物業(yè)管理早期介入與前期管理

早期介入與前期物業(yè)管理

第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入忽視早期介入可能導(dǎo)致：

物業(yè)配套不完善布局設(shè)計(jì)不合理質(zhì)量不過(guò)關(guān)資料欠缺、情況不明最終導(dǎo)致：使用不便，銷售不暢，管理困難、糾紛多

一、物業(yè)管理早期介入的涵義

所謂物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)和建議，以便物業(yè)建成后能滿足業(yè)主、使用人的需求，方便物業(yè)管理的各項(xiàng)活動(dòng)。

二、物業(yè)管理早期介入的作用

（一）完善物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和使用功能（二）更好地監(jiān)理施工質(zhì)量（三）為驗(yàn)收接管打下基礎(chǔ)（四）便于日后對(duì)物業(yè)的管理

三．物業(yè)管理早期介入的主要工作及充當(dāng)?shù)慕巧ㄒ唬┝㈨?xiàng)決策階段（充當(dāng)顧問(wèn)）

在項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費(fèi)水平，周邊物業(yè)管理概況以及日后的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤(rùn)測(cè)算等方面提供參考建議，減少?zèng)Q策盲目性和主觀隨意性。

(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段（充當(dāng)顧問(wèn)）

物業(yè)管理早期介入的優(yōu)勢(shì)：1、信息優(yōu)勢(shì)2、人才優(yōu)勢(shì)3、動(dòng)機(jī)優(yōu)勢(shì)側(cè)重從以下方面提出看法和建議：1、物業(yè)總體布局和功能2、日常的管理3、設(shè)備設(shè)施及材料的選用4、公建配套設(shè)施（三）施工安裝階段（扮演監(jiān)理）監(jiān)督基礎(chǔ)隱蔽工程、機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試、管道線路的敷設(shè)及走向等日后難以從建筑外觀上察覺(jué)的施工質(zhì)量，收集資料，熟悉情況，提出整改意見(jiàn)，督促落實(shí)。

（四）接管準(zhǔn)備階段（開(kāi)始管家）1.

與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接洽前期物業(yè)管理委托事項(xiàng)2.

制定接管方案3．簽約，實(shí)施驗(yàn)收接管4．制定系列管理制度5．組成該物業(yè)的常設(shè)管理機(jī)構(gòu)6．建立與社會(huì)協(xié)作單位的聯(lián)絡(luò)，構(gòu)筑綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)7．參與物業(yè)“開(kāi)盤”

四、對(duì)早期介入否定的立論①早期介入與物業(yè)管理的內(nèi)涵不相符合。②早期介入阻礙了社會(huì)專業(yè)化的發(fā)展進(jìn)程，破壞了社會(huì)分工，不利于物業(yè)管理規(guī)范化、社會(huì)化、市場(chǎng)化發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。③早期介入對(duì)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量方面可能產(chǎn)生不利影響。五、前期介入費(fèi)費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)？？根據(jù)費(fèi)用產(chǎn)生的的原因及用途，管理公司在入入伙前介入所產(chǎn)產(chǎn)生費(fèi)用應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)。原因：1、前期介入的主要要目的是協(xié)助開(kāi)開(kāi)發(fā)商工作（1）前期介入為驗(yàn)收收接管打下基礎(chǔ)礎(chǔ)，使房屋質(zhì)量量得到保證，提提升了物業(yè)檔次次。

（2）使已購(gòu)房業(yè)主對(duì)對(duì)物業(yè)質(zhì)量及日日后管理放心，，幫助發(fā)展商銷銷售。2、管理費(fèi)用尚無(wú)收收費(fèi)來(lái)源，此期期間公司的實(shí)際際服務(wù)對(duì)象是發(fā)發(fā)展商，誰(shuí)受益益，誰(shuí)付費(fèi)。3、政府規(guī)定：目前前國(guó)家尚無(wú)統(tǒng)一一立法，但各地地政府明文規(guī)定定。第二節(jié)前前期物業(yè)管理理一、前期物業(yè)管管理的涵義前期物業(yè)管理，，是指住宅出售售后至業(yè)主委員會(huì)選聘聘物業(yè)管理者之之前的物業(yè)管理?？⒐を?yàn)收業(yè)主大會(huì)召開(kāi)與物業(yè)管理企業(yè)業(yè)簽約立項(xiàng)早期介入階段前期物業(yè)管理階階段物業(yè)管理階段所謂“前期物業(yè)管理”，是指在業(yè)主大大會(huì)選聘物業(yè)管管理企業(yè)之前，，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)與選聘的物物業(yè)管理企業(yè)簽簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合合同》，并由物業(yè)管理理企業(yè)依照合同同的約定實(shí)施的的物業(yè)管理?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)在出售住宅小小區(qū)房屋前，應(yīng)應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管管理公司承擔(dān)住住宅小區(qū)的管理理，并與其簽訂訂物業(yè)管理合同同?！鼻捌谖飿I(yè)管理的的必要性：（一）民事法律律關(guān)系主體資格格的需要業(yè)主，在這一階階段內(nèi)還不具備備承擔(dān)起這種民民事活動(dòng)的能力力。業(yè)主代表大會(huì)會(huì)召開(kāi)的時(shí)間間（二）物業(yè)管管理不可間斷斷性的需要現(xiàn)實(shí)的需要法律的要求，，《城市新建建住宅小區(qū)管管理辦法》（三）促進(jìn)物物業(yè)的租售（四）有利于于物業(yè)管理公公司的續(xù)聘二、前期物業(yè)業(yè)管理中權(quán)利利主體的相互互關(guān)系前期物業(yè)管理理階段，形成成了開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)、受托的物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)以及業(yè)主三三個(gè)權(quán)利主體體共存的法律律關(guān)系。開(kāi)發(fā)商與業(yè)主主：買賣關(guān)系開(kāi)發(fā)商與物業(yè)業(yè)公司：合同聘用關(guān)系系物業(yè)公司與業(yè)業(yè)主：服務(wù)與被服務(wù)務(wù)關(guān)系三、前期物業(yè)業(yè)管理與早期期介入的區(qū)別別1、發(fā)生時(shí)段段不同2、工作內(nèi)容容不同早期介入階段段，物業(yè)管理理企業(yè)的工作作主要是給于于咨詢以及施施工階段的質(zhì)質(zhì)量督察。而而在前期物業(yè)業(yè)管理階段，，物業(yè)管理企企業(yè)的工作主主要是住戶入入住、室內(nèi)裝裝飾管理、日日常管理制度度和管理隊(duì)伍伍的建立和運(yùn)運(yùn)作等實(shí)際的的管理工作。。3、合同關(guān)系系不同早期介入不一一定需要有物物業(yè)管理服務(wù)務(wù)合同的存在在，只要有一一般的咨詢服服務(wù)合同即可可；而前期物物業(yè)管理階段段，物業(yè)管理理企業(yè)必須與與建設(shè)單位簽簽有前期物業(yè)業(yè)管理服務(wù)合合同。4、企業(yè)地位位不同在早期介入階階段，物業(yè)管管理企業(yè)只是是起輔助作用用；而在前期期物業(yè)管理階階段，物業(yè)管管理企業(yè)是處處于管理的主主導(dǎo)地位。四、前期期物業(yè)管理的的主要內(nèi)容（一）建立服服務(wù)系統(tǒng)和服服務(wù)網(wǎng)絡(luò)1、落實(shí)管理理機(jī)構(gòu)2、配備管理理操作人員（二）建章立立制必要的規(guī)章制制度：管理機(jī)構(gòu)的職職責(zé)范圍各各類人員的崗崗位責(zé)任制物物業(yè)各區(qū)域域內(nèi)管理規(guī)定定

用戶（住住戶）手冊(cè)等等。（三）物業(yè)的的驗(yàn)收與接管管1、接管與驗(yàn)驗(yàn)收的含義物業(yè)的接管驗(yàn)驗(yàn)收是指物業(yè)業(yè)管理單位（（國(guó)家或企業(yè)業(yè)的房管部門門或物業(yè)管理理公司）對(duì)建建設(shè)單位移交交的新建房屋屋以及業(yè)主委委托管理的原原有房屋按行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行行綜合檢驗(yàn)然然后收受管理理的工作。2、接管與驗(yàn)驗(yàn)收與竣工驗(yàn)驗(yàn)收的區(qū)別接管驗(yàn)收竣工驗(yàn)收驗(yàn)收主體不同物業(yè)管理單位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位/城市建設(shè)行政主管部門驗(yàn)收性質(zhì)不同主體結(jié)構(gòu)安全與滿足使用功能的再檢驗(yàn)檢查工程項(xiàng)目是否達(dá)標(biāo)驗(yàn)收目的不同轉(zhuǎn)交的對(duì)象不同為分清責(zé)任，交接驗(yàn)收物業(yè)管理公司為取得市場(chǎng)準(zhǔn)入資格，對(duì)質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收建設(shè)單位3、接管驗(yàn)收收應(yīng)具備的條條件（1）新建房房屋（2）原有房房屋4、接管驗(yàn)收收的內(nèi)容（1）資料的的驗(yàn)收（2）質(zhì)量與使用功功能的驗(yàn)收（3）質(zhì)量問(wèn)問(wèn)題或危險(xiǎn)與與損壞問(wèn)題的的處理5、接管驗(yàn)收收的程序書面提請(qǐng)資料審核物物業(yè)檢驗(yàn)問(wèn)問(wèn)題題處理簽簽發(fā)文件6、接管驗(yàn)收收中可能存在在的問(wèn)題和注注意事項(xiàng)（1）接管驗(yàn)驗(yàn)收走過(guò)場(chǎng)（2）接管驗(yàn)驗(yàn)收不到位（3）接管資資料不齊全（四）進(jìn)戶管管理（入伙管管理）進(jìn)戶，是指業(yè)業(yè)主、使用人人正式進(jìn)住使使用物業(yè)，俗俗稱“入伙”進(jìn)戶程序一般般為：1．發(fā)入伙通通知書2.購(gòu)房業(yè)業(yè)主按要求繳繳清剩余房款款和其他費(fèi)用用3．帶業(yè)主或或使用人實(shí)地地驗(yàn)收物業(yè)（1）房建質(zhì)質(zhì)量（2）設(shè)備質(zhì)質(zhì)量，運(yùn)轉(zhuǎn)情情況（3）房型、、裝修、設(shè)施施配備等是否否與合同相符符（4）外部環(huán)環(huán)境狀況及影影響4、簽訂物業(yè)業(yè)使用公約、、業(yè)主臨時(shí)公公約5、業(yè)主或使使用人信息登登記6、發(fā)放用戶戶手冊(cè)或辦事事指南7、發(fā)放鑰匙，完完成進(jìn)戶手續(xù)續(xù)（五）裝修搬搬遷管理1、裝修管管理的必要要性（1）室內(nèi)內(nèi)裝修的普普遍性（2）室內(nèi)內(nèi)裝修影響響大2、室內(nèi)裝裝修管理的的難點(diǎn)（1）物業(yè)業(yè)管理單位位無(wú)執(zhí)法權(quán)權(quán)（2）管理理單位缺乏乏管理制度度（3）司法法判決難執(zhí)執(zhí)行3、室內(nèi)裝裝修管理措措施（1）“安民告示”宣傳在先（2）簽訂訂裝修管理理協(xié)議（3）嚴(yán)格格裝修管理理程序（4）違章章事故處理理案例改變住宅結(jié)結(jié)構(gòu)裝修廢棄物物相鄰關(guān)系違反《業(yè)主主公約》亂亂搭亂建（六）檔案案資料的建建立檔案資料包包括兩種：：業(yè)主或使用用人的資料料：業(yè)主使用人人姓名、進(jìn)進(jìn)戶人員情情況、聯(lián)系系電話或地地址、各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用的繳繳交情況、、房屋的裝裝修等情況況。物業(yè)資料：主要包括物物業(yè)的各種種設(shè)計(jì)和竣竣工圖紙，，位置、編編號(hào)等。案例檔案幫了大大忙新來(lái)的物管管公司接手手小區(qū)管理理后，將進(jìn)進(jìn)行天然氣氣通氣。但但卻發(fā)現(xiàn)煤煤氣管道都都存在不同同程度的銹銹蝕。他們們立即聯(lián)系系天然氣公公司。經(jīng)測(cè)算，調(diào)調(diào)換煤氣管管道，所需需費(fèi)用約為為122萬(wàn)萬(wàn)元。對(duì)此此，管理處處經(jīng)理心急急如焚。情情急中他想想到了接手手該小區(qū)時(shí)時(shí)的檔案。。于是，立立即查閱資資料。原來(lái)來(lái)，該小區(qū)區(qū)建造時(shí)涉涉及15家家施工單位位，其中自自來(lái)水、煤煤氣管所用用管材基本本由施工方方供應(yīng)，所所用管材是是國(guó)家建設(shè)設(shè)部已明令令禁止使用用的冷鍍鋅鋅管。鑒于此，該該管理處立立即起草了了一份報(bào)告告，并附上上調(diào)查材料料，送到了了開(kāi)發(fā)商手手中。開(kāi)發(fā)發(fā)商有關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)看后認(rèn)認(rèn)為，管理理處的請(qǐng)求求完全合理理。于是請(qǐng)請(qǐng)物管公司司委托天然然氣公司實(shí)實(shí)地查勘，，并報(bào)預(yù)算算，工程費(fèi)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)發(fā)商列支。。物管公司司即與天然然氣公司聯(lián)聯(lián)系，簽訂訂了工程合合同，并以以最快速度度調(diào)換了煤煤氣管道。。第三節(jié)物物業(yè)的承接接驗(yàn)收物業(yè)的承接接，是房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)、公有房房屋出售單單位或者業(yè)業(yè)主、業(yè)主主委員會(huì)向向接受委托托的物業(yè)管管理企業(yè)移移交物業(yè)，，物業(yè)管理理企業(yè)接受受物業(yè)的過(guò)過(guò)程?！拔飿I(yè)的承接接驗(yàn)收”，是物業(yè)管管理企業(yè)承承接房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)、公有房房屋出售單單位或者業(yè)業(yè)主、業(yè)主主委員會(huì)委委托管理的的新建建房屋或者者原有房屋屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)結(jié)構(gòu)安全和和滿足使用用功能為主要內(nèi)容容的再檢驗(yàn)驗(yàn)。《條例》第三十七條條第一款規(guī)規(guī)定：“物業(yè)管理企企業(yè)承接物物業(yè)時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主主委員會(huì)辦辦理物業(yè)驗(yàn)驗(yàn)收手續(xù)”。物業(yè)的承承接驗(yàn)收，，是物業(yè)管管理企業(yè)在在承接物業(yè)業(yè)時(shí)不可缺缺少的重要要環(huán)節(jié)。物物業(yè)管理企企業(yè)在承接接物業(yè)時(shí)，，一方面要要充分考慮慮工程質(zhì)量量問(wèn)題對(duì)日日后物業(yè)管管理帶來(lái)的的影響，另另一方面，，要充分維維護(hù)業(yè)主的的合法權(quán)益益。一、物業(yè)承承接驗(yàn)收的的作用1.進(jìn)一步明確確交接雙方方的責(zé)、權(quán)權(quán)、利關(guān)系系。2.確保物業(yè)具具備正常的的使用功能能，充分維維護(hù)業(yè)主的的利益。3.為日后的物物業(yè)管理創(chuàng)創(chuàng)造條件。。通過(guò)物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)的承接驗(yàn)驗(yàn)收，還可可以根據(jù)有有關(guān)物業(yè)管管理的文件件資料，摸摸清物業(yè)的的性能與特特點(diǎn)，預(yù)防防管理中可可能出現(xiàn)的的問(wèn)題，有有計(jì)劃地安安排好各項(xiàng)項(xiàng)管理工作作。二、物業(yè)承承接驗(yàn)收的的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)承接驗(yàn)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)分為新建物業(yè)的的承接驗(yàn)收收標(biāo)準(zhǔn)和原有物業(yè)的的承接驗(yàn)收收標(biāo)準(zhǔn)。其具體的的要求和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)執(zhí)執(zhí)行1991年2月建設(shè)部頒頒布的《房屋承接驗(yàn)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，有關(guān)住宅宅小區(qū)竣工工綜合驗(yàn)收收的規(guī)定還還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行行1993年12月建設(shè)部頒頒布的《城市住宅小小區(qū)竣工綜綜合驗(yàn)收管管理辦法》等。新建物業(yè)的的承接驗(yàn)收收標(biāo)準(zhǔn)l.主體結(jié)構(gòu)部部分：地基基礎(chǔ)的的沉降不得得超過(guò)建筑筑地基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范范的允許變變形值；不不得引起上上部結(jié)構(gòu)的的開(kāi)裂或者者相鄰房屋屋的損壞；；鋼筋混凝凝土構(gòu)件產(chǎn)產(chǎn)生變形、、裂縫，不不得超過(guò)鋼鋼筋混凝土土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范的規(guī)規(guī)定值；磚磚石結(jié)構(gòu)必必須有足夠夠的強(qiáng)度和和剛度，不不允許有明明顯裂縫；；木結(jié)構(gòu)應(yīng)應(yīng)當(dāng)節(jié)點(diǎn)牢牢固，支撐撐系統(tǒng)可靠靠、無(wú)蟻害害，選材必必須符合結(jié)結(jié)構(gòu)工程施施工及驗(yàn)收收規(guī)范的規(guī)規(guī)定；設(shè)有有抗震設(shè)防防的房屋，，必須符合合建筑抗震震設(shè)計(jì)規(guī)范范的有關(guān)規(guī)規(guī)定。2.屋面部分分：各類房屋屋必須符符合屋面面工程及及驗(yàn)收規(guī)規(guī)范的規(guī)規(guī)定，排排水通暢暢，無(wú)積積水，不不滲漏；；陽(yáng)臺(tái)和和三層以以上房屋屋應(yīng)當(dāng)有有排水，，出水口口、檐溝溝、落水水管應(yīng)當(dāng)當(dāng)安裝牢牢固，接接口平密密，不滲滲漏。3.樓地面部部分：面層與基基層必須須粘結(jié)牢牢固，不不空鼓；；衛(wèi)生間間、陽(yáng)臺(tái)臺(tái)、盥（（灌音））洗室地地面與相相鄰地面面的相對(duì)對(duì)標(biāo)高應(yīng)應(yīng)當(dāng)符合合設(shè)計(jì)要要求，不不應(yīng)當(dāng)有有積水，，不允許許倒泛水水和滲漏漏。4.裝修部分分：鋼木門窗窗應(yīng)當(dāng)安安裝平整整牢固，，無(wú)翹曲曲變形，，開(kāi)關(guān)靈靈活，零零配件裝裝配齊全全，位置置準(zhǔn)確，，鋼門窗窗縫隙嚴(yán)嚴(yán)密，木木門窗縫縫隙適度度；進(jìn)戶戶門不得得使用膠膠合板制制作，門門鎖應(yīng)當(dāng)當(dāng)安裝牢牢固，底底層外窗窗、樓層層公共走走道窗、、進(jìn)戶門門上的亮亮子均應(yīng)應(yīng)當(dāng)裝設(shè)設(shè)鐵柵欄欄；木裝裝修工程程應(yīng)當(dāng)表表面光潔潔，線條條順直，，對(duì)縫嚴(yán)嚴(yán)密，門門窗玻璃璃應(yīng)當(dāng)安安裝平整整，油灰灰飽滿，，粘接牢牢固；抹抹灰應(yīng)當(dāng)當(dāng)表面平平整；飾飾面磚應(yīng)應(yīng)當(dāng)表面面潔凈，，粘貼牢牢固，陰陰陽(yáng)角與與線角順順直；油油漆、刷刷漿應(yīng)當(dāng)當(dāng)色澤一一致，表表面不應(yīng)應(yīng)當(dāng)有脫脫皮、漏漏刷現(xiàn)象象。5.電氣部分分：電氣線路路安裝應(yīng)應(yīng)當(dāng)平整整、牢固固、順直直，過(guò)墻墻應(yīng)當(dāng)有有導(dǎo)管；；應(yīng)當(dāng)按按套安裝裝電表或或者預(yù)留留表位，，并有電電器接地地裝置；；照明器器具等低低壓電器器安裝支支架必須須牢固，，部件齊齊全，接接觸良好好，位置置正確；；各種避避雷裝置置的所有有連接點(diǎn)點(diǎn)必須牢牢固可靠靠，接地地電阻值值必須符符合電氣氣裝置工工程施工工及驗(yàn)收收規(guī)范的的要求；；電梯應(yīng)應(yīng)當(dāng)能準(zhǔn)準(zhǔn)確地啟啟動(dòng)運(yùn)行行、選層層、平層層、停層層；制動(dòng)動(dòng)器、限限速器及及其安全全設(shè)備應(yīng)應(yīng)當(dāng)動(dòng)作作靈敏可可靠；安安裝的隱隱蔽工程程、試運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)記錄錄、性能能監(jiān)測(cè)記記錄及完完整的圖圖紙資料料均應(yīng)符符合要求求；除上上述要求求外，同同時(shí)應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合地地區(qū)性“低壓電氣氣裝置規(guī)規(guī)程”的有關(guān)要要求。6.水、衛(wèi)、、消防部部分：管道應(yīng)當(dāng)當(dāng)安裝牢牢固，控控制部件件啟動(dòng)靈靈活，無(wú)無(wú)滴漏；；水壓試試驗(yàn)及保保溫、防防腐措施施必須符符合采暖暖與衛(wèi)生生工程施施工及驗(yàn)驗(yàn)收規(guī)范范的要求求；應(yīng)當(dāng)當(dāng)按套安安裝水表表或者預(yù)預(yù)留表位位；高位位水箱進(jìn)進(jìn)水管與與水箱檢檢驗(yàn)口的的位置應(yīng)應(yīng)當(dāng)便于于檢修；；衛(wèi)生間間、廚房房?jī)?nèi)的排排污管應(yīng)應(yīng)當(dāng)分設(shè)設(shè)，出戶戶管長(zhǎng)不不宜超過(guò)過(guò)8米，并不不應(yīng)使用用陶瓷管管、塑料料管?！渌芄茏涌捎糜盟芰瞎芄?，在國(guó)國(guó)外很普普遍，可可用50年。地漏漏、排污污管接口口、檢查查口不得得滲漏，，管道排排水必須須流暢；；衛(wèi)生器器具質(zhì)量量良好，，接口不不得滲漏漏，安裝裝應(yīng)當(dāng)平平整、牢牢固、部部件齊全全，制動(dòng)動(dòng)靈活；；水泵安安裝應(yīng)當(dāng)當(dāng)平穩(wěn)，，運(yùn)行時(shí)時(shí)無(wú)較大大震動(dòng)；；消防設(shè)設(shè)施必須須符合建建筑設(shè)計(jì)計(jì)防火規(guī)規(guī)范、高高層民用用建筑設(shè)設(shè)計(jì)防火火規(guī)范要要求，并并且有消消防部門門檢驗(yàn)合合格簽證證。7.采暖部分分：鍋爐、箱箱罐等壓壓力容器器應(yīng)當(dāng)安安裝平整整、配件件齊全，，不得有有變形、、裂紋、、磨損、、腐蝕等等缺陷，，安裝完完畢后，，必須有有專業(yè)部部門的檢檢驗(yàn)合格格簽證；；爐排必必須進(jìn)行行12小時(shí)以上上試運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，爐排排之間，，爐排與與壁鏜（（堂音））之間不不得互相相摩擦，，且無(wú)雜雜音，不不跑偏、、不凸起起、不受受卡，運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)自如如；各種種儀器、、儀表應(yīng)應(yīng)當(dāng)齊全全精確，，安全裝裝置必須須靈敏、、可靠，，控制閥閥門開(kāi)關(guān)關(guān)靈活；；設(shè)備、、管道不不應(yīng)有跑跑、冒、、滴、漏漏現(xiàn)象，，保溫、、防腐措措施必須須符合采采暖與衛(wèi)衛(wèi)生工程程施工及及驗(yàn)收規(guī)規(guī)范；鍋鍋爐輔機(jī)機(jī)應(yīng)當(dāng)運(yùn)運(yùn)行正常常，無(wú)雜雜音；消消煙除塵塵、消音音減震設(shè)設(shè)備齊全全，水質(zhì)質(zhì)、煙塵塵排放濃濃度應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合環(huán)環(huán)保要求求；經(jīng)過(guò)過(guò)48小時(shí)連續(xù)續(xù)試運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，鍋爐爐和附屬屬設(shè)備的的熱工、、機(jī)械性性能及采采暖區(qū)室室溫必須須符合設(shè)設(shè)計(jì)要求求?！宰约屹?gòu)房房也應(yīng)注注意檢查查暖氣管管道，如如自己家家自動(dòng)排排氣閥跑跑水被淹淹。8.附屬工程程及其他他：化糞池應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照排污量量合理設(shè)設(shè)置，池池內(nèi)無(wú)垃垃圾雜物物；明溝溝、散水水、落水水管內(nèi)部部不得有有斷裂、、積水現(xiàn)現(xiàn)象；房房屋入口口處必須須做室外外道路，，并與主主干道相相通；房房屋應(yīng)按按單元設(shè)設(shè)置信報(bào)報(bào)箱；→→常不用用，如裕裕中西里里就是如如此。單單位工程程必須做做到活完完料清，，場(chǎng)地清清；群體體建筑應(yīng)應(yīng)當(dāng)檢驗(yàn)驗(yàn)相應(yīng)的的市政、、公建配配套工程程和服務(wù)務(wù)設(shè)施，，達(dá)到應(yīng)應(yīng)有的質(zhì)質(zhì)量和使使用功能能要求。。四、物業(yè)承接接驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)注注意的事項(xiàng)1.物業(yè)管理企業(yè)業(yè)一般應(yīng)當(dāng)在在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收收通知書并約約定驗(yàn)收時(shí)間間。經(jīng)驗(yàn)收合合格的，物業(yè)業(yè)管理企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收收合格憑證，，并及時(shí)簽發(fā)發(fā)承接文件。。2.承接驗(yàn)收時(shí)，，交接雙方均均應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行行。驗(yàn)收不合合格的，雙方方協(xié)議處理，，并商定時(shí)間間復(fù)驗(yàn)，建設(shè)設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按按照約定返修修合格后，再再組織復(fù)驗(yàn)。。3.在房屋承接驗(yàn)驗(yàn)收中，發(fā)生生爭(zhēng)議而不能能解決的，可可以申請(qǐng)當(dāng)?shù)氐乜h級(jí)人民政政府房地產(chǎn)行行政主管部門門進(jìn)行協(xié)調(diào)解解決。4.在物業(yè)承接驗(yàn)驗(yàn)收中，還應(yīng)應(yīng)當(dāng)注意以下下三個(gè)防止：：一是防止物業(yè)業(yè)承接驗(yàn)收工工作“走過(guò)場(chǎng)”。二是防止物業(yè)業(yè)承接驗(yàn)收工工作“不到位”。三是防止物業(yè)業(yè)承接驗(yàn)收的的資料“不齊全”。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)移交下列資資料（1）竣工驗(yàn)收資資料包括：總總平面竣工圖圖；建筑、結(jié)結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣竣工圖；配套套設(shè)施工程、、地下管網(wǎng)工工程、隱蔽工工程竣工圖等等。（2）技術(shù)資料包包括：設(shè)施設(shè)設(shè)備的安裝、（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件。（4）物業(yè)管理所必需的其他資料包括：房屋產(chǎn)權(quán)資料；項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；拆遷資料等。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，依照規(guī)定將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。五、物業(yè)管理理用房“物業(yè)管理用房房”，是指房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中中按照有關(guān)規(guī)規(guī)定建設(shè)的，，由開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)單位以建造造成本價(jià)一并并轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房房業(yè)主集體，，用作物業(yè)管管理辦公、工工作人員值班班以及存放工工具材料的用用房。確保在物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)為為物業(yè)管理企企業(yè)提供必要要的物業(yè)管理理用房，是保保證物業(yè)管理理企業(yè)實(shí)施物物業(yè)管理活動(dòng)動(dòng)的最基本的的，也是最重重要的條件之之一。因此，，《條例》第30條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照規(guī)定在在物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)配置必必要的物業(yè)管管理用房?！薄吨貞c市物業(yè)管管理?xiàng)l例》物業(yè)服務(wù)用房房包括物業(yè)服服務(wù)企業(yè)用房房和業(yè)主委員員會(huì)用房，應(yīng)應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單單位按照不低于房屋總總建筑面積千千分之三的比比例且不少于于五十平方米米的標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)無(wú)償配配置。物業(yè)服務(wù)用房房應(yīng)當(dāng)為地面面以上的獨(dú)立立成套裝修房房屋，具備水水、電使用功功能；沒(méi)有配配置電梯的物物業(yè)，物業(yè)服服務(wù)用房所在在樓層不得高高于四層。六、物業(yè)的保保修建筑工程實(shí)行行質(zhì)量保修制制度是《中華人民共和和國(guó)建筑法》中所確定的基基本制度。“建筑工程質(zhì)量量保修制度”，是指建筑工工程竣工驗(yàn)收收后，對(duì)在保保修期限內(nèi)因因勘察設(shè)計(jì)、、施工、材料料等原因造成成的質(zhì)量缺陷陷，予以修復(fù)復(fù)。這里所稱稱“質(zhì)量缺陷”，是指建筑筑工程的質(zhì)質(zhì)量不符合合工程建設(shè)設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)以及合合同的約定定。（一）建筑筑工程質(zhì)量量保修義務(wù)務(wù)的主體建筑工程在在保修范圍圍和保修期期限內(nèi)出現(xiàn)現(xiàn)的質(zhì)量缺缺陷，施工工單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)履行保修修義務(wù)?！督ㄖā返?8條規(guī)定：“建筑施工企企業(yè)對(duì)工程程的施工質(zhì)質(zhì)量負(fù)責(zé)”。《建筑法》第60條規(guī)定：“建筑物在合合理使用壽壽命內(nèi)，必必須確保地地基基礎(chǔ)工工程和主體體結(jié)構(gòu)的質(zhì)質(zhì)量。建筑筑工程竣工工時(shí)，屋頂頂、墻面不不得留有滲滲漏、開(kāi)裂裂等質(zhì)量缺缺陷；對(duì)已已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)質(zhì)量缺陷，，建筑施工工企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)修復(fù)?！薄督ㄔO(shè)工程質(zhì)質(zhì)量管理?xiàng)l條例》第39條規(guī)定：“建設(shè)工程承承包單位在在向建設(shè)單單位提交工工程竣工驗(yàn)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向向建設(shè)單位位出具質(zhì)量量保修書。。質(zhì)量保修修書中應(yīng)當(dāng)當(dāng)明確建設(shè)設(shè)工程的保保修范圍、、保修期限限和保修責(zé)責(zé)任等?！碑?dāng)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)作作為建設(shè)單單位將房屋屋建筑出售售給物業(yè)買買受人后，，房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)則則成為工程程質(zhì)量保修修的第一責(zé)責(zé)任人。“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在商品房房支付使用用時(shí)，向購(gòu)購(gòu)買人提供供住宅質(zhì)量量保證書和和住宅使用用說(shuō)明書。。住宅質(zhì)量量保證書應(yīng)應(yīng)當(dāng)列明工工程質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督部門核核驗(yàn)的質(zhì)量量等級(jí)、保保修范圍、、保修期和和保修單位位等內(nèi)容。。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照住住宅質(zhì)量保保證書的約約定，承擔(dān)擔(dān)商品房保保修責(zé)任。。保修期內(nèi)內(nèi)，因房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)對(duì)商品品房進(jìn)行維維修，致使使房屋原使使用功能受受到影響，，給購(gòu)買人人造成損失失的，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)依依法承擔(dān)賠賠償責(zé)任。?！薄段飿I(yè)管理?xiàng)l條例》第31條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)國(guó)家規(guī)定的的保修期限限和報(bào)修范范圍，承擔(dān)擔(dān)物業(yè)的保保修責(zé)任。?！保ǘ┙ㄔO(shè)設(shè)工程的最最低保修期期限（1）基礎(chǔ)設(shè)施施工程、房房屋建筑的的地基基礎(chǔ)礎(chǔ)工程和主主體結(jié)構(gòu)工工程，為設(shè)設(shè)計(jì)文件規(guī)規(guī)定的該工工程的合理理使用年限限；（2）屋面防水水工程，有有防水要求求的衛(wèi)生間間、房間和和外墻面的的防滲漏為為5年；（3）供熱與供供冷系統(tǒng)為為2個(gè)采暖期、、供冷期；；（4）電氣管線線、給排水水管道、設(shè)設(shè)備安裝和和裝修工程程為2年；（5）其他項(xiàng)目目的保修期期限由發(fā)包包方與承包包方約定。。國(guó)家規(guī)定的的是保修的的“最低年限”，而一些有有實(shí)力的施施工單位常常常會(huì)提供供更長(zhǎng)的保保修期限。。建設(shè)工程的的保修期，，自竣工驗(yàn)驗(yàn)收合格之之日起計(jì)算算。開(kāi)發(fā)商商的保修期期應(yīng)從業(yè)主主購(gòu)買商品品房之日起起到建設(shè)部部規(guī)定的有有關(guān)期限止止。第四節(jié)樓樓宇入伙伙與裝修管管理一、樓宇入入伙樓宇入伙，，是指業(yè)主主或使用人人進(jìn)房入住住的過(guò)程，，這是物業(yè)業(yè)管理公司司與業(yè)主或或使用人的的首次接觸觸，標(biāo)志著著物業(yè)管理理工作的逐逐步展開(kāi)。。在這一過(guò)過(guò)程中，物物業(yè)管理公公司與業(yè)主主或使用人人之間需要要辦理相關(guān)關(guān)的入伙手手續(xù)，其中中涉及一系系列業(yè)主或或使用人應(yīng)應(yīng)當(dāng)知曉、、參考或必必須簽訂的的入伙手續(xù)續(xù)文件。它它們是：(1)入伙通知書書；(2)入伙手續(xù)書書；(3)收樓須知；；(4)繳款通知書書；(5)驗(yàn)樓情況表表；(6)樓宇交接書書。樓宇入伙的的程序(1)物業(yè)管理公公司向業(yè)主主或使用人人寄發(fā)入伙伙手續(xù)文件件：(2)業(yè)主向物業(yè)業(yè)管理公司司出示身份份證、房屋屋買賣合同同及入伙通通知書，并并交納各項(xiàng)項(xiàng)管理服務(wù)務(wù)費(fèi)和維修修基金等；；(3)業(yè)主驗(yàn)收其所購(gòu)購(gòu)房屋(門窗、水電、墻墻面、屋頂、地地板等)并簽收；(4)物業(yè)管理公司與與業(yè)主簽訂“管理公約”；(5)物業(yè)管理公司接接受業(yè)主的咨詢?cè)?，介紹入住的的有關(guān)事項(xiàng)，并并發(fā)給業(yè)主“住戶手冊(cè)”；(6)物業(yè)管理公司正正式把業(yè)主所購(gòu)購(gòu)房屋的鑰匙交交給業(yè)主。1．入伙通知書入伙通知書是指指物業(yè)管理公司司在物業(yè)驗(yàn)收合合格后通知業(yè)主主可以來(lái)辦理入入住手續(xù)的文件件。在制定入伙通知知書時(shí)應(yīng)注意下下面幾個(gè)問(wèn)題：：（1）一般情況下，，一個(gè)物業(yè)轄區(qū)區(qū)內(nèi)入伙的業(yè)主主不是一家或幾幾家，而是幾百百家甚至上千家家，如果均集中中在同一時(shí)間內(nèi)內(nèi)辦理，必然會(huì)會(huì)使手續(xù)辦理產(chǎn)產(chǎn)生諸多困難，，因此在通知書書上應(yīng)注明各幢幢、各層分期分分批辦理的時(shí)間間，以方便業(yè)主主按規(guī)定時(shí)間前前來(lái)辦理。（2）如業(yè)主因故不不能按時(shí)前來(lái)辦辦理，應(yīng)在通知知書上注明補(bǔ)辦辦的辦法。入伙通知書女士/先生：您好!您所認(rèn)購(gòu)的________大廈樓閣層座已已于____年____月___日經(jīng)市建設(shè)局、、質(zhì)量檢查總站站、消防支隊(duì)等等政府有關(guān)部門門驗(yàn)收合格，準(zhǔn)準(zhǔn)予入住。一、請(qǐng)您按入伙伙通知書、收樓樓須知辦理入伙伙手續(xù)。辦理地地址：()。在規(guī)定的的日期內(nèi)，財(cái)務(wù)務(wù)部、地產(chǎn)部將將派員到場(chǎng)集中中辦公。二、為了您在辦辦理過(guò)程中不擁?yè)頂D，順利而快快捷地辦理各樓樓層的入伙手續(xù)續(xù)，時(shí)間以下表表為準(zhǔn)：三、請(qǐng)閣下按上上述時(shí)間來(lái)辦理理手續(xù)，如不能能按時(shí)前來(lái)，在在____月____日后請(qǐng)到大廈____摟辦理財(cái)務(wù)及收收樓有關(guān)事宜，，然后到____大廈管理處辦理理入伙手續(xù)。特此通知物業(yè)管理公司日期閣閣閣月日月日月日

2.入伙手續(xù)書入伙手續(xù)書即是是辦理入伙手續(xù)續(xù)的程序和安排排。制定入伙手手續(xù)書的目的是是為了讓業(yè)主在在辦理入伙手續(xù)續(xù)時(shí)，明確其程程序，使整個(gè)過(guò)過(guò)程井然有序。。一般在入伙手手續(xù)書上都留有有分部門的確認(rèn)認(rèn)證明，業(yè)主每每辦完一項(xiàng)手續(xù)續(xù)，有關(guān)職能部部門在上面蓋章章證明。入伙手續(xù)書女士／先生：您認(rèn)購(gòu)的____大廈閣樓座，現(xiàn)現(xiàn)已具備入伙條條件，請(qǐng)閱讀收收樓須知，按如如下次序辦理入入伙手續(xù)。物業(yè)管理公司管管理處____年____月____日(1)公司財(cái)務(wù)部(2)大廈管理處財(cái)務(wù)務(wù)室已付清各項(xiàng)入伙費(fèi)用特此證明（蓋章）已付清樓款特此證明(蓋章)(3)公司地產(chǎn)部(4)大廈管理處辦公公室入伙資格審查合格特此證明（蓋章）入伙收摟完畢特此證明（蓋章）3．收樓須知收樓須知是指物物業(yè)管理公司告告知業(yè)主在收樓樓時(shí)應(yīng)注意的事事項(xiàng)，以及在辦辦理入伙手續(xù)時(shí)時(shí)應(yīng)該攜帶的各各種證件、合同同、費(fèi)用的文件件。從而避免遺遺漏、往返，給給業(yè)主增添不便便。收樓須知大廈收樓須知?dú)g迎閣下成為大大廈新業(yè)主：我公司為提供良良好的管理服務(wù)務(wù)，茲先介紹有有關(guān)收樓程序，，避免您在收樓樓時(shí)，產(chǎn)生遺漏漏而引起不便。。(一)在財(cái)務(wù)部辦理的的手續(xù)1.付清購(gòu)樓余額。。凡分期付款購(gòu)購(gòu)樓者，請(qǐng)攜帶帶“本票”，抬頭“××公司”，將購(gòu)樓樓余款付付清。2.帶已繳款款的各期期收據(jù)及及合同工工本費(fèi)收收據(jù)原件件來(lái)?yè)Q取取“發(fā)票”，并領(lǐng)取取付清樓樓款證明明書。3.凡未交合合同工本本費(fèi)者，，請(qǐng)準(zhǔn)備備____元補(bǔ)交工工本費(fèi)。。4.在銀行按按揭的業(yè)業(yè)主，如如銀行未未能在簽簽訂“買賣臨時(shí)時(shí)合約”后____天內(nèi)將按按揭款撥撥付我公公司的，，請(qǐng)按所所延遲的的天數(shù)支支付我公公司的逾逾期利息息。5.在入伙手手續(xù)書(1)上蓋章。。(二)在地產(chǎn)部部門應(yīng)辦辦理的手手續(xù)1.業(yè)主最好好能夠親親臨地盤盤，接受受摟宇，，并請(qǐng)帶帶備：(1)業(yè)主身份份證；(2)大廈入伙伙手續(xù)書書；(3)身份證或或護(hù)照影影印本一一份；(4)買賣合同同：(5)公司所簽簽收的商商業(yè)副本本；2.在入伙手手續(xù)書(2)上蓋章，，（三）大大廈入伙伙時(shí)，應(yīng)應(yīng)在管理理處財(cái)務(wù)務(wù)部辦理理手續(xù)：：交付各各項(xiàng)管理理費(fèi)用和和其他費(fèi)費(fèi)用(略)，并在入入伙手續(xù)續(xù)書(3)上蓋章。。(四)在大廈管管理處辦辦公室辦辦理手續(xù)續(xù)1.將入伙手手續(xù)書上上已辦的的手續(xù)交交給辦公公室，并并在入伙伙手續(xù)書書(4)上蓋章或或簽字，，交物業(yè)業(yè)管理公公司管理理處保存存；2.辦公室向向業(yè)主介介紹入住住的有關(guān)關(guān)事項(xiàng)，，并移交交鑰匙，，由業(yè)主主驗(yàn)收。。特此通知知物業(yè)管理理公司____年____月____日4．繳款通通知書繳款通知知書是物物業(yè)管理理公司通通知業(yè)主主在辦理理入伙手手續(xù)時(shí)應(yīng)應(yīng)該交納納的款項(xiàng)項(xiàng)及具體體金額的的文件。。5．驗(yàn)樓情情況一覽覽表驗(yàn)樓情況況一覽表表是物業(yè)業(yè)管理公公司為方方便業(yè)主主對(duì)房屋屋進(jìn)行驗(yàn)驗(yàn)收，監(jiān)監(jiān)促開(kāi)發(fā)發(fā)商及時(shí)時(shí)整改問(wèn)問(wèn)題，以以避免相相互扯皮皮，使問(wèn)問(wèn)題能得得到及時(shí)時(shí)解決而而制定的的文件。。6．樓宇交交接書樓宇交接接書是業(yè)業(yè)主在確確認(rèn)可以以接受所所購(gòu)樓宇宇后，與與開(kāi)發(fā)商商簽訂的的接受樓樓宇的書書面文件件。如何幫助助業(yè)主驗(yàn)驗(yàn)樓：1）房屋結(jié)結(jié)構(gòu)：裂裂縫2)建筑方面面：地面面（地漏漏）、墻墻面、門門窗3)管道：給給水、排排水、電電系統(tǒng)具體驗(yàn)收收標(biāo)準(zhǔn)及及處理方方法1、墻面的驗(yàn)驗(yàn)收對(duì)墻面的的驗(yàn)收，，主要是是看室內(nèi)內(nèi)四周的的墻面有有無(wú)裂縫縫，空殼殼等現(xiàn)象象。如有裂縫縫則要看看是什么么樣的裂裂縫。常常見(jiàn)的裂裂縫是風(fēng)風(fēng)裂，其其形狀是是呈網(wǎng)狀狀式的密密布在墻墻面上。。這種裂裂縫形成成的原因因，主要要是室內(nèi)內(nèi)外暖濕濕氣流的的不均勻勻，加上上水泥砂砂漿自然然的干、、濕收縮縮?？諝t是是粉墻時(shí)時(shí)簿、厚厚不均，，灑水時(shí)時(shí)不均勻勻造成的的，于墻墻體本身身質(zhì)量，，沒(méi)有任任何聯(lián)系系。具體驗(yàn)收收標(biāo)準(zhǔn)及及處理方方法處理方法法：如果裂縫縫、空殼殼面積比比較大，，則由施施工單位位打掉重重粉。如果只有有細(xì)小的的裂縫，，而沒(méi)有有空殼，，待業(yè)主主在進(jìn)行行精裝修修時(shí)抹二二遍膩?zhàn)幼蛹纯上?。具體驗(yàn)收收標(biāo)準(zhǔn)及及處理方方法2、墻面的的陰、陽(yáng)陽(yáng)角驗(yàn)收收對(duì)墻面的的各個(gè)垂垂直拐角角、水平平平行角角，用目目測(cè)的方方法進(jìn)行行觀測(cè)，，檢查陰陰、陽(yáng)角角處是否否不平整整或波浪浪不平。。處理方法法:則要求施施工單位位用直木木條夾緊緊粉角找找直。具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處處理方法3、梁、柱與墻體之之間裂縫的驗(yàn)收因?yàn)檎麄€(gè)樓盤是采采用混凝土框架結(jié)結(jié)構(gòu)，墻體則是待待框架做好以后再再砌的，難免出現(xiàn)現(xiàn)柱、梁與墻體之之間的結(jié)合部出現(xiàn)現(xiàn)裂縫。常見(jiàn)的裂縫有兩個(gè)個(gè)部位:一是梁和墻體之間間的裂縫二是柱和墻體之間間的裂縫具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處處理方法二個(gè)部位形成裂縫縫的原因是混凝土土構(gòu)造的柱、梁和空心磚墻墻體之間存在的一一種自然的水泥收縮程度不同同形成的，不存在在質(zhì)量問(wèn)題，更不是墻基下下沉而造的。處理方法：將裂縫處割開(kāi)，重重鋪金屬網(wǎng)或布網(wǎng)網(wǎng)，用小比度水泥泥砂漿重粉即可消消除。具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處處理方法4、樓板的驗(yàn)收仔細(xì)觀看室內(nèi)地面面上，是否有不同同規(guī)則裂縫，如果發(fā)現(xiàn)不同同程度的存在，則則要用專用小錘進(jìn)進(jìn)行敲打，聽(tīng)聽(tīng)是是否有空殼的聲音音。如果正常，沒(méi)有空空殼的聲音說(shuō)明是是水泥的自然風(fēng)裂裂.如有異常響聲，說(shuō)說(shuō)明結(jié)構(gòu)層與找平平層之間有相克現(xiàn)現(xiàn)象的存在,根本不存在結(jié)構(gòu)層層有什么質(zhì)量問(wèn)題題。則要重新處理理。具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處處理方法處理方法：順著開(kāi)裂，空殼的的方向割開(kāi)重新做做找平層即可。同同時(shí)地面應(yīng)光潔，，不能起砂。5、頂棚的驗(yàn)收對(duì)頂棚的驗(yàn)收，也也是要看有無(wú)裂縫縫，空殼等現(xiàn)象，，如果兩者現(xiàn)象都都不存在，又無(wú)波波浪，不平整的現(xiàn)現(xiàn)象，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)只只是順平就可以了了。具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處處理方法６、進(jìn)戶門的驗(yàn)收收對(duì)門的驗(yàn)收要看門門的四周密實(shí)度是是否合適，開(kāi)啟、、關(guān)閉是否順暢，，關(guān)門以后縫隙不不能過(guò)大，也不能能太小。鑰匙開(kāi)啟啟自如，關(guān)、開(kāi)門門無(wú)異常響聲。處理方法：門的密實(shí)度不好，，需重新填充、加加固，關(guān)、開(kāi)門不不順暢或門隙過(guò)大大或過(guò)小，則要調(diào)調(diào)整門的鉸鏈、墊墊鐵，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要要求。鑰匙開(kāi)起不自如，，要調(diào)整鎖芯的定定位螺絲，使其到到位。門有響聲要要調(diào)整門的平衡度度、垂直度或加少少許機(jī)油。具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處處理方法７、窗的驗(yàn)收要看窗的邊框四周周邊緣等易受撞擊擊處是否密實(shí)，要要仔細(xì)檢查墻體和和窗框處墻面是否否有變色、起泡、、脫皮、掉灰等現(xiàn)現(xiàn)象，檢查推拉門門、窗戶玻璃是否否有破裂、搭扣、、五金件不靈等現(xiàn)現(xiàn)象。推拉門、窗子四周周橡膠壓條是否平平整，密實(shí)防水膠膠打的均勻程度如如何。具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處處理方法處理方法：推拉門、窗的四周周密實(shí)度不好，要要重新填實(shí)，加固固邊框。窗框、門框處有異異種變色，說(shuō)明有有滲漏現(xiàn)象，要重重新打膠、粉墻達(dá)達(dá)到不漏程度。玻璃破裂，五金件件損壞，要重新更更換。壓條不平整，防水水膠不均，要將壓壓條拆除重新再做做，以達(dá)到防水的的效果。具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處處理方法８、上、下水的驗(yàn)驗(yàn)收檢查上水時(shí)，可將將水閥打開(kāi)檢查各各個(gè)管子接頭處有有無(wú)滴水，滲水現(xiàn)現(xiàn)象。檢查下水時(shí)時(shí)，可將水龍頭打打開(kāi)觀察地漏下水水是否流暢，無(wú)冒冒泡緩慢現(xiàn)象。處理方法：上水管接頭如有滴滴水、滲水，則說(shuō)說(shuō)明熔焊的不牢，，則要割去原接頭頭，重新焊接，達(dá)達(dá)到不滴不漏。下水如果不順暢則則說(shuō)明地漏被異物物堵塞，則要及時(shí)時(shí)疏通。具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處處理方法９、電的驗(yàn)收對(duì)電的驗(yàn)收，要先先看室內(nèi)配電盤開(kāi)開(kāi)關(guān)板、插座板有有無(wú)損壞，安裝是是否牢固、順直，，過(guò)墻線路應(yīng)有導(dǎo)導(dǎo)管，連接點(diǎn)必須須緊密、可靠，部部件齊全，接觸良良好，位置正確。。再有施工單位的電電工將事先準(zhǔn)備好好的插頭，插入插插座板逐個(gè)檢查線線路是否正常。處理方法：如發(fā)現(xiàn)有上述問(wèn)題題則要請(qǐng)專業(yè)人員員對(duì)損壞配件，線線頭連接處，安裝裝位置進(jìn)行更換、、緊固、調(diào)整。具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處處理方法１０、衛(wèi)生間的驗(yàn)驗(yàn)收衛(wèi)生間的驗(yàn)收是整整個(gè)驗(yàn)收環(huán)節(jié)中最最為重要的一點(diǎn)，，因?yàn)樾l(wèi)生間的地地面在施工過(guò)程中中已做防水層，但但如做的不好將會(huì)會(huì)發(fā)生滲漏現(xiàn)象。。驗(yàn)收方法：在驗(yàn)收的前一天通通知施工單位，用用黃泥將衛(wèi)生間地地漏堵上，放水至至2~3公分，待24小時(shí)以后，到底層層觀察衛(wèi)生間的頂頂棚四周、風(fēng)道周周圍，上、下水管管壁接合處是否有有滲漏、滴水等現(xiàn)現(xiàn)象。入住糾紛愈演愈烈烈1.缺乏規(guī)范的驗(yàn)收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)目前導(dǎo)致入住糾紛紛矛盾的焦點(diǎn)主要要是：①延期交房房；②房屋質(zhì)量問(wèn)問(wèn)題；③小區(qū)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、公共配套套建筑正常運(yùn)行的的承諾不能兌現(xiàn)；；④承諾的規(guī)劃與與事實(shí)不一致。2.法律法規(guī)不健全目前中國(guó)還沒(méi)有一一部全國(guó)性的住宅宅方面的法律，北北京市也沒(méi)有相關(guān)關(guān)的法規(guī)來(lái)規(guī)范入入住問(wèn)題。3.消費(fèi)者的眼光更挑挑剔裝修管理物業(yè)管理公司對(duì)裝裝修的管理分為兩兩個(gè)部分：一是對(duì)業(yè)主的管理，二是對(duì)施工隊(duì)的管理。無(wú)論哪種情形的的裝修，業(yè)主或使使用人事先都必須須向物業(yè)管理公司司提出申請(qǐng)、詳實(shí)實(shí)地填寫“房屋裝裝修申請(qǐng)表”，經(jīng)經(jīng)物業(yè)管理公司審審批，并與工程隊(duì)隊(duì)簽訂“裝修工程程隊(duì)責(zé)任書”后，，方可進(jìn)行施工。。工程完工后，由由物業(yè)管理公司進(jìn)進(jìn)行驗(yàn)收。一般物業(yè)管理公司司對(duì)裝修制定如下下規(guī)定：1）凡欲進(jìn)行室內(nèi)裝裝修及設(shè)備改造的的用戶，均應(yīng)提前前5天向管理處申報(bào)。。2）由產(chǎn)權(quán)人或其代代理人攜帶有關(guān)證證件，詳細(xì)、如實(shí)實(shí)填寫《裝修申請(qǐng)表》。注明裝修時(shí)間、、項(xiàng)目及施工隊(duì)伍伍名稱，并附有關(guān)關(guān)圖樣資料。3）經(jīng)管理處審核同同意后方可進(jìn)行裝裝修施工。4）裝修施工隊(duì)?wèi)?yīng)到到管理處簽定《裝修工程隊(duì)治安責(zé)責(zé)任書》及《裝修施工保證書》。裝修申請(qǐng)表業(yè)主名稱住址聯(lián)系電話施工單位負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話開(kāi)工時(shí)間完工時(shí)間裝修內(nèi)容

管理處意見(jiàn)

出入證工本費(fèi)＿＿＿元，裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)＿＿＿元，合計(jì)＿＿＿元。

審核人簽字：＿＿＿＿＿＿年月日說(shuō)明1、凡申請(qǐng)裝修的項(xiàng)目要有圖紙說(shuō)明：2、本申請(qǐng)表超過(guò)申請(qǐng)裝修完成日期后自動(dòng)失效，若需要繼續(xù)裝修要重新申請(qǐng)；3、本表一式兩份，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)公司各執(zhí)一份。任何裝修都必須符符合樓宇原先設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)的工程技術(shù)規(guī)規(guī)范和技術(shù)指標(biāo)。。物業(yè)裝修的法律規(guī)規(guī)定建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾專修修管理辦法》禁止行為：未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或或者具有相應(yīng)資質(zhì)質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位位提出設(shè)計(jì)方案，，變動(dòng)建筑主體和和承重結(jié)構(gòu)；將沒(méi)有防水要求的的房間或者陽(yáng)臺(tái)改改為衛(wèi)生間、廚房房間；擴(kuò)大承重墻上原有有的門窗尺寸，拆拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚磚、混凝土墻體；；損壞房屋原有節(jié)能能設(shè)施，降低節(jié)能能效果；其他影響建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)和使用安全的行行為。未經(jīng)批準(zhǔn)不應(yīng)有行行為搭建建筑物、構(gòu)筑筑物；改變住宅外立面，，在非承重外墻上上開(kāi)門、窗；拆改供暖管道和設(shè)設(shè)施；拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)設(shè)施。批準(zhǔn)權(quán)限1）非結(jié)構(gòu)變動(dòng)由物物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)責(zé)查勘、鑒定、批批準(zhǔn)。2）結(jié)構(gòu)變動(dòng)，物業(yè)業(yè)管理公司可代為為報(bào)請(qǐng)房地產(chǎn)行政政管理部門批準(zhǔn)，，并收取代辦服務(wù)務(wù)費(fèi)。3）專用設(shè)備（如煤煤氣儀表、管線等等）的變動(dòng)，必須須報(bào)請(qǐng)主管部門批批準(zhǔn)，物業(yè)管理公公司可有償代辦。。物管公司的管理責(zé)責(zé)任1、登記、監(jiān)督、竣竣工驗(yàn)收2、與裝修人簽訂管管理服務(wù)協(xié)議3、禁止行為的告知知義務(wù)物業(yè)裝修申報(bào)備案案（一）房屋所有權(quán)權(quán)證（或者證明其其合法權(quán)益的有效效憑證）；（二）申請(qǐng)人身份份證件；（三）裝飾裝修方方案；（四）變動(dòng)建筑主主體或者承重結(jié)構(gòu)構(gòu)的，需提交原設(shè)設(shè)計(jì)單位或者具有有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的的設(shè)計(jì)單位提出的的設(shè)計(jì)方案；（五）涉及本辦法法第六條行為的，，需提交有關(guān)部門門的批準(zhǔn)文件，涉涉及本辦法第七條條、第八條行為的的，需提交設(shè)計(jì)方方案或者施工方案案；（六）委托裝飾裝裝修企業(yè)施工的，，需提供該企業(yè)相相關(guān)資質(zhì)證書的復(fù)復(fù)印件非業(yè)主的住宅使用用人，還需提供業(yè)業(yè)主同意裝飾裝修修的書面證明。室內(nèi)裝修管理服務(wù)務(wù)協(xié)議（一）裝飾裝修工工程的實(shí)施內(nèi)容；；（二）裝飾裝修工工程的實(shí)施期限；；（三）允許施工的的時(shí)間；（四）廢棄物的清清運(yùn)與處置；（五）住宅外立面面設(shè)施及防盜窗的的安裝要求；（六）禁止行為和和注意事項(xiàng)；（七）管理服務(wù)費(fèi)費(fèi)用；（八）違約責(zé)任；；（九）其他需要約約定的事項(xiàng)。業(yè)主責(zé)任與義務(wù)1、申報(bào)并經(jīng)批準(zhǔn)2、同物業(yè)管理企業(yè)業(yè)簽訂協(xié)議3、保證金1）業(yè)主裝修前須向向管理處交付一定定的裝修保證金。。2）裝修施工隊(duì)在辦辦理臨時(shí)出入證時(shí)時(shí)，須向管理處交交付一定的押金。。3）裝修施工結(jié)束后后，由管理處派人人對(duì)裝修工程進(jìn)行行檢查，如無(wú)違反反本規(guī)定及物業(yè)轄轄區(qū)其他管理規(guī)定定之行為，沒(méi)有對(duì)對(duì)他人財(cái)產(chǎn)和公共共場(chǎng)地、設(shè)施、設(shè)設(shè)備等造成損害的的，管理處將如數(shù)數(shù)退還押金和保證證金。4、垃圾清運(yùn)費(fèi)小區(qū)內(nèi)建筑垃圾清清運(yùn)費(fèi)應(yīng)按物業(yè)所所在區(qū)縣物價(jià)部門門核定的建筑垃圾圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向向準(zhǔn)備裝修居室的的業(yè)主或使用人收收取。業(yè)主或使用用人表示不裝修并并作出書面承諾的的，物業(yè)或環(huán)衛(wèi)部部門不得收取該項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用。三、檔案資料的建建立檔案資料包括兩種種業(yè)主或使用人的資資料業(yè)主使用人姓名、、進(jìn)戶人員情況、、聯(lián)系電話或地址址、各項(xiàng)費(fèi)用的繳繳交情況、房屋的的裝修等情況。物業(yè)資料主要包括物業(yè)的各各種設(shè)計(jì)和竣工圖圖紙，位置、編號(hào)號(hào)等。檔案資料的建立主主要應(yīng)抓收集、整整理、歸檔、利用用四個(gè)環(huán)節(jié)。收集集的關(guān)鍵是盡可能能完整。整理的重重點(diǎn)是去偽存真，，留下物業(yè)管理有有用的資料。歸檔檔就是按照資料本本身的內(nèi)在規(guī)律、、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地地分類與保存。入伙案例預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)是是否合理？汪先生近日在辦理理入住手續(xù)時(shí)，遇遇到了一件很不舒舒心的事：開(kāi)發(fā)商商的工作人員要求求汪先生先一次性交納一年年的物業(yè)管理費(fèi)，，否則不給辦理入入住手續(xù)。汪先生對(duì)此提出了了幾點(diǎn)疑問(wèn)：一是是憑什么房子還沒(méi)沒(méi)有驗(yàn)收，就讓交交物業(yè)管理費(fèi)？二二是這家由開(kāi)發(fā)商商指定的物業(yè)管理理公司，是開(kāi)發(fā)商商為這個(gè)項(xiàng)目專門門新設(shè)立的，此前前沒(méi)有任何的物業(yè)業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績(jī)績(jī)，而物業(yè)管理不不同于商品買賣，，是一種延續(xù)性的的服務(wù)，一次性交交納一年的物業(yè)管管理費(fèi)，意味著至至少在一年內(nèi)，自自己對(duì)這家物業(yè)管管理公司的服務(wù)無(wú)無(wú)論滿意與否，都都沒(méi)有任何制約力力了。案情分析：一、應(yīng)該先接收房房屋，還是先交物物業(yè)管理費(fèi)？二、物業(yè)管理公司司要求預(yù)付物業(yè)管管理費(fèi)合理嗎？點(diǎn)評(píng)：1、《商品房銷售管理辦辦法》中規(guī)定，"商品房銷售時(shí)，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選選聘了物業(yè)管理企企業(yè)的，買受人應(yīng)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房房買賣合同時(shí)與房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選選聘的物業(yè)管理企企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)業(yè)管理的協(xié)議。"2、開(kāi)發(fā)商既然"選聘了物業(yè)管理公公司"，就要將物業(yè)管理理公司的情況和收收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，"在訂立商品房買賣賣合同時(shí)"告知購(gòu)房人，以便便購(gòu)房人對(duì)選擇的的物業(yè)管理公司和和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出判判斷。3、由于多數(shù)項(xiàng)目屬屬于期房預(yù)售，開(kāi)開(kāi)發(fā)商在銷售時(shí)，，對(duì)于許多物業(yè)服服務(wù)的設(shè)施、設(shè)備備還無(wú)法確定，因因此"有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)協(xié)議"的簽訂，還是要放放在交房時(shí)，至少少是在"訂立商品房買賣合合同"后。對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，，如果在訂立商品品房買賣合同時(shí)，，就提供了"有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)協(xié)議"文本，那么這些協(xié)協(xié)議就構(gòu)成了買賣賣合同的附件，則則要認(rèn)真地閱讀一一下，一旦簽了字字，就要履行相應(yīng)應(yīng)的義務(wù)了。4、如果像汪先生遇遇到的那樣，開(kāi)發(fā)發(fā)商在簽訂買賣合合同后、甚至在入入住時(shí)，才提供"有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)協(xié)議"，并以此作為房產(chǎn)產(chǎn)交付的條件，您您則可以按前述的的內(nèi)容，據(jù)理力爭(zhēng)爭(zhēng)。不過(guò)，最好的的辦法是，在簽訂訂買賣合同時(shí)，無(wú)無(wú)論開(kāi)發(fā)商如何做做，您都應(yīng)該將有有關(guān)物業(yè)收費(fèi)的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式以以及房屋交付的程程序，作為補(bǔ)充內(nèi)內(nèi)容，要求開(kāi)發(fā)商商寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。。早期免收部分費(fèi)用用后期正常收取取產(chǎn)生糾紛東港大廈入伙之初初，管理處考慮到到業(yè)主客戶喬遷初初期開(kāi)支較多，主主動(dòng)優(yōu)惠暫時(shí)采取取了無(wú)償提供的方方式。入伙滿一年后，鑒鑒于小區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行狀況，管理處處決定按照法規(guī)規(guī)規(guī)定，開(kāi)始據(jù)實(shí)收收取戶內(nèi)維修費(fèi)用用。然而這本來(lái)合合情合理的做法，，卻遇到了不小的的阻力。為了突破阻力，管管理處起草并在公公告欄張貼了《致業(yè)主客戶的一封封公開(kāi)信》。公開(kāi)信引用物業(yè)業(yè)管理法規(guī)，詳細(xì)細(xì)介紹了物業(yè)管理理費(fèi)的開(kāi)支范圍和和有償服務(wù)與無(wú)償償服務(wù)的具體范疇疇，并說(shuō)明了當(dāng)初初無(wú)償提供戶內(nèi)維維修的初衷，使大大多數(shù)業(yè)主消除了了"交了物業(yè)管理費(fèi)，，管理處就應(yīng)包辦辦一切"的誤解，對(duì)戶內(nèi)維維修有償服務(wù)表示示認(rèn)同。針對(duì)仍有個(gè)別業(yè)主主客戶不理解這一一情況，管理處繼繼續(xù)深入做工作。。一方面強(qiáng)調(diào)辦公公室工作人員耐心心接受業(yè)主客戶的的垂詢，進(jìn)一步加加以解釋；一方面面要求維修人員上上門維修時(shí)必須保保證時(shí)效和質(zhì)量，，同時(shí)加強(qiáng)與業(yè)主主客戶的思想溝通通（由于特定的授授教身份和受教心心理，從一般員工工嘴里講出的道理理，往往更容易為為業(yè)主客戶所接受受）。與此同時(shí)時(shí)，管理理處還公公開(kāi)戶內(nèi)內(nèi)維修的的收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并并告知業(yè)業(yè)主客戶戶選擇服服務(wù)商的的權(quán)利。。這樣，，就逐步步理順了了所有業(yè)業(yè)主客戶戶的情緒緒，有償償進(jìn)行戶戶內(nèi)維修修也就容容易落實(shí)實(shí)下去。。情景案例例分析一業(yè)主到到房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司辦理理入住手手續(xù)，業(yè)業(yè)主直接接找到物物業(yè)管理理公司的的經(jīng)理自我介紹紹說(shuō)：“我接到入入住通知知書已經(jīng)經(jīng)半年多多了，由由于工作作忙，一一直沒(méi)來(lái)來(lái)辦理手手續(xù)，今今天特抽抽空來(lái)辦辦理”。工作人人員說(shuō)：：“沒(méi)關(guān)系，，我們一一切為用用戶服務(wù)務(wù)，不論拖多多長(zhǎng)時(shí)間間，我們們都一樣樣辦理”。工作人人員