經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動美樓市破冰

Word經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動美樓市破冰美國房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇是不爭的事實(shí)，但時至今日仍遠(yuǎn)離2021年次貸危機(jī)前的水平。按照世界大型企業(yè)研究會房地產(chǎn)業(yè)專家凱茜·博揚(yáng)契奇的話說，要想回到危機(jī)前的盛況至少還有兩三年的路要走。

剛剛過去的2021年，美國房價上漲6%，今年預(yù)計還將繼續(xù)增長7.5%。房價上漲自然是市場活躍的一個信號，且會催生一個良性循環(huán)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場買賣雙方都會因房價上漲催生看漲預(yù)期，從而刺激買房需求，長期因失血過多無法出售房子的賣方也能借此解套，房屋銷量自然增加。

與此同時，對資金流更為敏感的房地產(chǎn)開發(fā)商對當(dāng)前市場環(huán)境的信心增加。在過去兩年內(nèi)，房屋建造量增加了60%，而在2021年的最后一個月，美國新房開工量更是環(huán)比大增12.1%。

博揚(yáng)契奇等市場分析人士都認(rèn)為，美國房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇總體來看是市場周期內(nèi)的正常狀況，是“自然現(xiàn)象”。但美國央行維持的歷史超低利率水平和“失業(yè)率不降到6.5%，不會提高利率水平”的承諾確實(shí)為樓市復(fù)蘇提供了巨大便利。

據(jù)美國聯(lián)邦住宅貸款抵押公司房地美的最新數(shù)據(jù)，美國30年期抵押貸款利率已經(jīng)降到3.38%，接近1971年創(chuàng)下的3.31%的歷史最低水平。理論上，低利率會有效刺激抵押貸款需求，從而刺激購房需求。另外，在美國民主、共和兩黨最新達(dá)成的減赤協(xié)議中，繼續(xù)實(shí)施住房抵押貸款減免計劃也無疑給準(zhǔn)備買房的人吃了一劑定心丸，更讓金融機(jī)構(gòu)有理由期待美國樓市的持續(xù)復(fù)蘇。

只是，盡管美國樓市在近六年之后終于可以有底氣地說“危機(jī)已經(jīng)結(jié)束”，但要想回到危機(jī)爆發(fā)前的巔峰時刻卻還有很長一段路要走。

即使在前景可期的2021年，美國樓市也還將面臨幾個絆腳石。最主要的是抵押貸款申請門檻升高。雖然抵押貸款利率處于數(shù)十年低位，但貸款機(jī)構(gòu)對申請者的審查卻更為嚴(yán)厲。一朝被蛇咬的銀行系統(tǒng)，對抵押貸款的安全性格外小心翼翼，尤其是2021年銀行面臨的監(jiān)管壓力將再次增大，存款準(zhǔn)備金率提高等政策要求讓銀行面臨很大的資金壓力，全面收緊放貸標(biāo)準(zhǔn)客觀上也是無奈之舉。如此一來，低利率對很多有購房需求的人來說只是水中花，無法真正幫助他們完成購房夢，也無法有效刺激房地產(chǎn)市場。

另外，雖然美國房地產(chǎn)危機(jī)在全國層面上已經(jīng)結(jié)束，但重災(zāi)區(qū)如佛羅里達(dá)州、伊利諾伊州、新澤西州和紐約州等地，寒流卻依然存在。在這些地區(qū)，房屋止贖率依然很高，每天都有人喪失房屋贖回權(quán)。重災(zāi)區(qū)“災(zāi)情”不去，穩(wěn)步復(fù)蘇的基礎(chǔ)就無法穩(wěn)固。

再從技術(shù)指標(biāo)來看，在過去六年間一直經(jīng)歷去庫存過程的美國樓市，還面臨房屋存量偏低的制約。自2021年以來，美國房屋存量已減少40%。2021年全美新建房屋量為60萬套，今年預(yù)計會增