房地產企業(yè)會計核算教程

房地產開發(fā)企業(yè)會計講座一第一講房地產開發(fā)企業(yè)會計的特點一、房地產開發(fā)企業(yè)經營活動的主要業(yè)務

房地產是房產與地產的總稱。房地產開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產開發(fā)企業(yè)就是從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)，它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。進行的主要業(yè)務有：

1．土地的開發(fā)與經營。

企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務。

2．房屋的開發(fā)與經營。

房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉房、安置房和代建房等。

3．城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā)。

4．代建工程的開發(fā)。

代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。二、房地產開發(fā)企業(yè)的經營特點

房地產開發(fā)企業(yè)的生產經營與施工企業(yè)不同。其經營特點主要有以下幾點：

1．開發(fā)經營的計劃性。

企業(yè)征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內，按照規(guī)劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設計劃、銷售計劃進行開發(fā)經營。

2．開發(fā)產品的商品性。

房地產開發(fā)企業(yè)的產品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉讓或銷售。

3．開發(fā)經營業(yè)務的復雜性。

所謂復雜性包括兩個方面：

(1)經營業(yè)務內容復雜。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經營業(yè)務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。

(2)涉及面廣，經濟往來對象多。企業(yè)不僅因購銷關系與設備、材料物資供應單位等發(fā)生經濟往來，而且因工程的發(fā)包和招標與勘察設計單位、施工單位發(fā)生經濟往來，還會因受托代建開發(fā)產品、出租開發(fā)產品等與委托單位和承租單位發(fā)生經濟往來。

4．開發(fā)建設周期長，投資數(shù)額大。

開發(fā)產品要從規(guī)劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。

5．經營風險大。

開發(fā)產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產品積壓，使企業(yè)資金周轉不靈，導致企業(yè)陷入困境。三、房地產開發(fā)項目投資費用估算

經營房地產投入資金多，風險大，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決策。

由于房地產開發(fā)項目的投資過程就是房地產商品的生產過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。

房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產開發(fā)項目而言，投資及成本費用．由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。

(一)開發(fā)成本

共有八項：

1．土地使用權出讓金。

國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

2．土地征用及拆遷安置補償費。

(1)土地征用費。國家建設征用農村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規(guī)定進行。

(2)拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產開發(fā)項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原

用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規(guī)定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。

3．前期工程費。

前期工程費主要包括：

(1)項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設計費為建安工程費的3％左右，水文地質勘探費可根據(jù)所需工作量結合有關收費標準估算。

(2)“三通一平”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據(jù)實際工作量，參照有關計費標準估算。

4．建安工程費。

它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。

5．基礎設施費。

它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。

6．公共配套設施費。

它主要包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。

7．不可預見費。

它包括基本預備費和漲價預備費。依據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1～6項之和為基數(shù)，按3％一5％計算。

8．開發(fā)期間稅費。

開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設項目投資構成中占較大比重。應根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估箅。

(二)開發(fā)費用

開發(fā)費用是指與房地產開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。

1．管理費用。

可按項目開發(fā)成本構成中前1—6項之和為基數(shù)，按3％左右計算。

2．銷售費用。

它指開發(fā)建設項目在銷售產品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：

(1)廣告宣傳費。約為銷售收人的2％一3％；

(2)銷售代理費。約為銷售收入的1．5％一2％；

(3)其他銷售費用。約為銷售收入的0．5％一1％。

以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4％一6％。

3．財務費用。

它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。

(三)投資與成本費用估算結果的匯總

為了便于對房地產建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結果以匯總表的形式列出，格式略。三、房地產開發(fā)項目投資估算的作用：

(1)是籌集建設資金和金融部門批準貸款依據(jù)；

(2)是確定設計任務書的投資額和控制初步設計概算的依據(jù)；

(3)是可行性研究和在項目評估中進行技術經濟分析的依據(jù)。四、房地產開發(fā)企業(yè)會計核算特點

由于其經營活動的特殊情況和管理要求，房地產開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會計核算有如下特殊情況：

1．產成品的種類多，核算方法不同。

2．產品成本的核算復雜。

3．經營收入及其相關稅金的核算不同。房地產開發(fā)企業(yè)會計講座（二）第二講房地產開發(fā)企業(yè)存貨的核算房地產開發(fā)企業(yè)存貨有以下幾大類：

1．原材料類存貨。

指用于開發(fā)土地、房屋、建筑物等開發(fā)產品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。

2．設備類存貨。

指企業(yè)購人的用于房地產開發(fā)經營的各種設備，如電氣設備、衛(wèi)生設備、通風設備等。

3．在產品類存貨。

指尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產品(即在建工程)。

4．產成品類存貨。

指各種已完成開發(fā)建設全過程并已驗收合格，可以按合同規(guī)定交付使用或對外銷售的各種開發(fā)產品，包括已開發(fā)完成的土地、房屋、配套設施、代建工程及分期收款開發(fā)產品、出租開發(fā)產品和周轉房等。

5．開發(fā)用品類存貨。

指企業(yè)在進行房地產開發(fā)經營活動中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。

房地產開發(fā)企業(yè)特殊存貨主要是設備類存貨和各種開發(fā)產品。

注意：臨時出租房、周轉房是視同存貨的。

一、設備采購與收發(fā)的核算

在一般情況下，供應部門負責編制設備供應計劃、簽訂合同和檢查合同的執(zhí)行情況；設備倉庫負責設備的收、發(fā)、保管、清查盤點等工作；會計部門負責設備價款的結算、設備成本的計算、設備收發(fā)的核算。

設備的采購、收發(fā)按實際成本計價并核算。為了核算設備的采購成本并反映和考核設備采購、收、發(fā)、結存情況，要在“物資采購”賬戶之下設置“設備”明細賬，并專設“1242庫存設備”賬戶。分別核算企業(yè)購入各種設備的實際采購成本和所有庫存設備的實際成本。

例1某房地產開發(fā)企業(yè)購入電梯一臺，買價(含進項稅)800000元，運雜費20000元，價款和運雜費已用銀行存款支付。

①根據(jù)購貨發(fā)票、銀行結算憑證等作如下分錄：

借：物資采購——設備820000

貸：銀行存款820000

②假設企業(yè)材料設備采購保管費的計劃分配率為2％，則購入電梯應分配的采購保管費為16400元。

借：物資采購——設備16400

貸：采購保管費16400

③電梯驗收入庫，計算電梯的實際成本為836400元。

借：庫存設備836400

貸：物資采購——設備836400二、開發(fā)產品的核算

開發(fā)產品是指企業(yè)已經完成全部開發(fā)建設過程，并已驗收合格，符合國家建設標準和設計要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的產品，包括土地(建設場地)、房屋、配套設施和代建工程。已完工開發(fā)產品實際上是開發(fā)建設過程的結束和銷售過程的開始。

為了正確核算開發(fā)產品的增加、減少、結存情況，開發(fā)企業(yè)應設置資產類“1285開發(fā)產品”賬戶。本賬戶借方登記已竣工驗收的開發(fā)產品的實際成本，貸方登記月末結轉的已銷售、轉讓、結算或出租的開發(fā)產品的實際成本。月末借方余額表示尚未銷售、轉讓、結算、或出租的各種開發(fā)產品的實際成本。本賬戶應按開發(fā)產品的種類，如土地、房屋、配套設施和代建工程等設置明細賬戶，并在明細賬戶下，按成本核算對象設置賬頁。

1．開發(fā)產品增加的核算。

企業(yè)的開發(fā)產品，在竣工驗收時，應按實際成本借記“開發(fā)產品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。

例2房地產開發(fā)企業(yè)根據(jù)竣工驗收單，本月已完開發(fā)產品實際成本為3305萬元。其中：土地65萬元，房屋2590萬元，代建工程500萬元，配套設施150萬元。

借：開發(fā)產品——土地650000

——房屋25900000

——代建工程5000000

——配套設施1500000

貸：開發(fā)成本33050000

2．開發(fā)產品減少的核算。

企業(yè)的開發(fā)產品會因對外轉讓、銷售等原因而減少。對于減少的開發(fā)產品，應區(qū)分不同情況及時進行會計處理。

企業(yè)對外轉讓、銷售開發(fā)產品時，應于月份終了時按開發(fā)產品的實際成本，借記“主營業(yè)務成本”賬戶，貸記“開發(fā)產品”賬戶。

采用分期收款結算方式銷售開發(fā)產品的，在將開發(fā)產品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同后，按分期收款的開發(fā)產品的實際成本，借記“分期收款開發(fā)產品”賬戶，貸記“開發(fā)產品”賬戶。

企業(yè)將開發(fā)的土地和房屋用于出租經營，或將開發(fā)的房屋安置拆遷居民周轉使用，應于移交使用時，按土地和房屋的實際成本，借記“出租開發(fā)產品”或“周轉房”等賬戶，貸記“開發(fā)產品——土地(或房屋)”賬戶。

企業(yè)將開發(fā)的營業(yè)性配套設施，用于本企業(yè)從事第三產業(yè)經營用房，應視同建造固定資產進行處理，即按該配套設施的實際成本借記“固定資產”賬戶，貸記“開發(fā)產品——配套設施”賬戶。三、出租開發(fā)產品

出租開發(fā)產品是指用于出租經營的土地和房屋等開發(fā)產品。它們的盈利是以收取租金的方式逐步實現(xiàn)的。

為核算企業(yè)出租經營的土地、房屋等使用及攤銷情況，開發(fā)企業(yè)應設置“1295出租開發(fā)產品”總分類賬戶，并下設“出租產品”和“出租產品攤銷”兩個二級賬戶。其中：

“出租產品”二級賬戶核算出租開發(fā)產品的原始價值，借方登記出租的土地及房屋的原始價值，貸方登記改變出租開發(fā)產品用途對外銷售的出租開發(fā)產品的原始價值。借方余額反映實際出租的土地、房屋的原始價值。

“出租產品攤銷”二級賬戶核算實際出租的開發(fā)產品的攤銷價值，貸方登記按月計提出租產品的攤銷價值，借方登記改變出租產品用途，對外銷售出租產品時沖銷的出租開發(fā)產品的已攤銷價值。貸方余額反映實際出租的土地、房屋等出租開發(fā)產品累計攤銷價值。

對于出租的土地和房屋，企業(yè)應建立“出租產品卡片”，按出租產品的類別、土地(或房屋)的編號、承租單位等進行明細核算，詳細記錄出租產品的地點、結構、層次、面積、租金單價等情況。

1．出租開發(fā)產品增加的核算。

企業(yè)開發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應于簽訂出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實際成本，借記“出租開發(fā)產品——出租產品”賬戶，貸記“開發(fā)產品”賬戶。

2．出租開發(fā)產品攤銷的核算。

出租開發(fā)產品在租賃經營期間，由于損耗等原因，其價值會逐漸減少。企業(yè)應根據(jù)出租開發(fā)產品的原始價值、凈殘值和預計攤銷年限，計算其損耗價值，并按月攤銷計入主營業(yè)務成本。出租開發(fā)產品攤銷額的計算公式如下：

出租開發(fā)產品年攤銷率=（1-凈殘值率）/預計攤銷年限×100%

出租開發(fā)產品月攤銷率=出租開發(fā)產品年攤銷率÷12

出租開發(fā)產品月攤銷額=應計提攤銷的出租開發(fā)產品原始價值×該出租開發(fā)產品月攤銷率

企業(yè)按月計提出租產品攤銷時，借記“主營業(yè)務成本——出租產品”賬戶，貸記“出租開發(fā)產品——出租產品攤銷”賬戶。

3．出租開發(fā)產品修理的核算。

出租開發(fā)產品在租賃期間發(fā)生的修理支出，數(shù)額不大的直接計人“主營業(yè)務成本——出租產品”賬戶，若數(shù)額較大，為了均衡各月的成本負擔，可先在“待攤費用”賬戶核算，再分期攤人“主營業(yè)務成本——出租產品”賬戶。

4．出租開發(fā)產品減少的核算。

企業(yè)改變出租產品用途，將其作為商品對外銷售，應于銷售實現(xiàn)時按售價借記“銀行存款”或“應收賬款”賬戶，貸記“主營業(yè)務收入——商品房銷售”賬戶；同時，按出租產品攤余價值借記“主營業(yè)務成本”賬戶，按出租產品累計已提攤銷額借記“出租開發(fā)產品——出租產品攤銷”賬戶，按出租產品原始價值貸記“出租開發(fā)產品——出租產品”賬戶。

例3某房地產企業(yè)將原租賃經營的房屋對外銷售，雙方協(xié)議作價為1200000元，該房屋賬面原值為2000000元，賬面累計已提攤銷額為1000000元，現(xiàn)企業(yè)已收到一張金額為1200000元的支票并將房屋移交買主。

①收到房屋銷售款時：

借：銀行存款1200000

貸：主營業(yè)務收入——商品房銷售1200000

②房屋銷售當月末結轉其銷售成本時：

借：主營業(yè)務成本——商品房銷售1000000

出租開發(fā)產品——出租產品攤銷1000000

貸：出租開發(fā)產品——出租產品2000000房地產開發(fā)企業(yè)會計講座（三）第三講房地產開發(fā)企業(yè)產品成本的核算（上）房地產開發(fā)的程序通常分為四個階段，即投資決策分析階段、前期工程階段、建設階段和租售階段。在以上四個階段的開發(fā)經營過程中，企業(yè)將發(fā)生許多費用，比如可行性研究費、前期工程費、建筑安裝費、廣告費、銷售費、信貸資金利息費，以及企業(yè)為組織和管理生產經營而發(fā)生的管理費用等。這些費用中，有些可以計入開發(fā)產品成本中，有些則不能計入開發(fā)產品成本?？梢灾苯佑嬋氲介_發(fā)產品成本中的費用稱為開發(fā)直接費用；經分配后才能計入到開發(fā)產品成本中的費用稱為開發(fā)間接費用；不能計入到開發(fā)成本中的費用稱為期間費用。一、開發(fā)產品成本的內容

開發(fā)產品成本是指房地產開發(fā)企業(yè)在產品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。它反映了房地產開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動，是考核房地產開發(fā)工作質量的一項綜合指標，是制定開發(fā)產品銷售價格的基礎。開發(fā)產品成本按其用途，可分為以下四類：

1．土地開發(fā)成本。

土地開發(fā)成本是指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設用地)所發(fā)生的各項費用。

2．房屋開發(fā)成本。

房屋開發(fā)成本是指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉房、代建房等)所發(fā)生的各項費用支出。

3．配套設施開發(fā)成本。

它是指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉讓的配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發(fā)產品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。

4．代建工程開發(fā)成本。

它是指房地產開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發(fā)生的各項費用支出。二、房地產開發(fā)成本核算對象

開發(fā)產品成本核算對象是指在開發(fā)產品成本的計算中，為了歸集和分配開發(fā)費用而確定的費用承擔者。企業(yè)應根據(jù)其開發(fā)項目的特點及實際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象：

1．一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。

2．同一開發(fā)地點、結構類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。

3．對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。

成本核算對象應在開發(fā)項目開工前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。三、房地產開發(fā)成本項目

開發(fā)產品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發(fā)間接費等。

1．土地征用及拆遷補償費：

指房地產開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用（如耕地占用稅）。

2．前期工程費：

指企業(yè)在前期準備階段發(fā)生的各項費用，包括總體規(guī)劃設計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設計費、各項臨時工程(臨時水、臨時電、臨時路等)費用、七通一平或三通一平費用等。

3．基礎設施費：

指建造各項基礎設施發(fā)生的費用。基礎設施主要是指與開發(fā)產品相關的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設施發(fā)生的設備及安裝費都在基礎設施費項目內歸集。

4．建筑安裝工程費：

指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費。

5．配套設施費：

指為開發(fā)項目服務的，不能有償轉讓的各項公共配套設施發(fā)生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉讓的公共配套設施如商店、郵局、學校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計人該成本項目內。

6．開發(fā)間接費：指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用支出，包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項費用不在此列，應在“管理費用”中核算。

目前我國房地產開發(fā)企業(yè)經營規(guī)模、經營范圍、經營方式等各不相同。比如，就土地開發(fā)而言，有些企業(yè)只進行建設場地地面的清理平整，將原有建筑物、障礙物拆除，就算完成土地開發(fā)；而有些企業(yè)除進行地面的清理平整，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設，做到七通一平，才算完成土地開發(fā)等。所以，每一個開發(fā)企業(yè)應根據(jù)前述成本項目的設置原則，結合開發(fā)項目的具體情況，有選擇地設置成本項目。四、開發(fā)產品成本核算程序

(一)應設置核算的賬戶

為核算開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，企業(yè)可根據(jù)其本身經營開發(fā)的業(yè)務要求，設置下列賬戶：

1．“4301開發(fā)成本”賬戶。

本賬戶核算房地產開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗收的開發(fā)產品的實際成本。借方余額反映未完開發(fā)項目的實際成本。本賬戶應按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設置二級明細賬戶，并在二級明細賬戶下，按成本核算對象進行明細核算。

2．“4302開發(fā)間接費”賬戶。

本賬戶核算房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位為開發(fā)產品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內部獨立核算單位為開發(fā)產品而發(fā)生的各項間接費用，貸方登記分配計入開發(fā)成本各成本核算對象的開發(fā)間接費。月末本賬戶無余額。本賬戶應按企業(yè)內部不同的單位、部門(分公司)設置明細賬戶。

(二)開發(fā)產品成本核算程序

開發(fā)產品成本的核算程序是指房地產開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產品成本時應遵循的步驟和順序。其一般程序是：

1．歸集開發(fā)產品費用。

(1)在項目開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費用，直接計入各成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。

(2)為項目開發(fā)服務所發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，可先歸集在“開發(fā)間接費”賬戶，即借記“開發(fā)間接費”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。

(3)將“開發(fā)間接費”賬戶歸集的開發(fā)間接費，按一定的方法分配計入各開發(fā)成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細賬戶，貸記“開發(fā)間接費”賬戶。

通過上述程序，將應計人各成本核算對象的開發(fā)費用，歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶之中。

2．計算并結轉已完開發(fā)產品實際成本。

計算已完開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本。并將其結轉進入“開發(fā)產品”賬戶，即借記“開發(fā)產品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。

3．按已完開發(fā)產品的實際功能和去向，將開發(fā)產品實際成本結轉進入有關賬戶。

即借記“經營成本”、“分期收款開發(fā)產品”、“出租開發(fā)產品”、“周轉房”等賬戶，貸記“開發(fā)產品”賬戶房地產開發(fā)企業(yè)會計講座（四）五、土地開發(fā)的成本核算

土地開發(fā)也稱建設場地開發(fā)。通常有兩種情況，一是企業(yè)為了自行開發(fā)商品房、出租房等建筑物而開發(fā)的自用建設場地；二是企業(yè)為了銷售、有償轉讓而開發(fā)的商品性建設場地。自用的建設場地屬企業(yè)的中間產品，其費用支出應記人有關商品房或出租房的產品成本，而商品性建設場地是企業(yè)的最終產品，應單獨核算其土地開發(fā)成本。

(一)土地開發(fā)費用的歸集與分配

企業(yè)在土地開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出，除能直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶核算。分別按照“自用土地開發(fā)”、“商品性土地開發(fā)”等設置二級明細賬戶，按企業(yè)選擇的成本核算對象設置賬頁，進行土地開發(fā)費用的明細核算。

1．土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝費的歸集與分配。

這些費用，一般能分清受益對象，可直接計入成本核算對象，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶及有關明細賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶。

2，配套設施費的歸集與分配。

配套設施的建設可能與土地開發(fā)同步進行，也可能不同步進行，所以其費用歸集的方法有以下兩種情況：

(1)與土地開發(fā)同步進行的配套設施開發(fā)費用，能夠分清受益對象的，應直接計入有關成本核算對象，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；分不清受益對象時，應先通過“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”賬戶歸集，待配套工程竣工時，再按一定方法，在有關受益對象中進行分配。

(2)與土地開發(fā)不同步進行的配套設施開發(fā)費用，一般可先通過“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設施竣工時，再轉入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶中。如果土地開發(fā)已完成等待出售或出租，而配套設施尚未完工，為及時結算完工土地的開發(fā)成本，經批準對這類配套設施的費用可先按其計劃成本(或預算成本)在土地開發(fā)成本中預提。預提時，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，貸記“預提費用——預提配套設施費”賬戶。實際發(fā)生的配套設施開發(fā)費用通過“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”賬戶核算，待配套設施完工后，對預提的配套設施費與實際發(fā)生的配套設施費差額，應調整有關土地開發(fā)成本。

3．開發(fā)間接費用的歸集與分配。

企業(yè)內部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的費用先通過“開發(fā)間接費用”賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標準分配計入有關開發(fā)成本核算對象。應由土地開發(fā)成本負擔的，由“開發(fā)間接費用”賬戶轉入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶內。如果直接組織和管理開發(fā)項目的部門是企業(yè)內部非獨立核算的部門，其費用直接計人有關土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用項目內。

(二)完工土地開發(fā)成本的結轉

已完土地開發(fā)項目應根據(jù)其用途，采用不同的成本結轉方法：

1．為銷售或有償轉讓而開發(fā)的商品性建設場地。

開發(fā)完成后，應將其實際成本轉入“開發(fā)產品——土地”賬戶。

2．開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設的建設場地。

應于開發(fā)完成投入使用時，將其實際成本結轉計人有關的房屋開發(fā)成本中。結轉計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)費用，可采取分項平行結轉法或歸類集中結轉法。

(1)分項平行結轉法。

就是將應結轉的土地開發(fā)費用，按成本項目分別平行轉入有關房屋開發(fā)成本的相關成本項目內。其會計分錄是：

借：開發(fā)成本——房屋——土地征用及拆遷費al

——前期工程費a2

——基礎設施費a3

——建筑安裝費a4

——配套設施費a5

——開發(fā)間接費用a6

貸：開發(fā)成本——土地——土地征用及拆遷費al

——前期工程費a2

——基礎設施費a3

——建筑安裝費a4

——配套設施費a5

——開發(fā)間接費用a6

這種結轉方法主要適用于改作自用的商業(yè)性建設場地的成本結轉。因為原商業(yè)性建設場地的開發(fā)成本中歸集了該場地應負擔的全部費用。

(2)歸類集中結轉法。

就是將應結轉的各項土地開發(fā)費用，歸類合并為“土地征用及拆遷補償費”和“基礎設施費”兩個費用項目，然后轉入有關房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費”和“基礎設施費”成本項目。

借：開發(fā)成本——房屋——土地征用及拆遷費al

——基礎設施費a2+a3+a4

貸：開發(fā)成本——土地——土地征用及拆遷費al

——前期工程費a2

——基礎設施費a3

——建筑安裝費a4

這種結轉方法主要適用于自用建設場地成本的結轉。因為自用建設場地一般不歸集配套設施費和開發(fā)間接費用，所以為簡化核算手續(xù)，可采用這種方法結轉。

企業(yè)開發(fā)的自用建設場地，開發(fā)完成后近期不使用的，應將其實際成本先轉入“開發(fā)產品——土地”賬戶。

下面舉例說明土地開發(fā)成本的核算方法。

例4甲房地產開發(fā)公司于2001年5月在梁園開發(fā)一塊土地，占地面積40000㎡。開發(fā)完成后準備將其中的30000㎡對外轉讓，其余的10000㎡企業(yè)自行開發(fā)商品房。假設梁園土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下經濟業(yè)務：

①支付土地出讓金25000000元，作會計分錄如下：

借：開發(fā)成本——土地——梁園(土地征用及拆遷費)25000000

貸：銀行存款25000000

②支付拆遷補償費5500000元，作會計分錄如下：

借：開發(fā)成本——土地——梁園(土地征用及拆遷費)5500000

貸：銀行存款5500000

③支付勘察設計費210000元，作會計分錄如下：

借：開發(fā)成本——土地——梁園(前期工程費)210000

貸：銀行存款210000

④支付土石方費用5500000元，作會計分錄如下：

借：開發(fā)成本——土地一—梁園(前期工程費)5500000

貸：銀行存款5500000

⑤由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應支付價款1500000元：

借：開發(fā)成本——土地——梁園(基礎設施費)1500000

貸：應付賬款——X施工企業(yè)1500000

⑥9月末，梁園土地開發(fā)工程完工。假設“開發(fā)成本——土地開發(fā)——梁園”賬戶歸集的開發(fā)總成本為37710000元，則單位土地開發(fā)成本為942．75元／㎡。其中自用的10000㎡土地尚未投入使用，其余30000㎡已全部轉讓，月終結轉本塊土地的開發(fā)成本。作會計分錄如下：

借：開發(fā)產品——土地(梁園)9427500

主營業(yè)務成本——土地轉讓成本28282500

貸：開發(fā)成本——土地——梁園37710000

例5續(xù)前例，若自用的10000㎡土地在開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)工程的建設中，則企業(yè)可采用下面兩種方法結轉土地開發(fā)成本；

①采用歸類集中結轉法結轉土地成本時：

借：開發(fā)成本——房屋——梁園(土地征用及拆遷費)7625000

——梁園(基礎設施費)1802500

貸：開發(fā)成本——土地——梁園(土地征用及拆遷費)7625000

——梁園(前期工程費)1427500

——梁園(基礎設施費)375000

②采用分項平行結轉法結轉土地成本時：

借：開發(fā)成本——房屋——梁園(土地征用及拆遷費)7625000

——梁園(前期工程費)1427500

——梁園(基礎設施費)375000

貸：開發(fā)成本——土地——梁園(土地征用及拆遷費)7625000

——梁園(前期工程費)1427500

——梁園(基礎設施費)375000房地產企業(yè)預繳企業(yè)所得稅會計核算方法的探討根據(jù)國家稅務總局的規(guī)定，采取預售方式銷售開發(fā)產品的房地產開發(fā)企業(yè)，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額，再并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產品完工時再進行結算調整。這一規(guī)定有利于稅收的均衡入庫，但也增加了企業(yè)會計核算的工作量。它是企業(yè)會計核算方面的一項新內容。由于當期應納稅所得額并入、抵減預計營業(yè)利潤后與當期利潤總額（虧損）的反差很大，出現(xiàn)了有些企業(yè)即使虧損金額很大，卻仍要繳納較高企業(yè)所得稅的現(xiàn)象。因此，如何使企業(yè)的所得稅費用與企業(yè)盈利配比，并使預計營業(yè)利潤在開發(fā)產品完工結算期得到正確抵減；如何在增加核算工作量的同時采用簡便易行的核算方法，做好預計營業(yè)利潤的計提、抵減核算工作，并確保核算的準確性；如何從科目間找出勾稽關系，方便自查稅費提繳情況等，是一個值得探討的問題。根據(jù)筆者在工作實踐中的體會，采用同步登記法在“遞延稅款”歸集或轉回預繳企業(yè)所得稅的核算方法，不僅能較好地處理這一業(yè)務問題，而且簡便易行。“同步登記法”一是指預繳的企業(yè)所得稅與營業(yè)稅費皆在“遞延稅款”核算，兩者的明細賬合并在同一賬頁中登記。雖然在“遞延稅款”核算營業(yè)稅費目前尚有爭議，但由于《企業(yè)會計制度》只明確營業(yè)稅費的提繳過程，未進一步明確應在什么科目歸集、結算轉回，故筆者認為在“遞延稅款”科目核算較合理、可行。二是指工程項目自開工至竣工銷售，發(fā)生的經濟內容均在同一賬頁中登記。實際數(shù)與預計數(shù)在同一賬頁反映，便于預計數(shù)的轉回，實際數(shù)與預計數(shù)的對比，企業(yè)對稅費提繳情況的自查等工作。具體做法及運用如下。１．預繳企業(yè)所得稅與營業(yè)稅費的同步登記及有關科目間的勾稽關系的核對。①為使企業(yè)繳納的所得稅費與企業(yè)盈利配比，其預繳歸集或轉回的企業(yè)所得稅在“遞延稅款”核算，借方核算由預計營業(yè)利潤部分得出的企業(yè)所得稅；貸方核算銷售轉回已計提的企業(yè)所得稅，須結算，余額應為零。預繳的企業(yè)所得稅和營業(yè)稅費統(tǒng)一登記在七欄式明細賬頁上，前三欄分別登記借、貸、余；分析欄分別登記營業(yè)稅費、企業(yè)所得稅，藍字登記預提金額，紅字登記轉回金額。銷售結算后，該明細賬余額為零。例１：某企業(yè)Ａ幢２０２號２００３年預收賬款５萬元。２００４年８月３１日止累計預收賬款４０萬元（其中二季度末止累計３０萬元），累計預提營業(yè)稅費２．２２萬元，企業(yè)所得稅１．４８５萬元，９月份預收賬款１０萬元。經計算９月份應交營業(yè)稅費為０．５５５萬元，二季度應在“遞延稅款”歸集的企業(yè)所得稅為０．９９萬元；銷售結算轉回營業(yè)稅費２．７７５萬元，企業(yè)所得稅２．４７５萬元。據(jù)此登記明細賬如下：明細賬會計科目：遞延稅款明細科目：營業(yè)稅費企業(yè)所得稅戶名：Ａ幢２０２號房地產開發(fā)企業(yè)應該繳納哪些稅（費）？

一、營業(yè)稅

（一）、應稅范圍：

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營業(yè)稅應稅勞務時主要涉及以下兩個方面：

1、轉讓土地使用權：是指土地使用者轉讓土地使用權的行為，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。

2、銷售不動產：是指有償轉讓不動產所有權的行為。

不動產，是指不能移動，移動后會引起性質，形狀改變的財產。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物。

（1）銷售建筑物或構筑物

銷售建筑物或構筑物，是指有償轉讓建筑物或構筑物的所有權的行為。以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。

（2）銷售其他土地附著物

①銷售其他土地附著物，是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。

②其他土地附著物，是指建筑物或構筑物以外的其他附著于土地的不動產。

③單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。

④在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產征稅。

⑤以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。

⑥不動產租賃，不按本稅目征稅。

（二）涉及稅種

房地產開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅以及契稅等。

1、銷售不動產的營業(yè)稅計稅依據(jù)]

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定：

（1）納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。

（2）單位將不動產無償贈與他人，其營業(yè)額比照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定確定。對個人無償贈送不動產的行為，不應視同銷售不動產征收營業(yè)稅。

（3）營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定：

納稅人銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業(yè)額

①按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；

②按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；

③按下列公式核定計稅價格：

計稅價格=營業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1—營業(yè)稅稅率）

上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。

2、其他具體規(guī)定如下：

（1）根據(jù)《國家稅務總局關于房產開發(fā)企業(yè)銷售不動產征收營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定，在合同期內房產企業(yè)將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應按“服務業(yè)?代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產開發(fā)企業(yè)應按“銷售不動產”征收營業(yè)稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產”征收營業(yè)稅。

（2）對合作建房行為應如何征收營業(yè)稅

根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）》規(guī)定：_

合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：

第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：

①土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷售不動產”稅目征稅。由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。

②以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業(yè)?租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定核定。

第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：

①房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅“以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。

②房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉讓無形資產”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅；

③如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為，也未構成營業(yè)稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉讓的土地，按“轉讓無形資產”征稅，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產”征稅。

對于轉讓土地使用權或銷售不動產的預收定金，有如下規(guī)定：

納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天?！贝隧椧?guī)定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為收到預收定金的當天。

（3）根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）》規(guī)定：

以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經營者為了加快資金周轉而采取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出

（4）中外合作開發(fā)房地產征收營業(yè)稅問題

根據(jù)《國家稅務總局關于中外合作開發(fā)房地產征收營業(yè)稅問題的批復》規(guī)定：

①關于中外雙方合作建房的征稅問題

中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權轉移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符合現(xiàn)行政策關于“以無形資產投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應按“轉讓無形資產”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務發(fā)生時間為取得收入的當天。

同時，對銷售商品房也應征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產”征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動產”征營業(yè)稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產”征營業(yè)稅。

②關于中方取得的前期工程開發(fā)費征稅問題:

外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費用，視為中方以預收款方式取得的營業(yè)收入，按轉讓土地使用權，計算征收營業(yè)稅。對該項已稅的開發(fā)費用，在中外雙方分配收入時如數(shù)從中方應得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營業(yè)收入。

③對中方定期獲取的固定利潤視為轉讓土地使用權所取得的收入，計算征收營業(yè)稅。

轉讓土地使用權劃歸營業(yè)稅稅目轉讓無形資產范疇，稅率為5%，銷售不動產劃歸營業(yè)稅稅目銷售不動產的范疇內，稅率為5%。

計算公式=營業(yè)額×5%

二、城市維護建設稅

根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發(fā)[1985]第19號）規(guī)定：

（一）計稅依據(jù)：納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。

（二）稅率：分別為7%、5%、1%。

計算公式:應納稅額=營業(yè)稅稅額×稅率。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。

1、納稅義務人所在地在城市內的，稅率為7%；

2、納稅義務人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內的，稅率為5%；

3、納稅義務人所在地不在1、2項范圍內的，稅率為1%；

三、教育費附加

（一）計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額

（二）稅率為3%。

計算公式:應交教育費附加額=營業(yè)稅稅額×費率。

四、土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國發(fā)[1993]138號）規(guī)定，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。具體講：

（一）對轉讓土地使用權的，只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，轉讓集體土地使用權的行為沒有納入征稅范圍。這是因為根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，集體土地未經國家征用不得轉讓。因此，轉讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。

（二）轉讓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。

（三）附著物是指附著于土地上的不能移動，一經移動即遭損壞的物品。

（四）取得收入的行為，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。

（五）土地增值稅的計稅依據(jù))

計稅依據(jù)是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除《條例》和《細則》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括：,

1、取得土地使用權所支付的金額；

2、開發(fā)土地的成本、費用；

3、新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；

4、與轉讓房地產有關的稅金；

財政部規(guī)定的其他扣除項目。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，計算土地增值額的扣除項目，具體為：

（1）取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。

（2）開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

（3）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據(jù)新會計制度的規(guī)定，與房地產開發(fā)有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便于計算，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的允許據(jù)實扣除但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發(fā)成本之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發(fā)成本的10%的以內計算扣除。

（4）舊房及建筑物的評估價格。是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由市政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率，并經地方主管稅務機關確認的價格。

（5）與轉讓房地產有關的稅金。是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。tajUx

（6）加計扣除。對從事房地產開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和加計20％的扣除。

（六）稅率：

土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

五、房產稅：

如果企業(yè)擁有房產產權的,需繳納房產稅。

根據(jù)《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）的規(guī)定，房產稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入征收的一種稅。房產稅以房產原值(評估值)為計稅依據(jù),稅率為1.2%。計算公式為:年應納稅額=房產原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。

六、城鎮(zhèn)土地使用稅

如果企業(yè)擁有土地使用權的,需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國務院令第17號發(fā)布）的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內,對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。年應納稅額=∑(各級土地面積×相應稅額)。北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級分為六級，各級土地稅額標準為：一級土地每平方米年稅額10元；二級土地每平方米年稅額8元；三級土地每平方米年稅額6元；四級土地每平方米年稅額4元；五級土地每平方米年稅額1元；六級土地每平方米年稅額0.5元。'

七、城市房地產稅、外商投資企業(yè)土地使用費

如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國企業(yè)應繳納城市房地產稅、外商投資企業(yè)土地使用費。rj?

（一）根據(jù)《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》（中央人民政府政務院政財字第133號令公布）規(guī)定，城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人、港澳臺胞，按照房產原值征收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅,稅率為1.2%。計算公式為:年應納稅額=房產原值×稅率×(1-30%)。

（二）中外合營企業(yè)土地使用費，外商投資企業(yè)土地使用費是對行政區(qū)域內使用土地的外商投資企業(yè)（出讓方式取得土地使用權者除外），按企業(yè)所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，征收的一項費用。依外商投資企業(yè)的實際占用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標準確定，計算公式為：應納土地使用費額=占用土地面積*適用的單位標準。

八、印花稅

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令第11號）的規(guī)定，印花稅是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。

應納稅額=計稅金額×稅率,應納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額。

土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發(fā)建設，房產出售、出租活動中所書立的合同、書據(jù)等，應按照印花稅有關規(guī)定繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書據(jù)所載金額萬分之五繳納印花稅，房地產交易管理部門在辦理買賣過戶手續(xù)時，應監(jiān)督買賣雙方在轉讓合同或協(xié)議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續(xù)。

在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產權屬管理部門應監(jiān)督領受人在房地產權屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發(fā)證手續(xù)。

九、契稅

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）的規(guī)定，契稅是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位征收的一種稅。

征收范圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換；其中土地使用權轉讓，不包括農村集體土地承包經營權的轉移。

（一）下列轉移方式，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：

1、以土地、房屋權屬抵債或者作價投資、入股的；

2、以獲獎、預購、預付集資建房款或者轉移無形資產方式承受土地、房屋權屬的；

3、建設工程轉讓時發(fā)生土地使用權轉移的；`

4、以其他方式事實構成土地、房屋權屬轉移的。

（二）契稅的計稅依據(jù)如下：

1、國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格；I

即土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業(yè)性收費，屬于成交價格的組成部分，不應從中剔除，因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據(jù)范圍。納稅人應按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。

2、土地使用權贈與、房屋所有權贈與，由契稅征收機關參照同類土地使用權出售、房屋買賣的市場價格或者評估價格核定；

3、土地使用權交換、房屋所有權交換、土地使用權與房屋所有權交換，為交換價格的差額；

4、以劃撥方式取得土地使用權的，經批準轉讓房地產時，除承受方按規(guī)定繳納契稅外，房地產轉讓者應當補繳契稅，計稅依據(jù)為補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益。

5、承受土地、房屋部分權屬的，為所承受部分權屬的成交價格；當部分權屬改為全部權屬時，為全部權屬的成交價格，原已繳納的部分權屬的稅款應予扣除。

前款成交價格明顯低于市場價格的差額明顯不合理，并且無正當理由的，由契稅征收機關參照市場價格核定。

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）的規(guī)定，契稅是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人征收的一種稅。納稅義務人為房屋、土地權屬的承受方。應納稅額=計稅依據(jù)×稅率國家稅務總局關于房地產開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知

國稅發(fā)[2003]83號2003-07-09國家稅務總局

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局，局內各單位：

為了加強房地產開發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理，規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)的納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合房地產開發(fā)企業(yè)的經營特點，現(xiàn)就房地產開發(fā)企業(yè)征收所得稅有關問題通知如下：

一、關于開發(fā)產品銷售收入確認問題

房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據(jù)收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現(xiàn)：

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)（權利）時，確認收入的實現(xiàn)。

（二）采取分期付款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。

（四）采取委托方式銷售開發(fā)產品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：

1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。

2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的，應按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。

3.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產品的，應按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

4.采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。

委托方和接受委托方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發(fā)產品的清單。已銷開發(fā)產品清單應載明售出開發(fā)產品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。

（五）將開發(fā)產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：

1.將待售開發(fā)產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產確認收入的實現(xiàn)。

2.將待售開發(fā)產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產品確認收入的實現(xiàn)。

（六）以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發(fā)產品時確認收入的實現(xiàn)。

二、關于開發(fā)產品預售收入確認問題

房地產開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產品的，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額，再并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產品完工時再進行結算調整。

預計營業(yè)利潤額＝預售開發(fā)產品收入×利潤率

預售收入的利潤率不得低于15％（含15%），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類(或分項)確定。

預售開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時按本通知第一條規(guī)定計算已實現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經納稅調整后再計算出其與該項開發(fā)產品全部預計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。

三、關于開發(fā)產品視同銷售行為的收入確認問題

（一）下列行為應視同銷售確認收入

1.將開發(fā)產品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

2.將開發(fā)產品轉作經營性資產；

3.將開發(fā)產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；

4.以開發(fā)產品抵償債務；

5.以開發(fā)產品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產。

（二）視同銷售行為的收入確認時限

視同銷售行為應于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現(xiàn)。

（三）視同銷售行為收入確認的方法和順序

1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定；

2.由主管稅務機關參照同類開發(fā)產品市場公允價值確定；

3.按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%(含15%),具體由主管稅務機關確定。

四、關于代建工程和提供勞務的收入確認問題

房地產開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。

完工百分比法是根據(jù)合同完工進度確認收入和費用的方法。完工進度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預計總成本的比例，已經完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例，測量已完成合同工作量等方法確定。

房地產開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸房地產開發(fā)企業(yè)所有的，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)。

五、關于成本和費用的扣除問題

房地產開發(fā)企業(yè)在進行成本和費用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產品建造成本和銷售成本的界限。期間費用和開發(fā)產品銷售成本可以按規(guī)定在當期直接扣除。

開發(fā)產品的建造成本是指開發(fā)產品完工前發(fā)生的各項支出，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共設施配套費、開發(fā)的間接費用、借款費用及其他費用等。

房地產開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據(jù)有關會計憑證、記錄直接計入成本對象中。間接成本能分清負擔成本對象的，直接計入有關成本對象中；因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的，則應根據(jù)配比的原則按各項目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計入有關開發(fā)項目的成本。

下列項目按以下規(guī)定進行扣除：

（一）銷售成本。房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當期準予扣除的開發(fā)產品銷售成本，是指已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產品的成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積

銷售成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

（二）土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費。房地產開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費，應按成本對象進行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進行扣除。

1.屬于成本對象完工前實際發(fā)生的，直接攤入相應的成本對象。

2.屬于成本對象完工后實際發(fā)生的,首先應按規(guī)定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已實現(xiàn)銷售的可售面積和未實現(xiàn)銷售的可售面積之間進行分攤，其中，應由已實現(xiàn)銷售的可售面積分攤的部分，準予在當期扣除。

（三）借款費用。房地產開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的借款費用，如屬于成本對象完工前發(fā)生的，應按其實際發(fā)生的費用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應作為財務費用直接在稅前扣除。

（四）開發(fā)產品共用部位、共用設施設備維修費。房地產開發(fā)企業(yè)按照有關法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因對已售開發(fā)產品共用部位、共用設施設備承擔維護、保養(yǎng)、修理、更換等責任而發(fā)生的費用，可按實際發(fā)生額進行扣除，提取的維修基金不得扣除。

（五）土地閑置費。房地產開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按規(guī)定進行扣除。

（六）成本對象報廢或毀損損失。成本對象在建造過程中如發(fā)生單項或單位工程報廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按規(guī)定直接在當期扣除。

（七）廣告費和業(yè)務宣傳費。新辦房地產開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產品相關的廣告費和業(yè)務宣傳費，可無限期結轉以后年度，按規(guī)定的標準扣除。

（八）折舊。房地產開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產品按規(guī)定轉作經營性資產，可以按規(guī)定提取折舊并準予在稅前扣除；未按規(guī)定轉作本企業(yè)經營性資產和臨時出租的待售開發(fā)產品，不得在稅前扣除折舊費用。

六、關于本通知適用范圍和執(zhí)行時間問題

本通知適用于各種經濟性質的內資房地產開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產開發(fā)業(yè)務的其他內資企業(yè)。

本通知自2003年7月1日起執(zhí)行。此前發(fā)生的尚未進行稅務處理的事項，也按本通知執(zhí)行。國家稅務總局

二○○三年七月九日房地產開發(fā)企業(yè)財務管理若干問題的補充規(guī)定

財政部

發(fā)文時間：1999-5-11

實施時間：1999-5-11

失效時間：

法規(guī)類型：行業(yè)財務制度

所屬行業(yè)：房地產業(yè)

所屬區(qū)域：全國

閱讀人數(shù)：310

發(fā)文內容：國務院有關部門、直屬機構、企業(yè)單列集團，各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財

政廳(局)：

近幾年來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，房地產業(yè)得到了進一步發(fā)展。房

地產開發(fā)企業(yè)財務管理也遇到了一些新情況和問題，必須及時加以解決。為進一步規(guī)

范房地產開發(fā)企業(yè)財務行為，加強財務管理，我們在《施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制

度》的基礎上，制定了《房地產開發(fā)企業(yè)財務管理若干問題的補充規(guī)定》?，F(xiàn)印發(fā)給

你們，請認真貫徹執(zhí)行。一九九九年五月十一日

房地產開發(fā)企業(yè)財務

管理若干問題的補充規(guī)定為了適應房地產開發(fā)經營業(yè)務發(fā)展的需要，進一步規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)財務行為，

加強房地產開發(fā)企業(yè)財務管理，現(xiàn)就房地產開發(fā)企業(yè)財務管理若干問題補充規(guī)定如下：

一、房地產開發(fā)企業(yè)之間簽訂項目開發(fā)合同、合資開發(fā)項目，暫按如下規(guī)定處理：

1項目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項目開發(fā)產品的，主辦企業(yè)收到投資

各方開發(fā)資金作應付賬款管理。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，主辦企業(yè)按合

同規(guī)定分配投資各方項目開發(fā)產品，應按實際成本沖轉開發(fā)產品及相應的應付賬款。

投資各方對分回的開發(fā)產品應及時作為存貨管理。

2項目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項目利潤的，主辦企業(yè)收到投資各方

開發(fā)資金作預收賬款管理。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，主辦企業(yè)對外出售

項目開發(fā)產品，應將預收賬款轉為營業(yè)收入，并相應結轉營業(yè)成本。項目利潤形成后，

按合同規(guī)定分配項目利潤。

二、房地產開發(fā)企業(yè)與其他無房地產開發(fā)經營權的單位簽訂合資開發(fā)項目合同，

合同中規(guī)定按各方出資比例分配項目開發(fā)產品的，房地產開發(fā)企業(yè)收到出資各方資金

作預收賬款管理。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，房地產開發(fā)企業(yè)按合同規(guī)定

分配出資各方項目開發(fā)產品，應按合同規(guī)定的轉讓價格計入營業(yè)收入，并相應沖轉預

收賬款，結轉營業(yè)成本。合同中規(guī)定按各方出資比例分配項目利潤的，按第一條第二

款規(guī)定執(zhí)行。

三、房地產開發(fā)企業(yè)出資與土地方合作開發(fā)項目，按照法律、法規(guī)的規(guī)定，應辦

理土地使用權過戶登記手續(xù)。需調整土地使用權出讓金的，按照調整后的土地使用權

出讓金計入開發(fā)成本；不需支付土地使用權出讓金的，按照合同、協(xié)議約定的價值計

入開發(fā)成本。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，房地產開發(fā)企業(yè)分配合作方開發(fā)

產品，按照合同、協(xié)議約定的價值計入營業(yè)收入，并相應結轉營業(yè)成本。

四、房地產開發(fā)企業(yè)接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使用權過房戶

登記手續(xù)。在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)后，應按照委托方確認的結算價款，計入營

業(yè)收入，并結轉代建工程相關成本。

五、房地產開發(fā)企業(yè)按照實際成本將開發(fā)產品轉作自用固定資產，應視同銷售處

理，并按照國家有關規(guī)定繳納各種稅費。

六、房地產開發(fā)企業(yè)出售自用房屋類固定資產，應作如下處理：

1出售合同中土地使用權與地上建筑物分開作價的，土地使用權轉讓收入計入

其他業(yè)務收入，該項土地使用權(無形資產)攤余價值及在出售過程中交納的有關稅費

計入其他業(yè)務支出。地上建筑物出售收入扣除清理費、該地上建筑物的殘值以及出售

過程中交納的稅費后的凈收入計入營業(yè)外收入。

2出售合同中實行房地產統(tǒng)一作價的，房地產出售收入扣除該項房地產的賬面

凈值、清理費、出售過程中交納的各種稅費和其他費用后的凈收入或凈支出，計入營

業(yè)外收入或營業(yè)外支出。出售的自用房屋類固定資產屬于職工住房的，所取得的凈收

入計入企業(yè)住房周轉金。

七、房地產開發(fā)企業(yè)出售周轉房時，應將周轉房轉作開發(fā)產品處理，并按照合同、

協(xié)議約定價值計入營業(yè)收入，按照周轉房的攤余價值結轉營業(yè)成本。

八、房地產開發(fā)企業(yè)按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定取得預售許可證后，方可上市預

售商品房。預售商品房所得的價款，只能用于相關的工程建設，并作為企業(yè)預收賬款

管理。商品房竣工驗收辦理移交手續(xù)后，應將預收賬款轉為營業(yè)收入。

九、房地產開發(fā)企業(yè)在新建商品房未辦理房地產初始登記、取得房地產權證前，

與承租人簽訂商品房租賃預約協(xié)議，取得的商品房預租價款，作為預收賬款管理。商

品房竣工驗收辦理租約的手續(xù)后，應將預收賬款轉為營業(yè)收入。

十、房地產開發(fā)企業(yè)對已取得房地產權證的商品房采取先出租給承租人使用，再

根據(jù)合同、協(xié)議約定出售給該承租人，所取得的價款應按下列情況處理：租賃期間取

得的價款作為租金收入計入營業(yè)收入；租賃期滿，承租人愿意購買該商品房，企業(yè)取

得的售房價款計入營業(yè)收入。

十一、房地產開發(fā)企業(yè)出售商品房時與買受人約定，在出售后的一定年限內由企

業(yè)以代理出租的方式進行包租。企業(yè)出售商品房時，與買受人簽訂售房合同、協(xié)議并

不據(jù)價款結算賬單，按照合同、協(xié)議約定的價款計入營業(yè)收入。代理出租期間，收取

的房屋租金作為其他應付款處理。合同、協(xié)議中約定，租金收入可用于沖抵售房價款，

企業(yè)應將其他應付款沖轉應收賬款。

十二、房地產開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費用，在

開發(fā)產品完工之前，計入開發(fā)成本。開發(fā)產品完工之后而發(fā)生的利息等借款費用，計

入財務費用。

十三、房地產開發(fā)企業(yè)在經營初期當年無營業(yè)收入或能夠取得少量的營業(yè)收入，

但確需發(fā)生業(yè)務招待費的，須經主管財政機關批準后，方可按當年完成房地產開發(fā)工

作量(即開發(fā)成本的當年借方發(fā)生額)的60%預計營業(yè)收入，并在下列限額內據(jù)實列入

待攤費用：預計全年營業(yè)收入在1500萬元以下的，不超過年預計營業(yè)收入的5‰；預

計全年營業(yè)收入超過1500萬元(含1500萬元)但不足5000萬元的，不超過該部分預計營

業(yè)收入的3‰；預計全年營業(yè)收入超過5000萬元(含5000萬元)但不足1億元的，不超過

該部分預計營業(yè)收入的2‰；預計全年營業(yè)收入超過1億元(含1億元)的，不超過該部

分預計營業(yè)收入的1‰。房地產開發(fā)企業(yè)自出售開發(fā)產品實現(xiàn)營業(yè)收入的年度開始，

應將待攤的業(yè)務招待費，在3-5年之內分期攤入管理費用。

十四、經有權機關批準建設的公共配套設施，建設規(guī)模占開發(fā)項目比重較大的，

經主管財政機關批準后，房地產開發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資