蘇州將成首個重啟限購二線城市 針對對象僅為非戶籍居民的二套房

Word蘇州將成首個重啟限購二線城市針對對象僅為非戶籍居民的二套房限購政策又有新動作了。近日，網(wǎng)上流傳一份《關于進一步加強蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實施意見》的文件，文件從土地供應、土地競價、預售管理、價格管理、戶籍居民信貸、非戶籍居民信貸、公積金貸款政策等15個方面對蘇州房地產(chǎn)市場進行新的部署和要求，可謂全鏈條、全覆蓋、立體式的調(diào)控新規(guī)。

其中最引人注目的當屬針對非戶籍居民購房。文件明確提出：非戶籍居民申請第二套住房，需提供2年內(nèi)累計1年納稅記錄或社保證明，首次購房首付20%，已有1套及以上，停止貸款。這也意味著，蘇州或將成為首個重啟限購的二線城市，雖然針對的對象僅為非戶籍居民的二套房。

“除了土拍新規(guī)尚未確認，其他基本確認了，昨天住建局已經(jīng)召集開發(fā)商開會，口頭傳達了上述文件內(nèi)容，正式發(fā)布的時間待定?！碧K州某品牌房企負責人說，此次蘇州針對外地戶籍居民除了限貸，還增加了限購，這是比較有亮點的地方?！氨敬蜗拶徶会槍ν獾厝?，蘇州本地人不限，而且外地人只限第二套，還是兩年中有一年社保即可，所以總體比較溫和，對市場的影響不大，可能只是心理層面的影響?！?/p>

業(yè)內(nèi)相關人士表示，蘇州此類政策，體現(xiàn)了供給側結構性改革的思路，也體現(xiàn)了對于下半年房價管控的決心。由于強調(diào)的政策實施范圍為蘇州市區(qū)，這意味著昆山、太倉等下轄縣市并不包括在內(nèi)。

高價地兩個月內(nèi)付清地款

由于此前蘇州已經(jīng)針對預售管理、價格管理、戶籍居民信貸作出了相關規(guī)定，因此文件在這幾個方面只是做了重申，新出臺的規(guī)定除了非戶籍居民的限購限貸，還有土地出讓方面的新規(guī)則。文件稱，蘇州將加大土地供應，今后3年，市區(qū)每年供地400公頃，其中普通住宅不低于70%，增加單批次供應。參與土地競拍的房企，保證金由20%調(diào)整為30%以上，首付款由50%調(diào)整為60%以上，3個月內(nèi)全款付清。同時，設定土地出讓市場指導價，超過市場指導價，2個月付清全款，超市場指導價，工程封頂預售，超市場指導價10%，竣工驗收后預售，超市場指導價25%，終止網(wǎng)上競拍，轉“一次性報價方式”競價，此環(huán)節(jié)最接近所有報價平均價則為競得者。公積金貸款政策方面，第二次使用，首付比例由20%調(diào)整為30%，利率上浮10%。

蘇州某當?shù)胤科筘撠熑艘卜Q，調(diào)控政策原計劃8月初出臺，但考慮到要和南京同步，所以就放了一放，“土地競拍的新規(guī)會增加開發(fā)商的現(xiàn)金流成本，使得開發(fā)商舉牌會更謹慎，同時也會促進開發(fā)商聯(lián)合拿地?！?/p>

在土地競價的規(guī)則制定上，應該說蘇州頗費心思。通過設定土地出讓的市場指導價，能夠有效抑制高地價現(xiàn)象的出現(xiàn)。當然從此類規(guī)則來看，還是有很多新意的。比如說超過市場指導價，那么土地出讓金繳付和工程項目等都有嚴格規(guī)定，需要2個月內(nèi)付清全款，而且工程必須以準現(xiàn)房的模式銷售，這都會增加房企的資金成本，所以拿地過程中自然會有所克制。而超過市場指導價10%的，那么就需要通過現(xiàn)房進行銷售，這其實也暗示了現(xiàn)房銷售的模式在蘇州悄然啟動。對于超過25%的指導價的土地，后續(xù)定價規(guī)則不是“價高者得”，而是最接近報價平均價的價格成為土地最終價，這會使得高價拍地房企失去拿地資格，最后會使得土地報價更接近房企意愿認可的價格。

限購相對寬松

業(yè)內(nèi)相關人士說，在戶籍居民信貸政策方面，對于蘇州本地購房者如果第一次購房那么依然是兩成首付，這是非常寬松的政策，也是合理的。對于有過一套房但貸款結清的，可以走三成首付通道。而貸款沒有還清，那么就需要走45%的首付比例通道。而兩套以上住房且依然有月供的，那么購置第三套住房，那就不能動用信貸資源，必須全款購房。這相對來說會抑制部分炒房的需求或動機。

業(yè)內(nèi)相關人士表示，對于非戶籍居民信貸政策，和預期一樣，此次需要提供納稅或社保證明，這有點類似一線城市的限購政策，但相對寬松，而且此類政策主要針對二套房的。首套房方面依然是寬松的政策，依然允許購房者進行購房，且不需要社保證明。在金融監(jiān)管力度方面，強化了資金審核和購房資格審核的內(nèi)容，此類內(nèi)容一定程度上使得購房者后續(xù)的購房材料準備的成本加大，也防范了各類造假資格進行購房的現(xiàn)象?？傮w上說，這會使得后續(xù)后續(xù)購房市場的環(huán)境凈化，防范各類炒房需求大規(guī)模的進入。在公積金貸款政策方面，收緊了公積金使用的政策。對于第二次使用公積金來購房的，首付款和利率都進行了上調(diào)，這使得后續(xù)公積金資源能夠實現(xiàn)開源節(jié)流的使用效率，防范公積金透支等風險的出現(xiàn)。

市場已經(jīng)進入調(diào)整期

“這個調(diào)控新政還沒正式發(fā)布，預計會在本周吧，可能個別地方會有修正?！蹦成鲜蟹科筇K州公司負責人說。

該負責人表示，目前這個時間點出政策顯然不合適，從實際上看，已經(jīng)不需要出了，“從6月份開始，蘇州市場已經(jīng)出現(xiàn)下滑，成交量持續(xù)走低，新開的樓盤都是采取低開的方式，蘇州市場已經(jīng)進入調(diào)整期了?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，7月蘇州商品房供應面積64.61萬平方米，環(huán)比下跌31.95%，成交面積60萬平方米，環(huán)比下跌17.36%，成交均價19744元/平方米，環(huán)比下跌4.49%。7月蘇州商品房庫存量為421.5萬平方米，在新老項目集中入市影響下，市場存量開始增長，去化周期