商務(wù)會(huì)議等旅游項(xiàng)目。資源空間結(jié)構(gòu)易于塑造多功能景區(qū)，具備創(chuàng)造區(qū)域特色亮點(diǎn)項(xiàng)目地域兩大區(qū)塊主體明確，既具有自己的特色，又能夠兩者整體塑造。點(diǎn)、線、面游覽形態(tài)完整，傳遞了“孝道、行善、報(bào)應(yīng)”的佛儒理念，迎合了大眾游客的游覽心理。§3.2.3資源總體評(píng)價(jià)某地處某市區(qū)西部，向世人呈現(xiàn)了人文、歷史古跡以及天然景觀等旅游資源多樣性共存的現(xiàn)象。某高山盆地特色明顯，氣候清新宜人，旅游環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)越，宗教文化積淀深厚；資源空間結(jié)構(gòu)既適合整體開發(fā)，也適宜獨(dú)立開發(fā)，易于塑造特色旅游功能景區(qū)，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)具有一定的優(yōu)勢(shì)。但是也存在著自然景點(diǎn)散亂無序，寺廟建筑簡(jiǎn)陋，游覽交通不暢等瓶頸問題。必須要著重對(duì)資源進(jìn)行重新分析定位，賦予現(xiàn)有資源新的內(nèi)涵，并深度挖掘、提煉適合新時(shí)期旅游市場(chǎng)需求的主體要素；即打造一個(gè)區(qū)域性的佛教文化體驗(yàn)、觀光型精品旅游景區(qū)。第4章市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)§4.1國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)分析“十一五”期間，我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)年均增長(zhǎng)12%；入境過夜旅游人數(shù)年均增長(zhǎng)3.5%；出境旅游人數(shù)年均增長(zhǎng)19%。我國(guó)已躍居全球第三大入境旅游接待服務(wù)國(guó)和第四大出境旅游消費(fèi)國(guó)?！?.1.1華東地區(qū)旅游格局華東六省一市旅游資源豐富、景區(qū)密集，同時(shí)也是全國(guó)消費(fèi)水平最高、經(jīng)濟(jì)最具有活力的區(qū)域，旅游業(yè)前景廣闊。而其中長(zhǎng)三角地區(qū)旅游市場(chǎng)正在走向一體化，長(zhǎng)三角旅游輻射南進(jìn)西擴(kuò)不可避免。近年來，一些緊扣主題的華東旅游線路日益走俏；以文化、休閑、運(yùn)動(dòng)為主題的深度旅游引導(dǎo)著人們旅游品位的提升，從以往疲于奔波的觀光游過渡到深度游，從而使華東旅游的資源更好地發(fā)揮潛質(zhì)，形成更大的旅游經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。隨著“長(zhǎng)三角”旅游圈輪廓初顯，華東地區(qū)的旅游也應(yīng)有機(jī)會(huì)更深入地進(jìn)行協(xié)調(diào)和合作。目前已經(jīng)獲得認(rèn)可的思路是；六省一市各地已加強(qiáng)各自旅游資源的開發(fā)，避免同類別旅游產(chǎn)品的簡(jiǎn)單重復(fù)建設(shè)，在促銷方面加強(qiáng)各自特色，合力打統(tǒng)一品牌?！?.1.2區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況1、浙江?。赫憬÷糜钨Y源豐富，客源市場(chǎng)廣闊，伴隨著區(qū)域居民生活水平不斷提高，對(duì)出游的需求日益增強(qiáng)，是國(guó)內(nèi)一流、國(guó)際馳名的旅游強(qiáng)省，特別是近幾年，旅游業(yè)呈現(xiàn)出一片蓬勃發(fā)展的良好勢(shì)頭：產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日趨完善，行業(yè)形象更加鮮明。2010年，浙江省實(shí)現(xiàn)旅游總收入3312.6億元，同比上年增長(zhǎng)25.3%。其中，接待服務(wù)國(guó)內(nèi)旅游者2.95億人次，同比增長(zhǎng)20.8%，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入3045.5億元，同比增長(zhǎng)25.7%；接待服務(wù)入境旅游者685萬人次，同比增長(zhǎng)20%，實(shí)現(xiàn)旅游外匯收入39.3億美元，同比增長(zhǎng)21.9%“十二五”浙江省旅游產(chǎn)業(yè)目標(biāo)是：到2015年，全省旅游業(yè)增加值占全省GDP比重達(dá)到6.3%，這一比重在2009年為5.4%。此外，2009年全省接待服務(wù)國(guó)內(nèi)游客量為2.44億人次，2015年目標(biāo)是達(dá)到5億人次。“十二五”浙江省將大力發(fā)展特色旅游，體育旅游、養(yǎng)生保健旅游、游輪游艇旅游和置業(yè)旅游等。規(guī)劃至2015年，浙江省將建100個(gè)運(yùn)動(dòng)休閑基地、50個(gè)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)旅游經(jīng)典景區(qū)、50個(gè)博物館A級(jí)景區(qū)、50條特色商業(yè)示范街的目標(biāo)。為又快又好地實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)大發(fā)展，“十二五”期間浙江省60個(gè)旅游重點(diǎn)項(xiàng)目計(jì)劃投資近1220億元。麗水市：麗水市地處浙江省西南部，是浙江省森林、水能、礦藏和野生動(dòng)植物資源最豐富的地區(qū)，森林覆蓋率達(dá)79.1%，是二十一世紀(jì)人類所崇尚“休閑養(yǎng)生、返樸歸真”純凈自然的綠色天堂。麗水市屬于浙江省經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，旅游業(yè)發(fā)展起步較晚，旅游經(jīng)濟(jì)相對(duì)較弱，但增長(zhǎng)十分強(qiáng)勁。2010年全市旅游接待服務(wù)總?cè)藬?shù)為2078.22萬人次，比上年同比增長(zhǎng)34.1%。其中：國(guó)內(nèi)旅游者人數(shù)為2065.3萬人次，接待服務(wù)入境游客12.92萬人次；實(shí)現(xiàn)旅游總收入為116.55億元，同比增長(zhǎng)34.2%。旅游接待服務(wù)總?cè)藬?shù)和旅游總收入兩項(xiàng)增幅連續(xù)5年為全省各市首位。某市：受交通、經(jīng)濟(jì)等各方面因素影響的某，旅游業(yè)尚處起步階段；總體規(guī)模小，發(fā)展緩慢。2009年接待服務(wù)游客總?cè)藬?shù)100萬，占麗水游客總?cè)藬?shù)的6.5%；旅游總收入4.78億元，占麗水旅游總收入的5.6%。2010年，某全市共接待服務(wù)國(guó)內(nèi)外旅游者120萬人次，比上一年增長(zhǎng)了20%。從游客分布情況看，由于某西部旅游資源未得到整體和規(guī)模的開發(fā)，造成市場(chǎng)認(rèn)知度低，所以市場(chǎng)占有率也較低。福建省旅游發(fā)展情況“海西”經(jīng)濟(jì)區(qū)龍頭福建地處中國(guó)東南沿海，位于北緯23°31′～28°18′，東經(jīng)115°50′～120°43′之間。北銜浙江,西鄰江西，西南與廣東相接，東隔臺(tái)灣海峽與臺(tái)灣省相望，連東海、南海而通太平洋。土地面積12.14萬平方公里，總?cè)丝跒?511萬人。閩北連接浙南的市域是南平市和寧德市。南平俗稱閩北，是華東地區(qū)不可多得的旅游資源密集區(qū)之一。境內(nèi)北部有著名的“奇秀甲東南”武夷山，融國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)、自然保護(hù)區(qū)和旅游度假區(qū)于一體，自然景觀、人文景觀和生態(tài)景觀交相輝映，蜚聲海內(nèi)外。南平市共有區(qū)縣八個(gè)，2007年末南平市戶籍總?cè)丝?06萬。寧德俗稱閩東，位于福建省東北部；南連福州市，北接浙江省溫州市，西臨南平市，東與臺(tái)灣省隔海相望。新設(shè)立的地級(jí)寧德市是一個(gè)新興濱海港口城市，土地面積1.35萬平方公里，海域面積4.46萬平方公里，人口320多萬人。2008年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值542.67億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)14.6%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值17851元，同比增長(zhǎng)14.7%。全年接待服務(wù)旅游過夜人數(shù)90.70萬人次，同比增長(zhǎng)2.2%。2009年受全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，福建省旅游市場(chǎng)呈現(xiàn)非均衡發(fā)展態(tài)勢(shì)，全年接待服務(wù)國(guó)內(nèi)游客9706.41萬人次，同比增長(zhǎng)10.0％，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入955.18億元，同比增長(zhǎng)11.5％，接待服務(wù)入境旅游者312.03萬人次，同比增長(zhǎng)7%，實(shí)現(xiàn)外匯收入約25.99億美元，同比增長(zhǎng)8.5%。2010年，福建省大力推進(jìn)旅游項(xiàng)目建設(shè)，積極改善旅游交通環(huán)境，加大旅游宣傳營(yíng)銷力度。1-6月,累計(jì)接待服務(wù)旅游者5348.8萬人次，同比增長(zhǎng)14.6%，旅游總收入602.94億元，增長(zhǎng)16.5%。其中，國(guó)內(nèi)游客5195.5萬人次，同比增長(zhǎng)14.8%，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入507.42億元，同比增長(zhǎng)16.4%；接待服務(wù)入境旅游者153.3萬人次，同比增長(zhǎng)10.7%，實(shí)現(xiàn)外匯收入13.99億美元，同比增長(zhǎng)20.8%?！?.2客源市場(chǎng)需求分析和預(yù)測(cè)§4.2.1客源市場(chǎng)需求分析客源市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析浙江省居民是國(guó)內(nèi)旅游最大客源市場(chǎng)，占全部國(guó)內(nèi)旅游者的四成以上。上海是浙江省國(guó)內(nèi)旅游的第二大客源市場(chǎng)。江蘇是浙江省國(guó)內(nèi)旅游第三大客源市場(chǎng)。隨著江浙滬兩省一市區(qū)域旅游合作的不斷加強(qiáng)，海西經(jīng)濟(jì)區(qū)不斷成熟，長(zhǎng)三角市場(chǎng)和海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的旅游客源潛力已十分巨大。經(jīng)濟(jì)環(huán)境是影響區(qū)域旅游的重要因素，雙休日及帶薪假期的延長(zhǎng)、假期新規(guī)等為某旅游業(yè)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的旅游客源市場(chǎng)正在形成。溫州、金華等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)縣市正成為華東中小城市的客源市場(chǎng)。這些客源市場(chǎng)旅游者出游欲望非常強(qiáng)烈，通過積極的營(yíng)銷宣傳，有助于為某旅游建立起相對(duì)穩(wěn)定的客源市場(chǎng)。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，某客源市場(chǎng)現(xiàn)階段主要以周邊城鎮(zhèn)居民為主，包括金華、溫州、杭州、閩北等鄰近城市，真正意義上的外國(guó)旅游者有限。游客主要還是以生態(tài)觀光旅游為主，部份商務(wù)游客為輔。客源市場(chǎng)特征分析①散客為主，團(tuán)隊(duì)為輔。由于受區(qū)位和傳播度的限制，某旅游開發(fā)的規(guī)模效應(yīng)尚未形成，缺乏具有吸引力的景區(qū)，目前還不是游客出行的重要旅游目的地。根據(jù)某旅游局2009年度旅行社的調(diào)查分析，地域游客基本以散客為主。②主要旅游地集中在鳳陽山（某山）。某旅游資源豐富，既有鳳陽山（某山）、披云山、天平山、某等自然資源，又具有歷史悠久的寶劍青瓷文化。但因受到各種因素限制，除了鳳陽山（某山）由宋城集團(tuán)進(jìn)行開發(fā)外，其它景點(diǎn)皆處于未開發(fā)狀態(tài)，游客接待服務(wù)量極少?！?.2.2客源市場(chǎng)需求定位旅游景區(qū)市場(chǎng)需求定位，說通俗一點(diǎn)就是解決“誰會(huì)來景點(diǎn)游玩”的問題?？驮词袌?chǎng)需求定位是指旅游企業(yè)按照地理變量、人口變量、心理變量、購買變量的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)市場(chǎng)細(xì)分后，所選中并準(zhǔn)備進(jìn)入的細(xì)分市場(chǎng)。某大西部旅游市場(chǎng)定位；根據(jù)某的區(qū)位條件、基礎(chǔ)設(shè)施和旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，某西部旅游客源市場(chǎng)總體定位為：立足長(zhǎng)三角旅游市場(chǎng)，拓展華東旅游市場(chǎng)，積極開發(fā)境外市場(chǎng)。近中期以觀光、人文、度假并重，輔以專項(xiàng)旅游作為亮點(diǎn)，遠(yuǎn)期突出休閑度假市場(chǎng)。分流周邊成熟景區(qū)的客源市場(chǎng)，以周邊近距離市場(chǎng)為基礎(chǔ)，華東市場(chǎng)為依托，積極拓展以上海、杭州、寧波及閩北為主的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)和海西經(jīng)濟(jì)區(qū)輻射圈市場(chǎng)，兼顧國(guó)內(nèi)其它市場(chǎng)和部分海外市場(chǎng)。同時(shí)充分利用某劍瓷文化的獨(dú)特吸引力優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行專項(xiàng)旅游市場(chǎng)的針對(duì)性開發(fā)。由于旅游景點(diǎn)屬于地域“時(shí)鮮”產(chǎn)品的市場(chǎng)特性；在布局構(gòu)思某項(xiàng)目時(shí)我們將充分展現(xiàn)地域文化的新鮮狀態(tài)，但由于項(xiàng)目地域位置和資源條件的不可移動(dòng)性，所以按一般市場(chǎng)規(guī)律分析，本項(xiàng)目客源市場(chǎng)主要以麗水市及閩北縣市的居民為主，潛在的客源市場(chǎng)主要是華東地區(qū)的上海、杭州、臺(tái)州、溫州和來浙南各大旅游景點(diǎn)游玩的游客，隨著本項(xiàng)目佛教主題影響力的逐步擴(kuò)大，將會(huì)帶動(dòng)專項(xiàng)旅游及特色節(jié)慶活動(dòng)（佛誕、廟會(huì)）需求。就本項(xiàng)目以佛教文化為主體的定位而言，其意義在打破了區(qū)域觀光旅游產(chǎn)品為主的布局差異。項(xiàng)目開園后，前一個(gè)階段首要考慮的是如何通過市場(chǎng)運(yùn)作吸引對(duì)佛教感興趣的廣大城區(qū)居民，在短期內(nèi)形成口碑效應(yīng)和對(duì)景區(qū)參與項(xiàng)目的高度認(rèn)同后，逐步吸引禪修、度假、創(chuàng)作、養(yǎng)生的高端游客。§4.2.3客源地域角度細(xì)分根據(jù)某佛教文化旅游景區(qū)的區(qū)位條件、人文資源、自然生態(tài)、區(qū)域市場(chǎng)情況，初步確定了以主導(dǎo)、輔助、機(jī)會(huì)及海外市場(chǎng)等四類旅游客源的市場(chǎng)構(gòu)成。主導(dǎo)客源市場(chǎng)①以麗水、溫州、金華、閩北主要城市為主的周邊縣（市）城鎮(zhèn)居民短程觀光、商務(wù)、宗教度假旅游；②以上海為龍頭的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)包括杭州、寧波、蘇南等城市居民的避暑、療養(yǎng)、禪修、觀光、休閑度假旅游。輔助客源市場(chǎng)華東地區(qū)、海西經(jīng)濟(jì)區(qū)包括廣東、福建等地區(qū)城市居民的觀光、宗教旅游；以及武夷山、龍游、麗水、遂昌、縉云等地景區(qū)的分流客源。機(jī)會(huì)客源市場(chǎng)①全國(guó)范圍內(nèi)的療養(yǎng)旅游、避暑度假、佛教旅游；②全國(guó)范圍內(nèi)的各項(xiàng)佛學(xué)會(huì)議、禪宗旅游；③浙南旅游專線客源分流；④長(zhǎng)三角地區(qū)和海西主要旅游和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，擬推廣實(shí)行帶薪休假計(jì)劃，以及中小企業(yè)的度假療養(yǎng)將為本項(xiàng)目帶來機(jī)會(huì)客源。入境客源市場(chǎng)①在上海、杭州、福州工作的對(duì)佛教文化感興趣的境外人士。②長(zhǎng)三角地區(qū)的日、韓、南亞留學(xué)生。③因某劍瓷知名度吸引而來的東南亞及日韓游客。入境客源市場(chǎng)需求要依托來麗水的海外客源為主，利用打造“東普陀、南某”的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，爭(zhēng)取到來長(zhǎng)江三角洲旅游的海外游客到本項(xiàng)目旅游?！?.2.4游客規(guī)模預(yù)測(cè)為了科學(xué)及準(zhǔn)確預(yù)測(cè)游客量，我們采用綜合分析的辦法；通過相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，結(jié)合華東各佛教主題景區(qū)游客量的類比，以及旅游項(xiàng)目地城市全年游客量的最小占有率，及麗水城鎮(zhèn)出游人口率。由于游客的常態(tài)行為具有“喜新厭舊”的心理（這是由于人的本質(zhì)特性所決定），加上經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域旅游消費(fèi)總量在不斷增加，所以在項(xiàng)目正常開發(fā)的情況下，有一定競(jìng)爭(zhēng)力的新景點(diǎn)有把握做到游客至少不比同等規(guī)模的老景點(diǎn)少。通過某市近幾年游客量情況統(tǒng)計(jì)，結(jié)合以上條件分析，對(duì)比某山近年接待服務(wù)游客總量,依據(jù)本項(xiàng)目行業(yè)特點(diǎn)以及經(jīng)驗(yàn)估算等方法，最后得出本項(xiàng)目的市場(chǎng)客源預(yù)測(cè)結(jié)果；某景區(qū)一期項(xiàng)目在正常建設(shè)和開業(yè)前提下，合理的游客量預(yù)測(cè)為5萬人次/年，在二、三期項(xiàng)目完全開發(fā)后的游客量預(yù)測(cè)為20萬人次/年，根據(jù)環(huán)境容量估算法，本項(xiàng)目最大游客容量預(yù)測(cè)為1458～15150人/日。日最佳游覽時(shí)間為7小時(shí)。圖表預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)為項(xiàng)目八年的游客增長(zhǎng)情況，并且僅限于景區(qū)全部開發(fā)完成的前提下。根據(jù)某市旅游業(yè)增長(zhǎng)率估算；本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的前五年（包括建設(shè)期）由于游客基數(shù)底，景區(qū)開業(yè)后呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，到后五年平均自然游客增長(zhǎng)率逐漸回歸于地域平均水平，增長(zhǎng)約為10％以內(nèi)?！?.2.5門票價(jià)格的擬定本方案確定門票價(jià)格將采用類比修正的方法。對(duì)華東、華南區(qū)域旅游市場(chǎng)內(nèi)有代表性的一些景點(diǎn)進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)查，并從中選擇了與本項(xiàng)目定價(jià)最具參考價(jià)值的景點(diǎn)作為比較樣本。確定比較樣本的標(biāo)準(zhǔn)是；地區(qū)和國(guó)家級(jí)的文化風(fēng)景區(qū)，同時(shí)與本項(xiàng)目的佛教主題有較多的類似性等。對(duì)選擇地域樣本的景點(diǎn)門票進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，其平均值為；運(yùn)動(dòng)景區(qū)116元，觀光景區(qū)178元，宗教景區(qū)166元以上，最后確立上述門票平均值為本項(xiàng)目門票的定價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)。考慮到本景區(qū)的區(qū)位、投資、知名度、交通進(jìn)入條件等競(jìng)爭(zhēng)因素，由比較后得出建議某佛教文化景區(qū)門票或個(gè)人消費(fèi)價(jià)格為：100元/人,兒童減半的價(jià)格策略。

第5章市場(chǎng)推廣策略某佛教文化景區(qū)地處某市西部核心，是某旅游業(yè)“十二五”總體規(guī)劃格局中一個(gè)重要的有機(jī)組成部分，具有鮮明的景觀特色及資源優(yōu)勢(shì)。根據(jù)某佛教文化主題景區(qū)現(xiàn)有的旅游資源和生態(tài)旅游的總體要求，確立本旅游景區(qū)主題產(chǎn)品的開發(fā)目標(biāo)；依托佛教人文，積極打造滬浙閩贛佛教文化中心，目標(biāo)鮮明地推廣“佛教文化旅游區(qū)”，形成“祈福觀日攬勝、禪學(xué)養(yǎng)生度假、運(yùn)動(dòng)探險(xiǎn)體驗(yàn)”的旅游特色，遠(yuǎn)期實(shí)現(xiàn)“東普陀，南某”的旅游大格局。§5.1旅游專項(xiàng)產(chǎn)品根據(jù)某佛教文化主題景區(qū)的總體思路和布局，明確了旅游項(xiàng)目的具體設(shè)置內(nèi)容，確立以景點(diǎn)和景觀為基礎(chǔ)貫穿整個(gè)旅游區(qū)，使點(diǎn)、線、面的旅游項(xiàng)目有機(jī)結(jié)合。同時(shí)，盡量做到項(xiàng)目設(shè)置富有彈性，以便于與周邊旅游景區(qū)實(shí)施優(yōu)劣互補(bǔ)的調(diào)整。為充分體現(xiàn)某悠久的佛教文化、優(yōu)美險(xiǎn)峻的自然生態(tài)，規(guī)劃在景區(qū)設(shè)置祈福活動(dòng)、山景夜游、觀日攬勝、探險(xiǎn)運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)生度假、佛學(xué)會(huì)議、餐飲購物等旅游專項(xiàng)產(chǎn)品，并依據(jù)不同的功能區(qū)域安排組織相適應(yīng)的旅游活動(dòng)?！?.1.1近期可實(shí)施的旅游產(chǎn)品祈?；顒?dòng)；依托于某靈感寺其千年古寺的知名度，通過擴(kuò)建、重建某禪寺，積極擴(kuò)大在華東、海西的傳播和造勢(shì)活動(dòng)，吸引更多、更廣的香客。觀日攬勝：飽覽祖國(guó)山河風(fēng)光和歷史名勝是人生旅游中一項(xiàng)重要內(nèi)容。某景區(qū)在這一點(diǎn)上擁有極大的資源優(yōu)勢(shì)；游客可沿著九曲十八盤逶迤的游道、攀晃橋，涉過有驚無險(xiǎn)的棧道，登上云臺(tái)峰觀日攬勝，爬百丈崖懷古述今。餐飲購物：餐飲服務(wù)按規(guī)劃設(shè)置于景區(qū)禪寺及商業(yè)街市，根據(jù)區(qū)域功能特點(diǎn)經(jīng)營(yíng)不同的餐飲；如寺廟供齋飯，酒店街市供地方風(fēng)味、精制美食，包括在觀景臺(tái)設(shè)置的茶座，街市的佛禪紀(jì)念品、香燭產(chǎn)品，滿足了游客的購物美食需求。探險(xiǎn)運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目：探險(xiǎn)運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目規(guī)劃在景區(qū)的活動(dòng)功能區(qū)里；貫穿其中的有；天橋、攀巖、密林穿越、科考探秘等活動(dòng)。養(yǎng)生度假：規(guī)劃將五九基地改建成療養(yǎng)、養(yǎng)生的體驗(yàn)型度假小鎮(zhèn)，游客在自給自足的“懷舊”氛圍里養(yǎng)身、禪修、創(chuàng)作??。§5.1.2遠(yuǎn)期規(guī)劃的旅游產(chǎn)品假日度假：某景色秀麗，空氣純凈，氣候怡人，地處城鎮(zhèn)近郊，是短途旅游度假的好去處。為創(chuàng)造居住鄉(xiāng)野森林里不受干擾的環(huán)境，規(guī)劃設(shè)置了禪寺靜修、菩提酒店、居士山莊、某精舍和度假木屋等多種風(fēng)格的度假產(chǎn)品，將度假建筑分點(diǎn)、分面散布于景區(qū)的三個(gè)功能區(qū)。山景夜游：在某月夜，通過在寺廟建筑、佛像、山頂、高塔等景觀布置各種漫射燈、背景燈及泛光效果燈，營(yíng)造某夜游活動(dòng)氛圍。憑借建設(shè)期間的燈光基礎(chǔ)工程，為夏季避暑夜游活動(dòng)的展開具備了先決條件。利用這個(gè)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，某景區(qū)將開展群眾性的夏夜廟會(huì)、孟蘭盤節(jié)等夜游活動(dòng)。主題會(huì)議：某佛教文化的主題特色，為開展國(guó)際級(jí)別的宗教會(huì)議、弘法活動(dòng)、禪修交流及佛事活動(dòng)提供了合適的場(chǎng)所。設(shè)置的五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)住宿、餐飲等軟、硬件綜合功能，為今后舉辦學(xué)術(shù)會(huì)議、交流創(chuàng)作打下基礎(chǔ)?！?.1.3規(guī)劃季節(jié)性旅游產(chǎn)品某旅游景區(qū)可根據(jù)高山氣候的特點(diǎn)，依托其秀麗的山崖絕壁風(fēng)光、悠久的佛、儒教文化遺跡以及田園村落；按春、夏、秋、冬四季不同的主題來展開營(yíng)銷、促銷活動(dòng)，全方位立體交叉開發(fā)旅游市場(chǎng)?！?.2市場(chǎng)營(yíng)銷策略§5.2.1分時(shí)度假營(yíng)銷系統(tǒng)分時(shí)度假系統(tǒng)，或稱旅游分時(shí)度假及交換系統(tǒng)；最初是指人們?cè)诙燃俚刭徺I房產(chǎn)時(shí)，只購買部分時(shí)間段的產(chǎn)權(quán)，幾戶人家共同擁有一處房產(chǎn)，共同維護(hù)，分時(shí)使用的度假形式。后來逐漸演變成每人每年只擁有某一時(shí)間段的度假房產(chǎn)使用權(quán)，并且可以通過交換系統(tǒng)對(duì)不同房產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行交換。國(guó)際上通行的慣例是；將一處物業(yè)（如酒店的客房、公寓、別墅）每年的使用權(quán)分為52周，將52周中的51周分時(shí)銷售給顧客。每個(gè)單位的分時(shí)度假產(chǎn)品，就是在約定的時(shí)期內(nèi)（一般20到40年），在這一物業(yè)住宿一周的權(quán)利。分時(shí)度假系統(tǒng)在國(guó)外營(yíng)銷市場(chǎng)已經(jīng)很成熟，近幾年在國(guó)內(nèi)大城市、旅游城市、著名景區(qū)也得到很快的發(fā)展，并且取得較好的銷售成績(jī)。我們認(rèn)為，某景區(qū)具備分時(shí)度假的環(huán)境條件，下一步該是如何規(guī)劃自己的分時(shí)度假產(chǎn)品了?！?.2.2俱樂部行銷戰(zhàn)略俱樂部營(yíng)銷是指企業(yè)通過組建俱樂部，吸收一定數(shù)量的固定會(huì)員，通過給予會(huì)員顧客以各種個(gè)性化服務(wù)和各種優(yōu)惠措施，來培養(yǎng)企業(yè)的忠誠顧客，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。俱樂部對(duì)于顧客來說，主要具備四種功能；即社交功能、娛樂功能、心理功能、互助功能。根據(jù)鄧祿普調(diào)查，大城市居民19%中對(duì)俱樂部產(chǎn)品有強(qiáng)烈的需求。旅游景區(qū)屬于一種可重復(fù)消費(fèi)的產(chǎn)品，非常適合開展俱樂部營(yíng)銷。某景區(qū)可考慮在上海組建佛緣、禪修俱樂部，以此主題吸收一定數(shù)量的會(huì)員，并以此為媒介向社會(huì)進(jìn)行宣傳促銷。憑借俱樂部行銷戰(zhàn)略，某景區(qū)將獲得一大部分穩(wěn)定的客源?！?.2.3形象驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略世界正處在一個(gè)信息暴漲的時(shí)代，形象的傳播就顯得尤其重要。從實(shí)物商品到文化藝術(shù)品，從工業(yè)產(chǎn)品到服務(wù)產(chǎn)品，都充滿著形象消費(fèi)和形象生產(chǎn)的問題。對(duì)于旅游業(yè)來說，由于其銷售的超前性、異地性等特征，決定了旅游地形象在旅游消費(fèi)者的決策中，占有非常重要的地位。旅游業(yè)的發(fā)展，離不開對(duì)形象的研究，離不開形象驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略的實(shí)施。我們認(rèn)為，某佛教文化旅游景區(qū)應(yīng)著力為自己塑造一個(gè)獨(dú)具特色且富有吸引力的視覺形象?！?.2.4口碑宣傳戰(zhàn)略口碑宣傳對(duì)于旅游業(yè)來說，有著特別重要的意義。根據(jù)國(guó)內(nèi)旅游抽樣調(diào)查；有27.1%的國(guó)內(nèi)旅游者從親友介紹中獲得旅游信息。有27.2%的人從單位組織的旅游活動(dòng)中獲取信息。前一種信息來源，是典型的口碑信息，后一種信息來源，也和口碑信息有著密切的關(guān)系。本項(xiàng)目要真正實(shí)現(xiàn)口碑宣傳，就必須建立一個(gè)堅(jiān)實(shí)的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，必須做好以下幾個(gè)方面的工作；①項(xiàng)目規(guī)模要超出旅游者的期待，②要提供周到細(xì)致、別出心裁的服務(wù)，③向市場(chǎng)需求居民提供景區(qū)信息，④關(guān)注旅游者的個(gè)性化需求，⑤消除旅游者的不滿情緒，⑥讓旅游者參與到管理工作中來，⑦建立和諧的公眾關(guān)系。口碑宣傳，除了要有良好的經(jīng)營(yíng)管理基礎(chǔ)外，還應(yīng)重視研究口碑宣傳的途徑，創(chuàng)造條件讓有利的口碑得以廣泛的傳播，為此應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作；①鼓勵(lì)旅游者幫你宣傳，②利用廣告宣傳口碑，③利用新聞效應(yīng)擴(kuò)大影響，④組建游客俱樂部，⑤通過微博進(jìn)行口碑宣傳。在具體操作過程中，還應(yīng)隨時(shí)進(jìn)行總結(jié)、推廣、創(chuàng)新。佛教文化旅游景區(qū)修建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告佛教文化旅游景區(qū)修建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告佛教文化旅游景區(qū)修建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第6章項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)?！?.1項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模某佛教文化旅游景區(qū)項(xiàng)目位于某城區(qū)西部的錦溪鎮(zhèn)。項(xiàng)目規(guī)劃范圍界定；北起通景公路頭部的坑尾，沿上山古道向南至云臺(tái)峰（1254仙壇），折北再沿東面某坑，下到鑒心寺（某初步），包括省道東面的五九基地，整個(gè)規(guī)劃控制范圍為500公頃，其中以某為核心的重要主體功能區(qū)占地為390公頃（約5850畝山）?？傮w上以某禪寺為中心，突出佛教文化旅游的特色，通過青瓷（千佛）、書法（摩崖石刻）、氣候要素（避暑）、游客服務(wù)（參禪、度假、購物），逐步建立和完善旅游網(wǎng)絡(luò)，形成“一軸、三區(qū)、十八景”的空間布局，通過景觀景點(diǎn)建設(shè)形成“某”的文化品牌。一軸；佛教文化景觀主軸。三區(qū)；弘法主題區(qū)、商務(wù)服務(wù)區(qū)、養(yǎng)生度假區(qū)。十八景；十里菩提、九千石階、紫竹梵音、千尊圣佛、十八進(jìn)士、云臺(tái)日出、九問蒼昴、禪宗謐境、白云妙偈、穿心石門、老鷹面壁、絕壁天書、達(dá)摩羅漢、登天云梯、二十四孝、某初步、洗心鑒真、文殊菩薩。功能區(qū)功能區(qū)十八景分布情況旅游功能內(nèi)容面積（畝）佛教活動(dòng)區(qū)十里菩提、九千石階、紫竹梵音、千尊圣佛、十八進(jìn)士、云臺(tái)日出、九問蒼昴、禪宗謐境、白云妙偈、穿心石門、老鷹面壁、絕壁天書、達(dá)摩羅漢、登天云梯、拜佛、祈愿、禪悟、體驗(yàn)、登高、攪勝、觀日、避暑、運(yùn)動(dòng)寺廟、管理房、齋房、禪房、僧侶房、佛學(xué)院、入口山門、停車4500（需征建設(shè)用地120畝）綜合配套區(qū)二十四孝、某初步、洗心鑒真、文殊菩薩。佛教主題氛圍、游客集散、空中纜車觀光、五星度假體驗(yàn)購物、出入口、停車場(chǎng)、接待服務(wù)處、景區(qū)管理用房、會(huì)務(wù)會(huì)議、1140（需征建設(shè)用地590畝）游客服務(wù)中心游客服務(wù)中心養(yǎng)生體驗(yàn)區(qū)瞭望塔、小廣場(chǎng)、某情舍、度假木屋、耕種田園（不屬于十八景）療養(yǎng)、養(yǎng)生、創(chuàng)作及影視拍攝基地度假旅游接待服務(wù)、耕種、密林游戲210（需征建設(shè)用地210畝）§6.2項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1規(guī)劃用地面積3900000（m2）2總建筑面積107350（m2）3建筑占地面積48350（m2）4建筑覆蓋率1.24%未計(jì)停車場(chǎng)5綠化覆蓋率97%以上未計(jì)入道路、景觀部分6綜合容積率0.028序序號(hào)類別單位備注佛教活動(dòng)區(qū)：————合計(jì)建筑占地面積13500m2，總建筑面積25900m2某禪寺；一~二層，占地面積8000m2，總建筑面積11000m2靈感佛學(xué)院；三~五層，占地面積1800m2，總建筑面積7000m2居士林；二層/10幢，占地面積1200m2，總建筑面積2400m2某寺下院；二層，占地面積2000m2，總建筑面積3500m2禪修閣；五層，占地面積500m2，總建筑面積2000m2綜合配套區(qū)：————合計(jì)建筑占地面積29300m2，總建筑面積71400m2菩提假日酒店；二~三層，建筑占地17000m2，總建筑面積40000m2居士山莊；二~三層/80幢，占地面積9600m2，總建筑面積24000m2商業(yè)購物街；一~二層，建筑占地1600m2，總建筑面積3200m2設(shè)備房/員工宿舍；三~五層，占地面積800m2，總建筑面積3600m2管理房/測(cè)試；二層，占地面積300m2，總建筑面積600m2養(yǎng)生體驗(yàn)區(qū)；————合計(jì)建筑占地面積5550m2，總建筑面積10050m2慈航療養(yǎng)院；二層，建筑占地