贈送面積效益

贈送面積效益分析產(chǎn)品打造必殺技之一——偷容積的利潤分析送與不送研判——土地成本假設：建筑成本占比為20%、贈送面積折算率為60%、配套面積率為1.3（以上圖表未考慮土地增值稅）結(jié)論：贈送面積的利潤率與土地成本無關(guān)；因贈送面積價值打折，當土地成本占比R2>R3R4(R5-R6)/[(1+i)T/2]R6，贈送面積的利潤率才會大于不贈送面積時的項目利潤率，拉升項目總體利潤率，反之，則拖累項目利潤率的提升；利潤率拖累區(qū)利潤率拉升區(qū)分界點送與不送研判——土地成本假設：建筑成本占比為20%、贈送面積折算率為60%、配套面積率為1.3（以上圖表未考慮土地增值稅）結(jié)論：因贈送面積價值打折，當土地成本占比R2>R3R4(R5-R6)/[(1+i)T/2]R6，贈送面積越多，對項目利潤率提升越大，反之，則會拉低項目利潤率；利潤率拖累區(qū)利潤率拉升區(qū)送與不送研判——建筑成本結(jié)論：贈送面積的利潤率與建筑成本成反比；因贈送面積價值打折，當建筑成本占比R3<(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6)，贈送面積的利潤率才會大于不贈送面積時的項目利潤率，拉升項目總體利潤率；假設：土地成本占比為10%、贈送面積折算率為60%、配套面積率為1.3（以上圖表未考慮土地增值稅）利潤率拉升區(qū)利潤率拖累區(qū)分界點送與不送研判——建筑成本假設：土地成本占比為10%、贈送面積折算率為60%、配套面積率為1.3（以上圖表未考慮土地增值稅）結(jié)論：因贈送面積價值打折，當建筑成本占比R3<(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6)，贈送面積越多，對項目利潤率提升越大，反之，則會拉低項目利潤率；

利潤率拖累區(qū)利潤率拉升區(qū)案例：近期招標地塊均位于利潤率拉升區(qū)假設：建筑成本占比為20%、贈送面積折算率為60%、配套面積率為1.3（以上圖表未考慮土地增值稅）1招商觀瀾中心2中信西鄉(xiāng)3天健寶安中心案例：近期招標地塊均位于利潤率拉升區(qū)案例：近期招標地塊均位于利潤率拉升區(qū)假設：面積贈送率為30%、贈送面積折算率為60%、配套面積率為1.3（以上圖表未考慮土地增值稅）贈送面積折算率取值參考贈送面積項目折算率取值參考具體取值重點考慮因素內(nèi)庭院兩層通高,不能封不能隔R-50%景觀采光通風兩層通高,能封能隔兩層150%-195%房間好用性\景觀采光通風一層,不能封R-50%景觀采光通風一層,能封50%-95%房間好用性\景觀采光通風地下室可改為標準層高70%-90%房間好用性\景觀采光通風2.2米層高50%-75%房間好用性\景觀采光通風假復式夾層≤2.2米60%-80%房間好用性\景觀采光通風夾層＞2.2米70%-95%房間好用性\景觀采光通風入戶花園一層,不能封R-50%景觀采光通風一層,能封50%-95%房間好用性\景觀采光通風兩層通高,不能封不能隔R-60%景觀采光通風兩層通高,能封能隔兩層150%-195%房間好用性\景觀采光通風隱形衣櫥

85%-100%位置尺寸合理性凸窗假凸窗80%-98%可利用性落地凸窗70%-85%可利用性凸窗50%-70%可利用性露臺不能封R-40%景觀采光通風能封50%-95%房間好用性\景觀采光通風陽臺不能封R-40%景觀采光通風能封50%-95%房間好用性\景觀采光通風花池不能封R-30%可利用性能封為室內(nèi)空間50%-95%房間好用性\景觀采光通風R為保底折算率=單位建安成本×（1+15%）/均價贈送面積價格提升公式P送=P不送×（1+R1R6/R5）△P保底=1.0846(1+i)T/2C建R1R4案例建筑成本C建面積贈送率R1配套面積比率R4實用率R5贈送面積折算率R6P送P不送△P△P保底宏發(fā)領域180027%1.380%50%14000119792021737西岸觀邸180030%1.380%65%1000080401960819名詞解釋釋P送：已考慮慮贈送面面積后的的均價P不送：不考慮慮贈送面面積時的的均價△P保底：保底均均價增加加值（贈贈送面積積前后利利潤相等等）C建：單位建筑成成本R1：面積贈送率率=總贈送面積/總可售面積R2：土地成本占占比=可售面積單位位土地成本/不贈送面積單單價R3：建筑成本占占比=單位建筑成本本/不贈送面積單單價R4：配套面積率率=總建筑面積/(可售面積+贈送面積),常規(guī)取值范圍圍1.1-1.2R5：實用率=套內(nèi)面積/建筑面積R6：贈送面積折折算率i：貸款利率T：建設周期關(guān)于土地增值值稅對贈送面面積的影響相對于增值率率的增加，利利潤率呈波浪浪式上升，并并在稅率分界界點兩側(cè)形成成波峰波谷（（注意避開波波谷）；對位于利潤率率拉升區(qū)的項項目，贈送面面積越多，越越能提升項目目的利潤率。。增值稅稅率：增值額/總成本≤20%