工程施工安裝管理制度

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度(討論稿一、總則二、工程前期管理三、工程設計管理四、工程施工管理五、工程招標投標管理六、工程預、決（結）算管理七、工程合同管理八、工程物資采購管理九、物管技術管理十、工程建設部門工作日記記錄管理十一、工程資料管理規(guī)定十二、項目全過程面積控制的管理規(guī)定十三、精裝修房施工管理辦法十四、附則第一章總則第一條公司投資項目的工程建設管理由設計部、工程管理部、預算部、物資部、造價審核部、物管技術部、工程前期部各職能部門分工協作、共同完成。第二條工程建設的實施，由工程副總協助總經理組織制定工程建設目標計劃和指導計劃，各相關部門具體組織落實本部門計劃編制，報工程副總審核，總經理批準后實施。第三條工程建設管理各相關部門的主要職能及崗位職責詳見公司規(guī)章制度規(guī)定。第二章工程前期管理第一條工程項目前期管理工作由工程前期部負責落實。項目前期管理的任務是根據公司的工程建設計劃，配合辦理工程建設所需的相關手續(xù)。負責協調與政府相關部門或其他外部相關企業(yè)的關系。第二條工程項目開工前，有關建設用地、紅線劃定、規(guī)劃要點、市政資料、規(guī)劃報批、質監(jiān)站報監(jiān)、施工圖送審、消防、人防報批、交管報批等工作，由工程前期部具體組織落實。相關所需設計圖紙由設計部負責提供，有關質監(jiān)站報監(jiān)所需工程資料由項目部負責提供。工程前期部必須在政府規(guī)定的工作日內完成報批、送審等工作，如涉及到業(yè)務專業(yè)技術，由設計部、項目部提供協助與支持。第三條工程項目建設中有關項目實施與市政環(huán)保綠化質監(jiān)站建（建設局規(guī)劃局等政府部門的工作關系，由工程前期部負責協調。有關與其他外部公司（如煤氣公司、自來水公司、電信公司、有線電視公司、供電公司等）的配合工作，由工程前期部按項目實施計劃及時協調相關單位進場并協調施工過程中的相關事務。第四條工程項目完工后，竣工驗收工作由項目部組織落實，工程前期部協調相關部門準時參加各項驗收工作，竣工備案資料的整理由項目部組織實施完成后，工程前期部負責在十五個工作日內完成備案送審和竣工資料的歸檔工作。第三章工程設計管理第一條工程項目的設計內容主要包括項目總平面規(guī)劃設計單體設計室外景觀設計、室內裝修設計等。項目設計分項目規(guī)劃方案設計、項目擴初方案設計和項目施工圖設計三個階段。工程項目的設計由總經理負責，工程副總協助總經理組織設計部具體實施。

第二條工程項目規(guī)劃方案階段：設計工作由總經理負責，設計總監(jiān)協助總經理組織安排，并具體落實。方案設計任務書由設計總監(jiān)組織編寫，工程副總審核，報總經理批準。涉及項目規(guī)劃方案的設計聯絡文件由設計部主管建筑師擬稿，設計總監(jiān)審核，工程副總審定，報總經理批準。第三條工程項目擴初方案階段：設計工作由工程副總協助總經理組織安排，設計部具體落實并實施。擴初設計任務書由設計部各專業(yè)工程師組織編寫，設計總監(jiān)審核，工程副總審定后，報總經理批準。涉及項目擴初方案的設計聯絡文件由設計部各專業(yè)工程師擬稿，設計總監(jiān)審核，工程副總審定后，報總經理批準。第四條工程項目施工圖設計階段：設計工作由工程副總組織落實，施工圖設計任務書由設計部各專業(yè)工程師組織編寫，設計總監(jiān)審核，工程副總審定后，報總經理批準。施工圖設計過程中與設計院的聯絡文件由設計部各專業(yè)工程師擬稿，工程副總審核后報總經理批準。但如果涉及到產品使用功能、外立面及總體效果的必須經設計總監(jiān)審核。第五條施工圖紙的會審工作由項目經理具體組織落實。第六條圖紙會審后，有關圖紙設計中的質量問題解決一般通過技術核定單的形式由項目經理負責安排聯系解決。水電暖專業(yè)的技術核定單由項目部相關專業(yè)工程師核定，項目經理審核，設計部專業(yè)工程師審定，經設計院確認后報工程管理部經理批準實施。建筑、結構專業(yè)的技術核定單由項目部相關主管核定，項目經理審核，設計部專業(yè)工程師（或項目建筑師）審核，經設計院確認后報工程管理部經理批準實施，如果技術核定單所影響的單項工程造價增加超過壹萬元，須由工程副總批準，伍萬元以上時，由總經理批準。設計院要求進行的變更和公司自行要求的較大項目設計變更可通過由設計部組織協調設計院出圖變更。設計變更涉及到水電或建筑、結構部分的變更，須由設計部相關專業(yè)工程師審核確認，報工程副總批準實施。零星較小的設計變更可由設計部簽發(fā)“工作聯系單”或項目部簽發(fā)“工作指令單”來解決。由工程副總批準實施。“設計院的出圖變更聯系單指令單”涉及內容如果出現下述情況時按下述要求執(zhí)行：(一)如果設計變更所影響的單項工程造價增加在伍萬元以內（含伍萬元由工程副總批準，伍萬元以上時，由總經理批準。(二)如果設計變更涉及產品使用功能、外立面及總體效果時，須由設計總監(jiān)審核，報工程副總審定，由總經理批準。第七條設計資料的管理由設計部資料員負責(一)設計部資料員負責設計階段的資料和圖紙收發(fā)、存檔管理。有關設計院圖紙的分發(fā)，須經設計部各專業(yè)工程師簽字批準后方可分發(fā)。(二)有關需設計院加曬圖紙的工作，由設計部資料員統(tǒng)一辦理，各項目部因工作需要加曬圖紙，需提交申請報告，由部門經理核定，報工程副總批準執(zhí)行。(三)設計電子文件資料由設計資料員收集、整理和共享分配。有關涉及施工圖設計變更的電子文件，資料員需及時更新、歸檔和告知相關人員，電子文件應與圖紙同步。有關書面文件的資料變更，對于廢舊文件或圖紙，資料員需及時加蓋“作廢”專用章。(四)存檔資料需按永久性和臨時性進行分類歸檔，臨時性歸檔資料需定期或不定期進行銷毀處置。處置申請由資料員辦理銷毀資料申請報告遞交部門經理簽字，工程副總審核，總經理批準。(五)設立文件保密制度，設立文件保密級別，書面文檔文件根據保密級別分類存放，妥善保管，網上電子文件根據保密級別設立查閱或共享權限。第四章工程施工管理第一節(jié)工程進度管理

第一條工期管理由工程管理部經理負責，項目經理具體組織落實。根據公司的工程建設目標計劃及與各承包商的合同要求制定合理可行的進度控制計劃和里程碑計劃并報工程副總備案。項目部須在每月的26日前上報本月工程進度計劃完成情況，及下月工程進度計劃安排。計劃由工程管理部經理批準報工程副總備案。第二條嚴格按合同要求進行工期考核，控制項目進展和里程碑計劃，以確保合同工期的實現。工期考核報告由各主管簽署意見后，項目經理審核，工程管理部經理批準。第三條項目經理負責督責承包商嚴格按進度計劃組織施工，監(jiān)督承包商配備足夠的人員、機械和材料，指導承包商提高管理水平。第四條當實際進度和計劃進度不相符合時，應及時調整計劃，以保證合同工期的實現。合同工期以內計劃進度的調整，由項目經理提出后，工程管理部經理批準，超出合同工期的調整，工程管理部經理審核，再報工程副總審核后，由總經理批準實施。第五條因非承包商原因造成的延誤并在合同允許的情況下，承包商應及時辦理工期簽證，分段工期簽證十日內由項目經理批準，超過十日的工期簽證報工程管理部經理批準。涉及到項目總工期的相關工期簽證須報工程副總批準。第六條工程主管須督促承包,在響工期事件結束后三天內上報工期簽證于工程監(jiān)理，監(jiān)理在一個工作日內完成審核并簽署意見報項目部。第二節(jié)工程質量管理第七條工程項目質量管理由工程管理部經理負責并具體組織落實。第八條工程項目開工前，項目經理結合公司的質量方針和政策組織編制項目質量計劃和質量監(jiān)控保證體系，報工程管理部經理批準執(zhí)行。第九條項目經理負責督責工程監(jiān)理建立完善的質量監(jiān)控體系，監(jiān)督并控制其運作。第十條項目經理組織落實對原材料、設備的質量控制，控制隱蔽工程驗收質量，嚴格工序質量檢查。第十一條項目經理定期組織召開工程項目質量評審會議，及時總結經驗和教訓，并形成相應的歸檔文件。第十二條項目經理對工程項目的整體質量負責，各專業(yè)主管對其所管轄范圍內的相關工程質量負根本責任。第十三條建立質量預防制度，強調計劃質量和過程檢查與改進。第十四條督責監(jiān)理針對工程出現質量不符合要求的不同情況建立相關處罰和返工制度。(一)處罰標準依據與承包商簽訂的合同條款執(zhí)行，由工程監(jiān)理提出，經相關專業(yè)主管確認，項目經理審核后報工程管理部經理批準。(二)返工令由監(jiān)理公司工程總監(jiān)批準，報項目部備案。當返工量較大或因主體結構的質量問題而要求返工的，項目部須及時報工程管理部經理備案。第十五條

嚴格按合同要求和相關國家行業(yè)規(guī)范對工程竣工驗收的質量等級進行評定。(一)各單體工程由相關政府部門（質監(jiān)站或建筑業(yè)協會）進行評定。對于承包商的弄虛作假或故意隱瞞質量問題，項目部有權據實反映和提出異議。(二)室外景觀工程的質量等級評定，由項目部按合同要求和設計要求，結合相關國家規(guī)范和使用情況進行綜合評定。由項目部提議評定等級，報工程管理部經理批準。第十六條工程管理部經理按公司考核辦法（或合同要求，定期組織公司品控小對

各項目的工程施工質量進行檢查和考核。第三節(jié)工程安全管理第十七條第十八條

工程項目安全管理由項目經理組織各專業(yè)主管負責具體落實。督責承包商建立安全保障體系，保證文明施工，嚴格遵守公司相關的項目現場《施工用水用電安全管理規(guī)定》和地方政府的相關安全文明施工現場管理規(guī)定。項目經理負責督責監(jiān)理建立項目施工安全監(jiān)控體系，并監(jiān)控其運行。第十九條工程管理部經理結合各項目合同要求，組織實施各項目施工現場安全文明管理考核。第二十條

工程管理部經理按公司相關考核辦法（或合同要求）定期組織公司品控小組，對各項目的現場安全文明施工進行檢查、考核。第四節(jié)工程成本管理第二十一條成本管理的任務是降低工程造價，并通過控制工程款支付達到控制工期和質量的目的。第二十二條不斷提高設計質量選擇最佳施工工藝和技術措施加強事前控制，盡量避免較大的返工。第二十三條經濟簽證須由工程主管和項目經理同時簽證，除簽認點工外，一般不得直接簽認款項，必須明確清楚計算數據、過程和工程量。相關簽證事項必須有“工作指令單”為依據，緊急事項現場臨時安排的，必須不遲于次日補發(fā)“工作指令單第二十四條經濟簽證款額超過壹萬元以上或事后無法復核確認的，預算部主管必須及時到現場復核共同簽認。第二十五條相關經濟簽證項目部簽認后，必須在二日內交發(fā)預算部，預算部根據簽證事項不定期現場復核。第二十六條經濟簽證執(zhí)行二級簽認，對于單項工程的簽證或單張簽證的內容應同時遵守下列約束條件：(一)

經濟簽證款額3000元以下由項目經理批準；(二)3000元以上、1萬元以下由工程管理部經理批準；(三)1萬元以上3萬元以下的報工程副總批準。(四)3萬元以上由總經理批準。第二十七條督責監(jiān)理和承包商經濟簽證必須及時，承包商需要簽證的事項完成后三天內必須上報監(jiān)理，監(jiān)理在兩個工作日內審核簽署意見報項目部。事后無法計量的必須在隱蔽前上報監(jiān)理，監(jiān)理在24小時內上報項目部。第二十八條零星工程或合同外追加工程可以采用“工作指令單”安排實施：(一)(二)(三)

工程造價在10000元以下的由工程管理部經理批準；工程造價在10000元以上，以下的由工程副總批準；工程造價在50000元以上的須報總經理批準。第二十九條項目經理的簽字是支付工程款的必須依據，相關付款程序詳見工程造價管理相關條款，付款申請由各主管根據公司規(guī)定在公司網絡上流轉，但承包商申請付款的報告必須經監(jiān)理簽署意見后報項目經理批準，同時作為付款申請的附件或憑證。付款審批表批準后，由各主管及時通知承包商取款。第三十條

停工令執(zhí)行期間，不受理付款申請，也不得支付工程款。第三十一條凡作為結算資料的圖紙、工作指令單、簽證單及其他有關資料均需加蓋項目部資料專用章后才可作為結算依據，復印件及未蓋章的，一律不得作為結算依據。第五節(jié)工程風險管理第三十二條工程項目風險管理由總經理負責，工程副總協助其工作，工程管理部經理組織制定相應的項目風險管理計劃，項目經理具體落實和實施。

第三十三條工程項目開工前，由工程管理部經理組織公司各相關職能部門（必要時可外聘專家共同參與對項目施工階段的風險進行分析評估并制定相應的措施。第三十四條對于新材料新工藝新設備的使用必須綜合進行風險評估論證，由設計部組織落實并形成書面文件報工程副總審核，經總經理批準后方可使用。第三十五條建立項目定期的風險評審制度，評審會議由工程管理部經理組織召開，評審結論報工程副總備案。第三十六條當工程項目出現質量問題不斷，或工期一直滯后等情況時，必須實行風險應對措施。應對措施由工程管理部經理組織制定，項目經理負責具體落實。第六節(jié)工程材料管理第三十七條簽訂工程承包合同時，預算部應會同承包商和物資部、項目部共同確定甲供材種類數量編制控制性甲供材計劃書計劃書作為工程承包合同的組成部分。第三十八條承包商進場后，須及時向項目部提交當期甲供材申請和乙方采購需要甲方批價的材料報價單。甲供材申請單和乙供材報價單由項目部相關主管審核，項目經理批準后轉交物資部采購或批價。因特殊原因工地急需材料由項目部加蓋“急件”印章，并由項目經理批準，物資部優(yōu)先安排供貨。第三十九條甲供材供應量與工程進度要求必須基本同步，不得在工地大量積存甲供物資，嚴禁超合同量供應。如因承包商超用甲供材或原甲供材計劃發(fā)生變更，需要超合同量供應時，須由承包商遞交相關陳述報告，項目部予以確認后報預算部審核，經工程管理部經理批準后方可供應。如因設計變更或其他原因造成甲供材或乙供材計劃發(fā)生變更，需要退貨處理，須由承包商遞交相關陳述報告，由項目部予以審核，報工程管理部經理批準，再轉交物資部處理。第四十條

乙供材料（或甲指乙購材料）進場后，項目部督責監(jiān)理按規(guī)定見證取樣、送檢、驗收，并與封樣進行比對，符合要求后方可使用。乙供材料（或甲指乙購材料）進場后，物資部可定期或不定期對進場材料進行抽檢，核查乙方采購材料與物資部核定價格材料是否吻合，如發(fā)現問題，應及時知會項目部，項目部須按物資部核查意見進行處理。甲供材料進場后，由項目部組織，承包商和監(jiān)理共同驗收，并與封樣進行對比，并督責承包商按規(guī)定送檢，確認質量符合要求后方可使用。第四十一條甲供材料進場后，物資部督責供應商同時遞交“甲供材料驗收單經承包商簽認交監(jiān)理審核、簽認再報項目部主管審核、項目經理批準后，由項目部資料員負責報送物資部。上述簽字程序是物資部受理結算、財務部受理付款的必要依據。第四十二條甲供材料的供應由物資部按設計部或項目部要求提供樣品，經確認后封樣并按樣品組織供貨。乙供材的供應由承包商按物資部批價確認的樣品或品牌組織供貨，另該樣品同時須經設計部或項目部確認并封樣。第四十三條其它未明事項詳見第八章《工程物資采購管理第七節(jié)工程資料管理第四十四條工程資料管理由工程管理部經理組織，建立系統(tǒng)化的資料分類、編號和查閱、收發(fā)、保管制度，項目部資料員具體落實并實施。第四十五條資料員負責督責監(jiān)理和承包商按標準規(guī)定樣式或公司制定的模板樣式遞交書面文件資料。第四十六條與協作單位往來文件資料，資料員在資料批準的次日之內處理完畢，公司內部網絡上傳送的文件資料，資料員須在收到文件的當日內完成資料的存檔和內

部各部門之間的分發(fā)。第四十七條針對不同項目特點和要求由工程管理部經理組織建立工程資料查詢、檢索和分發(fā)體系，各項目資料員具體負責落實。第四十八條工程技術資料、經驗教訓等由工程管理部經理組織編寫，經過評審最終形成公司永久性歷史文檔。第四十九條歸檔資料需按永久性和臨時性進行分類歸檔，具體辦法詳見工程資料的相關管理規(guī)定。第五十條

圖紙或文件的變更，資料員需及時更新歸檔，對于廢舊圖紙或文件，資料員須及時加蓋“作廢”專用章。第五十一條項目經理負責督責承包商在單位工程竣工驗收前一周提交竣工資料于工程監(jiān)理核查，工程監(jiān)理在三個工作日內完成核查并提交項目部，資料合格后方可組織竣工驗收。第五十二條竣工驗收后，由項目經理組織，資料員予以協助在十五個工作日內完成工程竣工備案資料整理。第五十三條項目經理負責督責承包商在單位工程竣工驗收合格后三個月內必須向監(jiān)理遞交相關竣工決算資料。監(jiān)理在七個工作日內審核完畢報項目部。經項目部簽署的完整的竣工資料和竣工驗收合格證書是預算部受理結算申請的必要依據。第五十四條工程竣工驗收合格后，由項目經理協調組織相關竣工資料與物業(yè)公司的交接，并辦理相關交接手續(xù)。第八節(jié)工程竣工驗收與移交第五十五條有合同的分包工程及零星工程均須辦理相關的工程竣工驗收手續(xù)。工程竣工驗收由項目經理組織，項目部應在竣工初驗完畢后一周內組織相關單位或部門進行單位工程竣工驗收。第五十六條竣工驗收所形成的竣工驗收報告（或驗收意見）是竣工驗收是否通過的依據，也是預算是否受理工程結算和考核工期的依據?？⒐を炇請蟾骓殘蠊こ坦芾聿拷浝砼鷾?。第五十七條單位工程竣工驗收合格后，由項目部組織工程實物和資料與物業(yè)公司的移交工作，并辦理相關的移交手續(xù)，填寫“項目移交確認表。移交工作需在竣工驗收合格后十日內辦理完畢，其中竣工圖在兩個月內移交完成。作為結算依據的竣工圖須由項目部相關主管復查，項目部經理審核，報工程管理部經理批準。第九節(jié)綜合管理第五十八條項目計劃編制由工程管理部經理組織，項目經理具體落實，計劃書由工程副總審核，報總經理批準后由項目經理組織安排實施。第五十九條建立完善的書面文件存檔和報備制度。(一)使用工作指令單。(二)

工作指令單：與各承包商之間的業(yè)務事項往來或下達工作任務時一般工作聯系單：與公司內部各部門之間及與相關設計單位的業(yè)務事項協調一般使用工作聯系單。(三)

工程日記、工程報表：各專業(yè)主管必須做好工程日記，每月填報工程報表，項目經理負責項目月報的編制和匯總，經工程管理部經理審核后報工程副總批準，公司備案。(四)

報告：無規(guī)定格式要求或特殊事項可以采用報告形式?？捎糜诠緝炔亢团c承包商之間的文件傳遞。第六十條

停工令：出現下述情況之一，即應督責監(jiān)理簽發(fā)停工令

(一)(二)(三)(四)

實際進度一直落后于計劃進度，合同工期可能無法實現；質量事故不斷，經常返工或拒不返工，發(fā)生重大質量事故；安全事故不斷，發(fā)生重大安全事故；承包商無合作誠意，拒不服從管理；項目部連續(xù)停工權限不超過72時，同一工程累計停工權限不超過合同工期的百分之五的時間；停工令在72小時內由項目經理批準，超過小時的，由工程管理部經理批準。停工令須加蓋項目部工程專用章并報工程副總備案。若停工令無效，工程管理部經理應向公司提交終止執(zhí)行合同的詳細報告。第六十一條工程例會：(一)

工程項目例會每周舉行一次。集中解決同期所存在的問題，安排下期工作，理順工作協調的關系。(二)各與會單位。(三)

會議由工程監(jiān)理總監(jiān)主持召開。會議議題由總監(jiān)組織編寫在會前分發(fā)與會各方包括公司相關參與工程管理的各職能部門經理項目經理、項目建筑師、專業(yè)工程師、各承包商項目經理、工程監(jiān)理主管、項目部各專業(yè)主管。(四)束力。(五)

會議紀要由工程總監(jiān)批準后發(fā)與會各方，對各方均具與合同同等的約項目經理認為必要時，可隨時召開工作會議。會議紀要須報工程管理部經理備案。第六十二條緊急變更和口頭指令：因工地施工需要，當出現下列情況時，各專業(yè)主管工程師可在現場及時做出口頭指令，同時報告項目經理并征得同意：(一)待變更的；(二)(三)

工地施工過程中發(fā)現的明顯圖紙設計錯誤或設計漏項，而無法停工等因施工安全、質量的控制需要，須及時做出變更的；室外景觀工程施工，主管工程師或設計工程師為確保設計效果，現場發(fā)現需要及時做出變更的。上述變更須事后及時按相關程序補發(fā)工作指令單或采用技術核定單處理第五章工程招標投標管理第一節(jié)概述第一條為規(guī)范公司建設工程招標投標行為，加強建設工程招標投標管理，從而有效地控制建設工期確保工程質量合理確定工程造價提高投資效益特制定相關管理要求。第二條本章所稱的建設工程招標投標，是指公司以招標的方式，將建設項目的勘察、施工（含建筑裝飾裝修咨詢監(jiān)理、工程總承包、工程分包、材料設備供應等任務，一次或者分步發(fā)包，由投標人通過競爭承接任務。第三條除涉及政府部門及相關職能部門的分部工程（如煤氣等）外，其他工程都必須按照本辦法進行招標投標。第四條制定依據人民共和國招標投標法設項目施工招標投標辦《工程建設項目勘察設計招標投標辦法人民共和國政府采購法關于建全工程成本管理的指導意見第五條

建設工程招標投標活動應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。第二節(jié)機構第六條根據建設工程的不同需要，建立公司招標領導小組，作為招標工作的決策指導機構。領導小組根據工作需要下設工程、物資采購和機電設備采購等專業(yè)工作小組，作為

招標工作的專業(yè)實施機構。第七條領導小組成員和工作小組成員的組成，由公司根據項目開發(fā)建設的情況，另行文件明確。第三節(jié)招標的內容和方式第八條招標內容：(一)工程勘察、咨詢、監(jiān)理。(二)工程施工，包括工程總承包和分包工程，具體包括：1.單體工程，包括土建工程、水電設備安裝工程。2.室外工程，包括室外綜合管網、室外主干道、室外硬質景觀、園林綠化工程等。3.室內外精裝修工程。4.有特殊施工要求或需方案細化的分部分項工程，如土方工程、場地平整、基坑支護、樁基工程、防水工程、欄桿工程、鋁合金門窗、幕墻工程、智能化工程、人防工程、亮化工程、供配電工程、凈化水工程、地暖工程、消防工程等。(三)機電設備工程，包括電梯工程、空調工程、泳池及廚房設備工程等。(四)物資采購：1.甲供物資材料，包括鋁板、石材、景觀石材及景觀木材、綠化工程中的大型喬木、灌木、衛(wèi)浴潔具龍頭、廚房電器、電線、電纜、配電箱、不銹鋼管材、水泵、閥門、母線等。2.其它單位工程材料總價超過50萬元的甲供物資。第九條招標方式：招標分為公開招標或邀標，具體形式由領導小組決定。(一)公開招標為：公司以招標公告的方式邀請相關有能力承擔相應工程任務的組織投標?；蚬疚袑I(yè)機構操作。(二)邀請招標形式為：通過資格預審、市場調研和考察，邀請三家以上（含三家）有能力承擔相應工程任務的單位參加投標。(三)合同金額50萬元以下，或合同金額在50萬元以上的工程與采購任務因客觀條而無法采用招標方式的，應由經辦部門提出書面申請，經工作小組組長審核和領導小組組長審批后，采用議標或直接委托等方式進行。(四)根據工程特點，可以不設標底，進行無標底招標；編制標底的，標底編審過程和標底必須保密。第十條建立合作單位資料庫相關部門須建立由公司認可的合作單位名冊和資料庫，進行分類管理、定期評價與更新；第十一條招標文件的主要內容：（一）招標人名稱、項目名稱及范圍；（二）由圖紙、工程量清單和技術規(guī)范等組成的技術條款；（三）商務條款；（四）履約時間和地點；（五）主要合同條款。（六）違約責任；（七）投標須知；1、遞交投標文件的方式、地點和有效投標期限；2、投標人資格條件、投標文件的基本要求；3、投標保證金、履約保證金要求；4、投標價格的要求及其計算方法。第四節(jié)勘察、咨詢、監(jiān)理、工程施工、機電設備的招標程序第十二條設立招標機構：

公司設立招標機構，主要包括招標領導小組和各專業(yè)工作小組。工作小組組長根據領導小組的決策意見，具體組織實施相關招標工作。第十三條編制招標計劃：(一)公司按照總體發(fā)展計劃和工程開發(fā)進度計劃，編制招標計劃。智能化工程、供配電工程、凈化水工程、消防工程及機電設備工程的年度、季度、月度的招標計劃，由設計部相關副總工程師編制，除此之外的工程的年度、季度、月度施工招標計劃由預算部根據各工程部提供的工程進度計劃編制。(二)審批流程：經辦人—部門經理—主管副總—總經理。第十四條編制工程招標文件：(一)智能化工程、供配電工程、凈化水工程、消防工程及機電設備工程招標文件，由設計部相關副總工程師組織并會同相關部門編制，除此之外的工程招標文件，由預算部組織工程管理部、設計部等相關部門編制。(二)審批流程：經辦人（相關人員會簽）——部門經理——預算部經理——造價審核部經理——工程副總——財務副總—總經理——董事會代表。第十五條投標資格預審：相關專業(yè)工作小組組長組織，由招標文件經辦部門發(fā)出投標邀請，并會同相關部門共同對投標人進行投標資格審查，初步選擇入圍招標的單位，報公司招標領導小組審核確定最終的入圍招標單位。第十六條調研、考察：由相關招標工作小組組長負責組織實施，完成后向招標領導小組提交書面考察報告。第十七條投標單位的確定與發(fā)標：(一)根據提交的考察報告，由公司領導小組成員討論確定符合條件的投標單位，原則上每個項目的潛在投標單位不少于三家。(二)根據確定的投標單位，由合約管理部門組織并安排發(fā)放招標文件。第十八條開標：(一)開標工作由招標工作小組組長組織安排。(二)機電設備工程開標參加人員：設計部主管副總工程師、物資部、預算部相關人員。開標后，由物資部經辦人員對開標結果進行記錄，并及時報送招標領導小組。物資部負責做好報價比較分析，設計部主管副總工程師負責對投標方案進行比較分析。(三)供配電工程、凈化水工程、智能化工程、涉及安裝的機電設備等分包工程開標參加人員：設計部主管副總工程師、物資部、預算部、造價審核部、工程部等相關人員。預算部經辦人對開標結果進行記錄，并及時報送招標領導小組。物資部負責做好相關材料設備的價格審核，預算部負責做好綜合報價比較分析，設計部主管副總工程師負責對投標方案進行比較分析。(四)其他分包工程開標參加人員：預算部、造價審核部、工程部等相關人員。預算部經辦人員對開標結果進行記錄并及時報送招標領導小組。預算部負責做好報價比較分析，工程部負責對投標施工組織設計進行比較分析。涉及需要方案深化完善的工程開標，設計部必須安排相關人員參加，并對投標設計方案進行比較分析。第十九條評標與定標：領導小組組長負責組織召集領導小組成員和工作小組參加評標專題會議，評標會議分技術評議和商務評議兩個議題。領導小組組長負責組織召集領導小組成員和工作小組參加評標專題會議，評標會議分技術評議和商務評議兩個議題。首先是技術評議，由工作小組成員解答領導小組的詢問，并根據招標文件和投標文件對各家投標單位進行綜合評議，工作小組向領導小組推薦一家或幾家意向中標單位或對投標單位進行技術等級的排序。完成后，工作小組相關技術評標人員退場。其次，工作小組相關成員就標書的相關商務報價結果進

行分析說明，并解答領導小組的詢問。領導小組隨之評議工作小組推薦的意向中標單位或評選意見，并以投票的方式正式確定中標單位。投票表決遵循“一人一票、少數服從多數”的原則。領導小組投票表決后，應就表決結果對工作小組作批復說明。工作小組組長指定一名工作人員列席評標會議，負責工作小組的評分統(tǒng)計和領導小組的表決統(tǒng)計，并作會議記錄。第二十條合同談判與合同簽訂：經評標確定中標單位后，招標文件經辦部門向中標單位發(fā)出中標通知，在工作小組的指導下，按照招標文件、投標書會議評審意見及有關規(guī)定簽訂承發(fā)包合同。第五節(jié)物資采購招標程序第二十一條設立招標小組：公司設立招標機構，主要包括招標領導小組和各專業(yè)工作小組。工作小組組長根據領導小組的決策意見，具體組織實施相關招標工作。第二十二條招標計劃編制：(一)按照公司總體發(fā)展計劃和工程開發(fā)進度計劃，由物資部組織編制相應的甲供物資采購招標計劃。(二)審批流程：物資部經辦人——物資部經理——物資副總——總經理。第二十三條甲供物資確定：預算部在工程招標時，結合設計文件和圖紙，提交工程中所使用的大宗材料清單（包括材料的品種、規(guī)格和控制性數量由招標小組執(zhí)行組長組織召開會議討論確定甲供物資的范圍。第二十四條材料及設備品牌的確定：由工程管理部或設計部提交材料的技術指標、外形規(guī)格、色彩等要求，物資部組織選定材料品牌，并提供材料樣品，報設計部或工程管理部確定。第二十五條投標資格預審：工作小組組長組織，由招標文件經辦部門發(fā)出投標邀請，并會同相關部門共同對投標人進行投標資格審查，初步選擇入圍招標的單位，報公司招標領導小組審核確定最終的入圍招標單位。第二十六條調研、考察：由相關招標工作小組組長負責組織實施，完成后向招標領導小組提交書面考察報告。第二十七條招標文件的編制與發(fā)放：(一)物資部按工程管理部或設計部提出的相關要求，組織編制物資采購招標文件，并按確定的入圍供應商發(fā)放招標文件。(二)審批流程：物資部經辦人——相關專業(yè)副總工程師、工程師——物資部經理——預算部經理——財務經理――物資副總——財務副總――總經理——董事會代表。第二十八條開標：(一)開標工作由招標工作小組組長組織安排。(二)開標參加人員：物資部、預算部相關人員。涉及土建材料開標，工程管理部必須安排相關人員參加。水電材料開標，設計部主管副總工程師須參加。景觀材料開標，設計部必須安排相關人員參加。物資部負責做好記錄和報價比較分析，記錄上報招標領導小組。第二十九條評標與定標：(一)領導小組組長負責組織召集領導小組成員和工作小組參加評標專題會議，評標會議分技術評議和商務評議兩個議題。領導小組組長負責組織召集領導小組成員和工作小組參加評標專題會議，評標會議分技術評議和商務評議兩個議題。首先是技術評議，由工作小組成員解答領導小組的詢問，并根據招標文件和投標文件對各家投標單位進行綜合評議，工

作小組向領導小組推薦一家或幾家意向中標單位或對投標單位進行技術等級的排序。完成后，工作小組相關技術評標人員退場。其次，工作小組相關成員就標書的相關商務報價結果進行分析說明，并解答領導小組的詢問。領導小組隨之評議工作小組推薦的意向中標單位或評選意見，并以投票的方式正式確定中標單位。投票表決遵循“一人一票、少數服從多數”的原則。領導小組投票表決后，應就表決結果對工作小組作批復說明。工作小組組長指定一名工作人員列席評標會議，負責工作小組的評分統(tǒng)計和領導小組的表決統(tǒng)計，并作會議記錄。(二)領導小組隨之評議工作小組推薦的意向中標單位或評選意見，并以投票的方式正式確定中標單位。物資部負責整個評標會議的會議記錄。第三十條合同談判與合同簽訂：經評標確定供應商后，物資部向供應商發(fā)出中標通知，在工作小組的指導下，按照招標文件、投標書及有關規(guī)定簽訂物資采購合同。第六節(jié)招標保密要求第三十一條招標過程中要求保密的內容：（一）參加投標的投標人名單；（二）投標書的商務條款；（三）商務談判的內容、策略和計劃安排；（四）公司評標會議的內容和決策意見；（五）工程招標設有標底，標底的編審過程和標底；（六）可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。第三十二條投標書包括技術和商務標，二者的文件編制應分開：投標書及來往函件作為公司保密文件，由組織招標工作的經辦部門妥善保管，并做好文件存檔和外借登記手續(xù)，文件的外借須經過招標經辦部門的部門經理同意。第三十三條保密的對象包括所有投標人、公司內外與本招標工作的無關人員。第三十四條在招標過程中，因技術交流或談判策略等原因，需要向相關單位或人員透露相關保密內容的，應事先征得招標小組組長的同意。第七節(jié)歸檔管理第三十五條招標文件存檔時，考察報告和確定入圍招標單位會議紀要必須作為招標文件的附件一并存檔。第三十六條合同存檔時，開標記錄和評標會議紀要必須做為合同的附件一并存檔。第三十七條招標投標文件應包括考察報告、確定入圍招標單位的會議紀要、招標文件原件、招標文件審批記錄、中標單位投標書、開標記錄、定標會議紀要等。第三十七條招標文件原件、招標文件審批記錄、中標單位投標書、開標記錄和定標會議紀要書面文件由預算部、物資部負責整理、歸檔?？傓k負責電子文件存檔。合同及其相關附件的電子文件和書面文件由總辦存檔。第六章工程預、決（結）算管理第一節(jié)概述第一條為加強工程建設項目的投資管理，規(guī)范和完善建設工程預、決（結）算行為，提高建設項目投資效益，根據國家有關規(guī)定，結合公司的實際情況制定本管理規(guī)定。第二條建設工程預、決（結）算管理包括建設工程預算（標底）的編制及其對預、決（結）算的審核。第三條建設工程預算（標底是指根據施工圖所確定的工程量，選套相應的預算定額、預算單價及相應的取費標準，預先估算工程項目價格的文件。第四條建設工程結算，是指按工程進度、施工合同、施工監(jiān)理情況辦理的工程價款結

算，以及根據工程實施過程中發(fā)生的超出施工合同范圍的工程變更情況，調整施工圖預算價格，確定工程項目最終結算的竣工結算文件。第五條建設工程決算，是指在工程項目或單位工程竣工后編制的，綜合反映工程項目實際造價、建設成果的文件。第二節(jié)編審機構和人員第六條編審機構：建設工程預、決（結）算，由預算部具體組織實施，造價審核部對標底、結算進行審核。第七條編審人員：(一)編審人員應遵守國家和省、市建委指定的職業(yè)道德標準和行為規(guī)范，嚴格遵守保密制度，對編制、審核質量和成果負責。(二)標底編審人員不得同時承擔同一工程項目的標底編制、審核工作。(三)標底、結算工作實行兩級編審制度，具有中級編審資格的人員須承擔本部門標底、決（結）算編審的復核工作。(四)編審人員的編審工作質量、數量作為其工作考核的主要依據。超出當地建委頒布的建設工程施工招標標底編審管理實施辦法的有關規(guī)定范圍的，將視為工作質量差錯，記入當月工作考評。第三節(jié)編審計劃和期限第八條預算部根據工程開發(fā)進度計劃，編制年度編審計劃。每一季度根據年度編審計劃、工程實際進度、編審所需相關資料的可獲得性，編制可行有效的季度計劃，內容包括執(zhí)行人、開始時間、結束時間。造價審核部根據預算部上報計劃編制本部門的審核計劃。第九條編審期限：(一)標底編審期限工程造價在200萬元以下的標底編制、審核時間均為個工作日，200萬元以上，技術復雜的工程、特殊工程和議標工程視具體情況適當延長，但最多不超過個工作日。(二)決（結）算審核期限1.一個單體工程及單體分部工程：工程竣工結算報告金額200萬元以下，應在個工作日內完成（決算審核200元——500萬元以下應在30個工作日內完成（決）算審核；500萬元——2000萬元，應在個工作日內完成結（決）算審核；5000萬元以上，應在60個工作日內完成結（決）算審核2個及2個以上單體工程：每個單體工程以相似單體工程審核期限乘系數0.3的天數計。2.室外工程、零星工程、裝修工程參照上述標準所要求的審核期限執(zhí)行。第四節(jié)標底管理第十條工程項目在實施前，必須依照本辦法進行標底編制、審核。若遇編制條件不具備，可先擬定編制技術文件，待編制條件成熟后，再予以實施。第十一條標底是公司對工程造價的預測或控制依據標底編制審核應貫徹優(yōu)質優(yōu)價、科學合理的原則，并與市場價格相適應。第十二條標底編制、審核的依據：招標文件或編制技術文件、設計圖紙及說明、招標答疑會議紀要以及國家、省、市頒布的概預算定額、費用定額、技術規(guī)范和有關規(guī)定。第十三條標底文件應包含以下內容：(一)標底編制匯總表；(二)標底編制總說明；(三)材料用量分析；(四)工程量計算書；(五)工程預算書。第十四條預算部自行編制標底：

(一)預算部根據工程情況擬定編制技術文件并報造價審核部備案。對重要的技術或疑難問題經造價審核部確認后，以申請報告形式報公司審批。(二)標底編制完成后，預算部須將編制的標底進行內部審查，審查完成后提交至造價審核部，經審核后，報公司備案。預算部會同造價審核部完成和承包單位的核對工作，具體核對工作由預算部負責落實，核對完成后，預算部將最終的核對結果以書面報告形式報公司審批。第十五條標底由咨詢機構或專業(yè)人士個人編制。(一)根據需要，若標底需委托咨詢機構或專業(yè)人士個人編制時，預算部須說明理由，以申請報告形式報公司審批。完成審批手續(xù)后，按照《招標投標管理》的有關規(guī)定進行招標，確定編標單位并簽訂合同。(二)擬定編制的技術文件：預算部根據工程項目的技術文件及公司的整體要求，結合工程項目的具體情況確定標底編制的技術文件（計費的原則、工程內容的劃分與計算范圍、材料清單與計價的確定等，報造價審核部備案。對重要的技術或疑難問題報造價審核部確認后，以申請報告形式報公司審批。(三)編制階段的落實：預算部落實編制過程中相關的具體事宜，必須全過程的跟蹤編制情況，協調解決編制單位提出的問題。(四)審核編制結果：編制標底單位須將編制完成的標底提交至預算部，預算部初審后提交至造價審核部進行復審，復審完成后，報公司備案。預算部會同造價審核部及標底編制單位完成和承包單位的核對工作，具體核對工作由預算部負責落實，核對完成后，預算部將最終的核對結果以書面報告形式報公司審批。第五節(jié)結（決）算管理第十六條建設工程竣工驗收完畢后三個月內（或按合同規(guī)定的期限內，由承包單位向工程管理部提供完整的工程結算資料。第十七條承包單位向工程管理部提交的結算資料包括：(一)承包合同；(二)雙方確認的所有工程變更及相應的預算書；(三)工程竣工驗收資料（經甲方確定的竣工圖紙、簽字確認的工程經濟簽證、工程變更、工期或質量的報告(四)其它與結算相關的雙方確認的協議、備忘錄等；(五)附有工程量計算書的結算明細表和匯總表、甲供材料領用結算表、乙購材料批價單；(六)其他與結算有關的資料。第十八條審核要點：(一)審查結算書編制說明是否完整、詳細，其內容應包括：竣工圖紙名稱、套用的定額、計費標準、人工補差、材料價格、未含項目等。(二)審查編制結算書的各種原始資料是否完整。(三)結算工程量的審查，要求審查人員逐項審查工程量計算書。(四)嚴格按合同附件（經甲方審批的施工圖預算、標底或投標文件）的內容逐一對照審核結算單價和計算方法。第十九條審核流程:承包單位——工程管理部——預算部經理——造價審核部經理——工程副總——財務副總——總經理——董事會代表。第二十條審核方法:

審核方法有事后審核和跟蹤審核兩種辦法。(一)跟蹤審核單體工程施工過程中出現較大設計變更（款額超過萬元以上蔽工程驗收前對前道工序事后無法核查和在竣工圖中表達不清的隱蔽工程，原則上采用跟蹤審核。(二)事后審核:除上述情況之外的單體工程和合同約定包干的工程，如：室外工程、零星工程、單體分包等工程，原則上采用事后審核。第六節(jié)核價管理第二十一條核價：建設工程施工過程中，因承包單位對工程造價提出的且要給予答復的報告，均稱為核價。第二十二條核價審批權金額范圍

有效簽字人（共同簽署）1萬元以下（含1萬元）項目部、預算部1－5萬元（含5萬元）除以上人員簽字外、主管副總5萬元以上

公司批準上述金額范圍是指單項變更、簽證工作的總金額。第七節(jié)歸檔管理第二十三條建設工程預、結（決）算檔案包括招標文件、預算書（標底標文件、承包合同、結算書以及雙方確認的與預、結（決）算有關的變更單、簽證單、協議和備忘錄等資料，全部由預算部負責整理、歸檔、編號。其中雙方確認的結（決）算書交公司歸檔。第七章工程合同管理第一節(jié)概述第一條為了實現依法治理企業(yè)，促進公司對外經濟活動的開展，規(guī)范對外經濟行為，提高經濟效益，防止不必要的經濟損失，特制定工程合同管理規(guī)定。第二條合同作為明確合同雙方權利和義務的依據，具有法律約束力，故凡在經營管理活動中以公司名義與外界發(fā)生經濟往來的，應當簽訂經濟合同。第三條本章所指的合同包括建設項目前期、設計、工程、物資合同。第四條除即時清結者外，合同均應采用書面形式，有關修改合同的文書、圖表、傳真件等均為合同的組成部分。第二節(jié)機構第五條除工程合同由預算部負責簽訂，其他合同均由各職能部門負責簽訂。第六條預算部全面負責合同的綜合管理，即合同簽訂前的指導、審核以及履行過程中的監(jiān)督、管理。第三節(jié)原則第七條未通過招標簽訂的合同，在訂立合同前，必須了解、掌握對方的經營資格、資信等情況，無經營資格或資信的單位不得與之訂立經濟合同。第八條經濟合同必須具備標的（指貨物、勞務、工程項目等，數量和質量，價或者酬金，履行的期限、地點和方式，違約責任等主要條款。經濟合同可訂立定金等擔保條款。對于合同標的沒有國家通行標準又難以用書面確切描述的，應當封存樣品，由合同雙方共同封存，加蓋公章或合同章，分別保管。第九條合同文本由相關部門自行擬稿，應盡可能參照使用標準格式合同范本，同時結合本公司和建設項目的實際情況，確保合同內容的完整、嚴密和有利。第十條合同的主要條款和內容必須符合法律法規(guī)，當事人各方的權利和義務必須明確，文字表述清楚準確。

第十一條每一合同文本上或留我方的合同文本上應注明合同對方的單位名稱、地址、聯系人、電話、銀行賬號。第十二條對外訂立的經濟合同，嚴禁在空白文本上蓋章，并且原則上先由對方簽字蓋章后，我方才予以簽字蓋章，嚴禁我方簽字后以傳真、信函的形式交對方簽字蓋章；如有例外需要，須公司批準。第十三條單份合同文本達兩頁以上的須加蓋騎縫章。第四節(jié)合同談判第十四條合同談判應由相關部門負責組織實施，經招標確定合作方的合同談判，應由原招標經辦部門負責組織實施。第十五條所有經濟合同的談判，必須保證至少有兩名人員參加談判。第五節(jié)合同簽訂第十六條前期合同：凡涉及政府部門及相關職能部門的合同，由工程前期部負責洽談和擬訂，提供相關費用的依據至預算部，經審核后辦理后續(xù)報批手續(xù)。第十七條設計合同：(一)設計合同包括項目總體方案設計合同、園林景觀設計合同、室內裝飾設計合同、單體及室外管網施工圖設計合同。(二)設計合同由設計部負責洽談和擬訂，提供相關費用的依據至預算部，經審核后辦理后續(xù)相關手續(xù)。第十八條工程合同：(一)工程合同包括單體施工合同、監(jiān)理合同和分包工程合同（土方工程、樁基工程、防水工程、欄桿工程、鋁合金門窗工程、幕墻工程、消防工程、人防工程、室內外高檔裝修工程、智能化工程及綜合布線工程等(二)上述工程均須按照《工程招標投標管理》確定承包單位，由預算部負責與承包單位進行洽談，簽訂單體施工合同、監(jiān)理合同和上述分包工程合同及其它零星及單體附屬工程的合同文本，并辦理工程合同的報批手續(xù)。第十九條物資合同：(一)物資合同包括物資采購合同和機電設備供貨合同。(二)物資采購合同：1.總價在3萬元以下的零星物資和苗木采購，物資部必須辦理零星物資和苗木價格審批手續(xù)，以此作為付款依據。2.總價在3萬元～50萬元的物資采購，物資部必須簽訂物資采購合同。3.總價在50萬元以上的物資采購，須按照《工程招標投標管理》確定供應商，合同由物資部負責與供應商洽談和擬訂，提交至預算部審核后，辦理后續(xù)報批手續(xù)。4.對已簽合同標的作調整時，物資部必須簽訂合同補充協議，以此作為付款依據。(三)機電設備采購合同和涉及安裝的物資采購合同，由設計部專業(yè)工程師負責協同物資部擬訂機電設備采購合同文本，上述合同由物資部提交至預算部審核后，辦理后續(xù)報批手續(xù)。第二十條涉外合同、重大合同（設計合同、監(jiān)理合同、物資采購合同、機電設備合同；單體工程、分包工程，其合同價超過500元的合同簽訂部門必須加簽常年法律顧問的法律意見，并報集團投資發(fā)展部備案。第六節(jié)審批流程第二十一條合同文本擬定完畢，按規(guī)定的流程審核并簽署完意見后，加蓋公章或合同專用章方能生效。具體流程如下：(一)工程前期合同審批程序：

工程前期部經辦人——工程前期部經理——預算部經理——財務副總——總經理——董事會代表(二)物資采購合同審批程序：物資部經辦人——相關主管副總工程師、工程師——物資部經理——預算部經理——物資副總——財務副總——總經理——董事會代表(三)工程合同審批程序：預算部經辦人——預算部經理——造價審核部經理——工程副總——財務副總——總經理——董事會代表(四)設計合同審批程序：設計部經辦人——設計總監(jiān)——預算部經理——工程副總——財務副部——總經理——董事會代表第二十二條流程中各審核意見簽署于合同流轉單上，合同流轉單作為合同審核過程中的記錄和憑證由印章保管人在合同蓋章后，經辦人留存并及時歸檔。第七節(jié)合同的履行第二十三條合同依法訂立后，即具有法律效力，相關部門應充分理解、熟悉合同，然后嚴格履行合同。第二十四條經辦部門和財務部門應根據合同編號各立合同臺帳，每一合同設一臺帳，分別按業(yè)務進展情況和收付款情況一事一記。第二十五條有關部門在合同履行中，遇履約困難或違約等情況應及時向公司主管領導匯報，必要時通知法律顧問。第二十六條財務部門依據合同履行收付款工作，對具有下列情形的業(yè)務，應當拒絕付款：(一)未按規(guī)定簽訂合同的；(二)收款單位與合同對方當事人名稱不一致的。第二十七條付款單位與合同對方當事人名稱不一致的，經辦部門應當督促付款單位出具代付款證明。第二十八條在合同履行過程中，合同對方要求的付款必須按合同審批程序審核，50萬以下的付款總經理有最終決定權，50萬及萬以上的付款須報董事會代表批準各級審核通過后再轉財務審核付款。公司各部門所辦理的各種款額收款單位，必須在各部門經辦人的陪同下至財務部辦理收取支票或現金的手續(xù)。第二十九條合同履行過程中有關人員應妥善管理合同資料，對工程合同的有關技術資料、圖表等重要原始資料應建立出借、領用制度，以保證合同的完整性。第八節(jié)合同的變更和解除第三十條合同訂立后，在履行過程中，經辦人員及相關人員應及時掌握合同執(zhí)行情況，對涉及合同履行中的變更、解除等重要事項，應及時匯報，并依上述流程履行審核手續(xù)。第三十一條我方變更或解除合同的通知或雙方的協議應當采用書面形式，并按規(guī)定經審核后加蓋公章或合同專用章。第三十二條有關部門收到對方要求變更或解除合同的通知，必須在三天內向公司主管領導匯報，必要時通知法律顧問。第三十三條變更或解除合同的通知和回復應符合文件收發(fā)的要求。第三十四條變更或解除合同的文本作為原合同的組成部分或更新部分與原合同有同樣法律效力，納入本辦法規(guī)定的管理范圍。第三十五條合同變更后，合同編號不予改變。第九節(jié)歸檔管理

第三十六條合同檔案包括合同原件、合同審批記錄、預算書（標）底等。由公司檔案管理員負責整理、歸檔、編號。第三十七條合同蓋章生效后，應交一份正本由公司檔案管理員對合同進行編號登記并歸檔，其他部門上公司網絡流轉查閱。第三十八條經辦部門和財務管理部門需要設立合同臺帳，及時反映各階段合同履行情況，做到款項收付一事一計，互相核對。第三十九條當經濟合同歸檔后出現補充或更改時，經補充或更改后的經濟合同仍作為有效的經濟合同進行歸檔管理。第十節(jié)其他第四十條合同作為公司對外經濟活動的重要法律依據和憑證，有關人員應保守合同秘密。第四十一條經辦部門、財務部門應當根據所立合同臺帳，按公司的要求，定期或不定期匯總各自的工作范圍內的合同訂立或履行情況。第四十二條各有關人員應定期將履行完畢或不再履行的合同有關資料（包括與有關的文書、圖表、傳真件以及合同流轉單等）按合同編號整理，交檔案管理人員存檔，由檔案管理員根據公司文檔制度處理，不得隨意處置、銷毀、遺失。第四十三條公司定期對合同管理工作進行考核，并逐步將合同文本質量、合同履行情況、合同臺帳記錄等納入公司對員工和部門的工作成績考核范圍。第八章工程物資采購管理第一節(jié)概述第一條為規(guī)范物資采購行為，加強物資采購的計劃管理，有效地控制工程造價，特制定工程物資采購管理規(guī)定。第二條本章所指的物資采購包括建設工程中所有甲供物資的采購和乙供物資的管理。其中機電工程和單位工程設備材料總價大于50萬元的甲供物資，采用招標方式進行采購，具體操作按照《工程招標投標管理》執(zhí)行。第三條物資采購的行為應當遵循公平、公開、公正和誠實信用的原則進行。第二節(jié)物資采購的分類和計劃編制第四條甲供物資：包括鋁板、石材、景觀石材及景觀木材、綠化工程中的大型喬木、灌木、衛(wèi)浴潔具龍頭、廚房電器、電線、電纜、配電箱、不銹鋼管材、水泵、閥門、母線等。第五條乙供物資：包括水泥、混凝土、外加劑及抗襲纖維、防水材料、保溫材料、粘結劑、電氣預埋盒、PVC電線管、鋼管、鋼骨架管、電纜橋架等。第六條甲供和乙供物資清單確定：預算部在工程實施前，結合設計文件和圖紙，提交工程中所使用的大宗材料設備清單（包括材料設備的品種、規(guī)格和控制性數量，由總經理組織召開會議討論確定甲供和乙供物資的范圍由預算部編寫完材料設備采購范圍》后提交總經理批準執(zhí)行。第七條物資采購計劃編制：根據工程的開發(fā)進度計劃及《材料設備采購范圍》清單，物資部組織編制相應的甲供物資采購計劃，設計部、工程管理部和預算部協助其編制，計劃報物資副總批準后執(zhí)行。第八條設備材料的變更如因設計等原因造成材料設備變更（包括材料設備的品種、規(guī)格和控制性數量相關部門應配合預算部及時調整，經物資副總審核報總經理批準執(zhí)行。第九條物資采購計劃的變更：如因工程建設的原因造成工程進度計劃調整的，物資部根據工程管理部提交的進度計劃及時調整物資采購計劃，經物資副總批準執(zhí)行。第十條材料設備品牌的確定：由設計部和工程管理部提交材料設備的技術指標、外

形規(guī)格和色彩等要求，物資部組織選定材料設備品牌，并提供材料樣品，報設計部或工程管理部確定。第三節(jié)甲供物資供貨商的選擇和評價第十一條為了有效地控制材料設備的質量和價格，甲供物資的供應商應優(yōu)先選擇生產廠商或一級代理商。第十二條物資部負責組織設計部、工程管理部等相關人員對供應商進行考察，考察內容包括供應商的生/貨能力、質量體系、價格、市場應用、交通、服務、信用等情況?？疾焱瓿珊笥晌镔Y部提交《供應商考核及評估表，經總經理批準后，將合格的供應商列入《合格供應商一覽表供應商的評級分為不合格、合格和良好三個等級。主要甲供物資的合格供應商應保持在三家以上。第十三條為了保障市場公平和保持有效的市場競爭，物資副總每年組織一次物資部、設計部、工程管理部和物管技術部的相關人員，對《合格供應商一覽表》的供應商進行綜合評價，去除不合格的供應商，增補合格的供應商，并報總經理批準后執(zhí)行。對所有的供應商實行科學的動態(tài)管理。第四節(jié)甲供物資采購的程序第十四條根據工程建設的需要，按照物資采購的計劃安排，物資部經理負責組織材料設備的采購。第十五條甲供物資采購的操作程序：（一）采購金額小于3萬元（含3萬元）的材料設備，物資部從《合格供應商一覽表》選擇一家供應商報價或從市場直接采購。金額小于萬元的甲供物資可以不簽訂合同，價格以甲供物資價格審批表形式履行審批程序。（二）采購金額3元以上，50萬元以下（50萬元）的材料設備，物資部應從《合格供應商一覽表》中選擇二到三家供應商報價，物資主管負責編制比價表，參照設計部專業(yè)工程師及工程管理部工程師的意見，確定選擇供應商的依據，提交預算部審核，物資主管負責洽談并擬訂合同條款，辦理合同審批手續(xù)。（三）采購金額50萬以上的材料設備按工程招標投標管理的相關規(guī)定執(zhí)行。具體內容詳見第五章（四）由設計部或工程管理部指定的產品或品牌，以及政府部門推薦產品，物資部應做出情況說明及價格分析，附上市場同類產品的價格作為依據，履行審批程序。（五）苗木采購時，園林副總工程師現場確認苗木形式，并與物資部主管共同確定價格，并按甲供物資價格審批表形式報批。第十六條甲供物資價格審批表審批的程序：物資主管——物資部經理——預算部經理——財務部經理——物資副總——財務副總——總經理。第十七條甲指乙購物資由物資部組織，按甲供物資的采購流程，選擇確定采購價格和供應商。委托承包商按確定的供應商和物資品牌進行合同簽訂和物資采購。第五節(jié)乙供物資的申報和核價第十八條乙供物資的價格由物資部審核，工程管理部負責乙供物資的品質管理。乙購物資的品牌或樣品由物資部會同設計部、工程管理部共同確認并封樣，作為材料進場驗收的重要依據。第十九條乙供物資核價的操作流程：（一）金額小于10萬元（含10萬元）的乙供物資，由物資主管核價，物資部經理審核，經預算部經理確認后，報物資副總批準執(zhí)行。（二）金額10萬元以上50萬元以下的乙供物資，由物資主管核價，物資部經理核定，預算部經理審核，經物資副總確認后，報總經理批準執(zhí)行。（三）金額50萬元以上的供物資，由物資主管核價，物資部經理核定，預算部經理審

核，經物資副總、總經理確認后，報董事會代表批準。（三）乙供物資價格審批流程：承包單位——監(jiān)理公司——工程管理部——物資部——預算部——物資副總——總經理第二十條承包商必須嚴格按物資部核價認定的品牌或樣品采購，各類乙購物資必須由物資部審批價格后，承包商方可采購。各類甲指乙購物資采購，承包商必須嚴格按物資部核定的價格和品牌組織采購。第二十一條總金額不超過50萬元的乙供物資提前天申報；總額超過50萬（含）的乙供物資提前30天申報；同一類材料申報不得超過三次。第二十二條由物資部批價的乙供物資，由項目部督責承包商按照公司要求的表單形式申報，報價必須注明該物資詳細的使用時間、部位，品種、材質、品牌、規(guī)格和數量。第二十三條乙供苗木經物資部批價后，由承包商組織采購，苗木進場驗收由項目部組織，物資部須派苗木主管參加，經項目部、物資部共同簽認的驗收單是乙供苗木驗收合格的依據，同時也是工程管理部審核竣工圖的憑證。第六節(jié)甲供材料設備的供應第二十四條物資主管根據訂貨合同及承包商申報計劃，安排材料設備的進貨。甲供物資計劃的申報時間原則上參照甲方物資采購合同約定的時間，對于合同中約定不明或者沒有相關約定時，按以下要求時間申報：（一土建材料：1、鋼材：提前30天申報月度明細供貨計劃（工地收貨時間若有變更，提前天2、進戶門：門框提前20天，門扇提前40天；3、外墻涂料：國產涂料提前15天，進口涂料提前天；4、外墻石材、外墻鋁板：國產材料提前30天，進口材料提前天；5、其它材料：提前15天。（二水電材料及機電設備：1、電線、電纜：提前30天；2、國產設備：提前30天；3、進口設備：提前90天；4、其它水電材料：提前15天。（三景觀材料：1、苗木：提前15天；2、景觀石材：普通規(guī)格板提前45天；弧形及異型板提前60天；到貨期安排在每年12月－2月份的北方產地的石材，提前90天；3、芬蘭木、南方松：提前60天；4、其它景觀材料：提前15天。（四裝修材料：1、國產材料：提前20天；2、進口材料：提前90天。第二十五條物資部應提前24時通知工程管理部或施工單位做好材料設備的進場準備工作。第二十六條物資部向供應商簽發(fā)甲供物資驗收單，由供應商負責送貨到施工現場并承擔相應的責任。第二十七條工程管理部組織監(jiān)理、承包商進行驗收，驗收內容包括材料設備的型號、規(guī)格、外觀、質量、數量等，驗收合格后，承包商應在4小時內安排卸貨并承相應的責任。

第二十八條甲供物資驗收合格后7天復檢的材料加上復檢所需時間工程管理部負責組織監(jiān)理、承包商辦理相關交接驗收手續(xù)，并將驗收表單報送物資部。第二十九條甲供物資驗收不合格的，原則上承包商可以不予卸貨，由物資部主管負責協調。第三十條甲供物資的供應商應隨貨提供產品合格證、質保書等。如需檢驗或試驗，則按材料設備檢驗及試驗的有關規(guī)定執(zhí)行。訂貨前需要檢驗報告的，由物資部負責協調；貨到現場需檢驗或送檢的，按規(guī)定可由承包商辦理的，由工程管理部負責協調。需檢驗才能進入現場的材料，設備，應存放在指定的驗收場地內。不得使用有效證件不齊全或檢驗試驗不合格的產品。第三十一條

驗收不合格的材料設備，應由物資主管協調供應商在指定的時間內搬運出存放地點。因退貨發(fā)生的一切費用由供貨商承擔?？梢越导壥褂玫牟牧显O備，須經設計部或工程管理部同意，報工程副總批準。如涉及價格調整，報物資副總批準。第三十二條材料數量減少分以下三種情況：(一)(二)同。(三)

合同簽訂前，將報價表中總額減少后，再按規(guī)定辦理。合同簽訂后，材料設備未生產出來前，物資主管與供應商協調變更合合同簽訂后，材料設備已生產出來或材料設備已運到工地，物資主管與供應商聯系退貨，如無法退貨，則視責任情況經物資部經理簽署意見后，報物資副總批準處理。第三十三條材料的品種更改分以下三種情況處理：(一)(二)

合同簽訂前，按規(guī)定重新辦理。合同簽訂后，材料設備未生產出來前或生產出來未發(fā)貨前，物資主管與供應商協商取消合同，不能取消合同的，則視責任情況經物資部經理簽署意見后，報物資副總批準處理。(三)

合同簽訂后，材料設備已生產出來或材料設備已運到工地，物資主管與供應商聯系退貨，無法退貨的，則視責任情況經物資部經理簽署意見后，報物資副總批準處理。第三十四條材料設備剩余的處理及甲供物資的調撥：材料設備剩余時，物資主管負責聯系退貨，無法退貨的，則視責任情況經物資部經理簽署意見后，報物資副總批準。根據現場情況由物資部在征詢工程管理部意見后可在承包商之間進行甲供物資的撥，由物資部開具物資調撥單，經雙方簽字后，轉回物資部調帳。第七節(jié)款項的支付及資金調撥第三十五條合同款項的支付：（一）機電設備工程合同預付款項及進度款的辦理由工程管理部專業(yè)工程師根據物資訂貨合同中有關要求，填寫機電設備工程款項申報表，報工程管理部經理審批，物資部根據合同相關條款審核。（二）材料款的辦理1.2.

材料預付款和進度款由負責簽訂該材料合同的物資主管負責辦理。材料結算款辦理流程：負責簽訂該材料合同的物資主管對結算材料的價格、數量、金額及付款依據進行審核，審核完成后由其辦理付款手續(xù)，后由物資部負責財務的主管進行復核，復核完成后辦理材料入、出庫手續(xù)。3.

材料款項付款依據為物資采購合同及相關工作聯系單、甲供物資價格審批表（須附上完整的審批意見

4.

物資部主管根據承包單位、監(jiān)理及項目部簽字確認的甲供物資驗收單，填寫物資款項申報表，按公司規(guī)定程序報批，并辦理材料的驗收入庫。（三）機電設備工程付款程序：工程管理部主管——工程管理部經理——物資部經理——預算部經理——財務經理——物資副總——財務副總——總經理（付款50以下）——董事會代表（付款50萬及50萬以上）（四）物資付款程序：物資部經辦人——物資部經理——預算部經理——財務經理——物資副總——財務副總——總經理（付款50萬以下）——董事會代表（付款50萬及50萬以上）第三十六條工程管理部根據施工合同、物資采購計劃表及工程進度計劃表，填寫月度甲供物資計劃表，物資部根據月度甲供物資計劃表填寫月資金計劃報預算部。第三十七條材料設備進貨的統(tǒng)計：材料設備進貨的統(tǒng)計由物資部負責，詳細統(tǒng)計已進材料設備的品種、數量、規(guī)格、價格及費用承擔單位，付款情況，并將其填入《材料設備采購月報表次月5日前送預算部，財務部，報物資副總，總經理各一份。第八節(jié)文件管理第三十八條物資主管（主辦）負責甲供物資月報表、甲供物資領用月報表、竣工物資表等的填寫，物資部倉庫保管員負責庫存物資報表的填寫。第三十九條物資部資料員負責各種往來文件及合同的分類協理歸檔發(fā)放，負責各種材料樣本的整理、歸類，并負責材料樣品的保管。第九節(jié)倉庫管理第四十條因工程設計變更等原因造成的多余物資，無法退回廠家。由項目部出具詳細情況說明，經物資部經理及物資副總同意，報總經理批準后才能辦理入庫及沖帳手續(xù)。第四十一條每月初5日前，物資部負責與材料對庫存帳，做到物、卡帳相符。第十節(jié)物業(yè)維修管理第四十二條工程竣工交付后，物資部負責提供設備維修卡給物業(yè)公司，提供設備供貨商或其維修部的相關資料，提供相關配件的價格，配合物管技術部建立維修維護方案。第四十三條物業(yè)公司維修部申報備品備件，經物管技術部審核并履行公司審批手續(xù)后報物資部，物資部負責安排采購。第九章物管技術管理第一節(jié)概述第一條物管技術部是仁恒投(京)限公司（以下簡稱投資公司）為加強南京仁恒物業(yè)管理有限公司（以下簡稱物業(yè)公司）工程、園林維保及養(yǎng)護力量，專門設立的負責技術支持、專業(yè)管理及技術監(jiān)督的職能部門。物業(yè)公司維修及綠化部在按制度履行日常工作職責中，如遇到疑難問題報物管技術部協調解決。第二條物管技術部負責與投資公司相關部門或協作單位的工作協調；參與新開項目的設備系統(tǒng)及園林工程的方案論證、前期介入等工作。第三條物管技術部下設專業(yè)維修隊專門解決房屋局部開裂、空鼓、滲漏及與土建有關的水電維修等零星工作。具體管理操作辦法詳見《專業(yè)維修隊管理辦法第二節(jié)物管技術部工作職能第四條負責物業(yè)公司各管理處所有土建維修、配套設備系統(tǒng)維護指導及園林景觀等方面的技術管理工作，確保設備正常運行及園林景觀效果的整體把握、控制。第五條負責協助物業(yè)公司各管理處簽訂設備有償維保合同，指導各管理處維修部所有設備維保計劃的制定及維保工作實施情況的巡查、監(jiān)督及業(yè)務培訓。

第六條負責各管理處園林景觀、小品、綠化養(yǎng)護工作實施情況的巡查、監(jiān)督、及業(yè)務培訓。第七條參與物業(yè)公司各管理處維修部、綠化部主管的工作考核并參與所有維修、綠化人員的招聘工作。第八條負責與投資公司各部門及相關協作單位的工作協調。第九條參與投資公司新開項目的設備系統(tǒng)、園林工程的方案確定及工程前期介入工作。第十條參與投資公司相關合同中有關保修條款的擬訂，確定設備、工程、園林、裝修等尾款的支付。第三節(jié)外部合作支援體系第十一條電氣：借助工程施工及管理與智能化公司、電梯安裝、維修等單位在保修期結束后簽訂有償維修協議及配電房代管協議——資料員歸檔。第十二條水暖：借助工程施工及管理與純凈水施工單位、自來水公司、煤氣公司、空調、鍋爐施工及維修公司等多家單位，在保修期結束后簽訂有償維修協議→資料員歸檔。第十三條園林：借助園林工程施工與管理經驗與園林施工單位、植保所、高校建立長期的技術聯系，必要時在養(yǎng)護期結束后簽訂部分珍貴草坪及苗木的有償養(yǎng)護協議→資料員歸檔。第四節(jié)巡檢、巡查制度第十四條各工程師制定每月工作計劃→部門經理簽字→報公司。第十五條根據各設備運行維護周期，維修部安排設備維護，相應專業(yè)工程師按照《物業(yè)公司維修部設備管理制度及規(guī)程查并解決維護過程中出現的具體疑難技術問題。第十六條公共設備定期外協保養(yǎng)→專業(yè)工程師協調落實→維修部具體處理及跟進→對應工程師跟蹤抽查。第十七條日常運行設備巡查每月一次→專業(yè)工程師抽查維修部日、周檢表及設備運行狀況，填寫月檢記錄并報經理簽字→資料員歸檔。第十八條特殊情況下設備運行異常（維修責任人匯報或專業(yè)工程師在例行巡檢發(fā)現投資及物業(yè)公司內部無法解決）專業(yè)工程師立即電話通知相應協作單位（事后補發(fā)物管聯系單或工作指令單）并向經理匯報→借助外部支援→反饋處理結果→專業(yè)工程師確認簽字→經理簽字→資料員歸檔備案。第十九條園林工程師根據《物業(yè)綠化部綠化管理制度及規(guī)程照園林景觀苗木生長特性、養(yǎng)護要求及病蟲害預防措施,檢查并解決園林苗木養(yǎng)護過程中出現的具體疑難技術問題。第五節(jié)突發(fā)事故處理流程第二十條維修責任人→報物業(yè)維修部處理（疑難問題同時報相應專業(yè)工程師）→反饋處理結果并填寫事故單→專業(yè)工程師確認簽字(事后補發(fā)物管聯系單或工作指令單)→經理簽字→資料員歸檔。第二十一條維修責任人→報物業(yè)維修部處理（疑難問題同時報相應專業(yè)工程師）分析發(fā)現投資及物業(yè)公司內部無法解決→專業(yè)工程師立即電話報告經理→借助外部支援→反饋處理結果并填寫事故單→專業(yè)工程師確認簽字(事后補發(fā)物管聯系單或工作指令單)經理簽字→報公司同時資料員歸檔。第六節(jié)土建報修程序第二十二條專業(yè)維修隊原所在施工單位施工的工程（保修期內物業(yè)客服接報→維修部現場查看（疑難問題土建工程師現場查看同時報部門經理）→確定維修方案→協調安排專業(yè)維修隊處理→住戶、維修隊及物業(yè)責任人簽字（重大問題留備份并經土建工程師、經理簽字，資料員歸檔第二十三條非專業(yè)維修隊原所在施工單位施工的工程（保修期內

物業(yè)客服接報→維修部現場查看（疑難問題土建工程師現場查看并報部門經理，費用大的維修土建工程師需通知原施工隊到場）→確定維修方案→協調安排專業(yè)維修隊處理→住戶、維修隊及物業(yè)責任人簽字（重大問題留備份并經土建工程師、經理簽字，資料員歸檔）→完成三級簽證并注明原施工單位名稱。第二十四條工程整改量較大的項目（保修期內專業(yè)工程師現場了解發(fā)文→協調安排專業(yè)維修隊或安排海門公司加派人員處理→維修部按要求跟蹤檢查→反饋處理結果→土建工程師簽字→經理簽字→資料員歸檔。非專業(yè)維修隊原所屬的土建工程隊施工的工程，需完成三級簽證并注明原施工單位名稱。第二十五條過保修期工程(結構問題,根據建設部法規(guī)另行處理：物業(yè)客服接報→維修部現場查看（疑難問題土建工程師現場查看并報部