2013年度工作總結(jié)及2014年度工作計(jì)劃及目標(biāo)管理

2013年度工作總結(jié)2014年度工作計(jì)劃及目標(biāo)管理（物業(yè)管理部）2013年度第四季度，物業(yè)管理部在商管公司總經(jīng)理室領(lǐng)導(dǎo)下，積極履行物業(yè)管理部的工作職責(zé)，認(rèn)真做好做實(shí)百家湖商業(yè)中心物業(yè)管理前期籌備工作，從保障服務(wù)、安全穩(wěn)定兩大目標(biāo)出發(fā)，抓好物業(yè)管理硬件和軟件建設(shè)，較好地完成了2013年第四季度的前期籌備工作計(jì)劃中的各項(xiàng)任務(wù)，取得了較好的成效?，F(xiàn)就2013年度第四季度物業(yè)部工作總結(jié)如下：一、組建物業(yè)管理部，整合人力資源百家湖商業(yè)中心作為利源集團(tuán)在南京商業(yè)運(yùn)營(yíng)的第一個(gè)完整項(xiàng)目，既考慮到實(shí)際運(yùn)營(yíng)的需要，又要以發(fā)展的眼光考慮公司未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)；既不浪費(fèi)人力，又保障物業(yè)工作的順暢開(kāi)展。綜合以上，確立了物業(yè)管理部的管理框架：以物業(yè)管理部為中心，下設(shè)商業(yè)管理部和環(huán)境管理部?jī)纱蟛块T(mén)；商業(yè)管理部下設(shè)保安隊(duì)、監(jiān)控中心、車(chē)輛管理三個(gè)作業(yè)班組；環(huán)境管理部下設(shè)保潔組、PA組和業(yè)務(wù)外包組。人員合理整合，在商業(yè)中心全面投入運(yùn)營(yíng)時(shí)員工約有55人，其中自屬員工13人，外包保安員26人，保潔員16人。結(jié)合項(xiàng)目工程改造進(jìn)度及需要，為抓好項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)工作，前期安排保安員13人負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)管理。二、開(kāi)源節(jié)流，降低物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本隨著物業(yè)管理行業(yè)的分工趨于專(zhuān)業(yè)化，為降低商業(yè)中心物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，合理規(guī)避用人風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)商業(yè)中心的物業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行分項(xiàng)外包管理?，F(xiàn)已經(jīng)完成物業(yè)保安外包服務(wù)的簽訂，并制定了相關(guān)的考核辦法。下一步將對(duì)物業(yè)服務(wù)的保潔、垃圾清運(yùn)、隔油池、化糞池清理、商業(yè)中心拓荒、地面保養(yǎng)、外墻清洗及設(shè)施設(shè)備類(lèi)外維進(jìn)行相關(guān)的分項(xiàng)外包管理。三、修改和制定有關(guān)的管理文件,這些文件包括但不限于1、管理公約--對(duì)商業(yè)中心的物業(yè)及其設(shè)備,服務(wù)設(shè)施的管理、保養(yǎng)、保險(xiǎn)以及維護(hù)所訂立的規(guī)定,達(dá)到對(duì)商業(yè)中心的統(tǒng)一管理,以保證商業(yè)中心的所有商戶(hù)有效地使用其物業(yè)單元,并規(guī)定各商戶(hù)對(duì)商業(yè)中心的管理及公共開(kāi)支所需負(fù)責(zé)的適當(dāng)比例、以及權(quán)利、義務(wù)。2、外包服務(wù)管理辦法—對(duì)提供外包服務(wù)的服務(wù)商進(jìn)行質(zhì)量管控，從而打造優(yōu)良的的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，共同發(fā)展，持續(xù)發(fā)展，成長(zhǎng)為良性的合作伙伴。3、裝修管理--向各商戶(hù)詳細(xì)介紹商業(yè)中心內(nèi)進(jìn)行裝修、改造等工程必須遵守的規(guī)定和必辦的手續(xù),以及介紹商業(yè)中心的物業(yè)設(shè)施情況,以協(xié)助和指引各商戶(hù)進(jìn)行內(nèi)部裝修時(shí)不影響整個(gè)物業(yè)的公共設(shè)備、設(shè)施、中央系統(tǒng)、樓宇結(jié)構(gòu)和其它商戶(hù)的正常使用。通過(guò)以上文件資料的制定與完善，明確雙方的權(quán)責(zé)，以便于更好的開(kāi)展共贏互利的商業(yè)局面。目前已制定了相關(guān)規(guī)章制度：物業(yè)管理部操作手冊(cè)、崗位職責(zé)、承包商管理辦法、物業(yè)委托管理合同、主力店物業(yè)服務(wù)合同、精品商鋪物業(yè)服務(wù)合同、餐飲商鋪物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理部崗位操作指引、商業(yè)中心商戶(hù)手冊(cè)等。四、物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)外包結(jié)合商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)及項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)相關(guān)物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行分包，并制定相關(guān)的管理制度和考核標(biāo)準(zhǔn)。在詢(xún)價(jià)階段堅(jiān)持以“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”為標(biāo)準(zhǔn)，以“公開(kāi)、公正、公平”為原則，進(jìn)行物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)詢(xún)價(jià)及招投標(biāo)?，F(xiàn)已完成物業(yè)管理分項(xiàng)保安服務(wù)的招投標(biāo)公正。五、車(chē)庫(kù)優(yōu)化百家湖商業(yè)中心停車(chē)場(chǎng)時(shí)商業(yè)中心的重要入口，是商業(yè)中心的大二大堂，是顧客的第一印象場(chǎng)所。它處于商場(chǎng)環(huán)境和服務(wù)功能的最前端和最末端，行駛著重要的接客和送客功能。通過(guò)合理導(dǎo)向，最大限度利用停車(chē)場(chǎng)空間資源，保障整體的高效運(yùn)作。引導(dǎo)不同目的地的車(chē)輛行進(jìn)有序，清晰識(shí)別行進(jìn)方向，停車(chē)后行人能夠快捷、準(zhǔn)確的找到電梯、通道、出口。同時(shí)可以準(zhǔn)確地識(shí)別車(chē)輛停放位置，既方便顧客取車(chē)，又使顧客在停車(chē)場(chǎng)中獲得愉悅的空間體驗(yàn)，提升顧客對(duì)商業(yè)中1、商管部的安全管理方案。2、環(huán)境部的日常管理方案。3、車(chē)輛管理方案。4、各類(lèi)應(yīng)急處理預(yù)案。制定應(yīng)急預(yù)案，通過(guò)培訓(xùn)、演練，將未來(lái)可發(fā)生的安全隱患及苗條遏制在萌芽狀態(tài)，營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍。六、各類(lèi)建設(shè)、改造工程的跟進(jìn)1、地下車(chē)庫(kù)的導(dǎo)視系統(tǒng)。2、亮化、景觀工程。3、監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。4、消防系統(tǒng)。4、停車(chē)場(chǎng)道閘系統(tǒng)。5、商鋪二次裝修工作管理。通過(guò)以上建設(shè)、改造工作，完善商業(yè)中心的輔助功能，加大對(duì)成品的保護(hù)，為商業(yè)中心的正常營(yíng)運(yùn)夯實(shí)基礎(chǔ)。第二階段、商業(yè)中心經(jīng)營(yíng)管理模擬研判階段計(jì)劃如下：1、對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的商鋪二次裝修進(jìn)行24小時(shí)不間斷管理，確?，F(xiàn)有成品不被破壞。2、開(kāi)展項(xiàng)目保潔拓荒工作，日常保潔進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。3、綠植、休閑桌椅、垃圾筒、廣場(chǎng)鐵馬、隔離樁等輔助器具布場(chǎng)。4、警示宣傳等標(biāo)識(shí)上墻。5、模擬消防演習(xí)二次。6、開(kāi)業(yè)安保方案演習(xí)。7、停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛管理、貨場(chǎng)管理演練。8、各類(lèi)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行磨合、調(diào)試。9、開(kāi)店、閉店管理演練。通過(guò)以上工作推進(jìn)及演練，查找不足之處，及時(shí)進(jìn)行改善，確保商業(yè)中心順利開(kāi)業(yè)。第三階段、商業(yè)中心經(jīng)營(yíng)管理實(shí)檢階段計(jì)劃如下：1、開(kāi)業(yè)安保防范及應(yīng)急措施。2、車(chē)庫(kù)車(chē)輛應(yīng)急管理。3、人員分流管理。4、開(kāi)店、閉店管理。5、預(yù)防群體性事件及突發(fā)事件處理。6、外圍廣場(chǎng)管理。7、營(yíng)業(yè)期間對(duì)重點(diǎn)商鋪、閑雜人員的盯防。8、干、濕垃圾分類(lèi)管理。9、貨品出入管理。10、日常保潔管理。11、地面保養(yǎng)管理。12、營(yíng)業(yè)后商業(yè)中心內(nèi)外場(chǎng)巡防管理。通過(guò)以上工作，結(jié)合實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，實(shí)檢各項(xiàng)工作是否完善，是否符合商鋪及消費(fèi)者的需求，以期提升百家湖商業(yè)中心對(duì)周邊的影響力。第四階段、商業(yè)中心經(jīng)營(yíng)管理常態(tài)化階段計(jì)劃如下：1、開(kāi)店、閉店管理常態(tài)化。2、商鋪二裝管理常態(tài)化。3、停車(chē)場(chǎng)管理常態(tài)化，并擬定收取停車(chē)費(fèi)的方案及實(shí)施時(shí)間。4、物業(yè)管理分項(xiàng)外包常態(tài)化管理。5、其他經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的推廣及介入。6、政府相關(guān)職能部門(mén)關(guān)系的維護(hù)。7、配合及協(xié)助其他部門(mén)開(kāi)展支援工作，完成總經(jīng)理室交辦的工作任務(wù)。在常態(tài)化管理中，不斷總結(jié)、研討、改善物業(yè)管理服務(wù)，修訂工作流程、完善規(guī)章制度，提升工作效率，為商戶(hù)營(yíng)造人氣旺場(chǎng)，為消費(fèi)者通過(guò)購(gòu)物天堂，打造百家湖商業(yè)中心經(jīng)典品牌。在展開(kāi)物業(yè)管理的各項(xiàng)服務(wù)工作的同時(shí)，嚴(yán)把經(jīng)費(fèi)支出管理?，F(xiàn)將2014年度物業(yè)管理部各項(xiàng)費(fèi)用支出做如下預(yù)算：項(xiàng)目月度支出年度支出備注保安服務(wù)費(fèi)93′6001′123′20026人，3600元/人*月保潔服務(wù)費(fèi)41′600499′20016人，2600元人*月開(kāi)荒費(fèi)用9′909.25118′9113元/平米*39637平米外墻清洗費(fèi)5′20062′400面積7′800平米，一年清洗4次生活垃圾清運(yùn)費(fèi)6′0007′3000200元/天，計(jì)365天化糞池清理費(fèi)5006′000隔油池清理5006′000消殺防疫費(fèi)1′35016′2001.2元/平米，計(jì)13500平米保潔輔材費(fèi)用3003′600洗手間物料費(fèi)用5′50066′000250元/間*月，計(jì)22間石材保養(yǎng)費(fèi)用20′000240′000車(chē)庫(kù)維護(hù)費(fèi)5006′000安保器材費(fèi)用333.334′000滅火器費(fèi)用10′533.33126′4001580具，消防培訓(xùn)費(fèi)1′40016′8002800元/人*6人治安培訓(xùn)費(fèi)433.335′200200元/人*26人停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)員證件費(fèi)2002′400400元/人*6人消防維保費(fèi)6′606.177′92742元/平米*39637平米監(jiān)控維保費(fèi)1′651.5419′818.50.5元/平米*39637平米道閘系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)7509′000綠植租擺費(fèi)用21′000252′0006元/盆*35000盆商場(chǎng)輔助設(shè)施3′433.3341′200垃圾筒、休閑椅合計(jì)231′300.282′776′603.5總而言之，物業(yè)管理部將本著“立足公司、務(wù)實(shí)求真、創(chuàng)新思路、服務(wù)商戶(hù)”的